個案分析-萬科四季花城

個案分析—萬科四季花城項目參數(shù)表區(qū)域簡介/區(qū)域規(guī)劃交通概述/配套設(shè)施概述/產(chǎn)品分析優(yōu)勢／劣勢機會／威脅供求分析／價格分析去化分析企劃風(fēng)格／廣告分析客源地圖／客源描述目錄CONTENTS『項目區(qū)域?qū)傩浴弧骸弧海樱祝希苑治觥弧轰N售分析』『媒體推廣分析』『項目基本參數(shù)』『客源分析』『項目基本參數(shù)』項目參數(shù)表項目參數(shù)表項目參數(shù)表項目名稱萬科四季花城總占地面積380000m2所處位置寶山西城區(qū)總建筑面積500000m2現(xiàn)場地址江楊北路1085號容積率1.06物業(yè)類型公寓+別墅綠化率42%建筑形態(tài)9F、11F小高層、雙層疊拼別墅得房率小高層82%、建筑風(fēng)格Art-Deco風(fēng)格近期開盤時間公寓：2008年3月22日；別墅：2007年10月交房狀況精裝修、毛坯交房時間公寓：2008年12月30日；別墅：現(xiàn)房+在建規(guī)劃期數(shù)共二期目前總套數(shù)2281套當(dāng)前期數(shù)第二期第3區(qū)（別墅為第二期第2區(qū)）新推套數(shù)338套發(fā)展商上海萬科寶山置業(yè)有限公司停車位兩戶配置一個車位企劃營銷代理上海新聯(lián)康物業(yè)管理費公寓：1.95元/m2.月；別墅：2.5元/m2.月目前均價公寓：11000元/m2-12000元/m2(裝修標(biāo)準(zhǔn)1800)；別墅：14000元/m2-17000元/m2主力總價公寓：100萬-105萬；別墅：250萬-290萬『項目區(qū)域?qū)傩浴粎^(qū)域簡介/區(qū)域規(guī)劃交通概述/配套設(shè)施概述項目區(qū)域簡介區(qū)域簡介----寶山西城區(qū)原為寶山楊行鎮(zhèn)鎮(zhèn)域范圍，位于寶山區(qū)中心版圖，南靠外環(huán)線，西臨蘊川路，北接郊環(huán)線，東至同濟路、江楊北路，規(guī)劃占地面積13．28平方公里，地處上海市北郊，為上海重點建設(shè)的11個新城之一。規(guī)劃導(dǎo)入人口15萬，規(guī)劃周期為2000年7月至2010年12月。寶山城市工業(yè)園區(qū)（北區(qū)）羅店板塊月浦板塊顧村板塊東城區(qū)板塊高境，淞南板塊共康，泗塘板塊上大板塊大華板塊西城區(qū)板塊三個區(qū)域：——南塊：寶楊路以南，規(guī)劃面積3.89平方公里，定位為以“人文、生態(tài)”為主題的中高檔生活區(qū)。——北塊：寶楊路以北，規(guī)劃面積6.16平方公里，定位為集文化、休閑、行政辦公、商業(yè)貿(mào)易、中央公園，市民廣場為一體的現(xiàn)代化城區(qū)?！獤|塊：鐵山路以東，規(guī)劃面積3.23平方公里，定位為以輕軌為依托、聯(lián)結(jié)東西域區(qū)紐帶的現(xiàn)代化城區(qū)。三個目標(biāo)：——與東城區(qū)功能互補，配套合理，交通便捷、環(huán)境優(yōu)雅，體現(xiàn)綠色生態(tài)的中高檔新型的現(xiàn)代化城區(qū)?！詫毶揭苯?，港口、現(xiàn)代物流、中介服務(wù)為依托的設(shè)施現(xiàn)代化、信息化的經(jīng)濟中心?！w現(xiàn)寶山城市綜合競爭實力，成為經(jīng)濟發(fā)展的新增長點和精神文明社會發(fā)展的新亮點。區(qū)域規(guī)劃南塊北塊東塊——公路交通：外環(huán)線、共和新路

寶楊路、江楊北路。

——軌道交通：軌道交通1號線

（寶安公路站--共富新村站）

軌道交通3號線

（上海南站站--江楊北路站）

——公共交通：705路、719路

淞泰線、寶山2路、寶山8路交通概述

1號線3號線外環(huán)線富錦路寶楊路江楊北路本案友誼路同濟路配套設(shè)施概述生態(tài)環(huán)境配套——四季花城西南面，是一片連綿8公里長的“綠龍”綠地由南向北貫穿全區(qū)，是西城區(qū)全面筑造的一塊綠色翡翠。目前正處于規(guī)劃建設(shè)中，建成后將與二期半開放式社區(qū)融為一體。萬科四季花城綠龍配套設(shè)施概述

