商品房預(yù)售協(xié)議文本多篇精選匯編

商品房預(yù)售協(xié)議文本多篇精選匯編資料匯編

目錄1、沈陽驗(yàn)房網(wǎng)-商品房屋買賣合同42問x2、論商品房預(yù)售合同的幾個問題x3、商品房買賣合同(門面)x4、上海市商品房出售合同x5、退出《商品房買賣合同》登記備案手續(xù)申請審批表x6、重慶市商品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)操作手冊x7、網(wǎng)上商品房合同x8、商品房買賣合同糾紛x9、商品房買賣合同(定稿)x10、商品房買賣合同1（DOC17頁）x

1、問：何謂“交房時間〞？答：所謂“交房時間〞是指出賣人在合同約定的限內(nèi)使房屋到達(dá)合同約定的交付使用條件并按照合同約定的方式買受人房屋交接手續(xù)買受人在所確定的限內(nèi)完畢房屋交接手續(xù)的過程。

2、問：交房過程中出賣人的主要義務(wù)有哪些？

答：交房過程中出賣人的主要義務(wù)有：

〔1〕在合同約定的限內(nèi)使房屋到達(dá)合同約定的使用條件；

〔2〕房屋到達(dá)交付使用條件后應(yīng)當(dāng)及時約定的方式買受人房屋交接手續(xù)；

〔3〕在交接時出示有關(guān)房屋到達(dá)交付使用條件的證明并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。

3、問：交房過程中買受人的主要義務(wù)有哪些？

答：交房過程中買受人的主要義務(wù)是按照出賣人要求的時間、地點(diǎn)與出賣人房屋交接手續(xù)。

4、問：商品房交付使用后房屋權(quán)屬證明完畢前房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險由誰承當(dāng)？

答：對此?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?〔下稱?解釋?〕中1條明確規(guī)定：“對房屋轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使用但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險在交付使用前由出賣人承當(dāng)交付使用后由買受人承當(dāng)；買受人接到出賣人的書面無正當(dāng)理由回絕接收的房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面確定的交付使用之日起由買受人承當(dāng)?shù)闪碛幸?guī)定的除外。〞5、問：?解釋?1條中所說的“正當(dāng)理由〞主要是指那些理由？

答：這里所說的“正當(dāng)理由〞主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由。其他原因如疾病、外出等由于買受人可以委托別人交房手續(xù)因此不構(gòu)成“正當(dāng)理由〞。

6、問：出賣人在房屋沒有到達(dá)合同約定的交付使用條件的時候就將房屋交付給了買受人而買受人接收了房屋。假如房屋到達(dá)交付條件的時間超過了合同約定的時間買受人能否要求出賣人承當(dāng)逾交房的違約責(zé)任？

答：按照雙方當(dāng)事人的合同約定買受人在接收房屋時應(yīng)當(dāng)有權(quán)觀察房屋到達(dá)合同約定交付條件的有關(guān)證明因此無是出賣人在交房時沒有出示這些證明還是買受人明知房屋沒有到達(dá)合同約定的交付條件而同意接收房屋雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同房屋交付條件及程序的約定那么假如房屋到達(dá)交付條件的時間超過了合同約定的時間買受人不能再按照合同的約定追究出賣人逾交房的違約責(zé)任。

7、?商品房買賣合同?逾履行違約金如何確定？

答：一般原那么：按合同約定的違約責(zé)任為來計(jì)算違約金；合同沒有約定的按逾履行的天數(shù)依逾貸款利息來確定。

8、開發(fā)商惡意違約或施行欺詐行為致合同無效的違約金如何確定？

答：除返還買受人已付房款及利息、賠償損失外還應(yīng)支持買受人不超過已付購房款一倍的違約金要求即只要買受人要求的違約金沒有超過100買受人要求多少就支持多少。

9、

當(dāng)事人以約定的違約金過高為由懇求減少的應(yīng)當(dāng)如何處理？

答：一般原那么：按合同約定來處理。如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對方造成損失的詳細(xì)數(shù)額那么違約金按是否超過損失30為限來進(jìn)展適當(dāng)調(diào)整。

10、問：按照法律規(guī)定交付開工驗(yàn)收的建筑工程必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量并具備規(guī)定的開工條件有哪些？

答：主要是以下幾點(diǎn)：

〔1〕完成工程設(shè)計(jì)和合同中規(guī)定的各項(xiàng)工作內(nèi)容到達(dá)規(guī)定的開工條件；

〔2〕工程質(zhì)量符合平安規(guī)定的如符合房屋土建工程驗(yàn)收、安裝工程驗(yàn)收等；

〔3〕符合工程建筑設(shè)計(jì)和工程建立合同約定的內(nèi)容；有完好的并經(jīng)有關(guān)部門審核的工程建立技術(shù)數(shù)據(jù)及圖紙材料；

〔4〕有建筑材料、設(shè)備、購配件的質(zhì)量合格證件資料和試驗(yàn)檢驗(yàn)；

〔5〕有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等分別簽署的質(zhì)量合格或優(yōu)良等；

〔6〕有工程施工簽署的工程質(zhì)量保修書；

〔7〕已工程開工交付使用的有關(guān)手續(xù)。

11、問：?建筑法?第60條款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)必須確保地基工程和主體構(gòu)造質(zhì)量。〞請問規(guī)定的建筑物的合理使用壽命有多久？假設(shè)對此產(chǎn)生糾紛應(yīng)如何認(rèn)定？

答：“合理使用壽命〞的問題目前還未有統(tǒng)一規(guī)定根據(jù)?民用建筑設(shè)計(jì)通那么〔〕?一般認(rèn)為按民用建筑的主體構(gòu)造確定的建筑耐久年限分為四級：一級100年以上適用于重要的建筑和高層建筑〔指10層以上住宅建筑、總高度超過24米的公共建筑及綜合性建筑〕；二級耐久年限為50——100年適用于一般建筑三級耐久年限為25——50年適用于次要建筑；四級為15年以下適用于臨時性建筑。假設(shè)對于地基和主體構(gòu)造發(fā)生質(zhì)量缺陷是否在合理使用壽命內(nèi)引起爭議應(yīng)首先確定該建筑物的合理使用壽命。已有確定年限的以該年限為準(zhǔn)；無確定年限的由原設(shè)計(jì)或有權(quán)確認(rèn)的部門確定并按此確定的年限為準(zhǔn)。

12、問：對于出賣人交付不合格房屋的買受人可采取的救濟(jì)措施有哪些？

答：買受人采取的補(bǔ)救措施有：

〔1〕實(shí)際履行。買受人所購置的房屋假如地基根底工程及主體構(gòu)造工程質(zhì)量出現(xiàn)問題假如通過加固等可以修復(fù)且確保建筑物平安的買受人可以懇求出賣人按照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實(shí)際履行是我國合同履行的一項(xiàng)根本原那么是一方違約以后另一方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性假如違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等均不宜采取此種補(bǔ)救措施。

〔2〕解除合同。在房屋出現(xiàn)地基根底工程及主體構(gòu)造工程質(zhì)量問題后難以通過修復(fù)解決的買受人可懇求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施一般制止當(dāng)事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。

〔3〕違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格買受人不是懇務(wù)實(shí)際履行還是解除合同均不影響懇求出賣人支付違約金及承當(dāng)損害賠償責(zé)任。

〔4〕違約侵權(quán)責(zé)任。

13、問：出賣人交付不合格房屋買受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的應(yīng)注意哪些問題：

答：?合同法?22條明確規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為損害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的受損害方有權(quán)選擇按照本法要求其承當(dāng)違約責(zé)任或按照其他法律要求承當(dāng)侵權(quán)責(zé)任。〞這一條其實(shí)是違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合問題。在此應(yīng)注意：

〔1〕不法行為造成受害人人身傷害和精傷害的即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理因?yàn)楹贤?zé)任不能對受害人所遭受的人身傷害和精損害提供補(bǔ)救。

〔2〕當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系而不法行為僅造成受害人財產(chǎn)損失的那么按合同糾紛處理對受害人更為有利些。

〔3〕責(zé)任競合的情況下假設(shè)當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承當(dāng)合同責(zé)任原那么上從其約定。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承當(dāng)?shù)某尚幕蛑卮筮^失的侵權(quán)責(zé)任在此情況下受害人享有兩種權(quán)利。

14、問：對于房屋存有質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的買受人在懇求解除合同和賠償損失時應(yīng)注意哪些問題：

答：主要來說應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

〔1〕比照擬明顯的或者的質(zhì)量瑕疵的處理上應(yīng)注意買受人是否行使了其注意義務(wù)。因?yàn)橘I受人在承受房屋時一般對其質(zhì)量會進(jìn)展必要的檢驗(yàn)這也是買受人應(yīng)該行使注意義務(wù)對于一般驗(yàn)收可以發(fā)現(xiàn)的顯而易見的瑕疵買受人應(yīng)在承受時提出。在獲得房屋后買受人發(fā)現(xiàn)的明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的假設(shè)無其他特別規(guī)定出賣人可不負(fù)責(zé)任應(yīng)由買受人負(fù)責(zé)維修。出賣人在訂立合同時已明確告知買受人房屋存有質(zhì)量瑕疵的出賣人對此也不再負(fù)有任何責(zé)任但有特別規(guī)定的除外。

〔2〕對隱蔽質(zhì)量瑕疵的處理。對采取通常方式一時難以發(fā)覺須經(jīng)過專門鑒定或在房屋使用過程中才能發(fā)現(xiàn)的買受人及時向出賣人提出的出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)責(zé)任。對于質(zhì)量瑕疵程度較輕的出賣人應(yīng)負(fù)責(zé)維修或者適當(dāng)減少房屋價金。對于房屋質(zhì)量問題較重甚至不能使用的買受人可解除合同因此給買受人造成的額財產(chǎn)身損失出賣人應(yīng)予賠償。

〔3〕對隱瞞質(zhì)量瑕疵的處理。出賣人而成心隱瞞的較嚴(yán)重的房屋質(zhì)量瑕疵出賣人對此應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的民事責(zé)任。我國?合同法?50條——55條對瑕疵擔(dān)保義務(wù)作了詳細(xì)的規(guī)定。在標(biāo)的物存在瑕疵時出賣人負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)買受人享有瑕疵擔(dān)保懇求權(quán)。

