達金利花園物業(yè)管理投標書

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔達金利花園物業(yè)管理投標書一、物業(yè)與管理概述【金利達花園】位于湖北省荊州市。該項目原計劃分二期開發(fā)，一期：規(guī)劃總用地5.92公頃，總建筑面積73222平方，其中住宅48083平方，商業(yè)1363平方，公建376平方，保留23400平方。道路面積9381平方，建筑密度0.292，容積率1.237，綠地率0.386，綠化覆蓋率0.4359，人均集中綠地（3.2人/戶）5.04平方。A、8套*137.6平方=1100.8平方；B、8套*136.4平方=1091.2平方；C、53套*161平方=8533平方；D、（南廳）40套*205平方=8200平方；D、（北

2、廳）40套*201平方=8040平方；E、6套*153.1平方=921平方；H、114套*136.4平方=15549.6平方；G、36套*129.1平方=4647.6平方；共313戶二期：規(guī)劃總用地153公頃，總建筑面積12802平方，其中住宅108.4平方，商業(yè)2128平方，道路面積1250平方，建筑密度0.3221，容積率0.837，綠地率0.286，綠化覆蓋率0.4359，人均集中綠地（3.2人/戶）5.04平方。A、34套*137.6平方=4678.4平方；B、4套*205平方=545.6平方；A型平內(nèi)層：6套*76平方=456平方；D、（南廳）44磁*205平方=2870平方；D、（

3、北廳）12套*201平方=2412平方；共62戶?，F(xiàn)在不分一期二期開發(fā)，全部一起建。保留部分為現(xiàn)在已有的房子。上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司（以下簡稱“科瑞”非常有幸獲得貴司的招標信息，如能承擔(dān)金利達花園之物業(yè)管理工作，科瑞承諾：在物業(yè)建筑階段，科瑞將對物業(yè)建筑、環(huán)境布置、智能化系統(tǒng)、會所功能、物業(yè)管理用戶和設(shè)施配置等方面，結(jié)合物業(yè)定位及施工進度因素，提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見和建議。在開業(yè)前做好員工招聘和培調(diào)工作，建立一套完整的物業(yè)管理方案。為后期的物業(yè)管理打下扎實的基礎(chǔ)。在物業(yè)交付使用后，委派有高檔物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)經(jīng)理，駐場負責(zé)該物業(yè)的日常管理。科瑞總部將有計劃的派遣各類專

4、業(yè)人員對該物也進行巡視、檢查、指導(dǎo)和督促，以按科瑞的物業(yè)管理理念進行日常的物業(yè)管理，并在高效有序管理的基礎(chǔ)上，開展一系列符事物業(yè)性質(zhì)的有特色的服務(wù)，以真正體現(xiàn)高品質(zhì)國際化物業(yè)的意義。二、科瑞公司概況上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司專業(yè)從事中高檔商品住宅、小區(qū)、辦公樓宇、商場、酒店式小區(qū)等綜合性物業(yè)項目的全權(quán)委員物業(yè)管理、物業(yè)顧問服務(wù)及駐場物業(yè)顧問服務(wù)業(yè)務(wù)，服務(wù)內(nèi)容還涉及房產(chǎn)咨詢、商務(wù)咨詢等方面；科瑞物業(yè)以規(guī)范、周到、守信、高效為企業(yè)宗旨，崇尚服從、自信、自律、進取的企業(yè)精神?？迫鹞飿I(yè)由上海綠地物業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)改制，由上海綠地集團控股、多方投資并和加拿大高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司合作組建。是中國

5、物業(yè)協(xié)會、上海市物業(yè)協(xié)會理事單位。并已通過英國皇家SGS公司審核認證取得SIO90012000質(zhì)量管理認證。科瑞物業(yè)全方位體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理理念，崇尚以人為本、生態(tài)平衡的管理服務(wù)本質(zhì)，追求“高標準服務(wù)、大眾化收費、可持續(xù)發(fā)展”，維護社會、業(yè)主、企業(yè)三方利益?？迫鹞飿I(yè)通過于具有境外先進物業(yè)管理理念的高力集團合作，結(jié)合國內(nèi)業(yè)戶的實際需要，利用綠地物業(yè)前二百余萬平方米的物業(yè)管理和開發(fā)、經(jīng)營、管理五萬多平方米商鋪綜合市場的經(jīng)驗，可從物業(yè)建設(shè)階段開始，通過全方位的物業(yè)管理服務(wù)，不斷地向發(fā)展商提供各種有利于節(jié)約投資、促進銷售、保證質(zhì)量和物業(yè)管理等方面的意見和建議，協(xié)助開發(fā)商提高物業(yè)的競爭能力，并為物業(yè)管理打

6、下扎實的基礎(chǔ)。科瑞物業(yè)集團高力物業(yè)國際化標準服務(wù)之經(jīng)驗、綠地物業(yè)地域化操作之優(yōu)勢，在高力物業(yè)管理總面積近1000萬平方米、綠地物業(yè)管理面積近200萬平方米的背景下，合約管理面積已逾230萬平方米，前期顧問管理合同簽訂100余萬平方米，管理方式有全權(quán)管理、駐場顧問管理及顧問管理。在上海、科瑞已成功管理上海綠地世紀城（上海春天）、世紀同樂、綠地世家、綠地科創(chuàng)小區(qū)、華能城市花園、錦綠新城等物業(yè)、綠地名人坊、龍辰苑等，另已在江西南呂、吉林長春設(shè)立了子公司?？迫鹬铝τ陂_拓、發(fā)展上海及國內(nèi)的物業(yè)管理市場。科瑞物業(yè)董事長張鑫國，副董事長、總經(jīng)理張一民，副總經(jīng)理王振太，在此致意各房產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主委員會和社會各

7、界人士，祈望合作，共圖發(fā)展；科瑞將給您帶來欣喜?，F(xiàn)時科瑞物業(yè)的管理項目一覽表序號物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)管理性質(zhì)物業(yè)地點1上海春天物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市2綠地名人坊物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市3科創(chuàng)在廈商務(wù)樓物業(yè)管理上海市4華能城市花園物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市5錦綠新城（1、2期）物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市6綠地世紀同樂物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市7綠地世家（單身小區(qū)3萬M2）物業(yè)小區(qū)物業(yè)前期顧問上海市8上大聚豐園物業(yè)小區(qū)駐場顧問管理上海市9龍緣花園物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海市10江西濱江豪園小區(qū)/住宅前期物業(yè)顧問南昌市11江西小藍鄉(xiāng)別墅別墅前期物業(yè)顧問南昌市12盈湖三島別墅前期物業(yè)顧問上海市13科華小區(qū)物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理上海

