東莞Z富雅花園物業(yè)管理方案

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔前 言承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司對(duì)東莞市富雅花園的物業(yè)管理投標(biāo)方案，本方案有利于促進(jìn)富雅花園物業(yè)保值和增值，現(xiàn)供貴業(yè)主委員會(huì)在招標(biāo)時(shí)參考，并作為進(jìn)一步合作的基礎(chǔ)，希望在物業(yè)管理上取得更大的成效。本方案現(xiàn)為初案，是根據(jù)目前富雅花園的基本情況，結(jié)合我公司的專業(yè)實(shí)踐以及對(duì)該項(xiàng)目初步了解的基礎(chǔ)上完成的，如有幸或得投標(biāo)權(quán)，將提 /交具體的計(jì)劃。希望以此奠定雙方長(zhǎng)期真誠(chéng)友好的合作關(guān)系！ 公 司 簡(jiǎn) 介東莞市遠(yuǎn)東物業(yè)管理有限公司成立于2002年9月，是一家集物業(yè)管理、物業(yè)咨詢、物業(yè)中介為一體的具有獨(dú)立法人及三級(jí)資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，公司秉承“科學(xué)管理，優(yōu)

2、質(zhì)服務(wù)，業(yè)主至上，服務(wù)第一”的工作宗旨，積極倡導(dǎo)“人性化”的管理。我們的指導(dǎo)思想是：“以人為本，以客戶滿意為目標(biāo)，竭誠(chéng)為客戶提供完善的生活空間和優(yōu)質(zhì)服務(wù)”，通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)來不斷贏得顧客的信賴，占領(lǐng)市場(chǎng)。公司管轄的物業(yè)涉及住宅、高層樓寓、商業(yè)物業(yè)、顧問服務(wù)等，服務(wù)的項(xiàng)目有太港商業(yè)城、迪寶小商品批發(fā)城、旺角新城國(guó)際風(fēng)情步行街（盛都花園）、三屯富怡花園、華僑新村等，所服務(wù)的項(xiàng)目均受到業(yè)主的一致認(rèn)可和好評(píng)。公司逐步形成了一支高素質(zhì)、有著豐富管理經(jīng)驗(yàn)的隊(duì)伍，管理人員持證上崗率達(dá)100%，公司在借鑒國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，不斷積極探索自身的發(fā)展思路和模式，把管理融入服務(wù)當(dāng)中，始終把業(yè)主的利益放在首要

3、位置，不斷提高服務(wù)層次，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，追求無(wú)止境的服務(wù)新境界，打造行業(yè)的先鋒。公司自成立以來，按照ISO9001質(zhì)量體系管理標(biāo)準(zhǔn)制定了相關(guān)管理制度和工作手冊(cè)，并在工作中嚴(yán)格執(zhí)行和檢查、監(jiān)督，形成了一套完整的從公司到部門，再到管理處由上至下的檢查、監(jiān)督機(jī)制。并在行業(yè)內(nèi)最早推出首任“問責(zé)制”和末位“淘汰制”，不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高服務(wù)管理水平，以質(zhì)量贏得顧客的信賴、贏得市場(chǎng)，逐步創(chuàng)出遠(yuǎn)東品牌。 物業(yè)特點(diǎn)分析與整體管理設(shè)想一、富雅花園的特點(diǎn)與物業(yè)管理定位富雅花園地處東莞市東城區(qū)，小區(qū)總建筑面積35745.75平方米(其中住宅26692.9平方米，商鋪3636.42平方米，寫字樓5416.43平方米,

