成都大地·龍泉項(xiàng)目產(chǎn)品定位與開發(fā)策略報(bào)告課件

1、產(chǎn)品定位與開發(fā)策略報(bào)告大地 龍泉項(xiàng)目產(chǎn)品定位與開發(fā)策略報(bào)告大地 龍泉項(xiàng)目報(bào)告目錄 宏觀政策與基本認(rèn)知 項(xiàng)目定位及理念導(dǎo)源 產(chǎn)品策劃與規(guī)劃建議 一期產(chǎn)品定位 產(chǎn)品選型與盈利測(cè)算 一期開發(fā)流程及時(shí)間計(jì)劃報(bào)告目錄宏觀政策與基本認(rèn)知宏觀政策與基本認(rèn)知進(jìn)入2019年，宏觀經(jīng)濟(jì)背景及房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)復(fù)雜格局： 一方面宏觀調(diào)控政策（如打擊囤地、完善保障性住宅、加息、第二套房限制、物業(yè)稅、限外令等）導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化，對(duì)市場(chǎng)信心產(chǎn)生重大影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨資金、土地資源和市場(chǎng)有效需求滯漲三大難題。 另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于中長(zhǎng)期向好的良性通道，胡錦濤總書記也在6月13日發(fā)表要進(jìn)一步加強(qiáng)金融監(jiān)

2、管、促進(jìn)資本市場(chǎng)健康發(fā)展、保持房地產(chǎn)穩(wěn)定等重要講話，宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（如GDP增速、CPI指數(shù)）和房地產(chǎn)增長(zhǎng)指標(biāo)依然保持穩(wěn)定可控的態(tài)勢(shì)。宏觀市場(chǎng)與政策背景進(jìn)入2019年，宏觀經(jīng)濟(jì)背景及房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)復(fù)雜格局：宏觀市 同時(shí)，對(duì)于我集團(tuán)這樣立足于成都本土、掌握優(yōu)質(zhì)土地資源、整合資源開發(fā)超大規(guī)模新城鎮(zhèn)項(xiàng)目的開發(fā)商而言，又擁有特定區(qū)域和條件下的局部?jī)?yōu)勢(shì)。 此次大地震后，成都居民購(gòu)房區(qū)位選擇發(fā)生了明顯的變化，有關(guān)權(quán)威市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明：震后成都城南住宅最受歡迎，而城東成為僅次城南的置業(yè)偏好區(qū)域；低層物業(yè)受追捧，建筑抗震烈度成市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)。 政策方面，震后成都市政府相繼出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展的政策，

3、在刺激供給方面包括鼓勵(lì)參與災(zāi)后重建、加大金融支援服務(wù)力度、落實(shí)各項(xiàng)稅收扶持政策、鼓勵(lì)建設(shè)項(xiàng)目按期開工、鼓勵(lì)盤活利用已出讓地盤、加強(qiáng)住房保障力度等，在刺激需求方面包括降低公積金貸款首付比例、實(shí)施購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼等。 關(guān)于后續(xù)政策預(yù)期包括減少土地供應(yīng)量、放寬二手房信貸市場(chǎng)、二套房政策的可能松動(dòng)等等。宏觀市場(chǎng)與政策背景 同時(shí)，對(duì)于我集團(tuán)這樣立足于成都本土、掌握優(yōu)質(zhì)土地資源、整 與上述市場(chǎng)及政策面相對(duì)照，我集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)在于：1、土地資源豐厚，成本可控性強(qiáng)；2、面臨市場(chǎng)新的供需機(jī)會(huì)點(diǎn)；3、富有地產(chǎn)片區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，善于整合專業(yè)資源；4、具有較強(qiáng)的投資與融資手段；5、意識(shí)開放，具有國(guó)際性的專業(yè)視野。 由此，我們認(rèn)