15、問：交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的買受人該如何處理？出賣人負(fù)有哪些義務(wù)？

答：處理如下：

〔1〕因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的買受人可懇求解除合同和賠償損失。在確保平安的情況下可采取加固補(bǔ)強(qiáng)的方式來完成對工程質(zhì)量缺陷的修復(fù)這會保持社會的穩(wěn)定更能公平合理的保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

〔2〕房屋交付后出現(xiàn)質(zhì)量問題的在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下出賣人應(yīng)承當(dāng)修復(fù)責(zé)任。出賣人回絕修復(fù)或在合理限內(nèi)拖延修復(fù)的買受人可自行或者委托別人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)間造成其他損失的那么應(yīng)由出賣人承當(dāng)這是?建筑法?第60條、?合同法?11條、?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?第31條、?商品房銷售理?第33條等所明確規(guī)定的義務(wù)。

16、問：?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題解釋?3條所稱的房屋質(zhì)量問題包括哪些范圍？

答：包括以下范圍：

〔1〕屋面防水工程；

〔2〕其他土建工程一般包括地面、樓面工程門窗工程等；

〔3〕電氣線、上下水線的安裝工程；

〔4〕供熱、供冷系統(tǒng)工程包括暖氣設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等安裝工程。

17、房地產(chǎn)不能滿足交房條件并一直推脫要么就以退房來威脅可使購房者要退房的話很難購房者該辦？

答：開發(fā)商遲延交房有合同按合同的約定。合同中沒有約定逾交付房屋的根據(jù)院解釋9條第3款“按照逾交付使用房屋間有關(guān)主部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金確定。

18、逾交房日怎樣計(jì)算？

答：逾交房合同規(guī)定在綜合驗(yàn)收后交房假設(shè)未獲得兩證交房是否合法？交房日以交接單日為標(biāo)志還是以兩證獲得日為標(biāo)志？

答：商品房預(yù)售時開發(fā)商應(yīng)獲得五證。交付房屋的合法與否是以開發(fā)商是否經(jīng)過開工驗(yàn)收為。詳細(xì)看合同的約定。主要有兩個一個是建委頒發(fā)的?備案證?一個是由開發(fā)辦頒發(fā)的商品房交付答應(yīng)證。

19、剛交付的房子購房者沒入伙手續(xù)自己先查驗(yàn)了一遍發(fā)現(xiàn)有水從衛(wèi)生間深化相連房間的明顯痕跡購房者能不能收這樣的房？

答：購房者可書面向開發(fā)商發(fā)出回絕收樓的和要求開發(fā)商在規(guī)定的時限內(nèi)進(jìn)展整改的要求。否那么將追究其逾交付的違約責(zé)任。在問題得到有效解決前購房者不應(yīng)任何驗(yàn)收樓宇和領(lǐng)取鑰匙的手續(xù)。

20、購房者在合同上規(guī)定2002年12月30日交房但是在2003年1月26日購房者才拿到入住購房人能否根據(jù)開發(fā)商推延交房為理由退房？物業(yè)以購房者沒有入住手續(xù)拒不交房應(yīng)不應(yīng)該？購房者能否向開發(fā)商索賠？

答：開發(fā)商逾交付房屋將承當(dāng)逾交房的違約責(zé)任違約責(zé)任包括支付違約金直至業(yè)主行使退房的權(quán)利。但業(yè)主退房權(quán)利的行使將取決于房屋買賣合同中的詳細(xì)約定也就是在開發(fā)商逾交付商品房超過一定限后業(yè)主才可行使退房的權(quán)利。另交付商品房屬于開發(fā)商的義務(wù)在業(yè)主沒有任何違約情形導(dǎo)致開發(fā)商行使不安抗辯權(quán)的前提下開發(fā)商必須向業(yè)主按約定交付商品房物業(yè)理無權(quán)回絕交付商品房。

21、收房不出示“備案表〞算不算違約？

答：假如在商品房買賣合同中已明顯約定以備案表作為房屋交付的條件之一那么開發(fā)商在房屋交付時必須出具給業(yè)主否那么開發(fā)商應(yīng)承當(dāng)逾交付的違約責(zé)任。

22、預(yù)售房交付的標(biāo)志是？

答：預(yù)售房屋交付的標(biāo)志是可以證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已履行預(yù)售商品房交付義務(wù)的法律。預(yù)售房交付的標(biāo)志的主要法律文書：

〔1〕

以掛信件送達(dá)的或直接送達(dá)的預(yù)購人驗(yàn)收交接的書面文書；

〔2〕

交付住宅商品房的一并送達(dá)?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?；

〔3〕

預(yù)購人簽署的預(yù)售商品房驗(yàn)收確認(rèn)書；

〔4〕

預(yù)購人簽署收取預(yù)售商品房鑰匙的登記。

23、簽訂合同時對房產(chǎn)證的應(yīng)當(dāng)如何約定？

答：房產(chǎn)證是買房人真正獲得房屋產(chǎn)權(quán)的象征根據(jù)建立部公布的修改后的?城房屋權(quán)屬登記理?〔建立部第99〕買房人要盡快得到自己的產(chǎn)權(quán)在簽訂購房合同時盡量江區(qū)的產(chǎn)權(quán)證的時間明確至少要約定在商品房交付使用后幾日內(nèi)〔詳細(xì)日〕將資料報送產(chǎn)權(quán)登記備案同時在交房條件中明確約定房產(chǎn)商必須向買房人處是房地產(chǎn)理部門認(rèn)可的“開工驗(yàn)收備案表〞和“面積實(shí)測數(shù)據(jù)〞減少影響產(chǎn)權(quán)證的不定因素。

24、商品房買賣合同糾紛及其他相關(guān)的糾紛的解決是選擇訴訟好還是選擇仲裁好？

答：一般地說仲裁解決糾紛的優(yōu)點(diǎn)在于仲裁庭可以包括房產(chǎn)行業(yè)的知名專家他們更理解該行業(yè)的各種習(xí)慣甚至可能相當(dāng)深化地理解糾紛的技術(shù)經(jīng)濟(jì)細(xì)節(jié)其缺點(diǎn)是仲裁員的選擇假如過于側(cè)重行業(yè)那么可能導(dǎo)致法律知識缺乏所作裁決偏離一般的法律習(xí)慣。仲裁解決糾紛的另外一個優(yōu)點(diǎn)是當(dāng)事人有時機(jī)選擇仲裁員這有助于增強(qiáng)當(dāng)事人對仲裁的信心。仲裁的主要缺點(diǎn)是仲裁庭沒有那樣的強(qiáng)迫力財產(chǎn)保全或執(zhí)行等都要借助于才能實(shí)現(xiàn)。此外仲裁一般實(shí)行一裁終制。假如因?yàn)楦鞣N原因在仲裁中失敗一般就沒有時機(jī)補(bǔ)救了而大多實(shí)行上訴制度。當(dāng)然了一裁終從另一個角度講比起的二審終審制度要從時間和經(jīng)濟(jì)上節(jié)約很多。當(dāng)事人可以通過選擇仲裁解決合同糾紛來適當(dāng)防止可能因不公正所帶來的風(fēng)險。說到仲裁可能比訴訟相對公正首先可以從其各自的組成來看。在我國各仲裁會尤其是中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁會和北京、上海、武漢等地的仲裁會其仲裁員大都是在法律界或行業(yè)界非常有聲望的專家學(xué)者。翻開它們的仲裁員你會看到許多人肅然起敬的名字甚至還有許多外國專家。這些人的地位通常都是在事業(yè)上經(jīng)過相當(dāng)長時間的努力才到達(dá)的你很難想象會通過賄賂或其他不正當(dāng)手段去收購他們。他們通常異常珍視自己的地位和名聲而且他們根本沒有必要通過等手段獲取錢財。而我國的整體素質(zhì)相對而言要差一些。同時我國法官待遇仍然比擬差很多人才不愿意去在工作一段時間又出來做律師的也大有人在。這種情況是我國審訊程度很難進(jìn)步的重要原因。當(dāng)然在2002年以后我國實(shí)行統(tǒng)一考試這種情況會有所改變但尚須時日。假如要選擇仲裁解決合同糾紛當(dāng)事人必須在合同中明確約定并明確規(guī)定所選定的仲裁機(jī)構(gòu)。沒有約定或約定不明確都不能要求仲裁。發(fā)生糾紛后當(dāng)事人也可以約定仲裁但在這種情況下當(dāng)事人達(dá)成一致有很大的困難所以還是在簽訂合同的時候明確約定為好這時當(dāng)事人的關(guān)系比擬融洽。沒有約定解決糾紛的方式法律上就認(rèn)為是當(dāng)事人默認(rèn)采取訴訟方式解決糾紛。也許當(dāng)事人沒有想到最理想的解決合同糾紛的人是他們自己。無通過仲裁還是通過訴訟解決糾紛都費(fèi)時、費(fèi)力、費(fèi)錢。當(dāng)事人即便勝訴假如考慮到聘請律師的開銷、訴訟中的各種開銷以及在行業(yè)上的不利影響等等他們?nèi)匀豢赡艿貌粌斒АＲ虼苏莆毡匾姆芍R發(fā)生糾紛后及時溝通解決把問題消化在它的萌芽階段才是的。

25、所購商品房與?住宅使用說明書?不符開發(fā)商不承當(dāng)責(zé)任

王先生購置了一套商品房入住后發(fā)現(xiàn)自己家房屋與鄰居住房的隔墻及衛(wèi)生間與樓道的隔墻是普通隔斷墻與開發(fā)商提供的?住宅使用說明書?載明的承重墻不符。近日北京第一中級人民做出終審訊決以使用說明書不是合同的一部駁回了王先生的訴訟懇求。

2002年5月王先生以分付款的方式購置了一套商品房一月之后了入住手續(xù)。王先生訴稱自己在購置房屋前從朋友處曾獲得了開發(fā)商印制的該房屋?使用說明書?。上面寫明房與房之間及外圍護(hù)墻均應(yīng)為承重墻。但入住后發(fā)現(xiàn)自己住房與鄰居住房的隔墻及衛(wèi)生間與樓道的隔墻均為普通隔斷墻并非承重墻。王先生認(rèn)為?使用說明書?的記載明確、詳細(xì)且關(guān)系到房屋質(zhì)量對于選擇、訂立商品房買賣合同及房屋價格確實(shí)定都有重大影響因此起訴至要求開發(fā)商減少房屋價款人民幣5萬元。