4、?，F(xiàn)有六部電梯，小區(qū)住宅共計(jì)352戶，商鋪46間。周邊交通便利、人口密集。如何滿足業(yè)主對(duì)于自己要居住使用幾十年的樓宇來選聘一個(gè)好管家，以保證物業(yè)的完好度，提升物業(yè)的形象，促進(jìn)物業(yè)的保值、增值。就必須依靠一支高效、精干、一專多能、團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、向上的物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。從而可改變和提高人們的生活質(zhì)量、生活觀念和生活方式，也必將創(chuàng)造出物業(yè)管理的新概念，給物業(yè)管理帶來根本性的變化，導(dǎo)至管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式、管理手段、管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化。針對(duì)富雅花園物業(yè)現(xiàn)狀，我們采取以下管理方式：1、管理體制：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。2、管理模式：一手抓物業(yè)管理，一手抓精神文明建設(shè)。3、達(dá)到目標(biāo)：社會(huì)效益、環(huán)境效益

5、和經(jīng)濟(jì)效益。4、管理體系：嚴(yán)格按照ISO90012000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系。我們認(rèn)為，要提升富雅花園物業(yè)的管理水平和服務(wù)品質(zhì)，必須把業(yè)主滿不滿意作為檢驗(yàn)管理和服務(wù)工作的標(biāo)準(zhǔn)。所以，必須在物業(yè)管理和服務(wù)以及安全上下功夫：一是為廣大業(yè)主（住戶）創(chuàng)造一個(gè)安全、潔凈、優(yōu)雅的居住環(huán)境；二是為全體業(yè)主（住戶）提供可靠和及時(shí)、周到的后勤保障服務(wù)，保證各種設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行，形成良好的社區(qū)氛圍，從而保證物業(yè)的保值和升值。服務(wù)承諾如果能夠有幸成為富雅花園的“物業(yè)管理人”，我們將全力以赴，調(diào)動(dòng)一切資源為廣大業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，力爭(zhēng)使富雅花園的物業(yè)管理與服務(wù)邁上新臺(tái)階，做好廣大業(yè)主（住戶）的好管家、好幫手、好伙伴。1

6、、業(yè)主至上 以客為尊“業(yè)主至上，以客為尊”是我們的工作宗旨。我們通過系統(tǒng)的培訓(xùn)，提高員工對(duì)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)，改善禮貌及工作態(tài)度，最終達(dá)到一流的服務(wù)水準(zhǔn)。2、星級(jí)服務(wù) 制定相當(dāng)于星級(jí)酒店式服務(wù)的制度和準(zhǔn)則，致力于提高管理公司及員工的素質(zhì)，從而為業(yè)主（住戶）提供高水平的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3、物業(yè)升值 通過對(duì)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估分析，在加強(qiáng)安全管理的基礎(chǔ)上，努力提高服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理和對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，促進(jìn)物業(yè)的保值、增值。4、實(shí)施業(yè)主（住戶）滿意戰(zhàn)略我們將借鑒國(guó)內(nèi)外一些成功企業(yè)的做法，由富雅花園管理處主任和業(yè)主委員會(huì)定期會(huì)晤、交流，并與廣大業(yè)主保持經(jīng)常性的密切聯(lián)系，隨時(shí)聽取業(yè)主（住戶）的意見、建議

7、和抱怨，一切從廣大業(yè)主的利益和需要出發(fā)，改進(jìn)管理和服務(wù)工作。同時(shí)，把業(yè)主是否滿意作為衡量工作價(jià)值和好壞的根本標(biāo)準(zhǔn)，使富雅花園的業(yè)主充分感受優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理和全方位服務(wù)所帶來的安全、溫馨和文明，不斷提高富雅花園的公眾形象。第二章 管理處組織架構(gòu)、崗位設(shè)置與人員編制一、概述為了實(shí)施高效的管理和優(yōu)質(zhì)到位的服務(wù)，管理處必須依托和設(shè)置合理的組織架構(gòu)，配備能勝任各專業(yè)、各崗位管理和實(shí)際操作要求的管理和服務(wù)人員。根據(jù)富雅花園的建筑面積、設(shè)備設(shè)施配置、管理范圍和服務(wù)深度等要求，為了實(shí)施高效的管理和控制，管理處將采用科學(xué)的管理組織架構(gòu)，既減少管理層次和管理成本，又能防止內(nèi)部信息在傳遞過程中的失真和保證服務(wù)的高效、及