4、為目前的市場(chǎng)對(duì)于我集團(tuán)而言機(jī)遇大于挑戰(zhàn)；何況我們堅(jiān)信這樣的信條精品在市場(chǎng)上永遠(yuǎn)最有可能成為勝者。 因此，我們將項(xiàng)目定位理念與策劃發(fā)展的思路，從一開始就立足于創(chuàng)造性地開發(fā)立足成都、匯集世界的國(guó)際頂級(jí)人文宜居新市鎮(zhèn)的出發(fā)點(diǎn)上。 我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 與上述市場(chǎng)及政策面相對(duì)照，我集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)在于：我們的競(jìng)項(xiàng)目定位及理念導(dǎo)源 項(xiàng)目定位及理念導(dǎo)源 龍泉2019新人文主義宣言 龍泉，成都上東之域，是營(yíng)造城市新宜居生活的第一擇地。 龍泉承田園風(fēng)光、產(chǎn)業(yè)漸集、人文初盛、通衢暢達(dá)之優(yōu)，宜營(yíng)造，不宜建造；宜有機(jī)生長(zhǎng)，不宜轉(zhuǎn)栽培植；宜陽(yáng)光燦爛、精致清遠(yuǎn)，不宜疏遠(yuǎn)剛硬、晴晦難辨；宜人文與園景貼合，不宜填海式造田；宜水秀山靈、

5、神龍潛躍，不宜高山大海、生機(jī)仰止；宜聚尊貴之氣，不宜市井斑雜；宜大地小鎮(zhèn)，不宜大城小盤；宜享悠閑神韻，不宜重機(jī)繁文；宜人文導(dǎo)向，不宜清水闌干。 歸言之，龍泉是理念之國(guó)、創(chuàng)意之邦、天籟之境、田園之鄉(xiāng)；龍泉又是靈秀之宇、華蓋之源、尊華之向、萬(wàn)國(guó)之仰。上龍泉，東方神域，導(dǎo)引新成都人向東看；上龍泉，世界精粹，呈獻(xiàn)最震撼力的人居佳園。上龍泉者，執(zhí)中國(guó)新人居時(shí)代牛耳也！ 上龍泉者 大地集團(tuán)龍泉2019新人文主義宣言 本項(xiàng)目土地開發(fā)總量為3972畝，按綜合容積率1.06、平均家庭人口3人來(lái)推算，需要滿足8萬(wàn)多人口在這塊土地上的生活。我們面臨的是這樣的“建城”課題。 我們作為“上龍泉者”，著力營(yíng)造一個(gè)以“人文

6、、科技、環(huán)境”為內(nèi)核的、具有創(chuàng)新生活理念和產(chǎn)品配置的新人文主義市鎮(zhèn)。 我們將項(xiàng)目命名為“中國(guó)香頌小鎮(zhèn)”，以體現(xiàn)尊華與浪漫、人文與科技、田園與舒雅、情趣與生活完美融合的臻近極致的理想城邦。 “香頌”法文為“chanson”，是法語(yǔ)浪漫情歌的類稱。以“中國(guó)香頌小鎮(zhèn)”命名，既表明項(xiàng)目定位面向全國(guó)打造人文宜居新市鎮(zhèn)的理念，也體現(xiàn)了一種親切浪漫的人文情懷。定位思想與案名解析 本項(xiàng)目土地開發(fā)總量為3972畝，按綜合容積率1.06 在“中國(guó)香頌小鎮(zhèn)”，我們遵循“傳世建筑，傳世生活”的營(yíng)造理念，以“有機(jī)包容與生長(zhǎng)”的理論，打造面向全中國(guó)和大西南的頂級(jí)居家升級(jí)版，具有獨(dú)立精神的新興城市社區(qū)。 我們認(rèn)為“中國(guó)香頌