開發(fā)商辯稱雙方在合同中并未約定隔斷墻須為承重墻。其提供的房屋已經(jīng)歷收合格并不存在質(zhì)量瑕疵。

本案的焦點(diǎn)集中在?住宅使用說明書?是否合同的一部。一中院經(jīng)審理認(rèn)為：王先生與開發(fā)商簽訂的?商品房買賣合同?是雙方意思表示是有效的合同。而?住宅使用說明書?應(yīng)在住宅交付用戶的同時提供應(yīng)用戶。開發(fā)商也是在交付房屋時才將該說明書交付給王先生的。

雙方所簽合同中附有合同標(biāo)的物的平面圖該平面圖應(yīng)視為合同的一部。對合同內(nèi)容雙方當(dāng)事人均應(yīng)履行注意義務(wù)因未履行注意義務(wù)而引起的糾紛應(yīng)由其自己承當(dāng)相關(guān)的責(zé)任。平面圖中標(biāo)明了房屋各部墻體的詳細(xì)情況開發(fā)商交付的房屋與合同所附平面圖一致且該房屋已經(jīng)有關(guān)部門質(zhì)量檢驗(yàn)合格。雖然開發(fā)商在交付房屋時提供了?住宅使用說明書?使用說明書中房屋墻體的說明與?商品房買賣合同?所附平面圖標(biāo)明的墻體不符因住宅使用說明書不是合同的一部不能對抗合同的效力。開發(fā)商已全面履行了合同約定的義務(wù)。因此王先生要求開發(fā)商減少房屋價款人民幣5萬元的訴訟懇求不予支持。

[律師評析]

本案中的開發(fā)商雖然勝訴但也暴露出了工作中的諸多缺乏。按照相關(guān)規(guī)定?住宅使用說明書?系開發(fā)商在交房時應(yīng)當(dāng)提供的資料之一如此重要的資料居然出現(xiàn)了與?商品房買賣合同?所附平面圖中不一致的地方一度造成工作上的被動場面可見資料審核這一環(huán)節(jié)不但重要而且一定要嚴(yán)格執(zhí)行決計(jì)不可敷衍了事。26、訂購的商品房被賣為何要不到雙倍定金

[人民報上登載案例]：

2004年6月7日原告王某與被告某的銷售代理商A簽署了訂購被告8別墅的協(xié)議約定原告在協(xié)議簽訂之日支付協(xié)議款30萬元房屋暫測面積為347平方米價格以公開出售價目表為準(zhǔn)〔后A銷售經(jīng)理在該協(xié)議書上添加了單價6200元/平方米〕。同時約定原告在接到被告后內(nèi)給予回復(fù)如認(rèn)購那么協(xié)議款轉(zhuǎn)為房款并在內(nèi)簽訂預(yù)售合同；如原告放棄那么被告將協(xié)議款無息退復(fù)原告。2004年6月14日原告向被告方支付了現(xiàn)金30萬元。2004年8月24日被告某及A結(jié)合向原揭發(fā)出“變更住宅VIP協(xié)議主體的〞聲明A與被告間的代理銷售合同終止及原A簽訂的協(xié)議主體變更為被告并繼續(xù)有效。當(dāng)原告與被告協(xié)商簽訂預(yù)售合同時被揭發(fā)現(xiàn)因自己與A工作交接中的忽略原告所訂房屋已于2004年8月13日賣與別人。因雙方無法就訴爭房屋簽訂預(yù)售合同對賠償問題又未能協(xié)商一致故原告起訴至懇求判被告履行協(xié)議與原告簽訂正式的房屋預(yù)售合同；否那么應(yīng)雙倍返復(fù)原告已經(jīng)支付的30萬元房屋定金。[析法]

本案的爭議焦點(diǎn)主要是雙方所簽協(xié)議的性質(zhì)及30萬元協(xié)議款的性質(zhì)。經(jīng)審理后認(rèn)為從協(xié)議的內(nèi)容來看該協(xié)議雖約定了面積、樓和價格〔確切地說在價格上尚不能視為雙方達(dá)成了合意〕且簽訂協(xié)議時銷售方也獲得了預(yù)售答應(yīng)證但尚不具備?商品房銷售理?第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的條件故該“協(xié)議〞的性質(zhì)應(yīng)為商品房認(rèn)購書而非商品房買賣合同。

對30萬元“協(xié)議款〞可否認(rèn)定為定金從形式上分析定金是一種擔(dān)保形式必須明確約定而本案“協(xié)議〞中只是約定為“協(xié)議款〞在收條上為“現(xiàn)金〞并無定金的約定。從內(nèi)容上分析“協(xié)議〞中對該30萬元的約定內(nèi)容也不符合定金的性質(zhì)。故該30萬元不能按照定金的性質(zhì)處理。綜上所述雖然未能簽訂預(yù)售合同的過錯在被告方但原告要求被告雙倍返還30萬元并賠償差價損失的懇求缺乏相應(yīng)的證據(jù)只能懇求被告返還30萬元本金及相應(yīng)利息損失。由于訴爭房屋已為好心第三人獲得故原告要求被告與其就該房屋簽訂預(yù)售合同已無根據(jù)。根據(jù)?合同法?第一百零七條及?民事訴訟法?第一百二十八條之規(guī)定判決被告返復(fù)原告協(xié)議款人民幣30萬元并賠償原告相應(yīng)利息損失對原告的其余訴訟懇求不予支持。[答疑]

商品房認(rèn)購書是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。商品房認(rèn)購書不同于商品房買賣合同商品房認(rèn)購書通常并不具備購房合同的全部主要內(nèi)容。兩者之間系預(yù)約與本約的關(guān)系。根據(jù)民法理預(yù)約是約定將來訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來應(yīng)訂立的合同稱為本約。預(yù)約合同最突出的特征在于它約定的是當(dāng)事人為將來訂立本約合同而會談的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)而不是對行為結(jié)果的直接確認(rèn)。詳細(xì)到認(rèn)購書中商品房認(rèn)購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務(wù)購房合同那么是對購房行為的直接確認(rèn)。也就是說商品房認(rèn)購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務(wù)只要雙方到前來洽談并對認(rèn)購書約定的條款都同意作為購房合同的條款并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)。因此無是開發(fā)商還是準(zhǔn)買受人均不能根據(jù)商品房認(rèn)購書強(qiáng)迫要求對方與自己簽訂購房合同。本案中該協(xié)議中內(nèi)容不符合?商品房銷售理?第十六條規(guī)定條件因此該協(xié)議應(yīng)視為商品房認(rèn)購書原告無權(quán)要求被告履行交付房屋的義務(wù)。

至于30萬元協(xié)議款的性質(zhì)認(rèn)定問題根據(jù)?人民適用〈擔(dān)保法〉假設(shè)干問題的解釋?第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者定金等但沒有約定定金性質(zhì)的當(dāng)事人主張定金權(quán)利的人民不予支持。〞可以看出假如雙方對款項(xiàng)的性質(zhì)未作明確的約定那么不能當(dāng)然推定款項(xiàng)就是定金。假如沒有約定定金字樣假如想認(rèn)定款項(xiàng)的性質(zhì)為定金必須通過約定的內(nèi)容來表達(dá)。本案中從雙方簽訂協(xié)議的內(nèi)容來看原告交付的30萬元協(xié)議款并非定金而是訂金。這兩者雖只是一字之別但產(chǎn)生的法律后果大相徑庭。定金是一種法律概念是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中買家履行合同后定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回；假設(shè)買家不履行合同無權(quán)要求返還定金銷售商不履行合同的應(yīng)雙倍返還定金。而訂金并非一個的法律概念實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)是當(dāng)事人的一種支付手段并不具備擔(dān)保性質(zhì)。所以假設(shè)雙方未能簽訂房屋買賣合同買方并不能主張雙倍返還只得懇求返還訂金。27、已交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的買受人能選擇退房嗎？房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題作為買受人能否退房是要視詳細(xì)情況而定的。

根據(jù)發(fā)布的?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?的規(guī)定：商品房交付使用后買受人認(rèn)為主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的可以向工程質(zhì)量監(jiān)視申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)確屬主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的買受人有權(quán)退房給購置人造成損失的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)賠償責(zé)任。這也就是說因房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格嚴(yán)重影響正常居住使用的買受人可懇求解除合同和賠償損失。而房屋在房屋交付后出現(xiàn)了質(zhì)量問題但并不屬主體構(gòu)造方面的問題在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下那么由出賣人來承當(dāng)修復(fù)責(zé)任。在這里律師需要提醒的是并不是房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題一定會導(dǎo)致解除合同〔退房〕這一后果發(fā)生買受人一定要在查明相關(guān)的情況下合理地維護(hù)自己的權(quán)益。

28、購房戶應(yīng)交配套費(fèi)嗎?[案例]王先生與一開發(fā)商簽訂了?武漢商品房買賣合同?合同約定2005年6月20日交房王先生如去交房手續(xù)被告知除交清購房尾款外要交配套費(fèi)3800元。王先生稱簽合同后因要銀行按揭和合同備案手續(xù)所有的合同均在開發(fā)商手中當(dāng)拿到合同后,發(fā)現(xiàn)合同的第五條處貼了一張要交納配套費(fèi)的紙條。購房戶應(yīng)交配套費(fèi)嗎？

[解答]經(jīng)王先生與開發(fā)商簽訂的?武漢商品房買賣合同?,發(fā)現(xiàn)合同第五條處貼有一個字條上面寫有“交房時除交清購房尾款外要交配套費(fèi)3800元,分別是道煤氣2500元,可視對講機(jī)500元,水表電表安裝400元,有線電視安裝費(fèi)280元,一年有線電視使用費(fèi)120元。〞但雙方均未簽名蓋章;第五條計(jì)價方式與價款的第三項(xiàng)中“出賣人不再向買受人收取該商品房房價款外的費(fèi)用〞的內(nèi)容仍保存.根據(jù)?合同法?第四十一條“對格式條款和非格式條款不一致的應(yīng)當(dāng)采用格式條款的規(guī)定王先生應(yīng)支付配套費(fèi)3800元。問題在于寫有“配套費(fèi)〞的紙條是否合法是否合法有效是否為雙方意思表達(dá)難以認(rèn)定。這是因?yàn)橐皇恰芭涮踪M(fèi)〞是商品房價格的組成部。