8、時(shí)。為此，管理處設(shè)主任1人，下設(shè)安管部，清潔綠化部，工程維修部，客戶服務(wù)部，財(cái)務(wù)部共5個(gè)部門：二、管理處組織架構(gòu)圖 業(yè)主委員會(huì)富雅花園管理處安管部清潔綠化部客戶服務(wù)部財(cái)務(wù)部遠(yuǎn)東物業(yè)公司業(yè)主委員會(huì)富雅花園管理處安管部清潔綠化部客戶服務(wù)部財(cái)務(wù)部遠(yuǎn)東物業(yè)公司富雅花園管理處人事架構(gòu)圖管理處主任1管理處主任1人 安管部11人清潔綠化部4人工程維修部2人客戶服務(wù)部由主任和收款員兼任安管部11人清潔綠化部4人工程維修部2人客戶服務(wù)部由主任和收款員兼任收款兼文員1人，后勤（廚師）1人三、管理處員工崗位說明一、管理處主任1人：負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)及商鋪的全面管理工作，直接對(duì)遠(yuǎn)東物業(yè)公司負(fù)責(zé)。二、物業(yè)助理（安管、清潔綠化

9、）1人：負(fù)責(zé)安全和清潔綠化管理，配合客服部做好投訴處理和社區(qū)文化工作；三、安管部共11人：二班制，每班5人（其中大門崗1人，車場(chǎng)崗1人，監(jiān)控室1人，巡邏2人），1人替換輪休人員，負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)及商鋪公共秩序、安全、消防及車輛停放管理和車場(chǎng)管理、樓宇巡邏。四、清潔綠化部共4人：負(fù)責(zé)小區(qū)及商鋪等公共地方的清潔、保潔及垃圾清運(yùn)、綠化維護(hù)、公共設(shè)施清潔。五、工程維修部共2人：負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)供水、供電進(jìn)行跟蹤服務(wù)，同時(shí)為客戶提供專業(yè)服務(wù)。六、客戶服務(wù)部：負(fù)責(zé)日常事務(wù)的處理，住戶檔案管理及開展社區(qū)文化活動(dòng)等。七、財(cái)務(wù)部1人：負(fù)責(zé)收繳費(fèi)工作及配合主任做好客服以及其它管理服務(wù)工作。八、后勤（廚

10、師）1人：負(fù)責(zé)全體員工的一日三餐。本管理處設(shè)置5個(gè)部門，人員編制共計(jì)21人。四、管理處各部門作息時(shí)間提供24小時(shí)全天候治安巡邏、水電維修、環(huán)衛(wèi)保潔等各項(xiàng)服務(wù)。具體崗位工作時(shí)間與服務(wù)項(xiàng)目如下：安管部實(shí)行二班制，提供24小時(shí)全天候服務(wù)，負(fù)責(zé)維護(hù)整個(gè)物業(yè)的公共秩序、消防安全和車輛停放，樓內(nèi)巡查，防止偷竊和搶劫事件的發(fā)生，確保住宅小區(qū)的安全。工程維修部提供24小時(shí)全天候水、電維修和正常供水供電，確保住戶、商鋪正常用水電和各種照明動(dòng)力設(shè)備以及電梯的正常運(yùn)行。住戶需要各種設(shè)備設(shè)施維護(hù)隨叫隨到，并且及時(shí)處理和維修。清潔綠化部提供及時(shí)保潔服務(wù)。清潔及保潔時(shí)間：6：3019：00 清潔達(dá)到地面無(wú)垃圾，外觀清潔整

