北京延慶金鑼灣商業(yè)廣場商業(yè)策劃提案

北京延慶金鑼灣商業(yè)廣場商業(yè)策劃溝通提案二零零八年四月目 錄第一部分 策劃報告主要觀第二部分 延慶整體情況第三部分 延慶商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查及結(jié)第四部分 項目定位及規(guī)劃設(shè)計第五部分 招商策劃及執(zhí)行方案第六部分 未來針對本項目所提供的我們提供的服務(wù)內(nèi)容第一部分 策劃報告主要觀點/業(yè)種組合及分布、物業(yè)經(jīng)營管理策劃、商業(yè)銷售策劃。是一個多工種、跨行業(yè)的研究，而不是單個意志的選擇。人民和歷史不負責(zé)任。出了更高的要求。新的營銷策略，以保證公司的社會效益和經(jīng)濟效益。效益和影響力。第二部分 延慶整體情況一．延慶概況延慶地貌延慶縣地處北京市西北部，距北京市區(qū)74公里，是首都北京的北大門。位于北京市區(qū)的上風(fēng)上水。1142870%、30%1992.5延慶氣候延慶屬大陸性季風(fēng)氣候,屬溫帶與中溫帶、半干旱與半濕潤帶的過渡連帶。海拔比北京城區(qū)高出400多米，平均氣溫比北京城區(qū)低3-4℃，夏季涼爽，屬京郊避暑勝地，是北京人區(qū)環(huán)境最好的地區(qū)，被譽了“北京夏都”。延慶歷史延慶縣歷史悠久，從唐代建延慶城始，一直是延慶政治、經(jīng)濟、文化中心。一九四九年建國后，即設(shè)延慶縣，縣各級黨政機關(guān)團體、延慶交通91955034小時可到達秦皇島港，投資者可利用便利的交通實現(xiàn)物流快捷交換。延慶支柱產(chǎn)業(yè)延慶縣環(huán)境優(yōu)美，空氣潔凈，城縣建設(shè)已成規(guī)模，縣域經(jīng)濟迅隨著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建成，建筑業(yè)與旅游業(yè)逐漸成為延慶縣稅收的主要來源。9401030優(yōu)惠政策延慶制定了多方面的優(yōu)惠政策，使工業(yè)經(jīng)濟迅速發(fā)展，吸引了國內(nèi)外多家知名企業(yè)落戶延慶。形成了以制藥、建筑建材、食品釀造、769第三部分 延慶商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查及結(jié)論一、延慶商業(yè)經(jīng)營種類分布百貨商場經(jīng)營年代初的經(jīng)營模式。在市場的不斷完善下最終會被淘汰。市場零散商戶經(jīng)營零散商戶經(jīng)營主要是住宅裙樓的商鋪及商場出租的攤位。主要分布在傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)和居民聚居的地方，經(jīng)營商品主要以飲食、服裝、日用品為主，通訊、辦公用品、音像制品為輔助，檔次為中低檔。專賣店經(jīng)營（格等）餐飲、住宿、娛樂圣世苑、新風(fēng)酒店、燕春酒店等一批高中檔的服務(wù)設(shè)施近百50001000（詳細市場調(diào)研分析報告略）市場調(diào)查初步結(jié)論：1、延慶商業(yè)發(fā)展處于初級階段，整體發(fā)展素質(zhì)較低2、延慶商業(yè)物業(yè)硬件建設(shè)落后3、大型超市的發(fā)展勢頭迅猛4、缺乏中偏高檔餐飲、娛樂項目5、以百貨購物商場為龍頭，其他經(jīng)營形式薄弱6、延慶市場的商鋪整體均價已達2.5萬元/平方米。延慶商鋪銷售價格承受力為一層在均價2-3萬元/3萬元/平方米是有市場承接力的。7、延慶本地的市場承接力有限，項目的消化應(yīng)該先立足延慶，再輻射北京和外地城市。8、從營銷策略上，目前全國的商鋪即將出現(xiàn)過?，F(xiàn)象，而從全國商第四部分 項目定位及規(guī)劃設(shè)計一．產(chǎn)品定位：（一．產(chǎn)品定位理念：全面領(lǐng)先當?shù)氐纳虡I(yè)物業(yè)，把“王府井”搬進延慶中心過客式旅游 休閑式旅游以誘發(fā)當?shù)赝顿Y者的對商鋪的投資。在這個理念的指導(dǎo)下，我司對項目的整體規(guī)劃設(shè)計進行了創(chuàng)新，（二．