住宅政策性金融機(jī)構(gòu)離我們有多遠(yuǎn)

1、地產(chǎn)問題久拖不決，市場愈發(fā)擔(dān)心，后續(xù)地產(chǎn)如何紓困？我們從過去政策的思考和國際比較中尋求路徑參考。住宅政策性金融機(jī)構(gòu)是否成為可行選項(xiàng)？成立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)有哪些政策信號？2013 年 11 ，十八屆三中全會中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定明確提出“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系，建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制。此后中央和部委多次釋放信號“研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。表 ：成立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)有關(guān)表述時(shí)間內(nèi)容十八屆三中全會十八屆三中全會中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定明確提出“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施

2、、住2013年1月宅政策性金融機(jī)構(gòu)健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系，建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制2016年2月中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確堅(jiān)持“房住不炒”定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。住建部公積金監(jiān)住建部公積金監(jiān)管司司長張其光在住建部官網(wǎng)發(fā)表文章落實(shí)全面從嚴(yán)治黨要求 加快推進(jìn)制度轉(zhuǎn)型升級，強(qiáng)2017年7調(diào)“黨的十八大以來，以習(xí)近平同志為核心的黨中央從戰(zhàn)略和全局高度，明確要求按照建立住宅政策性金機(jī)構(gòu)的方向，改革住房公積金制度，因此住房公積金管理單位“必須按照中

3、央的決策部署，以高度的責(zé)感和使命感，落實(shí)全面從嚴(yán)治黨要求，加快推進(jìn)制度轉(zhuǎn)型升級”2018年3國家發(fā)改委提請十三屆全國人大一次會議審議的關(guān)于2017年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2018年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃草案的報(bào)告，正式提出“研究設(shè)立國家住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)進(jìn)一步細(xì)化改革目標(biāo)要求“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)改革住房公積金制度，研究設(shè)立國家住宅政策性金融構(gòu)，建立健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”20192019年1中共中央國務(wù)院關(guān)于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴(kuò)大開放的指導(dǎo)意見提出“支持在雄安新區(qū)設(shè)住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，

4、探索住房公積金制度改革2019年9住建部官網(wǎng)轉(zhuǎn)載中國建設(shè)報(bào)文章住房公積金：支持職工住房消費(fèi)，強(qiáng)調(diào)“黨的十八大以來，國家高度重視住房公積金制度改革。相關(guān)部門強(qiáng)調(diào)，要改革住房公積金制度，研究設(shè)立國家住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，為住房公積金制度改革提供了根本遵循”十八屆三中全會、中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神、國務(wù)院、國家發(fā)改委、住建部、構(gòu)想為何沒有落地？十八屆三中全會后主要是在現(xiàn)有制度基礎(chǔ)上采取了漸進(jìn)改革路線。一方面，在國開行先行成立住宅金融事業(yè)部，發(fā)揮住宅政策性金融功能。2014 年 4 月 2 日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在國常會提出“由國家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，向郵儲等

5、金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，鼓勵商業(yè)銀行、社保基金、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等積極參與，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)”成立國開行住宅金融事業(yè)部，一定程度上承擔(dān)了住宅政策性金融的功能。但功能仍然聚焦在棚改和城市基建領(lǐng)域，9 年后棚改逐步退出，國開行信貸支持重心轉(zhuǎn)向基建，沒有形成保障性住房金融支持的長期機(jī)制。1 HYPERLINK /zxbd/nd/2013/document/1374228/1374228.htm http:/ww.sio.o.n/xb/d/203/dcmen/13428/17422.hm2 HYPERLINK /zxbd/nd/2013/document/1374228/1374

6、228.htm http:/ww.sio.o.n/xb/d/203/dcmen/13428/17422.hm3 HYPERLINK /zhengce/2016-12/16/content_5149066.htm http:/ww.gocnzhegc/216-1216conent514066hm4 htts:/ HYPERLINK /jigou/sjjg/jgjgdw/jgdwgzxx/201707/20170726_232752.html /ww.o HYPERLINK /jigou/sjjg/jgjgdw/jgdwgzxx/201707/20170726_232752.html hud.go

7、cnjiou/jjgjggdw/jdwgx/2077/2017076_3272.hml5 HYPERLINK /xinwen/2018-03/23/content_5276985.htm http:/ww.gocnxinwn/28-03/3/ontnt_27685.tm6 HYPERLINK /zhengce/2019-01/24/content_5360927.htm http:/ww.gocnzhegc/219-0124conent536927hm7 htts:/ HYPERLINK /xinwen/gzdt/201909/20190923_241920.html /ww.o HYPERL

8、INK /xinwen/gzdt/201909/20190923_241920.html hud.gocnxnwen/zdt20109/0109224190.hml8 HYPERLINK /govweb/guowuyuan/2014-04/02/content_2652125.htm http:/ww.gocn/ovwb/gowuyun/214-4/0/cntet265225.tm表 ：成立國開行住宅金融事業(yè)的進(jìn)展時(shí)間時(shí)間2014年4月2內(nèi)容國務(wù)院總理李克強(qiáng)在國常會提出“由國家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，向郵儲等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，鼓勵商業(yè)銀行

9、、社?；稹⒈ｋU(xiǎn)機(jī)等積極參與，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)”2014年6月6日銀監(jiān)會批復(fù)同意籌建國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部。批復(fù)內(nèi)容解釋了籌建住宅金融事業(yè)部的意義：“成立住宅金融事業(yè)部，是貫徹十八屆三中全會精神，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的重要舉措，于我國解決中低收入家庭困難，健全住房保障和住房供應(yīng)體系，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)，具有十分要的意義” “一方面能夠有效緩解棚戶區(qū)改造相關(guān)工程建設(shè)的資金瓶頸制約，另一方面是促進(jìn)社會協(xié)調(diào)發(fā)展的有效手段，對擴(kuò)內(nèi)需、轉(zhuǎn)方式、促發(fā)展具有重要意義。銀監(jiān)會在國開行銀監(jiān)會在國開行住宅金融事業(yè)部開業(yè)批復(fù)中，明確核準(zhǔn)事業(yè)部的業(yè)務(wù)范圍為：2014年7月5日（

10、一）辦理納入全國棚戶區(qū)改造規(guī)劃的棚戶區(qū)改造及相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)貸款業(yè)務(wù)（二）經(jīng)批準(zhǔn)的額度內(nèi)辦理軟貸款回收再貸業(yè)務(wù),專項(xiàng)用于支持納入全國棚戶區(qū)改造規(guī)劃的棚戶區(qū)改造及相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)項(xiàng)目（三）銀監(jiān)會批準(zhǔn)的其他業(yè)務(wù)國務(wù)院、銀監(jiān)會、圖 ：國開行新增信貸規(guī)模與基類占比（億元、 圖 ：國開行新增信貸規(guī)模與基類占比（億元、 ）國開行年報(bào)、國開行年報(bào)、另一方面，住房公積金制度改革主要著力于解決現(xiàn)有體系的局部不足，而未再往前一步。近年來，住房公積金制度改革聚焦在提高管理能力和服務(wù)水平，包括提取環(huán)節(jié)、額度期限、用途拓展、異地使用等方面的改進(jìn)，以及全國性綜合服務(wù)平臺、業(yè)務(wù)檔案管理、統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度等方面建