11、齊。綠化達(dá)生長(zhǎng)完好，造型美觀。管理處辦公室上班時(shí)間：8：0012：00， 14：0018：00，中午12：0014：00管理處安排值班。管理人員休息時(shí)接到投訴，馬上處理。第三章 員工的選配、培訓(xùn)和日常管理管理人員的選派、招聘與培訓(xùn)由于富雅花園的特殊性，對(duì)管理人員提出了很高的要求。我公司如果有幸能成為管理人，公司將抽派經(jīng)驗(yàn)豐富、有較高素質(zhì)的部門主管及中層技術(shù)人員、管理人員進(jìn)駐富雅花園，以確保各項(xiàng)管理工作順利完成。有關(guān)擬選派和招聘的管理處主要管理人員的綜合條件及任職資格要求，詳見表下圖。擬選派或招聘的主要管理人員任職資格一覽表序號(hào)職位專業(yè)要求學(xué)歷與職稱要求工作經(jīng)歷與經(jīng)驗(yàn)備注2主 任物業(yè)管理?？拼髮?/p>

12、、具有ISO9001內(nèi)審員資格、持物業(yè)經(jīng)理上崗證曾經(jīng)服務(wù)中海（深圳）物業(yè)管理有限公司，先后在華僑海景山莊等項(xiàng)目擔(dān)作助理員、助理經(jīng)理、副經(jīng)理等職；4安管助理中專中專、轉(zhuǎn)業(yè)軍人、持物業(yè)管理上崗證曾在華際物業(yè)雍華庭、遠(yuǎn)東物業(yè)旺角新城國(guó)際風(fēng)情街擔(dān)任安全主管、副經(jīng)理等職5客服部主管管理類專業(yè)大專、持物業(yè)管理上崗證有大型物業(yè)兩年以上經(jīng)驗(yàn)管理階段管理人員培訓(xùn)計(jì)劃一覽表序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容課時(shí)數(shù)組織與要求備注1遠(yuǎn)東物業(yè)公司企業(yè)概況、發(fā)展歷史、經(jīng)營(yíng)宗旨與質(zhì)量方針。1全員參加公司總經(jīng)理主講2物業(yè)管理的歷史回顧、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、成就及前景2全員參加管理部經(jīng)理3新天地華庭的整體情況，物業(yè)管理要求及做好管理和服務(wù)工作的意義、作用

13、等2全員參加總經(jīng)理主講4管理方案的學(xué)習(xí)、講解，相關(guān)內(nèi)容的掌握10左右全體管理人員參加如中標(biāo)，方案（標(biāo)書）仍可進(jìn)一步修訂、完善和充實(shí)5物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)、日常禮儀與行為規(guī)范。2全員參加6用戶關(guān)系處理與溝通的藝術(shù)、技巧2全員參加客服部主管7物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策和行業(yè)規(guī)章的學(xué)習(xí)、講解、掌握8全體管理人員參加8遠(yuǎn)東物業(yè)公司ISO9000文件中主要程序文件學(xué)習(xí)20全體管理人員參加9房屋及配套設(shè)施竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收相關(guān)知識(shí)3相關(guān)管理人員1相關(guān)物業(yè)管理案例的講解、討論6全員參加4次，每次1-2個(gè)案例，1.5小時(shí)12保安管理、保潔與綠化管理、財(cái)務(wù)管理、物業(yè)檔案管理、房屋及公司用設(shè)施維修管理、機(jī)電

14、設(shè)備與設(shè)施管理、智能化系統(tǒng)管理等相關(guān)人員的分別培訓(xùn)與對(duì)口學(xué)習(xí)商業(yè)推廣與培訓(xùn)10-20由管理處各部門根據(jù)人員情況和實(shí)際需要分別組織，也可到兄弟單位進(jìn)行專項(xiàng)對(duì)口學(xué)習(xí)、培訓(xùn)3考試和考核6酌情全員或豐關(guān)人員參加根據(jù)階段和內(nèi)容，分3次進(jìn)行操作層員工的配備與上崗前培訓(xùn)管理處所有操作層員工將根據(jù)實(shí)際情況處理，在新天地華庭接管后，原在崗員工可基本留用，并開始進(jìn)行系統(tǒng)的崗位培訓(xùn)。重點(diǎn)培訓(xùn)各種管理制度、工作職責(zé)和質(zhì)量體系文件。操作層員工培訓(xùn)補(bǔ)充計(jì)劃一覽表序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容課時(shí)數(shù)組織與需求備注1與工作相關(guān)的各種公眾管理制度與規(guī)定。4全員參加2管理處內(nèi)部管理制度講解、學(xué)習(xí)、討論6全員講解，分部門或小組進(jìn)行討論3崗位文明禮貌

