房地產(chǎn)去庫存

1、 房地產(chǎn)去庫存：政策發(fā)力還需要提高精準(zhǔn)度劉志彪一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的失衡是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的主要痛點(diǎn)在2016年“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大結(jié)構(gòu)調(diào)整和改革任務(wù)中，房地產(chǎn)去庫存化這一任務(wù)處于一攬子解決明年結(jié)構(gòu)調(diào)整問題的關(guān)節(jié)點(diǎn)上。這是因?yàn)?，?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)因素作用過大的經(jīng)濟(jì)體系來說，中國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)問題的痛點(diǎn)主要在于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的非健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，是這些痛點(diǎn)問題的集中性的主要來源。主要體現(xiàn)在：其一，房地產(chǎn)庫存過大問題的核心，在于過去的十多年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益失衡。地方政府、開發(fā)企業(yè)、投資投機(jī)的需求，共同拉動(dòng)了房地產(chǎn)的快速開發(fā)和價(jià)格膨脹，由此導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的急劇增加。如土地財(cái)政格局

2、和追求GDP快速增長(zhǎng)的利益誘惑，促使地方政府無止境地拍賣土地，激勵(lì)開發(fā)企業(yè)在全國(guó)幾乎所有的三四線城市也進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā);不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格既強(qiáng)化了這種無序開發(fā)行為，也誘使全社會(huì)的各種投資投機(jī)需求瘋狂的追逐。其二，我國(guó)經(jīng)濟(jì)中普遍存在的產(chǎn)能過剩問題，與房地產(chǎn)庫存過高后導(dǎo)致的投資增速下降過快、需求不足有直接的關(guān)系。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，今年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)2.0%，創(chuàng)歷史新低。而在2013年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持在20%左右的速度，2014年房地產(chǎn)投資達(dá)到10萬億人民幣。由于我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率一直維持在50%左右，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅

3、回落，是影響GDP增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)需求的主要因素，從而導(dǎo)致許多與房地產(chǎn)相關(guān)的部門嚴(yán)重過剩。其三，房地產(chǎn)泡沫是我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要來源。我國(guó)商業(yè)銀行的貸款結(jié)構(gòu)中，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的直接間接貸款占據(jù)了主要的地位。如果不斷推高的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫發(fā)生猛烈的破裂，最終損失的還是銀行的資產(chǎn)。目前地方政府通過各種渠道向商業(yè)銀行融資，抵押的主要是土地等實(shí)物資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價(jià)值，因此推高土地價(jià)值取得更多的融資，就成為地方政府正常的理性行為。這一抵押貸款型的商業(yè)模式對(duì)政府項(xiàng)目來說，其最大的缺陷在于，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，作為抵押物的土地等實(shí)物資產(chǎn)的價(jià)值就會(huì)大幅度下降，銀行資金就會(huì)出現(xiàn)支付鏈的斷裂，就可能會(huì)直接引發(fā)金融危機(jī)。其四，降低實(shí)體

4、企業(yè)的成本必須首先降低和穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)作為勞動(dòng)者必要的生存和生活品，其價(jià)格是勞動(dòng)力再生產(chǎn)成本的一個(gè)重要組成部分，其價(jià)格水平高低，不僅直接決定勞動(dòng)力價(jià)格水平的高低，而且通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，會(huì)極大也引發(fā)經(jīng)濟(jì)體系中價(jià)格的普漲潮?，F(xiàn)在由于房地產(chǎn)價(jià)格在全國(guó)各地的普遍暴漲，已經(jīng)引發(fā)了勞動(dòng)力價(jià)格的持續(xù)猛烈上漲。如隨著房?jī)r(jià)的上漲，沿海地區(qū)勞動(dòng)力的價(jià)格每年上升30%以上。不僅一些勞動(dòng)密集型的制造業(yè)早已無法生存，大量地破產(chǎn)倒閉，而且很多城市的消費(fèi)性服務(wù)業(yè)也因營(yíng)業(yè)場(chǎng)所租金價(jià)格高昂、用工成本高昂，或者無法生存，或者進(jìn)一步推動(dòng)本行業(yè)或其他行業(yè)勞動(dòng)力成本的螺旋式上升。因此，現(xiàn)階段解決中國(guó)經(jīng)濟(jì)痛點(diǎn)問題的關(guān)鍵，首先在于