11、設(shè)，然而總體來看，沒有瞄向政策性金融機(jī)構(gòu)的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。究其原因，如果住房公積金管理中心從事業(yè)單位轉(zhuǎn)為市場化運(yùn)營的政策性金融機(jī)構(gòu)，在組織管理和人事安排方面有較大跨度。而 2014-2016 年地產(chǎn)調(diào)節(jié)需求通過在現(xiàn)有政策性銀行成立獨(dú)立事業(yè)部得到滿足。更重要的是，棚改刺激下房地產(chǎn)價(jià)格開啟新一輪上漲，房價(jià)上漲從一線城市開啟并擴(kuò)散至二三線，6 年底開始房地產(chǎn)政策收緊，政策強(qiáng)調(diào)“房住不炒，抑制價(jià)格上漲。因而成立新機(jī)構(gòu)方案擱置至今。為什么住宅政策性金融機(jī)構(gòu)成為當(dāng)前可行選項(xiàng)？第一，房價(jià)上漲已不是現(xiàn)階段政策的主要關(guān)切。第二，結(jié)合房地產(chǎn)市場和行業(yè)實(shí)際情況，到了需要進(jìn)一步發(fā)揮政策性金融支持的時(shí)候。近期地產(chǎn)政策頻出，

12、地方政府在因城施策方面已經(jīng)做出諸多努力，從放松限貸、放寬限購標(biāo)準(zhǔn)到給予購房者多種類型補(bǔ)貼。部委層面也出臺一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和保交樓舉措，從5 年 LPR 超預(yù)期調(diào)降15bp 到中債增信為房企提供發(fā)債擔(dān)保，再到市場關(guān)注的專紓困基金，政策信號已經(jīng)十分明確。但是市場反應(yīng)依然偏悲觀。9 HYPERLINK /govweb/guowuyuan/2014-04/02/content_2652125.htm http:/ww.gocn/ovwb/gowuyun/214-4/0/cntet265225.tm10 HYPERLINK /xinwen/2014-06/26/content_2708674.htm

13、 http:/ww.gocnxinwn/24-06/6/ontnt_70874.tm11 HYPERLINK /xinwen/2014-07/29/content_2726211.htm http:/ww.gocnxinwn/24-07/9/ontnt_72621.hm團(tuán)隊(duì)前期報(bào)告已經(jīng)出臺了哪些地產(chǎn)政策已經(jīng)提出，房地產(chǎn)政策既需要杠桿，也需要支點(diǎn)，其中，支點(diǎn)很關(guān)鍵。目前關(guān)鍵問題是企業(yè)和居民部門缺少“支點(diǎn)。信心比金子重要的前提在于企業(yè)和居民擁有在手資金和穩(wěn)定的預(yù)期，這二者是信心的基礎(chǔ)。在資產(chǎn)負(fù)債表高壓之下，亟需政策紓困。宏觀經(jīng)濟(jì)面對三重壓力，在新發(fā)展格局中如何構(gòu)建地產(chǎn)長效機(jī)制？前期住宅政策性金融機(jī)

14、構(gòu)可能再度納入政策視角。我們先對比研究國外相關(guān)經(jīng)驗(yàn)：國外模式有什么啟示？美國“兩房”歷史發(fā)展“兩房”在危機(jī)中誕生，在危機(jī)中變革。美國的“兩房”是指房利美（Fannie e、房地美（reddie ac。房利美的全稱是聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會，而房地美全稱是聯(lián)邦住房抵押貸款公司。兩房屬于美國政府扶持企業(yè)（GSE，主要業(yè)務(wù)是在二級市場購買住房抵押貸款并發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。與房利美開展交易的貸款機(jī)構(gòu)來自初級抵押貸款市場。初級市場貸款機(jī)構(gòu)包括抵押貸款公司、存貸機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、信用合作社以及住房信貸機(jī)構(gòu)等。貸款機(jī)構(gòu)在二級市場向二級市場投資者出售抵押貸款。二級市場投資者主要為兩房、養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司、券商以及其

15、它金融機(jī)構(gòu)。0 世紀(jì) 0 年代，世界經(jīng)濟(jì)陷入大蕭條，美國為振興經(jīng)濟(jì)推行羅斯福新政，口號之一是實(shí)現(xiàn)居者有其屋，政府主動支持住房抵押貸款市場發(fā)展，并為抵押市場提供流動性。在此背景下，房利美于 1938 年成立，早期業(yè)務(wù)是購買聯(lián)邦房屋管理局（FHA）和退役軍人管理局（VA）等政府部門所擔(dān)保的抵押貸款，重點(diǎn)是為信用等級較低的中低收入家庭住房貸款提供融資。FHA 和 VA 是隸屬于美國政府的政府性房貸保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。其中 FHA 立于1934年，主要服務(wù)于低信用群體。除了住宅政策性金融外，美國羅斯福新政時(shí)期對房地產(chǎn)還采取了哪些政策支持？回溯美國歷史，-29 年期間美國歷經(jīng)柯立芝繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)支柱，以

16、私營開發(fā)為主。大蕭條對房地產(chǎn)行業(yè)沖擊嚴(yán)重，一方面居民支付能力下降，信用違約導(dǎo)致銀行體系運(yùn)轉(zhuǎn)陷入停滯，另一方面私人房地產(chǎn)開放商資金斷鏈，喪失新開工能力 2年羅斯福就任后開啟新政。羅斯福新政抓住核心痛點(diǎn)，應(yīng)對思路多管齊下：第一，核心是通過政府增信的抵押擔(dān)保體系，打通資金循環(huán)。第二，1933 年2推出全國工業(yè)復(fù)興法，組建公共工程局（PWA，撥款興建公共工程，包括城市改造、貧民窟清理和住房建設(shè)。1934 年公共工程局開始直接開發(fā)公共住房項(xiàng)目， 1933-1937年期間組織7個開發(fā)計(jì)劃，提供住房約2萬套。第三，1934 年3成立聯(lián)邦住宅管理局（FHA）和聯(lián)邦儲蓄貸款保險(xiǎn)公司（FSLIC，組建 “互助抵押