配套費(fèi)是以價內(nèi)的形式收取還是以價外的形式收取應(yīng)當(dāng)在合同中時行約定。在2004年新版的?武漢商品房買賣合同?第五條中增加了“出賣人不再向買受人收取該商品房房價款外的費(fèi)用。〞的內(nèi)容是為了防止交房時因“配套費(fèi)〞收取問題而產(chǎn)生糾紛提醒購房人注意價外費(fèi)用收取的問題同時引導(dǎo)開發(fā)商在簽合同時將配套費(fèi)采用包含在房價內(nèi)收取。二是合同簽訂后因合同備案或購房戶要銀行按揭,?武漢商品房買賣合同?均由開發(fā)企業(yè)拿走。為了防止合同內(nèi)容增減購房人應(yīng)將已簽合同復(fù)印要求開發(fā)商在復(fù)印件上簽署“該復(fù)印件與本復(fù)印件原件完全一致〞字樣并雙方簽字蓋章署明日。待開發(fā)商辦妥相關(guān)手續(xù)后將合同原件退回時,購房人應(yīng)將退回合同原件和復(fù)印件進(jìn)展核對無誤后,收取合同原件。王先生所反映的問題就出在此環(huán)節(jié)。三是配套費(fèi)中的使用性質(zhì)的費(fèi)用〔如有線電視的收視費(fèi)等〕除開發(fā)商書面承諾或在合同中約定了不收使用費(fèi)的情況之外使用費(fèi)均應(yīng)由購房人支付。

29、已抵押商品房能否買賣如何躲避風(fēng)險[案例]嚴(yán)先生近日看中了一套商品房但通過查詢得知該商品房所在樓棟已被開發(fā)商整體抵押給銀行。嚴(yán)先生問該商品房能否買賣假如可以購置時應(yīng)該注意哪些問題？

[解答]開發(fā)商在開發(fā)商品房過程中為籌措資金以土地或在建工程做擔(dān)保向銀行申請抵押貸款投入續(xù)建到達(dá)法定條件經(jīng)批準(zhǔn)后邊建邊將商品房預(yù)售出去以預(yù)售所得款項(xiàng)歸還銀行貸款并解除原設(shè)定抵押這是國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)的通常做法。?擔(dān)保法?第四十九條規(guī)定“抵押間抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物應(yīng)當(dāng)?shù)盅簷?quán)人并告知受讓人〞。?城房地產(chǎn)抵押理?第37七條規(guī)定“經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租〞“抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提早清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部歸抵押人所有〞。第36條規(guī)定“抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)視、檢查抵押房地產(chǎn)的理情況〞。由此可見法律和規(guī)章并沒有制止抵押人合法轉(zhuǎn)讓抵押物只要是獲得?武漢商品房預(yù)售答應(yīng)證?的商品房被抵押的商品房是可以買賣的。

如何躲避因抵押而產(chǎn)生的風(fēng)險呢？根據(jù)?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第八條“具有以下情形之一導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的無法獲得房屋的買受人可以懇求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人〞；第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時具有以下情形之一導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的買受人可以懇求返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(二)成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的〞的規(guī)定在房屋交付時或?房屋所有權(quán)證?、?土地使用證?時購房人才知道開發(fā)商是否將其已購商品房事先已作抵押或購置后再作抵押才能獲得開發(fā)商成心隱瞞抵押或再抵押給第三人的。假如因開發(fā)商未能在交接房屋時或兩證時解除抵押購房人可以懇求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求開發(fā)商承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。因此購房人除了認(rèn)真理解?武漢商品房買賣合同?第十三條“出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的由出賣人承當(dāng)全部責(zé)任〞外能在合同附件六中約定因開發(fā)商原因造成所購商品房存在產(chǎn)權(quán)糾紛而導(dǎo)致不能產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛開發(fā)商應(yīng)承當(dāng)全部責(zé)任的詳細(xì)賠償金額和賠付時間以保證能得到應(yīng)有民事補(bǔ)償。

30、武漢“樓間距〞有了新規(guī)定最低不小于樓高0.9倍

發(fā)布的?武漢規(guī)劃理技術(shù)規(guī)定?已于6月28日開場施行。新?規(guī)定?與原?規(guī)定?相比其居住建筑的間距在滿足建筑爭取更多日照和良好的自然通風(fēng)方面在滿足防火和衛(wèi)生防疫方面均在居住環(huán)境人性化方面邁進(jìn)了一大步。從“新〞、“舊〞規(guī)定比照中可以看出：對不住建筑類別其間距的規(guī)定均作了調(diào)整。如“老規(guī)定〞中規(guī)定：度一區(qū)內(nèi)高度低于24米的居住建筑其縱墻面與縱墻面之間的間距為房屋高度的0.70.85倍而在“新規(guī)定〞中那么調(diào)整為0.9倍；再如“老規(guī)定〞中規(guī)定：建筑高度超過30米的建筑其縱墻面之間的間距最小不得少于26米在度一區(qū)內(nèi)不得少于24米。而在“新規(guī)定〞中那么更加明確：縱墻面與縱墻面的間距其中24米以下部間距按建筑高度小于24米時的規(guī)定計(jì)算24米以上部在度一、二區(qū)按不少于所增加建筑高度的0.3倍進(jìn)展遞加計(jì)算在度三區(qū)按不少于所增加建筑高度的0.4倍進(jìn)展遞加計(jì)算缺乏26時按26米計(jì)算；其間距在度一區(qū)內(nèi)可以不超過40米在度二、三區(qū)內(nèi)可以不超過45米。顯而易見“新規(guī)定〞更細(xì)、更明確、更人性化?！靶乱?guī)定〞的施行對改善城相貌進(jìn)步新建小區(qū)的品質(zhì)為武漢民創(chuàng)造更優(yōu)良的居住環(huán)境提供了更有利的保障。居住建筑間距新老規(guī)定比擬≤24米新規(guī)定度一區(qū)：≮0.9倍建筑高度度二區(qū)：≮1.0倍建筑高度度二區(qū)：≮1.1倍建筑高度新增：在級開發(fā)區(qū)和東西湖、漢南、江夏、蔡甸、黃陂、新洲等區(qū)的建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)≮1.2倍并應(yīng)符合防火的間距要求。度一區(qū)：≮10米度二區(qū)：≮12米度三區(qū)：≮14米建筑高度＜12米時≮6米建筑高度＞12米時≮8米建筑高度＜24米時老規(guī)定度一區(qū)：為0.70.85倍度二區(qū)：為0.851.0倍度三區(qū)：為11.15倍度一區(qū)：≮10米度二區(qū)：≮10米度三區(qū)：≮12米度一、二區(qū)：為68米度三區(qū)：為810米＜24米建筑與＞24米建筑之間的間距新規(guī)定南側(cè)≮18米北側(cè)≮20米東西側(cè)≮14米北側(cè)≮18米南、東、西側(cè)≮14米≮14米老規(guī)定可按位于高層北側(cè)的間距根底上減少25＞24米新規(guī)定＜24米部按上目計(jì)算＞24米部：度一、二區(qū)：≮所增加建筑高度的0.3倍進(jìn)展遞加計(jì)算度三區(qū)：≮所增加建筑高度的0.4倍進(jìn)展遞加計(jì)算間距缺乏26米時按26米計(jì)算間距：度一區(qū)可以≯40米度二、三區(qū)可以≯45米縱墻面在南面時≮20米其余情況下≮18米度一區(qū)：≮14米度二、三區(qū)≮15米老規(guī)定≮26米一區(qū)主部門同意下≮24米≥24米＜30米時≮13米＞30米時為房屋高度的0.3倍一區(qū)、二區(qū)≮15米三區(qū)≮17米≥24米＜30米時≮13米＞30米時為房屋高度的0.25倍計(jì)算且最小≮13米新規(guī)定南北向無重疊面時：≮15米南北向重疊面＜12米時：≮18米南北向重疊面＞12米時：按縱墻對縱墻計(jì)算按建筑高度＞24米縱墻對縱墻的間距計(jì)算按建筑高度≤24米縱墻對縱墻的間距計(jì)算老規(guī)定點(diǎn)式兩長邊間距≮22米其他各邊間距≮13米度一、二區(qū)：≮20米度三區(qū)：≮24米按以上規(guī)定減少15度分區(qū)說明度一區(qū)漢口：解放大道三路沿江大道沿河大道硚口路；漢：京廣鐵道路攔江路翠微橫路漢大道漢火車站前路；武昌：臨江大道前進(jìn)路沙湖街中山路紫路首義路津水路解放街紫路。度二區(qū)漢口：由度一區(qū)向外至沿河大道青年路開展大道建立大道青年路開展大道黃浦路建立大道二七路解放大道黃浦路沿江大道；漢：由度一區(qū)向外至漢攔江堤二環(huán)線鐵道路漢大道二橋路龍舟路月湖大道漢南路長街；武昌：由度一區(qū)向外至臨江大道秦園路武青三干道中山北路中北路中南路武珞路中山側(cè)路臨江大道；青山區(qū)片：臨江大道建十路和平大道工業(yè)四路武青三干道水東路。度三區(qū)度一區(qū)、二區(qū)以外的城其他城區(qū)。

31、簽?房屋認(rèn)購書?流程購房者在選好房源談妥價格后第一步便是去簽訂認(rèn)購書并交付一定額度的定金定金一般在5000元到1萬元之間。定金多少算恰當(dāng)并無一定視個人需要而定由雙方協(xié)商。

開展商此時應(yīng)把有關(guān)的資料和相關(guān)交給購房者并講清工程進(jìn)展情況。

在這個環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問題是在交付定金后或是售價又進(jìn)步了或是購房者在對工程的進(jìn)一步理解中發(fā)現(xiàn)房屋并不理想想退掉房子拿回定金但由于有認(rèn)購書的約定定金可能不一定順利返還。因此在簽訂認(rèn)購書時雙方在協(xié)議中應(yīng)明確情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議索回定金。

