市場調(diào)查研究規(guī)劃

1、86/86寶安 HYPERLINK 金泓雅苑市場研究策劃一、寶安區(qū)態(tài)勢分析21世紀(jì)的寶安，與特區(qū)逐漸融合，寶安的進(jìn)展是深圳持續(xù)前進(jìn)的必定結(jié)果，寶安中心區(qū)將成為深圳濱海都市的形象代表，天時(shí)與地利將使寶安都市進(jìn)展迅速升溫，房地產(chǎn)業(yè)迎來一個(gè)黃金周期。1、寶安進(jìn)展概述寶安位于深圳西北部，珠江口東岸，是深圳市六大轄區(qū)之一，南接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，北連東莞市，東瀕大鵬灣，臨望香港新界、元朗，處于深圳與香港、澳門、廣州乃至整個(gè)珠三角都市群聯(lián)系的交通要道之上。全區(qū)面積733平方公里，海岸線長30.62公里。于1992年11月11日建制。區(qū)政府駐新安（原寶安縣城）。全區(qū)轄新安、福永、沙井、松崗、公明、石巖、龍華、觀瀾

2、8個(gè)鎮(zhèn)及光明街道辦事處，設(shè)16個(gè)居民委員會(huì)和寶安倚山傍海，風(fēng)景秀麗，物產(chǎn)豐富，作為深圳市西部重要交通樞紐，是構(gòu)筑由香港、澳門、深圳、廣州、珠三角都市群等組成的區(qū)域化、國際化的都市網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，同時(shí)也是深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)工業(yè)、加工貿(mào)易、“三高”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游基地。區(qū)政府駐新安鎮(zhèn)（原寶安縣城），與南山區(qū)一關(guān)之隔。2、寶安經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r寶安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)保持快速進(jìn)展，2002年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值433億元，增長19.6%，占深圳市的19.3%，人口160.6萬人，外來人口131.73萬人，人均GDP26959元，超過3000美元。固定資產(chǎn)投資69.3億元，增長24.7%；商品房銷售量為14081套

3、，增長40.7%，銷售面積達(dá)到141.53萬平方米，收入64.1億元；城鎮(zhèn)人口人均收入25.369.9元，農(nóng)民收入10980元，人均住房面積為29.41平方米。3、寶安都市特點(diǎn)都市化率較高2002年底，深圳都市化率為72%左右，寶安都市化率為46%，處于一個(gè)相對較高的時(shí)期。各項(xiàng)都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)齊全，都市環(huán)境優(yōu)美，道路交通暢通，寶安正處于都市化飛速進(jìn)展的時(shí)期，以后幾年，龍華新城、寶安中心區(qū)、公明衛(wèi)星城以及沙井新城的建設(shè)將如火如荼，寶安正全面建設(shè)21世紀(jì)的小康社會(huì)。工業(yè)化水平高寶安因?yàn)榈貜V人稀，一直是深圳工業(yè)進(jìn)展的重要基地。2002年，全年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到925.8億元，比上年增長36.2%，其中工

4、業(yè)增加值為267.5億元，占深圳工業(yè)增加值的25%，占寶安區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值的61.8%，工業(yè)化水平相當(dāng)高。相對獨(dú)立的進(jìn)展城區(qū)寶安與特區(qū)一城兩制，在文化、經(jīng)濟(jì)以及政策等方面都有不小差異，在特區(qū)二十多年的進(jìn)展過程中，寶安的進(jìn)展是相對獨(dú)立的，特不是在都市人文方面，呈現(xiàn)出明顯的獨(dú)立進(jìn)展趨勢。在以后幾年這一情況將有所改變，按照深圳以后的都市規(guī)劃，深圳將進(jìn)展7個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)：寶安區(qū)的新安中心城、龍華新城、沙井新城、公明新城和龍崗中心城、布吉新城、橫崗新城。以后，深圳將形成以特區(qū)為核心，以交通干線為指向，向北呈西、中、東放射的三條城鎮(zhèn)進(jìn)展軸，寶安中心區(qū)作為深圳的次區(qū)域中心，服務(wù)于寶安片區(qū)及特區(qū)的周邊區(qū)域，與前海形

5、成優(yōu)美的濱海城區(qū)，以后的寶安與特區(qū)的關(guān)系將逐漸緊密起來。4、寶安面臨大的進(jìn)展機(jī)遇都市化進(jìn)展的黃金時(shí)期都市化是人們的生產(chǎn)方式、生活方式、交換方式轉(zhuǎn)化升級過程中經(jīng)濟(jì)、政治、文化等社會(huì)活動(dòng)向特定空間集聚的過程。它要緊表現(xiàn)為人口空間布局結(jié)構(gòu)的改變，即人口密度的增大，表現(xiàn)為國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展載體的空間轉(zhuǎn)移。中國都市化的時(shí)期位置世界都市進(jìn)展史上，有一個(gè)共同規(guī)律這確實(shí)是被描述為“納瑟姆S曲線”的都市化規(guī)律：所有發(fā)達(dá)國家的都市化大體上都經(jīng)歷了類似正弦波線上升時(shí)期的過程。那個(gè)過程包括三個(gè)時(shí)期：即初期的平緩預(yù)備時(shí)期，中期的高速進(jìn)展時(shí)期，后期的平緩成熟時(shí)期；各時(shí)期對應(yīng)的城鎮(zhèn)化水平分不為：小于30%、位于3070之間和大于

6、70之后；所對應(yīng)的工業(yè)化進(jìn)程為啟動(dòng)時(shí)期、高速進(jìn)展時(shí)期，工業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化時(shí)期。其中的兩個(gè)拐點(diǎn)為30和70。目前的寶安都市化率為46%，正是都市化、工業(yè)化的高速進(jìn)展時(shí)期。中國都市化的時(shí)期位置深圳都市功能溢出效應(yīng)明顯通過二十多年的進(jìn)展，深圳市的都市建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的歷史進(jìn)展時(shí)期，都市空間將不斷擴(kuò)展。深圳市的都市化水平已超過了70%，處于都市化進(jìn)展平緩時(shí)期、工業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化時(shí)期，都市進(jìn)入了平緩進(jìn)展期，在這時(shí)期，中心都市的都市效應(yīng)逐漸向周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，最終形成中心都市與衛(wèi)星城鎮(zhèn)聯(lián)合進(jìn)展，整體協(xié)調(diào)的都市進(jìn)展趨勢。目前特區(qū)內(nèi)開發(fā)土地有限，都市進(jìn)展趨于飽和，都市功能已特不完善，表現(xiàn)在都市建設(shè)上是越來越多的市政工

7、程屬于修補(bǔ)、完善的性質(zhì)，而不是提升、改變的性質(zhì)。郊居化的潮流正出現(xiàn)，深圳的都市效應(yīng)正在向關(guān)外轉(zhuǎn)移，南頭、布吉、梅林關(guān)的交通流量不斷增大，龍華、布吉等地的房地產(chǎn)開發(fā)量大幅度上升，關(guān)外置業(yè)已被越來越多的市民所同意，地鐵建設(shè)、港灣大道、鹽壩公路等道路體系布局更多的考慮到特區(qū)內(nèi)外的緊密聯(lián)系，深圳特區(qū)內(nèi)的都市功能的溢出效應(yīng)越來越明顯。在特區(qū)都市效應(yīng)的帶動(dòng)下，寶安、龍崗兩抵的都市化水平將得到一個(gè)飛速進(jìn)展的引擎，都市形象、都市面貌、都市功能等將得到充分的提升。深圳、香港與珠三角聯(lián)結(jié)的節(jié)點(diǎn)寶安位于深圳的西部，是深圳與東莞、廣州、珠海、佛山等都市連接的必經(jīng)之路，107國道、廣深公路、沿海高速公路等均通過寶安境內(nèi)

8、，深圳機(jī)場也位于寶安，能夠講，深圳與珠三角聯(lián)系的紐帶，有80%都位于寶安。寶安已成為深圳與珠三角聯(lián)系的節(jié)點(diǎn)。在中國都市化大進(jìn)展的時(shí)代，中國的三大都市群落已初具規(guī)模，珠三角都市群將成為帶動(dòng)南中國進(jìn)展的龍頭，深圳將越來越緊密的融入珠三角，在這深、珠一體化的時(shí)代，寶安作為深、珠聯(lián)系的節(jié)點(diǎn)，其戰(zhàn)略地位也不斷加強(qiáng)，其都市建設(shè)也將以此為契機(jī)獵取飛速的進(jìn)展。而從更大的眼光來看，粵港一體化已成為現(xiàn)實(shí)，寶安的戰(zhàn)略地位將上升為粵港一體化的重要節(jié)點(diǎn)，在粵港一體化進(jìn)程不斷深入的背景下，寶安也將獲得更寬廣的進(jìn)展空間。濱海中心城區(qū)浮出水面21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，21世紀(jì)的中國沿海都市也將走向海洋。深圳作為一個(gè)沿海都市，但在

