東泰花園市場報告課件

1、東泰花園沿街地塊市場調(diào)研報告一、東莞社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀分析東莞全市社會經(jīng)濟(jì)狀況分析地塊周邊社會經(jīng)濟(jì)狀況分析東莞全市社會經(jīng)濟(jì)狀況“CCTV中國十大魅力城市”“CCTV中國十大活力城市”2004年10月12號2004年11月4日城市地位東莞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，比例超過50。目前第二產(chǎn)業(yè)的主要構(gòu)成包括電子通信制造業(yè)、電器機(jī)械設(shè)備制造業(yè)、紡織業(yè)、塑料制品業(yè)等。東莞市第三產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，所占比例達(dá)到43，比2000年增加了4個百分點隨著CEPA的進(jìn)一步推進(jìn)，將吸引更多的港商進(jìn)入珠江三角洲（尤其是東莞），屆時將大大促進(jìn)該地區(qū)第二、三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)比例上升東莞商業(yè)一直保

2、持快速增長，三年來，社會消費(fèi)品零售總額翻了一番。其中2003年，東莞市社會消費(fèi)品零售總額超過338億元，增長率達(dá)到14.72004年上半年全市社會消費(fèi)品零售總額繼續(xù)保持高速增長，達(dá)到164.30億元，比上年同期增長14.7% 社會消費(fèi)品總額三年翻一番從1996年開始，東莞暫住人口開始超過戶籍人口，到2003年，暫住人口已經(jīng)是戶籍人口的2.8倍。2000年2002年間暫住人口的大量增加，促進(jìn)了東莞社會消費(fèi)品零售總額的快速上漲，但是隨著人口結(jié)構(gòu)趨向穩(wěn)定，東莞社會消費(fèi)品零售總額將會進(jìn)入一個平穩(wěn)期人口結(jié)構(gòu)趨向穩(wěn)定，商業(yè)總量發(fā)展將進(jìn)入平穩(wěn)期地塊所在區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)狀況分析東城區(qū)簡介1、穗深經(jīng)濟(jì)走廊的黃金地段

3、，區(qū)內(nèi)區(qū)外交通網(wǎng)絡(luò)完善，連接廣深、莞深高速公路，靠京九、廣九鐵路；莞龍、莞長、莞樟及市區(qū)多條城市道路。2、東城區(qū)擁有市區(qū)內(nèi)最好的自然資源：黃旗山、虎英湖、高爾夫球會，成為東莞市區(qū)目前居住環(huán)境最好的區(qū)域。3、目前成為東莞豪宅區(qū)域的代言，云集了東莞市80%的頂級豪宅和近一半的中檔樓盤，其輻射力可達(dá)整個莞城及所屬各鎮(zhèn)。南城區(qū)簡介1、南城區(qū)原為篁村，現(xiàn)規(guī)劃為東莞市未來的新城市中心區(qū)，將是東莞未來重點建設(shè)的區(qū)域。2、南城的市政配套完善，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚；諾基亞、雀巢等許多跨國企業(yè)都落戶在南城，但是南城目前的住宅項目比較分散，表現(xiàn)出來就是居住氛圍尚在培育階段。3、南城區(qū)的樓盤以中高檔為主，主要吸引周邊的本地居

4、民和分布在莞城各處的企業(yè)白領(lǐng)和政府公務(wù)員。 東城區(qū)和南城區(qū)在東莞的地位生產(chǎn)總值戶籍人口暫住人口企業(yè)數(shù)東城區(qū)307050590262143532365南城區(qū)27498843086568852054合計5820381021122712384491東莞市94796541589611433645349126比例6.1%6.4%6.3%9.1東莞市共分為33個鎮(zhèn)區(qū)，經(jīng)濟(jì)和人口均分散在各個鎮(zhèn)區(qū)，東城區(qū)和西城區(qū)在各個鎮(zhèn)區(qū)中處于平均地位城市變遷：向南和向東是東莞城市發(fā)展的主導(dǎo)方向本地塊本地塊處于東城和南城的交界處，將更多的受到中心區(qū)的輻射，未來機(jī)會增加區(qū)域周邊工業(yè)園區(qū)南城科技園區(qū)東城南片區(qū)科技園區(qū)東城北片區(qū)科

5、技園區(qū)總用地面積207公頃，以電子、食品等產(chǎn)業(yè)為主總用地172.2公頃,新建高科技制造業(yè)和接納從舊城內(nèi)置換出并升級換代的零散產(chǎn)業(yè)為主 東城南片區(qū)南部工業(yè)組團(tuán)，總用地91.1公頃，結(jié)合技術(shù)研發(fā)中心，升級現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)為主 周邊工業(yè)區(qū)擁有較多企業(yè)，市場增長空間較大本地塊小 結(jié)東莞經(jīng)濟(jì)快速增長，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步增長提供了有力支撐。人口增長速度趨緩，人口結(jié)構(gòu)趨向穩(wěn)定，商業(yè)總量的發(fā)展將進(jìn)入一個平穩(wěn)期。商業(yè)發(fā)展面臨升級。城鎮(zhèn)居民收入支出比逐年下降，消費(fèi)潛力有待進(jìn)一步挖掘。城市重心向南城區(qū)和東城區(qū)發(fā)展，本地塊處于兩區(qū)的交界處、中央商務(wù)區(qū)的東北角，市場開發(fā)一要中心區(qū)提升自己；二要走差異化道路。地塊周邊區(qū)域有三個工

6、業(yè)區(qū)，為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐。東莞市地產(chǎn)市場分析總量分析：2004年東莞房地產(chǎn)投資保持快速增長20002003年，東莞房地產(chǎn)經(jīng)過了一輪快速增長，三年投資總額增加了4倍2004年房地產(chǎn)投資總額依據(jù)保持高速增長，今年19月份全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計已達(dá)63億元，比去年同期的38億元增長了682004年第三季度投資額為26.7億元，與第二季度25.6億基本持平供應(yīng)分析：房地產(chǎn)后續(xù)市場供應(yīng)充足2003年2004年19月施工面積689.5623竣工面積257.397比例2.76.4 2003年，東莞市房地產(chǎn)施工面積和竣工面積之比為2.7，處于合理的范圍。但是到了2003年19月，

7、比例超過了6.4。顯示短期供應(yīng)減少,后續(xù)供應(yīng)增加宏觀調(diào)控導(dǎo)致2004年第三季度批準(zhǔn)預(yù)售面積53.6萬平方，比第一、第二季度分別下降25和69。綜合來看，東莞房地產(chǎn)市場后期供應(yīng)量將大幅增加，未來幾年進(jìn)入一個消化階段批準(zhǔn)預(yù)售面積2004年第一季度72.12004年第二季度140.32004年第三季度53.6單位、：萬平方米單位、：萬平方米住宅辦公樓商業(yè)用房施工面積530.129.699.2竣工面積2221.6626.3比例2.4 17.8 3.8 總量住宅辦公樓商業(yè)用房銷售面積658.9530.129.699.2空置面積119.691.61.6626.3總和778.5621.731.26125.5

