精裝修工程成本管理101011

精裝修工程成本管理10.10.11精裝修工程成本管理10.10.11精裝修工程成本管理10.10.11

2009年中海地產工程管理工作商討會資料（二）精裝修工程成本管理中海地產公司發(fā)展管理部2009年1月PAGE目錄TOC\o"1-3"\u一、廣州公司在精裝修項目上的分判模式PAGEREF_Toc219519271\h1（一）室內裝修工程PAGEREF_Toc219519272\h2（二）廚柜工程PAGEREF_Toc219519273\h3（三）木門工程PAGEREF_Toc219519274\h3（四）木地板工程PAGEREF_Toc219519275\h4（五）室內燈具PAGEREF_Toc219519276\h4（六）潔具PAGEREF_Toc219519277\h4（七）水暖件PAGEREF_Toc219519278\h4（八）水暖配件PAGEREF_Toc219519279\h4（九）毛巾架、浴簾桿、草紙盒PAGEREF_Toc219519280\h4（十）附送電器PAGEREF_Toc219519281\h5（十一）木門小五金PAGEREF_Toc219519282\h5（十二）淋浴門PAGEREF_Toc219519283\h5（十三）排氣扇PAGEREF_Toc219519284\h5（十四）各樣開關面板PAGEREF_Toc219519285\h5（十五）墻地磚PAGEREF_Toc219519286\h5（十六）石材PAGEREF_Toc219519287\h6二、精裝修單位與主承包單位的合約關系，互相協(xié)調內容PAGEREF_Toc219519288\h6三、各精裝修工種招標分判注意事項PAGEREF_Toc219519290\h10（一）主承包工程分判注意事項PAGEREF_Toc219519291\h11（二）室內裝修工程PAGEREF_Toc219519292\h11（三）櫥柜工程PAGEREF_Toc219519293\h15（四）木門工程PAGEREF_Toc219519294\h18（五）木地板工程PAGEREF_Toc219519295\h20四、廣州公司甲供材管理模式及經驗PAGEREF_Toc219519296\h23（一）精裝修交樓甲供材范圍PAGEREF_Toc219519297\h24（二）與設計選型的配合PAGEREF_Toc219519298\h24（三）主要裝修資料選型時的注意事項PAGEREF_Toc219519299\h25（四）招標過程注意事項PAGEREF_Toc219519300\h27（五）供貨、結算PAGEREF_Toc219519301\h30精裝修工程成本管理（廣州公司）精裝修交樓項目與毛坯房項目在合約管理方面存在較大的差異，這類差異主要表此刻：一、精裝修交樓的施工內容及項目眾多，各工種專業(yè)性較強，致使分判單位數目增添和合約工作內容增添；二、施工單位的穿插施工及交接面的增添，致使簡單出現(xiàn)合約漏項，合約內容區(qū)分不清楚，責任不明確及施工兩方的互相索賠等糾葛扯皮現(xiàn)象出現(xiàn)；三、精裝修交樓對證量的要求更高，所以波及的甲供資料更多更細，要求在合約上對精裝修資料的認識更全面、更深入。廣州公司在精裝修項目上的分判模式從整體分判模式而言，精裝修的分判模式仍屬于主包工程＋專業(yè)分包的分判模式。其余從中再將精裝修特別關注的部分資料及設備進行了甲供。