8、市14綠地數(shù)碼城商場物業(yè)管理上海市15長春綠地世紀城綜合小區(qū)前期物業(yè)管理長春市科瑞目前管理的部分項目簡介：項目名稱：綠地世紀城-上海春天發(fā) 展 商：上海綠地新龍基置業(yè)有限公司地 址：普陀區(qū)寧夏路353弄項目特色：近20萬平方米高層、小高層綜合高檔住宅區(qū)，會所、智能化系統(tǒng)配置完善，以“水生態(tài)、環(huán)保、智能”為特色。項目名稱：綠地科創(chuàng)大廈開 發(fā) 商：上海錦普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：普陀區(qū)寧夏路201號項目特色：近五萬平方米智能化大廈。集辦公、商場、餐飲為一體，智能化系統(tǒng)配置完善，體現(xiàn)現(xiàn)代城市濃郁氣息。項目名稱：綠地世紀城-世紀同樂發(fā) 展 商：上海綠地新龍基地置業(yè)有限公司地 址：上海市普陀區(qū)曹楊路

9、353弄項目特色：三十萬平方米高層住宅、市中心三萬多平方米的生態(tài)大花園，六萬平方米社區(qū)購物中心，雙語幼兒園，體現(xiàn)高尚品位生活。項目名稱：綠地世紀城-綠地世家發(fā) 展 商：上海綠地新龍基置業(yè)有限公司地 址：普陀區(qū)寧夏路366弄項目特色：近20萬平方米高層住宅，會所和智能化系統(tǒng)配備完善，以“水生態(tài)，環(huán)保，智能”為特色。項目名稱：南昌綠地山莊發(fā) 展 商：上海綠地集團南昌綠都置業(yè)有限公司地 址：江西南昌市上海莊園路100號項目特色：又名海上憶墅，近四十萬平方米、1500多棟聯(lián)排、雙拼、獨立形態(tài)不一的各式別墅，承襲百年建筑精華，依山傍水，遙望八大山人，藝術(shù)與生活的連貫音律，精致、舒雅的房間戶型，體現(xiàn)高品質(zhì)

10、生活。項目名稱：南昌濱江豪園發(fā) 展 商：上海綠地集團江西申昌置業(yè)有限公司地 址：江西南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷路項目特色：二十多平方米高尚住宅，地處紅谷灘中心區(qū)域，與南昌市政府毗肩而居，榮居帝五將相之氣。項目名稱：龍緣花園發(fā) 展 商：上海遠通房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司地 址：寶山區(qū)呼瑪路項目特色：近6萬平方米多層，小高層住宅，小區(qū)小巧別致、環(huán)境宜人。三、高標準管理原則物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，科瑞在進行任何標準的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標準基礎(chǔ)之上。作為業(yè)主，都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)服務(wù)?？迫鹪诎次飿I(yè)類別提供相應(yīng)形式、內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)

11、中，均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。a）服務(wù)態(tài)度熱情物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當(dāng)。b）服務(wù)設(shè)備完好良好而完善的硬件設(shè)施是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。對這些設(shè)備要加強管理、精心養(yǎng)護，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。c）服務(wù)技能嫻熟服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人

12、員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護技術(shù)，財務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等。d）服務(wù)項目齊全除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費所包含的必要服務(wù)項目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。e）服務(wù)方式靈活物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為用戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理，應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。f）服務(wù)程序規(guī)范服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它看起來無關(guān)緊要，實際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標準之一。

13、如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。g）服務(wù)收費合理物業(yè)管理屬有償?shù)姆?wù)行為，用戶不交管理費而享受服務(wù)是不現(xiàn)實的。而科瑞公司制定的物業(yè)管理費收費標準系根據(jù)物業(yè)實際和提供服務(wù)的內(nèi)涵確定，以“大眾化收費、高標準服務(wù)”為原則；公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則。h）服務(wù)制度健全科瑞將根據(jù)物業(yè)實際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點。i）服務(wù)效率快速服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時限。在“時間就是金錢，效率

14、就是生命”的時間價值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時間，而且能為用戶帶來利益，科瑞將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時間，提高服務(wù)效率。四、科瑞的物業(yè)管理科瑞目前已承接國內(nèi)多個全權(quán)管理內(nèi)銷高檔樓盤，尤其對居住類物業(yè)建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預(yù)算和結(jié)算、物業(yè)的驗收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務(wù)、日常物業(yè)管理、客戶服務(wù)、會所管理等方面，均積累了很多成功的經(jīng)驗和教訓(xùn)，目前我司管理的經(jīng)驗在對金利達花園的物業(yè)管理中將得到更出色發(fā)揮。1、科瑞物業(yè)的前期介入科瑞對每個物業(yè)項目的前期顧問工作中都會本著認真參與、積極建議、專業(yè)咨詢等工作準則，即全面的向貴司就下列方面提出

15、一些建議（因金利達花園建設(shè)的基本資料不詳，故我司只做擬定方案）：機電設(shè)施顧問顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進事宜：為使用及管理者方便，節(jié)約日常運行費用 公共照明燈具、布線和開關(guān)的合理 選用的設(shè)置； 重大設(shè)備的選用和購貨合同條款 的擬定； 電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計與施 工； 給排水系統(tǒng)設(shè)計與施工； 各種門鎖和鑰匙的選用； 消防設(shè)施的設(shè)計與施工； 24小時熱水供應(yīng)系統(tǒng)的設(shè)計與施 工等； 所有公共布線應(yīng)更為簡潔，應(yīng)便與業(yè) 主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護保 養(yǎng)； 門鎖安裝時應(yīng)考慮更為安全，防止門 重鎖輕現(xiàn)象發(fā)生； 給排水管地下一層轉(zhuǎn)接管就從材質(zhì)牢 固方面選材，防止水壓過大或重物下 落時擊損

16、，從而引起不必要改建投入。 部分樓道消防通道可能會過窄，如再 在此安裝墻式消防栓后，其間距離也 不足消防法規(guī)規(guī)定之1.5米之安全距 離等； 其他建議略。建設(shè)設(shè)計顧問顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進事宜： 使用及管理者方便，保持物業(yè)形象 圍墻和大門的設(shè)置； 監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ脑O(shè)計與施 工； 單元戶型及實用功能； 建筑物外立面的控制； 公共環(huán)境裝飾和綠化的布置； 各種標志牌選用； 大堂接待臺的布置； 物業(yè)管理用房的設(shè)計和施工； 預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機座 位置的確定 已完成之單元應(yīng)與還在施工的區(qū)域隔 離開，并由施工他包單位做好該區(qū)域 安全、消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品保護等方面 工作，以便更好