8、空置率1515%5%21%2003年東莞全市各類物業(yè)空置率均較高，住宅達(dá)到15，商業(yè)用房超過20，辦公樓空置率較小，但是施工竣工面積之比達(dá)到17.8，寫字樓市場未來兩年放量較多。2003年東莞全市各類物業(yè)施工竣工面積比2003年東莞全市各類物業(yè)空置率分析2004年上半年2004年第三季度差值自籌資金32.8%37.4%4.6%貸款19.8%8.1%-11.7%定金和預(yù)付款38.0%38.0%0.0%信托資金2.4%11.9%9.5%其他7.0%4.7%-2.3%資金來源：宏觀調(diào)控、銀根縮緊，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款比例下降一半以上，目前所占比例不到10。自籌資金比例上升，達(dá)到了37.4%10月份，央行利

9、率的調(diào)高，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場的資金壓力小 結(jié)2004年，東莞全市房地產(chǎn)市場依舊保持快速增長，但是相比2003年，增速已經(jīng)趨緩2003年，東莞全市房地產(chǎn)市場空置率為15，其中商業(yè)用房空置率為21，高于普通水平；2004年19月份，施工面積上升，竣工面積下降，施工面積和竣工面積之比超過6.4；數(shù)據(jù)顯示，東莞房地產(chǎn)未來兩年供應(yīng)量較為充足宏觀調(diào)控、銀根縮緊，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款比例下降一半以上，目前所占比例不到10。自籌資金比例上升，達(dá)到了37.4%。 10月份，央行利率的調(diào)高，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場的資金壓力調(diào)研目的 通過對東莞市區(qū)部分在售、已使用的寫字樓的調(diào)研，分析出目前東莞市區(qū)寫字樓市場的現(xiàn)狀，以

10、期對項目的市場定位提供較為準(zhǔn)確的依據(jù)。調(diào)研樣本本次調(diào)研選取的樣本來自東城區(qū)和中心區(qū)，共調(diào)研了13 個樣本，其中東城區(qū) 在售：地王廣場、國泰中心、恒豐大廈、君豪商業(yè)中心 使用：新華大廈、泰豐大廈中心區(qū) 在售：龍翔國際商會中心、鴻福廣場、第一國際、華凱廣場 星鵬商務(wù)大廈 使用：華凱大廈、金盈大廈東莞市區(qū)寫字樓市場分析市場需求1、投資性需求作為東莞目前最具成長性的物業(yè)類型，寫字樓的投資潛力巨大，受到眾多投資客的追捧。2、新增自用型需求隨著東莞經(jīng)濟(jì)的不斷壯大，本地越來越多的公司興起，同時越來越多的外地公司進(jìn)入東莞，選擇在東莞設(shè)立分公司或辦事處。3、改善型需求東莞有大量的公司依舊在多年以前的辦公樓或是在

11、公寓里辦公，隨著公司的成長，迫切需要改善現(xiàn)有的辦公環(huán)境以適合公司的發(fā)展與形象。東莞寫字樓市場有很大的需求潛力從長期來看，東莞寫字樓存在較大市場銷售狀況（萬平米）東莞寫字樓市場需求增長迅速，市場步入快速發(fā)展階段空置面積2003年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：當(dāng)年的寫字樓空置面積為0.63萬平米當(dāng)年的寫字樓銷售面積是7.01萬平米空置面積與銷售面積的比例是0.09：1較低的空置面積，表明東莞寫字樓市場需求狀況良好東莞寫字樓分布格局東城區(qū)： 該區(qū)域是東莞商業(yè)較為集中的地方，沃爾瑪、百佳購物廣場、東城步行街等，在建的還有世博廣場和待建的世紀(jì)廣場，吸引了大量的人群，從而在這一區(qū)域聚集了極高的人氣。 隨著商業(yè)氛圍的形成

12、，提升了這一區(qū)域的商務(wù)氛圍，逐漸形成了一個較為集中的商務(wù)中心，早期的恒豐大廈，到現(xiàn)在的君豪商業(yè)中心、地王廣場等。商業(yè)聚集帶動商務(wù)圈的形成中心區(qū)： 中心區(qū)是東莞政府著力打造的一個城市中心，在東莞未來的發(fā)展中，中心區(qū)將成為城市的行政中心、文化中心、商務(wù)中心，即CBD，是東莞未來的城市重心和重要節(jié)點。已開始使用的有華凱大廈、金盈大廈，周邊在建的有第一國際、鴻福廣場、國際商會大廈、華凱廣場等寫字樓，未來這一區(qū)域?qū)⒊蔀閷懽謽禽^為集中的區(qū)域。 城市未來中心節(jié)點推動商務(wù)圈的形成區(qū)域分布東城區(qū)東 縱 大 道東 城 大 道東城西路東城中路君豪商業(yè)中心地王廣場國泰中心恒豐大廈沃爾瑪百佳購物廣場泰豐大廈新華大廈 在

13、售 使用 商場區(qū)域分布中心區(qū) 在售 使用 中 心 區(qū)四 環(huán) 路鴻 福 路三 環(huán) 路第一國際華凱大廈金盈大廈星鵬商務(wù)大廈龍翔國際商會中心鴻福廣場華凱廣場項目地塊市政府東莞大道東莞寫字樓分布特征東莞寫字樓分布較為分散沒有形成高度集中的商務(wù)辦公中心東莞核心商務(wù)中心將在哪里形成？東莞城市重心南移中心區(qū)將成為東莞城市的中心節(jié)點區(qū)域功能定位 東城區(qū)中心區(qū)高檔住宅區(qū)+區(qū)域商業(yè)中心行政文化中心+核心商務(wù)區(qū)中心區(qū)是未來的行政、文化中心和未來核心商務(wù)區(qū)+辦公組團(tuán)東城區(qū)定位于高檔住宅區(qū)，在此基礎(chǔ)上，會形成區(qū)域商業(yè)中心和辦公組團(tuán)寫字樓具體項目調(diào)研基本資料（一）物業(yè)名稱總面積（平方米）標(biāo)準(zhǔn)層面積（平方米）單位面積（平方

14、米）實用率層高（米）龍翔國際商會大廈3.15萬160089-160072.2%3.5君豪商業(yè)中心3萬1300、3800主96-146、155-49168.2%3.9鴻福廣場1.2萬150048、主68-71、97-284 （套內(nèi)）70%3.5恒豐大廈2萬120045、133-163、22267.4%3.6-3.9華凱廣場5.2萬200099-138、主150-163、20070.4%3.9地王廣場2.8萬1200主115-117、121、14572.5%3.9國泰中心2.7萬170039-59、76-114、150-27770.3%3.9星鵬商務(wù)大廈1.2495、54491、115、131、1

15、8070%3.5基本資料（二）物業(yè)名稱均價（元/平米）租金（元/平米/月）管理費(fèi)（元/平米/月）銷售率/出租率龍翔國際商會大廈4500-460038320-30%君豪商業(yè)中心410040-603.585%以上鴻福廣場390060%以上恒豐大廈3300352.575%以上華凱廣場3900395%以上金盈大廈36-422.595%以上（出租）星鵬商務(wù)大廈345030-352.540%（自然去化）新華大廈35295%以上（出租）第一國際4100100%地王廣場430070-80%基本資料（三）物業(yè)名稱會所車位電梯衛(wèi)生間龍翔國際商會大廈會議中心、商務(wù)中心3.8米層高地下車庫4部三菱冷氣電梯公共地王廣場

