項目設計主要成本控制指標

1、BGS藍城集團企業(yè)標準BGS56020-2014項目設計主要成本控制指標（試行）2014-10-9 發(fā)布2014-10-10 2014-10-9 發(fā)布藍城房產(chǎn)建設管理集團有限公司 發(fā)布刖言項目全成本管理的意義，在于強化項目經(jīng)營管理、提高管理精細化水平、實 現(xiàn)目標利潤、達成經(jīng)營目標。在項目實施過程中，需要對全成本各項構成要素進 行有效預測、計劃、控制、跟蹤、調(diào)整、分析和考核；其中，加強項目成本管理 工作的前置尤為重要?；诖?，我們在傳承公司多年優(yōu)秀經(jīng)驗的基礎上，結合藍城房產(chǎn)建設管理集 團有限公司在項目全成本管理方面的探索與實踐，并對標學習行業(yè)內(nèi)管理經(jīng)驗， 組織編制了項目設計主要成本控制指標，作為

2、BOS610002014項目運營手 冊建設項目成本弦的支持性標準文件。本標準為首次發(fā)布，給出了前期及設計階段成本控制的重點與工作程序，旨 在強化項目成本關鍵指標的前端控制，推進公司成本管理工作的標準化、精細化。本標準由產(chǎn)品中心成本管理中心負責起草并歸口管理。項目設計主要成本控制指標1目的本標準旨在強化項目成本關鍵指標的前端控制，加強設計圖紙、方案的經(jīng)濟 性管理，明確設計成果的成本控制要點，力求在前期及設計階段將影響成本的主 要因素控制在合理范圍之內(nèi)。2適用范圍本標準給出了設計階段成本控制的重點與工作程序，適用于項目各階段設計 控制性指標確定的對比分析。本標準適用于藍城房產(chǎn)建設管理集團有限公司（

3、以下簡稱公司”）本部及 其管控的所有項目公司。3術語及定義3.1控制指標為滿足不同建筑產(chǎn)品成本控制要求而設定的，對設計階段主要成本指標進行 控制的限制值。3.2主要面積指標名稱定義建筑面積指GB/T503532013建筑工程建筑面積計算規(guī)范2014年7 月1日起實施）計算的建筑面積，全國統(tǒng)一計算規(guī)則。銷售面積指為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積之 和。（銷售面積套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積）可售裝修面積指裝修范圍內(nèi)的銷售面積。實際裝修面積指裝修范圍內(nèi)的地面面積，其中陽臺、露臺和帶裝修的庭院按 半面積計算。3.3項目檔次定位類別定義豪華住宅該項目平均售價定位為該區(qū)域中檔住宅均

4、價200%及以上的項目。高檔住宅該項目平均售價定位為該區(qū)域中檔住宅均價140%200% （含中檔住宅140%）的項目。該項目平均售價定位為該區(qū)域中檔住宅均價80%140%（含80%）中檔住宅的項目。普通住宅該項目平均售價定位為該區(qū)域中檔住宅均價80%以下的項目。注：以上為行業(yè)內(nèi)通用劃分標準，具體以項目拓展與論證階段評審確定為準。4職責4.1項目公司4.1.1負責根據(jù)項目實際確定各階段設計控制性成本指標，并下達至設計單位, 并監(jiān)督執(zhí)行；4.1.2負責對設計成果中控制指標執(zhí)行情況進行驗證。4.2公司產(chǎn)品中心4.2.1產(chǎn)品中心、規(guī)劃設計中心、工程質(zhì)量督導部、精裝修管理中心、景觀管理中 心、建筑科技管

5、理中心分別負責跟蹤相應專業(yè)線設計出圖計劃、控制性指標執(zhí)行 情況，并圍繞項目利潤目標提供對設計成果的優(yōu)化建議。4.2.2產(chǎn)品中心成本管理中心為各專業(yè)成本控制指標的歸口管理職能部門，負責 統(tǒng)籌相關指標限值的設定。5主要成本控制指標序 號指標名稱單位序號指標名稱單位1標準層結構鋼筋含量kg/m?10外墻門窗._ 2 元/m2地下室鋼筋含量kg/m211外立面裝飾._ 2 元/m3標準層結構砼含量m3/m212硬景面積比例%4地下結構砼含量m3/m213環(huán)境工程平米造價元/m25標準層層高m14裝修套內(nèi)單方造價元/m26地下車庫層高m15進戶門（含門鎖）元/樘7地下車位平均面積mJ輛16電梯元/部8地