15、和服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)講解、示范3全員參加4各崗位工作職責(zé)的講解與討論4分部門進(jìn)行5相關(guān)崗位、工種作業(yè)指導(dǎo)書（操作規(guī)程）等的培訓(xùn)8分部門進(jìn)行6考試與實(shí)操考核4分部門進(jìn)行，管理處主任及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參加考試、實(shí)操考核各進(jìn)行一次員工隊(duì)伍的日常管理與人力資源開發(fā)一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍是形成團(tuán)隊(duì)集體力量，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的最重要的、永不枯竭的資源?！皢T工首先是企業(yè)的顧客”，“員工是企業(yè)的金礦”等等說法，是企業(yè)與員工關(guān)系的形象的、生動(dòng)的比喻。我們認(rèn)為，要管理好物業(yè)必須首先“管理”好員工，要員工為用戶提供一流的服務(wù)，必須在企業(yè)內(nèi)部為廣大員工提供到位“服務(wù)”，從人性化的管理理念出發(fā)關(guān)心員工，一方面力所能及地幫助他們解

16、決工作、生活中的實(shí)際問題和困難，另一方面引導(dǎo)他們制定個(gè)人的職業(yè)生涯規(guī)劃，在公司發(fā)展的同時(shí)提升個(gè)人的能力和才干。（一）嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)、慎重選人在重品德修養(yǎng)，要求員工熱愛物業(yè)管理行業(yè)講奉獻(xiàn)、能吃苦的同時(shí)，重工作能力和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，要求員工一專多能，具體而言，在選人用人方面我們將從以下幾方面把關(guān)：1、知識(shí)層次：為了符合新天地華庭高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管理層人員一般要求具有大專以上文化程度；操作層員工全部要求高中以上文化，安管人員要求是退伍軍人、黨員，以保證隊(duì)伍素質(zhì)；維修崗位要求全部持證上崗。2、錄用考核：所有員工，應(yīng)聘時(shí)除經(jīng)過正常的筆試、面試等考核外，管理層員工必須通過電腦使用技能的考核，成績(jī)合格者方可錄

17、用；操作層人員要通過實(shí)際操作技能考核。3、人員配備比例：適當(dāng)加大管理人員的配備比例，以符合商住物業(yè)服務(wù)和管理的要求，提高物業(yè)管理隊(duì)伍的知識(shí)含量。4、年齡結(jié)構(gòu)：管理處部門主管以上管理人員為30-40歲、管理層員工為25-35歲、安管員為22-25歲、其他操作層員工工可放寬到20-40歲左右。5、工作經(jīng)驗(yàn)：所有管理層員工均必須具有一定年限的相關(guān)管理和專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。（二）量才使用、合理配置為最太限度地發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性，充分挖掘員工的潛能，我們將從人力資源開發(fā)的角度，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職位，職位適合于人。新員工進(jìn)入公司后，須由有經(jīng)驗(yàn)的管理人員帶領(lǐng)，到基層進(jìn)行試用

18、、學(xué)習(xí)，并在學(xué)習(xí)過程中，全面測(cè)試和驗(yàn)證新員工的知識(shí)水平和工作能力，對(duì)不合乎某一崗位要求但卻有其它專長(zhǎng)的，酌情調(diào)換崗位，另行安排使用。（三）績(jī)效考核、提升素質(zhì)1、通過量化考核，客觀評(píng)價(jià)員工工作績(jī)效。人力資源管理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)和潛能的一條重要途徑。對(duì)員工的“德、能、勤、績(jī)”進(jìn)行全面客觀的考核和評(píng)定，制訂科學(xué)合理的工作標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)十分重要和必要。各級(jí)管理人員和操作層員工均應(yīng)有詳細(xì)的績(jī)效考核指標(biāo)，業(yè)績(jī)的好壞、績(jī)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過量化反映出來。從而使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的作用，同時(shí)也使員工更有責(zé)任感和緊迫感。2、實(shí)施末位淘汰制以吐故納新。為使管理處物業(yè)管理隊(duì)伍更