17、等待竣工驗收。 個別單元門廳設(shè)計會過于繁煩，如玄 關(guān)墻之設(shè)計問題易造成日后一次裝修 或改建時主要拆除對象。這樣即會增 加物業(yè)日后管理時建筑垃圾的產(chǎn)生量 也增加了開發(fā)商的投資成本。 空調(diào)外機預(yù)留位置不當(dāng)，主要是戶外 機放置位置、熱量排放朝向、預(yù)留架 大小等。 外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會 因此為借口安裝防盜鐵欄，從而有損 物業(yè)外墻美觀等。智能系統(tǒng)顧問顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進事宜： 人防+技防的理念，強調(diào)社會化服 務(wù) 閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 車庫管理系統(tǒng) 公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 訪客樓宇對講系統(tǒng) 背景音響和應(yīng)急廣播系統(tǒng) 衛(wèi)生電視接收和有線電視系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 寬帶接

18、入和上網(wǎng)方式等 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留 量，應(yīng)從住戶人群的不同需求考慮各 類接入線的預(yù)留口。如：有線通、電 信、聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。 公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位置應(yīng)做合 理的安排，對一些路段易被車輛碰撞 的區(qū)域就先設(shè)置防沖撞欄。 車庫管理系統(tǒng)的可操作性要強，從管 理成本及維護成本中考慮，特別車庫 控制系統(tǒng)的購置應(yīng)多從維修保養(yǎng)方面 加以控制。 其他建議略。跟進施工過程顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進事宜： 維護發(fā)展商和業(yè)主利益，保證施工 質(zhì)量 發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患 施工對以后維修保養(yǎng)是否有影響 提供成品保護措施建議 收集設(shè)計和施工文檔資料 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的 質(zhì)量

19、 提供操作培訓(xùn)要求 提供備品備件要求 提供竣工圖紙遞交要求 提供操作手冊遞交要求 技術(shù)資料遞交要求等 地下車庫的進出口的坡度上的防滑設(shè) 施應(yīng)在施工前予以考慮，目前一些項 目在后期簡單用水泥加置防滑條或輔 設(shè)地磚的做法與日后車輛行駛及管理 維護不利，建議施工時向下開防滑槽， 這樣即可節(jié)約成本投入，也可增加防 滑系數(shù)。 現(xiàn)工地管理方通常會對施工現(xiàn)場的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等 方面管理還比較薄弱。巡視中也經(jīng)常 會發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多； 各類施工材料及配件堆放隨意；工人 生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多 防護措施，如有高空附物很容易就會 砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。 施工方對

20、產(chǎn)品保工作不到位，如：已 安裝的鋁制門窗產(chǎn)品保護、墻面大理 石污跡滲入等。 其他建議略。物業(yè)銷售配合顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進事宜： 通過物業(yè)品牌及銷售配合，使物業(yè) 銷售更上層樓 提供國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息 參加物業(yè)管理介紹會 培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)管理問題 提供物業(yè)管理宣傳資料科瑞背景 介紹 從物業(yè)管理的角度審核預(yù)售合同 將物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定制成合同 附件 參加各種慶典/活動 探討解決各種銷售中遇到的管理 問題等 通常我司會在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦 在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此 崗位不但維護售樓處安全外，我們配 合銷售人員適時的向求購或有來訪人 員進行房產(chǎn)介紹。同時還會積

21、極的參 與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會 上人的安全保衛(wèi)工作。以我司多次其 他項目的經(jīng)驗，均得到了相關(guān)的員的 好評。 其他工作，我司亦會根據(jù)貴司之銷售 進度全力配合。2、科瑞對金利達花園的實質(zhì)物業(yè)管理時的各項保障物業(yè)管理籌備工作簡介俗話說：“三軍未動，糧草先行”。就是說，我們做任何事之前，都必須有仔細、精準的計劃。根據(jù)我司多年的管理經(jīng)驗，我司亦將在金利達花園實質(zhì)管理前配合貴司按工程進度，更詳盡的制定如下的籌備工作計劃： 編制物業(yè)管理月收支預(yù)算 制定物業(yè)管理人員架構(gòu) 制訂各項物業(yè)管理制度 準備各種物資裝備 進行員工入職培訓(xùn) 制定各種物業(yè)管理方案等物業(yè)管理各項支出所占比例為讓貴我雙方就管理項目的各

22、項成本支出更明確，現(xiàn)我司將物業(yè)管理日常支出構(gòu)成比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱：（圖略）準備各種物資裝備根據(jù)我司以往之管理經(jīng)驗，我司亦以會在物業(yè)進駐前準備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項工作的順利開展。如下： 提供符合物業(yè)具體情況的物業(yè)管理軟件 提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件 購置各種辦公家具和設(shè)備 定制首期制服和雨具 購置警械和安保用品 購置各種設(shè)備、工具和維修用品等制定各種規(guī)章制度我司還將綜合國內(nèi)同類物業(yè)之管理經(jīng)驗，根據(jù)金利達花園之特點，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下： 住戶手冊 辦公室管理制度及物業(yè)設(shè)備管理制度 清潔和滅蟲標準及停車場管理制度 物業(yè)驗收規(guī)程及治字和消防管理制度

23、 二次裝修管理制度及表格表式 人事、行政、和財務(wù)管理制度 會所管理和有償服務(wù)制度 緊急事件的處理程序 投述的處理程序等完成員工入職培訓(xùn)為保證金利達花園的服務(wù)水準，我司亦會對所有員工，更針對性的根據(jù)他們的不同工種進行不同的入職前培訓(xùn)，并加以考核。如下： 物業(yè)驗收程序 二次裝修管理 工程設(shè)施管理 物業(yè)財務(wù)動作 物品管理制度 物業(yè)管理基本概念 員工守則和崗位職責(zé) 科瑞、高力、房產(chǎn)開發(fā)公司的背景和企業(yè)文化介紹 員工行為、禮儀規(guī)范及隊列操練 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等制定各種物業(yè)的管理方案因小區(qū)內(nèi)管理類型的管理服務(wù)區(qū)域，所以我司亦會按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案，使之服務(wù)更細致、更人性化、規(guī)范化。

24、如下： 物業(yè)驗收方案 物業(yè)保安方案 物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護方案 工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案 財務(wù)運行方案 人事管理方案 物業(yè)服務(wù)方案 交通和停車管理方案 小區(qū)活動方案等物業(yè)管理的其他籌備工作 建立與政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系 中報其他有關(guān)收費標準 定制員工制服 落實和布置管理處辦公用房 跟進物業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)和設(shè)備調(diào)試開通 物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收移交 招標確定物業(yè)保險公司等3、科瑞對金利達花園的人文管理上海物業(yè)管理在中國的物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗，相對而言，湖北的物業(yè)市場還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在湖北要爭得更多人的認可。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進入全面市場化發(fā)展，為了使科瑞公司在這個競爭市場中站住腳跟

