房地產(chǎn)周期波動(dòng)

關(guān)于房地產(chǎn)周期波動(dòng)第1頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三經(jīng)濟(jì)周期是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過程（又稱國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期）?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)周期理論認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)周期是建立在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的相對(duì)變化上。其所指的經(jīng)濟(jì)周期是指經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率上升和下降的交替運(yùn)動(dòng)過程。經(jīng)濟(jì)周期理論主要是對(duì)經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生的原因進(jìn)行剖析的理論。其要點(diǎn)有經(jīng)濟(jì)周期的階段、經(jīng)濟(jì)周期的類型、經(jīng)濟(jì)周期的成因。第2頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段一般經(jīng)濟(jì)學(xué)家將經(jīng)濟(jì)周期分為四個(gè)階段，即繁榮階段、衰退階段、蕭條階段和復(fù)蘇階段?；蛘邔⑵浞譃閿U(kuò)張和收縮兩大階段和兩個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即谷底到擴(kuò)張、峰頂?shù)剿ネ?。?頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三擴(kuò)張階段是總需求和國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的上升時(shí)期，同時(shí)相伴隨的是國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他變量如就業(yè)水平、產(chǎn)出水平、價(jià)格水平、貨幣供應(yīng)量、工資水平、利率和利潤(rùn)水平等的上升。而衰退階段則是總需求和國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的下降時(shí)期，同時(shí)相伴隨的是國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他變量的下降。雖然各個(gè)變量上升或下降的速度和時(shí)間先后有很大差異，但在經(jīng)濟(jì)周期的擴(kuò)張階段或衰退階段，相應(yīng)的上升或下降的趨勢(shì)十分明顯。第4頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三經(jīng)濟(jì)周期類型對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的類型，經(jīng)濟(jì)學(xué)家通過不同指數(shù)的衡量，以及各變量側(cè)重點(diǎn)的不同，根據(jù)時(shí)間的長(zhǎng)短分別提出了各種不同的周期類型，主要類型有短周期、中周期和長(zhǎng)周期。第5頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三短周期是由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家基欽（JosephKitchen）提出來的，他以1890至1923年的英、美兩國(guó)的票據(jù)清算額、批發(fā)物價(jià)、利率等資料證明了經(jīng)濟(jì)周期實(shí)際上有大周期和小周期兩種，小周期平均長(zhǎng)度多為40個(gè)月，大周期是小周期的總和，一個(gè)大周期一般包括兩個(gè)或三個(gè)小周期。經(jīng)濟(jì)學(xué)界把他提出的短周期（40個(gè)月左右）稱為基欽周期（存貨周期），影響短周期的主要因素是企業(yè)存貨增減而引起的投資數(shù)量的變動(dòng)。第6頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三中周期是由法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱格拉（C.Joglar）提出來的，他認(rèn)為經(jīng)濟(jì)周期的平均長(zhǎng)度為9～10年，以國(guó)民收入，失業(yè)率和大多數(shù)經(jīng)濟(jì)部門的生產(chǎn)、利潤(rùn)和價(jià)格的波動(dòng)為其標(biāo)志。這種周期又稱為“朱格拉周期（固定投資周期）”。主要認(rèn)為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變動(dòng)而引起的工商業(yè)固定投資結(jié)構(gòu)和投資數(shù)額的變動(dòng)起主導(dǎo)作用引發(fā)周期波動(dòng)。第7頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三庫(kù)茲涅茨周期（建筑周期）：美經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞耐ㄟ^對(duì)1840－1914年美國(guó)某些商品生產(chǎn)與價(jià)格變動(dòng)長(zhǎng)期趨勢(shì)的研究發(fā)現(xiàn)，存在15-25年的中長(zhǎng)周期循環(huán)，與建筑業(yè)的擴(kuò)張、收縮關(guān)系密切。第8頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三長(zhǎng)周期是由蘇聯(lián)經(jīng)濟(jì)學(xué)家康德拉捷夫（N．D，Kondratier）提出的，他研究了美、英、法等國(guó)100多年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有一種較長(zhǎng)的循環(huán)，平均長(zhǎng)度為50年左右，這種周期是與各時(shí)期的主要發(fā)明、新資源的利用相聯(lián)系的，又稱為“康德拉捷夫周期”。第9頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三經(jīng)濟(jì)學(xué)家注意到，從長(zhǎng)期來看，消費(fèi)行為、儲(chǔ)蓄行為和收入之間的關(guān)系是大致穩(wěn)定的，但是投資行為與收入之間的關(guān)系卻具有不穩(wěn)定性。一般說來，投資的少量變動(dòng)會(huì)引起收入的較大變動(dòng)，反過來，收入的少量變動(dòng)也將引起投資需求的較大變動(dòng)，正是這種不穩(wěn)定的關(guān)系使經(jīng)濟(jì)形成周期性的波動(dòng)。第10頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三關(guān)于經(jīng)濟(jì)周期的原因，各國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家有著各自不同的觀點(diǎn)。其中主要的理論觀點(diǎn)如：（1）有效需求不足；（2）投資狀況的變化;（3）貨幣信用的過度膨脹；（4）對(duì)未來預(yù)期信心不足，等等。

第11頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三二、西方經(jīng)濟(jì)周期理論流派綜述