認(rèn)購書主要內(nèi)容包括：

1、認(rèn)購物業(yè)；

2、房價包括戶型、面積、價格〔幣種〕、總價等；

3、付款方式包括一次付款、分付款、按揭付款；

4、認(rèn)購條件包括認(rèn)購書應(yīng)考前須知、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。

在簽訂完認(rèn)購書后銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放?簽約須知?以便使購房者明白細(xì)節(jié)購房人只有明白其中內(nèi)容才能順利簽訂購房契約其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托別人簽約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。32、商品房買賣合同中未約定車庫門高度如何處理

[案例]：張先生購置了某小區(qū)的一個車庫合同中約定層高2.4米。車庫交付時張先生發(fā)現(xiàn)該車庫進(jìn)門口高度較低越野車無法開進(jìn)車庫。雙方在簽定的?武漢商品房買賣合同?中未對車庫進(jìn)門口高度進(jìn)展約定張先生問該如何處理？[解答]：?商品房銷售理?第二十四條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建立商品房。商品房銷售后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)〞。張先生與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中未對車庫進(jìn)門口高度進(jìn)展約定該車庫未約定的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)以批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。開發(fā)商交付車庫時張先生應(yīng)查驗(yàn)車庫進(jìn)門高度是否與批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案相符。假如車庫進(jìn)門口高度與批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案相符開發(fā)商不應(yīng)為越野車無法進(jìn)出車庫承當(dāng)責(zé)任張先生可與開發(fā)商協(xié)商尋求妥善的解決；假如開發(fā)商在出賣車庫后擅自變更了規(guī)劃設(shè)計(jì)造成車庫門高度減少影響越野車無法進(jìn)出車庫張先生可根據(jù)簽定的?武漢商品房買賣合同?第十二條的約定進(jìn)展處理。

33、未按合同約定進(jìn)展開工綜合驗(yàn)收能否交房？[案例]黃先生與某開發(fā)商簽訂?武漢商品房買賣合同?按合同約定2005年3月31日交房交房條件為該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。但開發(fā)商在近日交房時出示不了綜合驗(yàn)收合格的證件。開發(fā)商的這種做法？[解答]

一、黃先生與開發(fā)商簽訂的?武漢商品房買賣合同?中對交房限及條件、逾交房的違約責(zé)任均作了約定。交房限定在2005年3月31日交房條件選擇了該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。根據(jù)2004年5月19日?第三批取消和調(diào)整行政審批工程的?〔[2004]16〕的規(guī)定已取消了?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?〔第248〕中的住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)工程開工綜合驗(yàn)收房地產(chǎn)開發(fā)主部門即開發(fā)辦自2004年5月19日起不再組織相關(guān)部門或者對房地產(chǎn)開發(fā)工程進(jìn)展開工驗(yàn)收和開工綜合驗(yàn)收。因此黃先生與開發(fā)商簽訂的合同中約定的綜合驗(yàn)收自然取消。根據(jù)?建筑法?第六十一條“建筑工程開工經(jīng)歷收合格后方可交付使用；未經(jīng)歷收或者驗(yàn)收不合格的不得交付使用〞的規(guī)定開發(fā)商應(yīng)按照?建立工程質(zhì)量理?第十六條的規(guī)定組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)進(jìn)展開工驗(yàn)收合格前方可交付使用。同時開發(fā)商還應(yīng)按照合同中對根底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾進(jìn)展交付。二、黃先生與開發(fā)商約定交房時間為今年3月31日因延交房原因不明難以認(rèn)定責(zé)任。

〔1〕在履行合同過程中遭遇不可抗力以及出現(xiàn)合同約定的特殊原因〔必須獲得相關(guān)理部門或出具的證明〕開發(fā)商應(yīng)在合同約定的限內(nèi)告知購房者前方可據(jù)實(shí)予以延交房。

〔2〕開發(fā)商既無特殊原因證明又不具備交房條件那么開發(fā)商應(yīng)按出賣人逾交房的違約責(zé)任承當(dāng)法律責(zé)任。

〔3〕開發(fā)商具備按交房條件是因購房者與開發(fā)商就開工綜合驗(yàn)收問題而未能房屋交接手續(xù)開發(fā)商不承當(dāng)延交房責(zé)任。

34、簽合同注意按揭貸款的約定余先生問：我與某開發(fā)商簽訂?武漢商品房買賣合同?按合同約定首付房價款后余款委托某開發(fā)商按揭貸款手續(xù)。同時合同還約定交房時間為2005年3月28日。但交房時出賣人必須付清房價款前方可交房。日前我看到別的客戶陸續(xù)進(jìn)房我要求某開發(fā)商不僅將房交給我還要承當(dāng)延交房的違約責(zé)任。某開發(fā)商說：你的按揭貸款手續(xù)如今才辦完待款進(jìn)帳上后才能交房給你不承當(dāng)延交房責(zé)任。請問開發(fā)商的對嗎？

答：余先生與某開發(fā)商簽訂的?武漢商品房買賣合同?系雙方當(dāng)事人意思表示符合法律規(guī)定。宋先生首付款繳納后因某開發(fā)商未在交房前將宋先生的房款尾款辦妥按揭貸款手續(xù)不向宋先生交付房屋的行為是符合雙方合同約定的。因此某開發(fā)商就不存在延交房的責(zé)任。

那么如何防止此類事情的發(fā)生呢？

一、買受人在簽訂合同時涉及房款余額按揭貸款的建議在合同第六條3貸款方式空格中約定“XX年X月X日前XXX元房價款由買受人在XX銀行完按揭貸款手續(xù)〞。同時在第七條買受人逾付款的違約責(zé)任中第二種處理方式中約定“因買受人原因不能按或逾按揭貸款手續(xù)的買受人應(yīng)按本條第一種處理方式的約定向出賣人支付違約金；因出賣人的原因不能按或逾按揭貸款手續(xù)的出賣人應(yīng)按本條第一種處理方式的約定向買受人支付違約金；因銀行原因不能按或逾按揭貸款手續(xù)的買賣雙方協(xié)商另簽補(bǔ)充協(xié)議〞。

二、假設(shè)買受人委托出賣人按揭貸款手續(xù)建議對貸款金額、按揭貸款時限、逾或不能按揭貸款的違約責(zé)任等問題在合同附件同補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)展約定。

三、完按揭貸款手續(xù)是指按揭貸款額進(jìn)入出賣人帳戶；約定按揭貸款時間建議在一個月以上。

買受人在簽訂合同時只要考慮充分條文內(nèi)容嚴(yán)謹(jǐn)就可防止糾紛發(fā)生即使發(fā)生了糾紛有相應(yīng)的條款約定進(jìn)展處理。

35、消費(fèi)者買房需要注意三點(diǎn)自上月開發(fā)辦公布詢問以來,接到近100個咨詢投訴,經(jīng)過調(diào)查核實(shí)有兩種情況應(yīng)引起消費(fèi)者注意：

一、消費(fèi)者在交購房定金或簽署?武漢商品房買賣合同?前必須經(jīng)歷“三個環(huán)節(jié)〞。

2000年開發(fā)辦針對武漢商品房買賣活動提出在買房要看“五證〞。隨著房地產(chǎn)的進(jìn)一步完善和無證銷售的房地產(chǎn)開發(fā)工程越來越少但同時也出現(xiàn)了新情況新問題主要集中在定金協(xié)議和購房合同糾紛上針對這種現(xiàn)狀開發(fā)辦從2003年12月起就要求全在售的房地產(chǎn)開發(fā)工程必須在售樓部中六個內(nèi)容同時這六個內(nèi)容也是消費(fèi)者在正式交納購房定金和簽署?武漢商品房買賣合同?前需要看明白的六個內(nèi)容分門別類稱之為“三個環(huán)節(jié)〞：

1、看兩部法規(guī)。即?城商品房預(yù)售理?和?商品房銷售理?。這兩部法律對于正欲購房和正在購房環(huán)節(jié)中的消費(fèi)者來說是至關(guān)重要的。通過看這兩部法規(guī)消費(fèi)者可以大體的理解的有關(guān)規(guī)定易于掌握政策才能做到心中有底。才能利用好法律這一武器保護(hù)自已的合法權(quán)益。

2、看五個證件。即：?武漢商品房預(yù)售答應(yīng)證?、?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書?、?國有土地使用權(quán)證?、?建立工程規(guī)劃答應(yīng)證?、?建筑工程施工答應(yīng)證?。通過上述五個證件消費(fèi)者可以理解到自已欲購的商品房是否具備合法的銷售資格自已欲購的房屋是否在核準(zhǔn)銷售的范圍之內(nèi)。同時可以理解到該工程建立用地獲得的方式是不是出讓方式購置后商品房合法的使用年限所購房屋是不是合法的建筑及規(guī)劃審批的房屋周邊配套設(shè)施情況等等。

3、看三份樣本。即：?武漢商品房買賣合同?樣本、?前物業(yè)效勞合同?樣本及?業(yè)主臨時公約?。這個環(huán)節(jié)是大多數(shù)消費(fèi)者所急視的也是交了定金后或簽署了購房合同后產(chǎn)生糾紛的主要原因。?武漢商品房買賣合同?樣本指的是經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將一些不容協(xié)商的以加蓋等形式表如今合同的樣本。消費(fèi)者可以通過精讀?武漢商品房買賣合同?樣本理解作為出賣方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的想法同時對照自已的想法看有沒有雙方達(dá)成共識的可能。通過看?業(yè)主臨時公約?和?前物業(yè)效勞合同?可理解到假設(shè)購置了這處房屋消費(fèi)者可享有哪些權(quán)利和必須履行哪些義務(wù)。

在通過對以上三個環(huán)節(jié)的認(rèn)真的情況下消費(fèi)者才能真正的做到明明白白地消費(fèi)才不會因?yàn)橹R信息的不對稱使自身蒙受損失。

