論中小企業(yè)購(gòu)地建廠與租賃廠房之利弊

論中小企業(yè)購(gòu)地建廠與租賃廠房之利弊論中小企業(yè)購(gòu)地建廠與租賃廠房之利弊論中小企業(yè)購(gòu)地建廠與租賃廠房之利弊資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月論中小企業(yè)購(gòu)地建廠與租賃廠房之利弊版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁(yè)次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：論中小企業(yè)購(gòu)地建廠與租賃廠房之利弊浩旺商學(xué)院副院長(zhǎng)、浩旺集團(tuán)常務(wù)副總裁魏欽/文摘要：改革開放以來(lái)，經(jīng)過三十多年的發(fā)展，我國(guó)的中小企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中，不斷發(fā)展充實(shí)。中小企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所起的積極作用越來(lái)越明顯，越來(lái)越多地被政府重視。對(duì)于當(dāng)前實(shí)體中小企業(yè)在落腳難、落地慢、落地貴等方面，從政府、業(yè)界及專業(yè)運(yùn)營(yíng)商各個(gè)角度都可以得到不同解讀，特別是對(duì)于中小企業(yè)到底是自己購(gòu)地建廠，打造屬于中小企業(yè)自己的廠區(qū)好還是通過租賃正規(guī)產(chǎn)業(yè)園廠房比較好，一直以來(lái)各有說(shuō)辭。關(guān)鍵字：中小企業(yè)購(gòu)地建廠租賃廠房利弊一、中小企業(yè)的重要性不言而喻當(dāng)前，全國(guó)中小企業(yè)數(shù)量超過5000萬(wàn)家，其中中小企業(yè)占全部企業(yè)總數(shù)的99%，中小企業(yè)貢獻(xiàn)占中國(guó)60%以上的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，50%以上的稅收，中小企業(yè)成為了國(guó)家重要的經(jīng)濟(jì)支柱。同時(shí)，中小企業(yè)是社會(huì)就業(yè)的主要承擔(dān)者，創(chuàng)造了中國(guó)80%的城鎮(zhèn)就業(yè)。主要表現(xiàn)為同樣的資金投入，小企業(yè)可以比大企業(yè)多吸收4倍的人員就業(yè)，并且隨著大企業(yè)技術(shù)構(gòu)成和管理水平的不斷提高，企業(yè)的優(yōu)化重組，大企業(yè)已經(jīng)很難再提供新的就業(yè)崗位，富余人員和下崗、失業(yè)人員會(huì)越來(lái)越多，要解決這批人員就業(yè)或再就業(yè)問題，主要靠中小企業(yè)的發(fā)展。在“雙創(chuàng)”背景下，中小企業(yè)因其自身特點(diǎn)，必然會(huì)成為“雙創(chuàng)”的主角和生力軍。二、落地難、貴、慢成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)中小企業(yè)的新痛點(diǎn)中小企業(yè)因其經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，資產(chǎn)規(guī)模不大、抵押物有限、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)品科技含量低、財(cái)務(wù)管理水平低、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力差、經(jīng)不起原材料或產(chǎn)品價(jià)格的波動(dòng)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性不高的特點(diǎn)，這也決定了中小企業(yè)發(fā)展過程中極易受到行業(yè)波峰波谷影響。再加上中小企業(yè)融資困難多、技術(shù)創(chuàng)新不夠、產(chǎn)業(yè)升級(jí)困難，政府相關(guān)主管部門干預(yù)、媒體最關(guān)注的融資難、融資貴等難點(diǎn)；從而導(dǎo)致中小企業(yè)在發(fā)展中往往帶著巨大鐐銬在前行，步履維艱。而中小企業(yè)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的落地難、落地貴、落地慢等問題的痛點(diǎn)，卻極容易被業(yè)界、社會(huì)各界甚至政府所忽視。三、中小企業(yè)購(gòu)地建廠優(yōu)劣分析（一）中小企業(yè)購(gòu)地建廠的優(yōu)勢(shì)對(duì)于有過租賃廠房產(chǎn)生不愉快經(jīng)歷的中小企業(yè)主，均對(duì)“寄人籬下”租賃廠房的方式表示厭倦，他們都非常希望能擁有自己的廠房，通過購(gòu)地建廠，建設(shè)自己的廠區(qū)，那么購(gòu)地建廠到底對(duì)他們而言有哪些好處1、自建廠房可以根據(jù)企業(yè)自身的需求，進(jìn)行量身打造規(guī)劃，進(jìn)行個(gè)性化的設(shè)計(jì)和布局，可能從單個(gè)企業(yè)形象上有質(zhì)的提高，更為關(guān)鍵的是，對(duì)于長(zhǎng)期“流浪”的企業(yè)而言，有一個(gè)屬于自己的廠房，心理上會(huì)改變之前失落的感覺，有了歸宿感。