深圳市綜合小區(qū)管理預案

1、13/13深圳市XX綜合小區(qū)治理方案目錄一、項目概況二、經(jīng)營宗旨和經(jīng)營目標三、物業(yè)治理模式四、組織結(jié)構(gòu)和人員編制五、物業(yè)治理收支與利潤測算六、治理總體目標與分項目標七、物業(yè)治理制度及崗位職責（略）八、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施（略）九、方案編制講明一、項目概況（預設(shè)情況） XX綜合小區(qū)位于深圳市XX區(qū)XX路XX號，東臨XX路，南靠XX路，西鄰XX大廈，北接XX小區(qū)。小區(qū)共有四棟塔樓組成。其中A、B棟為高層寫字樓用途，總建筑面積為50000平方米；C、D棟為高層住宅（公寓），總建筑面積為40000平方米。每棟均有一個獨立出入大堂，各配有三部電梯。小區(qū)對外封閉，有東、南兩個出入口，東門為正門

2、。小區(qū)占地20000平方米，綠化面積5000平方米。電梯維護服務(wù)對外全包，無中央空調(diào)。假定小區(qū)已完成入伙，進入正常治理期，無新增籌辦費用，無租賃業(yè)務(wù)。治理費標準暫按三級物管資質(zhì)標準進行計算。小區(qū)要緊建筑經(jīng)濟指標如下：項 目計量單位數(shù) 值小區(qū)規(guī)劃總用地m2*1.辦公用地m2*2.住宅（公寓）用地m2*3.公建用地m2*4.道路用地m2*5.公共綠地m2*6.其它用地m2*總建筑面積m21200001.寫字樓建筑總面積m2500002.住宅（公寓）建筑面積m2400003.公建面積m2*4.地下車庫及人防m(xù)2*平均層數(shù)層28容積率7.5地下停車率%*地下停車位輛260地面停車率%*地面停車位輛50

3、綠地率%25二、經(jīng)營宗旨和經(jīng)營目標 經(jīng)營宗旨以人為本、規(guī)范治理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。 經(jīng)營目標物業(yè)公司將以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化社區(qū)”的治理目標。以多種經(jīng)營為手段，達到社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益三方面豐收的經(jīng)營目標，三、物業(yè)治理模式 物業(yè)公司將秉承“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主中意多一分”的治理理念，依托多年物業(yè)治理的成功經(jīng)營模式和經(jīng)驗，建立完善的ISO9002質(zhì)量治理體系；依照XX小區(qū)的自身客戶定位、物業(yè)特點，以及小區(qū)所處的地理環(huán)境，我們采納“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導向”的經(jīng)營治理模式，建立有自身特色的物業(yè)治理之路。四、組織結(jié)構(gòu)和人員編制1、治理處組織

4、架構(gòu)治理處經(jīng)理經(jīng)理助理工程部保安部環(huán)境治理部服務(wù)中心設(shè)備維護差不多維修安全保衛(wèi)消防治理衛(wèi)生保潔綠化園藝行政客服收款統(tǒng)計設(shè)備組維修組安保組消防組車管組保潔組綠化組物業(yè)助理兼文員物業(yè)助理兼財務(wù)2、治理處組織架構(gòu)描述及人員編制治理處組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能，采納經(jīng)理負責制。各崗位所需人力資源配置實行物業(yè)公司治理下的完全雙向選擇，以保證治理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團隊。治理處內(nèi)部采納直線職能制，盡量減少治理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。依照以上架構(gòu)，治理處共設(shè)立人員編制69人，具體安排如下：（1）.治理處設(shè)經(jīng)理1人，在物業(yè)公司總經(jīng)理的領(lǐng)導下負責治理處的全面工作，實現(xiàn)公司制定的

5、治理目標和任務(wù)。（2）.治理處設(shè)經(jīng)理助理1人。由于該小區(qū)加上停車場、公共面積等超過10萬平方米，面積較大，治理任務(wù)較重，特設(shè)立該職位。其要緊職責是協(xié)助經(jīng)理完成各項工作任務(wù)，監(jiān)督治理處的服務(wù)質(zhì)量，同時兼任行政主管和客服主管,降低人力資源成本。（3）.治理處設(shè)工程部7人（含部長）。其職責是負責小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的維護、檢修以及客戶的報修工作。其中設(shè)部長1人、設(shè)備組3人、維修組3人。（4）.治理處設(shè)保安部46人（含部長）。其職責是負責小區(qū)治安、消防、交通車輛的治理工作。其中設(shè)部長1名，其余人員分三班設(shè)崗。具體崗位包括：班長1人，前門崗1人，后門崗1人，大堂崗4人（4個大堂），中控室兼消防值班1人，地

