物業(yè)管理工作手冊

1、物業(yè)管理工作手冊物業(yè)管理工作手冊編號 寧波杰邁商業(yè)管理有限公司寧波杰邁商業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理工作手冊2016年年2月目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc364674235 1 組織架架構(gòu) PAGEREF _Toc364674235 h 4 HYPERLINK l _Toc364674236 2 物業(yè)管管理工作作流程 PAGEREF _Toc364674236 h 5 HYPERLINK l _Toc364674237 3 物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)細(xì)則 PAGEREF _Toc364674237 h 6 HYPERLINK l _Toc364674238 4 崗位職

2、職責(zé) PAGEREF _Toc364674238 h 8 HYPERLINK l _Toc364674239 4.1 總總監(jiān) PAGEREF _Toc364674239 h 8 HYPERLINK l _Toc364674240 4.2 物物業(yè)主管管 PAGEREF _Toc364674240 h 9 HYPERLINK l _Toc364674241 4.3 管管理人員員 PAGEREF _Toc364674241 h 10 HYPERLINK l _Toc364674242 4.4 工工程主管管 PAGEREF _Toc364674242 h 11 HYPERLINK l _Toc3646

3、74243 4.5 工工程人員員（水電電工） PAGEREF _Toc364674243 h 12 HYPERLINK l _Toc364674244 4.6 工工程人員員（萬能能工） PAGEREF _Toc364674244 h 13 HYPERLINK l _Toc364674245 4.7 保保安隊(duì)長長 PAGEREF _Toc364674245 h 14 HYPERLINK l _Toc364674246 4.8 保保安 PAGEREF _Toc364674246 h 15 HYPERLINK l _Toc364674247 4.9 保保潔班長長 PAGEREF _Toc364674

4、247 h 16 HYPERLINK l _Toc364674248 4.10 保潔 PAGEREF _Toc364674248 h 17 HYPERLINK l _Toc364674249 5 物業(yè)接接管驗(yàn)收收 PAGEREF _Toc364674249 h 18 HYPERLINK l _Toc364674250 5.1 物物業(yè)驗(yàn)收收程序 PAGEREF _Toc364674250 h 18 HYPERLINK l _Toc364674251 5.2 接接管驗(yàn)收收檢索提提交資料料目錄 PAGEREF _Toc364674251 h 20 HYPERLINK l _Toc364674252

5、5.3 物物業(yè)檔案案移交目目錄 PAGEREF _Toc364674252 h 21 HYPERLINK l _Toc364674253 5.4 物物業(yè)接收收工程項(xiàng)項(xiàng)目驗(yàn)收收依據(jù) PAGEREF _Toc364674253 h 23 HYPERLINK l _Toc364674254 6 業(yè)主入入住管理理 PAGEREF _Toc364674254 h 24 HYPERLINK l _Toc364674255 6.1 業(yè)業(yè)主入住住管理流流程圖 PAGEREF _Toc364674255 h 24 HYPERLINK l _Toc364674256 6.2 業(yè)業(yè)主入住住管理制制度 PAGEREF

6、 _Toc364674256 h 25 HYPERLINK l _Toc364674257 6.3 業(yè)業(yè)主入住住接待規(guī)規(guī)范 PAGEREF _Toc364674257 h 27 HYPERLINK l _Toc364674258 7 業(yè)主裝裝修管理理 PAGEREF _Toc364674258 h 28 HYPERLINK l _Toc364674259 7.1 業(yè)業(yè)主裝修修管理流流程圖 PAGEREF _Toc364674259 h 28 HYPERLINK l _Toc364674260 7.2 裝裝修管理理制度 PAGEREF _Toc364674260 h 29 HYPERLINK l

7、 _Toc364674261 7.3 裝裝修進(jìn)場場人員管管理規(guī)定定 PAGEREF _Toc364674261 h 32 HYPERLINK l _Toc364674262 8 業(yè)主管管理服務(wù)務(wù) PAGEREF _Toc364674262 h 33 HYPERLINK l _Toc364674263 8.1 業(yè)業(yè)主服務(wù)務(wù)管理工工作示意意圖 PAGEREF _Toc364674263 h 33 HYPERLINK l _Toc364674264 8.2 業(yè)業(yè)主服務(wù)務(wù)管理制制度 PAGEREF _Toc364674264 h 34 HYPERLINK l _Toc364674265 8.3 業(yè)業(yè)主

8、報修修管理制制度 PAGEREF _Toc364674265 h 35 HYPERLINK l _Toc364674266 8.4 業(yè)業(yè)主求助助服務(wù)管管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) PAGEREF _Toc364674266 h 36 HYPERLINK l _Toc364674267 8.5 接接待來信信來訪來電電投訴制制度 PAGEREF _Toc364674267 h 37 HYPERLINK l _Toc364674268 8.6 管管理部走走（回）訪訪制度 PAGEREF _Toc364674268 h 38 HYPERLINK l _Toc364674269 8.7 管管理部收收費(fèi)工作作說明 PAGE

9、REF _Toc364674269 h 40 HYPERLINK l _Toc364674270 9 績效考考核管理理 PAGEREF _Toc364674270 h 41 HYPERLINK l _Toc364674271 9.1 物物業(yè)主管管 PAGEREF _Toc364674271 h 41 HYPERLINK l _Toc364674272 9.2 物物業(yè)管理理人員（客客戶服務(wù)務(wù)崗） PAGEREF _Toc364674272 h 42 HYPERLINK l _Toc364674273 9.3 物物業(yè)管理理人員（內(nèi)內(nèi)勤崗） PAGEREF _Toc364674273 h 43 HY

10、PERLINK l _Toc364674274 9.4 物物業(yè)管理理人員（企企劃招商商崗） PAGEREF _Toc364674274 h 44 HYPERLINK l _Toc364674275 9.5 物物業(yè)管理理人員（安安保事務(wù)務(wù)崗） PAGEREF _Toc364674275 h 45 HYPERLINK l _Toc364674276 9.6 工工程人員員（水電電工、高高配電工工） PAGEREF _Toc364674276 h 46 HYPERLINK l _Toc364674277 9.7 安安保人員員（保安安隊(duì)長） PAGEREF _Toc364674277 h 47 HYPE

11、RLINK l _Toc364674278 9.8 安安保人員員（監(jiān)控控室保安安員） PAGEREF _Toc364674278 h 48 HYPERLINK l _Toc364674279 9.9 安安保人員員（巡邏邏保安員員、崗?fù)ねけ０矄T員、機(jī)動動組保安安員） PAGEREF _Toc364674279 h 49 HYPERLINK l _Toc364674280 10. 附附件 PAGEREF _Toc364674280 h 50 HYPERLINK l _Toc364674281 10.1 各類制制度附表表 PAGEREF _Toc364674281 h 50 HYPERLINK l

12、_Toc364674282 10.2 各類臺臺賬 PAGEREF _Toc364674282 h 51寧波杰邁商商業(yè)管理理有限公公司1 組織架架構(gòu)總監(jiān)副總監(jiān)物業(yè)管理工程管理物業(yè)管理安保保潔物業(yè)主管管理人員招商人員保安隊(duì)長保安班長保安保潔人員工程主管高配電工工程人員招商管理備注：本手手冊中未未涉及經(jīng)經(jīng)營和招招商內(nèi)容容，主要總監(jiān)副總監(jiān)物業(yè)管理工程管理物業(yè)管理安保保潔物業(yè)主管管理人員招商人員保安隊(duì)長保安班長保安保潔人員工程主管高配電工工程人員招商管理服務(wù)準(zhǔn)備服務(wù)策劃驗(yàn)收接管職能分配職責(zé)確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)資源配置服務(wù)規(guī)范質(zhì)量控制規(guī)范服務(wù)提供規(guī)范服務(wù)準(zhǔn)備服務(wù)策劃驗(yàn)收接管職能分配職責(zé)確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)資源配置服務(wù)規(guī)范