2、最大程度表現(xiàn)企業(yè)實(shí)力，會(huì)給客戶一種企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)的良好印象，客戶會(huì)認(rèn)為企業(yè)實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)十分穩(wěn)定、可靠，該企業(yè)是可持續(xù)發(fā)展的供應(yīng)者，這有助于提高企業(yè)營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3、租賃廠房讓企業(yè)始終沒有固定資產(chǎn)抵押，也會(huì)造成企業(yè)銀行融資困難，一旦有了自建廠房，就有了固定資產(chǎn)，在企業(yè)發(fā)展需要或流動(dòng)性資金短缺情況下，可以用于抵押周轉(zhuǎn)一部分資金，有利于解決企業(yè)在發(fā)展過程中一部分資金需求。4、購(gòu)地建廠，土地和廠房會(huì)出現(xiàn)不同程度評(píng)估升值，十年二十年如遇政策性拆遷，得到的土地增值和補(bǔ)償款十分可觀。（二）中小企業(yè)購(gòu)地建廠的劣勢(shì)那么給企業(yè)提供土地，讓企業(yè)購(gòu)地建廠是否真的就是能一勞永逸，好處多多其實(shí)，讓企業(yè)購(gòu)地建廠并非想象中簡(jiǎn)單，不管是對(duì)于中小企業(yè)自身而言，還是對(duì)于土地提供者的政府來(lái)說(shuō)，其風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定性完全有可能會(huì)與初衷大相徑庭，理由有五：理由一：土地閑置、廠房空置成為普遍現(xiàn)象從中小企業(yè)主想買地自建廠房角度講，由于其資金和規(guī)模限制，一般只需要十來(lái)畝多則三五十畝地，可是由于土地集約化利用要求和國(guó)家政策限制等，工業(yè)用地在投資強(qiáng)度、容積率、稅收等多個(gè)方面均有嚴(yán)格要求，政府基本不可能出售如此小塊土地給單個(gè)中小企業(yè)。政府出讓工業(yè)用地的面積基本都在30畝或50畝以上，這樣的面積，很多中小企業(yè)根本就買不起。當(dāng)然，部分稍微有實(shí)力中小企業(yè)能夠購(gòu)買土地，企業(yè)也會(huì)根據(jù)自身發(fā)展規(guī)劃，虛高提報(bào)用地需求數(shù)量，往往提報(bào)的數(shù)量都是目前實(shí)際需求的2-3倍以上，等拿到土地后企業(yè)要么部分建設(shè)，等企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大再進(jìn)行擴(kuò)建，要么提前建設(shè)大量閑置廠房和辦公區(qū)，這樣就造成大量的土地閑置和資源浪費(fèi)。據(jù)了解，成都范圍內(nèi)，自建工廠的企業(yè)50%以上都存在有閑置土地的情況。而針對(duì)閑置土地及工廠的情況處理，政府通過行政手段也是無(wú)能為力，收效甚微，最終變成了各級(jí)部門最為頭疼的問題。理由二：自建流程復(fù)雜、投產(chǎn)達(dá)成時(shí)間長(zhǎng)企業(yè)自建廠工廠需要項(xiàng)目立項(xiàng)備案、用地、選址及環(huán)境評(píng)審、獲取土地使用證及規(guī)劃審批等流程手續(xù)，從交保證金到拿到土地，至少需要9個(gè)月的時(shí)間。這個(gè)過程，需要先把買地款交給政府，安排一個(gè)專門的團(tuán)隊(duì)與政府對(duì)接，與發(fā)改、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、環(huán)保、消防、工商、稅務(wù)、城管等十幾個(gè)部門打交道，要折騰大半年才能拿到土地證，然后施工幾個(gè)月，前后算下來(lái)企業(yè)一般需要2年時(shí)間才能達(dá)到投產(chǎn)要求。而中小企業(yè)的優(yōu)勢(shì)就是把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)能力強(qiáng)而快，2年時(shí)間過去了，市場(chǎng)機(jī)會(huì)不復(fù)存在。理由三：固定資產(chǎn)等于負(fù)債企業(yè)從申請(qǐng)土地指標(biāo)，到摘牌拿地、立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)全過程，包括土地成本、建安成本(含土建和鋼構(gòu))、水電路和綠化等配套、耕地占用稅等土地稅費(fèi)、報(bào)建費(fèi)等建設(shè)稅費(fèi)等，以及必須發(fā)生的管理費(fèi)等，很多人只計(jì)算了建安成本覺得成本一般，而根本忽略了稅費(fèi)及報(bào)建、相關(guān)專業(yè)人員的工資、福利等費(fèi)用。