7、小鎮(zhèn)”是一個(gè)兼具社會(huì)與建筑形態(tài)等多元因素的有機(jī)體，是擁有足夠強(qiáng)大功能的、能夠滿足新都市人吃、喝、住、行所有需求的有機(jī)市鎮(zhèn)。小鎮(zhèn)營(yíng)造理念 在“中國(guó)香頌小鎮(zhèn)”，我們遵循“傳世建筑，傳世生活” 我們以經(jīng)開區(qū)、川師大、三圣鄉(xiāng)等為產(chǎn)業(yè)和資源背景，以國(guó)際休閑與會(huì)展產(chǎn)業(yè)為穿引軸線，營(yíng)造滿足都市人所有需求的生活鏈和產(chǎn)業(yè)鏈。 “科技內(nèi)核” 我們將引入國(guó)際住宅產(chǎn)業(yè)最為成熟的建筑和設(shè)備設(shè)施技術(shù)，以高科技含量為產(chǎn)品注入節(jié)能、環(huán)保、安全的內(nèi)核。 “環(huán)境內(nèi)核” 我們將充分利用龍泉淺丘地貌特征和水源資源，采用獨(dú)有的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，營(yíng)造最優(yōu)雅的人居環(huán)境。 “人文內(nèi)核” 我們將以產(chǎn)業(yè)資源和人居環(huán)境為依托，導(dǎo)入“中國(guó)香頌小鎮(zhèn)”獨(dú)有

8、的人文理念，不僅成為本項(xiàng)目的文化標(biāo)識(shí)，同時(shí)也將成為集團(tuán)未來(lái)產(chǎn)品復(fù)制與擴(kuò)展的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品內(nèi)核 我們以經(jīng)開區(qū)、川師大、三圣鄉(xiāng)等為產(chǎn)業(yè)和資源背景，以國(guó) “中國(guó)香頌小鎮(zhèn)”的開發(fā)將填補(bǔ)成都乃至大西南新人文主義有機(jī)市鎮(zhèn)的缺失，將成為成都宜居生活新標(biāo)準(zhǔn)的典范，未來(lái)將成為大成都地區(qū)的都市新人文主義生活中心。 在龍泉，在成都的上東，將富有淵源的成都精致生活理念與國(guó)際人文主義潮流相融合，營(yíng)造一個(gè)陽(yáng)光燦爛的花園小鎮(zhèn)。 我們考察了數(shù)個(gè)千畝大盤，如中海國(guó)際、東山國(guó)際、卓錦城、麓山國(guó)際等。在我們的眼界中，成都只有麓山國(guó)際可成為我們參考的產(chǎn)品。 放眼世界，我們致力于將“中國(guó)香頌小鎮(zhèn)”營(yíng)造為國(guó)際頂級(jí)人文主義新市鎮(zhèn)。 產(chǎn)品發(fā)

9、展方向 “中國(guó)香頌小鎮(zhèn)”的開發(fā)將填補(bǔ)成都乃至大西南新人文主 “人文主義”起源于十四至十七世紀(jì)的西歐，最早的發(fā)源地為意大利，是新興資產(chǎn)階級(jí)在思想文化領(lǐng)域?qū)Ψ饨ㄖ髁x、中世紀(jì)神學(xué)和經(jīng)院哲學(xué)發(fā)動(dòng)的一場(chǎng)革命，是歐洲歷史上的一次思想解放運(yùn)動(dòng)，對(duì)新的思想意識(shí)的傳播和建筑藝術(shù)起到了重要的推動(dòng)作用。 “新人文主義”（New Humanism）的首倡者當(dāng)屬科學(xué)史家喬治薩頓(GeorgeStarton)，最初旨在倡導(dǎo)以科學(xué)為基礎(chǔ)的人文主義，即將科學(xué)和文化結(jié)合起來(lái)，使科學(xué)人文主義化，進(jìn)而使科學(xué)“更有意義，更為動(dòng)人，更為親切”。新人文主義的實(shí)質(zhì)，是使自然與人文協(xié)調(diào)發(fā)展并有機(jī)統(tǒng)一。反映在建筑上則是不僅僅將建筑當(dāng)作人們基本

