商業(yè)地產(chǎn)的成熟形態(tài)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的成熟形態(tài) 前 言 任何一個(gè)行業(yè)的發(fā)展都會(huì)經(jīng)歷膨脹收縮成熟的過程，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。商業(yè)地產(chǎn)，在經(jīng)歷了2002、2003年的極度繁榮后，被許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是“對(duì)店鋪投資的盲目樂觀，會(huì)帶來后續(xù)經(jīng)營(yíng)的一系列問題”，于是國(guó)家開始注意到這片瘋長(zhǎng)的麥田了，投資商也開始變得小心翼翼了。那么在下一個(gè)階段，商業(yè)地產(chǎn)的成熟形態(tài)如何呢？我們就商業(yè)地產(chǎn)分布狀況的成熟形態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)銷售形式的成熟形態(tài)和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的成熟形態(tài)進(jìn)行了研究。 第一部分 商業(yè)分布狀況的成熟形態(tài)

2、 用來支撐商業(yè)地產(chǎn)的最根本因素一定是“消費(fèi)人流”，消費(fèi)人流是商業(yè)的生存之本，同時(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)的生存之本?！跋M(fèi)人流”與商業(yè)地產(chǎn)的平衡就是商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)和商務(wù)地產(chǎn)的平衡。因此就某一區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和商務(wù)地產(chǎn)間總是趨于一個(gè)平衡態(tài)。這種平衡究其本質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)與“消費(fèi)人流”的平衡。 就一般商業(yè)而言，這種平衡可以在一個(gè)很小的區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)，但是對(duì)于一些個(gè)別的商業(yè)形態(tài)：如shopping mall，用來平衡它的消費(fèi)人流就會(huì)分散在一個(gè)比較大的區(qū)域，那么這種商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和商務(wù)地產(chǎn)之間的平衡態(tài)也要在一個(gè)相對(duì)大的區(qū)域內(nèi)找到。平衡區(qū)域的大小與人們的消費(fèi)形態(tài)和使用何種交通工具有關(guān)。 一、

3、消費(fèi)人流 消費(fèi)人流，即具有消費(fèi)能力同時(shí)具有消費(fèi)意向的人流。消費(fèi)人流包括居住人流、商務(wù)人流和購(gòu)物人流，而這三部分人流折射在地產(chǎn)領(lǐng)域，他們便分別來自于住宅、商務(wù)樓和商業(yè)場(chǎng)所。因此消費(fèi)人流與商業(yè)地產(chǎn)的平衡就是商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)和商務(wù)地產(chǎn)的平衡。一個(gè)區(qū)域的商業(yè)規(guī)模應(yīng)該與該區(qū)域的消費(fèi)人流相匹配，如果商業(yè)規(guī)模過大就會(huì)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)不利的狀況，如果商業(yè)規(guī)模小于消費(fèi)人流，那么該區(qū)域便具備商業(yè)投資的潛力。 消費(fèi)人流不僅能夠決定一個(gè)區(qū)域的商業(yè)規(guī)模，還能夠決定其商業(yè)特點(diǎn)，商務(wù)區(qū)周邊的商業(yè)和住宅周邊的商業(yè)必定呈現(xiàn)出不同的特色。所以商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)做的前提就是測(cè)算自己的消費(fèi)人流，并對(duì)該部分人流的特質(zhì)有精確的把

4、握。 二、商業(yè)地產(chǎn)的依賴性 在商業(yè)地產(chǎn)與商務(wù)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的平衡態(tài)中，三者的獨(dú)立性不同。住宅地產(chǎn)和商務(wù)地產(chǎn)具有相對(duì)較強(qiáng)的獨(dú)立性，住宅項(xiàng)目即使位于交通不便、配套落后的區(qū)域，依然可以通過價(jià)格杠桿進(jìn)行平衡，目前郊區(qū)住宅項(xiàng)目的興起就可以說明這一點(diǎn)。商務(wù)樓位于國(guó)貿(mào)固然可以表現(xiàn)出其經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但即使位于方莊也一樣可以立足。而商業(yè)絕不可能在一個(gè)沒有消費(fèi)人群的地方獨(dú)立存在，人們可以為回家和工作犧牲掉便利，但是購(gòu)物就顯得沒那么重要了。這與居住、工作和購(gòu)物在人的生活中所扮演的角色不同 有關(guān)。換而言之，商務(wù)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)可以在周邊沒有商業(yè)配套的時(shí)候存在，商業(yè)地產(chǎn)卻不行，它對(duì)另外兩者具有依賴性。 三、北京市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的