二、鄉(xiāng)村集體所有用地自建房屋對外銷售的情況.根據(jù)?土地法?規(guī)定集體所有用地使用不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租在集體用地上建的房屋更不得對外銷售。目前存在有一些消費(fèi)者為貪一時廉價購置集體所有用地上建立的房屋結(jié)果長辦不了?國有土地使用權(quán)證?和?房屋所有權(quán)證?影響居住更不能進(jìn)入流通環(huán)節(jié)從而陷入長的煩惱之中。簽署集體性質(zhì)用地住宅購置合同是無效合同是不受法律保護(hù)的。此類房屋看似相對廉價其實(shí)消費(fèi)者購入是一大堆煩惱最終利益受損的還是消費(fèi)者自已。對于此類情況開發(fā)辦會將所獲得的調(diào)查情況移交土地理部門進(jìn)展查處同時開發(fā)辦提請有關(guān)部門親關(guān)注此類情況從源頭上杜絕此類情況的發(fā)生。

三、對于超過?武漢商品房預(yù)售答應(yīng)證?有效的工程消費(fèi)者要進(jìn)步警覺性。特別是對于連續(xù)二、三年沒有換證的商品房工程更應(yīng)注意。如在漢區(qū)的一個工程在2001年辦過?武漢商品房預(yù)售答應(yīng)證?后因?yàn)楣こ痰拈_發(fā)企業(yè)與方陷入法律糾紛開發(fā)企業(yè)也因經(jīng)營不善陷入債務(wù)重重連續(xù)多年未換過?武漢商品房預(yù)售答應(yīng)證?。有部消費(fèi)者看到有證未認(rèn)真看清是時候的證書就因?yàn)閮r格相對廉價而付款導(dǎo)致目前房子還拿不到交的房款也退不回的境地。所以我辦再次提醒消費(fèi)者在購房時一定要看清合法有效的?武漢商品房預(yù)售答應(yīng)證?只有這樣才能有效地保護(hù)自身的合法利益不受損害。

36、商品房買賣合同的生效與進(jìn)展合同有必然聯(lián)絡(luò)嗎？商品房買賣合同的生效與進(jìn)展合同有必然聯(lián)絡(luò)嗎？在日常情況中哪些房地產(chǎn)交易行為是必須手續(xù)的？

合同生效的條件一般取決合同雙方當(dāng)事人的約定雙方可以把合同作為生效的要件之一假如有了這種約定那么合同的生效是必需要經(jīng)這的；假如當(dāng)事人僅作一般性的規(guī)定比方最長見的簽字生效只要到達(dá)合同約定的條件即可。

部、建立部結(jié)合發(fā)布的?房產(chǎn)登房理中加強(qiáng)的結(jié)合?中規(guī)定以下幾類事項(xiàng)必須：

〔1〕繼承房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)〝繼承權(quán)書〞；

〔2〕遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑應(yīng)當(dāng)。處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人應(yīng)根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽定遺產(chǎn)分割協(xié)議經(jīng)證明后到房地產(chǎn)理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；

〔3〕贈與房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)贈與人的〝贈與合同書〞；

〔4〕有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和港澳臺的法律事務(wù)必須證明。

37、?商品房買賣合同糾紛問題的解釋?中開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意的兩個問題?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?中開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意的二個問題。

一、廣告不能瞎吹了

高法解釋第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和許諾詳細(xì)確定并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實(shí)定有重大影響的應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容當(dāng)事人違背的應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。律師點(diǎn)評：

“合同法〞4條要約的規(guī)定假如銷售廣告內(nèi)容的對象已特定化和詳細(xì)話高法解釋明確規(guī)定將該內(nèi)容視為要約。雙方合同一經(jīng)簽訂該廣告內(nèi)容可作為合同的一部。假如合同里沒有對“小區(qū)綠化面積、樓間距、車庫、健身等〞作規(guī)定而在廣告上有那么廣告上的內(nèi)容可視作合同內(nèi)容。一些房地產(chǎn)廣告用小字注明“此廣告最終解釋權(quán)在開發(fā)商〞原那么上不影響對該廣告屬于要約還是非要約邀請的判斷。

二、六種情形明確雙倍賠償。

高法解釋第八、九、十四條規(guī)定：導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的或?qū)е潞贤瑹o效或者被撤銷、解除的買房人可以懇求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

〔一〕商品房買賣合同訂立后出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

〔二〕商品房買賣合同訂立后出賣人又將該房屋出賣給第三人。

〔三〕成心隱瞞沒有獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的或者提供虛假商品房預(yù)售答應(yīng)證明。

〔四〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的。

〔五〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的。

〔六〕面積誤差比絕對值超出3％買受人懇求解除合同、返還已付購房款及利息的應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的面積誤差比在3％以內(nèi)〔含3％〕部的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足面積誤差比超出3％部的房價款由出賣人承當(dāng)所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的面積誤差比在3％以內(nèi)〔含3％〕部的房價款及利息由出賣人返還買受人面積誤差比超過3％部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。律師點(diǎn)評：

上述懲罰性賠償責(zé)任的制定是以合同法13條和消法第49條為根據(jù)的。在理上肯定了懲罰性賠償責(zé)任原那么適用于商品房買賣合同。使得購房人在一些情況下為爭取雙倍賠償獲得了根據(jù)。因此開發(fā)企業(yè)在房屋的銷售過程中一定要注意其相關(guān)行為以免導(dǎo)致懲罰性的賠償。

38、被拆遷人回絕支付差價款如何處理？嚴(yán)格履行拆遷協(xié)議是拆遷當(dāng)事人的義務(wù)———被拆遷人回絕支付差價款如何處理？

案情】

原告：某房地產(chǎn)開發(fā)

被告：丁先生

經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)原告在某大街一帶進(jìn)展拆遷工作。被告所有的房屋在拆遷范圍內(nèi)全部由被告一家自行居住。經(jīng)原告與被告協(xié)商雙方就被告所有的房屋的拆遷事宜采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)展拆遷補(bǔ)償并訂立了產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議協(xié)議規(guī)定原告為被告提供兩居室一套、三居室一套作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在原告歸還被告的房屋面積相等的部內(nèi)被告應(yīng)當(dāng)支付給原告差價款每平方米人民幣1450元原告與被告產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積缺乏的部由被告按照價格結(jié)合成新支付給原告原告還應(yīng)當(dāng)支付給被告房屋附屬物的補(bǔ)償費(fèi)。協(xié)議訂立后被告如搬家并將其房屋交原告撤除。原告新建的房屋在2002年1月建好后被告以協(xié)議規(guī)定的房屋差價款不符合有關(guān)規(guī)定為由回絕支付差價款。經(jīng)房屋拆遷主部門確認(rèn)被告與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定的房屋差價款符合有關(guān)規(guī)定。原告因與被告就產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議規(guī)定的房屋差價款的支付發(fā)生爭議經(jīng)雙方協(xié)商未能解決特訴請人民處理。原告訴稱：其與被告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定被告應(yīng)當(dāng)在人住補(bǔ)償用房之日起3個月內(nèi)繳納協(xié)議規(guī)定房屋的差價款現(xiàn)規(guī)定的限已過被告至今仍然回絕繳納懇求人民判決被告支付房屋差價款。被告辯稱：其與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定的房屋差價款不符合有關(guān)規(guī)定因此被告不能按照協(xié)議的規(guī)定繳納房屋差價款。一審經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的拆遷補(bǔ)償?shù)淖h符合有關(guān)規(guī)定因此雙方均應(yīng)當(dāng)按照拆遷協(xié)議的規(guī)定履行拆遷義務(wù)被告回絕按照拆遷協(xié)議的規(guī)定支付房屋差價款沒有根據(jù)人民不予支持。據(jù)此根據(jù)?民法通那么?第111條的規(guī)定判決被告應(yīng)當(dāng)在生效之日起1個月內(nèi)向原告支付房屋差價款。一審訊決送達(dá)后被告不服提起上訴。二審人民以原判理由判決駁回上訴維持原判。

評析】

本案是由于被拆遷人在房屋調(diào)換中回絕支付差價款而引起的訴訟糾紛。拆遷補(bǔ)償?shù)男问讲扇‘a(chǎn)權(quán)調(diào)換的在拆遷人和被拆遷人協(xié)商進(jìn)展產(chǎn)權(quán)調(diào)換的過程中拆遷人往往要求被拆遷人一次性付清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價款而被拆遷人往往要求分付清差價款這樣就因付款方式發(fā)生爭議。此外從理中來看被拆遷人進(jìn)展產(chǎn)權(quán)調(diào)換其對拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換需要付差價款的準(zhǔn)備缺乏因此拆遷理中因產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價款的付款方式發(fā)生爭議的比比皆是。

從法律上講拆遷人和被拆遷人協(xié)商進(jìn)展產(chǎn)權(quán)調(diào)換的其協(xié)商行為是民事行為根據(jù)我國民法的有關(guān)規(guī)定拆遷人和被拆遷人可以協(xié)商采取分付款的方式進(jìn)展差價款結(jié)算。假如被拆遷人不能一次性付清差價款的房屋拆遷主部門可以根據(jù)實(shí)際情況裁決被拆遷人在一定限內(nèi)付清差價款。本案中原告與被告在房屋拆遷補(bǔ)償方式上經(jīng)協(xié)商達(dá)成以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)展拆遷補(bǔ)償?shù)漠a(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議并在協(xié)議中約定被告支付給原告房屋差價款的數(shù)額和方式雙方訂立的拆遷協(xié)議符合法律規(guī)定協(xié)議一經(jīng)訂立便對雙方都產(chǎn)生約束力雙方都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行。被告無故回絕給付差價款的行為屬違約行為。本案中的一審、二審人民的處理是正確的。律師提醒】

開發(fā)商在進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)前往往會碰到拆遷的問題而當(dāng)拆遷的對象是自然人時相關(guān)的工作更是難以開展。正因如此開發(fā)商與拆遷對象達(dá)成的任何協(xié)議都必須書面化同時在簽訂協(xié)議時一定不能違犯相關(guān)的法律規(guī)定只有按照法定的程序才能象上述案例中一樣在維權(quán)的過程中立于不敗之地。

39、一般的房屋均可以買賣但以下房屋是不能買賣的一、根據(jù)?城房地產(chǎn)理法?第三十七條的規(guī)定以下房地產(chǎn)不能買賣：

〔一〕以出讓方式獲得土地使用權(quán)的不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

〔二〕和行政依法裁定、查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

〔三〕依法收回土地使用權(quán)的；

〔四〕共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的；

〔五〕權(quán)屬有爭議的；

〔六〕未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

〔七〕法律、行政法規(guī)規(guī)定制止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

以出讓方式獲得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時不符合該法第三十八條該第三十八條規(guī)定的條件是指本文腳注規(guī)定的條件。