25、，使公司的管理水平更上一個臺階，使所有的業(yè)主認可我們的管理，我們將在小區(qū)內(nèi)提介“以人為本”的人性化服務(wù)管理，使居民真正體會到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍。物業(yè)管理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè)日?；A(chǔ)工作，我們的完成它的同時，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我，提高我們的服務(wù)水分準?！胺?wù)”是我們必不可少的立足點、“賣點”，不再是“單一的”基礎(chǔ)服務(wù)，我們會去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務(wù)。在“服務(wù)”中，我們亦會提高人與人間“溝通”效率。我司在經(jīng)過與業(yè)主間的溝通，更多的了解他們的想法、需求后，配合“人性化”的物業(yè)服務(wù)及管理，就能拉近與業(yè)主間的距離，增強物業(yè)管理公司、物業(yè)從業(yè)人員與廣大業(yè)主之間

26、親和關(guān)系，也能獲得更多的尊重和認同。業(yè)主的真心參與及我們真誠有效的工作，更能保障對受托物業(yè)的長效管理，使之增值及保值。做到以上這點，我們會有針對性的根據(jù)貴司及科瑞的管理理念去結(jié)合小區(qū)的人文特點，從而建立起小區(qū)的人文環(huán)境。社區(qū)的美麗、人（服務(wù)才與被服務(wù)者）的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊涵在“服務(wù)”中。我們在接管項目后的首要任務(wù)就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入戶時，通過業(yè)主辦理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項愛好等情況；在日常管理中，走訪業(yè)主，聽取業(yè)主對小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見，同時在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)

27、主對物業(yè)工作的理解，用真誠去感化業(yè)主，用效率去解決問題。在通過與業(yè)主的溝通，了解各位業(yè)主對小區(qū)建設(shè)的有效建議及小區(qū)其他信息的反饋。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案。在這些基礎(chǔ)工作襯托下，我們還可以通過小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等，張貼或發(fā)放一些科普知識的宣傳資料。如：家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識；每日一道菜的燒法；安全防盜知識；活動通告等內(nèi)容，使廣大業(yè)主每日進出小區(qū)和樓道時都能看到這些小知識、小常識，給他們的生活帶去一點幫助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關(guān)心著他們。在業(yè)主入住率85%時，物業(yè)公司就會有計劃地搞一些大中型的文體娛樂活動，如健身操、書法攝影展、花卉展示、消防學(xué)習(xí)等等；我們還會根

28、據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施器材開展一些體育有獎比賽等活動，在業(yè)主入戶一周年之時或重大節(jié)日到來時，將在小區(qū)中組織節(jié)目，布置公共場地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動。通過這些活動，增加物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力，提高物業(yè)公司在小區(qū)的工作業(yè)績，為物業(yè)公司品牌建立良好的工作基礎(chǔ)。通過對整個小區(qū)的“服務(wù)”，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入上海的海派城市的特點，用我們的真心換取業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣大業(yè)主一個稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。4、科瑞的日常物業(yè)管理簡介物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理對所有業(yè)主及開發(fā)商來說，一個區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對這個區(qū)域的看法，從著名心理學(xué)大師-馬斯洛

29、先生的“人生需求定律”也可反映，人們對安全這一最基本的需求是多么看重。所以，對科瑞來說，安全管理就是我司的最根本的工作。我們提倡：“沒有安全，就沒有一切”。通過不斷的對員工的培訓(xùn)、對業(yè)主的宣傳、反復(fù)對安全防范的認知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作。真正做到小區(qū)安全、安定、有序。 采用人防加技防安全保衛(wèi)措施 小區(qū)人行進出口實行24小時保安服務(wù) 在車庫出入口等重點部位設(shè)崗值守 建立小區(qū)公共區(qū)域24小時保安巡邏制度 用好并維護好先進可靠的保安技防措施 制訂并落實完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作 保安人員培訓(xùn)后上崗等物業(yè)的環(huán)境維護和管理我司將綜合已接管項目之

30、良好管理經(jīng)驗，根據(jù)金利達花園之特殊性質(zhì)，制定行之有效的短、中、長期的小區(qū)環(huán)境保護計劃，力求使小區(qū)較之上述二個項目在此方面的管理更進一層，給各階段入戶業(yè)主都有一個良好的影響，使小區(qū)時刻保持優(yōu)美、清潔和舒適的環(huán)境。 實行標準化清掃保潔 建筑、生活垃圾時產(chǎn)時清 特定區(qū)域定期清洗外墻 定期清洗水箱 公共區(qū)域無隨意堆放雜物和被非法占用 物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、機房等保持清潔 做好節(jié)日布置 精心維護綠化等物業(yè)的設(shè)施維護和管理物業(yè)內(nèi)的設(shè)施作為小區(qū)運作心臟部位，能否長期保持完好，是一個物業(yè)生存的關(guān)鍵。我司將嚴格按國家優(yōu)秀小區(qū)評比要求，對小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進行日常養(yǎng)護，并對所有使用人群加以宣傳，以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)

31、主的共同愛護，使之生命力更長久，我司之設(shè)施長效管理更全面。 制定完善的操作管理制度 建立臺帳和維護登記制度 建立短、中、長期的維護保養(yǎng)計劃 嚴格業(yè)戶的二次裝修管理 建立物業(yè)報修、修理和回訪程序 建立工程人員的崗位責(zé)任制及培訓(xùn)制度 建立物品和工具等管理制度等物業(yè)的交通秩序管理其實小區(qū)內(nèi)交通管理的好壞，也直接影響到業(yè)主或來訪賓客對小區(qū)物管的認同感，根據(jù)我司多年來的管理經(jīng)驗，我司亦會針對金利達花園之特殊性質(zhì)，車庫內(nèi)非機動車較多的情況，制訂出一系列可操作性強的管理方案，以保障小區(qū)內(nèi)機動車/非機動車行車、停車等交通的有序及通暢。 根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度 確保外圍廣場、道路及車庫內(nèi)交通通暢 物業(yè)內(nèi)

