民生-住房問(wèn)題課件

1、中國(guó)住房問(wèn)題淺析高房?jī)r(jià)背景下的理性思考房?jī)r(jià)高漲下的辛酸市民葉東生：早點(diǎn)有個(gè)家 不少市民也認(rèn)為，政府應(yīng)該加大投入建設(shè)經(jīng)適房或廉租房，改善住房條件?！胺?jī)r(jià)堅(jiān)挺，物價(jià)漲了，我們的荷包卻沒(méi)漲，感覺(jué)很吃力?！笔忻裥芟壬脖硎?。有這樣一則新聞，說(shuō)網(wǎng)上調(diào)查10大熱點(diǎn)民生問(wèn)題，結(jié)果房?jī)r(jià)問(wèn)題排名榜首，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、三農(nóng)等話題統(tǒng)統(tǒng)排在后面。 這樣的調(diào)查我看有點(diǎn)扯。只要我們遠(yuǎn)離房?jī)r(jià)大合唱背后的浮躁，靜下心來(lái)觀察身邊的人和事，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房子雖然很重要，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是最重要的。 雖然現(xiàn)在房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)，但是很多人仍買(mǎi)不起房子！只身從河源前來(lái)肇慶打工兩年多的葉東生和其他受訪市民一樣，最關(guān)心房?jī)r(jià)問(wèn)題。夫婦倆目前在某電子廠兩

2、班倒地勤奮干活，每人領(lǐng)著不到1500元的工資。“簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單，就想有個(gè)落腳的地方，有個(gè)家，可是高企的房?jī)r(jià)讓我們想都不敢想?！?打算申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房，可發(fā)現(xiàn)“門(mén)檻”太高?！按蠹叶加X(jué)得，地方經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，理應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，讓有錢(qián)人去買(mǎi)商品房。買(mǎi)不起商品房的，怎么辦？那就買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，又或者租廉租房，讓為肇慶發(fā)展做出貢獻(xiàn)的人，都有歸屬感，都能在這里安個(gè)家。” 首先要引用越罵越堅(jiān)強(qiáng)的任志強(qiáng)先生的一個(gè)觀點(diǎn)，他說(shuō)，中國(guó)85%的家庭擁有產(chǎn)權(quán)住房。 85%可是一個(gè)不得了的比例，以國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)民生話題而言，我們的醫(yī)保、社保普及率肯定還達(dá)不到這個(gè)水平。僅此一點(diǎn)，就可以說(shuō)明房子問(wèn)題絕非最大的民生話題。 但是，任

3、先生的說(shuō)法可信么？就我所知，任先生喜歡亂說(shuō)但不胡說(shuō)，他的手下專(zhuān)門(mén)有個(gè)房地產(chǎn)研究小組，因此他的數(shù)據(jù)都是有出處的。不過(guò)有出處也不代表正確，偽造數(shù)據(jù)的事在中國(guó)并不罕見(jiàn)，我們還要分析，85%的說(shuō)法是否符合我們的生活經(jīng)驗(yàn)。 中國(guó)最大的人口群體當(dāng)然是農(nóng)民，大概占了全國(guó)人口的70%，中國(guó)農(nóng)村土地集體所有，而每戶(hù)農(nóng)民都有一份宅基地，可以自建住房。房子有好有差，但中國(guó)農(nóng)民基本上家家有房是無(wú)須質(zhì)疑的。 城鎮(zhèn)職工部分，老一代人，經(jīng)歷過(guò)上世紀(jì)90年代房改的，基本上都把公有住房轉(zhuǎn)成私有產(chǎn)權(quán)，這就是所謂的房改房。在老一代城鎮(zhèn)職工群體里，擁有房改房的比例也是很高的。 根據(jù)上面這兩類(lèi)情況，我們應(yīng)該可以得出結(jié)論：任先生的數(shù)據(jù)大

4、致不差，中國(guó)社會(huì)的大多數(shù)人都擁有自己的房子，盡管房子的檔次千差萬(wàn)別。 從上世紀(jì)80年代開(kāi)始出現(xiàn)的商品房，其實(shí)在全部住房存量中所占的比例并不大。目前，中國(guó)社會(huì)的房子問(wèn)題，主要出在增量部分，即新增住房需求與新增住房數(shù)量之間的矛盾。這里確實(shí)存在分配不公的問(wèn)題，特別是剛剛步入社會(huì)的年青一代，如果想擁有自己的住房，困難很大。 但即便如此，房子問(wèn)題仍只是部分人的困難，還算不上最大的民生話題。如果說(shuō)看病難、上學(xué)難、食品安全、貧富差距、城鄉(xiāng)矛盾等關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的社會(huì)問(wèn)題是肘腋之患的話，房子真的只能算疥癬之疾。而且對(duì)社會(huì)上最需要救助的低收入階層來(lái)說(shuō)，他們最迫切需要的，是衣、食、醫(yī)、教等生活必需品，房子固然重要，