13、質(zhì)量控制規(guī)范服務(wù)提供規(guī)范服務(wù)提供入住管理服務(wù)日常物業(yè)管理裝修裝飾管理設(shè)備設(shè)施管理環(huán)境保潔服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)安保消防管理車輛停放管理特約服務(wù)提供管理服務(wù)收費(fèi)服務(wù)改進(jìn)投訴處理、回訪評價改進(jìn)管理服務(wù)質(zhì)量根據(jù)各崗崗位職責(zé)責(zé)和各項(xiàng)項(xiàng)職責(zé)的的工作要要求，管管理部的的工作細(xì)細(xì)則如下下：3.1 每每天工作作：巡視所管理理的地段段（片、幢幢）一遍遍，巡視視內(nèi)容為為：檢查是否有有違章行行為（有有無亂搭搭、亂建建、違章章裝修，墻墻壁有無無亂涂、亂亂畫、張張貼廣告告、占道道攤販）。檢查是否有有不安全全隱患（建建筑是否否出現(xiàn)嚴(yán)嚴(yán)重破損損，消防防通道是是否被堵堵，室內(nèi)內(nèi)輸電是是否完好好，有無無亂拉亂亂搭，有有無可疑疑人員活活動

14、）。檢查環(huán)境與與衛(wèi)生是是否符合合標(biāo)準(zhǔn)（樹樹木花草草有無損損壞，房房前屋后后、公共共場所有有無亂倒倒垃圾，垃垃圾桶是是否倒清清，有無無亂停放放車輛、亂亂晾曬衣衣物，有有無影響響項(xiàng)目正正常經(jīng)營營的噪聲聲源）?；A(chǔ)設(shè)施是是否完整整，道路路有無損損壞，室室外上下下水道是是否滲漏漏，路口口護(hù)欄栓栓、路障障是否完完好，娛娛樂設(shè)施施有無損損壞。以上內(nèi)容巡巡視完畢畢要做好好巡視記記錄，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，能處處理的應(yīng)應(yīng)立即處處理，重重大問題題和不能能處理的的問題應(yīng)應(yīng)及時向向物業(yè)主主管匯報報。收繳水、電電費(fèi)、管管理費(fèi)和和各項(xiàng)規(guī)規(guī)定費(fèi)用用。接待業(yè)主、經(jīng)經(jīng)營戶的的來信、來來訪和處處理有關(guān)關(guān)物業(yè)管管理的投投訴并做做好記錄錄

15、。解答業(yè)主、經(jīng)經(jīng)營戶提提出的有有關(guān)物業(yè)業(yè)管理業(yè)業(yè)務(wù)咨詢詢。安排建筑以以及公共共區(qū)域保保養(yǎng)、維維修任務(wù)務(wù)，驗(yàn)收收修繕質(zhì)質(zhì)量。做好工作日日記，即即記錄每每天完成成的工作作、發(fā)現(xiàn)現(xiàn)和處理理問題，上上級領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的指示示，等待待解決的的事務(wù)，住住戶投訴訴等。整理內(nèi)務(wù)，包包括打掃掃辦公室室、整理理文件、資資料、圖圖書報刊刊；清潔潔整理辦辦公桌、椅椅及其他他辦公用用具等。3.2 一一周工作作：走訪業(yè)主或或經(jīng)營戶戶：與業(yè)業(yè)主、經(jīng)經(jīng)營戶交交換項(xiàng)目目物業(yè)方方面的管管理意見見，了解解經(jīng)營戶戶在經(jīng)營營、工作作、生活活方面的的困難和和需要；掌握建建筑產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬和和變更或或租戶的的變更、租租金的變變化，住住房的戶戶型、結(jié)結(jié)

16、構(gòu)、質(zhì)質(zhì)量、保保養(yǎng)和維維修狀況況。初審業(yè)主或或經(jīng)營戶戶的裝修修申請并并逐級報報批。檢查項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)的公共共設(shè)施是是否完好好，包括括電梯運(yùn)運(yùn)行是否否正常；樓道、過過道、梯梯間是否否堆放雜雜物或有有礙通行行的物品品和危險險品、有有毒物品品；公共共照明是是否完好好；配電電箱、水水表設(shè)備備是否有有破損；信報箱箱是否有有破損等等，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題應(yīng)應(yīng)及時報報物業(yè)主主管和工工程主管管，并協(xié)協(xié)助處理理。檢查垃圾桶桶是否噴噴灑藥物物，公共共部位是是否清潔潔。檢查房屋使使用情況況，有無無長期空空房戶、擅擅自轉(zhuǎn)租租戶，了了解房產(chǎn)產(chǎn)信息。3.3 一一月工作作：編制本月保保養(yǎng)維修修報表，制制訂下月月保養(yǎng)維維修計(jì)劃劃。編制租金、

17、管管理費(fèi)和和各項(xiàng)規(guī)規(guī)費(fèi)收繳繳報表。對月維修項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行一次回回訪，聽聽取業(yè)主主或經(jīng)營營戶意見見。整理房屋管管理資料料、檔案案，對發(fā)發(fā)生異動動的，包包括房屋屋產(chǎn)權(quán)變變動、承承租戶變變動、租租金變動動、管理理費(fèi)變動動做出修修改。密切與有關(guān)關(guān)單位進(jìn)進(jìn)行聯(lián)系系，適時時交換情情況，包包括居委委會、派派出所、工工商行、房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)單位等等，如有有重要情情況須書書面報告告和反映映。辦公室大掃掃除一次次，包括括窗戶玻玻璃、屋屋面、地地面、墻墻面和各各種辦公公用具的的清潔整整理。3.4 一一季度工工作：對本管理地地段（片片、幢）內(nèi)內(nèi)的業(yè)主主或經(jīng)營營戶全部部走訪一一遍。組織檢查建建筑樓宇宇的消防防設(shè)施，包包括消防

18、防栓、水水源、滅滅火器、消消防桶、高高層樓宇宇的消防防報警設(shè)設(shè)備、消消防安全全門等是是否完好好無缺，能能否正常常使用，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時報報告物業(yè)業(yè)主管和和工程主主管共同同處理。檢查各糞池池、井蓋蓋，檢查查化糞池池、下水水道有無無淤塞，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時組組織有關(guān)關(guān)人員處處理。清理房租、管管理費(fèi)和和各項(xiàng)規(guī)規(guī)費(fèi)，并并編制季季度報表表；清查查是否有有漏收、錯錯收；采采取措施施對拖欠欠房租和和管理費(fèi)費(fèi)的住戶戶進(jìn)行追追收。編制季度維維修保養(yǎng)養(yǎng)計(jì)劃和和報表。3.5 一一年工作作：制定下年工工作計(jì)劃劃。組織清理一一次化糞糞池。編制年度房房租、管管理費(fèi)和和各項(xiàng)規(guī)規(guī)費(fèi)收繳繳報告。編制下年度度維修保保養(yǎng)計(jì)劃劃。整理

19、物業(yè)管管理檔案案資料，寫寫出資料料異動報報告，對對發(fā)生異異動的資資料進(jìn)行行修改，保保持檔案案資料與與實(shí)際一一致。組織一次本本管理區(qū)區(qū)的業(yè)主主或經(jīng)營營戶代表表會，聽聽取其對對物業(yè)管管理的意意見和建建議，提提高業(yè)主主或經(jīng)營營戶參與與管理的的積極性性?？偨Y(jié)年度工工作，寫寫出書面面報告。4 崗位職職責(zé)4.1 總總監(jiān)制度建設(shè)執(zhí)執(zhí)行嚴(yán)格執(zhí)行公公司的規(guī)規(guī)章制度度和工作作程序；組織本本項(xiàng)目有有關(guān)管理理規(guī)章制制度的擬擬訂、修修改及監(jiān)監(jiān)督實(shí)施施；企業(yè)文化建建設(shè)負(fù)責(zé)杰邁核核心價值值觀、理理念的宣宣傳，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目實(shí)際情情況，做做好企業(yè)業(yè)文化建建設(shè)；日常管理認(rèn)真抓好日日常管理理工作，加加強(qiáng)服務(wù)務(wù)和創(chuàng)新新意識，加加強(qiáng)與

20、經(jīng)經(jīng)營戶的的溝通，了了解其經(jīng)經(jīng)營情況況，做到到每個月月不少于于三人的的訪談，并并形成臺臺帳記錄錄訪談內(nèi)內(nèi)容，提提煉信息息形成有有效的改改進(jìn)措施施并將之之赴諸于于管理當(dāng)當(dāng)中；負(fù)責(zé)租賃工工作的組組織、把把握租賃賃進(jìn)度，對對租賃數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行行統(tǒng)計(jì)和和分析；負(fù)責(zé)組組織租賃賃合同的的簽訂、管管理、收收款以及及客戶檔檔案管理理等工作作。負(fù)責(zé)對項(xiàng)目目內(nèi)二次次裝修的的施工現(xiàn)現(xiàn)場進(jìn)行行巡視和和監(jiān)督；負(fù)責(zé)組織項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)、設(shè)備備及設(shè)施施的日常常維護(hù)、保保管和維維修，做做好維修修記錄的的備案；就項(xiàng)目日常常運(yùn)作和和管理工工作向上上級領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)提出合合理化建建議；團(tuán)隊(duì)建設(shè)根據(jù)員工素素質(zhì)教育育和崗位位技能培培訓(xùn)的需需求，負(fù)負(fù)責(zé)