16、地下車庫5部（通力）公共恒豐大廈無3部（迅達(dá)）公共金盈大廈無9500平米3部高速群控電梯公共鴻福廣場運(yùn)動場所、超市、餐廳等4部OTIS高速電梯公共華凱廣場會議廳、咖啡茶座等550個6部公共在售項目價格分析從上圖可以看出，東城區(qū)在售項目均價高出中心區(qū)65元/平米。但是剔除掉檔次較低，價格相對也很低的樓盤后，東城區(qū)的均價高出中心區(qū)180元/平米。區(qū)域物業(yè)名稱價格（元/平米）均價（元/平米）剔除較低檔次后均價（元/平米）東城區(qū)地王廣場430040504300國泰中心4500君豪商業(yè)中心4100恒豐大廈3300中心區(qū)龍翔國際商會中心450039854120鴻福廣場3900第一國際4175華凱廣場390

17、0星鵬商務(wù)大廈3450主要項目去化分析整體銷售市場良好，主要在售項目去化率在70%以上國際商會大廈由于定價過高，影響其去化速度，星鵬商務(wù)大廈因采用自然去化，去化速度相對較慢。物業(yè)名稱銷售率備注龍翔國際商會大廈20%定價過高，影響去化速度君豪商業(yè)中心85% 鴻福廣場60%以上恒豐大廈75%華凱廣場100%地王廣場70-80%當(dāng)天內(nèi)部認(rèn)購80多套星鵬商務(wù)大廈40%采用自然去化，一周銷售1套左右國泰中心95%第一國際100%物業(yè)名稱出租率君豪商業(yè)中心50%恒豐大廈70%新華大廈只剩一套泰豐大廈只剩兩套金盈大廈只剩兩套國泰中心90%華凱大廈95%以上南城大廈60%部分項目出租率分析寫字樓出租市場中高檔

18、寫字樓出租情況目前較好，出租率在85%以上；低檔寫字樓（如南城大廈）租金僅為20元/平方米/月，但空置率依然較高，樓宇除形象乏善可陳，沒有停車位也是個致命弱點，部分公司從該寫字樓遷出。由此可看出，老城區(qū)滋生的服務(wù)型小公司數(shù)量不足，這也印證了東莞前幾年第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。均豪商業(yè)中心目前尚處于銷售期，出租率還處在上升期。租金分析區(qū)域物業(yè)名稱租金（元/平米/月）平均租金（元/平米/月）東城區(qū)新華大廈3537.5泰豐大廈30恒豐大廈35君豪商業(yè)中心40-60中心區(qū)金盈大廈36-4238.6華凱大廈40-50龍翔國際商會中心38星鵬商務(wù)大廈30-35部分物業(yè)租金狀況（黃色為在售項目）東莞寫字樓租金主要集

19、中在30-50元/平米/月。中心區(qū)的平均租金要高出東城區(qū)1元/平米/月。面積分析 標(biāo)準(zhǔn)層面積物業(yè)名稱總面積（平方米）標(biāo)準(zhǔn)層面積（平方米）龍翔國際商會大廈3.15萬1600君豪商業(yè)中心3萬13003800鴻福廣場1.2萬1500恒豐大廈2萬1200華凱廣場5.2萬2000地王廣場2.8萬1200國泰中心2.7萬1700以上為部分在售項目的總面積和標(biāo)準(zhǔn)層面積。總面積一般在1-3萬平米。標(biāo)準(zhǔn)層面積一般在1000-2000平米。龍翔國際商會大廈標(biāo)準(zhǔn)層平面圖標(biāo)準(zhǔn)層面積1600平方米，可自由分割。單位面積89、115、161、204、240、300平米。華凱廣場標(biāo)準(zhǔn)層平面圖標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平米。單位面積

20、100、102、139、152、163平米。地王廣場標(biāo)準(zhǔn)層平面圖標(biāo)準(zhǔn)層面積1200平米。單位面積115、117、121、145、162平米。鴻福廣場標(biāo)準(zhǔn)層平面圖標(biāo)準(zhǔn)層面積1500平米。單位面積68、97、101、107、138、200、220、308、405平米。面積分析 單位面積（統(tǒng)計樣本：龍翔國際商會大廈、君豪商業(yè)中心、鴻福廣場、華凱廣場、地王廣場、 國泰中心、恒豐大廈）各面積區(qū)間比例差距并不是特別大，100-149平米所占比例最大，占到32.1%?？傮w來看，單位面積集中在100-200平米之間，占到了60.4%。購買客戶分析投資所占比重較大，超過一半的是投資客戶。自用型客戶多為外來的中小

21、型貿(mào)易公司及其他一些類型公司。入住客戶分析華凱大廈是東莞最為高檔的寫字樓之一，具有一定的代表性。在這里選取中心區(qū)的華凱大廈進(jìn)行入住客戶分析。華凱大廈入住公司（一七層）華凱大廈入住公司（八十五層）咨詢服務(wù)行業(yè)占到34%，比例最大。建筑裝飾、投資貿(mào)易公司總比例占到33%。以上幾類公司多為小公司，對寫字樓的面積要求不是很高，一般在100-200平米。東莞本地公司占到54%。外地公司占37%。國外公司占9%。目前東莞寫字樓市場供應(yīng)量較大，不完全統(tǒng)計在20-30萬平米。從宏觀角度來看，項目開發(fā)寫字樓可能會面臨一定的競爭風(fēng)險。市場整體均價在4000元/平米左右，相對公寓產(chǎn)品沒有價格優(yōu)勢，利潤空間不是很大。

22、整體去化情況較好，但銷售速度有放緩趨勢。中高檔寫字樓出租市場較為良好，低檔寫字樓具有一定的空置率。購買客戶以投資客為主，占到50%以上。市場上寫字樓的主力單位面積在100-200平米左右。寫字樓市場總體特征東泰花園周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龌緺顩r 東泰花園周邊尚沒有專門的寫字樓辦公，處于東城南片區(qū)的各類公司目前主要在東泰花園及其周邊的社區(qū)或街鋪內(nèi)辦公。周邊工業(yè)區(qū)的企業(yè)在廠區(qū)辦公，辦公條件較差，面臨升級。因此，該區(qū)域存在一定量的寫字樓潛在市場寫字樓客戶類型(1) 自用客戶各類咨詢服務(wù)公司、廣告工作室和網(wǎng)絡(luò)代理公司，目前東泰花園商鋪和住宅內(nèi)存在相當(dāng)體量的此類公司 裝飾設(shè)計公司，裝飾設(shè)計公司是目前寫字樓市