17、貸款保險(xiǎn)基金，對個人住房抵押貸款提供保險(xiǎn)。第四，1937 年通過美國住房法瓦格納住房法，將公共住房從應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)的復(fù)興措施轉(zhuǎn)為長期福利政策，成立美國公共住房署（PHA）取代公共工程局，通過政府補(bǔ)方式興建公共住宅，并以出租方式滿足低收入人群住房需求?？傮w而言，美國羅斯福新政時(shí)期政府開啟公共住房項(xiàng)目，但供給量有限，救市核心仍是政府對抵押貸款提供增信和二級市場流動性。12 htts:/ HYPERLINK /milestone-documents/national-industrial-recovery-act /ww.a HYPERLINK /milestone-documents/nationa

18、l-industrial-recovery-act chvs.gv/ilstoe-dcuens/ntioal-nustral-rcveryact13 htts:/ HYPERLINK /research/guide-fed-records/groups/031.html /ww.a HYPERLINK /research/guide-fed-records/groups/031.html chvs.gv/rsarchguie-fe-reord/grop/031.tml8 年房利美轉(zhuǎn)為盈利性公司，其政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保的政府性貸款購買業(yè)務(wù)被獨(dú)立拆分后形成吉利美（Ginnie ae。吉利美全名為全國政府抵

19、押貸款協(xié)會，屬于美國住房和城市發(fā)展部的一個下屬機(jī)構(gòu)。吉利美主要負(fù)責(zé)為政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保貸款（例如 FHA、VA 擔(dān)保）及證券化后形成的吉利美 BS 提供貸款保險(xiǎn)，并不參與放貸。拆分后，房利美主要購買經(jīng)政府保險(xiǎn)的住房抵押貸款以及資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，其金融活動和債務(wù)不再納入聯(lián)邦政府財(cái)政預(yù)算。1970年房利美上市。房地美成立于1970年，經(jīng)營模式與房利美相同。1989年首次公開募股。次貸危機(jī)之前，兩房主要從事兩方面業(yè)務(wù)：第一是抵押貸款支持證券業(yè)務(wù)，即在二級市場購入抵押貸款并進(jìn)行資產(chǎn)證券化，向投資者出售 MB、CMO等產(chǎn)品。盡管房利美為盈利公司，但政府仍對兩房設(shè)置了政策性目標(biāo)。1992 年4聯(lián)邦住房企業(yè)融安全和

20、穩(wěn)健法出臺后，授權(quán)美國住房和城市發(fā)展部對兩房制定可支付借貸目標(biāo)，其中包括購買中低收入家庭住房抵押貸款的最低比例、購買貸款服務(wù)不足地區(qū)的抵押貸款最低比例、少數(shù)族裔區(qū)域貸款最低占比等。法案出臺后，美國住房和城市發(fā)展部多次提高各類下限比例要求，導(dǎo)致次級貸款規(guī)模在90年代后迅速擴(kuò)張。第二是抵押貸款投資業(yè)務(wù)（MIB，morge imet bis，即直接持有貸款組合并承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)。由于兩房不向地方政府納稅，資本充足率要求寬松且在政府信用背書支持下資本成本極低，因此兩房可以通過持有抵押貸款組合賺取利差收益。這也導(dǎo)致兩房傾向于直接持有更多抵押貸款，導(dǎo)致激勵錯配和風(fēng)險(xiǎn)過度累積。表 ：兩房歷史沿革時(shí)間主要階段描述

21、1934年聯(lián)邦房屋管理局成立1938年房利美成立1968年房利美轉(zhuǎn)為盈利企業(yè)聯(lián)邦房屋管理局（FH）為低信用的中低收入家庭住房抵押貸款提供政府擔(dān)保，提高居民房能力。羅斯福新政下，政府主動支持住房抵押貸款市場發(fā)展，并為抵押市場提供流動性。房利美早期業(yè)務(wù)是購買聯(lián)邦房屋管理局（FH）和退役軍人管理局（A）等政府部門所擔(dān)保的抵押款。房利美轉(zhuǎn)為盈利性公司，其政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保的政府性貸款購買業(yè)務(wù)被獨(dú)立拆分后形成吉利美（ne Mae。拆分后，房利美主要購買未經(jīng)政府保險(xiǎn)的住房抵押貸款以及資產(chǎn)證券化務(wù)。1970年房地美成立、房利美上市房地美與房利美模式相同，在二級市場購買無政府擔(dān)保的住房抵押貸款并進(jìn)行資產(chǎn)證券化。19

22、81年房利美發(fā)行MS房利美發(fā)行自身第一筆過手型（asstog）住房抵押貸款支持證券（MB1983年房利美發(fā)行CMO房利美發(fā)行了第一筆資產(chǎn)支持證券CMO。相比于MS，CMO中的基礎(chǔ)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流被重新組合排序，以滿足不同風(fēng)險(xiǎn)承受度的投資者需要。1989年房地美公開募股淡化政府支持企業(yè)色彩，突出市場化經(jīng)營和盈利目標(biāo)。1992年聯(lián)邦住房企業(yè)金融安和穩(wěn)健法美國住房和城市發(fā)展部（HD）獲得授權(quán)，可對兩房制定可支付借貸目標(biāo)，限定兩房購買定類型的貸款（偏向于次級貸）不得低于相應(yīng)比例。2000年反掠奪性貸款規(guī)則美國住房和城市發(fā)展部（HD）發(fā)布反掠奪性貸款規(guī)則，禁止高風(fēng)險(xiǎn)高成本貸款進(jìn)入房利可支付借貸目標(biāo)，但該規(guī)

23、則在2004年被取消。2006年-次貸危2008年政府接管兩房并注入財(cái)政資金，實(shí)現(xiàn)兩房國有化。此后兩房改進(jìn)抵押貸款審核標(biāo)準(zhǔn)、停止抵押貸款投資業(yè)務(wù)（MIB。根據(jù)2008年聯(lián)邦住房金融監(jiān)管改革法案，美國政府設(shè)立聯(lián)邦住房金融管理局（FHA）來監(jiān)管兩房。兩房同時(shí)還受到財(cái)政部、C和HD等多部門監(jiān)管。2010FHA接管時(shí)期在FHA要求下，兩房在紐交所退市。房利美、房地美官網(wǎng)、聯(lián)邦房屋管理局（FA）官網(wǎng)、聯(lián)邦住房金融管理局（FHA官網(wǎng)、-08 年5次貸危機(jī)爆發(fā)后，瀕臨破產(chǎn)的兩房被美國聯(lián)邦住房金融局（FFA）接管并再度成為政府扶持企業(yè)（E。美國財(cái)政部向兩房注資 1875 億美元，并持有 80普股，將兩房國有化

24、。此后兩房通過提高抵押貸款收購審核標(biāo)準(zhǔn)、停止抵押貸款投資業(yè)務(wù)來避免房地產(chǎn)泡沫再度出現(xiàn)。2010年，兩房在聯(lián)邦住房金融局要求下從紐交所退市。14 htts:/ HYPERLINK /Government/Documents/Federal-Housing-Enterprises-Financial-Safety-and-Soundness-Act.pdf /ww.fh HYPERLINK /Government/Documents/Federal-Housing-Enterprises-Financial-Safety-and-Soundness-Act.pdf a.gv/Gverent/Dcu