10、的居住空間，而是充分利用科技發(fā)展的手段，營(yíng)造功能與人文內(nèi)涵完美結(jié)合的有機(jī)生活空間。 本案在策劃中所提倡的“新人文主義”，則是將近半個(gè)世紀(jì)以來(lái)國(guó)際上逐漸成形的“永續(xù)建筑（Sustainable Buildings）”、“綠色建筑（GB）”、“健康建筑”（ Healthy Buildings ）理念，結(jié)合中國(guó)文化的精髓和成都龍泉的人文特性，在成都乃至全國(guó)率先倡導(dǎo)“以科技構(gòu)建空間、以人文充盈空間、以環(huán)境美化空間”，以營(yíng)造全新城市有機(jī)生活為目標(biāo)的大規(guī)模片區(qū)開發(fā)模式。 本案所倡導(dǎo)的“新人文主義”，并不是照搬歐美的理念克隆，也不是百寶匯聚的萬(wàn)國(guó)旗號(hào)；而是剝離膚淺的形式援引，深刻理解中西建筑文化與居住文化的

11、核心精髓，進(jìn)而推出一種擁有獨(dú)具個(gè)性的定位理念和產(chǎn)品形態(tài)。產(chǎn)品發(fā)展方向 “人文主義”起源于十四至十七世紀(jì)的西歐，最早的發(fā)源地主題定位：“國(guó)際頂級(jí)人文主義新市鎮(zhèn)”發(fā)展定位：“中國(guó)新人文主義市鎮(zhèn)第一城”核心理念：“世界因我而聚匯”，“有機(jī)市鎮(zhèn)”，“花園城市”，“全能臥城”，“LOHAS主義”文化理念：“包容世界的中國(guó)新人居典范”，客群定位：“中國(guó)香頌小鎮(zhèn)原著民引入計(jì)劃” 產(chǎn)品定位主題定位：“國(guó)際頂級(jí)人文主義新市鎮(zhèn)”產(chǎn)品定位 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周期、周邊人文條件的逐漸成熟，分階段引入企業(yè)總裁/CEO、高級(jí)經(jīng)理人、高級(jí)官員、獨(dú)立企業(yè)主、國(guó)際機(jī)構(gòu)雇員、三資企業(yè)經(jīng)理人以及城市新中產(chǎn)階層。 從小鎮(zhèn)“原著民”定位來(lái)看

12、，包含了中國(guó)乃至成都中產(chǎn)階層以上的、具有較高收入、教育程度較高的新知財(cái)富階層，家庭總資產(chǎn)規(guī)模在150萬(wàn)元以上。 考慮到項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)（710年），以經(jīng)開區(qū)為代表的周邊城市環(huán)境也同步完善，項(xiàng)目在定位時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮未來(lái)經(jīng)開區(qū)存在以及所帶來(lái)的國(guó)際化客戶群的聚集與影響，因此，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)包括針對(duì)國(guó)際雇員、三資企業(yè)高級(jí)人員的需求。 我們認(rèn)為，在產(chǎn)品中加入適量的國(guó)際元素，一定會(huì)提升產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，從而擁有比較優(yōu)勢(shì)。 客戶群定位 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周期、周邊人文條件的逐漸成熟，分階段引入產(chǎn)品策劃與規(guī)劃建議 產(chǎn)品策劃與規(guī)劃建議 “中國(guó)香頌小鎮(zhèn)”的產(chǎn)品類型包括四個(gè)居住產(chǎn)品型、七個(gè)商務(wù)產(chǎn)品型、四個(gè)商業(yè)產(chǎn)品型、五個(gè)休閑產(chǎn)品

13、型、四個(gè)配套產(chǎn)品型，有機(jī)規(guī)劃布局在項(xiàng)目地域內(nèi)。 產(chǎn)品型態(tài)“中國(guó)香頌小鎮(zhèn)”的產(chǎn)品類型包括四個(gè)居住產(chǎn)品型、七個(gè)商務(wù)產(chǎn)品產(chǎn)品功能類型定位目標(biāo)產(chǎn)品類型居住A型總裁、CEO水景別墅、庭園大宅、小型碼頭莊園居住B型高級(jí)經(jīng)理人、高級(jí)官員和獨(dú)立企業(yè)主聯(lián)排、疊拼、花園洋房居住C型國(guó)際雇員、三資企業(yè)經(jīng)理人花園洋房（36）、國(guó)際公寓（低于18）居住D型城市新中產(chǎn)層花園洋房(3-6)、多層住宅(5-6)、小高層（低于12）四個(gè)居住產(chǎn)品型：高級(jí)經(jīng)理人、高級(jí)官員和獨(dú)立企業(yè)主花園洋房（36）、國(guó)際公寓七個(gè)商務(wù)產(chǎn)品型： 產(chǎn)品功能類型定位目標(biāo)產(chǎn)品類型商務(wù)A型行政/行政官邸企業(yè)行政獨(dú)棟、商務(wù)獨(dú)棟、企業(yè)家公館商務(wù)B型超五星級(jí)酒店R