(一)有效需求不足論其代表人物為凱恩斯(J·M·Keynes)。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的發(fā)生是“有效”需求不足造成的。有效需求包括消費(fèi)需求和投資需求，由三個(gè)基本心理因素決定，即消費(fèi)傾向、資本預(yù)期收益和貨幣流動(dòng)偏好。其中資本的預(yù)期收益決定著資本的邊際效率，對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的發(fā)生起著重要作用。而要消除這種源于有效需求不足的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)必須進(jìn)行國(guó)家干預(yù)，從而刺激需求，使總供給和總需求一致，保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。薩謬爾森則在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步應(yīng)用乘數(shù)理論和加速原理的結(jié)合說明了經(jīng)濟(jì)周期的展開過程。第12頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三乘數(shù)原理指在一定的消費(fèi)需求下，投資的增加可直接或間接地導(dǎo)致國(guó)民收入和就業(yè)的若干倍于投資增量的增加；反之，投資的減少也會(huì)直接或間接地引起國(guó)民收入和就業(yè)的若干倍于投資減量的減少。加速原理則指當(dāng)國(guó)民收入(產(chǎn)量)與上年比較的相對(duì)量增長(zhǎng)時(shí)，會(huì)引致投資的加速增長(zhǎng)；反之，當(dāng)國(guó)民收入(產(chǎn)量)的相對(duì)量停止增長(zhǎng)或下降時(shí)，會(huì)引致投資的加速減少。因此，當(dāng)投資增加時(shí)，首先因乘數(shù)原理的作用，會(huì)引起國(guó)民收入(產(chǎn)量)的大幅增加；而隨著收入(產(chǎn)量)的增加，因加速原理的作用，又會(huì)引致投資大幅增長(zhǎng)，從而形成螺旋式上升的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張。當(dāng)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張達(dá)到極限時(shí)，投資就將減少或者停止。

第13頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三眾所周知，經(jīng)濟(jì)并不是可以無(wú)限擴(kuò)張的，它要受到許多因素，特別是資源條件的限制。所謂“極限”，主要有兩種情況：一是經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張達(dá)到了現(xiàn)有資源充分利用時(shí)的上限；二是投資擴(kuò)張引起了產(chǎn)出過熱，供大于求。而當(dāng)上述的投資減少時(shí)，因乘數(shù)原理的作用，國(guó)民收入(產(chǎn)量)就會(huì)大幅減少；收入減少后，因加速原理的作用，又引致投資大幅減少，從而形成螺旋式的下降。當(dāng)國(guó)民收入(產(chǎn)量)下降到極限(供小于求)時(shí)，在一定的消費(fèi)需求下，就會(huì)增加投資，經(jīng)濟(jì)又按上述原理重新回升。如此便形成了周期性的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