23、場的一個重要可群，華凱大廈有15-20%的客群來自于此類公司。此外，在泰和商業(yè)街上，初步統(tǒng)計有10家左右的裝飾公司貿(mào)易業(yè)務(wù)公司，目前有相當(dāng)量的貿(mào)易公司分布在東泰花園的各個居民樓內(nèi)和商鋪內(nèi)東泰花園周邊有少量的教育培訓(xùn)中心，也可以成為寫字樓的潛在客戶 周邊鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)，企業(yè)的發(fā)展壯大，一方面要求企業(yè)重視自己的企業(yè)形象，提高辦公的檔次；另一方面，企業(yè)發(fā)展到一定程度，會要求將管理中心、營銷中心與生產(chǎn)中心分離開來，進(jìn)入高檔寫字樓辦公與海關(guān)大廈相關(guān)各類貨代、船代、報關(guān)公司等：海關(guān)大廈即將搬入中心區(qū)，將會帶入一大批依附海關(guān)業(yè)務(wù)而生存的報關(guān)、火待、船代公司等，此類公司總量龐大（2）投資客戶港臺客戶：在東莞工作有大

24、量的港臺客戶，收入水平高，目前他們是第一國際等寫字樓投資主力客群之一本地客戶：東莞本地居民的總體收入較高，手中有大量存款，對中小面積的寫字樓有一定的投資需求。這批人年紀(jì)主要在30-40歲之間（3）中信公司及其附屬公司 中信公司作為東莞四大地產(chǎn)商之一，企業(yè)的發(fā)展需要良好的辦公形象，在適合的情況下，可以提升自己的辦公層次重點客群分析 貿(mào)易公司抽樣：服裝工作室位置：東泰花園步行街業(yè)務(wù)類型：貿(mào)易老板：臺灣人鋪位面積：兩間鋪位共80多個平方左右租金：每個鋪位每月租金1800元，平均每月每平方租金為45元左右，與中心區(qū)的寫字樓租金價格持平為什么在東泰花園開公司？（1）主要業(yè)務(wù)伙伴居住在東泰花園及周邊（2）

25、附近沒有寫字樓，不得不租在商鋪內(nèi)（3）小區(qū)內(nèi)環(huán)境好，比較安全評析 如果周邊有標(biāo)準(zhǔn)的辦公場所，會考慮搬入重點客群分析裝飾設(shè)計公司引入位置：泰和商業(yè)街業(yè)務(wù)類型：裝修設(shè)計數(shù)量：10家左右鋪位面積：多數(shù)公司總營業(yè)面積在15020之間，底鋪面積在100150平方之間，夾層面積為底鋪面積的一半左右。租金：底鋪月租金在7000-10000元之間，每平方每月均價70-80元左右，考慮到夾層面積，每平方每月租金在5060元之間。要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中心區(qū)寫字樓的租金。在街鋪開公司的優(yōu)勢（1）交通方便（2）業(yè)務(wù)直接來自于周邊社區(qū)劣勢（1）臨街較為繁雜，會影響到設(shè)計師的工作（2）租金高于寫字樓，成本上升評析 華凱大廈有較大比

26、例的客戶來自于裝修設(shè)計公司，東泰周邊的裝修設(shè)計公司也會成為未來寫字樓的重要客戶重點客群分析各類貨代、船代、報關(guān)及相關(guān)貿(mào)易類公司的引入東莞是一個外向型經(jīng)濟(jì)為主的城市，出口貿(mào)易發(fā)達(dá)；外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，催生出大量的貨代、船代、報關(guān)公司及貿(mào)易公司。隨著東莞海關(guān)大廈的即將搬遷到新城區(qū)，大量的貨代、船代公司、報關(guān)和相關(guān)貿(mào)易公司也會將公司辦公地點搬到海關(guān)大廈周邊地區(qū)。本地塊與海關(guān)大廈相距不足一公里，將會成為這部分公司一個重要的接受點。目前東城南片區(qū)寫字樓市場尚處于啟動狀態(tài)，未來隨著中心區(qū)的逐漸建成，中心區(qū)核心商務(wù)圈將逐漸成規(guī)模，將對老城區(qū)公司產(chǎn)生一定吸納作用。東城南片區(qū)也將成為一個區(qū)域商務(wù)辦公組團(tuán)東泰花園及

27、其周邊社區(qū)存在一定數(shù)量的小公司及外地駐東莞辦事機(jī)構(gòu)，其中相當(dāng)部分的的公司所承受的已經(jīng)超過了在寫字樓辦公的成本，可見該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰸摿薮?。第一國際的寫字樓會對未來客戶產(chǎn)生一定的競爭分流，但是由于交通干道的隔絕，這一競爭性大大削弱。周邊工業(yè)園區(qū)存在大量的工廠，工廠產(chǎn)業(yè)的升級及規(guī)模逐漸壯大，有可能將營銷、開發(fā)等部門遷入中高檔寫字樓。由此也將成為本項目重要的潛在客戶。寫字樓區(qū)域市場特征小戶型市場分析調(diào)研目的 小戶型產(chǎn)品是目前市場需求的一大熱點，通過對項目周邊在售小戶型項目的調(diào)研，了解此類產(chǎn)品的一些特征，希望能對項目同類產(chǎn)品的定位提供依據(jù)。調(diào)研樣本公寓：金地格林小城、中信新天地、精英名都、鴻福廣場酒

28、店式公寓：城市假日、第一國際產(chǎn)權(quán)式酒店；鴻福廣場問題1：小戶型的界定范圍？問題2：為何興起小戶型熱？問題3：誰來購買小戶型？問題4：小戶型的前景如何？小戶型產(chǎn)品小戶型小面積住宅酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店小戶型面積界定范圍小戶型 一房 二房 三房銷售面積在60平米以下銷售面積在80平米以下銷售面積在100平米以下市場需求熱點變化小面積（80-110平米）中大戶型（130平米以上） 別墅中大戶型小戶型（30-100平米）90年代初2001、2002年目前小戶型受歡迎原因1、隨著東莞城市的不斷發(fā)展，吸引了越來越多的年輕白領(lǐng)，購買總價較低的小戶型產(chǎn)品成為他們的首選。2、總價較低的小戶型比較符合城市的低收入人

29、群購買能力。3、投資客也非常青睞這種市場前景看好的小戶型產(chǎn)品。誰在寵愛小戶型市場需求主體投資客白領(lǐng)階層打工一族總價低享受獨(dú)立空間換房了，適合用來出租周邊小戶型項目分布科技大道東莞大道莞太路精英名都三環(huán)路鴻福路四環(huán)路五環(huán)路中心區(qū)鴻福廣場第一國際城市假日中信新天地金地格林小城項目地塊公寓：中信新天地、精英名都、鴻福廣場、格林小城酒店式公寓：第一國際、城市假日產(chǎn)權(quán)式酒店：鴻福廣場基本資料物業(yè)名稱總面積（平米）戶型面積（平米）均價（元/平米）銷售率目標(biāo)客戶金地格林小城26萬小面積70-9093-190三房、四房3100小面積戶型基本售完25-35歲的白領(lǐng)階層、公務(wù)員、個體戶精英名都568套一房45、二

30、房67、三房88-98280060-70%白領(lǐng)階層、年輕夫妻、打工一族中信新天地18萬30-133320080%以上白領(lǐng)階層鴻福廣場（新城市公寓）462套31-783600/400090%以上白領(lǐng)階層、投資客城市假日（酒店式公寓）2.3萬54-933500-3800基本售完投資客第一國際（酒店式公寓）680套60-1054070售完投資客鴻福廣場（產(chǎn)權(quán)式酒店）豪華40套普通230套豪華40-43普通32-38豪華50萬普通40萬10-20%投資客戶型配比分析房型面積（平米）套數(shù)比例單身公寓31-3525624.8%一房45-6124223.5%二房67-6936235.1%三房89-98170