14、ITZ-Carton類別商務(wù)C型假日酒店皇冠假日類別商務(wù)D型精品主題酒店Byantree類別商務(wù)E型國(guó)際俱樂部23家國(guó)際俱樂部或會(huì)館（中國(guó)會(huì)、美洲俱樂部類別）、風(fēng)情酒吧街商務(wù)F型國(guó)際會(huì)展中心能接待國(guó)際一流會(huì)議會(huì)展的花園會(huì)展中心組團(tuán)商務(wù)G型名流會(huì)所34家高級(jí)私人會(huì)所七個(gè)商務(wù)產(chǎn)品型： 產(chǎn)品功能類型定位目標(biāo)產(chǎn)品類型商務(wù)A型行政/七個(gè)商務(wù)產(chǎn)品型： 產(chǎn)品功能類型定位目標(biāo)產(chǎn)品類型商業(yè)A型市鎮(zhèn)中心（Down Town）功能復(fù)合型的風(fēng)情街區(qū)商業(yè)B型大型超市麥德龍、百安居或主題Shopping Mall商業(yè)C型多主題文化風(fēng)情街“鄉(xiāng)村藝術(shù)家”、“精典老成都”、“小巴黎”、“波西塔諾之岸”、“創(chuàng)意Lof t”、“香

15、頌麗人街”商業(yè)D型主題商業(yè)廣場(chǎng)23家成都尚未有的大型百貨品牌七個(gè)商務(wù)產(chǎn)品型： 產(chǎn)品功能類型定位目標(biāo)產(chǎn)品類型商業(yè)D型主題商五個(gè)休閑產(chǎn)品型： 產(chǎn)品功能類型定位目標(biāo)產(chǎn)品類型休閑A型濕地公園劃分為“自然濕地”和“情景濕地”兩個(gè)組團(tuán)休閑B型高爾夫球場(chǎng)18洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)休閑C型國(guó)際高爾夫?qū)W校休閑D型精品度假酒店龍泉假日Inn連鎖休閑E型游艇俱樂部五個(gè)休閑產(chǎn)品型： 產(chǎn)品功能類型定位目標(biāo)產(chǎn)品類型休閑A型濕地四個(gè)配套產(chǎn)品型： 產(chǎn)品功能類型定位目標(biāo)產(chǎn)品類型配套A型中文學(xué)校北大附中成都分校、小學(xué)分校配套B型國(guó)際學(xué)校著名國(guó)際學(xué)校分校配套C型醫(yī)院社區(qū)醫(yī)院、國(guó)際醫(yī)院配套D型游樂場(chǎng)大型國(guó)際主題游樂場(chǎng)（引入迪斯尼）四個(gè)

16、配套產(chǎn)品型： 產(chǎn)品功能類型定位目標(biāo)產(chǎn)品類型配套A型中文學(xué)以“國(guó)際頂級(jí)人文主義新市鎮(zhèn)”做主題定位的“中國(guó)香頌小鎮(zhèn)”，由以下若干個(gè)功能組團(tuán)有機(jī)構(gòu)成： 組團(tuán)布局以“國(guó)際頂級(jí)人文主義新市鎮(zhèn)”做主題定位的“中國(guó)香頌小鎮(zhèn)”，“下灣流區(qū)（波西塔諾海岸）”：占地約49萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約20萬(wàn)平方米。本地塊沿500米綠化帶展開，且容積率僅為0.4，非常具有沿海灘延展的意境。定位為地中海風(fēng)格建筑為主的水景別墅、庭園大宅和小型碼頭莊園，客戶定位為國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)總裁、CEO等財(cái)富頂級(jí)人士。“下灣流區(qū)（波西塔諾海岸）”：占地約49萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面“上灣流區(qū)（銀灘半島）”：占地約19萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約1