第14頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三(二)純貨幣理論這種理論認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)周期純粹是一種貨幣現(xiàn)象，貨幣數(shù)量的增減是經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)的惟一原因。具有現(xiàn)代銀行體系國(guó)家的貨幣供應(yīng)是有彈性的，可以膨脹和收縮，經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就是由銀行體系交替地?cái)U(kuò)張和緊縮信用所造成的。當(dāng)銀行體系降低利息率、放寬信貸時(shí)就會(huì)引起生產(chǎn)的擴(kuò)張與收入的增加，這又會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)信用擴(kuò)大；但是信用不能無(wú)限地?cái)U(kuò)大，當(dāng)高漲階段后期銀行體系被迫緊縮信用時(shí)，就會(huì)引起生產(chǎn)下降，危機(jī)爆發(fā)，并繼而出現(xiàn)累積性衰退。即使沒有其他原因存在，貨幣供應(yīng)的變動(dòng)也足以形成經(jīng)濟(jì)周期。這種理論的主要代表人物是英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家霍特里(R·G·Hawtrey)。第15頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三(三)投資過度論這種理論主要強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)周期的根源在于生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不平衡，尤其是資本品和消費(fèi)品生產(chǎn)之間的不平衡。哈耶克(F·A·Hayek)、米塞斯等認(rèn)為，如果利率政策有利于投資，則投資的增加首先引起對(duì)投資品(即生產(chǎn)資料)需求的增加以及投資品價(jià)格的上升，這樣就更加刺激了投資的增加，形成了繁榮。而投資品的生產(chǎn)過度必將引起投資品過剩以及消費(fèi)品的減少，從而形成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡。當(dāng)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張發(fā)展到一定程度之后，將出現(xiàn)生產(chǎn)過剩危機(jī)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入蕭條。哈耶克認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有自動(dòng)調(diào)節(jié)的功能，如果國(guó)家不進(jìn)行干預(yù)，銀行自行調(diào)節(jié)信用，生產(chǎn)過?，F(xiàn)象就會(huì)逐漸消失，經(jīng)濟(jì)就會(huì)復(fù)蘇；而國(guó)家干預(yù)只能損害市場(chǎng)機(jī)制的作用，蕭條過程反而會(huì)持續(xù)下去。第16頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三(四)消費(fèi)不足理論消費(fèi)不足理論一直被用來解釋經(jīng)濟(jì)周期的收縮階段，即衰退或蕭條的重復(fù)發(fā)生。這種理論把蕭條產(chǎn)生的原因歸結(jié)為消費(fèi)不足，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)蕭條是因?yàn)樯鐣?huì)對(duì)消費(fèi)品的需求趕不上消費(fèi)品生產(chǎn)的增長(zhǎng)。而消費(fèi)不足是由于人們過度儲(chǔ)蓄從而使其對(duì)消費(fèi)品的需求大大減少。消費(fèi)不足理論的一個(gè)重要結(jié)論是，一個(gè)國(guó)家生產(chǎn)力的增長(zhǎng)率應(yīng)當(dāng)同消費(fèi)者收入的增長(zhǎng)率保持一致，以保證人們能夠購(gòu)買那些將要生產(chǎn)出來的更多的商品。這一理論的代表人物是馬爾薩斯和英國(guó)的霍布森(J·A·Hobson)。第17頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三(五)技術(shù)創(chuàng)新決定論熊彼特(J·A·Schumpeter)是技術(shù)創(chuàng)新決定論的創(chuàng)立者。熊彼特認(rèn)為，企業(yè)家的創(chuàng)新活動(dòng)實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)要素的重新組合，從而獲得壟斷利潤(rùn)，創(chuàng)新浪潮的出現(xiàn)引起經(jīng)濟(jì)繁榮。當(dāng)創(chuàng)新擴(kuò)展到越來越多的企業(yè)，盈利機(jī)會(huì)趨于消失，同時(shí)創(chuàng)新引起了信用擴(kuò)張，造成了過度投資行為，經(jīng)濟(jì)開始衰退。隨之而來的是失衡的必要調(diào)整階段，即經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇要借助于新發(fā)明等外生因素的刺激，而新發(fā)明的實(shí)際應(yīng)用則借助于經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張過程。這樣就形成了經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。根據(jù)熊彼特的解釋，對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期，政府的人為干預(yù)是不必要的甚至是有害的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有自行恢復(fù)的能力。第18頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三(六)心理預(yù)期論這種理論強(qiáng)調(diào)心理預(yù)期對(duì)經(jīng)濟(jì)周期各個(gè)階段形成的決定作用。庇古(A.C.Pigou)認(rèn)為，由于人們具有不同的偏好、不同的預(yù)期、不同的目的，同時(shí)各種人對(duì)積極的預(yù)期又不可事先預(yù)定，這就影響著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)周期的擴(kuò)張階段，人們受盲目樂觀情緒支配，往往過高地估計(jì)了產(chǎn)品的需求、價(jià)格和利潤(rùn)，而低估生產(chǎn)成本(包括工資和利息)，這就導(dǎo)致過多的投資，形成經(jīng)濟(jì)的過度繁榮。根據(jù)心理預(yù)期理論，經(jīng)濟(jì)周期擴(kuò)張階段的持續(xù)時(shí)間和強(qiáng)度取決于醞釀期的長(zhǎng)短，即決定于從生產(chǎn)到新產(chǎn)品投入市場(chǎng)所需的時(shí)間。當(dāng)這種過度樂觀的情緒所造成的錯(cuò)誤在醞釀期結(jié)束時(shí)顯現(xiàn)出來后，擴(kuò)張就到了盡頭，衰退開始了。而在經(jīng)濟(jì)的收縮階段，由于過度樂觀的情緒所造成的錯(cuò)誤逐步被察覺，又會(huì)變成不合理的過分悲觀的預(yù)期，由此過度減少投資，引起經(jīng)濟(jì)蕭條。樂觀與悲觀預(yù)期的交替引起了經(jīng)濟(jì)周期中繁榮的交替。第19頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三(七)貨幣學(xué)派理論該理論的代表人物為弗里德曼(MiltonFriedman)。這種理論將經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的根源歸結(jié)為影響總需求的貨幣沖擊，認(rèn)為總需求主要受貨幣供給量的影響，貨幣供給的無(wú)規(guī)律變動(dòng)造成了名義GDP和實(shí)際GDP的短期波動(dòng)。在假設(shè)經(jīng)濟(jì)主體的預(yù)期是適應(yīng)性預(yù)期和價(jià)格、工資相對(duì)靈活的基礎(chǔ)上，基于貨幣數(shù)量論，弗里德曼認(rèn)為，當(dāng)貨幣供給增加后，資產(chǎn)相對(duì)價(jià)格水平發(fā)生變化(貨幣也是一種資產(chǎn))，導(dǎo)致支出、收入和物價(jià)水平的上升，但經(jīng)濟(jì)主體的適應(yīng)性預(yù)期使其在短期內(nèi)高估實(shí)際貨幣資產(chǎn)價(jià)格，從而導(dǎo)致更多的暫時(shí)性支出，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)繼而發(fā)生。該理論深信私人部門的內(nèi)在穩(wěn)定性，認(rèn)為為保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，政府的貨幣政策應(yīng)該實(shí)行單一貨幣規(guī)則，使貨幣供給以固定的速率增長(zhǎng)，以免造成經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。第20頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三（八）均衡商業(yè)周期理論該理論的代表人物為盧卡斯(RoberltE．Lucas)。與貨幣學(xué)派理論相似，這種理論也將經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)歸根于影響總需求的貨幣沖擊，但是在假設(shè)條件和解釋沖擊發(fā)生作用的傳導(dǎo)機(jī)制上有差別。除價(jià)格和工資具有靈活性這個(gè)古典假設(shè)外，它還假設(shè)人們的預(yù)期是理性預(yù)期?；诒R卡斯供給方程(孤島模型)，它認(rèn)為價(jià)格信息不完全(經(jīng)濟(jì)主體對(duì)價(jià)格水平與相對(duì)價(jià)格的預(yù)期誤判)致使貨幣沖擊引發(fā)了周期波動(dòng)。貨幣供給增加后，一般物價(jià)水平上升，經(jīng)濟(jì)主體由于信息不完全，會(huì)錯(cuò)將一般物價(jià)上升當(dāng)作相對(duì)價(jià)格變動(dòng)從而擴(kuò)大生產(chǎn)、增加投資。而當(dāng)他們意識(shí)到上述錯(cuò)誤進(jìn)行調(diào)整時(shí)，產(chǎn)出又跌至較低水平，從而導(dǎo)致產(chǎn)出和就業(yè)的周期性波動(dòng)。該理論認(rèn)為：由于理性預(yù)期的存在，被人們預(yù)料到的系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)政策不會(huì)對(duì)實(shí)際產(chǎn)出和就業(yè)產(chǎn)生影響，只有政府隨機(jī)地改變政策且人們未預(yù)料到時(shí)，才會(huì)形成貨幣沖擊，影響實(shí)際產(chǎn)出和就業(yè)，但是會(huì)帶來產(chǎn)出的劇烈波動(dòng)。第21頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三（九）新凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)周期理論該理論的代表人物為曼昆(G．Mankiw)、羅默(D．Romer)、斯蒂格利茨(J．Stiglitz)等。新凱恩斯學(xué)派批判地綜合了老凱恩斯主義、貨幣主義和新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論要素，在假設(shè)市場(chǎng)不完全性和理性預(yù)期的基礎(chǔ)上，認(rèn)為總供給和總需求兩方面的沖擊會(huì)使宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生偏離長(zhǎng)期趨勢(shì)的短期波動(dòng)，政府應(yīng)該相機(jī)抉擇采取適當(dāng)?shù)呢泿耪吆拓?cái)政政策進(jìn)行干預(yù)。第22頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三（十）真實(shí)經(jīng)濟(jì)周期理論