從上述分類可以看出，除主包工程及機電工程相應增添的少許項目外，廣州公司將室內裝修工程拆分為室內裝修工程、廚柜工程、室內木門工程、木地板工程及甲供資料這五大項，之所以廣州公司將整個精裝修工程翻開進行專業(yè)分包的目的還是為了保證裝修見效并嚴格控制工程成本。拆分的依據則是依據當前國內市場的社會分工來決定的，詳盡說明以下：當前市場上存在好多的裝修單位，固然主包單位擁有裝修工程的施薪資質，但其主要業(yè)務范圍還是在構造粗裝修范圍內，其裝修水平還達不到地產公司的要求。固然由其直接承建裝修工程有益于現(xiàn)場協(xié)調管理，但如由其承接后不是進行轉包就是施工質量難以控制。所以，建議裝修工程由業(yè)主直接分判給擁有裝修資質的專業(yè)裝修公司施工。當前市場上的廚柜、木門及木地板公司數目或好多，分工比較明確，一般同一廠家不會存在同時波及兩種業(yè)務的狀況，即便部分木門廠家也能制作廚柜或木地板，但實質還是以木門工程為其主要業(yè)務范圍，其廚柜及木地板施工能力有限，質量也必然不如專業(yè)的廚柜及木地板廠家。就廠家的供貨能力及質量來看，規(guī)模相當的木作業(yè)廠家都不會存在較大的質量差異，要點還在于其現(xiàn)場安裝水平上，這實質也直接影響到成質量量及售后服務能力。所以，正因為“術業(yè)有專攻”，上述三個項目的分判仍舊建議由三家專業(yè)單位承接較好。之所以要甲供資料的主要原由有兩點，一是能較好的控制工程成本，能經過甲方集中購置及利用甲方付款方面的優(yōu)勢達到降低成本的目的；二就是能較好的控制資料質量，知足甲方設計要求。除此以外則完滿沒有必需采納甲供模式，反而還增添工作內容，降低工作效率，事半功倍。而裝修工程中甲供資料的目的主要還在第二點控制施工質量達到設計要求上，自然經過我們的集中采買也能達到必然降低成本的目的。正因為裝修工程的特色，廣州公司幾乎將全部成品類（不用再次加工，只需安裝即可）的裝修資料及設備進行了甲供，目的只有一個：就是在保證工程成本可控的前提下，嚴格的控制裝修工程及各樣資料的質量。裝修工程分判模式細分以下：室內裝修工程平時與公共部分裝修工程一起分判，由一個裝修單位承接大堂、電梯廳及室內裝修工程有益于現(xiàn)場施工管理及成品保護。主要工作內容包含：室內墻地磚鋪貼、石材鋪貼（包含波打線及地腳線）、室內墻面及天花乳膠漆、天花腳線、廚房洗手間及其余部位的天花吊頂、洗手間洗手臺及鏡子、窗臺板（石材或磚）、木飾面背景墻、各樣鞋柜、衣柜(若有家私廠可以承建，如索菲亞牌衣柜，盡可能的成品采買以保證工程質量)等。另還包含毛巾架、浴簾桿、草紙盒（甲供）的安裝。廚柜工程獨自分判，內容包含：吊柜、地柜、臺面板制作、安裝。含抽油煙管安裝（抽油煙管由抽油煙機供給商供給，安裝時若長度不夠則應由廚柜廠家免費供給）、臺面開孔等；抽油煙機、煤氣煮食爐及消毒碗柜的安裝（抽油煙機、煮食爐與消毒碗柜甲供）；沖刷盆及整項去水設備的供給與安裝、水龍頭的開孔（包含自來水與直飲水龍頭）；櫥柜與墻、地面連結處之打膠；吊柜下方的照明系統(tǒng)及其配件的供給與安裝等。木門工程與戶門一起分判，建議應與防火門（如管井門、走火樓梯門等）分開分判。主要因為戶門固然也是防火門（即便木門廠家沒有防火門加薪資質，其也可以經過掛靠性質知足消防查收需要），但戶門及室內門對木門廠家的手工要求較高，查收標準以裝修見效為主，小業(yè)主對證量的關注程度較高；而其余防火門則處于公共部位，對外形裝修及手工質量要求不高，小業(yè)主關注程度低，主要還是以知足防火功能及查收為主。所以，建議戶門及室內門與其余防火門分開招標，在控制成本的前提下，戶門及室內門單位的選擇上應重視在于該分判商的裝修加工能力及施工質量；防火門單位則應要點考慮其的專業(yè)生產資質以保證消防查收的順利經過。