二、根據(jù)?擔(dān)保法?第四十九條之規(guī)定抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的應(yīng)當(dāng)?shù)盅簷?quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未抵押權(quán)人或者未告知受讓人的轉(zhuǎn)讓行為無效。

因此在轉(zhuǎn)讓設(shè)定抵押權(quán)的房屋時抵押人應(yīng)當(dāng)?shù)盅簷?quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況未履行這一手續(xù)的該房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

三、根據(jù)?合同法?第二百三十條規(guī)定出賣租賃房屋時未在合理限內(nèi)承租人的。

四、土地所有權(quán)

五、法律限制轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

六、應(yīng)當(dāng)經(jīng)批準(zhǔn)的買賣未經(jīng)批準(zhǔn)的情形

劃撥國有土地使用權(quán)上的房屋及其附屬物

集體建立用地上的房屋及其附屬物

軍產(chǎn)房屋

房屋

代房屋

七、其他

40、二手房買賣的相關(guān)問題〔一〕當(dāng)事人買二手房需事前核實(shí)和注意的問題

1、理解想買的二手房的根本情況

一定要親自考察房屋的坐落位置、戶型、樓層、構(gòu)造、朝向、通風(fēng)、采光、交通、周邊的人文地理環(huán)境等等因素。

2、房屋所有權(quán)證

確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)〔公房、私房、經(jīng)濟(jì)適用房〕及用處〔住宅、商用、商住〕。普通住宅〔1.5〕和商用或商住兩用〔3〕所需繳納的契稅不同。

3、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)有無瑕疵〔糾紛、抵押、查封〕

4、確認(rèn)房屋的建筑年限

根據(jù)?城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行?的有關(guān)規(guī)定土地使用權(quán)出讓的年限為70年。

5、房屋的質(zhì)量、裝修狀況

6、房屋價格及付款方式、時間；房屋交付使用的時間

7、物業(yè)理程度、物業(yè)收費(fèi)和和物業(yè)交割時間及費(fèi)用的承當(dāng)

8、住宅小區(qū)的現(xiàn)代化程度〔、寬帶、有線電視、燃?xì)?、熱水等?/p>

9、房屋公共維修的歸屬

10、房屋過戶

過戶是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)買賣雙方到房產(chǎn)部門過戶交易手續(xù)之后您才真正擁有房屋所有權(quán)。

〔二〕私房〔二手房〕買賣中的法律程序

城私有房屋買賣主要指公民個人之間的房屋買賣行為按我國法律規(guī)定、團(tuán)體、、企事業(yè)一般不允許購置私有房屋假如有特殊情況必須購置時也要經(jīng)過以上人民批準(zhǔn)才可購置。私有房屋買賣應(yīng)按以下程序：

(l)訂立買賣契約。買賣契約應(yīng)包括如下主要條款：房產(chǎn)坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況、成交價格、付款方式、違約責(zé)任等等該契約應(yīng)以書面形式成立；(2)承受房地產(chǎn)交易理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易理部門申請手續(xù)后理部門要查驗(yàn)有關(guān)的證件審查產(chǎn)權(quán)；并到現(xiàn)場作必要調(diào)查同時由估價人員對交易的房屋進(jìn)展估價；(3)立契。房地產(chǎn)交易理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購置對象按審批權(quán)限申報有關(guān)負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)后經(jīng)辦人將買賣雙方立契手續(xù)、買賣雙方在契約上簽名蓋章；(4)繳納稅費(fèi)。完立契手續(xù)后買賣雙方向房地產(chǎn)交易理部門繳納手續(xù)費(fèi)和契稅；(5)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所買賣過戶手續(xù)后買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣契約到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理部門房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記換取新的房產(chǎn)證。

41、臺是否算作建筑面積、怎樣計(jì)算？臺是否算作建筑面積及怎樣計(jì)算有以下規(guī)定：封閉式的臺按其外圍程度面積計(jì)算建筑面積；挑臺〔底臺〕按其底板程度面積的一半計(jì)算建筑面積；凹臺按其凈面積〔含擋板墻墻體面積〕的一半計(jì)算建筑面積；半挑半凹臺挑出部按其底板程度面積的一半計(jì)算建筑面積凹進(jìn)部按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。由此可以看出購房合同中的臺面積與產(chǎn)權(quán)證上的臺面積是按不同的計(jì)算出來的。房屋的實(shí)際面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)應(yīng)該以此確定購房的價款。

42、簽訂租房合同時應(yīng)注意哪些法律問題？在房屋正式交割前交易雙方應(yīng)當(dāng)簽訂一個?租賃合同?這對雙方都有好處。簽訂合同看起來當(dāng)時有些費(fèi)事但是事前有一個文字的東西雙方都按約定來做對雙方都有一個約束可以使以后少出現(xiàn)不必要的矛盾出現(xiàn)矛盾時也有據(jù)可查防止出現(xiàn)大的費(fèi)事。

房屋租賃合同屬于不動產(chǎn)租賃合同是租賃合同的一種。根據(jù)我國?合同法?第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同也就是說合同一經(jīng)簽訂即對雙方當(dāng)事人具有法律約束力出租人不僅應(yīng)按時交付作為標(biāo)的物的房屋而且交付的房屋應(yīng)符合約定的使用目的。

房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人但并不限于所有人。凡對標(biāo)的物享有合法的使用權(quán)的人都有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由別人使用成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權(quán)為由主張合同無效回絕支付租金只能要求出租人承當(dāng)不履行合同的違約責(zé)任。同時?合同法?第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。

承租人轉(zhuǎn)租的承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效第三人對租賃物造成損失的承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)說明承租人只要有出租人的合法受權(quán)也可以行使部出租人的權(quán)利只是其權(quán)利的行使要受到一定的限制。

根據(jù)我國?城房地產(chǎn)理法?房屋租賃不僅須由雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同而且應(yīng)向房產(chǎn)理部門備案。房屋租賃中如一方系房地產(chǎn)經(jīng)營那么其租賃活動應(yīng)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所進(jìn)展。由于房屋是特定物雙方應(yīng)在租賃合同中明確約定標(biāo)的物的質(zhì)量和數(shù)量。質(zhì)量指房屋的構(gòu)造、使用的建材、相應(yīng)的配套設(shè)施等數(shù)量那么指房屋的面積、間數(shù)等。

這是房屋租賃合同的主要條款也是出租方收取租金的根據(jù)。假如出租方不能按照約定交付標(biāo)的物或交付的標(biāo)的物不符合約定條件例如房屋面積與合同約定有誤差應(yīng)視為出租方交付的標(biāo)的物有瑕疵承租人可要求追究對方的違約責(zé)任可以采取書面形式對方要求解除合同也可以雙方經(jīng)協(xié)商減少租金變更合同內(nèi)容。

假如出租人交付的房屋狀況與約定不符,承租人能否用其他手段如拒交物業(yè)理費(fèi)等來對抗呢？這要看雙方在合同中的約定。假如雙方約定物業(yè)理費(fèi)由承租人支付那么承租人不能回絕支付物業(yè)理費(fèi)。

租金由出租人收取是承租人使用房屋的對價；物業(yè)理費(fèi)那么由物業(yè)理收取是物業(yè)以自己的經(jīng)營活動為所有業(yè)主、租戶提供效勞所收取的費(fèi)用二者不是一個法律關(guān)系不能混為一談。但如雙方在合同中對于此項(xiàng)無詳細(xì)約定那么出租人無權(quán)要求承租人支付物業(yè)理費(fèi)。

43、律師提示：從四個方面認(rèn)定房屋租賃合同是否有效答：出租人和承租人就房屋出租的租金、限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致后租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力主要從下面四個方面進(jìn)展審查。

(一)合同主體是否符合規(guī)定即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為才能人或限制民事行為才能人或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。

(二)房屋是否為法律法規(guī)制止出租。只要法律法規(guī)不制止出租的房屋都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定有以下情形之一的房屋不得出租：(1)未依法獲得房屋所有權(quán)證的；(2)和行政依法裁定、查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(3)共有房屋未獲得共有人同意的；(4)權(quán)屬有爭議的；(5)屬于建筑的；(6)不符合平安的；(7)已抵押未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(8)不符合、環(huán)保、衛(wèi)生等主部門有關(guān)規(guī)定的；(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定制止出租的其他情形。

(三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在理中有些房屋租賃合同約定房客逾支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2計(jì)算。從法律來說這種約定因滯納金過高有失公平屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是有人用租來的房屋進(jìn)展犯罪活動假設(shè)屬實(shí)那么在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下這樣的租賃合同均是無效的不受法律保護(hù)租金依法沒收。

(四)是否進(jìn)展過登記備案。?城房地產(chǎn)理法?、?城房屋租賃理?及本的租賃法規(guī)均規(guī)定租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)理部門登記備案手續(xù)。在理中對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)一種認(rèn)為合同是無效的另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效但不具有對抗第三人的效力。