9、開發(fā)建設(shè)伊始即受傳統(tǒng)的內(nèi)陸都市建設(shè)思想的阻礙，將深圳建設(shè)成有著濃郁內(nèi)陸都市色彩的“沿海”都市，許多建筑都無法享受海洋與海景。海洋生活專門難在深圳得到體現(xiàn)。21世紀(jì)的今天，深圳將逐漸改變這一都市建設(shè)道路，深圳大力提倡濱海生活，紅樹灣、前海、后海乃至大梅沙已成為深圳地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。寶安中心區(qū)的建設(shè)與都市濱?；慕ㄔO(shè)區(qū)域深刻融合，高度契合，以國際級的規(guī)劃和建設(shè)，成為深圳21世紀(jì)濱海都市的樣板。寶安中心區(qū)面臨珠江出?？?，擁有約4公里的海岸線。是寶安作為都市次中心，西部進(jìn)展軸線的重要結(jié)點(diǎn)，前海物流中心的重要支撐，深圳大型會(huì)展功能的組成部分之一，同時(shí)依舊寶安區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育和信息中心。整個(gè)中心區(qū)

10、規(guī)劃用地720公頃，規(guī)劃居住人口17萬人，其基礎(chǔ)配套服務(wù)輻射人口300萬。中心區(qū)的規(guī)劃以海洋生活形態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上形成四大特點(diǎn)：一是沿濱海大道內(nèi)側(cè)設(shè)置一個(gè)連續(xù)的帶狀都市公園，沿核心區(qū)外圍營造一個(gè)郁郁蔥蔥的都市綠環(huán)；二是設(shè)置兩條主軸線，中央綠軸以中央廣場、中央公園、海濱廣場為主線，進(jìn)展主軸以購物廣場、步行街為主線；三是由行政、文化、商業(yè)金融及商務(wù)辦公組成的核心區(qū)、商業(yè)和商住混合組成的混合區(qū)、居住和居住配套設(shè)施組成的居住區(qū)組成；四是地鐵一號(hào)線經(jīng)由深南大道至新湖路下通過中心區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)置了三個(gè)站點(diǎn)，周圍形成四個(gè)商業(yè)中心。寶安中心區(qū)將與前海灣連為一體，形成一個(gè)類似香港維多利亞港灣式的濱海都市中

11、心城區(qū)，其目的不僅在于刺激經(jīng)濟(jì)的增長，制造旅游產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，而且在于營造舒適的生活空間及制造高質(zhì)量的都市空間，與羅湖、福田中心城區(qū)相呼應(yīng)，共同構(gòu)成具有亞熱帶特色的濱海都市中心的兩極，形成啞鈴結(jié)構(gòu)，二者相輔相成，共同進(jìn)展，共同促進(jìn)深圳向更完善、更杰出的“以人為本”的集最佳居住、生活、創(chuàng)業(yè)等功能一體化的都市進(jìn)展。濱海城區(qū)開發(fā)是一個(gè)世界性的趨勢，寶安中心區(qū)因其自然條件的優(yōu)越以及周邊設(shè)施的配合，加上市場經(jīng)濟(jì)大進(jìn)展的環(huán)境，使其開發(fā)水到渠成，同時(shí)還滿足了深圳打造濱海都市的進(jìn)展方向，相信加以時(shí)日，一座代表寶安形象、提升深圳魅力的濱海中心城區(qū)將會(huì)浮出水面。二、房地產(chǎn)態(tài)勢分析寶安目前的房地產(chǎn)水平正處于一個(gè)相對落后

12、的時(shí)期，但也是一個(gè)飛速進(jìn)展的時(shí)期，以后幾年在承接深圳都市效應(yīng)的基礎(chǔ)上，寶安的房地產(chǎn)市場將有一個(gè)大的進(jìn)展。最大的表現(xiàn)將是住宅需求將從居家型向舒適型轉(zhuǎn)變。最終引發(fā)市場供應(yīng)質(zhì)的轉(zhuǎn)變。1、從房地產(chǎn)時(shí)期論來看寶安房地產(chǎn)的開發(fā)水平綜觀中國的房地產(chǎn)市場，我們不難發(fā)覺，發(fā)育得最成熟的是廣州、上海及深圳特區(qū)等發(fā)達(dá)地區(qū)。這些地區(qū)經(jīng)歷了十幾年的進(jìn)展和摸索，領(lǐng)先形成了比較成熟的市場競爭機(jī)制。我們能夠從這些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)出房地產(chǎn)市場進(jìn)展的幾個(gè)時(shí)期：市場發(fā)育程度短缺市場 供求平衡、相對飽和 過剩市場（全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺） （結(jié)構(gòu)性過剩、全面過剩）產(chǎn)品提升時(shí)期地段 家居 環(huán)境 服務(wù)治理 文化生活方式買家認(rèn)識(shí)時(shí)期認(rèn)地段 認(rèn)

13、家居 認(rèn)環(huán)境 認(rèn)服務(wù)治理 認(rèn)品牌競爭層面提升資源（土地） 銷售 設(shè)計(jì) 資源整合 企業(yè)狀態(tài)提升項(xiàng)目公司 專業(yè)公司 治理公司 全能冠軍追求境地提升看得見摸得著 看得見摸不著 看不見摸不著但感受得到寶安 廣州、特區(qū)注：粗虛線代表寶安房地產(chǎn)市場目前所處的時(shí)期， 細(xì)虛線代表廣州、深圳特區(qū)房地產(chǎn)市場目前所處的時(shí)期。從上表我們大致可推斷，目前廣州、深圳特區(qū)的房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)差不多成熟的層次，而寶安與他們相比較，則還差不多處于：結(jié)構(gòu)性短缺市場賣家居向賣環(huán)境過渡注重小區(qū)設(shè)計(jì)追求看得見摸不著的時(shí)期。要緊表現(xiàn)在：在那個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)市場正從無序到有序的轉(zhuǎn)變，市場將會(huì)規(guī)范化。市場將對房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行洗牌，一些有實(shí)力

14、和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌的公司與善于學(xué)習(xí)、借用外腦的公司將迅速進(jìn)展，同時(shí)越來越強(qiáng)。相反將有大批的中下游開發(fā)商被市場淘汰。這也是一個(gè)產(chǎn)生黑馬的時(shí)代，將有一批新生力量成為地產(chǎn)翹楚。需要講明的是，廣州、上海等地的房地產(chǎn)市場進(jìn)展并沒有先例可循，是一個(gè)時(shí)期一個(gè)時(shí)期按部就班地走過來的。而寶安則能夠借鑒先進(jìn)地區(qū)的一些經(jīng)驗(yàn)，從而快速成長，某些時(shí)期能夠同時(shí)進(jìn)展，并形成跳躍式的進(jìn)展模式。小結(jié)：從寶安房地產(chǎn)市場進(jìn)展的時(shí)期論看，要使本項(xiàng)目引領(lǐng)潮流，脫穎而出，必須：跨越整體市場的賣家居時(shí)期，進(jìn)入賣環(huán)境時(shí)期和賣生活方式中間時(shí)期。2、寶安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀寶安區(qū)歷年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)（單位：萬平方米）時(shí)刻批準(zhǔn)預(yù)售面積銷售面積空置面積價(jià)格指數(shù)1

15、99663.7625.9933.67128.70199779.8654.4825.27130.30199873.1554.6347.26126.70199949.0771.6228.02123.60200072.9178.6525.73121.682001135.1795.2129.58122.882002162.1144.2/2003一季度31.435.7/資料來源：2002年深圳房地產(chǎn)年鑒，及相關(guān)報(bào)刊在2000年之前，寶安的房地產(chǎn)市場的上市面積比較小，但在2001年受前兩年市場求大于供的供求關(guān)系阻礙，預(yù)售面積大幅度提升，比2000年增長了85.4%，產(chǎn)生了井噴的行情。自1996年以來，寶安

16、的需求量呈逐年上升的趨勢，但自2001年起，增長的勢頭突然加速，2001年的需求比2000年增長了21%，而2002年又比2001年增長了51.5%，2003年一季度，需求更是旺盛。在整體上，寶安市場呈現(xiàn)出供求兩旺的趨勢。自1996年至2000年，寶安的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)出不斷下降的趨勢，但下降幅度不是專門大，表明寶安的房地產(chǎn)市場價(jià)格比較平穩(wěn)，波動(dòng)幅度不大。按國際通行的標(biāo)準(zhǔn)，目前寶安的空置房比例已突破18%，大大高于國際上通行的14%的警戒線，市場壓力專門大。1999年，受需求突然增長的阻礙，空置房得到一定的消化，空置量有了較大幅度的下降，但2001年以來，空置量又逐漸增長起來，應(yīng)該值得警惕。