17、0萬(wàn)平方米，為水景別墅、龍泉假日INN、度假酒店為主區(qū)域，為“中國(guó)香頌小鎮(zhèn)”的旅游度假主題片區(qū)。建筑風(fēng)格以地中海風(fēng)格為主?！吧蠟沉鲄^(qū)（銀灘半島）”：占地約19萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約 “淺山郡”：占地約44萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約88萬(wàn)平方米，為中高層國(guó)際公寓、36層花園洋房為主的區(qū)域。建筑風(fēng)格定位為稍微融合新古典元素的現(xiàn)代主義?？蛻舳ㄎ灰試?guó)際雇員、三資企業(yè)中級(jí)人員、中產(chǎn)階層為主。 “淺山郡”：占地約44萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約88萬(wàn)平方米“中央?yún)^(qū)”（Down Town）：占地約40萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約79萬(wàn)平方米，為“中國(guó)香頌小鎮(zhèn)”市政中心與商業(yè)中心，包括市政中心、大型超市組群、多主題風(fēng)

18、情商業(yè)街、商業(yè)廣場(chǎng)等。建筑風(fēng)格為后現(xiàn)代主義。“中央?yún)^(qū)”（Down Town）：占地約40萬(wàn)平方米，規(guī)劃建“錦官城”：占地約45萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約53萬(wàn)平方米，為疊拼、花園洋房和小高層公寓為主區(qū)域。建筑風(fēng)格定位為南加州風(fēng)情，客戶定位為高級(jí)經(jīng)理人、高級(jí)官員和獨(dú)立企業(yè)主、城市新中產(chǎn)層?！板\官城”：占地約45萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約53萬(wàn)平方米，“南檀香洲”：占地約44萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約51萬(wàn)平方米，為聯(lián)排、多層住宅、花園洋房和小高層公寓為主區(qū)域。建筑風(fēng)格為改良型德州小鎮(zhèn)風(fēng)情，客戶定位為高級(jí)經(jīng)理人、高級(jí)官員和獨(dú)立企業(yè)主、城市新中產(chǎn)層?！澳咸聪阒蕖保赫嫉丶s44萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約51萬(wàn)平

19、方米“上東郡”：占地約48萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約98萬(wàn)平方米，為花園洋房(3-6)、多層住宅(5-6)、小高層（低于12）為主區(qū)域。建筑風(fēng)格為新加坡風(fēng)情或華盛頓小鎮(zhèn)風(fēng)情。 “上東郡”：占地約48萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約98萬(wàn)平方米， 各個(gè)組團(tuán)有機(jī)集合，構(gòu)成疏密有度、風(fēng)情各異而又擁有統(tǒng)一格調(diào)的新市鎮(zhèn)；各組團(tuán)擁有相對(duì)獨(dú)立、規(guī)模不一的市鎮(zhèn)中心，而“中央?yún)^(qū)”則成為整個(gè)市鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)。 各個(gè)組團(tuán)有機(jī)集合，構(gòu)成疏密有度、風(fēng)情各異而又擁有統(tǒng)一 項(xiàng)目定位為全功能的國(guó)際頂級(jí)新人文主義市鎮(zhèn)，是一個(gè)集合了居住、商務(wù)、商業(yè)、休閑等功能的花園城市。因此，在總體規(guī)劃方案中，建議結(jié)合地塊形態(tài)及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，應(yīng)營(yíng)造出商業(yè)