該理論的代表人物為基德蘭德(FinnKydland)和普雷斯科特(EdwardPrescott)。該理論雖與新古典宏觀經(jīng)濟(jì)理論一樣信奉新古典信條，以競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和理性預(yù)期為假設(shè)前提，但是在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的根源和機(jī)制方面兩者完全不同。該理論認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)周期僅僅取決于以技術(shù)沖擊為代表的真實(shí)因素，與貨幣或者其他需求方面的因素沒有關(guān)系。當(dāng)正的技術(shù)沖擊發(fā)生后，勞動(dòng)生產(chǎn)率得到提高，就業(yè)、投資和產(chǎn)出上升，經(jīng)濟(jì)高漲。而且，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)過程中，具有理性預(yù)期的經(jīng)濟(jì)主體根據(jù)外生的技術(shù)沖擊引起的工資、利率等經(jīng)濟(jì)變量相對(duì)價(jià)格水平的變動(dòng)來調(diào)整消費(fèi)、投資和勞動(dòng)供給，所以經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是帕累托最優(yōu)調(diào)整后的結(jié)果，它在很大程度上表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)基本趨勢(shì)本身的變動(dòng)，而不是經(jīng)濟(jì)對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)的短期偏離。因而，不存在市場(chǎng)不完善導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，政府不需要通過穩(wěn)定政策來消除經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。第23頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)周期是一種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，其產(chǎn)生是上述多種因素共同作用的結(jié)果，這些因素按其與經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的間接或直接關(guān)系可分為外生因素與內(nèi)生因素。其中心理原因、政治原因、環(huán)境的變遷，農(nóng)業(yè)收獲的變化，技術(shù)創(chuàng)新等可視為是外生因素；投資、貨幣、消費(fèi)等則屬于內(nèi)生因素。外生因素往往是通過對(duì)內(nèi)生因素的影響從而與之共同作用于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程，內(nèi)生因素則是引起經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的基本原因。第24頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三第二節(jié)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的基本原理

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的概念房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期：房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過程。它一方面同宏觀經(jīng)濟(jì)總的發(fā)展態(tài)勢(shì)密切相關(guān)，同時(shí)又同行業(yè)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)程度緊密聯(lián)系。比如房地產(chǎn)業(yè)過于超前發(fā)展，造成供大于求或暫時(shí)飽和，就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的停滯消化期。第25頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三世界各國(guó)、地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展周期的不同特點(diǎn)1.美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)周期較長(zhǎng)。美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從1870年的繁榮期經(jīng)1876年低潮期再回到1887年高潮期，歷時(shí)18年。從1887年高潮期轉(zhuǎn)入1896年低潮期后重新回到1904年的繁榮期，仍歷時(shí)18年。從1904年繁榮期轉(zhuǎn)入1916年蕭條期再回到1923～1925年的繁榮期，歷時(shí)20～22年，其間插入了一個(gè)較小的循環(huán)期，即1916年蕭條期～1918年繁榮期～1920年衰退期；從1925年繁榮期經(jīng)1933年蕭條期再回到1945年的繁榮期，歷時(shí)21年。此后從1955年繁榮期經(jīng)1964年衰退期后再進(jìn)入1972年的繁榮期，歷時(shí)18年。