19、有凝聚力和戰(zhàn)斗力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，我們將根據(jù)情況不斷優(yōu)化員工隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合年度考核，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)性的末位淘汰制，年均淘汰率控制在10%左右。這樣做，相信既能留住企業(yè)所需要的人才，又可以吸納新生力量。第四章 日常管理、服務(wù)工作概述 一、公共安全與消防管理維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)住戶和商戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全，是物業(yè)管理單位首要的任務(wù)和責(zé)任。對(duì)富雅花園而言，其公共安全和消防工作更顯得特別重要，必須確保萬(wàn)無(wú)一失，安管提供24小時(shí)全天候服務(wù)，杜絕偷盜事件發(fā)生。公共安全管理（含車輛出入行駛及停放管理）公共安全管理和防范必須通過具備高素質(zhì)、高度責(zé)任感的安管人員的合理配置，防患于未然。為了保證安管員的政治、業(yè)務(wù)和專

20、業(yè)素質(zhì)，我們擬挑選、招聘優(yōu)秀退伍軍人，組成安管隊(duì)伍的骨干和主體。堅(jiān)持日常培訓(xùn)、訓(xùn)練和集體學(xué)習(xí)制度，使安管隊(duì)伍成為學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，在正常工作、值班之外，安管員應(yīng)堅(jiān)持每周3次、時(shí)間累計(jì)不少于4小時(shí)的集體培訓(xùn)、訓(xùn)練和學(xué)習(xí)。由安管部有針對(duì)性地制定每周培訓(xùn)計(jì)劃，然后不折不扣地組織實(shí)施。同時(shí)，管理處將制定適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)安管員學(xué)習(xí)安管、消防方面的業(yè)務(wù)知識(shí)和技能，以及智能化、電腦和物業(yè)管理基本知識(shí)等。從而使管理處安管隊(duì)伍成為一個(gè)追求上進(jìn)、作風(fēng)良好的學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)。實(shí)行定期崗位輪換和夜間值班人員交叉換崗制度。為了使各崗位保安員避免因在某一崗位長(zhǎng)期值班、工作而失去“新鮮感”、出現(xiàn)工作“疲塌”、

21、精神不振等問題，我們擬對(duì)各安管值班崗位實(shí)行每季度一次的輪換或?qū)φ{(diào)，盡可能使保安員在工作崗位上保持高度的責(zé)任感和良好的精神面貌；為了解決夜班安管員、特別是“零點(diǎn)班”固定崗安管員因生理原因后半夜容易“犯困”而打“瞌睡”、巡邏安管員因難以監(jiān)督而可能出現(xiàn)的“躲到暗處睡覺”等嚴(yán)重失職的情況出現(xiàn)，我們將對(duì)“零點(diǎn)班”值班安管員進(jìn)行“整點(diǎn)交叉換崗”和半小時(shí)一次的對(duì)講通話（查崗），并形成制度，經(jīng)常進(jìn)行突擊檢查（包括夜間查崗制度）。加強(qiáng)外來人員的管理。對(duì)進(jìn)入小區(qū)的外來人員一律實(shí)行登記制度。拒絕業(yè)務(wù)人員進(jìn)入小區(qū)推銷或發(fā)廣告等違規(guī)行為。制定“突發(fā)事件處理預(yù)案”，并在公安等部門的指導(dǎo)下，定期進(jìn)行演練，以保證花園萬(wàn)一發(fā)生