在財(cái)務(wù)報(bào)表上，2000元以上的實(shí)物叫做資產(chǎn)，毫無(wú)疑問投資建廠的所有資金最后都會(huì)變成固定資產(chǎn)，一旦我們把現(xiàn)金投入到固定資產(chǎn)里，成本就會(huì)增大。部分中小企業(yè)主認(rèn)為購(gòu)置土地后，可以用固定資產(chǎn)貸款，有了融資抵押物資金就有了保障。但是商業(yè)銀行抵押物的價(jià)值只有重置價(jià)格的40-50%，也就是1000萬(wàn)的投入只能算400-500萬(wàn)的抵押價(jià)值，具體貸款額還要看其他指標(biāo)。其次，銀行利息表面是6%、7%，實(shí)際貸款過程中總計(jì)各類成本，低于11%是拿不到貸款的。融資成本附加在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本中，將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。因此，這勢(shì)必對(duì)企業(yè)正常發(fā)展和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生巨大的影響，給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了諸多不確定性因素。理由四：抗風(fēng)險(xiǎn)能力變?nèi)?、?chuàng)稅收不穩(wěn)定性增大當(dāng)下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越演越烈，各行各業(yè)發(fā)展都會(huì)呈現(xiàn)波動(dòng)情況，不確定性”成為經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；在新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，行業(yè)升級(jí)迭代更新加快背景下，企業(yè)發(fā)展不可能一直保持持續(xù)穩(wěn)定的向上態(tài)勢(shì)，當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)下降時(shí)，企業(yè)所能給政府、社會(huì)創(chuàng)造的價(jià)值自然就會(huì)相應(yīng)降低，總體會(huì)呈現(xiàn)出波動(dòng)態(tài)勢(shì)。對(duì)于企業(yè)自身而言，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，沒有了足夠的現(xiàn)金流作支撐，雖然有了自建廠房，表面上有了土地、有了固定資產(chǎn)，可實(shí)現(xiàn)賬面增值，但是現(xiàn)金流縮小了。規(guī)模大了，資金壓力也會(huì)變大，期間如果企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)或者其他問題，抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)十分脆弱，加之行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)成本上升等，企業(yè)很難保障持續(xù)發(fā)展。中小企業(yè)5-8年的生命周期內(nèi)，把大量的資金用于固定資產(chǎn)建設(shè)，而不是快速有效地把握市場(chǎng)機(jī)遇，其結(jié)果就是違背中小企業(yè)生命周期和市場(chǎng)規(guī)律，扼殺了自身的活力和創(chuàng)新能力。理由五：形象難統(tǒng)一、二次利用率低對(duì)于自購(gòu)地建廠的企業(yè)主來(lái)說(shuō)，行業(yè)不同，企業(yè)不同，企業(yè)規(guī)模差異，企業(yè)都會(huì)根據(jù)自身需求進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，不管是企業(yè)整體外觀形象打造，還是企業(yè)辦公區(qū)、廠區(qū)功能設(shè)置及區(qū)域劃分等，都會(huì)根據(jù)企業(yè)專屬需求進(jìn)行建設(shè)。而整體形象上，不同企業(yè)都會(huì)有不同的外觀，風(fēng)格千差萬(wàn)別，檔次也參差不齊。在企業(yè)內(nèi)部格局和功能上，也是極大不同。廠房建設(shè)個(gè)性十足，這樣的辦公場(chǎng)地和生產(chǎn)廠區(qū)的二次利用率極低，造成的資源浪費(fèi)大和資源承接發(fā)展可延續(xù)性也非常低，極大地影響了集群產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。