32、我車輛亂停亂放現(xiàn)象 車庫管理設(shè)施保持運行正常 各種道路和交通標志完好等5、科瑞物業(yè)的服務(wù)標準科瑞的宗旨是：規(guī)范、周到、守信、高效；這就是我們對所有業(yè)主/開發(fā)商的承諾，因為我們永遠追求最好。熱線/報修/監(jiān)督電話鈴響三聲，必有應(yīng)答；先報家門，后說請講；態(tài)度和氣，語言親切；記錄完整，件件落實?？蛻魣笮薅Y貌召喚，認真記錄；形式多樣，方便客戶；晝夜值班，專人接待；掛牌上崗，熱情服務(wù)；準確登記，及時處理。服務(wù)規(guī)范上門服務(wù)，佩帶工卡；預(yù)約時間，必須遵守；修理完畢，清掃現(xiàn)場；用戶驗收，及時回訪；明碼標價，收費合理。電梯管理電梯運行，證卡齊全；規(guī)范操作，定期檢修；備用電梯，隨時能開；遇到故障，及時修理。業(yè)務(wù)接待

33、熱情主動，辦事公道；上崗時間，佩帶工卡；禮貌接待，接章辦事；手續(xù)齊全，現(xiàn)時辦理；政策不符，講清道理；訪問客戶，聽取意見；來信來訪，及時處理。一個專業(yè)性極強的工程維修保養(yǎng)隊伍六、科瑞的客戶方針客戶滿意度調(diào)查客戶的滿意程度對該物業(yè)的物業(yè)管理成敗與否是最為至關(guān)重要的事項。我們認為客戶的滿意度的衡量需建立在不同的層面上，以確保客戶服務(wù)工作無論在宏觀上還是具體細節(jié)上均得到改善?？蛻魸M意度調(diào)查不光會提示物業(yè)管理工作在哪方面有所不足，同時亦能將一些方面的長處帶到其它需要改進的方面。促進客戶滿意度的因素有如下：服務(wù)表現(xiàn)達到議定水平對問訊或投訴的響應(yīng)時間員工素質(zhì)溝通的充分與否成本控制效果與客戶公司間的關(guān)系靈活并

34、適應(yīng)變化的物業(yè)管理動作機制文件資料是否完備等科瑞將每年進行業(yè)戶的滿意度調(diào)查，以獲得寶貴的客戶反饋以及對該物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)水平的評價。調(diào)查的結(jié)果在分析統(tǒng)計后，將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)管理水平的提高。七、物業(yè)管理籌備工作的內(nèi)容（1）確定物業(yè)管理費收費標準科瑞根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗，針對項目實際情況，以各時間段和各種收費標準做出比較準確和切合實際的測算，為發(fā)展商確定物業(yè)管理收費標準提供依據(jù)。一旦發(fā)展商確定收費標準后，科瑞將與當(dāng)?shù)匚飪r局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系，確保在最快的時間內(nèi)，通過申報審批程序，并最終獲得批準。（2）安排和招聘管理人員科瑞目前已有許多全權(quán)物業(yè)管理項目，可抽調(diào)部分骨干到項目任職，只

35、需從社會上招聘少量空缺的管理崗位及一定數(shù)量操作崗位的員工。由于物業(yè)管理處的骨干員工，均在科瑞工作了一段時間，因此，在最快的時間內(nèi)建立物業(yè)管理處的員工，熟悉科瑞和發(fā)展商的管理要求，可迅速開展物業(yè)管理工作，并達到較高的管理水平。（3）完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn)科瑞將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。在人員到位后，科瑞利用各種培訓(xùn)手段，對所有的員工均進行生態(tài)化服務(wù)理念、客戶第一的服務(wù)意識以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn)；對不同的專業(yè)人員，進行崗位技能培訓(xùn)，使每位員工迅速熟悉科瑞的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識，確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。（4）準確各種物品和裝備科瑞按發(fā)展商批準

36、的物業(yè)管理啟動預(yù)算，購置各種物業(yè)管理所需的物資裝備，以保證物業(yè)管理處的正常運作，購置工作包括：購置各種辦公家具和設(shè)備、購置各種通訊器材、定制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設(shè)備、工具和維修用品等。此外，科瑞還將免費提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件，以隨時保持與總部的聯(lián)系。（5）參與設(shè)備調(diào)試和驗收科瑞在獲得發(fā)展商正式物業(yè)管理委任后，將首先派遣的豐富經(jīng)驗的工程主管和工程人員，參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗收，熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配置，檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護保養(yǎng)制度，為順利驗收和接管做好各項準備工作。（6）提供施工現(xiàn)場安保服務(wù)由于

37、施工臨近竣工階段，工地現(xiàn)場施工單位多、人員雜，科瑞將根據(jù)發(fā)展商的要求，在最短的時間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進場，協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。建立進出小區(qū)的檢查制度，減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。（7）確保物業(yè)管理各種方案科瑞根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購房及租房對象和物業(yè)配置設(shè)施等情況，制定一系列適合金利達花園的物業(yè)管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。物業(yè)管理方案包括：物業(yè)驗收方案、小區(qū)保安方案、小區(qū)清潔和滅蟲招標方案、工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案、財務(wù)運行方案、人事管理方案、物業(yè)客戶服務(wù)方案、小區(qū)的交通管理方案、小區(qū)內(nèi)

38、停車管理方案、小區(qū)社區(qū)活動方案等。（8）制訂物業(yè)管理的各項規(guī)章制度科瑞將根據(jù)物業(yè)的實際情況，結(jié)合國家和有關(guān)物業(yè)法規(guī)，提供合適的管理公約文本，供發(fā)展商制訂正式的物業(yè)管理公約?？迫饘⒔Y(jié)合物業(yè)管理公約，制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè)；部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻，部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。（9）完成物業(yè)保險工作對物業(yè)進行保險是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時的應(yīng)付難度，使意外事件得到圓滿的解決。在物業(yè)管理籌備期中，科瑞利用以往經(jīng)驗，將通過市場公開招標方式，辦妥財產(chǎn)一切險和公眾責(zé)任險。（10）物業(yè)管理籌備工作分類圖圖八、金

39、利達花園物業(yè)日常管理（1）物業(yè)驗收移交物業(yè)驗收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗收合格的基礎(chǔ)上，對物業(yè)設(shè)備運行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進行的驗收，物業(yè)驗收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標志。A、政府有關(guān)職能部門驗收政府有關(guān)職能部門對物業(yè)驗收主要由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對物業(yè)進行驗收，具體的驗收程序為：施工單位備妥物業(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報告，并填寫驗收申請表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗收；政府有關(guān)職能部門初驗樓宇，返回整改項目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗收，并重