22、各種突發(fā)事件或治安案件時(shí)的快速反應(yīng)和正確應(yīng)對(duì)，使事態(tài)得到及時(shí)控制和有效處理。加強(qiáng)車輛管理，為廣大業(yè)主（住戶）提供便捷、安全的服務(wù)。根據(jù)周邊及富雅花園范圍內(nèi)道路、做好車場(chǎng)出入口的分布交通標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。（二）消防管理 消防管理重在平時(shí)的預(yù)防和一旦發(fā)生火警、火災(zāi)時(shí)快速、正確的反應(yīng)。針對(duì)富雅花園物業(yè)特點(diǎn)和消防工作的重要性，我們的工作思路和對(duì)策如下：1、科學(xué)、合理、充分地配齊消防滅火器材。對(duì)管轄區(qū)內(nèi)、停車場(chǎng)（庫(kù)）應(yīng)配備的滅火器、滅火沙桶、消防斧、救身繩等消防滅火器材，我公司將在接管后本著科學(xué)、合理的原則，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定和比例配齊并安裝、擺放到位。2、建立、健全日常消防管理、檢查制度并切實(shí)執(zhí)行到位。同時(shí)，管理

23、處主任作為第一消防責(zé)任人，定期和不定期地巡視消防安全和消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題或隱患應(yīng)督促相關(guān)部門立即整改。3、加強(qiáng)員工特別是安管員隊(duì)伍的消防培訓(xùn)、訓(xùn)練，建立一支訓(xùn)練有素、關(guān)鍵時(shí)刻起作用的兼職義務(wù)消防隊(duì)伍。對(duì)一般員工，主要是定期進(jìn)行消防意識(shí)和火災(zāi)預(yù)防等基本知識(shí)的教育；而對(duì)全體安管員和機(jī)電工程技術(shù)管理人員、操作人員，則應(yīng)按消防工作手冊(cè)的要求，對(duì)他們進(jìn)行系統(tǒng)的理論培訓(xùn)和實(shí)地操作訓(xùn)練，并每半年一次組織有針對(duì)性的消防訓(xùn)練和演習(xí)，使他們掌握消防栓、滅火器的使用方法、各類火災(zāi)的撲滅方法，以及組織人員疏散和逃生的基本知識(shí)等等。以安管員為主體，吸收各部門骨干，組成一支小區(qū)義務(wù)消防隊(duì)，保證萬(wàn)一發(fā)生火災(zāi)時(shí)，第一時(shí)間趕到

24、現(xiàn)場(chǎng)撲救，盡可能控制火勢(shì)擴(kuò)大或蔓延，減少財(cái)產(chǎn)損失和人員傷亡。4、做好住戶的消防知識(shí)宣傳工作。管理處將定期出版消防宣傳專欄；每年一次向用戶派發(fā)有關(guān)消防和火災(zāi)防范知識(shí)的宣傳材料；另外，還可以吸納各住戶（單位）一定的人員進(jìn)入管理處義務(wù)消防隊(duì)，或協(xié)助、指導(dǎo)他們成立自己的義務(wù)消防隊(duì)，定期進(jìn)行訓(xùn)練或參加管理處組織的消防訓(xùn)練、演習(xí)。 二、清潔、綠化管理日常的清潔綠化服務(wù)包括：（一）、富雅花園范圍內(nèi)所有公共區(qū)域（如路面、走道、樓梯、天臺(tái)、電梯、車場(chǎng)、路燈、消防栓、防火門等）。（二）、綠化維護(hù)（如修剪、整形、澆水、施肥、剎蟲）。（三）、清潔綠化的具體實(shí)施及檢查標(biāo)準(zhǔn)限于篇幅在這里就不在表述。三、房屋及公用設(shè)施維修