17、3、寶安房地產(chǎn)市場供求特征與趨勢分析依照寶安房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和時(shí)期論，以及市場調(diào)查的情況，對寶安房地產(chǎn)市場供應(yīng)與競爭的特征大致能夠總結(jié)為以下幾點(diǎn)：(1)產(chǎn)品特點(diǎn)注重戶型有用產(chǎn)品中等戶型偏多，占主力位置的是100平方米左右的三房二廳，120平方米以上的三房專門少，其余即是80平方米左右的二房，市場供應(yīng)較多。產(chǎn)品素養(yǎng)不高,升級換代不明顯 寶安地區(qū)文化略為傳統(tǒng)和保守，不僅僅表現(xiàn)在生活習(xí)俗上，還表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)方面，大量的借鑒港式的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，小區(qū)環(huán)境只有綠化沒有園林,處于粗放的開發(fā)方式,注重細(xì)節(jié)的精品社區(qū)至今沒有出現(xiàn)，只是近來開發(fā)的產(chǎn)品有一些新的建筑符號(hào)出現(xiàn)，但本質(zhì)上還沒有革命性的產(chǎn)品升級換代。以一梯

18、6戶以上高層塔樓為主由于老城區(qū)的開發(fā)地塊偏小，大多是舊城改造，因此開發(fā)商不得不提高容積率以獵取利潤，高層塔樓便成為市場的要緊產(chǎn)品。這些塔樓大多一梯六戶以上。(2)價(jià)格特點(diǎn)寶安均價(jià)逐季攀升從2001年開始，寶安的住宅成交均價(jià)開始逐漸上升，2003年一季度，相比2001年一季度上升了大約15%，2002年4季度，住宅成交均價(jià)攀上高峰，達(dá)到3955元。新安均價(jià)寶安最高在寶安新安地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格也逐漸走高，從市場表現(xiàn)來看，2003年區(qū)域平均價(jià)格已在5000左右，高于寶安其他各個(gè)區(qū)域，包括龍華區(qū)域。新安的房價(jià)以107國道為界，南部均價(jià)僅為4200元左右，北部均價(jià)達(dá)到了5200元左右。南部比北部價(jià)格偏低1

19、000多元，緣故要緊在于都市環(huán)境、配套的阻礙。寶安中心區(qū)起價(jià)偏低寶安中心區(qū)的價(jià)格表現(xiàn)并不理想，富通好旺角僅以均價(jià)3600元/平方米的價(jià)格面市，低于行業(yè)預(yù)期，使得寶安中心區(qū)的價(jià)格起點(diǎn)略顯偏低。但也為以后價(jià)格提升留下了足夠的空間。在近兩次中心區(qū)土地拍賣中，中心區(qū)的地價(jià)大幅度上升，樓面地價(jià)已超過1500元，使得以后只有提高價(jià)格才可回收投資，可能以后兩年，中心區(qū)的價(jià)格將普遍達(dá)到4500元以上。 (3)開發(fā)與競爭特點(diǎn)大進(jìn)展商壟斷寶安市場寶安房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)寡頭壟斷的態(tài)勢，泰華、鴻榮源、富通三大進(jìn)展商占據(jù)了寶安大約70%左右的市場，其他十余家進(jìn)展商僅能占據(jù)不多的市場。不僅市場份額被其瓜分，寶安的市場推廣渠道

20、上也相互分割。比如泰華就占據(jù)前進(jìn)路兩側(cè)的路燈旗位置，其他樓盤就不能在前進(jìn)路上公布路燈旗廣告。創(chuàng)新能力差，同質(zhì)化競爭寶安目前處于同質(zhì)化競爭時(shí)期，要緊體現(xiàn)在項(xiàng)目的規(guī)模、定位、外形、園林、戶型、包裝手法趨同等方面，從目前市場上的項(xiàng)目來看，幾個(gè)要緊的項(xiàng)目都集中在20萬平方米左右，且多半照舊沿襲著港式的建筑、園林風(fēng)格，在產(chǎn)品定位上所謂的高檔樓盤之間并沒有形成特色，如雅豪軒、冠城世家、御景臺(tái)、新安湖花園等項(xiàng)目之間差異化就專門不明顯，導(dǎo)致市場競爭同質(zhì)化，這種相互抄襲的時(shí)期差不多落伍，只有革新創(chuàng)奇，形成個(gè)性化，才能夠跳出同質(zhì)競爭的層面。開發(fā)節(jié)奏慢寶安房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏較慢，究其緣故，一是市場單一，三大進(jìn)展商市場份

21、額大，消費(fèi)者對其有長期認(rèn)同感；二是其他開發(fā)商品牌發(fā)育滯后；對寶安房地產(chǎn)市場來講，這一特征是時(shí)期性的。配套中強(qiáng)調(diào)良好的教育資源寶安文風(fēng)昌盛，擁有良好的教育資源，民間素來注重子女教育，客戶購房時(shí)對教育資源的配套要求就比較高，教育配套成為購房時(shí)的重點(diǎn)考慮因素。而進(jìn)展商開發(fā)時(shí)，也對教育資源的整合特不看重，要么毗鄰名校，要么自己建校，或者合作辦學(xué)，千方百計(jì)強(qiáng)調(diào)良好的教育資源。(4)以后進(jìn)展趨勢產(chǎn)品形勢正由單一走向多元化以后一段時(shí)刻，寶安的樓市最大的變化將是產(chǎn)品走向多元化，在建筑形式改變目前高層塔樓為主的格局，板樓、小高層等將成為市場的主流，在戶型供應(yīng)上則改變以緊湊型的二房、三房為主的狀況，戶型多元，面積

22、舒適。而環(huán)境設(shè)計(jì)也更加豐富多彩。整個(gè)市場將呈現(xiàn)多元化的趨勢。土地資源的絕對優(yōu)勢，會(huì)使得市場供應(yīng)量持續(xù)上揚(yáng)深圳房地產(chǎn)市場進(jìn)展戰(zhàn)略（19992010）指出，深圳尚未開發(fā)的可建設(shè)用地總面積為535.8平方公里，其中特區(qū)37.6平方公里、寶安為289.6平方公里，龍崗208.6平方公里。據(jù)現(xiàn)時(shí)規(guī)劃，特區(qū)內(nèi)居住用地僅余9.4-11.3平方公里。按目前的市場走勢，以后十年內(nèi)，深圳僅商品住宅用地的需求將達(dá)21.62平方公里。特區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足于市場的進(jìn)展需求，房地產(chǎn)增量市場的進(jìn)展重點(diǎn)必定轉(zhuǎn)向特區(qū)外，寶安鄰近特區(qū)，同時(shí)依舊都市次中心，土地市場異?；鸨@標(biāo)示著寶安房地產(chǎn)市場的供應(yīng)將持續(xù)走高。三大企業(yè)統(tǒng)

23、治市場的局面將被打破因?yàn)殡x市中心較遠(yuǎn)，早期深圳特區(qū)都市化的大進(jìn)展關(guān)于寶安的阻礙力專門小，應(yīng)該講南山板塊的崛起到現(xiàn)在成熟并趨于飽和才帶動(dòng)了寶安房地產(chǎn)市場的興起，因此，寶安房地產(chǎn)市場相對落后于特區(qū)，要緊的市場被泰華、鴻榮源、富通三大進(jìn)展商瓜分，其他中、小企業(yè)只能夠長期采取跟進(jìn)策略，而現(xiàn)在這種局面立即被打破。首先，富通、鴻榮源、泰華為了企業(yè)更上臺(tái)階，將要緊的精力投入其他市場，近期在寶安的項(xiàng)目推出量都不大；第二，關(guān)內(nèi)的知名進(jìn)展商開始逐漸進(jìn)駐寶安，深業(yè)、和黃、高發(fā)都有土地，且開發(fā)量專門大，而萬科、招商、百仕達(dá)也表示了對這一市場的極大興趣，這種相互滲透的進(jìn)展趨勢將會(huì)打破現(xiàn)有的市場格局，出現(xiàn)市場更新與洗牌，

24、在這期間，通過打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，一些中小企業(yè)會(huì)以黑馬的姿態(tài)躍升為市場主角。西鄉(xiāng)板塊崛起房地產(chǎn)消費(fèi)的重點(diǎn)方向差不多發(fā)生轉(zhuǎn)移；新安老城區(qū)逐漸退出多年占據(jù)的老大地位，逐步被西鄉(xiāng)大道取而代之；這同時(shí)引起了房地產(chǎn)開發(fā)方向的轉(zhuǎn)移，實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)差不多逐漸向北轉(zhuǎn)移，目前寶安要緊的明星樓盤差不多匯聚于此，以大益廣場、天驕?zhǔn)兰?、海灣明珠、蟠龍居、麗景城為代表。中心區(qū)成為熱點(diǎn)以后幾年，將是寶安中心區(qū)大力建設(shè)的幾年，不斷有新的樓盤涌現(xiàn)，而老城區(qū)由于土地資源稀少，新盤幾乎沒有。中心區(qū)將成為市場的熱點(diǎn)，在二、三年內(nèi)將有150萬平方米左右的量上市，大約有10家左右的樓盤、企業(yè)將在中心區(qū)擺下戰(zhàn)場。寶安中心區(qū)將成為寶安乃至深