從以上實(shí)證資料可以看出，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大致按18～20年的頻率完成一次周期循環(huán)波動(dòng)，是按著名的庫(kù)茲涅茨周期模式(18—20年)進(jìn)行的。第26頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三2.日本的房地產(chǎn)業(yè)周期較短。日本地價(jià)從1985年開始漲升，1990年達(dá)到高峰，隨后即出現(xiàn)大幅度下挫。不論是住宅用地還是商業(yè)用地，市場(chǎng)價(jià)格均是相同走勢(shì)。東京地區(qū)高級(jí)住宅用地每坪地價(jià)從1985年的182700日元漲到1990年的945000日元；從1991年起全國(guó)地價(jià)在17年內(nèi)首次出現(xiàn)下跌后，到1992年?yáng)|京地價(jià)已跌至每坪425800日元，只及高峰期的44%。

日本房地產(chǎn)的周期大約是7年，即符合朱格拉周期(6～7年)。日本金融盛行的“753大風(fēng)暴”的說法，同樣也說明了房地產(chǎn)業(yè)每7年循環(huán)一次。“7”即指日本地產(chǎn)界大約每7年有一次大災(zāi)難，“5”即指日本銀行界每5年有一次大難關(guān)，“3”即指日本股市每3年有一次大悲劇。據(jù)日本稅廳的資料，截止2004年1月1日的地價(jià)與2003年元旦相比下跌5%，是連續(xù)12年下跌。與1992年相比，日本地價(jià)只及當(dāng)年的1／3左右。隨著經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，日本整體地價(jià)跌勢(shì)目前有所放緩。

第27頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三3.香港房地產(chǎn)周期和日本大體相似。1945年二戰(zhàn)結(jié)束后，香港房地產(chǎn)業(yè)大約7～8年為一次周期循環(huán)波動(dòng)，也是按朱格拉周期模式進(jìn)行的。第28頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三

1968～1975年。海外資本涌入香港，外流資本及人才紛紛返回，特別是1970年代初，房地產(chǎn)商利用香港股市火爆之機(jī)，大量上市籌集資金，使香港房地產(chǎn)業(yè)迅速?gòu)氖挆l中復(fù)蘇，形成1968～1973年的持續(xù)增長(zhǎng)與繁榮。隨后股市崩潰，石油危機(jī)引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退，出現(xiàn)了1973～1975年的低潮期，期間地價(jià)下跌近9成。這個(gè)周期歷時(shí)8年，前5年上升，后3年下跌。

1976～1984年。香港1976年成為世界第三大金融中心，內(nèi)外環(huán)境俱佳，于是房地產(chǎn)市場(chǎng)再次復(fù)蘇，并在1981～1982年初達(dá)到高峰，每平方英尺樓價(jià)由200港元升高至1200港元，由于1982年中英關(guān)于香港問題的談判，加之受世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下挫，地價(jià)下跌4—5成，樓價(jià)平均下跌3成左右。到1984年，香港房市仍處于低潮期。此周期歷時(shí)9年，前6年上升，后3年下降。

1985～1992年。香港的房?jī)r(jià)從1984年見底反彈上升，1989年上半年房?jī)r(jià)比1984年上升30%。1991年海灣戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)。但1991年底因銀行減少按揭成數(shù)及其他防止炒作措施，樓價(jià)適度回落，1992年投資漸趨清淡。這個(gè)周期歷時(shí)8年。

第29頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的起步較晚，經(jīng)歷的時(shí)間也較短，在20多年時(shí)間中，前13年（1979-—1991年）基本上屬于恢復(fù)階段。周期性難以顯現(xiàn)，后10年（1992—2001年）在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)下，才形成一定的規(guī)模，周期性波動(dòng)特征開始顯現(xiàn)了出來。第30頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期從全國(guó)來看，1992年、1993年高速增長(zhǎng)期，可以看作是繁榮階段；1994至1996年可以看作是衰退階段；1997至1999年可以看作是蕭條階段；1999至2000年可以看作是復(fù)蘇階段；從2001年開始進(jìn)入新一輪的繁榮階段，形成新的波峰。真正科學(xué)地考察房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性，還需經(jīng)歷若干周期、更長(zhǎng)的時(shí)期，才能得出比較符合規(guī)律性的正確的結(jié)論，目前的研究?jī)H僅是初步的探索。第31頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的階段及表現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)動(dòng)過程可簡(jiǎn)單描述如下：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)物業(yè)的需求刺激建筑業(yè)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)繁榮進(jìn)一步刺激物業(yè)需求新建物業(yè)超過實(shí)際需求產(chǎn)生過剩物業(yè)積壓物業(yè)需求迅速減退進(jìn)入調(diào)整期物業(yè)需求逐步消化現(xiàn)存量進(jìn)入恢復(fù)期物業(yè)供求關(guān)系達(dá)到平衡階段新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使物業(yè)需求大于供給開始新一輪經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)動(dòng)。第32頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三圖：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段第33頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三1、房地產(chǎn)周期的階段性和特點(diǎn)

就是房地產(chǎn)市場(chǎng)重復(fù)交替出現(xiàn)興盛（擴(kuò)張）、衰退（收縮）的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)、投資、銷售租賃規(guī)模的周期性波動(dòng)。表征是房地產(chǎn)價(jià)格，以及租金水平的波動(dòng)。第34頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三第一階段——繁榮階段