5、但遠(yuǎn)不是第一需求。 那么，為什么作為疥癬之疾的房子問(wèn)題會(huì)成為這個(gè)社會(huì)的最強(qiáng)音呢，這就牽扯到話語(yǔ)權(quán)的問(wèn)題?？纯瓷厦娴娜巳悍治觯?0%的農(nóng)民基本不上網(wǎng)，擁有房改房的老一代人也很少上網(wǎng)，這些擁有產(chǎn)權(quán)住房的人恰恰屬于沉默的大多數(shù)，既沒(méi)有代言人，也很少發(fā)出自己的聲音。相反，受過(guò)高等教育的新生代，卻是房產(chǎn)饑渴族，他們沒(méi)能力買(mǎi)房子，卻有能力在媒體網(wǎng)絡(luò)上為自己的權(quán)利奔走呼號(hào)。 事情就這么簡(jiǎn)單，會(huì)哭的孩子有奶吃。 韓國(guó)(KOREA) 日本(JAPAN) 現(xiàn)在在東京市中心，相當(dāng)于上海徐家匯地段的品川站周邊步行9分鐘范圍內(nèi)，買(mǎi)一套新造的公寓單元，40樓的高層，實(shí)用面積80平米，兩間朝南，帶停車(chē)位，不過(guò)3千萬(wàn)日元，要

6、算建筑面積也在100平米左右, 合人民幣225萬(wàn)，按建筑面積算，每平米2.25萬(wàn)人民幣。 人家日本的房子是全裝修的，包括衛(wèi)生和廚房，還有中央空調(diào)和地板暖氣，所有材料都是無(wú)毒標(biāo)準(zhǔn)，浴缸是帶按摩，浴室?guī)Э照{(diào)，浴缸旁邊還 免費(fèi)送液晶電視一個(gè)；廚房也是帶全自動(dòng)洗碗和烘干機(jī)的，加15萬(wàn)日元 再配個(gè)雙開(kāi)門(mén)大冰箱，廚房下水道口帶自動(dòng)垃圾干燥處理器，出水口配 礦化飲水裝置；等等設(shè)備一應(yīng)俱全。 不需要你動(dòng)一個(gè)手指頭，就能立刻住上舒適寫(xiě)意的新房。 應(yīng)該注意的是，由于中美之間的住宅條件和定價(jià)方法的差異，中國(guó)和美國(guó)的房?jī)r(jià)很難進(jìn)行直接的比較。首先，美國(guó)人的住房條件和中國(guó)的住房有很大的差別,絕大部分美國(guó)住宅是2-3層的樓

7、房，附帶子、車(chē)庫(kù)，甚至游泳池，社區(qū)高爾夫場(chǎng)地也并不算稀奇。相當(dāng)于中國(guó)的高級(jí)別墅和聯(lián)體別墅。美國(guó)房產(chǎn)商所經(jīng)營(yíng)的都是現(xiàn)房，三室兩衛(wèi)房以上房型占90%以上，用中國(guó)話說(shuō)是大房型為主。且是裝修房，基本與中國(guó)的豪裝相仿。所以其房?jī)r(jià)應(yīng)和中國(guó)的高檔裝修房進(jìn)行比較。 資料都以每單元住宅來(lái)統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)，而不是按每平米來(lái)計(jì)算。按每幢房子來(lái)衡量的美國(guó)住宅價(jià)格并不能正確反應(yīng)中美之間的房?jī)r(jià)水平差異，因?yàn)槊绹?guó)的住房面積比中國(guó)普遍要大很多。美國(guó)住宅多數(shù)集中在120-300平米左右，目前均面積約220平米。折算成和中國(guó)一致的每平米單價(jià)不足1100美元，和大漲后的中國(guó)一線城市市區(qū)裝修房?jī)r(jià)位基本相當(dāng)。中國(guó)長(zhǎng)三角某些城區(qū)甚至有超出的跡象