所以，木門及防火門的招標單位應不完滿一致（不除去防火門單位有裝修性木門的加工生產能力的狀況）。工作內容為：室內門的供給與安裝、木門小五金（甲供）的安裝、全部門洞、墻體與安裝門框之間縫隙的填補等。木地板工程獨自分判，包含地面木龍骨的鋪貼、木地板的供給與安裝及木質踢腳線的供給與安裝、木地板與周邊墻面、洞口、腳線、門檻石及地磚等的收邊收口（包含打膠及鋪裝塑料或金屬收口條）。室內燈具甲供。包含供給吸頂燈、筒燈、光管、射燈等；要注意光源的品牌范圍。安裝由機電單位達成。潔具甲供。包含洗手盆、座廁、浴缸等；安裝由機電單位達成，包含與四周墻地面的收口打膠等。水暖件甲供。包含各樣龍頭及其配件；安裝由機電單位達成，包含與四周洗手臺面的收口打膠等。水暖配件甲供。安裝由機電單位達成，包含去水配件及給水軟管等。此部分資料較為零星，本可由潔具及龍頭供給單位供給（多半潔具供給單位無此業(yè)務），但一般潔具及龍頭供給單位多為國內或國際出名品牌，此部分開銷比較國內一般配件廠而言超出太多，又為隱蔽資料，不用品牌效應。建議在保證質量的前提下，從節(jié)儉成本的角度出發(fā)獨自分判。毛巾架、浴簾桿、草紙盒甲供，由裝修單位安裝。部分潔具及水暖件供給商都有近似產品，亦可與潔具水暖件一起招標。但考慮到物件較小，技術含量不高，小業(yè)主對其品牌的要求不強，建議不用找名牌單位供給，由國內一般供給商供給即可知足要求，達到節(jié)儉成本的目的。附送電器甲供。包含煤氣爐（廚柜公司安裝）、熱水器（煤氣公司或熱水器供給商）、抽油煙機（廚柜公司安裝）、消毒碗柜（廚柜公司安裝）、微波爐（廚柜公司安裝）、各樣類空調（供給商安裝）等。木門小五金甲供。包含門鎖、門鉸、門碰、貓眼。平時狀況下比較重戶門鎖的樣式，所以在分判上為節(jié)儉成本一般分為了戶門鎖與內門鎖、門鉸、門碰、貓眼分兩家單位分別供給的狀況（因戶門鎖一般選擇名牌產品，而其手下的門鉸、門碰、貓眼的價錢較高）。供給后由木門供給單位安裝。淋浴門甲供。包含鋁合金框架及鋼化玻璃、小五金連結件的供給與安裝及與墻地面的打膠辦理等。因淋浴門對品牌的要求不高，質量相差不大，所以由一般的專業(yè)淋浴門廠家供給安裝即可，不用大品牌商供給。排氣扇甲供。向專業(yè)排氣扇廠家供給開孔尺寸、噪音及風量控制要求即可。采買后由機電單位安裝。各樣開關面板甲供。由機電單位安裝。包含各樣類強電開關、插座面板、防濺面蓋、門鈴開關等。墻地磚甲供。由室內裝修單位安裝。包含墻地磚的供給、切割及倒角。平時墻地磚分開招標，主要原由為部分廠家只生產此中的一種。當前墻磚主要以瓷片為主（也可以使用拋光磚及仿古磚，視設計而定），可獨自招標；地面拋光磚為公司甲供，可與公共部分的墻地面拋光磚共同招標；廚衛(wèi)地面一般設計為仿古磚（也可用石材），獨自招標。波打線視資料種類與墻地磚供給共同分判。石材大料應甲供，局部裝修性的、規(guī)格特其余、少許的石材可以由裝修施工單位供給。由室內裝修單位安裝。包含石材的供給、切割、磨邊及倒角。石材合用范圍一般為客堂及走道地面、洗手間墻地面及廚房波打線（一般廚房地面不采石材，簡單污染）?？膳c公共部分墻地面石材共同招標分判。精裝修單位與主承包單位的合約關系，互相協(xié)調內容因為精裝修交樓與毛坯交樓比較增添了好多的專業(yè)裝修單位，致使構造封頂后進入精裝修階段時同時會有幾個專業(yè)裝修單位與主承包等單位同時交叉作業(yè)的狀況。