25、圳樓市的熱點(diǎn)區(qū)域。（5）寶安新安地區(qū)典型樓盤調(diào)查表項(xiàng)目麗景城御景臺(tái)天驕?zhǔn)兰夜诔鞘兰乙?guī)模23萬12.5萬21萬住宅15萬，商業(yè)5萬容積率2.84.02.5建筑風(fēng)格簡約現(xiàn)代風(fēng)格港式風(fēng)格港式風(fēng)格歐式風(fēng)格傳播主題系出弘雅名門，回饋社會(huì)力作名校相伴尊貴府邸寶安首席生態(tài)家園寶安第一豪宅大氣派，與生俱來戶型比例2房2廳71-82 30%3房2廳88-10050%3房2廳100-11015%四房2廳1325%兩房兩廳8210%躍式三房兩廳12730%四房兩廳140150 30%躍式五房三廳二衛(wèi)三陽臺(tái) 180 30%兩房兩廳7215%三房兩廳8715%三房兩廳11055%四房兩廳12615%兩房兩廳8010%三

26、房兩廳105 10%三房兩廳120-13040%四房兩廳兩衛(wèi)145左右 17%五房三廳200以上，13%均價(jià)3800元5600元3800元5500元4、寶安地產(chǎn)市場消費(fèi)行為特征及趨勢（1）需求特點(diǎn)要緊消費(fèi)群體相關(guān)于關(guān)內(nèi)地產(chǎn)以白領(lǐng)為購房主體不同的是，新安住宅差不多上由本土消化，90%是由本地人、本地企業(yè)主或者在新安居住三年以上的客戶消費(fèi)，專門少有其它區(qū)域的人來那個(gè)地點(diǎn)置業(yè)，外銷比例更是不到8%，這與寶安80%以上為外資企業(yè)專門不諧調(diào)的，這種情況的出現(xiàn)即與關(guān)外白領(lǐng)工資普遍較低，能夠置業(yè)的比例極其有限有關(guān)，又與寶安工廠人員的流淌性較強(qiáng)，白領(lǐng)也專門少在周邊置業(yè)的需求有關(guān)。因此新安-西鄉(xiāng)區(qū)域的營銷推寬敞

27、多僅僅限于本土區(qū)域，專門難與外來消費(fèi)者有緊密關(guān)系，另新安的樓盤開發(fā)又差不多上是由本土企業(yè)開發(fā)，沒有能提升整個(gè)區(qū)域形象的大項(xiàng)目出現(xiàn)，因此也就可不能出現(xiàn)龍華、布吉那樣的郊區(qū)置業(yè)潮。品牌意識(shí)較強(qiáng)從寶安三大龍頭企業(yè)泰華等的市場占有率不斷提高既可看出消費(fèi)者品牌意識(shí)專門強(qiáng)烈，對企業(yè)品牌、企業(yè)實(shí)力比較注重。甚至有專門多客戶喜愛跟著三大進(jìn)展商而走，對這三個(gè)企業(yè)所開發(fā)的樓盤無條件跟隨。因此這三個(gè)進(jìn)展商的樓盤銷售狀況均比較理想，銷售價(jià)格也相對略高。消費(fèi)觀念務(wù)實(shí)、傳統(tǒng)、保守 在新安，大多數(shù)消費(fèi)者思想傳統(tǒng),注重家庭，對新的事物不是憑概念來同意，要眼見為實(shí)。這與新安的要緊消費(fèi)群大多為寶安本地人有關(guān)系。深圳移民專門少在新

28、安購房。新安更表現(xiàn)出一種內(nèi)地縣城的感受，市場波動(dòng)小，消費(fèi)觀念保守。這一特點(diǎn)在新安樓盤的創(chuàng)新能力不強(qiáng)，概念炒作幾乎沒有這一現(xiàn)象上得到充分的驗(yàn)證。口碑相傳，群居生活 寶安人的生活更多的是小城鎮(zhèn)生活，在二十年前，還處于家族群居的時(shí)代，人與人之間的關(guān)系緊密，到今天，仍有群居的思想傳統(tǒng)。同一家族、朋友大多在一起居住、生活。人們專門信任朋友之間的口頭傳播，因此寶安樓盤最有效的傳播途徑是客戶的人脈傳播。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及購買力強(qiáng)盡管寶安的房價(jià)較低，市場的主力總價(jià)在40-50萬之間。但寶安客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力卻不低，2002年人均國民生產(chǎn)總值達(dá)到26959元，超過3000美元。按戶籍人口計(jì)算的人均存款達(dá)到20727元。多數(shù)

29、本地人均能夠輕松的購買總價(jià)在80萬左右的住宅，擁有與市場價(jià)格不相符合的購買力。寶安的市場有著較大的進(jìn)展空間。（2）以后進(jìn)展趨勢居家型需求將向舒適型轉(zhuǎn)變從目前市場供應(yīng)看，居家型住房差不多供應(yīng)過剩，而一些偏大戶型卻顯示了較好的市場反映，表明下一時(shí)期，再次置業(yè)者的需求必定將轉(zhuǎn)向舒適型的住房，其換房的目的在于提升現(xiàn)有居住條件，因此在戶型上將偏向于中大戶型，需求有一個(gè)更為舒適、寬敞的住房，同時(shí)對小區(qū)的硬軟件要求也將大大提高。居住環(huán)境、社區(qū)服務(wù)意識(shí)提高寶安人注重實(shí)在，消費(fèi)比較理性，跟寶安當(dāng)?shù)氐奈幕嘘P(guān)，隨著生活水平的提高，寶安人開始注重居住的環(huán)境和社區(qū)服務(wù)等因素，近期寶安樓盤慢慢開始突顯小區(qū)環(huán)境或園林景觀

30、等因素，除園林面積越來越大以外，也慢慢地在向特色化園林靠攏；在社區(qū)服務(wù)方面，物業(yè)治理水平也成了評價(jià)一個(gè)樓盤素養(yǎng)高低的重要方面，因此，寶安房地產(chǎn)在物業(yè)治理水平上已慢慢朝著品牌化道路邁進(jìn)，如中商花園聘請深圳萬夏居業(yè)，御景臺(tái)引進(jìn)中海物業(yè)，西海岸聘請金地物業(yè)。5、龍華、布吉的房地產(chǎn)市場特點(diǎn)龍華、布吉同屬關(guān)外，但近兩年來卻進(jìn)展迅猛，特不是龍華鎮(zhèn)，大盤不斷涌現(xiàn)，吸引了大量的關(guān)內(nèi)人士購房居住，成為近年房地產(chǎn)是市場的熱點(diǎn)區(qū)域，完全區(qū)不于新安地區(qū)的房地產(chǎn)市場，成為深圳郊區(qū)化居住開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，（1）龍華布吉房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)： 大規(guī)模開發(fā)大盤具有聚合效應(yīng)，關(guān)于區(qū)域的拉動(dòng)效果是毋庸置疑的，大盤具備可持續(xù)進(jìn)展的特點(diǎn)，

31、能夠起到長期帶動(dòng)作用；大盤配套齊全，能夠保證郊區(qū)化生活的便利。大盤樓價(jià)偏低，能夠滿足多數(shù)人的置業(yè)需求。作為深圳最早興起郊區(qū)化居住的熱潮城鎮(zhèn)，布吉能夠?qū)⑦@股熱潮堅(jiān)持到底，則是因?yàn)槿f科四季花城、中海怡翠花園、中城康橋花園、桂芳園等大項(xiàng)目對布吉住宅市場的持續(xù)拉動(dòng)。龍華市場的崛起于近一兩年，這是都市重心西移的結(jié)果，同時(shí)也顯得更加從容和大氣，現(xiàn)在的龍華可謂大鄂云集，大盤圍城，漂亮365、風(fēng)和日麗、錦繡江南不斷吸引深圳白領(lǐng)，專門快將要?jiǎng)庸さ慕鸬馗窳中℃?zhèn)更將提高龍華的號(hào)召力和提升區(qū)域形象。多樣化的產(chǎn)品布吉、龍華要緊客戶為本地工廠治理人員以及關(guān)內(nèi)白領(lǐng)，因此需求層面廣，因此產(chǎn)品也多樣化進(jìn)展，首先建筑、園林風(fēng)格不