25、ens/Feeral-oung-Entepries-inncal-Sfey-and-oudnss-ct.p15 htts:/ig.teaur.gvsits/ig/fle/Docmnts/CIGF_Dcuent/08_CIFO%0Anal%20epor.pdf2020 年，關(guān)于兩房再度私有化并重新 IPO 的討論再度興起。IPO 有利于拓展兩房資金來源，提振美國股市表現(xiàn)，但該提議在 2021 年中6被美國最高法院判決推遲，之后私有化進(jìn)程陷入停滯。運(yùn)行邏輯房利美、房地美是美國抵押貸款的主要融資來源，截至 2021 年底，房利美資產(chǎn)達(dá) 42 萬億美元，房地美資產(chǎn)規(guī)模約13萬億美元。主要業(yè)務(wù)模式是什么

26、？當(dāng)前，兩房既不提供抵押貸款，也不進(jìn)行抵押貸款組合投資和直接向借款人放貸，主要業(yè)務(wù)是在二級市場購入抵押貸款后發(fā)行 MB，為 MBS提供擔(dān)保并獲得擔(dān)保費(fèi)。兩房作為政府支持企業(yè)（GSE，核心職能是通過在二級市場購買抵押貸款并進(jìn)行證券化，支持作為美國抵押貸款市場支柱的 30 年期固定利率抵押貸款保持良好運(yùn)行。目前兩房已 經(jīng)停止高風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款組合投資業(yè)務(wù)（IB在兩房全部的資金來源中，S 發(fā)行構(gòu)成資產(chǎn)的主要部分。以房利美為例，2021 年末房利美抵押貸款規(guī)模接近 4 萬億美元。除 S 發(fā)行外，兩房融資主要依靠財(cái)政注資、發(fā)和股權(quán)融資。截至 2021 年末，房利美中期債券和票據(jù)規(guī)模約 1900 億美元，長

27、期債務(wù)約為2000億美元。兩房支持的抵押貸款類型主要分為兩類：其一是單戶家庭，主要是指普通購房家庭。其二是多戶家庭，主要針對公寓住宅，包括社區(qū)，老年人住房，學(xué)生住房等類型。鑒于次貸危機(jī)的教訓(xùn)，兩房對于可收購的抵押貸款設(shè)置了較為嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)。但由于兩房具有政策性金融屬性，因此兩房仍須按聯(lián)邦住房金融局要求，購買超過一定比例的特定人群抵押貸款（多為次級貸款，主要面向低收入群體和少數(shù)族裔。表 ：房利美、房地美主要業(yè)務(wù)容機(jī)構(gòu)描述代表項(xiàng)目項(xiàng)目描述房利房地在美國抵押貸款二級市場提供流動性，為貸款機(jī)構(gòu)提供穩(wěn)定的抵押貸款融 資，保障美國抵押貸款融資市場支柱30年期固定利率抵押貸款運(yùn)作良好。房利美目前已經(jīng)停止高

28、風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款組合投資業(yè)務(wù)，當(dāng)前主要營收自為底層資產(chǎn)抵押貸款提供信用風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保所獲得的擔(dān)保費(fèi)。與房利美相同，在美國抵押貸款二級市場上，房地美從獲準(zhǔn)的貸方購買符標(biāo)準(zhǔn)的貸款，為住房抵押貸款提供流動性，從而支持住房市場穩(wěn)定，提高房負(fù)擔(dān)能力。同時(shí)，房地美將收購的抵押貸款池進(jìn)行證券化并出售給市場資者，信用風(fēng)險(xiǎn)也隨之轉(zhuǎn)移給投資者。單戶家多戶家單戶家多戶家單戶家庭是普通購房家庭，房利美為購房家庭提包括30年固定利率貸款在內(nèi)的抵押貸款融資。多戶家庭主要針對公寓住宅，包括社區(qū)，老年人房，學(xué)生住房等類型。與房利美定義相同房利美、房地美官網(wǎng)、表 ：聯(lián)邦住房金融局（FF）設(shè)定的抵押貸款購買目標(biāo)家庭特征1年FA比例要求（

29、單戶家庭）1年FA比例要求（多戶家庭）31315,00單位24%低收入家庭（小于等于地區(qū)中位數(shù)收入水的80）極低收入家庭（小于等于地區(qū)中位數(shù)收入平的50）6%60,00單位16 htts:/ HYPERLINK /opinions/20pdf/19-422_k537.pdf /ww.u HYPERLINK /opinions/20pdf/19-422_k537.pdf prmcourtgv/oinins20df/1942_k3.pdf低收入地區(qū)家庭18%-低收入和高比例少數(shù)族裔地區(qū)家庭14%-低收入家庭再融資21%-可負(fù)擔(dān)的小型多家庭住房（550戶）10,00單位房利美、房地美官網(wǎng)、兩房的資產(chǎn)

30、證券化業(yè)務(wù)也主要包括三類：其一是組合證券化交易。其二是放貸人互換交易。其三是結(jié)構(gòu)化證券化產(chǎn)品。組合證券化交易：以單戶家庭貸款為主。兩房向中小型貸款機(jī)構(gòu)購買單戶家庭貸款，并將貸款證券化為兩房 MBS，出售給經(jīng)銷商和投資者。具有類似特征的抵押貸款可以進(jìn) 一步構(gòu)成抵押貸款池。兩房將抵押貸款委托給信托機(jī)構(gòu)，該信托的唯一目的是將抵押貸 款與公司資產(chǎn)分離，兩房向 S 信托提供擔(dān)保。在本息償付過程中，兩房使用抵押貸款 提供的本息資金，按月向 S 投資者支付本金和利息，并獲取部分利息收入作為擔(dān)保費(fèi) 用。多戶家庭業(yè)務(wù)與單戶家庭業(yè)務(wù)模式相近。放貸人互換交易：在一級市場運(yùn)營的放貸機(jī)構(gòu)向兩房提供抵押貸款，以換取由相應(yīng)

31、抵押貸款支持的房利美 MBS。放貸人可以選擇自行持有兩房 MS，或?qū)⑵涑鍪劢o市場資者。結(jié)構(gòu)化證券化交易：兩房創(chuàng)造二級證券“結(jié)構(gòu)化房利美房地美 MS，與放貸機(jī)構(gòu)或券商進(jìn)行抵押證券互換。該模式與放貸人互換交易模式相近。2019 年以來，兩房開始發(fā)行統(tǒng)一 S（MS，旨在使房利美和房地美抵押貸款支持的證券在待宣布（TA）市場中的流動性最大化。S 的特點(diǎn)在于：1. 基礎(chǔ)資產(chǎn)為兩房自身收購的固定利率抵押貸款；2. S由兩房發(fā)行；2. 便于在待宣布（TA）市場交易。待宣布（TA）市場是機(jī)構(gòu)MS的遠(yuǎn)期市場，超九成抵押證券交易發(fā)生在TA市場。圖 ：房利美、房地美運(yùn)行邏輯圖房利美、房地美官網(wǎng)、兩房如何管理信用風(fēng)險(xiǎn)