5、解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的失衡問題，這是解決明年五大經(jīng)濟(jì)痛點(diǎn)的主導(dǎo)環(huán)節(jié)。因此怎樣化解房地產(chǎn)高庫存，就成為經(jīng)濟(jì)政策需要發(fā)力的首要的和中心的問題。二、對(duì)去房地產(chǎn)庫存六條政策措施的分析這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的六條化解房地產(chǎn)高庫存的措施，可以簡(jiǎn)要地列示如下：一是靠農(nóng)民工市民化。二靠在本地就業(yè)的非戶籍人口落戶買房或租房。三靠建設(shè)公租房制度。四靠發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。五靠降房?jī)r(jià)。六靠取消限購。綜觀這六條政策的取向，總的感覺有三：一是最高決策層對(duì)房地產(chǎn)問題高度關(guān)注，這是過去沒有過的。既說明房地產(chǎn)確實(shí)是現(xiàn)階段穩(wěn)增長(zhǎng)的主要力量，也說明房地產(chǎn)庫存問題越來越嚴(yán)重，到了非解決不可的程度。二是這些政策大多數(shù)都可能是在中長(zhǎng)期中才能有

6、效執(zhí)行和發(fā)揮作用的政策，短期內(nèi)因種種條件的限制，還需要其他政策措施的配合。三是這些政策的創(chuàng)新突破力度較大，表現(xiàn)在揚(yáng)棄了過去政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)過多過頻的做法，努力讓市場(chǎng)機(jī)制在化解房地產(chǎn)高庫存的過程中起決定性作用。具體來看，上述列示的第一和第二條政策，寄希望于農(nóng)民工即新市民成為消化住房庫存的主要群體。應(yīng)該說這一政策定位的對(duì)象是精準(zhǔn)的。但對(duì)農(nóng)民工來說，要想成為城鎮(zhèn)化中的新市民，核心問題還有三：一是農(nóng)民工在高房?jī)r(jià)的環(huán)境下會(huì)遇到實(shí)際有效需求即購買力不足的困境；二是農(nóng)民工的購房地往往不會(huì)是就業(yè)地，農(nóng)民工在中小城市購房，但這些地方并沒有足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)；三是農(nóng)民工購房所在地的城市公共服務(wù)一般都比較薄弱或者短

7、缺，因而年輕一代的農(nóng)民工們都更偏愛文化、教育以及其他基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的大城市。中國(guó)的三四線城市的戶籍現(xiàn)在完全放開不會(huì)有任何大問題，但是這些城市對(duì)新生代的吸引力并不夠。正是目前這種購房與就業(yè)、戶籍、公共服務(wù)等之間的嚴(yán)重撕裂，成為新生代農(nóng)民工們?cè)谑忻窕M(jìn)程中購房的痛點(diǎn)。上述列示的第三條第四條政策，涉及到租賃市場(chǎng)的建設(shè)問題。目前，一、二線城市雖然已經(jīng)形成了租賃市場(chǎng)，但租賃回報(bào)太低，一般只有2%左右，難以滿足投資者正常利潤(rùn)率的要求。至于在三四線城市，因?yàn)閷?duì)租賃需求規(guī)模小，更不可能吸引投資者投資商品房租賃市場(chǎng)。另外，目前一、二線城市的用非住宅物業(yè)（即工業(yè)、商業(yè)用房等）做租賃的比較多，因商業(yè)機(jī)會(huì)相對(duì)較多，

8、有比較高的投資回報(bào)。但是這和“去住宅庫存”問題關(guān)系不大。第五條政策，面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)在庫存很嚴(yán)重的條件下，其價(jià)格仍然保持在高位。這個(gè)問題的原因比較復(fù)雜，我把它放在第四部分專門進(jìn)行分析。最后一條政策針對(duì)的是對(duì)房地產(chǎn)交易的限購措施。現(xiàn)在一線城市的限購政策可能不僅不能取消，還要改進(jìn)控制方式適當(dāng)加強(qiáng)。北上廣深的限購如果馬上取消，不僅房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)攀升和瘋漲，而且對(duì)全國(guó)的去庫存會(huì)產(chǎn)生消極作用。南京、杭州等二線城市的限購政策事實(shí)上已經(jīng)取消。顯然，這條政策對(duì)三四線城市樓市去庫存的作用效果十分有限。因此房地產(chǎn)去庫存的六條政策，在短期中還需要其他更微觀和細(xì)致的政策配合，如降首付、降低交易費(fèi)用、提高公積金貸款比例、首

9、套購房補(bǔ)貼（如對(duì)中等收入者及其以下階層，可采取貸款利息抵個(gè)稅政策等），給地方這些因地因時(shí)制宜的政策選擇權(quán)，中央的去庫存政策的實(shí)施才有可能達(dá)到更好的效果。三、關(guān)于房地產(chǎn)庫存問題的三個(gè)重要判斷下列三個(gè)具體的判斷需要進(jìn)一步深入分析，才能夠精準(zhǔn)發(fā)力、重點(diǎn)施策：第一，中國(guó)房地產(chǎn)庫存到底有多嚴(yán)重？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是到2015年11月末，全國(guó)商品房待售面積6.9637億平方米。如果假設(shè)待售商品房面積全部是住宅待售面積（實(shí)際上住宅待售面積僅占一半以上），按照城鎮(zhèn)戶籍人口人均36平方米的住房面積來計(jì)算，那么可供大約1930多萬人居住。根據(jù)最新數(shù)字，全國(guó)目前外出的農(nóng)民工2.74億人，其中欲定居城市的80、90后就