31、16.6%合計1030100%（統(tǒng)計樣本：鴻福廣場、精英名都）統(tǒng)計的樣本是純小戶型公寓產(chǎn)品。從上圖看出，小戶型的公寓面積一般在30-100平米。二房在所有小房型產(chǎn)品中比例最大，占到35.1%，其面積適中，易為市場接受。精英名都戶型圖一房一廳：建筑面積45.52平米 套內(nèi)面積35.52平米兩房兩廳：建筑面積67.21平米 套內(nèi)面積53.08平米三房兩廳：建筑面積88.92平米 建筑面積70.22平米 建筑面積98.04平米 套內(nèi)面積76.59平米實用率： 78%一房一廳兩房兩廳三房兩廳88.92平米三房兩廳98.04平米價格分析酒店式公寓價格相比純公寓價格沒有明顯優(yōu)勢。產(chǎn)權(quán)式酒店單價是另兩種產(chǎn)品

32、單價的3倍左右。去化分析去化速度： 酒店式公寓 公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店去化特征：酒店式公寓相對公寓產(chǎn)品來說，價格并不高，但是酒店式公寓的品質(zhì)卻要高出公寓產(chǎn)品，酒店式的服務(wù)適合自己來使用同時也更能吸引一些高端人群來入住，投資的潛力更大一些。產(chǎn)權(quán)式酒店由于一次性投入較高，存在一定的投資風(fēng)險，所以對投資客來說選擇投資此物業(yè)時會比較謹(jǐn)慎?？蛻舴治?小戶型住宅自住客戶 年齡：以青年人為主，年齡在25-35歲之間 職業(yè)：企業(yè)中基層管理人員、貿(mào)易業(yè)務(wù)人員、技術(shù)人員和個體工商業(yè)者等 文化程度：大專以上文化水平 來源：東城區(qū)、南城區(qū)、周邊工業(yè)園區(qū)和周邊鎮(zhèn)區(qū) 籍貫：主要客戶是外省市在東莞連續(xù)工作三年以上的 工作人員（6

33、0-80%）、部分本地年輕人投資客 本地私營業(yè)主、個體工商業(yè)主和企業(yè)中高層管理人員客戶分析-酒店式服務(wù)公寓投資客戶 東莞市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民儲蓄豐富，有很強(qiáng)的投資能力。目前第一國際和城市假日酒店式公寓主要購買者即為投資客。使用客戶（1）酒店長包房客群 日企的日籍員工、在東莞長期工作的歐美人士和港臺人士，以及長期到東莞出差的各地商務(wù)人士（2）租賃市場高端客戶 居住在新世界花園、東泰花園周邊等高檔樓盤的高收入租戶（3）周邊工業(yè)園區(qū)企業(yè)高管 居住在廠區(qū)公寓內(nèi)，通過完善的物業(yè)服務(wù)可以吸引過來（4小區(qū)內(nèi)辦公的公司和新增小型公司等 業(yè)務(wù)類型：以貿(mào)易事務(wù)型起步的小型公司、裝飾設(shè)計公司等鴻福廣場產(chǎn)權(quán)式酒店基本介紹

34、： 普通客房套內(nèi)面積32.8-38.1平米，總價40萬，豪華客房套內(nèi)面積40.56-43.32平米，總價50萬。 一次性付款。 業(yè)主購買后租給酒店公司經(jīng)營管理，租期20年，20年后另行協(xié)商簽定租賃協(xié)議。市場反映： 總270套，推出后半個多月，去化30-40套左右，銷售率在10-20%，銷售情況比較好。 鴻福廣場產(chǎn)權(quán)式酒店固定租金收益保障租賃期內(nèi)酒店公司向業(yè)主支付租金，每間普通客房每年固定租金2萬元，豪華客房2.5萬元。浮動租金收益保障前5年，酒店公司保證向普通客房業(yè)主每年1.2萬元浮動租金，豪華客房1.5萬租金，并每年將經(jīng)營毛利潤的70%作為浮動租金回饋業(yè)主。每間客房浮動租金=客房經(jīng)營年毛利潤

35、總額*70% *分配系數(shù)普通客房分配系數(shù)=12000/（普通客房總數(shù)*12000+豪華客房總數(shù)*15000）豪華客房分配系數(shù)=15000/ （普通客房總數(shù)*12000+豪華客房總數(shù)*15000）免費(fèi)入住權(quán)及只有置換權(quán)業(yè)主可以享受每年12天的免費(fèi)入住權(quán)。消費(fèi)享受貴賓折扣優(yōu)惠酒店公司為業(yè)主贈送貴賓卡，業(yè)主憑貴賓卡在新城市酒店客房每年超過12天免費(fèi)入住權(quán)的消費(fèi)以及新城市酒店其他場所的消費(fèi)均享受貴賓折扣優(yōu)惠?；刭彵ＷC業(yè)主可以自行轉(zhuǎn)讓所購新城市酒店客房產(chǎn)權(quán)，如果找不到買家，開發(fā)商可以保證按下列條款回購：（1）購買須一年以上（2）回購價格=原始購房價（含裝修款） *（1+0.02 *購買年限）-歷年租金總

36、額（參考鴻福廣場樓書資料）鴻福廣場產(chǎn)權(quán)式酒店酒店普通客房年收益測算開房率80%70%60%備注營業(yè)收入950408346071280330元/天*360*開房率固定租金200002000020000固定運(yùn)營成本/費(fèi)用（含折舊）25200252002520070元/天*360天可變成本/費(fèi)用/稅金86407560648030元/天*360天*開房率毛利潤412003040019600浮動租金288402128013720毛利潤*70%業(yè)主收益488404128033720固定租金+浮動租金業(yè)主投資回報率（%）12.2110.328.43投資總額400000（參考鴻福廣場樓書資料）小戶型市場總結(jié)小

37、戶型產(chǎn)品是目前市場需求的一大熱點，實際需求和投資需求都很大。小戶型住宅產(chǎn)品受到投資客的喜歡，同時也受到城市年輕人的青睞。酒店式服務(wù)公寓的主要購買者是年輕人。小戶型產(chǎn)品的面積一般在30-100平米，主力面積在60-80平米。從目前的市場狀況來看，小戶型產(chǎn)品有著較大的發(fā)展?jié)摿?。東莞市區(qū)二手房租賃市場分析研究目標(biāo) 通過研究東莞市區(qū)租賃市場的發(fā)展?fàn)顩r，挖掘租賃市場中的空白點和增長點，分析小戶型市場和酒店式公寓的可能性。研究方法 抽樣調(diào)查：樣本數(shù)744個，樣本來自于東莞廣信地產(chǎn)、冠中地產(chǎn)、美怡居物業(yè)、卓業(yè)地產(chǎn)、美聯(lián)地產(chǎn)、未來地產(chǎn)、同一物業(yè)等7個二手房中介 典型社區(qū)分析：東泰花園、新世界花園和中信新天地