正因為這類狀況的出現(xiàn)，必然要在主承包合同及其余裝修工程的合同中明確規(guī)定主包單位與其余裝修分包單位的主分包合約關系，互相協(xié)調的工作內容及各工種交接面的工作內容區(qū)分等。防備出現(xiàn)合約漏項，合約內容區(qū)分不清楚，責任不明確及施工兩方的互相索賠等的糾葛扯皮現(xiàn)象的出現(xiàn)。就廣州公司當前合約分判模式中主分包的合約關系來說，土建單位還是肩負主承包單位的角色（但主要工作內容仍以土建工程為主），而其余專業(yè)裝修單位及物質供貨單位仍舊由我司直接分判并簽訂分包合同，主承包單位與專業(yè)裝修分包單位無任何合約關系，但各自的合同中規(guī)定了相應的總擔保理及協(xié)調服務內容，以閃避簡單出現(xiàn)的各樣合約糾葛。主承包單位在現(xiàn)場對其余分判商的管理主要還是以負責安全、協(xié)調工作為主，工程進度及質量仍舊由我司直接控制。建議可采納三方協(xié)議的形式從合約形式大將各專業(yè)分包歸入到總擔保理工作的范圍中來，明確總分包責任以適應當前政府對建筑承包模式的要求趨向。但值得注意的是其余分判商的分判及付款仍舊必然由業(yè)主直接控制，不然簡單產生質量沒法控制及主包單位挪用分包資本的問題，將嚴重影響項目進度。現(xiàn)就將廣州公司在這方面的合約規(guī)定分工種介紹以下：主承包工程因為增添了若干個室內專業(yè)裝修單位共同交叉施工，所以在主承包工程內容自己、主分包協(xié)調服務工作內容及總擔保理服務內容上都增添相應的工作量，現(xiàn)分別簡述以下：增添的主承包工程內容在毛坯房交樓模式中，主承包單位實質相同存在對其余分包的協(xié)調服務配合工作（如機電、鋁窗、欄桿等單位），如依據廣州公司的室內裝修分判模式，實質但是增添的四個裝修專業(yè)分包單位（室內裝修、室內木門、廚柜、木地板）與主承包單位一起共同施工，另機電單位增添了好多甲供資料的安裝（如潔具、水暖件等）。所以，對主承包單位其自己的合約內容來說，增添的主要內容是：因為現(xiàn)場單位的增添，增添大量裝修資料的運輸進而致使在精裝修交樓模式中，主承包單位在招標過程中必然考慮增添創(chuàng)辦費項目中的大型機械設備（塔吊、人貨電梯及井架等）來知足精裝修施工過程中的垂直運輸問題，而不是只以土建構造工程的工作量來考慮現(xiàn)場機械配置問題。增添的裝修工程致使工期延伸（如高層增添約4個月時間）。主承包工程的工期不再但是其土建工程的單項工期，應是以整個項目全面完工為要求的整體工期。正是因為工期的延伸致使主承包單位在大型設備租借時間延伸、暫時設備和周轉資料以及其余創(chuàng)辦費項目上會增添額外的開銷，直接致使主承包合同成本的增添，值得注意。增添的協(xié)調服務內容同上述第1點所述，精裝修模式對主承包單位而言實質但是增添了部分精裝修工種的協(xié)調服務配合工作，依據廣州公司的分判模式，相應其協(xié)調服務報價列項中應增添室內裝修工程、廚柜工程、木門工程（主要指室內木門部分）、木地板工程四項報價，另機電工程因為增添好多甲供資料的安裝，其所報的協(xié)調服務價錢與毛坯模式比較應有增添。詳盡協(xié)調服務內容以下：供給現(xiàn)場內的道路和走道給其余承包人共同使用。為其余承包人供給合理的施工作業(yè)空間。供給主承包人在現(xiàn)場內的腳手架、支撐、爬梯、工作臺等給其余承包人共同使用。供給其余承包人為保證施工安全所需的圍板、圍網、護欄等。在其余承包人施工需要時，供給照明（特別增添的是室內照明供室內裝修單位施工）。供給現(xiàn)場用水供其余承包人施工使用（這里增添的是室內裝修單位的用水），但不包含其余承包人的辦公及生活用水。