21、本項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)員員工的培培養(yǎng)、培培訓(xùn)、發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃和考評評；安全管理負(fù)責(zé)市場安安全管理理工作，組組織消防防、電梯梯等設(shè)備備的定期期巡視和和檢測，消消除安全全隱患，一一旦發(fā)現(xiàn)現(xiàn)及時處處理；做做好經(jīng)營營戶的消消防等安安全宣傳傳工作；組織本本項(xiàng)目員員工進(jìn)行行消防安安全培訓(xùn)訓(xùn)和演習(xí)習(xí)；公共關(guān)系負(fù)責(zé)與業(yè)務(wù)務(wù)相關(guān)部部門、與與政府相相關(guān)部門門的公共共關(guān)系維維護(hù)工作作，創(chuàng)造造良好的的市場外外部經(jīng)營營環(huán)境；成本核算加強(qiáng)成本核核算意識識，開流流節(jié)支，做做到有效效創(chuàng)收，合合理節(jié)支支；市場推廣協(xié)助企劃部部做好企企劃調(diào)研研和執(zhí)行行，提出出項(xiàng)目企企劃需求求，評估估企劃方方案的有有效性及及效果；市場調(diào)研負(fù)責(zé)研究與與本項(xiàng)目目相關(guān)

22、的的行業(yè)趨趨勢，做做好項(xiàng)目目定位、招招商方向向、租賃賃價格調(diào)調(diào)整、經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)、布局局、消費(fèi)費(fèi)構(gòu)成和和習(xí)慣等等方面的的調(diào)研，每每年至少少提交一一到兩份份市場分分析報告告；在大大批量租租期到期期一個月月前的一一季度內(nèi)內(nèi)，組織織租賃價價格的調(diào)調(diào)研工作作并形成成報告；其他事項(xiàng)物業(yè)管理公公司總經(jīng)經(jīng)理交辦辦的其他他事項(xiàng)。4.2 物物業(yè)主管管制度執(zhí)行嚴(yán)格執(zhí)行公公司以及及本項(xiàng)目目規(guī)定的的規(guī)章制制度和工工作程序序。物業(yè)租賃負(fù)責(zé)組織物物業(yè)管理理人員進(jìn)進(jìn)行有關(guān)關(guān)租賃合合同、管管理合同同的簽訂訂以及租租金、管管理費(fèi)、各各項(xiàng)規(guī)費(fèi)費(fèi)的收取取工作。就項(xiàng)目日常常運(yùn)作和和管理工工作向上上級領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)提出合合理化建建議?？蛻舴?wù)做

23、好與經(jīng)營營戶溝通通工作，分分析經(jīng)營營戶的經(jīng)經(jīng)營情況況，做到到每個月月不少于于三人的的訪談，并并形成臺臺帳記錄錄訪談內(nèi)內(nèi)容，提提煉信息息形成有有效的改改進(jìn)措施施并將之之赴諸于于管理當(dāng)當(dāng)中；對對經(jīng)營戶戶反映的的問題認(rèn)認(rèn)真對待待，及時時解決。針對管理人人員提交交的訪談?wù)動涗涍M(jìn)進(jìn)行信息息提煉，定定期總結(jié)結(jié)訪談情情況，提提出改進(jìn)進(jìn)意見。安排管理人人員受理理經(jīng)營戶戶、業(yè)主主等提出出的特約約服務(wù)，并并跟蹤服服務(wù)結(jié)果果。跟蹤各類投投訴處理理反饋情情況。物業(yè)管理組織項(xiàng)目的的安全、保保潔等工工作的落落實(shí)，使使市場保保持良好好的經(jīng)營營秩序。組織建立經(jīng)經(jīng)營戶溝溝通及經(jīng)經(jīng)營信息息、投訴訴及處理理、設(shè)備備維修維維護(hù)、安安

24、全事故故處理、衛(wèi)衛(wèi)生情況況、安保保情況等等臺帳并并作好記記錄。組織做好項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)二二次裝修修施工的的巡視和和監(jiān)督，對對于管理理人員上上報的經(jīng)經(jīng)營戶存存在違規(guī)規(guī)現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行制止止、勸阻阻、整改改等。安全管理協(xié)助項(xiàng)目營營運(yùn)總監(jiān)監(jiān)做好市市場安全全管理工工作，做做好經(jīng)營營戶的消消防、治治安等安安全宣傳傳工作。市場推廣協(xié)助企劃部部做好企企劃調(diào)研研和執(zhí)行行，提出出項(xiàng)目企企劃需求求，評估估企劃方方案的有有效性及及效果。市場調(diào)研參與市場調(diào)調(diào)研，包包括與本本項(xiàng)目相相關(guān)的行行業(yè)趨勢勢研究，租租賃價格格合理性性研究，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營營業(yè)態(tài)、消消費(fèi)構(gòu)成成等方面面的調(diào)研研；每年年至少與與項(xiàng)目其其他成員員共同完完成一份份以上的的市

25、場分分析報告告。其他事項(xiàng)項(xiàng)目營運(yùn)總總監(jiān)交辦辦的其他他事項(xiàng)。4.3 管管理人員員制度執(zhí)行嚴(yán)格執(zhí)行公公司以及及本項(xiàng)目目規(guī)定的的規(guī)章制制度和工工作程序序。物業(yè)租賃負(fù)責(zé)物業(yè)租租賃合同同、管理理合同的的簽訂，合合同管理理。負(fù)責(zé)租金、管管理費(fèi)、水水電費(fèi)等等應(yīng)收款款項(xiàng)的收收款工作作。就項(xiàng)目日常常運(yùn)作和和管理工工作向上上級領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)提出合合理化建建議?？蛻舴?wù)建立客戶檔檔案，做做好與經(jīng)經(jīng)營戶溝溝通工作作，分析析經(jīng)營戶戶的經(jīng)營營情況，做做到每個個月不少少于三人人的訪談?wù)劊⑿涡纬膳_帳帳記錄訪訪談內(nèi)容容，提煉煉信息形形成有效效的改進(jìn)進(jìn)措施并并將之赴赴諸于管管理當(dāng)中中；對經(jīng)經(jīng)營戶反反映的問問題認(rèn)真真對待，及及時解決決；

26、負(fù)責(zé)接待客客戶投訴訴，并進(jìn)進(jìn)行處理理。協(xié)助經(jīng)營戶戶辦理工工商執(zhí)照照等與經(jīng)經(jīng)營相關(guān)關(guān)的證件件。物業(yè)管理負(fù)責(zé)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的安全防防范工作作和清潔潔衛(wèi)生工工作。負(fù)責(zé)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)設(shè)設(shè)施設(shè)備備的日常常維護(hù)、保保管和維維修，做做好維修修記錄的的備檔。維護(hù)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的市場秩秩序，如如通道無無雜物堆堆放，制制止?fàn)幊吵呈录鹊取f(xié)助營運(yùn)總總監(jiān)做好好項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)二次裝裝修施工工現(xiàn)場的的巡視和和監(jiān)督，發(fā)發(fā)現(xiàn)有違違反裝裝修手冊冊、市市場裝修修管理規(guī)規(guī)定的的現(xiàn)象，應(yīng)應(yīng)立即制制止；建建立經(jīng)營營戶二次次裝修臺臺帳，收收集其提提交的裝裝修方案案等備案案資料并并歸檔。建立經(jīng)營戶戶溝通及及經(jīng)營信信息、投投訴及處處理、設(shè)設(shè)備維修