32、？）信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移（CRT）項(xiàng)目：信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移交易旨在轉(zhuǎn)移兩房預(yù)估在經(jīng)濟(jì)衰退或信貸環(huán)境緊張時(shí)會發(fā)生的違約損失。兩房會持續(xù)跟蹤評估信用風(fēng)險(xiǎn)，開展信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移交易。主要手段包括購買貸款保險(xiǎn)服務(wù)和發(fā)行 CS 債券。按照條款規(guī)定，抵押貸款違約率越高，CS本金償付額越小，從而將部分收益和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給市場中的其他投資者。質(zhì)量控制計(jì)劃：次貸危機(jī)后，兩房不斷改進(jìn)抵押貸款購買標(biāo)準(zhǔn)，制定了嚴(yán)格的質(zhì)量控制計(jì)劃。以房利美為例，質(zhì)量控制計(jì)劃要求放貸人遵循貸款質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立旨在實(shí)現(xiàn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的流程，其目的在于降低抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。重點(diǎn)在于滿足法律法規(guī)要求、兩房對貸款收購的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以及防止員工欺詐。同時(shí)房利美還會隨機(jī)對抵押貸款進(jìn)行

33、審查，衡量總體貸款交付質(zhì)量。表 ：房利美的質(zhì)量控制流程環(huán)節(jié)要求房利美要求放貸人制定并實(shí)施質(zhì)量控制計(jì)劃，從而識別放貸過程中的缺陷以及提供快速修復(fù)這些缺陷放貸人質(zhì)量控制流房利美質(zhì)量控制流房利美官網(wǎng)、和潛在問題的計(jì)劃。貸方的質(zhì)量控制計(jì)劃必須包括一份記錄在案的質(zhì)量控制計(jì)劃，描述貸款是否符既定法律法規(guī)、政策和程序要求。房利美使用統(tǒng)計(jì)上有效的方法來選擇新抵押貸款交付的隨機(jī)樣本進(jìn)行審查。隨機(jī)抽樣通過有針對性任意抽樣進(jìn)行補(bǔ)充，這有助于衡量貸款交付的總體質(zhì)量。質(zhì)檢流程全面評估貸款文件，主要重點(diǎn)是認(rèn)抵押貸款符合房利美的承銷和資格要求。停止抵押貸款組合投資業(yè)務(wù)（MI：如前文所述，為吸取次貸危機(jī)教訓(xùn)，避免為追求利差導(dǎo)

34、致過度擴(kuò)張和激勵錯配，目前兩房已經(jīng)停止新增抵押貸款組合投資業(yè)務(wù)。日本住宅政策性金融歷史發(fā)展1950 年-1965 年期間，日本政府成立住宅金融公庫支持二戰(zhàn)后的住房重建融資。這一階段日本住宅金融以政策性金融為主。住宅金融公庫（GHLC）同時(shí)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和居民提供長久期、低息貸款。日本戰(zhàn)后對房地產(chǎn)還采取了哪些政策支持？戰(zhàn)后政府同時(shí)主導(dǎo)住宅金融和住宅開發(fā)環(huán)節(jié)，形成住宅制度三大支柱第一，1950年成立住宅金融公庫，為不動產(chǎn)開發(fā)提供信貸支持。第二，公營住宅。1951 年8推出公營住宅法，地方政府和公團(tuán)可采取新建、收購、租賃民房等多種方式獲取公營住宅資源，并以低價(jià)出租給低收入群體，類似廉租房制度。第三

35、，公團(tuán)住宅。1955 年9日本政府為解決城市區(qū)域住宅缺口，成立“日本住宅公團(tuán)，日本住宅公團(tuán)享受國家補(bǔ)貼，屬于非營利性機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)土地平整和住宅開發(fā)，并面向中低收入群體進(jìn)行出售或租賃?，F(xiàn)改為都市再生機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)核心是出租和土地平整業(yè)務(wù)。1965 年之前，日本政府通過三大支柱主導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)。日本土地國有化率在 30伴隨 年代城市化率提高、嬰兒潮到來，公共項(xiàng)目難以滿足新的住房需求，1965 年之后日本推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，民間金融機(jī)構(gòu)（住專）的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，民間資本涌入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)私營比重開始持續(xù)提高?？傮w而言，日本戰(zhàn)后啟動階段政府主導(dǎo)程度高，同時(shí)涉及住宅金融和住宅開發(fā)環(huán)

36、節(jié)，三大支柱分別為住宅金融公庫、公營住宅、公團(tuán)住宅，政府主導(dǎo)模式伴隨經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展在 5年后逐步退出，之后日本房地產(chǎn)私營比例逐步提高。1966 年0開始，日本開啟第一個住房建設(shè)五年計(jì)劃，住宅金融公庫（GHLC）擴(kuò)大貸款支持規(guī)模并優(yōu)化流程，旨在為每一戶家庭提供充足的住房供給。同時(shí)，在 1965 年之后，葉銀行創(chuàng)新推出個人住房抵押貸款模式，促進(jìn)民間機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。日本住房金融17 htts:/ HYPERLINK http:/www.jhf.go.jp/ /ww.j HYPERLINK http:/www.jhf.go.jp/ f.g.jp/18 HYPERLINK /article/ztdy/

37、200901/20090106014391.shtml http:/artcl/zty/2090/2090060431.shml19 htts:/ HYPERLINK http:/www.ur-net.go.jp/aboutus/index.html /ww.ur HYPERLINK http:/www.ur-net.go.jp/aboutus/index.html -et.o.j/abuus/ndx.hml20 htts:/ HYPERLINK http:/www.jhf.go.jp/english/disclosure2021.html /ww.j HYPERLINK http:/www.