供給現(xiàn)場施工用電（這里增添的是室內裝修單位的用電）但不包含辦公及生活用電；供給其余承包人試驗、系統(tǒng)調試所需負荷。在建筑物內供給其余承包人合理施工所需的水電管線接駁點，并負責維修使其處于優(yōu)秀的使用狀態(tài)。接駁點(即配電箱，包含地庫范圍)在樓層內的設置間隔至多不超出一層。供給暫時洗手間、其余衛(wèi)生設備給其余承包人共同使用。對工程現(xiàn)場作全面的看守以防偷竊（裝修資料的增添致使此項工作較為重要，但要求各承包人的資料由各自自行看守，主承包人但是肩負現(xiàn)場全面管理的責任，其實不代表一旦出現(xiàn)偷竊現(xiàn)象均由主承包人肩負責任）。供給工程現(xiàn)場內現(xiàn)有的機械設備（包含但不限于塔吊、人貨電梯、井架、拔桿等）給其余分包人作卸貨、水平、垂直運輸之用（主要增添裝修資料及其人員的垂直運輸）。在自然地面上供給垃圾站或箱，按業(yè)主的指示，實時地將其余承包人堆放于建筑物內指定地點的施工產生的垃圾運至自然地面，按期從自然地面堆集點運離現(xiàn)場（裝修垃圾的外運工作量是最大的，需特別注意。廣州公司要求其余承包人將其垃圾堆放至每層樓的指定地點，由主承包人一致運至地面并外運）。保持與其余承包人的親密聯(lián)系，認識其余分包工程的進度計劃和特別要求，做到互相當合。在隱蔽工程覆蓋前，留出合理的時間以便其余承包人可以達成管線、套筒、鐵件等預埋，與其余承包人確立預留孔洞的地點。跟從施工進度，依據業(yè)主的指示，對各樣用途的孔、洞（包含電梯門洞、木門塞縫）、其余承包人達成項目與構造之間的各樣縫隙（如門窗與墻、柱之間的縫隙等）、墻面開槽及其余近似部位用水泥沙漿或其余協(xié)助資料填實抹平。供給標高、定位的基準點、線給其余承包人進行自己的定位和施工，并對其正確性負責。進行其余一般必需的維修工作。采集、審查、匯總各承包人工程資料和編制總包資料。保證施工過程中資料和竣薪資料符合各方面要求。配合政府部門安檢、質檢、查收所需公關開銷。增添的總擔保理內容同上述增添內容的表達一致，精裝修模式下增添的總擔保理內容實質就是增添的四項精裝修工種而致使的總擔保理范圍及責任的加大。在當前的國內建筑市場的大環(huán)境下，廣州公司的施工管理模式實質還是以業(yè)主直接進行總肩負保理為主，主承包單位實質肩負的主要還是名義上的總包責任及其合同范圍內的土建工程施工。廣州公司建立總擔保理開銷的目的就是經過計取此部分開銷與其相應肩負的名義上的總擔保理責任相般配，另在施工現(xiàn)場也的確起到必然的總擔保理見效。詳盡內容簡述以下（供參照）：對施工現(xiàn)場的全面安全管理并對現(xiàn)場安全負責，包含與現(xiàn)場其余承包人簽訂安全協(xié)議書、建立安全生產責任制度、配置足足數目的專職安全員、審查各項現(xiàn)場專項安全施工組織設計、監(jiān)察檢查特別作業(yè)環(huán)境人員的勞動保護舉措、保證安全技術開銷?？顚Ｓ?、書面記錄各項安全管理活動等。對現(xiàn)場全部人員的安全培訓及登記造冊工作。施工現(xiàn)場文明施工管理。整個項目的竣薪資料的采集整理工作。負責在工程施工過程中與政府行業(yè)主管部門等進行聯(lián)系與交流；招待與辦理政府有關部門的有關質量、安全、環(huán)保、文明施工、公安執(zhí)法等各項檢查與監(jiān)察，并負責辦理有關手續(xù)及批文。