5、分布狀況 1、CBD 在北京，住宅、商務(wù)和商業(yè)都很發(fā)達(dá)的區(qū)域是CBD，這個(gè)區(qū)域提供了龐大且具有購(gòu)買力的消費(fèi)人流，同時(shí)也有足夠的商業(yè)與之平衡，所以這個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍最成熟，對(duì)于單個(gè)商業(yè)單位來說競(jìng)爭(zhēng)也是最激烈的。代表項(xiàng)目：建外soho、后現(xiàn)代城、蘋果社區(qū)、珠江帝景 建外soho是soho中國(guó)開發(fā)的住宅兼商業(yè)項(xiàng)目，它位于CBD的核心地帶，隔著長(zhǎng)安街與國(guó)貿(mào)對(duì)望。其底商由13條步行小街組成，有位于住宅底層的商業(yè)和獨(dú)立的別墅，目前已全部招商完畢，但并未全部開張。13條商業(yè)街由通透的建筑圍和而成，布局開放現(xiàn)代。那么在繁華的東三環(huán)這個(gè)人流量和商業(yè)氛圍濃郁的區(qū)域，建外soho何以立足呢？ 這個(gè)區(qū)域龐大的人流量使

6、得它對(duì)于一個(gè)一般規(guī)模的商業(yè)并不那么敏感，新興商業(yè)容易在這里生存，也容易被掩埋掉，若想在這個(gè)區(qū)域分得一杯羹，自身的商業(yè)必須在該區(qū)域內(nèi)具有鮮明的特色，以吸引人流，而若想吸引人注意并獲得最大的商業(yè)利益，自身的商業(yè)要具備一定規(guī)模。對(duì)于底商來說，由于自身住宅會(huì)提供部分消費(fèi)人流，所以會(huì)規(guī)避一定的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但如果商業(yè)規(guī)模比較大，自身項(xiàng)目的人流無法支撐起自身的商業(yè)，那么只有靠吸引周邊人流了。如果想吸引周邊人流，規(guī)模和特色就是必須具備的要素。 雖然同是位于CBD，但是蘋果社區(qū)、后現(xiàn)代城和珠江帝景的情況與建外soho還是有所差異，因?yàn)樗麄兙o鄰東四環(huán)，這個(gè)位置讓他們遠(yuǎn)離了東三環(huán)的龐大人流，同時(shí)也遠(yuǎn)離了那里的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

7、。這是一個(gè)非常微妙的位置，離機(jī)遇不遠(yuǎn)也不近。這三個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)都具有一定規(guī)模，無法靠自身人流予以消化，那么如何將東三環(huán)的人流量這個(gè)巨大的財(cái)富引到自己身邊，就是當(dāng)務(wù)之急了。 對(duì)于這三個(gè)項(xiàng)目有利的是：三個(gè)項(xiàng)目的合力增大了它們所在區(qū)域的吸引力，使得它們?cè)谖M(fèi)人流方面具有了一定優(yōu)勢(shì)。 但是商業(yè)氛圍是個(gè)慢慢培養(yǎng)的過程，如何進(jìn)行有效的市場(chǎng)引導(dǎo)，縮短市場(chǎng)培育時(shí)間，是這三個(gè)項(xiàng)目所要思考的。 2、中關(guān)村、亞北區(qū)域 中關(guān)村、亞北是近幾年興起的區(qū)域，以商務(wù)和住宅為主，商業(yè)初具規(guī)模，但與CBD相比商業(yè)氛圍不夠成熟。海淀區(qū)的收入位居北京各城區(qū)的首位，所以這是個(gè)購(gòu)買力大于目前商業(yè)規(guī)模的區(qū)域。市場(chǎng)需求旺盛，沒有足夠的商業(yè)