交易量急劇增加，市場(chǎng)產(chǎn)品供不應(yīng)求，拉動(dòng)房?jī)r(jià)越來越高；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)畸高，吸引開發(fā)投資量猛增。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出興旺發(fā)達(dá)景象漸次達(dá)到頂點(diǎn)，形成常說的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的波峰。到一定階段。由于開發(fā)量的過度擴(kuò)張，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)供給逐漸超過市場(chǎng)有效需求，出現(xiàn)衰退跡象，開始下滑，進(jìn)入衰退期。第35頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三第二階段——衰退階段

房地產(chǎn)交易量明顯減少，市場(chǎng)需求呈下降趨勢(shì)。房?jī)r(jià)漲幅減緩，開始出現(xiàn)下跌跡象。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率趨緩，市場(chǎng)推出的樓盤減少，實(shí)力小的開發(fā)商難以為繼。第36頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三第三階段——蕭條階段

交易量銳減，市場(chǎng)需求急劇下降供給量嚴(yán)重超過需求量商品房空置率急速上升導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，甚至跌破物業(yè)原值開發(fā)商面臨困境，實(shí)力較弱的企業(yè)可能難以支持而破產(chǎn)，一般開發(fā)企業(yè)也難免遭受重大損失，房地產(chǎn)投資量呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這一階段也就是常說的波谷，當(dāng)達(dá)到谷底時(shí)，又開始回升。第37頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三第四階段——復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段房地產(chǎn)交易量回升，市場(chǎng)需求開始增加。房地產(chǎn)價(jià)格趨升，投資者信心增強(qiáng)。房地產(chǎn)投資逐步增長(zhǎng)，開發(fā)速度加快。當(dāng)發(fā)展到一定階段時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)又步入新一輪的繁榮期、如此循環(huán)往復(fù)。第38頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三三、房地產(chǎn)周期波動(dòng)的形態(tài)（1）隨機(jī)波動(dòng)

/短期無(wú)規(guī)律（2）季節(jié)波動(dòng)

/有規(guī)律（3）經(jīng)濟(jì)周期

/多次重復(fù)發(fā)生，但時(shí)間、波幅、持續(xù)時(shí)間不同。（4）長(zhǎng)期趨勢(shì)

/相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的影響。各種經(jīng)濟(jì)循環(huán)示意圖經(jīng)濟(jì)活動(dòng)隨機(jī)波動(dòng)長(zhǎng)期趨勢(shì)商業(yè)循環(huán)季節(jié)波動(dòng)時(shí)間第39頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三三、房地產(chǎn)周期波動(dòng)的形態(tài)

把房地產(chǎn)周期的時(shí)間序列劃分為長(zhǎng)期趨勢(shì)、景氣循環(huán)、季節(jié)波動(dòng)、隨機(jī)波動(dòng)待四種形態(tài)。（一）長(zhǎng)期趨勢(shì)反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中長(zhǎng)時(shí)期的總量變化超趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)主要受人口增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程、資本積累、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、技術(shù)進(jìn)步等因素的影響。一般說來，由于土地資源的稀缺性和國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在較長(zhǎng)時(shí)期的持續(xù)運(yùn)動(dòng)過程中，基本上都表現(xiàn)出一種增長(zhǎng)的趨勢(shì)。尤其是在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)起飛過程后，往往持續(xù)較高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，使房地產(chǎn)業(yè)在此階段的長(zhǎng)期趨勢(shì)也表現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

第40頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三(二)景氣循環(huán)

所謂景氣循環(huán)，就是指房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展與其長(zhǎng)期趨勢(shì)之間的偏差，圍繞長(zhǎng)期趨勢(shì)發(fā)生的波動(dòng)，即房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷從繁榮滑向蕭條，又從蕭條走向繁榮這樣一種周而復(fù)始的運(yùn)動(dòng)過程。影響不動(dòng)產(chǎn)景氣循環(huán)的主要因素有：存量房的調(diào)整、就業(yè)與收入水平的變化、地區(qū)人口的增長(zhǎng)以及政府貨幣政策的變化等。與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相比，房地產(chǎn)景氣循環(huán)具有漲落快、波幅大、蕭條時(shí)期長(zhǎng)等特點(diǎn)。第41頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三三、房地產(chǎn)周期波動(dòng)的形態(tài)

(三)季節(jié)波動(dòng)季節(jié)波動(dòng)是指房地產(chǎn)業(yè)在1年之內(nèi)活動(dòng)的有規(guī)則的變化。引起房地產(chǎn)業(yè)這種季節(jié)波動(dòng)的因素有多種，有的來自市場(chǎng)需求方面，有的來自市場(chǎng)供給方面。例如，歐美冬季多雨，所以房地產(chǎn)業(yè)特別是建筑業(yè)的活動(dòng)在這一時(shí)期大幅減少；而臺(tái)灣有所謂3月、10月“黃金檔期”，7月鬼月銷售業(yè)績(jī)“度小月”的說法。以上這些因素都會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期中的季節(jié)波動(dòng)。第42頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三三、房地產(chǎn)周期波動(dòng)的形態(tài)(四)隨機(jī)波動(dòng)(不規(guī)則波動(dòng))

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還可能受到各種不確定的外生因素的干擾和影響。這些因素既包括地震、洪水等自然災(zāi)害，也包括戰(zhàn)爭(zhēng)、政治風(fēng)波等不可控因素。由于這些因素發(fā)生的時(shí)間與強(qiáng)度具有不規(guī)則和不可測(cè)性，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展的影響基本屬于一種隨機(jī)現(xiàn)象，因此將這些因素所引起的房地產(chǎn)周期的波動(dòng)稱為隨機(jī)波動(dòng)或不規(guī)則波動(dòng)。由于房地產(chǎn)位置的固定性和不可移動(dòng)性，這種隨機(jī)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有時(shí)也是十分巨大的，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展因而面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。第43頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三四、房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系