10、達(dá)到1.68億人，理論上只要這些年輕的農(nóng)民工中有1/8左右的人能夠在城市安居，那么消化掉接近7億平方米的地產(chǎn)庫存，因此這種庫存水平根本就不是什么大問題。而且，在2015年1-10月份，商品房銷售面積達(dá)到94898萬平方米,根據(jù)這種銷售速度估算，目前待售的商品房庫存，只需要7.3個(gè)月就能去掉。由此這樣看來，全國(guó)房地產(chǎn)庫存的問題好像并不嚴(yán)重。其實(shí)，關(guān)于房地產(chǎn)庫存量身數(shù)據(jù)，說清楚的人好像不多。中國(guó)社科院的估計(jì)數(shù)字是認(rèn)為，2015年底商品房庫存量為40億平方平左右。而北京師范大學(xué)鐘偉教授估計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)庫存數(shù)字根本不是接近7億平方米，而更可能在85-90億平方米。按過去3年的平均銷售速度，據(jù)說要7年才

11、能賣光。這一估計(jì)可能是夸大了。因?yàn)椋?014年全國(guó)竣工所有住宅28.63億平米，2015年估計(jì)不會(huì)超過30億平米，即使需求降到零，兩年內(nèi)一套也賣不出去，也就最多庫存60億平米。因此這個(gè)數(shù)據(jù)即使是真的，也一定是把統(tǒng)計(jì)庫存的口徑放大了，即他們可能把各種未竣工的住宅、非住宅房屋也統(tǒng)計(jì)進(jìn)來，如廠房、商業(yè)樓宇、教育用房等公建房。第二，房地產(chǎn)高庫存的分布結(jié)構(gòu)如何?一、二線城市目前不僅沒有什么庫存，而且明顯還在猛烈地?fù)屬?。如目前上海、北京和深圳等城市是急需通過補(bǔ)庫存、增加供給來緩解房?jī)r(jià)過快上漲的壓力。這些城市的熱點(diǎn)樓盤甚至幾個(gè)月就暴漲了一半以上。我國(guó)當(dāng)前樓市庫存的絕大部分，應(yīng)該主要分布在投資下滑嚴(yán)重的廣大的

12、三四線城市，乃至縣級(jí)城市，它們才是真正需要化解庫存的重點(diǎn)地區(qū)。讓農(nóng)民工就地購房來化解三四線城市甚至縣城嚴(yán)重過剩的房地產(chǎn)庫存，其實(shí)只是理想化的方案。由于就業(yè)地與居住地的錯(cuò)配，以及中小城市在公共服務(wù)上的匱缺，我國(guó)大量的人口正從農(nóng)村和中小城市流出。這些城市的人口凈流出，使廣大三四線城市的住宅需求相對(duì)不足、庫存積壓嚴(yán)重。第三，用利息抵扣個(gè)稅政策去庫存，是不是好辦法？我覺得它不僅難以達(dá)到政策目標(biāo)，還容易導(dǎo)致社會(huì)公正程度的失衡。因?yàn)?，我?guó)個(gè)稅征收的主體主要居住在特大和大城市，如果出臺(tái)這種政策，當(dāng)然會(huì)激勵(lì)個(gè)稅繳納多者早買房、買單價(jià)高的房，因此利好的是一二線城市。但是目前我國(guó)一、二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)接近于瘋狂，還

13、有必要刺激其進(jìn)一步上漲嗎？另一方面，由于居住在那些急需要去庫存的三四線城市中的居民，并不是個(gè)稅繳存的主體，因此這個(gè)政策對(duì)他們而言意義并不大。另外我們也應(yīng)該客觀地看到，利息抵扣個(gè)稅政策去庫存，其實(shí)受益最大的是高收入者，是讓其變相少繳稅，是變相用中低等收入者的繳稅去補(bǔ)貼城市中的高收入者。這有違于全面小康建設(shè)時(shí)期我國(guó)必須貫徹的社會(huì)公平原則。四、房地產(chǎn)去庫存還需要提高政策的精準(zhǔn)度房地產(chǎn)去庫存是一個(gè)系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)問題，需要從宏觀、中觀、微觀等多個(gè)角度發(fā)力施策。由于房?jī)r(jià)上漲過快會(huì)進(jìn)一步刺激資源投入房地產(chǎn)，并激勵(lì)房地產(chǎn)庫存繼續(xù)增加，因此抑制房?jī)r(jià)過快上漲，也是預(yù)防庫存無理性增長(zhǎng)的主要措施之一。我覺得關(guān)于這方面的