25、養(yǎng)護(hù)（一）房屋的維護(hù)物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施和房屋本體維修養(yǎng)護(hù)是日常物業(yè)管理的重要內(nèi)容。在富雅花園的公用設(shè)施及房屋維修養(yǎng)護(hù)工作中，我們將本著“管養(yǎng)合一”的方針，制訂合理的檢查、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案，以延長(zhǎng)建筑物的使用壽命和公用設(shè)施的完好率。物業(yè)管理企業(yè)也是“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，利潤(rùn)自然也是我們追求的目標(biāo)。但是，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)講究經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益、社會(huì)效益的統(tǒng)一。物業(yè)管理費(fèi)的收取通常是“量出為入”，然而房屋以及配套設(shè)備、設(shè)施也存在“生命周期”，從竣工或安裝投入使用到老化都有一定的使用年限，需要對(duì)其進(jìn)行維修、保養(yǎng)或更換。投入的費(fèi)用也將隨設(shè)備、設(shè)施的使用的年限而逐步增加。制定科學(xué)、合理的設(shè)

26、備設(shè)施大、中修和房屋本體維修計(jì)劃，合理使用維修基金就顯得尤為重要。我們?cè)诠芾磉^程中，將制定出科學(xué)的設(shè)備設(shè)施、房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，力爭(zhēng)使富雅花園保值增值。（二）公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃根據(jù)富雅花園各種公用設(shè)施的配置情況、使用年限，我們提出公用設(shè)施日常維修和定期養(yǎng)護(hù)兩個(gè)初步方案。兩個(gè)方案包括道路、溝渠池井、園林綠化、公共場(chǎng)所、停車場(chǎng)、消防設(shè)施及排水管網(wǎng)等內(nèi)容。每一項(xiàng)均從工作計(jì)劃、實(shí)施方案、實(shí)施效果方面進(jìn)行。 三、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施管理與維護(hù)機(jī)電設(shè)備、設(shè)施是富雅花園的“心臟”和“中樞神經(jīng)”，其運(yùn)行管理、維修養(yǎng)護(hù)的好壞直接影響到整個(gè)小區(qū)的工作秩序。如果機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的核心出現(xiàn)故障（如變配電、發(fā)電系統(tǒng)出現(xiàn)故障

27、），整個(gè)物業(yè)將處于“癱瘓”狀態(tài)。所以，機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理至關(guān)重要。機(jī)電設(shè)備、設(shè)施管理的主要措施：1、堅(jiān)持以預(yù)防為主、修理為輔，維護(hù)與修理并重的原則，大力加強(qiáng)設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)和保養(yǎng)工作，嚴(yán)格控制設(shè)備、設(shè)施非正常操作和事故的發(fā)生，確保設(shè)備、設(shè)施的使用壽命，建立健全各種管理制度和操作規(guī)程。2、配備與機(jī)電設(shè)備、設(shè)施管理工作相適應(yīng)的人員、檢測(cè)設(shè)備和儀器儀表，創(chuàng)造良好的作業(yè)環(huán)境。3、制定并貫徹執(zhí)行設(shè)備、設(shè)施臺(tái)帳管理制度，健全設(shè)備、設(shè)施及其附件的編號(hào)、統(tǒng)計(jì)、保管、更新、報(bào)廢等管理辦法。編制并確定各類設(shè)備、設(shè)施修理周期、類別及程序。制定各種機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)周期、材料損耗表。管理用房及開辦物資

28、物業(yè)管理用房，建議在原有基礎(chǔ)上移交物業(yè)管理公司無(wú)償使用。費(fèi)用收支測(cè)算與利潤(rùn)預(yù)期我們對(duì)富雅花園進(jìn)行了了解和評(píng)估，我司擬按以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理：一、收支測(cè)算管理費(fèi)收入：富雅花園現(xiàn)有住宅建筑面積35745.75平方米，住宅共352戶，面積26692.9平方米，商鋪46間，面積3636.42平方米，寫字樓5416.43平方米。 住宅管理費(fèi)收入：26692.9平方米1.4元37370元/月寫字樓管理費(fèi)收入約:5416.43平方米0.9元4875元/月商鋪管理費(fèi)收入約:3636.42平方米0.9元3273元/月合計(jì):37370元4875元3273元45518元/月由于入住率(租用率)及管理費(fèi)收繳率不可能達(dá)到100%,故按90%計(jì)算。即：45518元0.940966元/月