6、上地下車位比例%17可視對講系統(tǒng)元/戶9可售比%18弱電智能箱元/戶6成本指標控制工作程序6.1項目公司工程管理部組織設計管理人員，將拓展階段評審確定的方案設計 控制性成本指標-具體要求下達給委托的設計單位，在設計任務書或設計合同 中給出控制數(shù)值，約定相應出圖計劃及設計概算提交要求，并明確控制標準執(zhí)行 情況作為付款條件之一。同時，應參照以往經(jīng)驗，就實現(xiàn)指標的技術措施、設計 關鍵點等，與設計單位進行溝通，做到事先控制。6.2項目公司工程管理部負責跟進設計出圖計劃，并要求設計單位在按時提交設 計成果的同時完成設計概算及方案設計控制性成本指標落實情況；本部相 關職能中心對計劃執(zhí)行情況進行同步跟蹤督導

7、。6.3方案設計完成后10天內(nèi)：項目工程管理部組織設計管理人員對設計成果進行 審核，并根據(jù)設計概算驗證方案設計控制性成本指標落實情況；設計管理 人員將審核結果及相關材料提交至項目成本管理部復核后，上報項目公司總經(jīng)理 及委托方。6.4初步設計控制性成本指標具體要求、施工圖設計控制性成本指標具 體要求的下達與執(zhí)行同上；并分別在初步設計完成后10天內(nèi)、施工圖設計完 成后20天內(nèi)完成指標落實情況審核、復核及上報。6.5各階段設計控制性成本指標下達時，若因特殊情況不能滿足成本控制指標要 求，項目公司總經(jīng)理應組織項目相關部門分析原因，探討處理辦法及后續(xù)設計優(yōu) 化方案，并報產(chǎn)品中心成本管理中心及相應職能部門

8、審核必要性與經(jīng)濟性，經(jīng)本 部審批通過及委托方確認后，下達至設計任務書或設計合同中。6.6各階段設計控制性成本指標下達后，項目公司應嚴格按照設計任務書或設計 合同約定對設計成果進行審查；當控制指標超出約定成本控制指標時，須由設計 單位出具原因說明及解決措施。項目公司總經(jīng)理應組織項目相關部門論證分析， 并形成設計成本指標超額處理報告，經(jīng)本部審批通過后，報委托方確認。6.7各階段控制性指標執(zhí)行情況復核確認后，方可按合同支付比例進行付款；項 目成本指標控制管理情況將作為項目成本管理考核參考依據(jù)。7注意事項7.1成本控制性指標超額處理過程中，不僅要對相應指標有深入的研究和認識， 還應結合項目實際情況及利

9、潤目標，積極與相關專業(yè)部門進行深入溝通和探討， 協(xié)調(diào)各項指標的平衡，確保整體目標的達成。7.2對于本標準以外的指標，在進行項目成本控制性指標設定時，應結合項目及 具體情況確定。8記錄文件XX設計控制性成本指標（附錄B）xx設計成本指標超額處理報告（附錄C）附錄A第一部分：主要指標說明序 號指標名稱指標說明控制指標1標準層結構鋼筋含量（Kg/m2）為上部標準層所有結構鋼筋與標 準層建筑面積的比值詳見表12地下室鋼筋含量（kc/m2）為地下室所有結構鋼筋（含天然基 礎和承臺（不含樁基）與地下室詳見表23（ng/m2）標準層結構建筑面積的比值為上部標準層所有結構砼與標準34砼含量（m3/m2）地下結

10、構層建筑面積的比值為地下室所有結構砼與地下室建詳見表3詳見表45砼含量（m3/m2）標準層層高（m）筑面積的比值標準層層高指上下兩層樓面之間詳見表56地下車庫層高（m）的垂直距離地下車庫層高指地下車庫地面建詳見表67地下車位平均面積（m2/輛）筑兀成面至結構板面的垂直距離 分子為所有地下室面積，扣除（贈 送業(yè)主的面積、可售的儲藏室、庫 房等面積、規(guī)劃要求的自行車位或 摩托車位面積），分母為地下車位 數(shù)量?！镜叵率颐娣e須列明人防區(qū)有人防要求：當人防區(qū)域面積和主樓地下 至面積占總地下至面積50%及以上時，應 控制在40m2以內(nèi)；當人防區(qū)域面積和主 樓地下至面積占總地下至面積小于50% 時，須單獨報