27、修維護(hù)、安安全事故故處理、衛(wèi)衛(wèi)生情況況、安保保情況等等臺帳并并作好記記錄。安全管理協(xié)助項(xiàng)目營營運(yùn)總監(jiān)監(jiān)做好市市場安全全管理工工作，做做好經(jīng)營營戶的消消防、治治安等安安全宣傳傳工作。市場推廣協(xié)助企劃部部做好企企劃調(diào)研研和執(zhí)行行，提出出項(xiàng)目企企劃需求求，評估估企劃方方案的有有效性及及效果。市場調(diào)研參與市場調(diào)調(diào)研，包包括與本本項(xiàng)目相相關(guān)的行行業(yè)趨勢勢研究，租租賃價格格合理性性研究，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營營業(yè)態(tài)、消消費(fèi)構(gòu)成成等方面面的調(diào)研研；每年年至少與與項(xiàng)目其其他成員員共同完完成一份份以上的的市場分分析報告告。其他事項(xiàng)項(xiàng)目營運(yùn)總總監(jiān)、物物業(yè)主管管交辦的的其他事事項(xiàng)。4.4 工工程主管管制度執(zhí)行嚴(yán)格執(zhí)行公公司以及

28、及本項(xiàng)目目規(guī)定的的規(guī)章制制度和工工作程序序。設(shè)備設(shè)施維維護(hù)建立本項(xiàng)目目的設(shè)備備設(shè)施檔檔案，定定期巡查查設(shè)備設(shè)設(shè)施運(yùn)行行狀況，對對于巡查查過程中中發(fā)現(xiàn)的的問題，需需及時予予以解決決，無法法現(xiàn)場解解決的應(yīng)應(yīng)向總監(jiān)監(jiān)以及公公司綜合合管理部部匯報，評評估后組組織實(shí)施施。負(fù)責(zé)專業(yè)設(shè)設(shè)備系統(tǒng)統(tǒng)運(yùn)行管管理，制制訂最佳佳運(yùn)行方方案、系系統(tǒng)的應(yīng)應(yīng)急處理理方案及及運(yùn)行管管理制度度，根據(jù)據(jù)權(quán)責(zé)逐逐級審批批后組織織實(shí)施。做好建筑、設(shè)設(shè)施設(shè)備備的維修修維護(hù)臺臺帳。協(xié)助總監(jiān)做做好主要要能源的的可操作作性節(jié)能能措施，并并對執(zhí)行行情況進(jìn)進(jìn)行跟蹤蹤，建立立能耗臺臺帳，定定期評估估節(jié)能效效果，對對于有效效的節(jié)能能方案，形形成書面

29、面報告向向公司其其他項(xiàng)目目進(jìn)行推推廣。協(xié)助總監(jiān)做做好設(shè)備備設(shè)施更更新改造造工程工工作計(jì)劃劃，以及及工程的的監(jiān)理和和竣工后后的工程程驗(yàn)收、交交接管理理等。安全管理給予各工程程人員進(jìn)進(jìn)行專業(yè)業(yè)指導(dǎo)；檢查、監(jiān)監(jiān)督工程程技術(shù)人人員對設(shè)設(shè)備設(shè)施施使用過過程中的的安全問問題，杜杜絕一切切違規(guī)操操作。隨時關(guān)注安安全問題題，及時時發(fā)現(xiàn)事事故苗頭頭，消除除安全隱隱患。其他事項(xiàng)項(xiàng)目營運(yùn)總總監(jiān)交辦辦的其他他事項(xiàng)。4.5 工工程人員員（水電電工）制度執(zhí)行嚴(yán)格執(zhí)行公公司以及及本項(xiàng)目目規(guī)定的的規(guī)章制制度和工工作程序序。遵守電工操操作安全全制度，禁禁止違章章作業(yè)，防防止線路路和人身身安全事事故的發(fā)發(fā)生，及及時維護(hù)護(hù)好供電電

30、、供水水設(shè)備，保保障正常常供水供供電。設(shè)備檢查維維護(hù)及時維護(hù)好好項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)的電、水水、燈具具、水暖暖用具等等水電系系統(tǒng)設(shè)備備，保障障用電用用水正常常；建立立水電相相關(guān)設(shè)備備的維修修維護(hù)臺臺帳，對對于日常常零星維維修和安安裝，作作好記錄錄，寫明明更換或或維修原原因及維維修后設(shè)設(shè)備情況況。負(fù)責(zé)項(xiàng)目配配電房設(shè)設(shè)備檢查查、維修修與保養(yǎng)養(yǎng)，記錄錄維修維維護(hù)情況況。根據(jù)項(xiàng)目設(shè)設(shè)施設(shè)備備的配置置，負(fù)責(zé)責(zé)電梯、空空調(diào)、機(jī)機(jī)械車庫庫等特種種設(shè)備的的年檢、維維護(hù)維修修、管理理和安全全使用，負(fù)負(fù)責(zé)給安安保人員員培訓(xùn)、講講解該特特種設(shè)備備的使用用方法、突突發(fā)事件件處理流流程等。涉及無法自自行解決決維修的的設(shè)備，負(fù)負(fù)責(zé)向

31、營營運(yùn)總監(jiān)監(jiān)提交維維修報告告和個人人建議，與與營運(yùn)中中心物管管部或第第三方專專業(yè)技術(shù)術(shù)單位進(jìn)進(jìn)行共同同研究，擬擬定方案案后落實(shí)實(shí)執(zhí)行。安全管理日常工作中中隨時關(guān)關(guān)注安全全問題，及及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)事故苗苗頭，消消除安全全隱患。其他事項(xiàng)抄寫水、電電表交管管理部，以以便管理理部可以以安排相相關(guān)費(fèi)用用的收取取。記錄每個月月水、電電的使用用情況，以以檢查當(dāng)當(dāng)月水、電電使用的的合理性性。對水電使用用的合理理性提出出建議，做做到有創(chuàng)創(chuàng)造性的的工作。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際情況況及服務(wù)務(wù)內(nèi)容，為為項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)經(jīng)營戶戶提供電電話安裝裝、電路路維修等等服務(wù)。項(xiàng)目營運(yùn)總總監(jiān)、工工程主管管交辦的的其他事事項(xiàng)。4.6 工工程人員員（萬能能

32、工）制度執(zhí)行嚴(yán)格執(zhí)行公公司以及及本項(xiàng)目目規(guī)定的的規(guī)章制制度和工工作程序序。物業(yè)維修負(fù)責(zé)經(jīng)營戶戶門鎖、倉倉庫卷簾簾門等物物業(yè)設(shè)備備的更換換和維修修。負(fù)責(zé)物業(yè)屋屋面、棚棚頂?shù)嚷┞┧幍牡男扪a(bǔ)，下下水道疏疏通，各各類支架架、廣告告牌的加加固維修修。建立物業(yè)零零星維護(hù)護(hù)維修臺臺帳。配合營運(yùn)總總監(jiān)、管管理人員員對項(xiàng)目目內(nèi)二次次裝修施施工現(xiàn)場場進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督，發(fā)發(fā)現(xiàn)有違違反裝裝修手冊冊、市市場裝修修管理規(guī)規(guī)定的的現(xiàn)象，要要當(dāng)場糾糾正，同同時予以以記錄并并上報項(xiàng)項(xiàng)目管理理部。安全管理日常工作中中隨時關(guān)關(guān)注安全全問題，及及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)事故苗苗頭，消消除安全全隱患。其他事項(xiàng)項(xiàng)目營運(yùn)總總監(jiān)、工工程主管管交辦的的其他事事項(xiàng)

33、。4.7 保保安隊(duì)長長制度執(zhí)行嚴(yán)格執(zhí)行公公司以及及本項(xiàng)目目規(guī)定的的規(guī)章制制度和工工作程序序。團(tuán)隊(duì)建設(shè)做好安保方方面的制制度建設(shè)設(shè)；定期期組織有有關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)知識學(xué)學(xué)習(xí)并進(jìn)進(jìn)行考核核，例如如每年至至少組織織兩次以以上消防防培訓(xùn)或或演習(xí)；處理安安保人員員工作情情緒方面面的調(diào)動動和安撫撫。日常管理監(jiān)督、指導(dǎo)導(dǎo)、組織織日常安安保工作作；處理理好與經(jīng)經(jīng)營戶之之間的關(guān)關(guān)系，對對項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)所有經(jīng)經(jīng)營者提提出的問問題都應(yīng)應(yīng)細(xì)心的的進(jìn)行記記錄和答答復(fù)，掌掌握經(jīng)營營戶日常常動態(tài)和和經(jīng)營信信息，定定期向管管理部提提交經(jīng)營營戶動態(tài)態(tài)報告。檢查安保人人員是否否按規(guī)定定對項(xiàng)目目進(jìn)行定定期安全全巡查，如如接到消消防/治治安隱患患