項目功能定位：優(yōu)勢在于其擁有最大化的使用價值，這一價值是來自除購物之外的諸多功能。我們建議本項目整體功能定位為：“夏都”城市新干線集娛樂、購物、休閑、餐飲、旅游等多種功能于一體的大型商業(yè)廣場金鑼灣廣場整體功能一覽表：（其中不乏名牌精品，并以不斷更新的品種、富于特色、新潮的店面裝飾和長新的促銷手法贏得穩(wěn)定的消費群。購物休閑之處。飲食娛樂街等吃喝玩樂場所旅游旅游局簽訂長期合作合同，作為指定旅游消費點。其它功能為在廣場中央設(shè)置多功能展臺，設(shè)置大屏幕電視，并定期在這里組織各種促銷與展示活動，使之成為步行街的核心之一及人氣聚集中心地帶。（三．特色定位：我司建議本項目的特色定位是：延慶城市生活的風(fēng)向標延慶時尚品味的策源地從發(fā)展趨勢來看，我國大型百貨商店正在不斷朝多功能方向發(fā)展，百貨商店經(jīng)營的商品品種越來越豐富。在這樣的思路指引下，使之成為消費時尚的引導(dǎo)者，而且成為消費者的休閑地、家庭娛樂場所、綜合生活代理中心和社會交往場所。（四．項目銷售競爭優(yōu)勢：設(shè)計核心競爭優(yōu)勢的目的主要是：構(gòu)筑競爭對手不易取代的優(yōu)勢形成促進項目銷售的獨特賣點設(shè)計項目的核心優(yōu)勢可以從以下幾方面予以考慮，包括商業(yè)環(huán)這才是吸引人們最基本也是核心的利益點，著重體現(xiàn)在：滿足人們對新型投資渠道（商鋪投資）的需求。為此，我們認為本項目的核心競爭優(yōu)勢為：位于核心商業(yè)地段，最具投資價值的新型購物廣場（五．系統(tǒng)的銷售力提升方案：感，以求準確全面地提升項目整體的銷售力。一、項目的整體規(guī)劃策略：購物中心是其管理模式特征的具體表現(xiàn)，它不同于其他商業(yè)建筑，有自己的特色。特征之一：商業(yè)空間步行化：特征之二：商業(yè)空間室內(nèi)化：大跨結(jié)構(gòu)和采光技術(shù)的發(fā)展實現(xiàn)了屋頂?shù)母采w和保護功能，將商業(yè)活動完全引入室內(nèi)空間。特征三：公共空間社會化。二、整體規(guī)劃：段商業(yè)功能規(guī)劃有清晰的概念。局了然于胸。項目的整體規(guī)劃模式，要有一定的前瞻性，要適應(yīng)未來商業(yè)市場發(fā)展的需要。整體布局：第一， 把步行街與廣場引入室內(nèi)，把室內(nèi)商鋪變成臨街商鋪。這樣就可以充分利用客流量提升自身的商業(yè)價值。第二， 把首層的主通道建設(shè)成室內(nèi)步行街配合室內(nèi)景觀的營造，顧客仿佛走在環(huán)境優(yōu)美的步行街上。第三， 合理開發(fā)廣場上的景觀效果，吸引廣場與步行街的流。2.購物廣場功能劃分：一個大型的商業(yè)物業(yè)實質(zhì)是一個區(qū)域性商業(yè)街區(qū)的縮影，也是一個相對獨立的個體，功能定位與功能劃分顯得尤為重要。上面我們已經(jīng)明確了本項目的功能定位，下面我們就購物廣場功能的劃分進行規(guī)劃，主要從以下幾方面予以考慮：有助于提高購物中心的檔次考慮商戶類別和商戶影響力尊重商戶對平面布局的要求便于商家經(jīng)營和購物廣場管理考慮到客流的合理導(dǎo)向及消費者購物的方便舒適確定各樓層的功能劃分時，要重點考慮項目地段原有的商業(yè)氛各樓層的功能劃分如下：區(qū)域規(guī)劃經(jīng)營范圍劃分依據(jù)B1大型超市（沃爾瑪）知名品牌超市帶動整個購物廣場的檔次和客流量，營造休閑購物的氛圍。A座主力店、連鎖品牌店、名店城、名牌專賣店、高檔服飾眼鏡鐘表、金銀首飾等主力店，如大商集團的引進，可以快速提升本項目的知名度，以及帶動經(jīng)營者與投資者入駐，可以吸引更多的消費人流，形成從高至低的“瀑流效應(yīng)”。H座個性、時尚商品、家電大賣場與主力店相遙相呼應(yīng)，錯位經(jīng)營，滿足消費者對大眾商品的需求D、G、E座設(shè)定為娛樂、休閑功能，且租金合理。有助于滿足不同客戶，或?qū)Χ喾N功能、大面積的需求。利用空間和交通動線把三個樓體連并與樓前的廣場相互配合，吸引客流。B座以及書籍、字畫、雕塑、陶瓷等對客流要求較小各類經(jīng)營者提供相對廉價和寬敞的營業(yè)場地，面向更多的經(jīng)營者。C、F座儲蓄和消費咨詢等服務(wù)項目。