生活配套——北上海東方商廈——北上海商業(yè)廣場——北上海易初蓮花（車程約15—20分鐘）教育配套——楊行中心幼兒園——楊行中學(xué)——濟光中學(xué)——濟光學(xué)院（車程約10—15分鐘）醫(yī)療配套

——楊行地段醫(yī)院（車程約10—15分鐘）易初蓮花北上海商業(yè)廣場楊行中心幼兒園楊行中心學(xué)校楊行地段醫(yī)院濟光學(xué)院楊行中學(xué)『項目屬性分析』項目四至/產(chǎn)品分析綠化景觀簡述/戶型分析項目四至項目四至：東至為張揚北路；四至為蕰川路；南至為寶楊路；北至為友誼路。整個項目被鎮(zhèn)泰路自東向西，松蘭路自南向北分為四塊。鎮(zhèn)泰路—雙向4車道松蘭路位于松蘭路的二期3區(qū)友誼路張揚北路寶楊路蕰川路鎮(zhèn)泰路松蘭路四季花城一期四季花城一期四季花城二期四季花城二期（規(guī)劃中）售樓處項目產(chǎn)品分析建筑風(fēng)格——ARTDECO—新古典主義建筑風(fēng)格——建筑立面凹凸有致色調(diào)沉穩(wěn)大方——墻體采用美國屋面保溫材料建筑布局——整個二期3區(qū)由6棟11F、2棟14F的小高層組成四季花城一期四季花城二期1區(qū)、2區(qū)四季花城二期3區(qū)（新推出）四季花城二期4區(qū)（規(guī)劃中）花園洋房花園洋房花園洋房小高層小高層疊拼別墅疊拼別墅疊拼別墅小高層90+3R疊拼別墅小高層90+3R小高層90+3R小高層88+2R小高層90+3R萬科二期4區(qū)規(guī)劃用地小高層組團式綠化——組團綠化分布于小區(qū)的各個區(qū)域，建有中央綠軸、花槽小景、樹陣景觀。綠化景觀簡述戶型分析小高層戶型配比表房型面積段供應(yīng)套數(shù)配比2房2廳88.71m240套11.8%3房2廳88.69—89.89m2288套85.2%復(fù)式140.39—140.91m2

10套3%公寓戶型配比——四季花城二期3區(qū)——四季花城2008年3月23日新推房源——小高層，一梯兩戶——創(chuàng)新設(shè)計的90m2

三房比例最高，配比超過85%，為主力戶型——追求功能性和實用性相結(jié)合的90m2

的三房和市場認可度較高的二房構(gòu)成了主體供應(yīng)線，大房型供應(yīng)也有涉及到。戶型分析別墅戶型配比——四季花城二期2區(qū)別墅塊——2007年10月17日開盤——疊拼別墅，1層一梯一戶，2層一梯兩戶別墅戶型配比表房型面積段供應(yīng)套數(shù)配比疊拼1層172.19—208.96m242套58%疊拼2層162.71—163.6m230套42%——疊拼別墅1層的配比達到58%，在配比中占主導(dǎo)，為主力戶型——以舒適、寬大的疊拼別墅構(gòu)筑大面積房型的主體供應(yīng)線來滿足市場對大面積房源的需求。主力戶型缺點：——玄關(guān)功能劃分不明，使進門空間較為局促?！髋P門正對客廳，私密性差?！啃头秸?，南北通透。——餐廳與廚房相連，無多余浪費交通面積，生活動線合理。——采用日式分離式衛(wèi)生間設(shè)計，提高了空間利用率，設(shè)計新穎?！狶型廚房設(shè)計，強調(diào)功能規(guī)劃。