11、批。8地上地下車位 比例域面積和主樓地下至面積】地上車位數(shù)量/總車位數(shù)無人防要求：控制在32m2以內(nèi)。結合當?shù)厍闆r，與政府部門合理溝通，多 做地面停車【城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 8.0.6.2居住區(qū)內(nèi)地面停車率（居住區(qū)內(nèi)居 民汽車的停車位數(shù)量與居民住戶數(shù)的比9可售比銷售面積/總建筑面積率）不宜超過10%】結合當?shù)厍闆r，分別列出架空層、地下至、 會所、管理用房（物管用房、社區(qū)用房等） 設備用房（配電至、電信機房、水泵房、 消防控制至、通風機房等）及不可分攤的 其他面積，與政府部門合理溝通，以經(jīng)濟10外墻門窗1）窗地比=外墻門窗洞口面積/地 上建筑面積（不含入戶門、裝飾百 葉、采光井天窗等）夠用為原

12、則，保證最大可售面積。詳見表711外立面裝飾2）綜合價格1）墻地匕氐外墻墻面面積（含外墻 裝飾面、裝飾線條展開面（石材線 條按安裝投影面），不含陽臺底部詳見表8涂料）/地上建筑面積序 號指標名稱指標說明控制指標2）外立面裝飾地上建筑面積單方， 材料選用12硬景面積 比例硬景面積（包含消防通道、園路、 景墻、有硬鋪的水景面積、泳池鋪 裝面積等，不含架空層、屋面景觀 臨市政道路的商業(yè)街部分）/總景 觀面積（紅線內(nèi)總占地面積扣除首 層建筑占地面積、車行道路、地面 停車面積、商業(yè)街面積后的面積， 別墅類還應扣除私家庭院面積）.別墅類公共區(qū)硬景面積比例30% ；多層、高層類硬景面積比例35%。（為項目全

13、期 綜合統(tǒng)計，不以開發(fā)及施工分期分別計算）13環(huán)境工程平米造價（元m）1）環(huán)境面積=用地面積-建筑占 地面積+架空層面積+屋面景觀 面積+紅線外環(huán)境面積2）本標準中環(huán)境工程包含硬質(zhì)景 觀（消防通道、園路、景墻等）、綠化、景觀構筑物、景觀小品、水 景、泳池、圍墻（外圍墻、組團圍 墻等）、門樓、500mm以內(nèi)厚種植 土回填、景觀水電安裝（含室外照 明、燈具、泛光等）、標識系統(tǒng)、 排水層處理（如陶?；靥?、土工布）詳表914裝修套內(nèi)單方造價（元血）銷售等。寸片】士 4攵而千口 習士 4攵十冷控制指標具體參會所（銷售中心考慮改造中心樣板房實際裝修面積、裝修標準可售裝修面積、裝修標準會所等用途再利用）精裝

14、修交付樓盤的樣板房單方造價按大面精裝修交付標準【大面戶內(nèi)精裝修 單方造價應結合項目售價、周邊市場情況 等合理確定】進行控制 （樣板房銷售時 考慮5070%成本回收）會所面積根據(jù)項目定位、所處位置、戶數(shù)會所實際裝修面積、裝修標準等并結合委托方意見進行設定；具體詳見 表10公共部位實際裝修面積、裝修標準詳見表1015進戶門（含門被）（二也、每樘造價詳見表11（元/樘）公擊 6：幾攵習士 涌# 弄琢 陌烏 H習士成16電梯（元/部）梯速、層站、載重、每部造價乂二 =5火、”叫3費用，具體詳見表1217可視對講系統(tǒng)每戶造價詳見表1318弱電智能箱每戶造價詳見表14第二部分：指標控制限值標準層結構鋼筋含

15、量控制指標序 號-.設防烈度建筑層數(shù)(層高)*.控制指標(kg/m)6度7度8度123層424349248 層( 24m)4143483919 層(/ 60m)42465142025 層 (/ 80m)43475252634 層(/ 100m)49506063541 層(120m)5153.56474248 層(/ 140m)536267說明：含鋼量以層高2.9m為基準，每增減0.1m，6度、7度、8度設防烈度含鋼量控制指標可增減1kg扃、1.2kg/ 枯、1.5kg/枯；若有結構轉換，本指標須單獨報批?？刂浦笜瞬缓鲶w拉結筋、屋而剛性防水鋼絲網(wǎng)。地下室鋼筋含量控制指標序 號類別塔樓信息180