38、jhf.go.jp/english/disclosure2021.html f.g.jpengih/isloure021htl開啟政策性金融機(jī)構(gòu)與民間金融機(jī)構(gòu)共存的局面。日本上世紀(jì) 80 年代推行利率市場化，民間金融機(jī)構(gòu)的貸款利率下降，提前還款和利率環(huán)境下降導(dǎo)致住宅金融公庫出現(xiàn)虧損。同時(shí) 90 年代資產(chǎn)價(jià)格破裂后日本陷入大蕭條，財(cái)壓力巨大，住宅金融公庫經(jīng)營環(huán)境進(jìn)一步惡化。2003 年住宅金融公庫開始向金融機(jī)構(gòu)購買抵押貸款并發(fā)行 S，旨在為民間金融機(jī)構(gòu)的長期固定利率住房貸款產(chǎn)品提供融資支持。2007 年日本政府將住宅金融公庫改建為住房金融支援機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向住房貸款資產(chǎn)證券化和貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)。截至2

39、006年，住宅金融公庫累計(jì)為日本三分之一的家庭提供貸款。新的住宅金融支援機(jī)構(gòu)繼續(xù)對住宅金融各領(lǐng)域提供融資支持，涉及育兒支持、社區(qū)振興、老齡人群和脆弱群體住房保障、公寓維護(hù)與翻新、二手房市場提振與災(zāi)后重建等多個領(lǐng) 域。表 ：日本住宅金融公庫（住宅融支援機(jī)構(gòu)）歷史沿革時(shí)間主要任務(wù)/階段內(nèi)容二戰(zhàn)結(jié)束后，日本面臨住房緊缺問題，供需缺口達(dá)到420萬套。在此背景1950年195年戰(zhàn)后重建1966年195年支撐經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期住房需1976年194年從保障房屋數(shù)量轉(zhuǎn)向提升質(zhì)量1995年202年災(zāi)后重建（阪神地震）2003年200年開始發(fā)行M災(zāi)后重建下，日本發(fā)布住宅金融公庫法，住房金融公庫（H）得以成立，其要

40、任務(wù)是為房屋建設(shè)和購買提供長期低息融資，住宅金融公庫以5.5固定利率發(fā)放貸款，期限最長可達(dá)35年。1966年，日本開啟第一個住房建設(shè)五年計(jì)劃，住宅金融公庫（H）擴(kuò)貸款支持規(guī)模并優(yōu)化流程，旨在為每一戶家庭提供充足的住房供給。1968 年，日本住房總體數(shù)量超過家庭總數(shù)。1973年，每一個地方行政單位都達(dá)到了這一標(biāo)準(zhǔn)。在第三、第四、第五個住房建設(shè)五年計(jì)劃時(shí)期，住宅金融公庫（H）改進(jìn)貸款支持方式，提高最大貸款額度，提高住房面積限制，旨在提高日本民的居住質(zhì)量。1995年的阪神地震對日本住宅造成前所未有的損害，住宅金融公庫（H）開始著力為居民災(zāi)后重建提供額外的貸款支持。2003年住宅金融公庫（H）開始向金

41、融機(jī)構(gòu)購買抵押貸款并發(fā)行 MS，旨在為民間金融機(jī)構(gòu)的長期固定利率住房貸款產(chǎn)品提供融資支持。 2007年住宅金融公庫（H）在財(cái)政與虧損壓力下改建為住宅金融支援構(gòu)（HF，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向住房貸款資產(chǎn)證券化和貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)。為了支持2011年東日本大地震和206年熊本地震的災(zāi)后重建，住宅金融2011年206年（東日本地震、熊本地震支援機(jī)構(gòu)（HF）通過災(zāi)后恢復(fù)住宅貸款（Hsig Lansfr Dsastereery）為受災(zāi)居民提供貸款支持。住宅金融支援機(jī)構(gòu)（HF）作為公共機(jī)構(gòu)，廣泛開展各類住宅支援計(jì)劃，涉2017年至今充分實(shí)現(xiàn)各類住房政策功日本住宅金融支援機(jī)構(gòu)（JF）官網(wǎng)、及育兒支持、社區(qū)振興、老齡人群和脆弱群

42、體住房保障、公寓維護(hù)與翻新二手房市場提振與災(zāi)后重建等多個領(lǐng)域。運(yùn)行邏輯住宅金融支援機(jī)構(gòu)當(dāng)前主要業(yè)務(wù)內(nèi)容涉及三個方面：第一，通過住房抵押貸款的資產(chǎn)證券化，為長期固定利率抵押貸款提供融資支持。代表項(xiàng)目是 Flt ，當(dāng)前利率在 -水平。具體采取兩種措施，其一是購買項(xiàng)目，HF 直接購買民間金融機(jī)構(gòu)的長期固定利率住房款并進(jìn)行證券化，其二是擔(dān)保項(xiàng)目，HF 為民間金融機(jī)構(gòu)證券化的長期固定利率住房貸提供擔(dān)保，并保證向投資者償還貸款利息和本金支付。第二，為住房抵押貸款提供擔(dān)保。代表項(xiàng)目是針對老齡人口的 Rse 6。若住房貸款出現(xiàn)違約，則 F負(fù)責(zé)支付違約貸款本息。針對不同貸款類型，HF設(shè)置了不同的保險(xiǎn)賠付比例。針

43、對Flat 35、Reverse 60其他特定購買項(xiàng)目，HF 可提供 100的保險(xiǎn)賠償；針對缺乏擔(dān)保的中小型民間金融機(jī)構(gòu)自身發(fā)行的貸款或過橋貸款，保險(xiǎn)賠償率為 90；對于租房合約保險(xiǎn)賠償率為 70或不高百萬日元。第三，對特定購房者提供直接的貸款融資，重點(diǎn)支持民間金融機(jī)構(gòu)未能充分服務(wù)的領(lǐng)域和群體。涉及災(zāi)后住宅重建、老舊公寓建筑重建或改造、城市去致密化（de-dnsiicaon，即改善城市空間利用方式、降低災(zāi)害對高密度居住區(qū)域影響。截至 0 年，住宅金融支援機(jī)構(gòu)總資產(chǎn) 4 億日元，其中 4 億日元為資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)所購買的貸款，8 億日元為貸款，2 億日元為住房貸款保險(xiǎn)等其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域。2020 年

44、HF 凈收入 2410 億日元，其中 955 億日元來自資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，1207 億日元來自存量貸款管理，248億日元來自住房貸款保險(xiǎn)等其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域。與兩房相比，發(fā)行 MBS 同樣為日本住宅金融支援機(jī)構(gòu)的主要資金來源，但財(cái)政資金和債券發(fā)行對住宅金融支援機(jī)構(gòu)的支持作用更大。其中，支撐低息長期貸款的財(cái)政專項(xiàng)計(jì)劃（FILP）占 9年全部資金來源的 ，而發(fā)債占比更是達(dá)到 。究其原因，住宅金融支援機(jī)構(gòu)的政策屬性更強(qiáng)。盡管 7 年在住宅金融公庫基礎(chǔ)上成立新機(jī)構(gòu)的目的之一在于實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作，降低住宅金融對公共資金的依賴，但機(jī)構(gòu)發(fā)展的歷史仍難免路徑依賴。與此同時(shí)，日本政府自 0 年代大蕭條后不斷營造更低的利率