(一)房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的相互影響

從房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系看，宏觀經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)具有決定性作用；同時(shí)，具有自身特點(diǎn)的房地產(chǎn)周期波動(dòng)也對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生影響，影響的程度取決于一國(guó)(或地區(qū))房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位。第44頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三第45頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三第46頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三第47頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三

(二)房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)差異（1）在經(jīng)濟(jì)周期中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高漲階段，相對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期來說要較為提前一些。（2）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應(yīng)更早地到來。（3）房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對(duì)長(zhǎng)一些。（4）房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較容易波動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)周期波幅比整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波幅更大一些。（5）房地產(chǎn)業(yè)周期性波動(dòng)帶有明顯的區(qū)域性特點(diǎn)。第48頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的形成機(jī)制

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的影響因素內(nèi)生因素外生因素第49頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三所謂內(nèi)生因素，即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系本身的內(nèi)部因素，如收益率、投資、利率、通貨膨脹率等；第50頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三所謂外生因素，是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系以外的，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生外部沖擊和作用的影響因素。第51頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的政策因素，是指政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀調(diào)控時(shí)所采用的一系列政策工具，包括財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)制度改革政策以及區(qū)域發(fā)展政策等。這些政策工具從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，從而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的特征。例如，政府采取財(cái)政支出政策，以政府自身的支出總量和結(jié)構(gòu)的變動(dòng)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量和結(jié)構(gòu)，包括調(diào)節(jié)土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)量、控制福利性住宅的建設(shè)規(guī)模、從事城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及直接參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易和部分物業(yè)的建設(shè)等，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)。1．政策因素第52頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三

2．經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的變化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)產(chǎn)生很大的影響。不同的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式下，對(duì)房地產(chǎn)需求的數(shù)量和結(jié)構(gòu)都會(huì)有很大的差別。例如，粗放型增長(zhǎng)方式主要依靠規(guī)模的擴(kuò)大實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，因而對(duì)土地、廠房、倉(cāng)庫(kù)等不動(dòng)產(chǎn)的需求很大，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式由粗放型轉(zhuǎn)向集約型增長(zhǎng)時(shí)，而后者則由于主要依賴于技術(shù)含量的提高，從而對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)發(fā)生較大的變化，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展繁榮。如果這種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變是在較短時(shí)期內(nèi)發(fā)生的，則它對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響效果會(huì)比較顯著；如果這種轉(zhuǎn)變是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)緩慢發(fā)生的，則它會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的性質(zhì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，這種影響一般通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化表現(xiàn)出來。第53頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三

3．產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)一定時(shí)期的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征，決定著當(dāng)時(shí)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的基本形態(tài)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的一部分，其發(fā)展和周期波動(dòng)也要受國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的制約和影響。因此，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)也決定了一定時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的基本形態(tài)特征。例如，戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，地價(jià)出現(xiàn)的三次猛漲就伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，即以工業(yè)用地價(jià)格上漲引起的第一次地價(jià)猛漲、以住宅用地為主的地價(jià)上漲和以第三產(chǎn)業(yè)用地為主的地價(jià)上漲。而不論哪次地價(jià)上漲，其趨勢(shì)與工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)的方向基本是一致的。第54頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三

4．城市化城市化進(jìn)程包括城市生活方式的興起以及城市生活方式向郊區(qū)的擴(kuò)散即郊區(qū)化過程兩個(gè)方面。城市化的進(jìn)程將極大地加劇對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和普通住宅的需要，并影響著人口增長(zhǎng)、人口流動(dòng)以及交通運(yùn)輸業(yè)等的發(fā)展，而這些因素又進(jìn)一步對(duì)地價(jià)上漲和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)烈的持久作用；同時(shí)也影響到各類房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)，進(jìn)而影響各類房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的特征。第55頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三(2)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的滯后性原理房地產(chǎn)供求變化的“時(shí)滯效應(yīng)”是引起房地產(chǎn)周期波動(dòng)的另一個(gè)重要原因，它形成了房地產(chǎn)周期波動(dòng)特有的特征。第56頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三1．時(shí)滯效應(yīng)的產(chǎn)生

房地產(chǎn)的時(shí)滯效應(yīng)產(chǎn)生的原因主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。一是決策的滯后。當(dāng)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化時(shí)，由于信息不足以及判斷不夠迅速或正確等原因，房地產(chǎn)投資、生產(chǎn)、交易、使用等計(jì)劃、決策無(wú)法完全根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改變，造成計(jì)劃上的延遲。第57頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三時(shí)滯效應(yīng)產(chǎn)生的原因二是生產(chǎn)的落后。當(dāng)投資者決定對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資時(shí)，常常需要時(shí)日去準(zhǔn)備各項(xiàng)固定設(shè)備、資金和生產(chǎn)技術(shù)。房地產(chǎn)的生產(chǎn)期一般為l～3年，相對(duì)其他一般商品，一旦投入就難以撤資，供給彈性較小，因此對(duì)市場(chǎng)變化無(wú)法迅速作出相應(yīng)調(diào)整，造成時(shí)滯。例如，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，原計(jì)劃投資生產(chǎn)建筑的房地產(chǎn)還要進(jìn)行，否則會(huì)面臨龐大的銀行貸款壓力，從而使房地產(chǎn)景氣波動(dòng)加大。第58頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三時(shí)滯效應(yīng)產(chǎn)生的原因三是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不完全，房地產(chǎn)交易很難適時(shí)、適地的有序進(jìn)行。尤其在房地產(chǎn)交易缺乏透明化時(shí)，買賣雙方的接觸和談判往往需要耗費(fèi)大量的搜尋成本。第59頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期成因理論(一)金融貨幣論貨幣供應(yīng)量變化導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。值得注意的是，貨幣因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響是有地域性的。第60頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三(二)心理預(yù)期論