34、的匯報報，一定定要第一一時間會會同管理理部其他他人員到到現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行查看看和處理理，不得得就事項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)行拖拖延和推推諉。嚴(yán)格執(zhí)行巡巡更系統(tǒng)統(tǒng)要求，進(jìn)進(jìn)行定點(diǎn)點(diǎn)巡查。安全管理組織消防設(shè)設(shè)備的定定期巡視視和檢測測，關(guān)注注消防器器材和消消防系統(tǒng)統(tǒng)的完整整性，如如發(fā)現(xiàn)不不合格或或是有損損壞和缺缺少的情情況，需需要立即即向管理理部匯報報，做好好補(bǔ)充和和修復(fù)，確確保消防防系統(tǒng)、設(shè)設(shè)備可以以正常運(yùn)運(yùn)行和使使用；時時時向經(jīng)經(jīng)營戶傳傳達(dá)防火火意識，例例如告知知不要在在商場內(nèi)內(nèi)用明火火、抽煙煙、亂扔扔煙蒂等等。注重安全管管理，對對于安全全隱患要要及時發(fā)發(fā)現(xiàn)、及及時消除除。監(jiān)控管理定期檢查項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)的運(yùn)用用情

35、況，定定期組織織工作間間的設(shè)備備保養(yǎng)檢檢查以及及維護(hù)工工作，保保證各類類監(jiān)控設(shè)設(shè)備始終終處于正正常運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。車輛管理遇到重大節(jié)節(jié)日或慶慶典活動動時，擬擬定車輛輛疏導(dǎo)方方案并落落實(shí)安排排，做好好各類突突發(fā)事件件的處理理預(yù)案。裝修管理對項(xiàng)目內(nèi)二二次裝修修施工現(xiàn)現(xiàn)場進(jìn)行行巡視，發(fā)發(fā)現(xiàn)有違違反裝裝修手冊冊、市市場裝修修管理規(guī)規(guī)定的的現(xiàn)象，要要當(dāng)場糾糾正，予予以記錄錄并上報報項(xiàng)目管管理部。交接班做好交接班班手續(xù)，對對上級布布置的工工作重點(diǎn)點(diǎn)和當(dāng)班班期間發(fā)發(fā)現(xiàn)的問問題或客客戶提交交的投訴訴，要盡盡量在工工作時間間內(nèi)處理理完成，無無法完成成的也應(yīng)應(yīng)將情況況進(jìn)行詳詳細(xì)記錄錄并交接接清楚。其他事項(xiàng)項(xiàng)目營運(yùn)總總

36、監(jiān)、物物業(yè)主管管交辦的的其他事事項(xiàng)。4.8 保保安制度執(zhí)行嚴(yán)格執(zhí)行公公司以及及本項(xiàng)目目規(guī)定的的規(guī)章制制度和工工作程序序。日常巡查根據(jù)規(guī)定對對項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行定期期安全巡巡查，維維護(hù)市場場治安及及秩序。發(fā)現(xiàn)消防/治安隱隱患，要要及時向向管理部部匯報，不不得扣壓壓情況，擅擅自處理理。嚴(yán)格執(zhí)行巡巡更系統(tǒng)統(tǒng)要求，進(jìn)進(jìn)行定點(diǎn)點(diǎn)巡查。安全管理對消防設(shè)備備進(jìn)行定定期巡視視和檢測測，關(guān)注注消防器器材和消消防系統(tǒng)統(tǒng)的完整整性，如如發(fā)現(xiàn)不不合格或或是有損損壞和缺缺少的情情況，需需要立即即向保安安主管和和管理部部進(jìn)行匯匯報，做做好補(bǔ)充充和修復(fù)復(fù)，確保保消防系系統(tǒng)、設(shè)設(shè)備可以以正常運(yùn)運(yùn)行和使使用；時時時向經(jīng)經(jīng)營戶傳傳達(dá)防火

37、火意識，例例如告知知不要在在商場內(nèi)內(nèi)用明火火、抽煙煙、亂扔扔煙蒂等等。監(jiān)控管理負(fù)責(zé)監(jiān)視及及記錄本本項(xiàng)目各各個區(qū)域域內(nèi)所發(fā)發(fā)生的一一切事情情，如發(fā)發(fā)現(xiàn)事故故苗頭需需要及時時向其他他人員發(fā)發(fā)出信號號并詳細(xì)細(xì)告知區(qū)區(qū)域位置置、基本本情況判判斷和所所需趕至至現(xiàn)場的的人員等等。定期對工作作間的設(shè)設(shè)備進(jìn)行行保養(yǎng)檢檢查以及及維護(hù)，保保證各類類監(jiān)控設(shè)設(shè)備始終終處于正正常運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。車輛管理疏導(dǎo)車輛，對對責(zé)任區(qū)區(qū)域的停停車位、停停車場進(jìn)進(jìn)行管理理。有車庫的項(xiàng)項(xiàng)目，需需要做好好車庫內(nèi)內(nèi)車輛的的引導(dǎo)，保保證車庫庫內(nèi)車道道暢通，機(jī)機(jī)械車庫庫還需對對機(jī)械運(yùn)運(yùn)作的安安全進(jìn)行行管理。負(fù)責(zé)本項(xiàng)目目所有交交通標(biāo)識識的巡視視和維

38、護(hù)護(hù)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有缺損損的現(xiàn)象象，應(yīng)及及時向管管理部匯匯報以便便立即更更換和修修復(fù)。裝修管理對項(xiàng)目內(nèi)二二次裝修修施工現(xiàn)現(xiàn)場進(jìn)行行巡視，發(fā)發(fā)現(xiàn)有違違反裝裝修手冊冊、市市場裝修修管理規(guī)規(guī)定的的現(xiàn)象，要要當(dāng)場糾糾正，予予以記錄錄并上報報項(xiàng)目管管理部。交接班做好交接班班手續(xù)，對對上級布布置的工工作重點(diǎn)點(diǎn)和當(dāng)班班期間發(fā)發(fā)現(xiàn)的問問題或客客戶提交交的投訴訴，要盡盡量在工工作時間間內(nèi)處理理完成，無無法完成成的也應(yīng)應(yīng)將情況況進(jìn)行詳詳細(xì)記錄錄并交接接清楚。其他事項(xiàng)根據(jù)當(dāng)班情情況，負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目目當(dāng)天市市場開關(guān)關(guān)門，負(fù)負(fù)責(zé)鑰匙匙的保管管和使用用，建立立鑰匙領(lǐng)領(lǐng)用登記記。協(xié)助項(xiàng)目管管理部關(guān)關(guān)注水表表、電表表等能源源消耗類類的

39、使用用情況，定定期查看看是否有有漏水現(xiàn)現(xiàn)象等。協(xié)助項(xiàng)目管管理部做做好認(rèn)養(yǎng)養(yǎng)綠化帶帶的清理理工作以以及報紙紙、刊物物等發(fā)送送事項(xiàng)。項(xiàng)目營運(yùn)總總監(jiān)、物物業(yè)主管管、保安安主管或或隊(duì)長交交辦的其其他事項(xiàng)項(xiàng)。4.9 保保潔班長長制度執(zhí)行嚴(yán)格執(zhí)行公公司以及及本項(xiàng)目目規(guī)定的的規(guī)章制制度和工工作程序序團(tuán)隊(duì)建設(shè)做好保潔方方面的制制度建設(shè)設(shè)；定期期組織保保潔人員員有關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)知識識學(xué)習(xí)并并進(jìn)行考考核；處處理保潔潔人員工工作情緒緒方面的的調(diào)動和和安撫。日常管理監(jiān)督、指導(dǎo)導(dǎo)、組織織日常保保潔工作作；處理理好與經(jīng)經(jīng)營戶之之間的關(guān)關(guān)系，對對項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)所有經(jīng)經(jīng)營者提提出的衛(wèi)衛(wèi)生問題題都應(yīng)細(xì)細(xì)心的進(jìn)進(jìn)行記錄錄，能及及時處理理的就

