八達(dá)嶺孔雀城市區(qū)售樓處選址建議1129

1、工 八達(dá)嶺孔雀城偉業(yè)項目組PAGE PAGE 10八達(dá)嶺孔雀城市區(qū)售樓處選址階段性總結(jié)一、選址原則本案位于北京北部區(qū)域，預(yù)計目標(biāo)客群將主要分布在北部（泛亞運村、國奧村區(qū)域）、西北部（泛中關(guān)村、上地區(qū)域）、東北部（泛望京區(qū)域），在市區(qū)售樓處選址應(yīng)著重考慮客群來源區(qū)域特征；本案定位為“八達(dá)嶺下、葡萄湖岸”，以低密度住宅為主力產(chǎn)品構(gòu)成，客群定位為北京城區(qū)“新中產(chǎn)家庭”，因此，市區(qū)售樓處所處區(qū)域氛圍應(yīng)與本案品質(zhì)契合；為便于客戶到訪，市區(qū)售樓處所處建筑單體應(yīng)具備足夠知名度，交通動線應(yīng)便于客戶抵達(dá)和車輛出入；備選物業(yè)應(yīng)臨城市主干道或環(huán)線，且為軌道交通節(jié)點（地鐵站）；綜上所述，市區(qū)售樓處選址原則總結(jié)如下：區(qū)

2、域：三、四環(huán)沿線，八達(dá)嶺高速路沿線或臨近區(qū)域；識別性：知名度高、識別性強；可達(dá)性：交通便利，毗鄰主要交通干線和軌道交通，可達(dá)性佳，同時便于客戶出入；面積：500左右，滿足八達(dá)嶺孔雀城大盤展示和接待功能用途；停車：車位充足；品質(zhì)：區(qū)域氛圍與本案品質(zhì)匹配。二、選址區(qū)域及備選項目備選區(qū)域建議在北部三四環(huán)附近，首選八達(dá)嶺高速路沿線，其次是到八達(dá)嶺高速方便快捷的北部區(qū)域。根據(jù)上述原則，考察了5個項目，下圖為重點考察項目及到八達(dá)嶺高速路的交通動線。北辰時代盤古大觀西奧中心新中關(guān)中國國際科技會展中心北辰時代盤古大觀西奧中心新中關(guān)中國國際科技會展中心三、重點考察項目介紹新中關(guān)新中關(guān)位于海淀黃莊路口，地鐵4號、

3、10號線交匯出口處。集商業(yè)、寫字樓和酒店式公寓為一體的綜合樓。寫字樓沒有獨立的大堂，需經(jīng)過購物中心時入電梯廳。A座為代大業(yè)主出租，出租期到2011年9月21日。B座為散售。C座為酒店式公寓。A座辦公樓可租單元概況A座樓層面積日租金（含物管費）月租金10層4124.555620 10層5624.575870 類型寫字樓 地址海淀區(qū)海淀黃莊路口面積1200平米，可自由分割租金6-7萬/月周邊商業(yè)機(jī)構(gòu)海龍大廈、鼎好電子大廈、中關(guān)村科貿(mào)中心等交通可達(dá)性地鐵4號線、10號線，東臨中關(guān)村大街，南臨海淀南路。停車狀況地下停車場，車位充足。有利條件位于中關(guān)村核心區(qū)，便于對泛中關(guān)村地區(qū)客戶的展示；租金較低；臨地

4、鐵，交通相對方便。不利條件到八達(dá)嶺高速路的通達(dá)性較差；出租期限只能到2011年9月21日；新中關(guān)大廈寫字樓沒有獨立的大堂，需經(jīng)過購物中心時入電梯廳，形象相對較差；盤古大觀地處八達(dá)嶺高速東側(cè)，北四環(huán)北側(cè)，交通通達(dá)性好，客戶出入便利。其龍型狀建筑外觀生動恢宏，地標(biāo)形象突出，知名度很高。寫字樓配置標(biāo)準(zhǔn)高，寫字樓主體為鋼結(jié)構(gòu)，配有26部客梯，3.4米高的樓層凈高。樓體內(nèi)設(shè)備設(shè)施尚在施工，預(yù)計年底驗收，承諾2010年2月可進(jìn)場裝修，如果租戶著急，最早可于2009年12月底入場裝修。待租單位概況樓層面積日租金月租金6層232.13962675 6層341.98992335 6層441.989119335

5、盤古大觀物業(yè)情況類型寫字樓地址朝陽區(qū)北四環(huán)北側(cè)，八達(dá)嶺高速路東側(cè)交通可達(dá)性地鐵8號線、10號線，南鄰北四環(huán)，西鄰八達(dá)嶺高速路周邊辦公機(jī)構(gòu)亞運村地區(qū)的匯欣大廈、匯賓大廈、北辰國際大廈等。停車狀況地下停車場，車位充足。有利條件地標(biāo)性建筑，視野好，可俯瞰鳥巢，知名度高；樓體裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)高；交通可達(dá)性強。不利條件目前寫字樓尚未驗收，預(yù)計2010年2月才能入場裝修；租金較高。北辰時代位于安慧橋西北角，緊鄰北四環(huán)，周邊20多條立體公交線路，出入八達(dá)嶺高速方便快捷，同時臨近“地鐵五號線”惠新西街北口站。周邊商務(wù)氛圍濃厚，臨近多個星級酒店及國際會議中心，各種餐飲、購物中心較為集中，如：五洲皇冠假日酒店、國際

6、會議中心、北辰購物中心等。樓體造型獨特，知名度高，同時緊鄰鳥巢、水立方國家地標(biāo)性建筑，利于客戶識別。寫字樓硬件配置較高：14部三菱電梯（12部客梯，2部貨梯），首層8米挑高大堂，裝修標(biāo)準(zhǔn)較為高檔，且每層可靈活分割空間，隨意組合。待租單位概況樓層面積日租金月租金4層4707.91113906層4107.9971706層 5407.9127980類型寫字樓地址朝陽區(qū)北辰東路8號面積410-570平米租金9-12萬/月（含物業(yè)費）周邊寫字樓匯欣大廈、遠(yuǎn)大中心、國際會議中心等交通可達(dá)性緊鄰北四環(huán)、地鐵5號線，到達(dá)八達(dá)嶺高速較為便利。停車狀況地下停車場630個停車位，車位充足。有利條件交通便利，臨近北四環(huán)及八達(dá)嶺高速路，出行方便；中關(guān)村、亞奧區(qū)域、望京的的客戶可達(dá)性較高；商務(wù)氛圍濃厚、區(qū)域環(huán)境良好；硬件配置較高，利于形象展示。不利條件租金相對較高。四、其他考察項目另外，項目組還考察了八達(dá)嶺高速沿線的北環(huán)中心、西奧中心。北環(huán)中心目前已滿租，西奧中心不臨交通干道，展示效果較差，與本案品質(zhì)不匹配，建議不做考慮。五、結(jié)論及建議結(jié)合市區(qū)售樓處選址原則，從備選物業(yè)面積、交通可達(dá)性、建筑知名度及識別性，以及與本案備選物業(yè)所處區(qū)域氛圍、租期、進(jìn)場裝修時間等方面考慮