40、復(fù)程序至有關(guān)政府驗收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗收通過的文件或證明。B、物業(yè)驗收首要條件在物業(yè)竣工后，科瑞將參照國家和地方有關(guān)法規(guī)，以管理和使用者的角度對物業(yè)進行驗收，認真記錄和督促整改物業(yè)施工中的各種使用功能缺陷和不足，以確保發(fā)展商和所有小業(yè)主的利益，物業(yè)驗收的首要條件為：承包商和施工監(jiān)理驗收合格、通過政府有關(guān)職能部門驗收、水電和煤氣正常供應(yīng)、電話和電視等設(shè)施可開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業(yè)主使用的未完工程、驗收的小區(qū)獨立封閉、驗收的場地和區(qū)域清潔干凈。C、物業(yè)驗收的資料要通過物業(yè)驗收，必須事先遞交以下資料：政府職能部門驗收文件或證明、工程監(jiān)理驗收合格證明、物業(yè)設(shè)施的竣工圖（若尚未完成竣工圖，應(yīng)提供

41、最終的施工圖）、設(shè)備或系統(tǒng)的操作說明、維護保養(yǎng)手冊；提供與承包商、廠商和供應(yīng)商簽署承包或供應(yīng)合同中有關(guān)技術(shù)條款；提供承包商、供應(yīng)商和廠商的聯(lián)絡(luò)地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料及其它有關(guān)技術(shù)資料；提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)；提供所有測試、檢驗和調(diào)試報告等。D、拒絕驗收和移交的范圍當(dāng)發(fā)生如下情況，為維護發(fā)展商和全體業(yè)主的利益，物業(yè)管理處有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)，直到施工或整改完畢后，才能正式驗收移交。拒絕驗收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機房不能獨立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設(shè)備。F、公共區(qū)域的驗收和交接公共區(qū)域的驗收應(yīng)由物業(yè)管

42、理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標志。公共區(qū)域驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收 ，驗收 時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認公共區(qū)域驗收交接表。物業(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗收通過。G、各種機房和設(shè)備的驗收及交接各種機房驗收 應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標志。機房和設(shè)備驗收只對有表計量的讀數(shù)作驗收 ，對其它參數(shù)不作驗收，驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認機房驗收表和設(shè)備驗收表。物業(yè)管理處于初期后發(fā)出

43、整改項目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗收通過。H、用戶單元內(nèi)的驗收和移交住戶單元的驗收由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標志。住宅單元驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收。驗收時由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認住宅單元驗收交接表。物業(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改。并重復(fù)程序至驗收通過。驗收時需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。驗收妥當(dāng)后，須將大門鎖好，鑰匙由物業(yè)管理處統(tǒng)一保管在一預(yù)備好的鑰匙柜內(nèi)，所有鑰匙須標示有關(guān)單元的號數(shù)，物業(yè)管理處預(yù)備一記錄薄以記錄和登記日后鑰匙外借和使用情況，包括施工單位

44、進單元內(nèi)進行整改、客戶要求看房及管理人員定期入內(nèi)巡查等事項。I、綠化的驗收及交接小區(qū)內(nèi)綠化的驗收由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。綠化驗收只集在中可見的外觀、造型和數(shù)量，對其 、是否有病蟲害等不作驗收。驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認綠化驗收表（表式將根據(jù)花木情況制定）。綠化驗收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護、修剪和澆水工作，并需及時補種壞死的苗木，惟物業(yè)管理處需保護綠化不受人為損壞。J、關(guān)于物業(yè)設(shè)施的質(zhì)保期質(zhì)保斯是施工承包商和供應(yīng)商對其施工和產(chǎn)品的質(zhì)量進行一定時間免費維修保養(yǎng)，質(zhì)保期限以發(fā)展商與承包商和供應(yīng)商簽署的合同和國

45、家有關(guān)規(guī)定為準。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗收交接日開始起計，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)保養(yǎng)責(zé)任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問題，質(zhì)保期應(yīng)酌情延長；質(zhì)量期內(nèi)應(yīng)確定緊急召喚時間；發(fā)展商支付工程尾款，需經(jīng)管理公司會簽；對業(yè)戶入住時間與物業(yè)竣工時間有差異的質(zhì)保維修，發(fā)展商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費用。K、將單元交付業(yè)戶使用物業(yè)管理處將代表發(fā)展商將物業(yè)交付業(yè)戶使用，客戶經(jīng)發(fā)展商簽發(fā)的支付使用通知書，正式接收住宅單元，當(dāng)場填妥物業(yè)單元交接表，交接以接收住宅單元鑰匙為標志，物業(yè)交付以如下程序執(zhí)行：工作經(jīng)辦部門內(nèi)容備注確認業(yè)主物業(yè)部核實發(fā)展商簽發(fā)交付使用通知書若有疑問需向發(fā)展商證實交接文本物業(yè)部遞交物業(yè)管理公

46、約、用戶手冊、住宅說明書、住宅質(zhì)保書請業(yè)主簽收建立資料物業(yè)部請業(yè)主填寫業(yè)主資料表格，建立用戶檔案資料，輸入電腦確定與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式查驗單元工程部按交付標準，查驗天花、地坪、墻面、門窗、照明、地漏、水管、電話、電視和可視對講等記錄缺陷，通知施工整改和維修督促整改工程部若缺陷較多，業(yè)主拒絕收摟，需立刻通知施工單位整改或翻修記錄，并督促及時完成完成后立即通知業(yè)主再驗收辦妥手續(xù)工程部業(yè)主同意接收單元，需填妥物業(yè)單元交接表記錄水、電及煤氣表讀數(shù)收取費用財務(wù)部根據(jù)事先準備好的單據(jù)，向業(yè)主收取首期三個月的物業(yè)管理費、維修基金、裝修垃圾清運費、有線電視和煤氣初裝費做好未交應(yīng)付款的登記移交單元物業(yè)部確認已辦妥所

47、有手續(xù)，移交單元鑰匙交樓工作完成（2）二次裝修管理為保證物業(yè)安全和其他業(yè)主利益不受侵害，減少裝修對公眾和環(huán)境的影響，科瑞將總結(jié)以往二次裝修管理中的經(jīng)驗和教訓(xùn)，加強和完善二次裝修管理制度和方法。嚴格控制第一個違章的業(yè)主，必要時提請政府有關(guān)職能部門出面干預(yù)解決。圖（3）物業(yè)治安防范管理做好物業(yè)治安防范管理工作，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標志，根據(jù)金利達花園的高科技安保技防設(shè)施和場地實際情況，科瑞將擬定保安崗位設(shè)置和巡邏路線計劃，讓訓(xùn)練有素的保安人員為業(yè)主提供有效的安全保障，制定相關(guān)的管理制度和緊急事件處理預(yù)案，確保物業(yè)在意外發(fā)生時，能采取緊急應(yīng)變補救措施。A、采用人防加技防的總體防范思路根據(jù)科瑞人防