優(yōu)點：盥洗間衛(wèi)生所浴室L型廚房主力戶型—公寓90m2三房主力戶型主力戶型—別墅178.82m2

疊拼一層缺點：——1F生活動線過長，有部分交通面積被浪費?！峡团P門正對客廳，私密性差?！?F：景觀餐廳，客廳與餐廳的功能規(guī)劃全面區(qū)分儲藏室的設(shè)置完善了功能性——2F：方正主臥，合理生活動線；主人書房獨立衛(wèi)浴，專設(shè)衣帽間，品質(zhì)生活體現(xiàn)。優(yōu)點：1F2F『ＳＷＯＴ分析』優(yōu)勢／劣勢機會／威脅『優(yōu)勢』分析——開發(fā)商“萬科”的品牌和產(chǎn)品自身的品質(zhì)為樓盤帶來了很多人氣?！a(chǎn)品融合了歐洲多國的風(fēng)格，新古典主意的概念較為吸引眼球。——90m23R的產(chǎn)品在整個區(qū)域板塊乃至整個市場的具有稀缺性。——四季花城二期東邊處于施工建設(shè)階段，并設(shè)有一個垃圾處理站，總體來說本案目前的大環(huán)境欠佳?！椖颗c軌道交通3號線之間距離約5-10分鐘車程，目前缺少來往交通線，僅有寶山2路和8路往返，且間隔時間較長?！毫觿荨弧靥帉毶轿鞒菂^(qū)，是市政重點規(guī)劃板塊。大型地產(chǎn)商紛紛在此設(shè)立項目，配套將不斷改善，將會逐漸擴大升值空間?！延袃蓷l軌道交通，可以為該盤帶來更多的市區(qū)客，最大限度的提升該盤影響力輻射范圍。『威脅』『機遇』——上?？赡軙^續(xù)出臺一些抑制房價上漲的政策，使得市場原本的觀望態(tài)勢加重。投資客也可能減少。——板塊周邊新盤放量供應(yīng)如：“海尚明城”、“堡集歐郡”等，造成分流客源，產(chǎn)生激烈競爭?！轰N售分析』供求分析/價格分析去化分析供求分析——該項目自07年10月至08年3月推出面積約5萬方，去化面積約4.5萬方，去化率超過90%。成交量走勢略有起伏，但總體走勢相對平穩(wěn)。自3月起推出新房源后，成交量大幅上升，主要是由于萬科新推出的“90M23房”的熱銷從而拉動了整個成交量的提升。價格分析——該項目目前成交均價公寓為11000元/m2——12000元/m2，別墅為14000元/m2——17000元/m2。由于07年10月至08年3月這段期間房源有公寓與別墅兩種，別墅房源自07年10月推出后銷售一直處在平穩(wěn)狀態(tài)，至08年2月為止剩余房源數(shù)量已經(jīng)不多，銷售逐漸進入尾期。因此成交均價從08年2月起有明顯的下降，但隨著萬科新產(chǎn)品90m23房推出后的熱銷，08年3月成交量大幅上升，因此成交均價又逐漸呈現(xiàn)上升趨勢。3.5去化分析公寓去化表房型面積段供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率2房2廳88.71m240套23套58%3房2廳88.69-89.89m2288套231套80%復(fù)式140.39-140.91m210套8套80%——88.71m2二房去化率達到58%，雖然此批房源主要以90m2三房為主，二房數(shù)量不多，但二房一直是市場中認可度較高的產(chǎn)品，加上萬科的品牌效應(yīng)，所以自開盤以來二房銷售表現(xiàn)良好。——公寓的主力產(chǎn)品2三房（即90m2三房），自08年3月正式推出至今僅一個月，去化率已經(jīng)達到80%。證明市場對這一“新產(chǎn)品”的接受度頗高，強調(diào)功能性和實用性的“小三房”（100m2以下）在將來可能會逐漸成為萬科的主流產(chǎn)品之一。——140.39m2-140.91m2復(fù)式房型均分布在頂層，雖僅有10套，但其去化率也達到80%。公寓去化分析去化分析別墅去化表房型面積段供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率疊拼1層172.19m2—208.96m242套30套71%疊拼2層162.71m2—163.6m230套15套50%別墅去化分析——別墅主力房型為疊拼一層，面積為172.19m2—208.96m2，其去化率為71%。別墅產(chǎn)品在該項目區(qū)域內(nèi)屬于稀缺產(chǎn)品，因此在區(qū)域內(nèi)存在一定的市場需求度。自推出至今，銷售一直處于穩(wěn)中有升狀態(tài)?！獎e墅的另一個房型疊拼二層為一梯兩戶，數(shù)量不多，面積為162.71m2—163.6m2，去化率為50%，銷售狀態(tài)與疊拼一層相當(dāng)。『媒體推廣分析』企劃風(fēng)格/廣告分析企劃風(fēng)格——整個項目的廣告企劃是以萬科的品牌產(chǎn)品“四季花城”LOGO為主題背景，以此來突出項目的自身特點和品牌價值。

——售樓處設(shè)在萬科的裙樓，配合體現(xiàn)四季花城ARTDECO—新古典主義建筑風(fēng)格?！椖恐苓厸]有設(shè)置看板和戶外廣告，只在售樓處沿街樹立了刀旗，以此使客戶了解項目的主題和新的產(chǎn)品類型。廣告分析二期3區(qū)公寓廣告投放總金額:38400元；總次數(shù):4次上海樓市：2次；投放時間：08年2月；08年3月東方早報：1次；投放時間：08年1月新聞報：1次；投放時間：08年3月二期2區(qū)別墅廣告投放總金額：12800元；總次數(shù)：2次上海樓市：2次；投放時間：07年11月；07年12月——本項目