40、應(yīng)應(yīng)當(dāng)場進(jìn)進(jìn)行解決決，無法法當(dāng)場解解決的應(yīng)應(yīng)及時報報到管理理部，與與管理部部共同提提出解決決方案并并落實(shí)執(zhí)執(zhí)行。檢查保潔人人員是否否按規(guī)定定對劃定定區(qū)域進(jìn)進(jìn)行衛(wèi)生生打掃，對對各處衛(wèi)衛(wèi)生情況況做好記記錄和評評比，并并提出改改進(jìn)要求求；協(xié)助助項(xiàng)目管管理部做做好政府府等相關(guān)關(guān)部門檢檢查時的的衛(wèi)生清清潔工作作。注重節(jié)水節(jié)節(jié)電管理理，關(guān)注注用水用用電安全全和合理理，對于于損壞的的地方需需要及時時向管理理部進(jìn)行行匯報，跟跟進(jìn)維修修情況。消防管理協(xié)助管理部部、安保保人員進(jìn)進(jìn)行消防防安全防防范，如如有雜物物堆積在在消防設(shè)設(shè)備前，應(yīng)應(yīng)及時進(jìn)進(jìn)行清理理，如屬屬于經(jīng)營營戶的物物品，應(yīng)應(yīng)主動勸勸解經(jīng)營營戶進(jìn)行行挪移，

41、如如經(jīng)營戶戶拒絕的的，應(yīng)及及時向管管理部反反應(yīng)，由由管理部部出面與與經(jīng)營戶戶進(jìn)行溝溝通。交接班做好交接班班手續(xù)，對對上級布布置的工工作重點(diǎn)點(diǎn)和當(dāng)班班期間發(fā)發(fā)現(xiàn)的問問題或客客戶提交交的投訴訴，要盡盡量在工工作時間間內(nèi)處理理完成，無無法完成成的也應(yīng)應(yīng)將情況況進(jìn)行詳詳細(xì)記錄錄并交接接清楚。其他事項(xiàng)及時清除本本項(xiàng)目未未經(jīng)同意意非法亂亂粘貼的的廣告。項(xiàng)目營運(yùn)總總監(jiān)交辦辦的其他他事項(xiàng)。4.10 保潔制度執(zhí)行嚴(yán)格執(zhí)行公公司以及及本項(xiàng)目目規(guī)定的的規(guī)章制制度和工工作程序序日常清潔根據(jù)規(guī)定對對項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行定時時定點(diǎn)保保潔，做做到廁所所無異味味，通道道無垃圾圾，地面面無水漬漬。注重節(jié)水節(jié)節(jié)電管理理，關(guān)注注用水用用電安

42、全全和合理理，對于于損壞的的地方需需要及時時向管理理部進(jìn)行行匯報。定期消毒公共場所定定期消毒毒，特別別是廁所所等細(xì)菌菌容易滋滋生的地地方；注注意秋季季“四害”防范和和整治。消防防范關(guān)注消防設(shè)設(shè)施和消消防隱患患；當(dāng)天天項(xiàng)目營營結(jié)束時時，應(yīng)做做好垃圾圾筒和通通道的清清理工作作，確保保垃圾筒筒內(nèi)和通通道沒有有未滅煙煙蒂。時時向經(jīng)營營戶傳達(dá)達(dá)防火意意識，例例如告知知不要在在商場內(nèi)內(nèi)用明火火、抽煙煙、亂扔扔煙蒂等等。交接班做好交接班班手續(xù)，對對上級布布置的工工作重點(diǎn)點(diǎn)和當(dāng)班班期間發(fā)發(fā)現(xiàn)的問問題或客客戶提交交的投訴訴，要盡盡量在工工作時間間內(nèi)處理理完成，無無法完成成的也應(yīng)應(yīng)將情況況進(jìn)行詳詳細(xì)記錄錄并交接接

43、清楚。其他事項(xiàng)項(xiàng)目營運(yùn)總總監(jiān)、物物業(yè)主管管交辦的的其他事事項(xiàng)5 物業(yè)接接管驗(yàn)收收5.1 物物業(yè)驗(yàn)收收程序目的規(guī)范公司物物業(yè)驗(yàn)收收程序,確保物物業(yè)驗(yàn)收收工作得得到有效效控制,以便對對物業(yè)進(jìn)進(jìn)行全面面接管,保證物物業(yè)入住住工作順順利進(jìn)行行。適用范圍適用于公司司所承接接的物業(yè)業(yè)的驗(yàn)收收,與房房地產(chǎn)開開發(fā)單位位的交接接。職責(zé)公司接到房房地產(chǎn)開開發(fā)單位位驗(yàn)收的的通知后后,總監(jiān)監(jiān)負(fù)責(zé)組組織各相相關(guān)負(fù)責(zé)責(zé)人及專專業(yè)的技技術(shù)人員員組成驗(yàn)驗(yàn)收小組組。驗(yàn)收小組負(fù)負(fù)責(zé)對物物業(yè)原設(shè)設(shè)計(jì)圖紙紙、設(shè)計(jì)計(jì)變更、竣竣工圖和和設(shè)備出出廠合格格證書及及設(shè)備試試運(yùn)行記記錄等技技術(shù)檢驗(yàn)驗(yàn)資料的的驗(yàn)收。驗(yàn)收小組按按移交設(shè)設(shè)備清單單的要

44、求求對清單單上的設(shè)設(shè)備,按按規(guī)格型型號、容容量及設(shè)設(shè)計(jì)要求求進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)收，設(shè)設(shè)備的安安裝數(shù)量量、安裝裝位置及及竣工圖圖驗(yàn)收。驗(yàn)收小組對對物業(yè)按按運(yùn)行系系統(tǒng)驗(yàn)收收,主要要驗(yàn)收供供電系統(tǒng)統(tǒng)、給排排水系統(tǒng)統(tǒng)、土建建工程裝裝飾工程程、給排排風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)、消防防系統(tǒng)、防防盜對講講系統(tǒng)及及電梯系系統(tǒng)。由總監(jiān)指定定負(fù)責(zé)主主管人員員跟房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)單位辦辦理接管管手續(xù)。工作程序1.驗(yàn)收的的準(zhǔn)備驗(yàn)收小組根根據(jù)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)單位提提供的竣竣工圖紙紙資料,按設(shè)計(jì)計(jì)及施工工要求編編制驗(yàn)收收計(jì)劃和和驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。2.驗(yàn)收的的實(shí)施驗(yàn)收小組依依據(jù)驗(yàn)收收計(jì)劃、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，按按專業(yè)分分工進(jìn)行行預(yù)驗(yàn)收收。在預(yù)驗(yàn)收過過程中,檢查出出未達(dá)到到驗(yàn)

45、收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的樓樓宇、設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備，提提出書面面整改報報告返回回開發(fā)商商，由開開發(fā)商督督促施工工單位進(jìn)進(jìn)行整改改。對在驗(yàn)收中中未達(dá)到到驗(yàn)收要要求的樓樓宇、設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備，整整改實(shí)施施后，驗(yàn)驗(yàn)收小組組進(jìn)行檢檢查、驗(yàn)驗(yàn)證，整整改合格格后進(jìn)行行正式驗(yàn)驗(yàn)收。樓宇的實(shí)物物驗(yàn)收,應(yīng)注意意對每套套單元房房的水、電電、土建建、門窗窗、電器器設(shè)備進(jìn)進(jìn)行全面面檢查，并并將檢查查結(jié)果記記錄在樓樓宇接管管驗(yàn)收清清單中。設(shè)備的實(shí)物物驗(yàn)收,要做到到符合以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)計(jì)與設(shè)備備的規(guī)格格、型號號、數(shù)量量符合。主要設(shè)備備、設(shè)施施的安裝裝位置與與安裝質(zhì)質(zhì)量符合合。設(shè)備與連連接整個個系統(tǒng)的的技術(shù)性性能,應(yīng)應(yīng)與設(shè)計(jì)計(jì)要求符符合

46、,檢檢查結(jié)果果對應(yīng)不不同類設(shè)設(shè)備記錄錄在設(shè)施施、設(shè)備備接管驗(yàn)驗(yàn)收清單單中。f.對物業(yè)業(yè)的其它它配套系系統(tǒng)、設(shè)設(shè)施進(jìn)行行驗(yàn)收，驗(yàn)驗(yàn)收結(jié)果果記錄在在設(shè)施、設(shè)設(shè)備接管管驗(yàn)收清清單相應(yīng)應(yīng)的表格格內(nèi)。g.移交檔檔案、資資料驗(yàn)收收：根據(jù)據(jù)驗(yàn)收計(jì)計(jì)收提交交檔案、資資料進(jìn)行行對照檢檢查，并并將檢查查結(jié)果填填寫在樓樓宇資料料交接清清單中。h.對原有有物業(yè)的的接管驗(yàn)驗(yàn)收應(yīng)按按上述標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行行，對發(fā)發(fā)現(xiàn)的問問題根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況明確確責(zé)任和和解決處處理辦法法，交接接雙方同同意簽字字后，可可辦理接接管手續(xù)續(xù)。5.2 接接管驗(yàn)收收檢索提提交資料料目錄產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目批準(zhǔn)文文件。用地批準(zhǔn)文文件。建筑執(zhí)照。拆遷安置資資料。技術(shù)資