20、、商務(wù)、居住、休閑等幾條軸線，將整體空間有機(jī)地劃分與聯(lián)接。這些軸線未必是直線，也可為曲線等形態(tài)。 整個(gè)有機(jī)市鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)有市鎮(zhèn)中心和若干個(gè)區(qū)域功能中心。規(guī)劃中這些中心的功能應(yīng)當(dāng)結(jié)合策劃思路賦予內(nèi)涵，成為未來(lái)新市鎮(zhèn)重要的功能節(jié)點(diǎn)。 項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)中的水系營(yíng)造格外重要，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目不同片區(qū)的功能與地塊條件合理進(jìn)行水系設(shè)計(jì)。我們建議應(yīng)加大本項(xiàng)目的水系設(shè)計(jì)力度，因此應(yīng)考慮引入東風(fēng)渠水源。水系設(shè)計(jì)最好有整體上的設(shè)計(jì)理念，如果能引入風(fēng)水演繹或與園林結(jié)合進(jìn)行風(fēng)水環(huán)境解析就更好。水系設(shè)計(jì)未必強(qiáng)調(diào)均好性，可以根據(jù)組團(tuán)差異在局部強(qiáng)化水系設(shè)計(jì)，甚至營(yíng)造“小威尼斯鎮(zhèn)”的風(fēng)情。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目定位為全功能的國(guó)際頂級(jí)新人文主義市

21、鎮(zhèn)，是一個(gè)集合了居 我們認(rèn)為高爾夫球場(chǎng)的開辟對(duì)于本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的支撐作用。因此，建議在用地西側(cè)以綠化帶為中心開辟18洞高爾夫球場(chǎng)。高爾夫球場(chǎng)的半坡地形向東傾斜，與項(xiàng)目策劃定位的“下灣流區(qū)”空間布局及水洗園林形成很好的呼應(yīng)，營(yíng)造一個(gè)兩坡容護(hù)、高爾夫在畔、并有自然濕地公園的富豪區(qū)。 商業(yè)功能的空間規(guī)劃一定要考慮到商業(yè)需要交互聚集發(fā)展的特性，盡量回避20米以上幅寬的城市道路，而是沿著20米幅寬以下道路展開。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 我們認(rèn)為高爾夫球場(chǎng)的開辟對(duì)于本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的支撐作用。因一期產(chǎn)品定位一期產(chǎn)品定位 “中國(guó)香頌小鎮(zhèn)”的一期為“南檀香洲”，占地約13萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約13萬(wàn)平方米，為聯(lián)排、雙拼和

22、花園洋房為主的，新德州風(fēng)情小鎮(zhèn)的片區(qū)。 新德州小鎮(zhèn)風(fēng)格是鄉(xiāng)村生活的升級(jí)版，彰顯現(xiàn)代自然主義，同時(shí)又賦予項(xiàng)目濃厚的人文理念。 一期產(chǎn)品選型原則包括：符合整體規(guī)劃思路的產(chǎn)品體系、2019年可竣工交房的產(chǎn)品、地震后市場(chǎng)最接受的產(chǎn)品、銷售速度相對(duì)較快的產(chǎn)品、盈利能力相對(duì)較高，一期開發(fā)毛利大于3億的產(chǎn)品。 經(jīng)過(guò)綜合比較，一期確定產(chǎn)品組合為：5F花園洋房(50%)+2.5F聯(lián)排(25%)+ 2.5F雙拼獨(dú)棟(25%)。 一期產(chǎn)品定位 “中國(guó)香頌小鎮(zhèn)”的一期為“南檀香洲”，占地約13萬(wàn) 一期產(chǎn)品在規(guī)劃中將強(qiáng)化水系與園林景觀風(fēng)水論的演繹，提出若干創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)思路（如組團(tuán)大堂、市鎮(zhèn)中心及標(biāo)志建筑等），并結(jié)合市場(chǎng)需求及產(chǎn)品新發(fā)展態(tài)勢(shì)，加大住宅智能化、安保系統(tǒng)以及建筑質(zhì)量方面的配置，從而充分體現(xiàn)“人文、科技、環(huán)境”的產(chǎn)品定位理念。 在提高產(chǎn)品科技含量方面，建議加入以下配置： 五大系統(tǒng)安防配置（視頻監(jiān)控、周界防范、智能卡、電子巡更、可視對(duì)講） 地源熱泵冷熱源系統(tǒng) 獨(dú)立式太陽(yáng)能發(fā)電系統(tǒng) 景觀花房生物污水處理技術(shù) 12項(xiàng)最新的增強(qiáng)建筑結(jié)構(gòu)與房