8、。 更重要的是美國(guó)房地產(chǎn)商規(guī)范運(yùn)用的住宅建筑面積(Square footage)概念不同于中國(guó)的“建筑面積”，使得以上單價(jià)的比較仍然非常不確切。直接以統(tǒng)計(jì)上公布的面積為基礎(chǔ)推算的單價(jià)，美國(guó)住宅面積數(shù)據(jù)相對(duì)低估，其測(cè)量方法下的單元住宅單價(jià)需要打折。中國(guó)住宅全是數(shù)層甚至數(shù)十層的高樓，而且一梯多戶(hù)，一小區(qū)幾百來(lái)戶(hù)，建筑面積里面含有很多公用的和瑣碎的空間，住宅實(shí)際使用面積要大大縮水。使用面積只是建筑面積瘀-80%左右。中國(guó)扎堆的住宅和美國(guó)人目前崇尚的居住品味大相徑庭。不但單體住宅沒(méi)有公用面積一項(xiàng)的干擾，且住宅內(nèi)很多區(qū)域是不算入建筑面積的。因?yàn)槠溆?jì)算的原則是完工面積(Finished footage)，

9、必須是經(jīng)過(guò)建筑材料如木板、地毯之類(lèi)鋪設(shè)后的地面和樓面，因此，一般走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷(xiāo)售總價(jià)之內(nèi)。按建筑行業(yè)的指導(dǎo)，室內(nèi)層高低于5 英尺的部分不再計(jì)算，如果一個(gè)房間7英尺以上的空間不到50%，則整個(gè)面積也可不計(jì)。當(dāng)然，其墻體仍是建筑面積的一部分，而木板房為主的住宅其所占的比例非常少。 美國(guó)物產(chǎn)稅(property taxes，不是中國(guó)的物業(yè)費(fèi))是中國(guó)房?jī)r(jià)中不含的一個(gè)價(jià)格因素。美國(guó)物產(chǎn)稅的征收比較復(fù)雜，根據(jù)市場(chǎng)房?jī)r(jià)征收，所以房?jī)r(jià)漲稅亦漲，且不同地域、不同用途而有很大差異，自用住宅和非自用住宅也有差別，自住住宅征收物業(yè)稅較低，每年相當(dāng)于房?jī)r(jià)的1.1%左右，更多的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的一個(gè)方式對(duì)房

10、價(jià)沒(méi)有大的影響。中國(guó)的購(gòu)房雖沒(méi)有物產(chǎn)稅，但需一次性支付的稅費(fèi)約1.5%，且由于中國(guó)住宅只有70年的居住權(quán)，相當(dāng)于年折舊率1.4%，而美國(guó)人納稅之后享有對(duì)住宅的永久的所有權(quán)。這樣綜合推算，物業(yè)稅對(duì)中美之間的比較影響可以抵消。 從以上比較得出，中美房?jī)r(jià)考慮住房質(zhì)量、環(huán)境、實(shí)際使用面積因素后，再加人民幣實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力折算因子，則不難發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于美國(guó)住宅中國(guó)的房?jī)r(jià)實(shí)際值偏高，中國(guó)部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已趕上并超過(guò)美國(guó)住宅主要市場(chǎng)的住宅價(jià)格。美國(guó)目前年住房需求量基本穩(wěn)定在120萬(wàn)套左右，過(guò)去10年住宅開(kāi)工每年在110-150萬(wàn)套。如果按每套面積220平米，價(jià)格24萬(wàn)美元，按年供應(yīng)150萬(wàn)套計(jì)算，則住宅開(kāi)工面積為3

11、3000萬(wàn)平米，市場(chǎng)的總?cè)萘窟_(dá)到3600億美元。中國(guó)僅上海一地的2003年竣工面積就相當(dāng)于全美國(guó)的7.5%，而開(kāi)工面積應(yīng)相當(dāng)于美國(guó)的10%以上。 但在這種房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，美國(guó)已經(jīng)在為房?jī)r(jià)的高而擔(dān)心，美聯(lián)儲(chǔ)利率的調(diào)高也可以說(shuō)是一種必要的調(diào)控措施。一些房?jī)r(jià)沖到戶(hù)均收入6倍左右的區(qū)域被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱(chēng)之為泡沫區(qū)。而在中國(guó)，10-20倍于戶(hù)均收入的高增長(zhǎng)房?jī)r(jià)仍在和房?jī)r(jià)是否合理、是否會(huì)繼續(xù)走高的爭(zhēng)論一起繼續(xù)相持著。 英國(guó)的領(lǐng)土面積小于四川，而人口8千萬(wàn)，雖比四川略少一點(diǎn)，但人口密度大于四川省。而英國(guó)的房?jī)r(jià)，普通地區(qū)為200英鎊/m2，而倫敦地區(qū)的房?jī)r(jià)要貴一些，約合300600英鎊/m2,一處480m2的