四、中小企業(yè)集中入園租賃廠房的優(yōu)勢(shì)分析中小企業(yè)入駐正規(guī)產(chǎn)業(yè)園區(qū)從全球產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，如日本、德國(guó)等制造業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家，是大勢(shì)所趨，并且是一條符合中小企業(yè)自身發(fā)展規(guī)律、資源集約、產(chǎn)業(yè)集群化的發(fā)展之路，其擁有的優(yōu)勢(shì)及前景展望：1、實(shí)體企業(yè)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)是大趨勢(shì)所必然；企業(yè)最終的目標(biāo)是利潤(rùn)最大化。從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，在資產(chǎn)回報(bào)降低、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的時(shí)代，輕資產(chǎn)模式能夠通過資產(chǎn)、資源、資本的配置優(yōu)化，充分發(fā)揮專業(yè)化和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)的整體效率水平，將企業(yè)的資金和精力集中于產(chǎn)品開發(fā)、市場(chǎng)擴(kuò)展等核心業(yè)務(wù)，從而增加企業(yè)的發(fā)展和后續(xù)動(dòng)力。國(guó)外的耐克、麥當(dāng)勞、希爾頓、Facebook、Uber及國(guó)內(nèi)的阿里巴巴等都是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的成功代表。所以，中小企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園，以“輕資產(chǎn)”形式拎包入住，根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際需求和發(fā)展速度對(duì)廠房面積進(jìn)行靈活把控，避免資源浪費(fèi)是上上之選。購(gòu)地建廠重資產(chǎn)配置不適合中小企業(yè)的自身特點(diǎn)，遏制了中小企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)處。2、企業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)；租賃廠房相比建設(shè)廠房忽略了市場(chǎng)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。如果投資了固定廠房設(shè)備，每天的人工、水電費(fèi)、銀行利息等都是企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。低成本是企業(yè)的殺手锏，投資廠房后，企業(yè)失去了成本優(yōu)勢(shì)，就失去了競(jìng)爭(zhēng)力，一旦成本不斷增高，企業(yè)存活發(fā)展就會(huì)面臨新的問題，而租賃廠房，可以將更多資金有效運(yùn)用于企業(yè)技術(shù)革新、產(chǎn)品研發(fā)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)等方面，增強(qiáng)了企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高了企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)會(huì)根據(jù)行業(yè)發(fā)展和國(guó)家政策性調(diào)整對(duì)產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)進(jìn)行升級(jí)更迭，建立入駐企業(yè)的評(píng)定系統(tǒng)，監(jiān)控企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)和前景，淘汰低效落后產(chǎn)能企業(yè)，引入高效、環(huán)保、發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，保證企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，也促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)畝均稅收持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)每年5%的利稅增長(zhǎng)。3、租賃廠房更能快速投產(chǎn)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇實(shí)際投資者初衷；現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度已經(jīng)到了一日多變的情況，從企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，租賃廠房相比建設(shè)廠房更能節(jié)省更多時(shí)間，提高工作效率，有利于企業(yè)抓住瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，賺取更大利潤(rùn)。