45、環(huán)境，以便于以更低成本行財(cái)政支出，修復(fù)深陷資產(chǎn)負(fù)債表衰退的日本經(jīng)濟(jì)，客觀上為住宅金融支援機(jī)構(gòu)發(fā)債提供了相對適宜的環(huán)境。圖 ：日本住宅金融支援機(jī)構(gòu)運(yùn)邏輯圖日本住宅金融支援機(jī)構(gòu)（JF官、表 ：日本住宅金融公庫（住宅融支援機(jī)構(gòu)）主要業(yè)務(wù)內(nèi)容領(lǐng)域描述代表項(xiàng)目項(xiàng)目描述以購買項(xiàng)目為主，2019以購買項(xiàng)目為主，2019年購買項(xiàng)目共計(jì)103861項(xiàng)，擔(dān)保項(xiàng)目18096項(xiàng)目。當(dāng)購房者滿足特定條件（節(jié)能建筑、災(zāi)后重建、老年和脆弱群體、高量建筑、育兒、向鄉(xiāng)村地區(qū)搬遷、地方政府對搬提供補(bǔ)貼等）時(shí)，購房者可以獲得更低利率。Fat 35通過住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，支持日本購房者穩(wěn)定獲取長期固定利率住房貸款。具體采取兩種措

46、施，其一是購買項(xiàng)目，HF接購買民間金融機(jī)構(gòu)的長期固定利率住房貸款并進(jìn)行證券化，二是擔(dān)保項(xiàng)目，HF為民間金融機(jī)構(gòu)證券化的長期固定利率住房貸款提供擔(dān)保，并保證向投資者償還貸款利息和本金支付。證券化支持業(yè)務(wù)住房貸款保險(xiǎn)業(yè)貸款業(yè)務(wù)為民間金融機(jī)構(gòu)住房貸款提供擔(dān)保服務(wù)，提高民間金融機(jī)構(gòu)的住房融資能力。若住房貸款出現(xiàn)違約，則HF負(fù)責(zé)支付違約貸款息。直接提供貸款融資，服務(wù)于民間金融機(jī)構(gòu)未能充分服務(wù)的領(lǐng)域和群體，包括災(zāi)后住宅重建、老舊公寓建筑重建或改造、城市去致密化（dedesfin，即改善城市空間利用方式、降低災(zāi)害高密度居住區(qū)域影響。eerse 60（針對老年人住改進(jìn)需求）災(zāi)后住房修復(fù)貸 Hsig Lans

47、fr Dsaster eery針對Fat 35、eerse 60和其他特定購買項(xiàng)目，HF可提供100的保險(xiǎn)賠償；針對缺乏擔(dān)保的中小型民間金融機(jī)構(gòu)自身所發(fā)行的貸款或過橋貸款保險(xiǎn)賠償率為90；對于租房合約保險(xiǎn)賠償率為 70或不高于1百萬日元。截至2020，提供擔(dān)保的貸款共計(jì)67951筆，規(guī)模為496日元。2020年，HF收到103份災(zāi)后住房修復(fù)貸款申請，金額213.2億日元；為公寓改造項(xiàng)目發(fā)行11475億日元的債券，收到343份公寓改造貸款申請，金額107.7億日元；在2007020財(cái)年期間，HF共計(jì)支持147項(xiàng)城市去致密化相關(guān)的改項(xiàng)目。日本住宅金融支援機(jī)構(gòu)（JF官網(wǎng)、新加坡組屋與中央公積金制度歷

48、史發(fā)展1960 年 2 ，新加坡建屋發(fā)展局（HD）成立，旨在應(yīng)對新加坡住房危機(jī)，為國民提供干凈、衛(wèi)生且可負(fù)擔(dān)的住房，以取代擁擠且衛(wèi)生狀況低下的貧民窟和棚戶區(qū)。1964 年，新加坡推出“居者有其屋”計(jì)劃。以政府補(bǔ)貼、低息貸款方式向中低收入家庭提供“組屋。新加坡建屋發(fā)展局（HD）負(fù)責(zé)建設(shè)、管理和分配組屋。建屋發(fā)展局在成立后的10年內(nèi)建造了足夠數(shù)量的公寓并有效解決新加坡住房危機(jī)。目前，新加坡組屋超過 0 萬套，的常住人口居住在組屋內(nèi)，約 9的居民擁有住房新加坡能夠通過組屋制度實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”目標(biāo)，持續(xù)提供大量低廉住房，離不開兩項(xiàng)制度的發(fā)展，其一是強(qiáng)制繳儲的中央公積金制度，其二是以國有為主的土地制度

49、。住房需求成為中央公積金的重要資助領(lǐng)域。1955年7月，新加坡政府推出中央公積金制度，由中央公積金局負(fù)責(zé)管理運(yùn)營，在成之初，中央公積金主要是通過強(qiáng)制工人繳儲來實(shí)現(xiàn)退休后的養(yǎng)老儲蓄。法律規(guī)定，公積金參與者需要按月繳納一定比例工資，而雇主也應(yīng)按雇員工資的一定比例繳納公積金。1968 年“居者有其屋”計(jì)劃實(shí)施 4 年后，政府推出公共住房計(jì)劃，將中央公積金制度納入住房保障職能，允許新加坡人使用公積金儲蓄來購買組屋。進(jìn)入 20 世紀(jì) 70 年代后，伴隨新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展、工資和生活水平提高，新加坡政府進(jìn)步提高了公積金繳款率。目前新加坡的中央公積金制度已經(jīng)發(fā)展為容納多元目標(biāo)的社會保障制度，涉及養(yǎng)老、住房、醫(yī)療

50、、教育等多個領(lǐng)域。另一方面，國有土地支撐組屋保持低價(jià)福利屬性。新加坡 90左右的土地屬于國有土地。1966 年土地征收法頒布。政府在土地征用有較強(qiáng)話語權(quán)，可以基于“公共利益”強(qiáng)制征地。國家征地后，HDB 可向土地管理局購買低價(jià)公共建設(shè)用地，用于建設(shè)組屋，有利于組屋價(jià)格保持低廉水平。運(yùn)行邏輯根據(jù)新加坡建屋發(fā)展局定義，新加坡公共住房戰(zhàn)略有三個基本支柱：唯一機(jī)構(gòu)：建屋發(fā)展局是負(fù)責(zé)公共住房（組屋）的唯一機(jī)構(gòu)，有利于提高資源規(guī)劃和分配效率。整體管理：將住房規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)等環(huán)節(jié)作為整體進(jìn)行管理。政府支持：政府通過政治和財(cái)政承諾、立法等形式支持公共住房?；谏鲜龉芾砟Ｊ剑ㄎ莅l(fā)展局探索出多種組屋類型，以滿

51、足不同家庭、個人的住房需要。組屋的共同特征是土地租約 9 年，申購標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)嚴(yán)格。同時(shí)，建屋發(fā)展局也會管控二手組屋交易，避免投機(jī)套利。中央公積金如何支持住房需求？21 htts:/ HYPERLINK .sg/cs/infoweb/about-us /ww.h HYPERLINK .sg/cs/infoweb/about-us b.go.s/s/ioweb/aout-22 htts:/ HYPERLINK .sg/member/who-we-are /ww.p HYPERLINK .sg/member/who-we-are f.o.g/mmer/who-e-ae23 htts:/ HYPERLI