16、米以下普通地下室非塔樓區(qū)樁基：110控制指標（kg/m）6度設防烈度塔樓區(qū)130純地下車庫樁基：1201607度設防人防地下室莊基：110普通地下室非塔樓區(qū)140塔彳獨（條）基：115獨（條）基：125獨（條）基：11580米以上140165150片筏基礎：130片筏基礎：140片筏基礎：130說明：普通地下室指有塔樓進入的地下室（含設備房）；純地下車庫指僅有停車區(qū)的地下室（不含設備房）；表中數(shù)據(jù)按地下室頂板為有梁樓蓋，頂板覆土 1.2m,地下水位按埋深；若頂板采用無梁樓蓋，非塔樓區(qū)減5kg/m；若頂板覆土厚度超 上，含鋼量增加57kg/m），項目公司需按項目成本指標控制標準6.5條要求報批；

17、塔樓按樁基考慮，若采用天然筏基，塔樓區(qū)地下室控制指標增加152唯/枯；人防地下室按照6級人防標準考慮，若實際人防標準高于（低于）6級，可酌情考慮增（減）控制指標；人防基礎按樁基考慮，若采用天然基礎增加20kg/m； 以下情況另行增（減）控制指標：地下室頂板上有消防車道，則該區(qū)域面積的鋼筋控制指標增加10kg/m；純塔樓地下室，增加20kg/m 塔樓人防地下室增加10kg/m；兩層地下室減10kg/m。塔樓區(qū)若有結構轉換，本指標須單獨報批。標準層結構砼含量控制指標序號-設防烈度建筑層數(shù)（層高）* .控制指標（m/枯）6度7度8度123層0.350.360.38248 層(l_/ 1 11普通地下

18、室1.11.20.91.02人防地下室1.11.2按人防面積3說明：別墅類附屬贈送地1、至0.91.0如地下室頂板上有消防車道，則該區(qū)域面積的砼控制指標增加0.1m/耕。標準層層高指標控制表（住宅）多層及高層項目檔次普通住宅中檔住宅高檔住宅控制指標（m）2.82.92.93.0說明：別墅類、多層及高層（豪華住宅）項目須單獨報批。地下車庫層高控制指標地下室類型控制指標（m）地下室非人防人防備注指水、電、風管線齊全的情況有梁樓蓋3.63.7半地下室無梁樓蓋3.33.4指采用自然排煙的半地下室有梁樓蓋3.3/無梁樓蓋3.0/說明：0.1m 考慮機械停車位或地下室做商業(yè)用途時，層高可適當放寬，按項目成

19、本指標控制標準6.5條要求報 批；采暖地區(qū)當?shù)叵率覂?nèi)梁下有熱力管道通過時，層高控制指標可增加0.1m 高檔住宅/豪華住宅地下室層高控制指標可增加0.1m。外墻門窗控制標準項目檔次別墅類多層及高層高檔住宅/豪華住宅普通住宅中檔住宅高檔住宅豪華住宅窗地比中檔住宅0.280.320).220210.260.32控制指標（%） 鋁合金門窗綜合價格1450單獨報批580680950145)0說明：從鋁合金框料斷面選擇、鋁合金材料表面處理、門窗分隔、開窗率、玻璃選擇、五金件選擇、窗地比等 方面綜合考慮后，將成本控制在合適水平。有保溫隔熱要求，但不適宜使用斷橋隔熱鋁型材的，可以選用塑鋼型材代替，但是普通住宅

20、、中檔住宅 產(chǎn)品，不得選用彩色覆膜工藝等高檔型材。北方地區(qū)及其他區(qū)域的普通住宅建議使用塑鋼窗。外立面裝飾成本控制指標-T-7 1項目檔次0/ Zj-多層及舊層|土宅地上建筑面積單方控制指標（一 .q 曰通1王宅100中檔住宅150高檔住宅280豕華住宅單獨報批（元 /m）材料選用建議全部采用普通 涂料，可局部使用真 石漆（比例不超過1 5%），不宜使用幕墻可全部采用真石漆， 不宜使用幕墻類飾 面建議全部采用真石 漆，可局部使用石材 （比例不超過15%）單獨報批類飾面說明：外立面墻面控制指標不含基層抹灰及保溫層，多層及高層住宅墻地比控制在1.5左右，一般不超過1.8。2.普通外墻涂料綜合單價控制