48、加技防的總體思路，該項目的周界由紅外線報警系統(tǒng)加閉路電視系統(tǒng)保障，小區(qū)內(nèi)各道路及路口以及出入口有閉路電視系統(tǒng)監(jiān)控，可視對講門禁系統(tǒng)防范；同時用電子巡更系統(tǒng)監(jiān)督日常的人力巡視；小區(qū)的主、次出入口用人力和閉路電視系統(tǒng)共同管理。B、制定保安管理方案科瑞在充分發(fā)揮小區(qū)智能化安全防范的基礎(chǔ)上，通過制定嚴格的管理制度，加強對安保人員的管理。實行定崗和機動巡邏相結(jié)合的管理模式，實行出入口24小時封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進行機動巡邏，確保小區(qū)一方平安。C、小區(qū)出入口管理通過可靠的智能化技術(shù)防范周界后，安保人員將加強小區(qū)的出入口控制，門崗將準確記錄小區(qū)的進出車輛號碼，所有二次裝修的施工人員和送貨人員和來訪人員

49、必須出示證件進行登記，阻止可疑人員、流動商販、拾荒、錐銷人員及無關(guān)車輛進入小區(qū)，保持小區(qū)優(yōu)美安寧的環(huán)境。出入口門崗保安身著港式制服，以標準的手勢指揮進出車輛、以規(guī)范的語言問訊所有客、戶以24小時（輪換值日）不間斷的站崗姿勢迎接往來客戶。D、突發(fā)事件處理科瑞對每一位上崗的安保人員，都將進行系統(tǒng)的培訓(xùn)，物業(yè)管理處將結(jié)合小區(qū)的實際情況，制定各種緊急事件預(yù)案，以及時妥善地處理和防范各種突發(fā)事件。其中包括：臺風(fēng)、水浸、地震、火警、電力中斷、斷水、煤氣泄漏、電梯故障、發(fā)現(xiàn)爆炸品、盜竊、發(fā)生治安案件、發(fā)現(xiàn)醉酒者和精神病肇事者等。（4）物業(yè)的清潔、滅蟲和綠化管理做好小區(qū)的清潔、滅蟲和綠化工作，使整個小區(qū)保持一

50、個舒適溫馨的生活環(huán)境，是衡量物業(yè)生態(tài)化管理的一個重要一環(huán)。為此，科瑞將通過制定各項規(guī)章制度和工作計劃，通過嚴格的督導(dǎo)和檢查，始終保持小區(qū)的清潔、干凈和整潔，保持綠化的完好和自然風(fēng)貌。A、清潔標準科瑞根據(jù)金利達花園的情況，健全各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施，建立小區(qū)的垃圾上門收集制度，做到垃圾日產(chǎn)日清，定期清洗各種水箱和水池；公共區(qū)域不見積水、不見積土、不見雜物、沒有亂倒的垃圾；區(qū)域內(nèi)的道路、停車場（庫）、上道和建筑物內(nèi)外保持干凈，小區(qū)的綠地中沒有垃圾和殘枝。B、滅蟲管理滅蟲主要包括兩個方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將影響到人體健康的滅蟲，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲害的殺滅?？迫饘⒂杏媱澋囟ㄆ谶M行上述的滅

51、蟲工作，定期對垃圾箱（筒）周圍進行清潔和消毒。C、小區(qū)的綠化管理綠化是一個優(yōu)美環(huán)境的重要組成部分之一，綠化養(yǎng)護的好壞將直接影響到小區(qū)的形象和環(huán)境以及開發(fā)商開發(fā)理念能否實現(xiàn)并長期保持。科瑞將督促和配合綠化承包商做好綠化質(zhì)保期的養(yǎng)護工作，在質(zhì)保期后，將聘用有經(jīng)驗的園藝工，自行完成小區(qū)的綠化養(yǎng)護工作。包括定期的澆水、施肥、及時翻土、修剪、滅蟲、除病、栽種、補種合適的苗木和及時清理殘枝和綠地內(nèi)的垃圾等。（5）營造合適的社區(qū)文化科瑞將根據(jù)小區(qū)內(nèi)居住人員的實際，積極開展各項文娛體育活動的服務(wù)，管理好小區(qū)內(nèi)所有文化設(shè)施的清潔、使用和安全；同時，作為服務(wù)者，科瑞將本著“規(guī)范、周到、守信、高效”的服務(wù)信念，以“

52、客戶的需要就是服務(wù)的內(nèi)容”為原則，通過建立和業(yè)主之間的互動聯(lián)系，開展全方位的客戶服務(wù)，聯(lián)系當(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)組織以及各類社會公益單位，促進物業(yè)管理處與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的交流溝通，讓所有的住戶不僅有溫馨的家的感覺，而且還能體會社區(qū)的和睦，更能體會高尚生活帶來的樂趣。A、建立社區(qū)信息平臺科瑞將指導(dǎo)和協(xié)助物業(yè)管理建立英特網(wǎng)信息平臺，鼓勵小區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容包括：金利達花園最新動態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)管理法律法規(guī)問與答、物業(yè)服務(wù)指南、最新物業(yè)管理動態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)、物管處人員介紹、小區(qū)文化活動公告、二次裝修介紹、家庭生活小常識和科普文化知識以及業(yè)主需求、報修、投訴的告之和業(yè)主之間QQ式聊天等等。從而通

53、過高科技手段在寧靜中實現(xiàn)社區(qū)中各方面的溝通和交流。B、定期組織各種活動科瑞根據(jù)小區(qū)人員愛好的不同，將聘請晨操和健身操教練，鼓勵信戶走出家門積極參與全民健身。利用會所現(xiàn)有設(shè)施舉辦各種競賽活動，包括：拳操、乒乓球、桌球、網(wǎng)球、棋牌、游泳等。每年制定社區(qū)活動計劃，開展各種有益于身心健康的文化娛樂活動包括：股票沙龍、戲曲票友會、珠寶鑒賞 會、剩余物資調(diào)劑會、播花輔導(dǎo)班、美容美發(fā)指導(dǎo)課、署期舉辦兒童少年的書法繪畫輔導(dǎo)班等。C、做好節(jié)日布置科瑞結(jié)合小區(qū)內(nèi)場地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有計劃地做好節(jié)日布置工作，張燈結(jié)彩、渲染節(jié)日氣氛，營造舒適的生活環(huán)境。（6）智能化設(shè)施的維護在許多