38、重點消費(fèi)者調(diào)查：周邊工業(yè)園區(qū)知名企業(yè)人事部 研究設(shè)計研究指標(biāo) 東莞市區(qū)二手房交易概況 東莞市區(qū)二手租賃房供應(yīng)的區(qū)域分布結(jié)構(gòu) 東莞市區(qū)二手租賃房供應(yīng)的房型比例分析 東莞市區(qū)二手租賃房供應(yīng)的面積比例分析 東莞市區(qū)二手租賃房供應(yīng)的租金單價分析 東莞市區(qū)二手租賃房供應(yīng)的月租金總價分析 東莞市區(qū)各類房型租賃速度分析 東莞市區(qū)典型社區(qū)的租賃狀況分析 東莞市周邊工業(yè)園區(qū)中高層管理人員居住狀況分析二手市場基本格局2004年10月，東莞二手房交易量以東城區(qū)最多，占到了近一半；其次是南城區(qū)，比例在19；交易比例最低的是莞城，只有5%東城區(qū)域占市區(qū)住宅租賃供應(yīng)的一半左右。本地塊處于租賃市場的熱點區(qū)域。樣本數(shù)：744

39、區(qū)域供應(yīng)分布東莞市區(qū)租賃市場供應(yīng)主力戶型為二、三房，占到了總供應(yīng)量的70左右躍式和復(fù)式房型占了相當(dāng)比例，達(dá)到5.5%別墅放量占租賃市場總套數(shù)比的1%左右.房型比例在東莞的三個市區(qū)內(nèi)，莞城三房的供應(yīng)比例最大，達(dá)到57小戶型的供應(yīng)主要集中在南城，南城一房的比例達(dá)到市區(qū)一房總供給量的64大戶型的供應(yīng)主要集中在東城，五房、復(fù)式、躍式和別墅的套數(shù)之和占到市區(qū)大戶型總套數(shù)的67東莞市區(qū)租賃房面積比較面積東城南城莞城東莞70 m2以下7.14%31.49%10.49%15.7%70109 m229.46%43.83%32.72%34.8%110149 m237.50%20.85%45.06%33.8%150

40、 m2以上25.89%3.83%11.73%15.7%東莞市區(qū)二手租賃房的面積均值約為113米，面積分布呈“中間大，兩邊小”的正態(tài)分布租賃房面積區(qū)域比較 東城莞城南城東城區(qū)二手租賃房的均值為130米，大大高于平均值，顯示該區(qū)房型普遍較大。南城區(qū)二手租賃房的均值為90米，小戶型在該區(qū)域較為流行莞城區(qū)面積情況與市區(qū)總體情況相類似東城區(qū)與南城區(qū)租賃房面積分布呈現(xiàn)的差異，顯示兩個區(qū)域近兩年房產(chǎn)走勢的區(qū)別。東城區(qū)以大戶型為主，顯示該區(qū)小戶型市場的缺失，未來有可能導(dǎo)致青年群體的外流。面積比較房型東莞東城南城莞城單身公寓34343236一房一廳47 4449 45 一房二廳58 5955 二房一廳82 98

41、69 80 二房二廳91 9383 98 三房一廳102 11997 95 三房二廳121 129110 117 四房一廳135 122116 四房二廳152 153137 161 五房二廳198 203158 165 五房三廳235 235160 躍式153 171106 130 復(fù)式196 201174 207 別墅314 335201 300 各房型平均面積裝修類型東莞市區(qū)租賃結(jié)構(gòu)檔次較高，高檔裝修房比例達(dá)到1/3;毛中高檔裝修比例之和為67；毛坯房的比例目前較少，只有4租金分析租金單價東莞市區(qū)住宅租賃均價每月每平方約為23元，其中東城區(qū)均價最高，達(dá)到26元，最低為莞城區(qū)，只有18元東莞

42、市區(qū)住宅租賃單價主要集中在1120元和2130元兩個價位。東莞市區(qū)存在一定的高端租賃市場，租賃均價在30元以上的比例達(dá)到17.9%低價位租賃市場供應(yīng)不足，10元以內(nèi)的租金均價，只有6東莞市區(qū)高檔裝修出租的單價約為每平方30元，其中東城區(qū)高檔裝修房出租的單價為32元；南城區(qū)次之，約為28元；莞城區(qū)最低，約為25元東莞市區(qū)中檔裝修的出租單價為每平方21元，其中東城區(qū)的出租單價為23元，南城區(qū) 出租單價為22元，莞城區(qū)出租單價為18元東莞市區(qū)普通裝修的出租單價為每平方16元，其中東城區(qū)的出租單價為16元，南城區(qū) 出租單價為18元，莞城區(qū)出租單價為13元物業(yè)類型與租金單價基本成正比，隨著戶型面積的增大

43、，租金單價也呈上升趨勢（受裝修標(biāo)準(zhǔn)的影響，戶型越大，對裝修的投入越多）在小戶型中，一房的租金單價遠(yuǎn)高于二、三房，能夠享有更多的租金受益租金分析租金總價均值：月租金2757元/每套東莞每套租賃房月租金均價超過2700元租賃房市場供給量主要集中在10001999元之間的價位高端市場有相當(dāng)?shù)墓?yīng)量，月租金在4000元以上的占17.4%低價位市場供應(yīng)量較小，1000元房租以下的只占8.3%高端租賃市場儲備充足，缺乏進(jìn)一步增長的空間低端租賃市場的供應(yīng)量相對不足 月租金東莞東城南城莞城1000元以下8.3%7.5%3.3%17.9%10001999元39.5%24.2%61.8%36.5%20002999

44、元21.0%21.1%17.8%25.6%30003999元13.8%15.5%11.6%13.5%4000元以上17.4%31.7%5.4%6.4%均值2757365019762120東城區(qū)租賃市場存在一個龐大的高端市場，月租金均價達(dá)到3650元，月租金在4000元以上的高檔住宅占該區(qū)總供應(yīng)量的31.7%。該區(qū)租賃住宅供應(yīng)的兩大特點：大面積和精裝修，造成租金總價的上升南城區(qū)月租金均價最低，一個重要的原因是該區(qū)的的全新裝修小戶型放量較多。有較高的租金單價，因此1000元以下的比例較少莞城區(qū)作為東莞的老城區(qū)，住房結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，租金也呈現(xiàn)出一種常態(tài)東城、南城、莞城租賃市場之比較東城南城莞城供應(yīng)規(guī)模

45、市區(qū)總供給量的近一半市區(qū)總供給量的1/3市區(qū)總供給量的1/5主力房型/面積三房和大戶型三房和小戶型二、三房，面積適中房型供應(yīng)特點大戶型占了市區(qū)供給量的近2/3小戶型供給占了市區(qū)供應(yīng)量的2/3供應(yīng)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定裝修標(biāo)準(zhǔn)高檔裝修占有很大份額（50左右）以中裝和普裝為主（分別為33和40）以中裝和普裝為主（分別為42和33）租金單價均價26元/平方均價22元/平方均價18元/平方租金總價月租金3650/套月租金4000元以上住宅供應(yīng)充足月租金1976/套以月租為10002000元之間租賃房供應(yīng)為主月租金2120元/套以月租為10003000元之間的租賃房供應(yīng)為主租賃去化速度分析單身公寓二房一廳一房一廳