21、在60元/枯內(nèi)，真石漆綜合單價控制在100元/枯內(nèi)，石材幕墻（含石材線條） 綜合單價控制在1100元/m內(nèi)。中檔住宅及以下多層、高層項目，不宜選用大比例、成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻。若項目銷售凈利潤15%以上時，經(jīng)委托方同意，并報公司審批，原則上可上一個檔次選擇材料；若項目環(huán)境工程平米造價控制指標項目檔次別墅類多層及高層中檔住宅高檔住宅豪華住宅普通住宅中檔住宅高檔住宅豪華住宅控制指標（元/枯）8001000120035060(8001000說明：山地景觀視情況可按展開面積作適當調(diào)整；保障性住房、公租房項目的景觀費用不適合本限額指標范圍 內(nèi)；屋面景觀費用、空中花園景觀

22、費用、別墅類產(chǎn)品中的庭院內(nèi)景觀費用適合本指標控制標準范圍內(nèi)。若項目銷售凈利潤15%以上時，經(jīng)委托方同意，并報公司審批，原則上可適當上調(diào)環(huán)境工程成本控制標 準；若項目銷售凈利潤10%時，應調(diào)整相應成本控制指標，調(diào)整系數(shù)為0.8。表10裝修工程單方造價控制指標控制指標（元/枯）-檔次區(qū)域普通住宅中檔住宅高檔住宅豪華住宅會所1500250035005000公大堂2500400050006000共電梯廳800150020002500部 位地下室電梯廳 （大堂）地下室電梯廳（大堂 則按標準層套用）裝修的控制指標，同首層大堂標準；若地下室按照簡單裝修，說明：裝修標準含軟裝、硬裝、空調(diào)設備及燈飾等全部費用。

23、若項目銷售凈利潤15%以上時，經(jīng)委托方同意，并報公司審批，原則上可適當上調(diào)公共部位裝修成本控 制標準；若項目銷售凈利潤10%時，應調(diào)整相應成本控制指標，調(diào)整系數(shù)為0.8。進戶門（含門鎖）控制指標項目檔次別墅類多層及高層中檔住宅高檔住宅豪華住宅普通住宅中檔住宅高檔住宅豪華住宅控制指標（元/樘）800012000600025()0350050006500說明：進戶門單價含門、門鎖及其安裝費。表12電梯控制指標XT-檔次層數(shù) -控制指標（萬元/部）普通住宅中檔住宅高檔住宅豪華住宅6-10 層15-17.517-223437.511-15 層18-20.522-25.538-42在高檔住宅基礎上，可適

24、當增 加裝修標準和進口部件數(shù)量， 成本投入在原基礎上不超過30%16-20 層21-2426-2932.5-46.524.5-26.5303347r5025-30 層27-3034-3951-58說明：樓層24層電梯梯速按不超過1.75m/s ；樓層Z 25層（不高于100m）電梯梯速不超過2.5m/s。普通住宅、中檔住宅載重按800-950KG ；高檔住宅按950-1050KG ；豪華住宅載重不超過1300 KG?？梢晫χv控制指標項目檔次別墅類多層及高層中檔住宅高檔住宅豪華住宅普通住宅中檔住宅高檔住宅豪華住宅控制指標（元/戶）350050006000700150()25004000備注彩色/

25、7寸彩色/10寸彩Z色/10寸黑白/5寸 彩色,/7寸彩色/7寸彩色/10寸說明：控制指標中含可視室內(nèi)機、室外機、單元門門禁等設備及安裝、調(diào)試費用，不含智能家居模塊。毛坯交付別墅室內(nèi)統(tǒng)一按只配置首層一臺室內(nèi)可視對講機，其余樓層僅預留線盒。3 -線城市（北京、上海、廣州、深圳），若項目凈利潤15%時，經(jīng)委托方同意，并報公司審批后，原則 上可提高一檔標準。表14弱電智能箱控制指標項目檔次普通住宅中檔住宅高檔住宅豪華住宅控制指標（元/戶）1005008001200說明：控制指標中不含智能家居模塊；普通住宅僅設弱電接線箱。毛坯交付的中、高檔和豪華項目，建議以設置接線箱為主（僅預留設備空箱，不安裝模塊），按普通住 宅成本控制，經(jīng)委托方同意，并報公司審批后，剩余成本可提高可視對講等客戶敏感部位配置標準。附錄Bxx設計控制性成本指標序號指標名稱指標說明控制指標落實情況1標準層結構 鋼筋含量（Kg/m2）為上部標準層所有結構鋼筋與標 準層建筑面積的出值2地下室 鋼筋含量 （kg/m2）為地下室所有結構鋼筋（含天然基 礎和承臺（不含樁基）與地下室 建筑面積的比值3標準層結構 砼含量（m3/m2）為上部標準層所有結構砼與標準 層建筑面積的比值4地下結構 砼含量（m3