商品房預(yù)售合同的幾個問題房紹坤、杜甲華內(nèi)容提要:商品房預(yù)售合同是近幾年來我國房地產(chǎn)中出現(xiàn)的新事物理中人們對其還存在著許多模糊的認(rèn)識。本文認(rèn)為商品房預(yù)售合同不是預(yù)約買賣合同、貨買賣合同、附限買賣合同、分付款買賣合同而是遠(yuǎn)交貨合同;文章從商品房預(yù)售合同的主體及形式方面分析了商品房預(yù)售合同的有效條件并提出了商品房預(yù)售合同糾紛的處理原那么。一、商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)何謂商品房預(yù)售合同我國的?城房地產(chǎn)理法?沒有作出明確規(guī)定。我們認(rèn)為商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或局部房款并按承受商品房的書面協(xié)議。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的屬于買賣合同的一種但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同因此理上對于商品房預(yù)售合同性質(zhì)的認(rèn)識還存在著許多不同的。(一)商品房預(yù)售合同是否為預(yù)約合同在合同法中合同有預(yù)約合同與本合同之分它們是根據(jù)訂立合同是否有事先約定的關(guān)系來劃分的。預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同簡稱預(yù)約;本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力二者不能混淆。預(yù)經(jīng)合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同所以當(dāng)事人一方只能懇求對方訂立合同而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容懇求對方履行。那么商品房預(yù)售合同是否為預(yù)約合同呢?對此學(xué)者們的看法并不一致。有的學(xué)者認(rèn)為商品房的預(yù)售是預(yù)約交易行為商品房預(yù)售合同即商品房交易預(yù)約合同。(注：楊明剛：?預(yù)售房屋合同探微??法學(xué)?1994年第5。)我們認(rèn)為因?yàn)樯唐贩款A(yù)售合同在成立之時;房屋并不存在或尚未建成所以帶有“預(yù)售〞的字樣但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中預(yù)售方與預(yù)購方房屋的座落與面積、價款的交付方式與限、房屋的交付限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行并房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)到達(dá)雙方的交易目的。當(dāng)然我們并不否認(rèn)在商品房銷售過程中雙方當(dāng)事人不能訂立預(yù)約合同而只是想明確商品房預(yù)售合同本身不是預(yù)約合同。明確商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同在理中具有重要意義。因?yàn)榧偃鐚⑸唐贩款A(yù)售合同看成是預(yù)約合同那么一方面預(yù)售方與預(yù)購方必須在將來再訂立一個商品房買賣合同;另一方面在一方當(dāng)事人違背商品房預(yù)售合同時對方只能要求其承當(dāng)不訂立合同的責(zé)任而不能要求其承當(dāng)違背合同的違約責(zé)任。可見上述情況對商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人而言都是不利的也不利于解決商品房預(yù)售合同糾紛。(二)商品房預(yù)售合同是否為貨買賣合同商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋所以房屋的交付限一般都很長。正是由于商品房預(yù)售合同的這種特殊性所以有的學(xué)者將商品房預(yù)售合同稱之為房屋的貨買賣合同(注：范成山：?建立房抵押制度勢在必行??經(jīng)濟(jì)與法?1995年第5。)。我們認(rèn)為將商品房預(yù)售合同稱之為貨買賣合同是錯誤的是對貨買賣合同的一種誤解。所謂貨買賣合同是指貨交易所為進(jìn)展貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級或的種類和數(shù)量、交貨限和地點(diǎn)等的合同通常采用“合同〞形式。貨買賣合同具有如下主要特征：(1)貨買賣的標(biāo)的物的價格不是當(dāng)事人事先約定的而是在貨交易所通過公開競價的方式而確定的;(2)貨買賣的標(biāo)的是合同本身而不是貨買賣合同中所約定的貨物;(3)貨買賣的主要目的是為了套保值和價格發(fā)現(xiàn)而不在于獲取現(xiàn)實(shí)的貨物所以在貨買賣中極少有進(jìn)展實(shí)物交割的：(4)貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價格波動大、便于儲存、易于化等條件如糧食、石油、鋼材等。但是在商品房預(yù)售合同中第一商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經(jīng)明確的而不是通過公開競價的方式確定的;第二商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房而不是合同本身;第三商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋不具有套保值和價格發(fā)現(xiàn)的功能;第四由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差異不具有化的特征所以在國際慣例上房屋不是貨交易的商品不能用于貨交易?？梢娚唐贩款A(yù)售合同與貨買賣合同是有很大區(qū)別的商品房預(yù)售合同不是貨買賣合同。明確商品房預(yù)售合同不是貨買賣合同可以防止利用商品房預(yù)售合同進(jìn)展變相的貨交易以維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序。(三)商品房預(yù)售合同是否為附限的合同由于商品房預(yù)售合同是在將來的一定限交付房屋的合同所以有的學(xué)者認(rèn)為商品房預(yù)售合同是附限的買賣合同。(注：金儉：?析商品房預(yù)售合同??現(xiàn)代法學(xué)?1996年。)我們認(rèn)為這種觀點(diǎn)是錯誤的。在民法中附限的合同是指以一定的限到來作為合同效力開場或終止根據(jù)的合同。假如所附限是作為合同效力開場的根據(jù)那么該限為延緩限;假如所附限是作為合同效力終止的根據(jù)那么該限為解除限。在附延緩限的合同中合同已經(jīng)成立但沒有發(fā)生法律效力雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù)也都沒有權(quán)利懇求對方履行義務(wù)。只是在限到來時雙方當(dāng)事人才開場履行義務(wù);在附解除限的合同中合同不僅已經(jīng)成立而且已經(jīng)發(fā)生法律效力雙方都已經(jīng)開場履行自己的義務(wù)。在限到來時雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù)合同終止。在商品房預(yù)售合同中雙方約定在將來的一定限交付房屋這里確實(shí)存在一定的“限〞但這種限絕不是附限合同中的“限〞。因?yàn)椋浩湟患偃鐚⑸唐贩款A(yù)售合同中的“限〞作為附限合同中的解除限那么商品房預(yù)售合同不僅已經(jīng)成立而且已經(jīng)發(fā)生法律效力但在限到來時商品房預(yù)售合同終止效力雙方應(yīng)當(dāng)解除合同。這樣作為預(yù)購方就不能獲得約定的房屋。顯然這與當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的目的是相違犯的;其二假如將商品房預(yù)售合同中的“限〞作為附限合同中的延緩限那么商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立但還沒有發(fā)生法律效力只在限到來時商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效力。這樣作為預(yù)售方就不能要求預(yù)購方支付一定的定金或房款。顯然這也不符合商品房預(yù)售合同的要求?？梢娚唐贩款A(yù)售合同并不是附限的買賣合同。商品房預(yù)售合同中的“限〞是一種履行限是當(dāng)事人履行義務(wù)的詳細(xì)時間。(四)商品房預(yù)售合同是否為分付款買賣合同在商品房預(yù)售合同中預(yù)購方于多數(shù)情況下是分支付房屋的價款這種作法類似于分付款買賣。所以有的學(xué)者認(rèn)為商品房預(yù)售合同是一種分付款買賣合同。(注：耀振華：?房地產(chǎn)開發(fā)中的法律問題?梁慧星主編?民商法叢?第4卷法律1996年2月版第93頁。)我們認(rèn)為商品房預(yù)售合同不是分付款買賣合同。所謂分付款買賣合同指的是出賣方將出賣物交付給買受方買受方將其應(yīng)付的總價款按照一定限分批支付給出賣方的買賣合同。就分付款買賣的出賣方的義務(wù)而言出賣方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定交付出賣物;就分付款買賣的買受方的義務(wù)而言買受方亦負(fù)支付價款的義務(wù)唯買受方的付款須按給付詳細(xì)分支付的價款數(shù)額及時由合同加以約定。之所以說商品房預(yù)售合同不是分付款買賣合同其原因主要有三：一是分付款買賣合同的標(biāo)的物在合同生效后必須交付給買受方這樣才能實(shí)現(xiàn)買受方的經(jīng)濟(jì)目的?？梢姺指犊钯I賣合同的標(biāo)的物必須是現(xiàn)實(shí)存在的物。但在商品房預(yù)售合同中作為標(biāo)的物的商品房尚不存在或尚在建造中所以在合同成立后預(yù)售方不可能將標(biāo)的物交付給預(yù)購方;二是分付款買賣合同的買受方在承受標(biāo)的物后尚有二以上的價款需要支付;但商品房預(yù)售合同中預(yù)購方既可以在獲得房屋前一次性支付房屋的全部價款也可以在獲得房屋前分支付價款。這種分付款與分付款買賣合同中的分付款是不同的;前者是在獲得標(biāo)的物之前的分付款而后者是在獲得標(biāo)的物后的分付款;三是分付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資以滿足買受方資金缺乏的需要。而商品房預(yù)售合同的功能在于買受方向出賣方融資以滿足出賣方資金缺乏的需要。綜上所述商品房預(yù)售合同不是預(yù)約買賣合同、貨買賣合同、附限買賣合同、分付款買賣合同。假如從法律上為商品房預(yù)售合同定性那么商品房預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)交貨合同。所謂遠(yuǎn)交貨合同是合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來的一定間內(nèi)交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨限方面與一般買賣合同有所區(qū)別而在合同的訂立、貨物價格確實(shí)定、履行地點(diǎn)等方面與一般買賣合同沒有任何差異。當(dāng)事人必須在合同規(guī)定的限交貨否那么即應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任?？梢姀慕桓兜南藿嵌瓤瓷唐贩款A(yù)售合同是一種遠(yuǎn)交貨合同。二、商品房預(yù)售合同的有效條件商品房預(yù)售合同作為一種詳細(xì)的合同其有效條件應(yīng)符合合同有效條件的一般原理。所以商品房預(yù)售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示、內(nèi)容和形式合法。在這些有效條件中當(dāng)事人的意思表示和內(nèi)容合法并沒有特殊之處可以按照合同法的一般原理加以認(rèn)定。但在主體合格和形式合法兩個要件上商品房預(yù)售合同有其特殊性。(一)商品房預(yù)售合同的主體必須合格商品房預(yù)售合同的主體雙方為預(yù)售方和預(yù)購方。我國現(xiàn)有的法律、法規(guī)對商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人雙方都有條件的限制和要求。1.預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備的條件根據(jù)?城房地產(chǎn)理法?和?城商品房預(yù)售理?的有關(guān)規(guī)定商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(1)預(yù)售方必須是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立并在工商行政理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須符合?城房地產(chǎn)理法?所要求的條件。假如不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與別人訂立了商品房預(yù)售合同那么該合同為無效合同。但是假如不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)在?城房地產(chǎn)理法?施行之前與別人訂立了商品房預(yù)售合同而在一審訴訟間依法獲得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格那么可以認(rèn)定合同有效(見人民?審理房地產(chǎn)理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件假設(shè)干問題的解答?—以下簡稱?簡答?第2條);(2)預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金獲得土地使用權(quán)證書。預(yù)售方必須是通過土地使用權(quán)出讓的方式獲得土地使用權(quán)并交付了全部土地使用權(quán)出讓金獲得土地使用權(quán)證書。只有這樣預(yù)售方才能建造房屋并與預(yù)購方訂立商品房預(yù)售合同。假如預(yù)售方?jīng)]有獲得土地使用證書而與別人訂立商品房預(yù)售合同那么該合同為無效合同。但是在?城房地產(chǎn)理法?施行之前預(yù)售方?jīng)]有獲得土地使用權(quán)證書但投入了一定的開發(fā)建立資