這種觀點(diǎn)認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮擴(kuò)張階段，投資者受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的感染，產(chǎn)生樂觀的心理預(yù)期，對(duì)未來的投資收益做出過高估計(jì)，投資意愿大增，導(dǎo)致了投資的過度增長(zhǎng)，進(jìn)一步推動(dòng)了擴(kuò)張；而一旦經(jīng)濟(jì)事實(shí)與預(yù)期狀況發(fā)生背離，投資者的心理則轉(zhuǎn)向悲觀預(yù)期，投資意愿隨即銳減，反而加速經(jīng)濟(jì)“向下擺動(dòng)”的趨勢(shì)，也加大了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的幅度。心理因素與影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的其他因素是相容的，心理預(yù)期因素加劇了投資意愿的強(qiáng)度，從而變成對(duì)市場(chǎng)的“超?！狈磻?yīng)，導(dǎo)致“樂觀估計(jì)錯(cuò)誤”(ErrorsOptimism)或“悲觀估計(jì)錯(cuò)誤”(ErrorsPessimism)。投資決策與產(chǎn)生的后果之間的平均期間落差越長(zhǎng)(而這正是房地產(chǎn)業(yè)本身的特性)，預(yù)測(cè)錯(cuò)誤的幾率越可能失調(diào)，嚴(yán)重性也隨之?dāng)U大。一旦整個(gè)市場(chǎng)越趨動(dòng)態(tài)化，預(yù)期造成的錯(cuò)誤將成為周期波動(dòng)的主要原因。第61頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三(三)蛛網(wǎng)理論

由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)的供給存在時(shí)滯，房地產(chǎn)開發(fā)商從產(chǎn)品生產(chǎn)到產(chǎn)品上市之間有一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間差距；同時(shí)，需求變動(dòng)一般不存在時(shí)滯；此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不完全，生產(chǎn)者只能以目前的景氣狀況作為決定產(chǎn)量的依據(jù)。這樣，由于房地產(chǎn)無(wú)法在短時(shí)間做彈性的調(diào)整，因而導(dǎo)致供給與需求失調(diào)，市場(chǎng)產(chǎn)生“擺動(dòng)”現(xiàn)象。根據(jù)需求彈性與供求彈性大小的不同，這種擺動(dòng)可分為收斂式擺動(dòng)、擴(kuò)散式擺動(dòng)和循環(huán)式擺動(dòng)。第62頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三當(dāng)需求價(jià)格彈性大于供給價(jià)格彈性時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格和產(chǎn)量的變動(dòng)幅度越來越小，呈現(xiàn)出收斂式擺動(dòng)現(xiàn)象；當(dāng)需求價(jià)格彈性小于供給價(jià)格彈性時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格和產(chǎn)量的變動(dòng)幅度越來越大，呈現(xiàn)出擴(kuò)散式擺動(dòng)現(xiàn)象；當(dāng)需求價(jià)格彈性等于供給價(jià)格彈性時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈不穩(wěn)定狀態(tài)，呈現(xiàn)出循環(huán)式擺動(dòng)現(xiàn)象。但不論是哪一種擺動(dòng)，都會(huì)使土地開發(fā)商或房地產(chǎn)發(fā)展商遭受一定的損失，并導(dǎo)致市場(chǎng)不斷在均衡與不均衡之間擺動(dòng)，從而從長(zhǎng)期來看產(chǎn)生了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)。第63頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三(四)綜合因素理論美國(guó)學(xué)者SytephenE.Roulac提出影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的五種相互作用力：①經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，即由經(jīng)濟(jì)活動(dòng)熱點(diǎn)及政策傾斜所引起的宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整；②房地產(chǎn)的供給水平；③房地產(chǎn)的需求水平，即房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)物業(yè)提供的需求量；④資本流向，即由于投資者對(duì)不同地區(qū)、不同地段及不同類型的物業(yè)的投資抉擇所形成的資金流向；⑤投資特征，即由經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平、資金流向、市場(chǎng)供求關(guān)系所決定的房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資收益、投資風(fēng)險(xiǎn)及投資價(jià)值特征。這五種相互作用力綜合作用，影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)。第64頁(yè)，共72頁(yè)，2022年，5月20日，17點(diǎn)27分，星期三（五）期權(quán)定價(jià)理論該理論認(rèn)為需求的不確定性、物業(yè)改善成本以及建筑工程的時(shí)滯是房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要成因。在租賃市場(chǎng)上，所有者可以出租物業(yè)，也可以等待市場(chǎng)進(jìn)一步改善后再出租以獲得更高租金。如果出租行為已