32、拘一格，歐式、現(xiàn)代、江南式匯聚一堂，不一而足，其次是戶型跨度也比較大，從小戶型到大戶型，甚至300平方米以上的戶型均可提供，再次是建筑類型的多樣，從多層到小高層，乃至TOWNHOUSE、不墅等，讓消費(fèi)者有充分的選擇。強(qiáng)大競爭力的價(jià)差與關(guān)內(nèi)樓盤均價(jià)6000元的價(jià)格水平相比，關(guān)外樓盤的均價(jià)僅僅是3500元，2500元的差距使得單套的總價(jià)差大約在20萬左右，20萬甚至能夠購買一輛中高檔次的家庭轎車，解決郊區(qū)化所帶來的交通問題。巨大的價(jià)差使得大量在關(guān)內(nèi)無法置業(yè)的小白領(lǐng)選擇了在關(guān)外置業(yè)，與福田羅湖最近的龍華和布吉因此成了選擇的重點(diǎn)。（2）布吉、龍華房地產(chǎn)市場的缺陷基礎(chǔ)配套欠缺布吉、龍華的房地產(chǎn)持續(xù)高溫，

33、使得兩鎮(zhèn)的人口增長速度較快，而城鎮(zhèn)基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)過于滯后且檔次水平較低，在醫(yī)療、學(xué)校、購物等方面，住戶還得借助關(guān)內(nèi)配套，這無疑增加了關(guān)內(nèi)的壓力，因此加快城鎮(zhèn)配套的建設(shè)和提高水平是龍華、布吉必須解決的問題，也是保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)進(jìn)展的要求。通關(guān)能力的限制關(guān)外大盤的大量開發(fā)吸引了眾多的關(guān)內(nèi)客戶，也因此帶來了通關(guān)問題，大量的白領(lǐng)在早上和下午形成了出入關(guān)的高峰，造成了通關(guān)時(shí)刻的延長和不可確定。同時(shí)，由于車輛的大量出入，也造成了道路交通的堵塞，對上下班交通產(chǎn)生了負(fù)面的阻礙。近兩年來這一問題越來越嚴(yán)峻，專門多關(guān)內(nèi)客戶由于這一緣故而不愿在關(guān)外置業(yè)，阻礙了關(guān)外房地產(chǎn)市場的進(jìn)展。都市環(huán)境的阻礙關(guān)外城鎮(zhèn)的進(jìn)展屬

34、于工業(yè)化帶動(dòng)的結(jié)果，而不是自身都市化進(jìn)程的結(jié)果，都市為各大工業(yè)區(qū)所瓜分，造成了都市環(huán)境和都市面貌的落后，也帶來了社會(huì)治安、都市治理的混亂，各項(xiàng)基礎(chǔ)配套專門不完善。這種落后的都市環(huán)境抑制了大量的關(guān)內(nèi)客戶來關(guān)外置業(yè)。6、教育地產(chǎn)分析教育地產(chǎn)是泛地產(chǎn)的一種類型，是指地產(chǎn)與教育相嫁接，教育作為引擎，其最終目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最終銷售。依照不同項(xiàng)目，房地產(chǎn)與教育有不同的嫁接方式，具體表現(xiàn)為：自主辦學(xué)房地產(chǎn)商自身不僅出資金，還得承擔(dān)辦學(xué)任務(wù)，這種情況一般會(huì)出現(xiàn)在遠(yuǎn)郊大盤，其因?yàn)閰^(qū)位緣故，無法吸引足夠的消費(fèi)者維持項(xiàng)目的銷售，必須查找一個(gè)拉動(dòng)市場的砝碼，教育應(yīng)該是其中的一個(gè)選擇，在深圳，桃源居是一個(gè)典型的例子，

35、由當(dāng)初一個(gè)問題項(xiàng)目到引進(jìn)清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校來共同辦學(xué)后，成為深圳銷售面積冠軍，充分發(fā)揮了教育泛地產(chǎn)的核心能力。輔助辦學(xué)房地產(chǎn)商出資建學(xué)校，保證業(yè)主的學(xué)位，這種情況一般出現(xiàn)在城區(qū)或者是近郊大盤，房地產(chǎn)商在激烈的競爭中，為了提高項(xiàng)目開發(fā)的成功率，對其它樓盤形成競爭壁壘，一般會(huì)選擇這種方式，也比較常見。蔚藍(lán)海岸、都市綠洲、星海明城就采納這種方式，教育奠定了他們在項(xiàng)目開發(fā)初期就取得成功。整合學(xué)校房地產(chǎn)提供一定的資金支持，學(xué)校返還一定的學(xué)位，這種方式能夠?yàn)轫?xiàng)目提供一定的買點(diǎn)和市場支撐，然而由于并不能夠做到惟一性和排他性，項(xiàng)目的銷售還絕大部分還得取決于樓盤自身的素養(yǎng)。鼎太風(fēng)華就屬于這種。教育與地產(chǎn)嫁接在深圳仍之

36、全國范圍內(nèi)都屢見不鮮，如同旅游、休閑、商業(yè)于住宅聯(lián)姻一樣，差不多演變?yōu)榉康禺a(chǎn)的一個(gè)重要組成部分，在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場競爭如此激烈的情況下，常常能夠取得意想不到的效果。在深圳，由于教育學(xué)位的短缺，學(xué)校成為專門好的賣點(diǎn)，對樓價(jià)也起了專門大的支撐作用。深圳樓市中主打教育地產(chǎn)的樓盤專門多，比如桃源居、都市綠洲花園、百合星城等，均取得了專門好的銷售業(yè)績，而深圳在近些年已出現(xiàn)了大量的北京各大學(xué)附中、附小等學(xué)校，甚至有學(xué)校預(yù)備聯(lián)姻國外的教育機(jī)構(gòu)。目前深圳樓市普遍采納輔助辦學(xué)的模式，整合教育資源。7、前海片區(qū)重點(diǎn)樓盤分析前海片區(qū)濱海，臨港口，是連接蛇口與寶安的通道，2000年，星海名城的開發(fā)標(biāo)志著其房地產(chǎn)市場的啟

37、動(dòng)，但由于片區(qū)配套和形象不行，一直不受關(guān)注，之后，隨著后海與南山中心區(qū)開發(fā)成熟，給前海提供了一定的市場空間。2002年，中海陽光棕櫚園及鼎太風(fēng)華的進(jìn)駐，由于項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品素養(yǎng)高，托起了前海板塊，近兩年，前海出現(xiàn)了較多的樓盤，如港灣麗都、椰風(fēng)海岸等，但整體上形成由南到北，鼎太風(fēng)華、陽光棕櫚園、星海名城的三足鼎立之勢。（1）三個(gè)要緊項(xiàng)目比較鼎太風(fēng)華中海陽光棕櫚園振業(yè)星海名城規(guī)模/容積率占地21.6萬/總建筑面積42萬/容積率1.76占地18.5萬/總建筑面積35萬/容積率1.65占地30萬/總建筑面積84萬/容積率2.8建筑、園林風(fēng)格美式建筑園林風(fēng)格地中海式的建筑與園林風(fēng)格簡約的現(xiàn)代風(fēng)格。特點(diǎn)配

38、套歲寶社區(qū)店，一站式教育（幼兒園，小學(xué)，南山實(shí)驗(yàn)中學(xué)）中央主體公園社區(qū)商業(yè)街，陽光小學(xué)、幼兒園、南山人民醫(yī)院社區(qū)服務(wù)中心社區(qū)商業(yè)街，北大附中主力戶型（平方米）三房95128三房103121三房88126價(jià)格（萬元）527056.766.64665.5傳播主題成熟的家庭生活，健康于教育地中海風(fēng)情文化，教育，健康保健超大規(guī)模，配套全，教育總結(jié)：從目前市場反映來看，陽光棕櫚園定位準(zhǔn)確，營銷傳播方式比較獨(dú)特，效果也最好；鼎太風(fēng)華定位及傳播都專門好，然而糾紛太多，有一定阻礙，只是其教育體系的打造成功，會(huì)帶來較好的反映；星海名城相對前兩個(gè)項(xiàng)目檔次較低，性價(jià)比不高，且要緊的拉動(dòng)引擎學(xué)校收費(fèi)過貴，目前差不多處

39、于劣勢，只能走低價(jià)路線。（2）前海樓盤的開發(fā)特點(diǎn)大規(guī)模的社區(qū)開發(fā)大盤的開發(fā)具有極大的拉動(dòng)、烘托版塊的效應(yīng)。前海片區(qū)的啟動(dòng)同樣也是依托大盤的效應(yīng)，鼎太、中海以及振業(yè)的項(xiàng)目，總建筑面積差不多在40萬以上，屬于大規(guī)模的社區(qū)開發(fā)，整個(gè)小區(qū)配套齊全，各項(xiàng)生活設(shè)施完備。這三個(gè)樓盤托起了前海的整個(gè)區(qū)域，前海也因此成為近兩年樓市的開發(fā)重點(diǎn)。價(jià)格競爭能力價(jià)格是最要緊的競爭手段，任何產(chǎn)品到最后都離不開價(jià)格戰(zhàn)，前海能在近兩年成為一大熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格是一個(gè)重要的因素。在振業(yè)開盤之初，3200元的起價(jià)吸引了四百多位買家排號(hào)購買，成為2000年春交會(huì)的熱點(diǎn)樓盤。至今，前海樓市的平均價(jià)格在5500元左右，一些小樓盤的價(jià)格甚至