各精裝修工種招標分判注意事項精裝修工種招標分判的注意事項本應依據四類專業(yè)裝修工種分別說明，但因為增添精裝修交樓，致使主承包工程的合約內容有所增添，所以先將主承包招標過程中針對增添了精裝修工程而需要注意的招標事項簡要的進行說明，此后再分室內裝修、廚柜、木門、木地板四類工程分別說明。主承包工程分判注意事項總工期有所增添，對主承包單位的工期要求應當以其自己合約范圍內的實體工程達成工期及全部協(xié)調服務工作達成工期兩個方面進行控制。主要的核查標準還應以第一個工期要求為主，但其全部工作的連續(xù)時間及總價包干的限時還是應以第二點的總工期為標準；大型機械及設備（如塔吊，井架等）的數目要求應有業(yè)主依據后期施工的實質狀況提出，應作為強迫性要求在招標中明確，不得由各個招標單位自行報送數目并作包干辦理。不然簡單造成主承包單位應節(jié)儉自己成本減少機械數目而惹起精裝修階段大量資料垂直運輸問題；明確合同總價中已包含在施工過程中（從工程動工至業(yè)主交樓為止）除去全部垃圾的開銷（包含其余分包單位正常施工、設計改正等產生的垃圾）；明確其須為其余承包人免費供給臨水、臨電，每隔一層最少應有一個水龍頭及一個電源箱，且不論所需的電源及其線路為什么種形式，其開銷都已包含在總價內；室內裝修工程單位的察看、選擇室內裝修單位的選擇應以擁有相應施薪資質的專業(yè)裝修單位為標準，不建議采納利用總包資質的土建單位肩負（質量難以保證）。固然施薪資質對于室內裝修單位其實不可以說明其能力，但最主要的還是保證工程完工后的順利查收。單位察看的方式應以察看其承接的現(xiàn)場工程為主（必看項目），且察看其施工現(xiàn)場需特別注意以下幾點問題：應抽選其一般的、大貨量的住所工程進行察看而不是公共部分裝修甚至樣板房裝修，后者沒法看到其在大量量裝修工程施工過程中的真實手工質量。不用然非要選擇大型的裝修公司承建，擁有相應資質的單位即可。事實證明，約是大型的國有裝修公司，其質量及價錢反而沒有任何優(yōu)勢。在察看其現(xiàn)場手工質量的同時，應認識該單位在該項目上合同簽約狀況，注意如該單位是由總包單位直接分判并簽訂合同的要特別留神，所以種狀況表示該單位不是業(yè)主親身選定，可能對證量的要求其實不太高，致使裝修單位的水平有限。察看其施工現(xiàn)場質量應注意細節(jié)問題，不可以以偏概全，應多看幾套房間。分判的時間裝修工程的分判插入時間應在構造封頂前一個半月張開較為適合，詳盡進場時間視砌筑抹灰工程的進度而定（假如裝修資料的乙供品種好多，如石材，裝修分判應進一步提早以保證資料的備貨）。整個裝修工程的分判連續(xù)時間大概為一個月（從收到招標圖紙開始計算到定標，估計兩到三次的議標次數）。合約條款及議注明意事項明確合約的包干原則為按裝修圖紙包干（包含項目及工程量），同時應發(fā)出土建圖紙供裝修單位查對差異，防備出現(xiàn)土建圖紙與裝修圖紙不符惹起的索賠。分判時要求全部招標單位應報乙供資料的樣板供業(yè)主審查，業(yè)主將按確認之樣板查收。若多次報板未知足要求，業(yè)主有權供給所需資料，資料費將從所支付給貴司的工程款中扣回，不論此資料費能否超出合同單價。主假如為了防備招標單位中標后降低資料品位來節(jié)儉成本，這是裝修工程最簡單失控的地方。必然提示裝修單位不得因發(fā)現(xiàn)自己對招標文件及招標圖紙的理解有誤或與招標時的理解存在任何差異而向業(yè)主提出任何索賠。若招標圖紙中存在大樣或做法不明確的，應由中標人供給深入設計及大樣圖，并報業(yè)主同意，有關深入設計的設計開銷及相應施工開銷已包含在合同單價中。