瞞足消費者在休閑、購物過程中的生活配套服務(wù)對于單層面積為28323平方米的J座，定位為我司認為作如下分布為佳：規(guī)劃經(jīng)營范圍劃分依據(jù)旅游特色店以首飾、工藝品、旅游紀念品等的經(jīng)營為主，面向游客、形成豐富、良好的經(jīng)營氛圍。土特產(chǎn)、干貨等各方游客每到異地他鄉(xiāng)，必會買一些當?shù)赝撂禺a(chǎn)作為禮物或紀念，因此以土特產(chǎn)的方式進行經(jīng)營應(yīng)該是具備很強的吸引力的。特色小吃廣場通過集中各種風(fēng)味小吃，滿足逛街購物者的飲食需要。AHDG3.公共空間規(guī)劃：有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，人們持物行走通常每隔200-350米就想要休息一SHOW方便消費者休息并且有利于購物廣場的經(jīng)營管理；有利于聚集人氣，能夠形成對消費者對購物廣場的親合力；兼具多種的功能，如休息、展示、舉辦中小型活動等。本項目可以將中心廣場打造成為集市政配套、商業(yè)推廣的舞臺、城市景觀等于一體的多功能城市廣場。（HOP（街舞）等，吸引了眾多的年青消費者聚集在一起，形成延慶地區(qū)街頭一景。每層設(shè)有休息區(qū)：娛樂休閑空間的配套旨在延長消費者在購物廣場內(nèi)的停留時間，增加消費者在購物廣場購物的機率。從本項目的整體規(guī)劃來看，有足夠的空間來設(shè)置相應(yīng)的休閑空第五部分 招商方案1、 招商策略：據(jù)了解，目前貴司已經(jīng)和沃爾瑪、蘇寧順利達成了合作意向，這為后期的招商工作奠定了很好的基礎(chǔ)。本項目的招商總體招商策略應(yīng)該為：先大商后小商，大商推進小商2、招商執(zhí)行：第一階段重點考慮各樓層的主力店，最大程度上獲取整租客戶，整體租賃經(jīng)營。第二階段開始正式進行獨立招商，按照定位執(zhí)行招商力量尋求目標客戶，力求在最短時間內(nèi)完成招商任務(wù)：發(fā)展商：利用本地資源和開發(fā)資源，引進部分主力商戶招商代理：組建招商團隊，形成招商部，實施本地和現(xiàn)場招商分包招商：引入三至四家外地招商公司，進行異地招商協(xié)作政府合作：與旅游局合作，利用政府信息平臺，開發(fā)旅游特區(qū)的經(jīng)營3、招商流程：招商工作流程階段控制要點工作內(nèi)容招商前準備成立招商小組招聘并培訓(xùn)招商人員，負責(zé)招商的組織領(lǐng)導(dǎo)。開展市場調(diào)查調(diào)查商圈、同業(yè)、收入、消費、價格、品牌經(jīng)營等，編寫《招商調(diào)查報告》。制定招商方案按上級規(guī)定結(jié)合當?shù)貙嶋H，制定《具體招商實施方案》。搜集業(yè)主商戶資料搜集業(yè)主自然狀況、建議、投資意向等，分類建檔；重點商戶單獨建檔。爭取優(yōu)惠政策爭取當?shù)卣诜课葑赓U、土地收益、工商管理、稅費等方面的書面優(yōu)惠政策。編印招商資料編印商業(yè)招商畫冊，編印招商宣傳單等有關(guān)資料。開業(yè)前招商招商專題宣傳竣在報紙、電視發(fā)布廣告，宣傳業(yè)態(tài)優(yōu)勢、經(jīng)營布局、管理團隊、優(yōu)惠政策等。招商廣告須和銷售負責(zé)人共同簽署。開業(yè)主見面會幫助業(yè)主分析預(yù)期效益和投資定位，爭取靈活租賃條件，簽訂委托招商協(xié)議并公證。業(yè)主與承租人簽約組織業(yè)主與承租商見面簽約，承租人無見面要求，由公司送達業(yè)主簽約。樣板店鋪裝修開業(yè)前40天左右完成樣板品牌店鋪裝修。開大型招商會布置招商現(xiàn)場，邀請商戶參觀商鋪并介紹情況。組織達成意向商戶公開簽約。組織商戶裝修制定開業(yè)方案實施激勵政策，提供方便條件，鼓勵經(jīng)營者盡早進場裝修進入營業(yè)狀態(tài)；周密制訂開業(yè)方案。試營開業(yè)營銷策劃策劃營造營銷氣氛，讓利優(yōu)惠，利用空鋪、待售公共區(qū)促銷布展，隆重開業(yè)，實現(xiàn)開門紅。加強現(xiàn)場管理組織營業(yè)人員崗前培訓(xùn)，檢查落實統(tǒng)管內(nèi)容，督查商品和服務(wù)質(zhì)量。更新商戶對已入