54、科瑞管理的項目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，得到眾多業(yè)戶的一致好評。以科瑞的技術(shù)力量和管理能力，一定能使發(fā)展商投巨資建設(shè)的智能化設(shè)施設(shè)備，在日常管理中發(fā)揮其應(yīng)用的作用。a）智能化系統(tǒng)的技術(shù)保障由于智能化系統(tǒng)是住宅新興的行業(yè)，技術(shù)含量比較高，對操作維護人員的要求也比較高，科瑞的IT和機電工程師將隨是提供技術(shù)保障，配備專業(yè)弱電工程師、專職對智能化系統(tǒng)進行日常操作和維護保養(yǎng)工作。b）樓宇多方對講門禁系統(tǒng)考慮到該項目規(guī)模較大，小區(qū)總出入口將對所有進出小區(qū)但非居住此項目的人員進行檢查和控制，樓宇多方對講門禁系統(tǒng)通過門衛(wèi)保安與室內(nèi)業(yè)主及室外訪客的對話將主要起到控制人員進入和樓棟門禁之作用，

55、保安人員白天對外來人員進入物業(yè)進行適當(dāng)?shù)乜刂坪偷怯洠０踩藛T對可疑人員和衣著不整或大宗物品進出進行詢問盤查；對夜間要求進入小區(qū)的陌生人員，需經(jīng)與業(yè)主通話后，方準入內(nèi)。c）周界入侵報警系統(tǒng)在業(yè)主入住時，以周界紅外線報警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實際情況，科瑞建議在小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報警裝置，利用物業(yè)內(nèi)配置的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。d）閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)本小區(qū)的所有出入口、主要道路等重要場合均布有閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)，出現(xiàn)異常情況，監(jiān)控中心會通知就近的安保盡快趕赴現(xiàn)場處理和解決。閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)設(shè)有長時間錄像機，按國家有關(guān)規(guī)定，將畫面保留一定的時間，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)

56、助公安機關(guān)追查疑犯。e）電子巡更系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)電子巡更系統(tǒng)的巡更點，將完全按小區(qū)內(nèi)安保的巡邏路線來設(shè)點。按科瑞的管理模式，分區(qū)域小區(qū)的外墻角、樓房的首層、車庫等處設(shè)置巡更點。物業(yè)管理處可經(jīng)常監(jiān)督和檢查安保人員的巡邏到位時間和次數(shù)，以了解安保人員的工作情況，確保小區(qū)的安全。f）背景及緊急廣播系統(tǒng)利用背景音樂系統(tǒng)，物業(yè)管理處將在節(jié)假日或平時的清晨、中午及黃昏，播放旋律優(yōu)美的輕音樂，以提高小區(qū)的文化品味和調(diào)節(jié)住戶的生活情趣。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)、臺風(fēng)和地震等緊急情況時，通過緊急廣播系統(tǒng)，通知小區(qū)內(nèi)的住戶，及時做好人員疏散或防范工作。g）智能化系統(tǒng)的日常維護科瑞將加強工程技術(shù)人員的弱電技術(shù)培訓(xùn)工作，使每位員工熟悉相

57、應(yīng)崗位應(yīng)掌握的智能化設(shè)施的操作和管理，制定短、中及長期智能化系統(tǒng)的維護保養(yǎng)制度，使所有的智能化系統(tǒng)和設(shè)備均得到很好的維護和保養(yǎng)，發(fā)揮出應(yīng)有的作用。（7）房屋及公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護房屋及公用設(shè)備設(shè)施長期保持完好的狀態(tài)，對物業(yè)的保值升值意義重大，科瑞將制定短、中及長期工程設(shè)施維護保養(yǎng)計劃，并及時完成各項維護保養(yǎng)工作，通過制定相關(guān)的管理制度進行落實，經(jīng)常性地對員工進行各種技術(shù)培訓(xùn)，努力培養(yǎng)具有一專多能的技術(shù)人員。A、建立巡回檢查制度建立設(shè)施設(shè)備例行巡回檢查制度的目的是為了主動掌握系統(tǒng)及設(shè)備的運行情況，及時發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保設(shè)備經(jīng)濟運行。巡回檢查的方式包括：定時巡視、季節(jié)

58、性巡視、故障性巡視、專項重點巡視和綜合巡視等。每次巡視必須做好完整地記錄。B、建筑和設(shè)施維修養(yǎng)護計劃除電梯及部分弱電設(shè)備由專業(yè)單位進行維護保養(yǎng)外，科瑞將根據(jù)物業(yè)內(nèi)配置的建筑、設(shè)施和設(shè)備情況，選派工程技術(shù)員良好操作和保養(yǎng)。對所有的設(shè)備建立臺賬，詳細的記錄機電設(shè)備的運行和維修情況，建立短、中及長期物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)計劃，并嚴格執(zhí)行。公司總部工程人員，將定期進行檢查和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)維護保養(yǎng)不到位或不完善之外，及時指正。C、維修養(yǎng)護主要工作內(nèi)容和范圍主要工作范 圍內(nèi) 容經(jīng)常性工作公共區(qū)域、公共設(shè)施、機房及管道巡視、操作、調(diào)試、記錄計劃性工作公共區(qū)域、設(shè)施、客戶收樓、裝修、入住保修監(jiān)督、養(yǎng)護、更新、節(jié)能整改、

59、裝修管理報修處理客戶單元內(nèi)自用設(shè)施、公共設(shè)施質(zhì)保期施工單位維修、自行修理、外聘修理計劃外工作突發(fā)事件、小項目整改、建筑設(shè)施改善急修、改造、增建D、機電設(shè)備應(yīng)急程序科瑞在平時正常操作和維修保養(yǎng)時，將針對設(shè)備情況，作好各種機電設(shè)備和系統(tǒng)的事故或故障的應(yīng)急處理預(yù)案，當(dāng)機電設(shè)備發(fā)生意外故障時，妥善有效的處理，可減少財產(chǎn)損失和降低對客戶的影響。一般設(shè)備應(yīng)急維修程序：程序工 作備注獲知故障接到報告、巡視中發(fā)現(xiàn)、操作失誤、儀器和儀表反映或報警做好記錄趕赴現(xiàn)場當(dāng)班人員迅速趕赴現(xiàn)場，判斷故障類型和嚴重程度，向領(lǐng)導(dǎo)報告屬質(zhì)保和外判維保范圍，通知承判商應(yīng)急處理采取有效措施，減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標志或告示，通知客戶拍照取證，以便向保險公司索陪維修更換查清原因，進行維修，無法維修的設(shè)備或零件，進行更換盡量減少對客戶的影響恢復(fù)使用維修完畢，通知相關(guān)的客戶，向客戶說明原因，向客戶致欠影響客戶，應(yīng)盡力予以解決記錄報告撰寫特別事件報告，詳細記錄時間、地點、事故、原因、損失金額、客戶投述情況等必要時向保險公司索賠E、日常報修維修程序科瑞將進一步完善客戶日常報修及維修程序，妥善協(xié)助和處理施工中遺留的質(zhì)量問題，及時完成維修工作，解決客戶的煩惱，方便客戶的生活?？蛻羧粘笮蘧S修程序：程序部門工