52、NK .sg/member/who-we-are/the-cpf-story /ww.p HYPERLINK .sg/member/who-we-are/the-cpf-story f.o.g/mmer/who-e-ae/te-cp-stoy24 htts:/ HYPERLINK .sg/state-land-n-property/acquisition-of-land /ww.l HYPERLINK .sg/state-land-n-property/acquisition-of-land a.o.g/tateand-n-popety/cuiitin-ofand第一，公積金為強(qiáng)制繳納，購房者

53、可以按需直接提取公積金。公積金的主要資金來源為強(qiáng)制繳儲，繳納比例（CPF oribion res）具有較強(qiáng)的結(jié)構(gòu)特征，有利于發(fā)揮政府政策對社會福利的保障功能：雇主和雇員各自支付一定比例，設(shè)置最低繳納工資、繳納比例（相對于總工資收入、最高繳納金額上限。繳納比例按成為永久居民的年限遞增，繳納金額上限按年限遞增。第 1、2、3 年納比例逐步提高。繳納比例按年齡遞減，金額上限按年齡遞減。繳納比例按收入水平遞增。同時(shí)，公積金賬戶分為普通賬戶（OA、特殊賬戶（SA、醫(yī)療賬戶（MA。其中特殊賬戶主要用于保障居民的退休收入，醫(yī)療賬戶主要用于醫(yī)療費(fèi)用。特殊賬戶利息 4 ，高于普通賬戶的2。每一筆公積金在普通賬戶

54、、特殊賬戶和醫(yī)療賬戶之間進(jìn)行分配的比例主要取決于雇員年齡。伴隨年齡增長，投入普通賬戶和特殊賬戶的比例遞減，投入醫(yī)療賬戶的比例遞增。年滿 55 歲的參與者將自動獲得第四個賬戶公積金退休賬戶，現(xiàn)有賬戶中的儲蓄將被轉(zhuǎn)入退休賬戶，以支付參與者退休金。若參與者在 55 歲后繼續(xù)工作，則可以繼續(xù)使用通賬戶的每月供款來償還住房貸款。公積金普通賬戶（OA）儲蓄可以用于購買組屋，或者在新加坡購買或建造私人住宅。具體用途包括：首付和住房貸款印花和法律費(fèi)用貸款建造房屋和購買空置土地（僅限于私人房產(chǎn)）房屋保護(hù)計(jì)劃的保費(fèi)（僅限于組屋）新加坡建屋發(fā)展局對組屋購買設(shè)置了嚴(yán)格的資格審查，購買者需滿足相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。DB 對 公民權(quán)

55、（包括職業(yè)要求、年齡、收入上限、海外及本土房產(chǎn)、過往使用的公共住房補(bǔ)貼、當(dāng)前是否擁有組屋、破產(chǎn)債務(wù)等情況設(shè)置審查條件，符合條件的每類群體可購買相應(yīng)類 型的組屋。表 ：新加坡組屋購買計(jì)劃與資要求購買新組屋和黃金地段二手組的資格計(jì)劃購買二手組屋的資格計(jì)劃描述主要針對已婚夫婦或有子女的父母，對公民權(quán)（包括職業(yè)要公共計(jì)劃公共計(jì)劃未婚夫未婚妻計(jì)劃未婚夫未婚妻計(jì)劃孤兒計(jì)劃孤兒計(jì)劃單身新加坡公民計(jì)劃單身新加坡公民計(jì)求、年齡、收入上限、海外及本土房產(chǎn)、過往使用的公共住補(bǔ)貼、當(dāng)前是否擁有組屋、破產(chǎn)債務(wù)等情況設(shè)置審查條件。主要針對未婚情侶，雙方需要在公寓購買后的3個月內(nèi)登記結(jié)婚。若準(zhǔn)配偶未滿21歲，需要獲得監(jiān)護(hù)人

56、書面同意或政府部頒發(fā)的特別結(jié)婚證（18歲以下。若未完成婚禮或感情破裂，則申請將被取消。須滿足相應(yīng)審查條件。主要針對和單身兄弟姐妹共同購買公寓的孤兒，已故父母中至少有1人是新加坡公民（）或新加坡永久居民（R。須足相應(yīng)審查條件。主要針對35歲以上的單身、喪偶或離婚人士，若為寡婦或孤兒且已故父母中有1人為蘇格蘭或新加坡永久居民，則年齡限制放寬至年滿21歲。須滿足相應(yīng)審查條件。聯(lián)合單身計(jì)劃聯(lián)合單身計(jì)劃主要針對35歲以上的多位單身人士（最多3人）共同購買組屋。須滿足相應(yīng)審查條件。非公民配偶計(jì)劃非公民配偶計(jì)劃主要針對與非新加坡居民的配偶共同購買組屋，配偶須持有有效準(zhǔn)證且滿足一定期限要求。-非公民家庭計(jì)劃主

57、要針對與非居民配偶或父母/子女共同購買組屋。須滿足相應(yīng)審查條件。審查條件。新加坡中央公積金局官網(wǎng)、第二，中央公積金為購房者提供公積金住房補(bǔ)助金。由建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)具體管理和資質(zhì)審核。對于夫婦和家庭，可選擇增強(qiáng)型（Ead、轉(zhuǎn)售型（Re、提升型（- p、鄰近型（Proxiiy）四種公積金住房補(bǔ)貼。其中，增強(qiáng)型補(bǔ)助主要針對首次申請組屋的群體，最高可獲得 80000 新元補(bǔ)貼。轉(zhuǎn)售型主要針對購買二手組屋的家庭，最高可獲得 50000 新元補(bǔ)貼。提升型針對第二次申請組屋的群體，最高可獲得 15000 新元補(bǔ)貼。鄰近型針對需要購買二手組屋與父母或子女鄰近居住的群體，可獲得 30000 新元補(bǔ)貼（共同居?。┗?0000新元補(bǔ)貼（4公里內(nèi)鄰近。對于單身購房者，也可選擇增強(qiáng)型、轉(zhuǎn)售型、鄰近型三類公積金住房補(bǔ)貼，增強(qiáng)型最高可獲得 80000 新元（40000 新元人）補(bǔ)貼。轉(zhuǎn)售型最高可獲得 25000 新元補(bǔ)貼（若超過4室，最高為20000新元。鄰近型可獲得15000新元補(bǔ)貼（共同居?。┗?0000新元補(bǔ)貼（4公里內(nèi)鄰近。由于新加坡組屋價(jià)格成本較低且購房者可獲得政府提供的高比例補(bǔ)助金，5室組屋扣減補(bǔ)貼