40、只有4800元的均價(jià)。價(jià)格成為前海樓市的競爭利器。獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢前海的三個(gè)代表作在產(chǎn)品上均有獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)：鼎太以小區(qū)環(huán)境出名，整個(gè)社區(qū)環(huán)境特不出色，意境深遠(yuǎn)，韻味十足。而中海的產(chǎn)品風(fēng)格獨(dú)特，小區(qū)生活氛圍濃郁，營造出宜人的社區(qū)氛圍，振業(yè)的產(chǎn)品則規(guī)模宏大，配套齊全，以一站式居家著稱。三個(gè)產(chǎn)品各有特色，以不同的產(chǎn)品優(yōu)勢吸引市場的購買力。前海樓市的戶型都專門有用方正，屬于中小戶型，面積在90-120平方米的居多，特不符合年輕白領(lǐng)、首次置業(yè)者的要求。（3）前海樓盤的缺陷交通由于前海片區(qū)屬于新開發(fā)區(qū)域，開發(fā)之前僅深圳西站位于前海，整個(gè)區(qū)域的交通條件專門不理想，大中巴士僅兩三條線路，甚至連的士也專門少，這一點(diǎn)

41、制約了專門多客戶的選擇，這與其中小白領(lǐng)的定位有著專門大的差距。市政配套前海短小的開發(fā)歷史決定了其市政配套的欠缺，學(xué)校、醫(yī)院、乃至污水處理等設(shè)施都嚴(yán)峻不足，生活配套能夠通過小區(qū)建設(shè)來補(bǔ)足，但學(xué)校、醫(yī)院等的建設(shè)卻需要政府的協(xié)調(diào)和支持。三、寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場分析在2002年深圳市政府的土地拍賣中，關(guān)外拍賣土地是最引人注目，而其中焦點(diǎn)的都集中在寶安，尤其是新中心區(qū)一直是眾人關(guān)注的熱點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在幾大衛(wèi)星新城中，新中心區(qū)的優(yōu)勢較為明顯，這不僅是深圳最大填海土地，且擁有豐富的海景資源，是一片從未開發(fā)的土地，易于規(guī)劃與建設(shè)，有著良好的進(jìn)展前景。以后二、三年內(nèi)，寶安中心區(qū)的開發(fā)量將有一個(gè)大幅度的越升，

42、上市量將超過150萬平方米，樓盤數(shù)量將達(dá)到10個(gè)左右。而最有可能先期開發(fā)的區(qū)域?qū)⑽挥趧?chuàng)業(yè)路延伸線兩側(cè)。1、開發(fā)量分析寶安中心區(qū)720公頃，分為都市核心區(qū)及外圍的中心城區(qū)。中心城區(qū)以商業(yè)、居住為要緊功能，分為七大居住中心，沿新湖路，以地鐵為核心分布五個(gè)居住區(qū)，西北部分布兩個(gè)區(qū)域，以創(chuàng)業(yè)路分割。總體規(guī)劃面積約為400公頃，以后開發(fā)面積將超過500萬平方米，將是這幾年深圳房地產(chǎn)開發(fā)最集中的區(qū)域，近兩年將推出超過250萬平方米住宅。2、首先啟動(dòng)的區(qū)域分析中心區(qū)目前道路差不多完工，規(guī)劃形態(tài)差不多初現(xiàn)，外圍的中心城區(qū)土地也所剩無幾，差不多出讓完畢，政府打算由南向北，領(lǐng)先啟動(dòng)新湖路沿線，然而從目前寶安房地產(chǎn)

43、態(tài)勢以及要緊企業(yè)的狀況分析，可能會(huì)出現(xiàn)幾種情況：環(huán)體育中心的區(qū)域體育中心是目前中心區(qū)唯一建成的基礎(chǔ)配套設(shè)置，與年底完工的行政中心隔路相望，區(qū)域的形態(tài)初現(xiàn)，且鄰近北部較成熟的寶安中心城，容易形成人氣；中心區(qū)第一個(gè)住宅項(xiàng)目富通好望角銷售情況十分好，無疑給其他進(jìn)展商更多的信心支持，最先形成熱點(diǎn)的可能性最大。N17、N18、N19地塊這三塊地差不多上去年拍賣土地，N17、N18為深業(yè)左右，N19為高發(fā)竟得，這三塊地環(huán)境相對單純，與政府、體育中心相鄰，距離翻身村農(nóng)用返還用地較遠(yuǎn)，更重要較其他地塊擁有更好的海景資源，相信深業(yè)的品牌以及產(chǎn)品打造方面一定會(huì)給消費(fèi)者專門強(qiáng)的信心，然而目前寶安房地產(chǎn)相對過剩，且好

44、望角的大眾路線讓消費(fèi)者對中心區(qū)認(rèn)識(shí)造成一定的阻礙，突然走高有壓力。新湖東路以北區(qū)域新湖東路以北是中心區(qū)的形象門戶，政府一直希望先期啟動(dòng)，新湖路也是中心區(qū)以后交通便利的地段，與新城大道、新湖路相鄰，地鐵直線通過，同時(shí)依舊商業(yè)最發(fā)達(dá)的地段，市場前景專門好，然而由于區(qū)域內(nèi)地塊相對較碎，沒有知名進(jìn)展商帶動(dòng)，地鐵更是遠(yuǎn)期概念，假如新關(guān)以及深南大道的延伸線不快速建成，形成熱點(diǎn)的難度較大。3、供應(yīng)與競爭特點(diǎn)預(yù)測競爭升級按照寶安中心區(qū)的整體規(guī)劃，在此開發(fā)的住宅都必須是高尚小區(qū)，政府會(huì)嚴(yán)格把關(guān)，中心區(qū)目前匯聚十幾家進(jìn)展商，有深圳的品牌企業(yè)，有寶安的領(lǐng)先品牌。深業(yè)、深發(fā)為了弱化競爭，建立自身競爭壁壘，會(huì)帶來特區(qū)內(nèi)

45、優(yōu)秀的開發(fā)理念及產(chǎn)品，泰華、鴻榮源必定會(huì)力爭一搏，強(qiáng)化自身品牌實(shí)力，他們之間的競爭碰撞必定會(huì)撞出火花，這會(huì)給寶安制造出與市內(nèi)媲美的產(chǎn)品，彌補(bǔ)寶安高端產(chǎn)品的空白。價(jià)格戰(zhàn)從長遠(yuǎn)來看，寶安中心區(qū)的前景十分看好，然而在以后兩三年，中心區(qū)將推出250萬平米左右的住宅，除了出現(xiàn)同質(zhì)化競爭以外，寶安目前的市場承載能力有限，是無法消化的，必須依托關(guān)內(nèi)市場，然而在沒有更多利好消息的情況下，專門難在特區(qū)引發(fā)寶安置業(yè)潮，假如積壓嚴(yán)峻，銷售周期拉長，價(jià)格戰(zhàn)確信是刺激市場的最終解決方法。四、基地分析項(xiàng)目位于中心區(qū)N8地塊，呈長條形，總面積約150畝。地塊東臨新圳河，處于新湖路與新城大道之間，西面N9地塊為醫(yī)院進(jìn)展用地，

46、南面的地塊為寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校進(jìn)展用地。是中心區(qū)生活配套最齊全的居住組團(tuán).1、中心區(qū)居住組團(tuán)N8地塊是中心區(qū)一個(gè)最專門的區(qū)域，四周由中心區(qū)的四條主干道圍合，交通可謂異常便利，更由于新圳河的隔離，其與N9地塊自成唯一的獨(dú)立中心區(qū)居住組團(tuán)，而項(xiàng)目又是那個(gè)組團(tuán)唯一的居住項(xiàng)目，惟一性、獨(dú)特性彰顯無疑。2、配套最齊全N8、N9地塊形成的獨(dú)立居住組團(tuán)內(nèi)，有新寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校、寶安人民醫(yī)院及商業(yè)廣場三大基礎(chǔ)配套，同時(shí)距地鐵口500米，距游艇碼頭及海濱公園1公里，自成一個(gè)結(jié)合商業(yè)、娛樂、游憩、購物、居住、教學(xué)、醫(yī)療為一體的多元化區(qū)域。是中心區(qū)基礎(chǔ)配套最齊全區(qū)域。3、關(guān)口最近N8由于鄰近前海，是中心區(qū)當(dāng)仁不讓的南大門，屆