46、其他房型單身公寓目前供應(yīng)量較少，因此在租賃市場上相當(dāng)走俏，各中介門店推出的單身公寓在一個月內(nèi)基本上能夠完全去化。二房一廳供應(yīng)量較多，但是適合多種租賃組合，例如小家庭租賃、朋友合租、個人獨(dú)租等，因此在二三房中保持良好去化速度一房一廳作為目前租賃市場小戶型的主力房型，供應(yīng)量不大，雖然相對單身公寓，租金總價較高，適應(yīng)人群相對狹載，但是去化速度尚可。二、三房作為租賃市場的主力房型，供應(yīng)量已經(jīng)超過需求量，目前空置率已經(jīng)上升，去化速度也相應(yīng)降低。去化速度穩(wěn)定在二、三個月大戶型住宅適應(yīng)人群較窄，平均去化速度最低典型社區(qū)租賃分析東泰花園新世界花園中信新天地所屬板塊東城區(qū)與南城區(qū)的交界地帶東城區(qū)，黃旗山北側(cè)南城

47、區(qū)社區(qū)規(guī)模建造面積55萬方，住宅戶數(shù)約6000套總面積近19萬方，戶數(shù)近2000套租賃規(guī)模租賃戶數(shù)約占總戶數(shù)30租賃戶數(shù)約占總戶數(shù)的2030主力房型/面積二房二廳和三房為主，占總租賃戶數(shù)80三房以上的大面積房型為主，二房較少一，二房為主，有相當(dāng)比例的單身公寓裝修情況簡裝、中裝為主，比例為78，高于東莞市區(qū)和東城平均水平高檔裝修為主，比例超過一半全新裝修，以中裝為主租期分布 簽約租期以一年主，比例在70；其次是半年期簽約租期一一年為主，二、三年租期有相當(dāng)比例典型社區(qū)租賃分析（續(xù)）東泰花園新世界花園中信新天地租金單價每平方米租金單價約20元/月每平方米租金單價約30元元/月每平方米租金單價約25元

48、/月平均月租金每套2000元左右每套4000元左右每套1800元左右客群分析租客以公司中基層管理人員、銷售業(yè)務(wù)人員、技術(shù)人員等為主，少量港臺客戶。有一定比例租房作為公司員工宿舍（8）和辦公場所（5）有相當(dāng)比例的港臺客戶和外籍人士，是外籍人士在東莞主要集中地之一。有較多外資合資企業(yè)在此租房作為公司員工宿舍，辦公用租房較少客群與東泰花園相近，但是城市白領(lǐng)更多，年齡結(jié)構(gòu)更年輕。辦公房較少?？腿黑厔莘治鰱|泰花園物業(yè)相對老化，對需要提升居住條件的租客可能產(chǎn)生擠出效應(yīng)。隨著新樓盤的相繼推出，部分租戶可能發(fā)生遷移，目前部分租戶已經(jīng)往新世紀(jì)豪園等樓盤轉(zhuǎn)移隨著中心區(qū)配套建設(shè)的完善，將有更多的租客在此居住周邊工業(yè)

49、區(qū)外資和港澳臺企業(yè)中高層管理人員居住情況簡析 居住類別 企業(yè)自建宿舍，小區(qū)內(nèi)租賃二手房和酒店長包房。 企業(yè)自建宿舍 規(guī) 模：周邊工業(yè)區(qū)大型企業(yè)多數(shù)建有員工宿舍 物業(yè)配套：閱覽室、健身房、球場等 物業(yè)服務(wù)：每天提供清潔服務(wù)、保安等 裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修較好，基本家電配齊 房型面積：每人一個單間，至少40平方 缺 陷：廠區(qū)娛樂設(shè)施不夠完備 工作與生活同在一處、生活缺乏新鮮感 有家庭的員工生活不方便小區(qū)租賃 租 賃 人：企業(yè)租賃將此作為員工宿舍、部分不喜歡住在廠區(qū)的管理人員，尤其是港臺企業(yè)的老板及部分高級管理人員。 原 因：廠區(qū)生活環(huán)境較差，部分企業(yè)勞資糾紛，安全問題較為突出 范 圍：東莞市區(qū)一些中高檔樓

50、盤，主要在新世界花園周邊，目前在中信凱旋城、陽光假日和景湖春天等社區(qū)人數(shù)也在增多，東泰花園也一直保持相當(dāng)?shù)谋壤?租賃房型：以大戶型為主，普遍在三房以上 裝 修：精裝修為主，家電基本配齊 酒店長包房 日本人是一個主力人群，日本企業(yè)規(guī)定日籍人士必須居住在附近酒店，中方員工則可居住在企業(yè)自建宿舍中。（詳見酒店長包房調(diào)研部分）中高層管理人員的居住要求 安全 便捷小 結(jié) 東城區(qū)目前租賃房供應(yīng)以大戶型為主，租金總價過高，小戶型產(chǎn)品存在一定的市場空間。小戶型租賃速度最快，表明租賃市場對小戶型需求旺盛，同時反映在房地產(chǎn)一級市場尚存有開發(fā)空間小戶型租金單價高于二三房，具有更高的投資價值酒店式公寓在租賃市場上存

51、在兩個主要潛在消費(fèi)群：高端租賃客戶和在小區(qū)內(nèi)辦公的公司。 高端租賃客戶：目前在東城區(qū)存在大量的高端租賃客戶（新世界花園一帶），他們主要居住在精裝修高級公寓內(nèi)，社區(qū)物業(yè)配套和服務(wù)較為傳統(tǒng)，可以通過強(qiáng)化物業(yè)配套和服務(wù)吸引他們轉(zhuǎn)移。 辦公市場：東泰花園的租賃市場中，有5用于公司辦公，這部分客群也是酒店式公寓的潛在群體。周邊工業(yè)園區(qū)企業(yè)中，中高層管理人員的廠區(qū)公寓娛樂配套、物業(yè)服務(wù)尚顯缺乏，產(chǎn)區(qū)生活過于單調(diào)，（勞資糾紛，安全問題較為突出）通過打造豐富城市文化生活概念、完善物業(yè)服務(wù)和娛樂配套，可以將一部分客群吸引過來。酒店長包房調(diào)研分析研究目的酒店長包房客戶同時也是酒店式公寓的潛在客戶，研究酒店式長包房

52、的市場可以為是否進(jìn)行酒店式公寓的開發(fā)提供依據(jù) 研究指標(biāo)酒店常包房的市場規(guī)模 酒店常包房的租賃面積分析 酒店常包房的租期分析酒店常包房的租金分析酒店常包房的客群分析酒店長包房的配套分析 研究對象東莞市區(qū)三星級以上賓館研究設(shè)計 東莞酒店業(yè)概況東莞市地處粵港珠三角經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商務(wù)活動頻繁，酒店業(yè)興旺發(fā)達(dá)。截至2003年，東莞共有三星級以上賓館酒店52家，其中五星級酒店9家，四星級酒店15家，三星級酒店28家?？头?170間，床位12599張，平均開房率65。2003年，東莞賓館酒店全年接待人數(shù)超過1086萬，其中國內(nèi)旅客1006萬人次，港澳臺旅客56萬人次，外籍人士24萬人次。東莞市