從企業(yè)拿到土地指標(biāo)到建廠房，再到運(yùn)營(yíng)生產(chǎn)，至少需要兩三年的時(shí)間；而如果租賃廠房，從開始談租賃到生產(chǎn)只需要兩三個(gè)月的時(shí)間，企業(yè)就可以進(jìn)行快速有效的生產(chǎn)作業(yè)，出產(chǎn)品。在中國(guó)的外資企業(yè)，基本都偏愛租賃，不是外資企業(yè)沒有實(shí)力和資金購(gòu)地建廠，而是他們更懂得利用財(cái)務(wù)管理、資金管理、以及金融等手段實(shí)現(xiàn)資本有效運(yùn)作，通過節(jié)約更多時(shí)間成本，把企業(yè)更多的精力投入到產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn)，和提高核心技術(shù)力上。從利稅結(jié)構(gòu)上講，也能以最短時(shí)間獲取利稅，一般來(lái)講，正常的企業(yè)營(yíng)業(yè)利稅至少可以提前2年左右，另外2年時(shí)間企業(yè)的發(fā)展增值增效空間，也一點(diǎn)不容忽視的。4、省心省力形象好；正規(guī)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的都是根據(jù)各行各業(yè)的需求進(jìn)行深入分析和規(guī)劃建立的標(biāo)準(zhǔn)化廠房。已經(jīng)做好了圍墻、綠化、道路、地面硬化、門衛(wèi)室等，連門窗、電動(dòng)大門都安好了，整體形象統(tǒng)一整潔、形象規(guī)范、現(xiàn)代感強(qiáng)。入園企業(yè)只需要稍微粉刷一下，接通水電，把設(shè)備搬過來(lái)即可生產(chǎn)。同時(shí)，整個(gè)企業(yè)廠區(qū)有任何問題、維修維保等，園區(qū)物業(yè)都會(huì)提供周到服務(wù)，給企業(yè)主省去煩心雜事，有足夠時(shí)間和精力經(jīng)營(yíng)公司，專注推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。5、產(chǎn)業(yè)園提供完善的服務(wù)平臺(tái)降低中小企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本；正規(guī)產(chǎn)業(yè)園為了促進(jìn)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，完善區(qū)域服務(wù)功能，都會(huì)打造和提供全方位服務(wù)平臺(tái)，針對(duì)企業(yè)的幫扶機(jī)制健全，包括投融資、擔(dān)保、物流、培訓(xùn)、技術(shù)咨詢、財(cái)稅等服務(wù)，還可以幫扶企業(yè)申請(qǐng)專項(xiàng)補(bǔ)貼、房租補(bǔ)貼等。這些不但給入駐企業(yè)提供極大便利，更節(jié)省了許多手續(xù)繁雜的時(shí)間成本和企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。6、完善的退出機(jī)制讓土地及廠房的利用率大大提升。正規(guī)產(chǎn)業(yè)園為了促進(jìn)園區(qū)整體發(fā)展，都會(huì)有特定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路。一定是吸納了國(guó)內(nèi)外先進(jìn)理念，深入分析各個(gè)行業(yè)的屬性，進(jìn)行專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行園區(qū)建設(shè)的，比如園區(qū)的使用通用性、綜合利用率、園區(qū)的包容能力、發(fā)展擴(kuò)容空間等都會(huì)根據(jù)實(shí)際情況前衛(wèi)規(guī)劃。所以，產(chǎn)業(yè)園從綜合經(jīng)營(yíng)角度上講，有了硬件、有了包容力，再加上強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)能力，產(chǎn)業(yè)園基本上都會(huì)是100%的入駐率，完全不會(huì)出現(xiàn)資源浪費(fèi)和土地閑置的情況。這樣也促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園在入駐企業(yè)更替上，便于產(chǎn)業(yè)規(guī)劃調(diào)整，永遠(yuǎn)保持產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟(jì)活力和動(dòng)能，不會(huì)出現(xiàn)因企業(yè)倒閉、企業(yè)股東、企業(yè)主等因素影響而造成的土地浪費(fèi)、利稅減少、廠房閑置等情況。五、總結(jié)分析綜合上述分析，盡管給予中小企業(yè)土地資源自建廠房，會(huì)