12、房產(chǎn)售價(jià)為17萬(wàn)英鎊，因此英國(guó)的一般地區(qū)普通住宅售價(jià)約合30004000人民幣/m2；倫敦地區(qū)約合500010000人民幣/m2。 瑞士(SWISS) 這里有幾點(diǎn)需要說(shuō)明，瑞士人均收入相差不大，超市售貨員的月薪為3000瑞士法郎，年薪合人民幣20萬(wàn)，也就是說(shuō)一套100m2的住宅相當(dāng)于其36年的總收入，而且還可以享受零首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人沒(méi)有買(mǎi)房的壓力，因此租房的居多。這也是政府及開(kāi)發(fā)商宣傳的重點(diǎn)之一，即國(guó)外的價(jià)格也是讓少數(shù)人買(mǎi)房，多數(shù)人租房。殊不知真實(shí)的情況是，多數(shù)人寧愿花更多的錢(qián)到個(gè)人消費(fèi)上，反正出了情況可以找政府，不像中國(guó)人有巨大的買(mǎi)房壓力，這并不是消費(fèi)觀念的差異。 中國(guó)

13、房?jī)r(jià)為什么這么高？ 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在很尷尬。開(kāi)發(fā)商降價(jià)了，老百姓還是買(mǎi)不起。國(guó)內(nèi)大城市房?jī)r(jià)為什么這么高呢？ 現(xiàn)在打算到中國(guó)發(fā)展的外國(guó)人以及留學(xué)人員很多，他們要來(lái)國(guó)內(nèi)發(fā)展必然要在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房。去哪里買(mǎi)？肯定是北京、上海之類(lèi)的大城市，因?yàn)樾〕鞘猩钏脚c國(guó)外差距大。對(duì)于掙美元的人來(lái)說(shuō)，北京的房子便宜。因此自然就會(huì)把中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)抬起來(lái)，其原因是人民幣被低估。如果國(guó)家把匯率定在改革開(kāi)放前的1美元兌1.5元人民幣的話，房?jī)r(jià)就不會(huì)被炒到這么高。當(dāng)然高房?jī)r(jià)正如前一篇文章分析的那樣，還有市場(chǎng)化不充分的原因，不僅僅是匯率一個(gè)因素決定的，但匯率的因素是不可忽視的。認(rèn)為美元購(gòu)買(mǎi)力高的人總用極少數(shù)商品舉例，如汽油汽

14、車(chē)以及肉類(lèi)雞蛋等。其實(shí)大多數(shù)美國(guó)商品的美元價(jià)格與國(guó)內(nèi)商品的人民幣價(jià)格差別并不大，很多服務(wù)價(jià)格還比國(guó)內(nèi)高。糧食等價(jià)格在美國(guó)很低是因?yàn)槊绹?guó)對(duì)其進(jìn)行高額補(bǔ)貼。美國(guó)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期資本主義發(fā)展，汽車(chē)住房成為大眾的必需品，市場(chǎng)化程度很高，就像現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的家電一樣，因此價(jià)格相對(duì)就很低。而中國(guó)汽車(chē)工業(yè)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，許多關(guān)鍵技術(shù)需要引進(jìn)，加上人民幣人為低估，成本短期內(nèi)下不來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度低，行政干預(yù)多，包括腐敗在內(nèi)的成本及費(fèi)用就高。由于石油一半需要進(jìn)口，在人民幣被低估的情況下，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)汽油價(jià)格自然也高。基本上可以這樣說(shuō)，凡是依賴(lài)進(jìn)口的產(chǎn)品價(jià)格就高。 我們先做一個(gè)比較，紐約兩居室公寓大致50萬(wàn)美元，北京大約要200萬(wàn)

15、人民幣。如果按照官方匯率1比6.8換算，紐約的房?jī)r(jià)折合人民幣大約300多萬(wàn)。 有人說(shuō)中國(guó)正在城市化，土地緊張，原材料長(zhǎng)期看漲，拆遷及配套等成本高，因此房?jī)r(jià)不會(huì)下跌太多。此說(shuō)法充其量只是一個(gè)定性的分析，如果用研究人員的專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量肯定是經(jīng)不起推敲的。先來(lái)看蓋房子的成本。我近年去過(guò)老家的鄉(xiāng)村，那里農(nóng)民現(xiàn)在也住別墅了（雖然質(zhì)量不如北京的）。我大致算了一下，每平米大約800元。因?yàn)槭欠孔邮琴u(mài)給本村居民的，基本上是成本價(jià)。我到附近建材市場(chǎng)上轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，價(jià)格比北京還略高一些?？梢酝茢啵l(xiāng)村別墅所用建材質(zhì)量雖然比北京差一些，但農(nóng)民小批量采購(gòu)的價(jià)格肯定會(huì)高于大開(kāi)發(fā)商可以拿到的批量?jī)r(jià)格。由此可以推斷大城市房屋建筑