53、區(qū)范圍現(xiàn)有三星級以上酒店約18家，其中五星級酒店 3家，四星級酒店7家，三星級酒店8家星級酒店客群：星級酒店近30的客群來自于外籍人士和港澳臺同胞 客群比例=接待人次/（床位數(shù)入住率365天）800000人次/(12599*65365天)26.7%抽樣酒店名單酒店名稱地址星級電話銀城酒店南城區(qū)莞太大道48城國際酒店東城區(qū)東城東路3號東莞賓館莞城東正路11僑大酒店莞城運(yùn)河西二基酒店南城區(qū)新基路1晶酒店莞城區(qū)莞太大彩城酒店南城區(qū)莞太

54、勝酒店南城區(qū)體育路11號07692438888東莞山莊莞城樣說明：本次調(diào)研共抽取9家賓館，其中五星級酒店2家，四星級酒店2家，三星級酒店4家，未評星酒店一家（新基酒店，客房以四星級標(biāo)準(zhǔn)）。其中東莞山莊正在裝修，不列入分析抽樣酒店分布圖東莞賓館東城國際酒店廣彩城酒店新基酒店華僑大酒店銀城酒店篁勝酒店麗晶酒店酒店長包房規(guī)模分析酒店名稱星級客房總數(shù)長包房戶數(shù)長包房比例銀城酒店330間2030間69%東城國際酒店260間30間左右11東莞賓館180多間（包括20間經(jīng)濟(jì)房）20間左右11華僑大酒店330間客房：1520間辦公用房：510間69新基酒店120多間近10間78%廣

55、彩城酒店150間10間左右67麗晶酒店70多間只有個別客戶2左右篁勝酒店126間23間2目前東莞市區(qū)三星級以上酒店存在一定比例的長包房，并且主要分布在四五星級酒店中四五星級酒店的長包房比例穩(wěn)定在611%三星級酒店分布較不均勻，市中心的三星級酒店長包客只有個別，工業(yè)區(qū)附近的三星級酒店長包客比例在69之間酒店長包房客群分析酒店名稱星級長包房客群分析銀城酒店日本人為主，比例在一半左右，富士施樂東莞公司部分日籍員工居住與此東城國際酒店以日本和韓國人為主東莞賓館三個主要客群：日本人、韓國人和歐洲人（如英國人和東歐人），另有少量香港人華僑大酒店日本人和歐洲人，前幾年比例更高，現(xiàn)在部分客源轉(zhuǎn)移到五星級酒店新

56、基酒店日本人和臺灣人各占一半。臺灣人是該店的一個主要客群原因是該酒店老板是臺灣人。有部分客群來自于廣彩城酒店廣彩城酒店位于南城科技員區(qū)的日本人，另有少量香港人麗晶酒店少量的長包房客戶來自于出差的商務(wù)人士。該酒店超過一個禮拜的客戶和回頭客較多篁勝酒店少量的長包房客戶來自于出差的商務(wù)人士和私人老板目前東莞市區(qū)長包房的客群以日本人為主，另有一部分歐洲人、韓國人和出差的商務(wù)人士，香港人和臺灣人只占很小份額。長包房客戶選擇酒店的兩大特點：一是酒店的品質(zhì)，四五星級酒店的長包房客群比例相對穩(wěn)定；二是區(qū)域性，長包房客戶傾向于選擇與自己廠區(qū)較近的酒店，例如新基酒店和廣彩城酒店均靠近工業(yè)區(qū)，而篁勝酒店和麗晶酒店在

57、地段上更靠近市中心、配套上更齊全，長包房客戶反而少。長包房客群會發(fā)生轉(zhuǎn)移，例如早期華僑大酒店長包房客源更多，但是隨著客房設(shè)施的老化，部分客群轉(zhuǎn)移到銀城等五星級酒店；再有廣彩城酒店的部分客源轉(zhuǎn)移到新基酒店，原因是新基酒店的客房是以四星級為標(biāo)準(zhǔn)的，質(zhì)量要高于廣彩城酒店。長包房客群選擇居住酒店的一個原因是部分外籍人士不能適應(yīng)外面的餐飲，而能夠接受酒店的標(biāo)準(zhǔn)化餐飲，酒店長包房價格分析酒店名稱星級客房類型標(biāo)價日常價長包價折扣（與標(biāo)價比）備注銀城酒店豪華客房980元490元一個月440元兩個月420元三個月400元44.5折包含早餐和15%服務(wù)費(fèi)豪華大客房1180元590元440元3.7折包含早餐和15%

58、服務(wù)費(fèi)東城國際酒店高級單人房880元395元333元3.8折包含早餐和15%服務(wù)費(fèi)日式客房1480500元3.4折包含早餐和15%服務(wù)費(fèi)東莞賓館經(jīng)濟(jì)房450元260元170元3.7折豪華房700元385元240元3.4折華僑大酒店標(biāo)準(zhǔn)間580元280元200元3.4折豪華房680元320元220元3.2折新基酒店標(biāo)準(zhǔn)間580元290元230元4折不含早餐,包含10%服務(wù)費(fèi)廣彩城酒店標(biāo)準(zhǔn)間370元260元160元4.3折不含早餐,包含10%服務(wù)費(fèi)篁勝酒店標(biāo)準(zhǔn)間328元260元200元6.1折不含早餐,包含10%服務(wù)費(fèi)豪華間368元290元5.4折不含早餐,包含10%服務(wù)費(fèi)麗晶酒店標(biāo)準(zhǔn)間238元1

59、70元170元7,1折不含早餐,包含10%服務(wù)費(fèi)單位：元/天酒店長包房價格分析長包房的折扣普遍在3.44折之間，豪華房比標(biāo)間的折扣更低五星級酒店的豪華長包房月租賃價格在1000012000元之間，平均每天在330400元左右。 豪華大客房的月租賃價格在1300015000之間，平均每天在440500元之間。四星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)間月租賃價格在60007000元之間，平均每天在200230元之間 四星級酒店的豪華間月租賃價格在7000元左右，平均每天在240元左右三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間月租賃價格在50006000之間，平均每天在160元200元之間酒店長包房面積分析酒店名稱星級標(biāo)準(zhǔn)客房豪華客房豪華大客房銀城

60、酒店35m240m2東城國際酒店40m245m2 （日式客房）東莞賓館25m2（經(jīng)濟(jì)房）35m2華僑大酒店40m235m2新基酒店3035m2廣彩城酒店2830m235m2麗晶酒店30m23035m2篁勝酒店40m240m2目前東莞酒店長包房主力面積在3040m2左右，其中標(biāo)準(zhǔn)間面積在3035m2之間，豪華間在3540m2之間酒店經(jīng)營狀況分析酒店名稱星級入住率銀城酒店8成左右東城國際酒店超過8成東莞賓館7成左右華僑大酒店67成新基酒店近7成廣彩城酒店67成麗晶酒店8成左右篁勝酒店超過7成2003年，東莞星級酒店平均入住率為65，本次抽樣酒店經(jīng)營狀況，入住率普遍高于65%,部分賓館入住率可達(dá)80