6、下車庫2人（假設(shè)地下車庫有2層），巡邏崗3人，車輛治理員2人。（5）.治理處設(shè)環(huán)境治理部12人（含部長）。其職責是負責小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生保潔、園藝綠化工作，營造小區(qū)良好的工作和生活環(huán)境。其中設(shè)部長1人，另設(shè)綠化組1人、保潔組10人。保潔組原則上按每1萬平方米配1人的標準設(shè)置。每棟樓2人負責（共8人），1人負責大堂和車庫，1人負責地面公共區(qū)域。（6）.治理處專設(shè)服務(wù)中心（即辦公室）2人。其中物業(yè)助理兼文員1人（職責是負責客戶服務(wù)、文件檔案治理、文秘工作等）、物業(yè)助理兼財務(wù)1人（職責是負責客戶服務(wù)、各項費用的收取、工作統(tǒng)計等）。治理處原則上只設(shè)立出納崗位，會計工作由公司會計負責。物業(yè)助理在經(jīng)理助理的直接

7、領(lǐng)導下，負責客戶投訴接待、信息傳遞、協(xié)調(diào)溝通工作。五、物業(yè)治理收支與利潤測算XX綜合小區(qū)每月收益表面積共90000平方米 月計算項目內(nèi)容數(shù)量單價（元）金額備注寫字樓治理費50000 M8400000公寓治理費40000 M3.2128000固定停車費20025050000臨時停車費150057500其他收費2000合計587500經(jīng)營成本（職職員資福利）預算崗位及部門人員配置月薪元小計備注治理處經(jīng)理145004500經(jīng)理助理125002500收款員118001800文員115001500工程部部長13000.003000工程部技工6180010800保安部部長120002000保安班長3130

8、03900保安員421100(含伙食費)46200環(huán)管部部長115001500綠化工112001200清潔工106006000合計 =SUM(ABOVE) 84900 物業(yè)治理成本預測收支明細面積共90000平方米 月計算名稱單位數(shù)量單價金額備注收入587500支 出工資人6984900福利人69402760差不多保險金人6920013800拆舊費5000辦公費辦公用品500通信費2000宣傳費1000每月分攤維護費水費5000電費55000電梯臺126007200材料費4000每月分攤化糞池清理費1500每月分攤外墻清洗費3000每月分攤垃圾清理費3000綠化保潔費用3000每月分攤保安費用

9、3500每月分攤其它2000支出合計197160毛利潤390340稅金33000公司利潤357340六、治理總體目標與分項目標1、治理總體目標為了將本小區(qū)建設(shè)成為一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)治理公司將依照全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)標準實施物業(yè)治理，我們的目標是：一年內(nèi)：達到“深圳市物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)”考評標準；達到“深圳市安全文明小區(qū)”考評標準；創(chuàng)建區(qū)級“青年文明號”； 二年內(nèi)：達到“廣東省物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)”考評標準：達到“深圳市安全文明先進小區(qū)”考評標準：創(chuàng)建深圳市的“青年文明號”； 三年內(nèi)：達到“全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)”考評標準；達到“深圳市安全文明標兵小區(qū)”考評標準；創(chuàng)建廣東省的“青年文明號”；2、分項指標：（1）房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上，其中發(fā)電機和消防水泵完好率達100%；（1）小區(qū)無重大火災、刑事和交通事故。（1）小區(qū)內(nèi)外，環(huán)境綠化按國家級標準達標率100%。（1）房屋零修、急修及時率99%以上。（1）違章發(fā)生率1%以下，處理率100%。（1）治理人員專業(yè)培訓合格率100%。（1）業(yè)主（住戶）對小區(qū)、大廈物業(yè)治理中意率95%以上，投拆處理率100%。九、方案編制講明1、本方案要緊考慮小區(qū)物業(yè)治理工作方面的常規(guī)性作業(yè)內(nèi)容，未考慮治理處兼顧物業(yè)租賃、開展多