47、料竣工圖，包包括總平平面、建建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備、附附屬工程程及隱蔽蔽管線的的全套圖圖紙。地質(zhì)勘察報報告。工程合同及及開、竣竣工報告告。工程預(yù)、決決算。圖紙會審記記錄。工程設(shè)計(jì)變變更通知知及技術(shù)術(shù)核定單單（包括括質(zhì)量事事故處理理記錄）。隱蔽工程驗(yàn)驗(yàn)收簽證證。沉降觀察記記錄?？⒐を?yàn)收證證明書。鋼材、水泥泥等主要要材料的的質(zhì)量保保證書。新材料、構(gòu)構(gòu)配件的的鑒定合合格證書書。水、電、采采暖、衛(wèi)衛(wèi)生器具具、電梯梯等設(shè)備備的檢驗(yàn)驗(yàn)合格證證書。砂漿、混凝凝土試塊塊、試壓壓報告。供水、供暖暖的試壓壓報告。5.3 物物業(yè)檔案案移交目目錄在實(shí)施物業(yè)業(yè)管理之之前，房房地產(chǎn)開開發(fā)單位位應(yīng)向管管理公司司移交關(guān)關(guān)于物業(yè)

48、業(yè)的各類類資料：綜合資料項(xiàng)目土地使使用合同同、紅線線圖、立立項(xiàng)文件件、工程程申報批批建文件件及計(jì)劃劃批準(zhǔn)文文件（永永久）。建設(shè)許可證證、工程程建筑報報建表（永永久）。工程招、投投、定標(biāo)標(biāo)書（永永久）。上級機(jī)關(guān)的的決議、決決定、批批示等工工程重要要會議紀(jì)紀(jì)要和指指導(dǎo)性文文件（永永久）。征地批文、協(xié)協(xié)議書（合合同書）、紅紅線圖（永永久）。初步設(shè)計(jì)方方案、設(shè)設(shè)計(jì)鑒定定審批文文件（永永久）。施工合同，施施工許可可證，開開工報告告，施工工量放線線表記錄錄（永久久）。單項(xiàng)工程質(zhì)質(zhì)檢監(jiān)督督委托書書、成果果報告、單單項(xiàng)工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收證書書（永久久）。工程勘測資資料：地地質(zhì)勘察察報告、地地形、地地貌控制制點(diǎn)，

49、永永久性水水準(zhǔn)點(diǎn)的的坐標(biāo)位位置圖、水水文、氣氣象、地地震等設(shè)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)材料（永永久）?？⒐を?yàn)收會會議文件件及質(zhì)量量評審材材料、竣竣工報告告、竣工工驗(yàn)收證證書（永永久）。工程決算書書、三算算表（永永久）。消防設(shè)施驗(yàn)驗(yàn)收合格格證（永永久）。土建資料主體隱蔽工工程驗(yàn)收收記錄（永永久）。圖紙會審和和設(shè)計(jì)修修改變更更及聯(lián)系系單（永永久）。事故處理記記錄（永永久）。建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物及及重要設(shè)設(shè)備安裝裝測量定定位及各各種觀測測記錄（長長期）。原材料產(chǎn)品品及重要要構(gòu)件出出廠證明明、試驗(yàn)驗(yàn)報告、材材料換審審批單、試試件試驗(yàn)驗(yàn)報告（長長期）。給排水、消消防資料料開、竣工報報告及中中間交工工驗(yàn)收證證明書（永永久）。

50、圖紙會審及及設(shè)計(jì)修修改變更更通知（永永久）。事故處理及及探傷記記錄（永永久）。隱蔽工程驗(yàn)驗(yàn)收記錄錄（永久久）。材料構(gòu)件出出廠證明明及材料料代換審審批單（永永久）。管線標(biāo)高、位位置、坡坡度、測測量記錄錄（永久久）。試水、閉水水試壓試試驗(yàn)記錄錄（永久久）。設(shè)備調(diào)試記記錄（永永久）。管線清洗、通通水、消消毒記錄錄（短期期）。電氣資料開、竣工報報告及中中間交工工驗(yàn)收證證明書（永永久）。圖紙會審及及設(shè)計(jì)變變更通知知（永久久）。事故處理及及探傷記記錄（永永久）。隱蔽工程驗(yàn)驗(yàn)收記錄錄（永久久）。防雷電陰接接地實(shí)測測記錄（永永久）。引下線焊接接記錄（永永久）。材料構(gòu)件出出廠證明明及材料料代替換換審批單單（長期

51、期）。絕緣電阻測測試、試試驗(yàn)記錄錄、試運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)記錄錄（長期期）。空調(diào)資料、動動力、通通訊、有有線電視視資料。施工圖總平面布置置圖（包包括綜合合系統(tǒng)圖圖）（永永久）。建筑施（竣竣）工圖圖（永久久）。結(jié)構(gòu)施（竣竣）工圖圖（永久久）。給排水、消消防施（竣竣）工圖圖（永久久）。電氣施（竣竣）工圖圖（永久久）?？照{(diào)施（竣竣）工圖圖（永久久）。智能化系統(tǒng)統(tǒng)施（竣竣）工圖圖（永久久）。通訊施（竣竣）工圖圖（永久久）。液化（煤）氣氣施（竣竣）工圖圖（永久久）。聲像資料建筑前后的的現(xiàn)狀、側(cè)側(cè)、立面面照片（永永久）。內(nèi)外景觀照照片（永永久）。建筑小品。工程奠基，開開竣工典典禮，重重要領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)或名人人士視察察、剪彩彩等

52、照片片、錄音音、錄像像（永久久）。工程主要部部位隱蔽蔽和處理理大事故故原狀及及處理后后的照片片、錄像像。其它。5.4 物物業(yè)接收收工程項(xiàng)項(xiàng)目驗(yàn)收收依據(jù)所有的已經(jīng)經(jīng)發(fā)布的的各專業(yè)業(yè)的驗(yàn)收收規(guī)范和和質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（包包括國家家、行業(yè)業(yè)和地方方的，較較為完備備的規(guī)范范、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）。前期施工全全同（協(xié)協(xié)議）制制定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，要要求。所有的各專專業(yè)施工工所用的的施工圖圖、竣工工圖紙，設(shè)設(shè)計(jì)變更更單。所有設(shè)備、材材料的技技術(shù)說明明書、安安裝說明明書和設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)備制品品和主要要材料等等的清單單、合格格證等。隱蔽工程驗(yàn)驗(yàn)收記錄錄和中間間試驗(yàn)記記錄。工程質(zhì)量事事故處理理記錄。前期施工階階段竣工工驗(yàn)收報報表（包包括政府

53、府部門和和監(jiān)理公公司出具具的）；分項(xiàng)、分分部、單單位工程程質(zhì)量檢檢驗(yàn)評定定記錄。設(shè)備試壓、試試運(yùn)行合合格報告告等。6 業(yè)主入入住管理6.1 業(yè)業(yè)主入住住管理流流程圖入住入住準(zhǔn)備工作：定人、資料、布置接待場地入住審查登記：建立入住登記表、發(fā)放管理文件資料、簽訂管理文件、填寫表格預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)用、發(fā)放鑰匙、和業(yè)主協(xié)定驗(yàn)收房屋的時間和方式與業(yè)主一起驗(yàn)收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表底數(shù)、雙方確認(rèn)需維修的事項(xiàng)6.2 業(yè)業(yè)主入住住管理制制度6.2.11入住準(zhǔn)備備工作管理部指定定專人負(fù)負(fù)責(zé)，明明確職責(zé)責(zé)要求；管理部準(zhǔn)備備好接待待業(yè)主辦辦理入住住手續(xù)所所需要得得各類文文件、資資料、表表格；制定業(yè)主入入住手續(xù)