47、時(shí)，新城大道與深南路貫穿后，南頭二關(guān)設(shè)立于此，不僅拉近了地塊與特區(qū)的距離，更促進(jìn)了中心區(qū)與特區(qū)的關(guān)系。4、規(guī)模較大從目前已出讓土地情況來看，都市核心區(qū)為政府操縱土地，在已批出的土地中，新湖路沿線的土地分割都比較零碎，只有深業(yè)（N17、N18）、深發(fā)(N19)、恒豐（N28）、屹海達(dá)（N8）、新錦安（N6）地塊較為規(guī)整且面積較大，N8地塊面積排第四，僅次于深業(yè)、恒豐及新錦安，然而從開發(fā)規(guī)模來看，由于規(guī)劃容積率東面比西面高，因此這幾個(gè)項(xiàng)目的建筑總量應(yīng)該相差無幾。5、項(xiàng)目比較中心區(qū)已知的項(xiàng)目開發(fā)狀況比較項(xiàng)目規(guī)模容積率產(chǎn)品風(fēng)格定位項(xiàng)目比較深藍(lán)岸線42萬2.5小高層地中海式濱海休閑風(fēng)格寶安二次置業(yè)者，中

48、高端客戶。靠近體育場、中心綠化帶，海景資源豐富，規(guī)模大，容積率低。N1925萬2.5小高層靠近體育場、中心綠化帶，享受好的海景和綠色景觀。幸福海岸10萬3.2小高層濱海風(fēng)格一、二次置業(yè)者，中檔產(chǎn)品鄰體育場，靠近寶安中心城，規(guī)模較大泰華N745萬5.6高層、小高層可能：二次置業(yè)者地鐵出口，幾條主干道過地塊，容積率過高。泰華N220萬可能許多過4小高層、高層二次置業(yè)者靠近體育場，地塊過小，臨翻身村環(huán)境不行。N850萬3.8高層、小高層高端定位，二次置業(yè)者靠近關(guān)口，交通節(jié)點(diǎn)，配套最全6、SWOT分析本項(xiàng)目最大優(yōu)勢在于生活配套的齊全，而最大的劣勢則在于新圳河的阻礙，機(jī)會(huì)點(diǎn)在于項(xiàng)目的阻礙力能夠跨越特區(qū)與

49、寶安兩地，有可能成為新安地區(qū)關(guān)內(nèi)客戶的首選樓盤。這也決定了項(xiàng)目必須直面中心區(qū)與前海樓盤的競爭。（1）項(xiàng)目優(yōu)勢企業(yè)方面具有良好的社會(huì)關(guān)系及廣泛的社會(huì)資源。項(xiàng)目自身項(xiàng)目與周邊的醫(yī)院、商業(yè)中心、學(xué)校形成一個(gè)獨(dú)立的居住中心。項(xiàng)目位于中心區(qū)的東南面，鄰近南頭二關(guān)，處于中心區(qū)、甚至寶安區(qū)門戶地位，不僅具有專門強(qiáng)的象征意義，更具有對特區(qū)客戶的號(hào)召力。項(xiàng)目地塊是深圳立體交通網(wǎng)絡(luò)的一個(gè)節(jié)點(diǎn)地帶，特區(qū)內(nèi)的要緊交通干道匯聚于此，從此發(fā)散至寶安及珠三角其他區(qū)域，公路交通十分便利。最近地鐵出口位于新湖路與甲岸路交匯處，距離地塊不到500米，軌道交通也專門便利。是中心區(qū)開發(fā)面積最大的幾個(gè)項(xiàng)目之一，具備大盤的規(guī)模效益。小結(jié)

50、：項(xiàng)目的最大優(yōu)勢資源在于二點(diǎn)一是交通便利，給客戶帶來直接的便利。二是與學(xué)校，醫(yī)院形成一個(gè)相對獨(dú)立的居住中心，不受其他項(xiàng)目的阻礙。（2）項(xiàng)目劣勢企業(yè)方面在房地產(chǎn)方面沒有品牌。市場劣勢中心區(qū)形象還沒有完全形成，保守的客戶會(huì)缺乏信心。項(xiàng)目自身項(xiàng)目鄰近關(guān)口、學(xué)校及交通主干道在享受便利的同時(shí)，也帶了嘈雜。項(xiàng)目西北面的新圳河為寶安排污、瀉洪河道，常年臭氣熏天，帶來空氣污染。項(xiàng)目的海景資源相對貧乏。項(xiàng)目距離中心區(qū)中心較遠(yuǎn)，關(guān)于享受體育館、中心綠化帶等大型配套相對不便。項(xiàng)目容積率較高。小結(jié)：項(xiàng)目的劣勢比較明顯，尤其是新圳河的環(huán)境污染以及交通便利帶來的噪音污染對項(xiàng)目的阻礙專門大，然而差不多上能夠改善和削弱的，因

51、此一定要妥善處理。（3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)政府希望中心區(qū)項(xiàng)目兩年內(nèi)動(dòng)工，五年內(nèi)出形態(tài)，因此會(huì)加大對這一片區(qū)的基礎(chǔ)投資及環(huán)境改善中心區(qū)群雄聚攏，項(xiàng)目的成功將會(huì)使企業(yè)以黑馬姿態(tài)樹立自身品牌新圳河的覆蓋能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來更多的空間和綠地，間接降低了項(xiàng)目的容積率通過資源整合，能夠?qū)⑨t(yī)院、學(xué)校與項(xiàng)目整體打包為一體，形成項(xiàng)目獨(dú)特的排它性。與項(xiàng)目同期啟動(dòng)的學(xué)校，具有匯聚人氣的效果，能夠提高項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度。項(xiàng)目可能是新湖路沿線近期啟動(dòng)的唯一項(xiàng)目，能夠彰現(xiàn)這一片區(qū)的所有優(yōu)勢概念。寶安住宅消費(fèi)需求日趨理性化，目前市場產(chǎn)品相對平實(shí)過剩，但個(gè)性化、生態(tài)化、人文化的差異產(chǎn)品具備相當(dāng)大的進(jìn)展空間。都市重心的西移，關(guān)內(nèi)房價(jià)接著走高，關(guān)于吸

52、引關(guān)內(nèi)客戶，寶安有更多價(jià)格空間。深南大道、濱海大道延長線的貫穿，項(xiàng)目是最佳的受益者。小結(jié)：不管政府如何加快中心區(qū)的投資和速度，差不多上對項(xiàng)目有利的，然而這些機(jī)遇差不多上共享的，機(jī)會(huì)均等，把握這些機(jī)遇，成為寶安房地產(chǎn)市場的黑馬，是我們的目標(biāo)。有三點(diǎn)機(jī)遇特不重要一是，治理新圳河，假如能夠覆蓋，關(guān)于項(xiàng)目的來講是變害為利。二是，寶安目前的市場空間還專門大，一定要抓住這一機(jī)遇，為寶安人打造他們想要的心水樓。三是，學(xué)校如何整合，變?yōu)樽陨愍?dú)占的資源，是我們形成排他性最大的賣點(diǎn)。（4）項(xiàng)目威脅西鄉(xiāng)地區(qū)的市場也處于上升勢頭，目前多個(gè)項(xiàng)目均已啟動(dòng)，勢必分流部分客戶，大項(xiàng)目同期啟動(dòng)，也具有專門強(qiáng)的吸引力。前海地域的

53、房地產(chǎn)價(jià)格趨穩(wěn)，且還有專門大量未推出，關(guān)于關(guān)內(nèi)人士寶安置業(yè)形成一定阻隔。深業(yè)、深發(fā)是關(guān)內(nèi)品牌企業(yè)，與屹海達(dá)相比，具有更強(qiáng)的號(hào)召力。深業(yè)、福中福、深發(fā)項(xiàng)目比本項(xiàng)目有更好的景觀優(yōu)勢。作為一個(gè)小型房地產(chǎn)企業(yè)，如何在中心區(qū)激烈的市場競爭中出品牌、出團(tuán)隊(duì)、出效應(yīng)。小結(jié)：這些挑戰(zhàn)差不多上不可回避的，是進(jìn)展商不能操縱的，而且對項(xiàng)目的阻礙專門大，這為項(xiàng)目增加了難度，成為制約項(xiàng)目進(jìn)展的瓶頸。五、項(xiàng)目開發(fā)策略企業(yè)戰(zhàn)略圖企業(yè)戰(zhàn)略 寶安一流企業(yè) 長期利潤最大化 企業(yè)行為 項(xiàng)目開發(fā) 價(jià)格 建面 客戶忠誠度公共關(guān)系 企業(yè)治理 開發(fā)目標(biāo) 開發(fā)策略 開發(fā)節(jié)奏 開發(fā)模式 性價(jià)比 合理建面 市場口碑 政府 業(yè)主 社會(huì)團(tuán)體 服務(wù)機(jī)