16、的成本每平米一般不會(huì)超過(guò)1000元（高檔樓盤(pán)除外）。 它說(shuō)明了一個(gè)道理：其他成本太高了。我曾經(jīng)通過(guò)拐彎抹角的關(guān)系，與一位開(kāi)發(fā)商一起吃過(guò)飯。酒喝多了，也說(shuō)了不少實(shí)話。開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本很高，這費(fèi)那費(fèi)的很多。房地產(chǎn)行業(yè)中很多過(guò)去計(jì)劃的影子仍然存在。開(kāi)發(fā)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目據(jù)說(shuō)要蓋幾十個(gè)章，因此沒(méi)有關(guān)系很難進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。你把一個(gè)東西弄得越復(fù)雜，進(jìn)入的門(mén)檻就高，腐敗也就越容易存在，成本自然就高。如果市場(chǎng)化了，房?jī)r(jià)跌到建筑成本價(jià)附近不能說(shuō)是不合理的。小城市的房?jī)r(jià)一般就是2000元左右一平米，它還有利潤(rùn)。 最后說(shuō)說(shuō)價(jià)格多少合理?，F(xiàn)在國(guó)際上一般認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)應(yīng)為3到6倍年收入。房?jī)r(jià)如超過(guò)年收入的5倍，生活質(zhì)量就會(huì)明顯下

17、降。長(zhǎng)期來(lái)看是不可持續(xù)的。因?yàn)槿藗儾豢赡荛L(zhǎng)期忍受生活質(zhì)量下降。短期投機(jī)有可能超過(guò)5倍，但長(zhǎng)期肯定要回歸到人們可以承受的價(jià)格范圍。也就是說(shuō)，每月月供占收入的比例如果超過(guò)多數(shù)人的能力就持續(xù)不下去。如果5倍年收入為合理房?jī)r(jià)，那么北京平均職工工資為36000元，乘以5就是18萬(wàn)。而現(xiàn)在北京城區(qū)的普通兩居室住宅房?jī)r(jià)都在100萬(wàn)上下，明顯是高了。為了對(duì)比，我們還以紐約為例，紐約普通住宅的房?jī)r(jià)一般都在50萬(wàn)以下，收入大致每年也在三萬(wàn)多美元。房?jī)r(jià)收入比明顯低于北京。 現(xiàn)在房?jī)r(jià)已在高位，現(xiàn)實(shí)的解決方法必須實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡，一方面要加快房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化改革，把復(fù)雜的審批制度簡(jiǎn)化，降低進(jìn)入門(mén)檻，把不該收不該攤銷(xiāo)的費(fèi)用取消。另一方面人民幣升值要逐步進(jìn)行，在人民幣估值仍不到位的情況下，限制外資投機(jī)性流動(dòng)，避免對(duì)經(jīng)濟(jì)造成沖擊。至于升值怕出口企業(yè)倒閉的說(shuō)法，絕不應(yīng)該是決策當(dāng)局的認(rèn)識(shí)。鼓勵(lì)出口其實(shí)是用國(guó)家財(cái)力補(bǔ)貼出口企業(yè)的虧損，而讓全國(guó)人民共同承擔(dān)由此造成的物價(jià)上漲。出口退稅不宜長(zhǎng)期保留，與其出口退稅，不如補(bǔ)貼內(nèi)需，例如家電進(jìn)農(nóng)村由財(cái)政補(bǔ)貼。這樣補(bǔ)貼是補(bǔ)給國(guó)內(nèi)消費(fèi)者，而出口退稅是補(bǔ)貼國(guó)外消費(fèi)者，“吃里扒外”的事情我們不應(yīng)該再做了！ 最近國(guó)家剛開(kāi)完的全國(guó)人民代表大會(huì)上政府開(kāi)始關(guān)心日益飛漲的房?jī)r(jià)，并開(kāi)始積極打壓房地產(chǎn)行業(yè)，而且出臺(tái)了相應(yīng)的政策與文書(shū)，這對(duì)于現(xiàn)在一直處于