54、續(xù)，明確確入住流程程及需業(yè)業(yè)主準(zhǔn)備備的證明明材料、需需業(yè)主填填寫的表表格；布置辦理入入住手續(xù)續(xù)的接待待現(xiàn)場，張張貼入住住公告和和各類業(yè)業(yè)主辦理理入住手續(xù)續(xù)時的指指示和引引導(dǎo)。6.2.22 入住住審查登登記管理部應(yīng)建建立入住住登記表表，對業(yè)業(yè)主提交交的入入住通知知書進(jìn)進(jìn)行查驗(yàn)驗(yàn)，確認(rèn)認(rèn)無誤后后收取入住通知書，在入住登記冊中注明，并向入住申請人發(fā)放資料，應(yīng)包括：入住說明明住戶手冊冊住戶公約約管理協(xié)議議預(yù)交費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)裝飾裝修修管理規(guī)規(guī)定裝修進(jìn)場場人員管管理規(guī)定定裝修審批批表驗(yàn)收交接接表上述發(fā)放的的資料應(yīng)應(yīng)在入入住登記記冊中中由業(yè)主主簽收，或或由管理理人員注注明。在在提供給給業(yè)主入入住說明明中應(yīng)應(yīng)明確

55、由由業(yè)主填填寫并提提交的資資料，包包括：身份證原件件及復(fù)印印件。其他有效證證件復(fù)印印件。業(yè)主登記記表。已簽署的住住戶公約約、管管理協(xié)議議等。管理處對業(yè)業(yè)主的資資料進(jìn)行行審核驗(yàn)驗(yàn)證，驗(yàn)驗(yàn)證內(nèi)容容包括：表格填寫是是否完整整、正確確和清晰晰。公約和管理理協(xié)議是是否已簽簽署。身份證明文文件與業(yè)業(yè)主登記記表是是否一致致。審查通過后后，入住住管理員員業(yè)主主登記表表、住住戶公約約1份份、管管理協(xié)議議1份份，在入住通知書注明簽收。6.2.33 預(yù)交交費(fèi)用和和發(fā)放鑰鑰匙公司財(cái)務(wù)部部應(yīng)根據(jù)據(jù)國家和和政府的的法規(guī)及及房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)單單位或業(yè)業(yè)主委員員會的規(guī)規(guī)定，確確定業(yè)主主入住所需需預(yù)交的的所有費(fèi)費(fèi)用。管理處負(fù)責(zé)責(zé)審

56、查并并向業(yè)主主收取各各項(xiàng)費(fèi)用用后開具具相應(yīng)票票據(jù)給業(yè)業(yè)主。費(fèi)用項(xiàng)目包包括：預(yù)預(yù)交管理理費(fèi)、裝裝修保證證金及垃垃圾清運(yùn)運(yùn)費(fèi)等。公公司財(cái)務(wù)務(wù)部建立立入住預(yù)交交費(fèi)登記記表，對對費(fèi)用交交納完畢畢的業(yè)主主，在登登記表中中注明。上述手續(xù)完完成后，管管理部查查驗(yàn)入住住登記表表及已簽簽署的管管理協(xié)議議及各各項(xiàng)收費(fèi)費(fèi)票據(jù)后后向業(yè)主主發(fā)放鑰鑰匙，并并在鑰鑰匙發(fā)放放登記表表上登登記，同同時應(yīng)和和業(yè)主協(xié)協(xié)定驗(yàn)收收房屋的的時間和和方式。管理部與業(yè)業(yè)主一起起驗(yàn)收其其名下的的物業(yè)，登登記水、電電、氣表表底數(shù)，雙雙方在驗(yàn)驗(yàn)收交接接表上簽簽確認(rèn)。驗(yàn)驗(yàn)收過程程中雙方方確認(rèn)需需維修的的事項(xiàng)由由管理處處通知相相關(guān)部門門處理。6.3

57、業(yè)業(yè)主入住住接待規(guī)規(guī)范6.3.11 目的的通過與業(yè)主主初次交交往過程程中周到到熱情、體體貼、細(xì)細(xì)致的服服務(wù)，使使物業(yè)管管理公司司在剛接接管物業(yè)業(yè)即能建建立良好好信譽(yù)開開端，塑塑造極具具親和力力的形象象，從而而為物業(yè)業(yè)管理工工作的順順利開展展鋪平道道路，也也可為今今后贏得得廣大業(yè)業(yè)主的充充分信任任和長久久支持打打下堅(jiān)實(shí)實(shí)基礎(chǔ)。6.3.22 對象象入住前后，前前來看房房或辦理理相關(guān)手手續(xù)的業(yè)業(yè)主。6.3.33 接待待人員配配備與要要求接待人員配配備視物物業(yè)轄區(qū)區(qū)面積、規(guī)規(guī)模及入入住期間間業(yè)主人人流量而而定。但但在辦理理入住期間間內(nèi)應(yīng)有有專職入入住接待待管理員員數(shù)名，在在業(yè)主較較多時，管管理部其其他

58、員工工應(yīng)作為為機(jī)動預(yù)預(yù)備人員員分擔(dān)接接待工作作。對入住接待待管理員員應(yīng)要求求熟知本本物業(yè)的的建筑結(jié)結(jié)構(gòu)方面面專業(yè)知知識、多多種不同同業(yè)態(tài)構(gòu)構(gòu)成、戶戶型和轄轄區(qū)周邊邊配套及及未來規(guī)規(guī)劃、物物業(yè)的綠綠化方案案等。熟知與業(yè)主主利益有有關(guān)的多多種情況況，擅長長溝通、熱熱情大方方、耐心心細(xì)致。接待管理員員統(tǒng)一準(zhǔn)準(zhǔn)備業(yè)業(yè)主入住住接待記記錄本。6.3.44 接待待工作內(nèi)內(nèi)容管理部內(nèi)應(yīng)應(yīng)設(shè)物業(yè)業(yè)概況的的掛圖或或說明，及及本物業(yè)業(yè)管理部部員工姓姓名及職職務(wù)介紹紹。具體程序向業(yè)主詢問問需要的的服務(wù)，其其物業(yè)的的具體情情況，裝裝修、進(jìn)進(jìn)場的計(jì)計(jì)劃等。就業(yè)主提供供的情況況和所需需要的服服務(wù)做進(jìn)進(jìn)一步交交流，提提出建議

59、議，確認(rèn)認(rèn)為業(yè)主主需要。介紹適時地地介紹管管理公司司構(gòu)思與與規(guī)劃，并并請業(yè)主主參與意意見；提提醒與房房地產(chǎn)開開發(fā)單位位交易應(yīng)應(yīng)注意的的問題，提提醒裝修修應(yīng)注意意的問題題；必要要時引領(lǐng)領(lǐng)業(yè)主參參觀整個個物業(yè)。引導(dǎo)業(yè)主參參與構(gòu)想想物業(yè)管管理方方方面面的的工作方方案、落落實(shí)措施施，誠懇懇地請業(yè)業(yè)主為項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展大膽建建議。7 業(yè)主裝裝修管理理7.1 業(yè)業(yè)主裝修修管理流流程圖業(yè)主向管理部提出裝修申請業(yè)主向管理部提出裝修申請業(yè)主填寫裝修申請表、提供設(shè)計(jì)資料、裝修施工單位相關(guān)資料管理部審核確認(rèn)辦理備案管理部與業(yè)主、裝修施工單位簽訂裝修安全管理協(xié)議書、裝修施工責(zé)任承諾書管理部簽發(fā)施工許可證、施工人員出入證管

60、理員日常巡查施工結(jié)束，退出驗(yàn)收資料整理，歸檔存檔7.2 裝裝修管理理制度目的為了規(guī)范項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)商商鋪裝修修行為，遵遵守政府府法律法法規(guī)、維維護(hù)所有有業(yè)主、承承租人的的共同利利益，實(shí)實(shí)施規(guī)范范、安全全、品質(zhì)質(zhì)保障的的商鋪裝裝修行為為。適用范圍物業(yè)管理部部門對項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)商商鋪首次次裝修及及二次裝裝修的管管理工作作。管理職責(zé)1.物業(yè)管管理部為為本項(xiàng)目目業(yè)主或或承租人人裝修事事宜的管管理部門門，其具具體職責(zé)責(zé)包括：接收業(yè)主或或承租人人的裝修修申請，審審核申請請材料的的完整性性；協(xié)調(diào)工程及及其他相相關(guān)人員員對業(yè)主主或承租租人提出出的裝修修申請進(jìn)進(jìn)行審核核，評估估裝修設(shè)設(shè)計(jì)圖和和室內(nèi)裝裝修說明明書是否否符合本