54、構(gòu) 企業(yè)制度 企業(yè)文化 項(xiàng)目品牌 火車頭 差異化 快做 星河灣模式 1、問題的提出戰(zhàn)略需要有產(chǎn)品的支撐，戰(zhàn)略需要通過產(chǎn)品來表現(xiàn)，戰(zhàn)略需要通過產(chǎn)品來完成。為了達(dá)到樹立項(xiàng)目品牌、成就企業(yè)品牌，獵取長期利潤，這一企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，關(guān)于N8地塊的開發(fā)策略，就必須考慮以下幾個(gè)問題：如何定位產(chǎn)品，以區(qū)分于中心區(qū)的其他樓盤，規(guī)避、弱化競爭風(fēng)險(xiǎn)。按照中心區(qū)的規(guī)劃，整個(gè)中心區(qū)的總建筑面積將達(dá)到600700萬平方米，其中商品住宅的總建筑面積將達(dá)到300萬平方米以上，商品住宅的個(gè)案數(shù)量將超過二十個(gè)，這些個(gè)案將在以后五年內(nèi)逐漸上市，如此大的開發(fā)數(shù)量、銷售面積，要順利消化，必須有超常規(guī)的開發(fā)思路，以及獨(dú)特的產(chǎn)品定位，各個(gè)樓

55、盤應(yīng)有相應(yīng)的錯(cuò)位經(jīng)營，幸免同質(zhì)競爭，共同托起市場。如何錯(cuò)位經(jīng)營就成為擺在各個(gè)企業(yè)面前的難題。如何整合周邊資源，以達(dá)成項(xiàng)目唯一性、排他性和權(quán)威性？從寶安消費(fèi)者調(diào)查來看，買家的關(guān)注點(diǎn)要緊集中于生活、居家兩個(gè)方面，因此如何服務(wù)業(yè)主的生活居家要求是以后工作的重點(diǎn)。這不僅需要自身的努力，還需要整合周邊的生活資源。依照中心區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目周邊區(qū)域是整個(gè)寶安中心區(qū)配套最完善的區(qū)域，擁有學(xué)校、醫(yī)院、地鐵、游艇碼頭、關(guān)口、道路交通、商業(yè)中心等眾多的生活、娛樂、商業(yè)資源，如何將項(xiàng)目周邊的資源整合，形成樓盤唯一性、排他性、權(quán)威性的賣點(diǎn)，是本案成功的關(guān)鍵，也是本案打造項(xiàng)目品牌的關(guān)鍵。這些資源的整合必須以滿足居家要求，完善

56、業(yè)主生活需要，打造項(xiàng)目賣點(diǎn)為目標(biāo)，合理高效、優(yōu)質(zhì)完善。如何確定產(chǎn)品價(jià)位，在保持競爭力的前提下，獵取項(xiàng)目的長期利潤？房地產(chǎn)銷售最要緊的確實(shí)是賣性價(jià)比，合理的性能價(jià)格比是項(xiàng)目成功的前提。在高效的資源整合基礎(chǔ)上，價(jià)位的確定要緊以企業(yè)的要求有關(guān)系，關(guān)于本項(xiàng)目來講，產(chǎn)品價(jià)位與以下幾個(gè)因素有直接的關(guān)系：企業(yè)的利潤要求、產(chǎn)品成本、競爭者價(jià)格、市場引爆的效果、客戶心理價(jià)位。最終產(chǎn)品的價(jià)位是這幾個(gè)因素互相平衡的結(jié)果。項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌如何轉(zhuǎn)化？項(xiàng)目是企業(yè)品牌的基礎(chǔ)，離開項(xiàng)目談企業(yè)品牌是空中樓閣、是不著實(shí)際的空談，項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌相輔相成，兩者正如自行車的兩個(gè)車輪，企業(yè)品牌是方向，項(xiàng)目品牌是動(dòng)力。在現(xiàn)今黑馬頻出

57、的時(shí)代，企業(yè)要想獲得超常規(guī)進(jìn)展，必須依托項(xiàng)目品牌的成功，星河灣、蔚藍(lán)海岸等企業(yè)走的差不多上如此一個(gè)途徑。項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的轉(zhuǎn)化是比較關(guān)鍵的因素，專門多企業(yè)都無法解決好這一難題，比如卓越集團(tuán)，益田地產(chǎn)等，在以后的項(xiàng)目推廣中這是一個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。如何吸引關(guān)內(nèi)的客戶購房，形成本項(xiàng)目重要的客戶群？項(xiàng)目雖處于寶安，但良好的交通條件地鐵、公交、道路系統(tǒng)以及關(guān)口使得項(xiàng)目的阻礙力卻跨越關(guān)內(nèi)、關(guān)外兩界。能夠吸引眾多的關(guān)內(nèi)客戶購房，而本項(xiàng)目較大的體量也決定了僅僅依靠關(guān)外客戶是不足以支撐的，必須有大量的關(guān)內(nèi)客戶補(bǔ)充才能獲得成功。要吸引關(guān)內(nèi)客戶購房，就必須找準(zhǔn)關(guān)內(nèi)客戶的興奮點(diǎn)，極力渲染。這一興奮點(diǎn)是什么？價(jià)格

58、？交通？產(chǎn)品？依舊教育？這需要準(zhǔn)確把握。2、企業(yè)的戰(zhàn)略選擇（1）戰(zhàn)略選擇之一在以后三、五年內(nèi)，進(jìn)展成為寶安一流的、在特區(qū)有阻礙的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)。從2001年起，房地產(chǎn)業(yè)開始走入品牌全國化的時(shí)期，最大的特點(diǎn)是大企業(yè)成就大品牌，目前房地產(chǎn)企業(yè)第一輪的全國化擴(kuò)張差不多結(jié)束，沉淀出幾個(gè)全國性的品牌，比如萬科、中海、珠江等；通過幾年的調(diào)整，第二輪的品牌擴(kuò)張差不多逐漸拉開帷幕，其特點(diǎn)是“黑馬頻出，時(shí)代造英雄”，項(xiàng)目品牌成為品牌擴(kuò)張的急先鋒。在地產(chǎn)企業(yè)品牌全國化的熱潮下，以泰華、鴻榮源為代表的寶安地產(chǎn)企業(yè)已不滿足于寶安區(qū)域市場，謀求進(jìn)一步的進(jìn)展，第一步確實(shí)是進(jìn)軍特區(qū)市場，其共同的特點(diǎn)確實(shí)是在絕版地段，以高檔

59、次的物業(yè)成就企業(yè)的品牌。進(jìn)關(guān)伊始就以拍賣時(shí)的高姿態(tài)轟動(dòng)特區(qū)，打響了企業(yè)的知名度。而寶安本地的一些中下地產(chǎn)也在尋求突破，那個(gè)模式將不同于本地三大主流地產(chǎn)商走的路，這些中小房地產(chǎn)企業(yè)將順應(yīng)市場的變化、行業(yè)的變化、以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，立足于地塊的特性和優(yōu)勢，依照自身的資源和素養(yǎng)，因時(shí)、因地、因人，走出一條個(gè)性化的道路。表現(xiàn)在項(xiàng)目開發(fā)中即以項(xiàng)目品牌提升企業(yè)實(shí)力，打響企業(yè)品牌，比如桃源居-航空城。屹海達(dá)公司在寶安有著十余年的開發(fā)歷史，迄今已成功開發(fā)了中南花園等知名樓盤。但由于種種緣故，企業(yè)至今依舊未能建立起自己的品牌，在現(xiàn)今地產(chǎn)企業(yè)品牌化、企業(yè)品牌全國化、寶安地產(chǎn)全市化的背景下已顯得落后，假如在以后幾年

60、內(nèi)依舊無法建立起企業(yè)品牌，對以后樓盤開發(fā)銷售、企業(yè)融資、企業(yè)聲譽(yù)、企業(yè)戰(zhàn)略等將產(chǎn)生極大的負(fù)面阻礙。在現(xiàn)時(shí)最可行的途徑即依托項(xiàng)目開發(fā)，帶動(dòng)企業(yè)品牌，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)進(jìn)展。屹海達(dá)的品牌之路關(guān)于屹海達(dá)的品牌之路，我們認(rèn)為，第一步確實(shí)是依托目前中心區(qū)N7地塊的開發(fā)，以出眾的產(chǎn)品定位、超常規(guī)的開發(fā)策略、轟動(dòng)性的引爆措施、有節(jié)奏的市場推廣，打造強(qiáng)大的項(xiàng)目品牌，并以多種推廣手段，而后依靠項(xiàng)目品牌的牽引，將項(xiàng)目品牌轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)品牌，最終成就為寶安一流的房地產(chǎn)企業(yè)。屹海達(dá)的品牌中期目標(biāo)依照這一思路，屹海達(dá)企業(yè)進(jìn)展的中期目標(biāo)為，利用目前剛要?jiǎng)庸さ膶毎仓行膮^(qū)項(xiàng)目，以點(diǎn)突破，在1-2年內(nèi)塑造成功的項(xiàng)目品牌，而后在3