8、支撐。就平衡狀態(tài)來看，商業(yè)在這個(gè)區(qū)域的發(fā)展看好。只是它有一個(gè)與蘋果和后現(xiàn)代城相同的問題，商業(yè)氛圍如何培養(yǎng)？ 人們有購(gòu)物的需求，商家所要做的是告訴人們：到我這里購(gòu)物。吸引人到這里購(gòu)物需要三個(gè)條件：具備一定規(guī)模，有特色，進(jìn)行成功的市場(chǎng)引導(dǎo)。代表項(xiàng)目：第五大道 第五大道是亞北區(qū)域知名的商業(yè)地產(chǎn)，但它在未將自己包裝成“第五大道”之前，招商遇到了很大麻煩，可是現(xiàn)在第五大道已經(jīng)成為了該區(qū)域赫赫有名的商業(yè)場(chǎng)所，并基本已經(jīng)招商完畢。市場(chǎng)引導(dǎo)的成功讓該項(xiàng)目獲得了巨大的市場(chǎng)空間。 3、郊區(qū) 代表項(xiàng)目：萬科青青家園 萬科青青家園周邊沒有什么商業(yè)配套，因此社區(qū)內(nèi)的商業(yè)就顯得尤為重要。對(duì)于一個(gè)位于郊區(qū)的大社區(qū)來說，商業(yè)

9、配套是必不可少的，同時(shí)相對(duì)數(shù)量的人流也能夠支撐商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)。在郊區(qū)，這種商業(yè)與有購(gòu)買力的人流的平衡就表現(xiàn)在自身住宅與商業(yè)的平衡。當(dāng)大社區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)形成一定規(guī)模后，周邊的住宅就會(huì)越來越多，所以商業(yè)地產(chǎn)又帶動(dòng)了住宅地產(chǎn)的發(fā)展。 四、營(yíng)銷啟示 在做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，要視所在區(qū)域的具體情況來制定自身的營(yíng)銷戰(zhàn)略。要考慮兩個(gè)層面的問題： 1、你是否位于一個(gè)大人流量的區(qū)域。 2、在這個(gè)大區(qū)域中你用什么手段來分流能給你帶來最大價(jià)值的人群。 對(duì)于住宅帶商業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目在做商業(yè)定位時(shí)恐怕要把社區(qū)業(yè)主作為主要客流，然后兼顧周邊人流。 在商業(yè)氛圍濃郁的區(qū)域做商業(yè)收益和風(fēng)險(xiǎn)兼?zhèn)?，若想成功必須做?zhǔn)確而獨(dú)特的定位。 商業(yè)

10、氛圍欠佳的地段具有極大的投資潛力，但要在市場(chǎng)教育方面加大力度，如果完成這一步即可獲得巨大的收益。而位于郊區(qū)的大型房產(chǎn)項(xiàng)目就相對(duì)單純了，因?yàn)槿肆髁亢湍繕?biāo)客戶都已經(jīng)確定。 第二部分 商業(yè)地產(chǎn)銷售形式的成熟形態(tài) 租賃是商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作成熟后最普遍的銷售形式，這種銷售形式能夠最大程度上制約商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的盲目性并保證各方利益。 目前商業(yè)地產(chǎn)的銷售形式多種多樣，有買斷產(chǎn)權(quán)、以租代售、返租、租賃等多種方式，而在目前最成熟的商業(yè)項(xiàng)目中，均采用租賃的銷售形式，如東方新天地。租賃顯示了開發(fā)商的實(shí)力和對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的信心，他考慮的是長(zhǎng)期收益而非短期利益當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟的時(shí)候，開發(fā)商的實(shí)力和市場(chǎng)研發(fā)等非常成熟，在這種前提下租賃一定是開發(fā)商最常采用的銷售形式。 第三部分 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的成熟形態(tài) 主題商業(yè)場(chǎng)所是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的最終模式。 市場(chǎng)成熟的標(biāo)志是市場(chǎng)細(xì)分，商業(yè)地產(chǎn)也是如此。因此主題商業(yè)也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟后的經(jīng)營(yíng)模式。 目前很多項(xiàng)目均采用了主題商業(yè)的形式，如后現(xiàn)代城的美國(guó)后街主題商業(yè)街，巨庫(kù)的青年主題賣場(chǎng)，珠江帝景的歐洲風(fēng)情街等。 目前比較流行的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式是街區(qū)，但并不意味著主題商業(yè)就僅限于此，如果對(duì)從目標(biāo)客群到賣場(chǎng)風(fēng)格都做了精確的定位，那么這個(gè)商業(yè)場(chǎng)所就是主題商業(yè)。 主題商業(yè)有利于購(gòu)物者對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所有明確的認(rèn)識(shí)，節(jié)省選擇購(gòu)物場(chǎng)所的時(shí)間和精力，同時(shí)也易于營(yíng)造良好的購(gòu)