14、政策主要是：一是要從宏觀上保持貨幣政策的穩(wěn)健性。房?jī)r(jià)上漲過快的根本原因是貨幣發(fā)行量過大。這個(gè)發(fā)行速度管不住，其他的政策都無濟(jì)于事。二是要從房地產(chǎn)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)相互連接的角度考慮問題，逐步把云集在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過多貨幣向資本市場(chǎng)緩釋。一方面可以逐步溫和地刺破房地產(chǎn)泡沫，釋放經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面則可以大力發(fā)展直接融資，讓資本市場(chǎng)服務(wù)于創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)國(guó)家建設(shè)的需要。2015年22日，即股災(zāi)前我國(guó)A股處于4600點(diǎn)時(shí)，滬深兩市流通市值首次超越了50萬億元，當(dāng)時(shí)天量的成交額也不過3萬多億。而我國(guó)房地產(chǎn)交易和庫存領(lǐng)域最起碼吸收了50、60萬億的貨幣流通量。只要把這些資金的10%吸引到A股交易中去，我國(guó)的直接融資事

15、業(yè)就會(huì)得到迅猛發(fā)展。三是要鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)之間的兼并重組，目標(biāo)是形成該領(lǐng)域的壟斷寡頭市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。全球房地產(chǎn)領(lǐng)域均是寡占競(jìng)爭(zhēng)格局，很多全球性城市中往往只有區(qū)區(qū)十來個(gè)甚至十個(gè)以下的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。這與該領(lǐng)域資本密集度高有直接的關(guān)系。對(duì)于我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控來說，寡占競(jìng)爭(zhēng)格局便于政府指導(dǎo)其進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。四是關(guān)于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)銷售的問題。此問題比較復(fù)雜，我多說幾句。對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行中，一個(gè)最讓人無法想通的問題是：既然房地產(chǎn)庫存問題那么嚴(yán)重，為什么其價(jià)格始終降不下來，而且越調(diào)控漲價(jià)越厲害？經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求定律，為什么一到地產(chǎn)市場(chǎng)就失靈了呢？撇開一、二線的特大和大城市不論，那些庫存已經(jīng)十分嚴(yán)重的三、四線城市，為

16、什么不及早采取降價(jià)促銷的辦法、而要讓庫存量不斷增加，直至一發(fā)不可收拾呢？基層官員并不笨。企業(yè)家可能比政府官員更擅長(zhǎng)做生意。來自一線的后者，應(yīng)該比政府官員更能深刻地體會(huì)到市場(chǎng)的作用和降價(jià)促銷的道理。那么為什么地方政府不督促企業(yè)家早點(diǎn)降價(jià)去化解庫存呢？為什么企業(yè)家寧可滯銷也死不肯降價(jià)呢？這里除了有眾所周知的房地產(chǎn)企業(yè)拿地的價(jià)格太高、企業(yè)降價(jià)空間不大的客觀原因外，還有受土地財(cái)政動(dòng)因的驅(qū)使，使地方政府不愿意降低房?jī)r(jià)的原因，因?yàn)榻档头績(jī)r(jià)就表明當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的下行，就有可能剎不住車。我撇開這些顯然的原因，重點(diǎn)從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析一下其中更加具體的原因。房地產(chǎn)具有耐用消費(fèi)品功能和投資品功能。在一個(gè)跨期購買決

17、策的消費(fèi)者模型之中，如果消費(fèi)者可以在T期預(yù)期到房地產(chǎn)商會(huì)在T+1期降價(jià)，那么就沒有人會(huì)在T期購買，而是選擇等待。也就是說，如果消費(fèi)者在知道房地產(chǎn)商在下期會(huì)以100單位的價(jià)格出售同樣質(zhì)量的房子，那么就沒有人會(huì)愿意在上期按150單位的價(jià)格購買這一棟房子。如果消費(fèi)者在T期不幸買了價(jià)格下跌的房子，那么他就會(huì)千方百計(jì)地要求退貨退款（雖然這樣做有違交易信用）；如果預(yù)期房子的價(jià)格會(huì)在T+1期繼續(xù)下跌，而且預(yù)期下跌后的房?jī)r(jià)可能不值后續(xù)分期交付的金錢，消費(fèi)者就可能寧可選擇放棄繼續(xù)交款購買房子。更一般地，在一個(gè)不斷降價(jià)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，消費(fèi)者可能選擇等待而不是出手接盤。這樣，在不斷被預(yù)期降價(jià)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，不僅不可能實(shí)現(xiàn)減庫存的任務(wù)，而且會(huì)使庫存量繼續(xù)增加，甚至連正常的市場(chǎng)銷售都