明確其與其余工種交接面的區(qū)分界線：鋁合金門窗、露臺欄桿、木門、櫥柜、淋浴間玻璃間隔工程由其余承包人施工。鋁門窗填縫、打膠等均由門窗承包人達成，外墻以內與其余承包人交界接口部位的收口辦理、洗手盆與洗手臺之間的收口辦理、飄窗臺板左、右、下口的收口辦理，包含塞縫、打膠等均由裝修單位達成，相應施工開銷已包含在總價中。裝修單位供給的資料（不包含甲供資料）的環(huán)保檢測必然符合當地政府部門的要求，且由承裝修單位負責送檢并獲得合格證書，全部開銷已包含在合同總價中。說明現(xiàn)場的工作面應是分批移交，裝修單位應試慮出席所不可以一次性移交而產生的全部開銷。且裝修單位在接受工作面后應立刻進行檢查、查收，并于三日內提出建議，不然業(yè)主將以為移交的工序合格，裝修單位人不得以其余工序的質量問題影響裝修質量且不得所以而向業(yè)主提出任何索賠。好多時候裝修工程在施工方法上存在必然的細部差異，為防備出現(xiàn)此類眾多的索賠，可提出若部分項目的施工方法與招標文件的施工方法存在細部差異（如水泥沙漿配合比差異、厚度差異等），但無實質上的差異，不論所以惹起的造價或增或減，均不調整（近似如因清單中描繪的沙漿厚度達不到標高要求而需要局部加厚等）。因為裝修后期，因為多家單位共同施工造成施工垃圾難以分清歸屬，為保證施工順利進行，業(yè)主可能會指定承包人或其余承包人來達成室內垃圾的清運，開銷將由業(yè)主確立各家分攤比率，議標時需提出并要求裝修單位不得提出異議?，F(xiàn)場成品保護很重要，業(yè)主在議標過程中應提出強迫性要求（而不是施工過程中提出，致使對方索賠保護開銷或不作為致使成品破壞）明確如因裝修單位自己保護不利而造成的全部損失應由裝修單位自己肩負。廣州公司要求地面的成品保護舉措為：石材地面及窗臺板面達成面貼一層油紙，再加一層夾板或纖維板保護，且此部分開銷已包含在招標總價內。地面波打線、門檻石等項目的寬度簡單因裝修排版、施工偏差等原由造成局部尺寸加寬，致使施工單位的零星索賠好多。建議規(guī)定加寬也許減少在50mm以內（包含50mm）的，結算數目仍舊按清單描繪的寬度計算，與之相鄰的其余資料的工程量亦不減少，單價不再調整；超出50mm的部分，可以按地面飾面項目計取資料差價。但波打線的寬度超出50mm的，應報請業(yè)主同意后，方可施工（因波及到整體設計，需設計確認后方可施工）。施工過程中，洗手間吊頂高度可能有微小調整（如預埋管線等要素），但無實質上的差異，不論調高或調低，應要求數目結算仍舊按清單描繪的高度及面積計算，與之相鄰的墻面拋光磚的工程量亦不減少或增添，單價不再調整。防備過多的簽證及索賠的出現(xiàn)。合約上要注意因為設計要求、排版方式等致使的一些成本變化也許裝修單位簡單偷工減料的部位。如規(guī)定長度在1.8m（包含1.8m）以內的全部窗臺板及門檻石，石材必然為整板鋪貼，不得切分。甲供資料的種類及資料供給的方式要明確，由誰提下料清單、什么時間提出、磨邊及切割由誰負責、貨到后的卸貨及搬運由誰達成、查收貨物的方式、查收參加的人員等都要在合約中明確規(guī)定清楚，防備后期互相扯皮。對于業(yè)主供給的裝修資料，應要求裝修單位在使用時認真精選，物料在色差、平坦度等方面的一些業(yè)主認同的缺點，應經過精選使用將其除去。假如缺點程度較為嚴重，沒法經過施工工藝將其除去（如色彩、紋理差異較大等），裝修應實時報告業(yè)主懇求辦理，私自施工造成觀感見效不良，為小業(yè)主不可以接受的，應由裝修單位肩負全部責任。同一套房間內的石材既存在甲供資料，又存在裝修單位自行購置的，應要求承包人參照業(yè)主設計部及地盤供給的資料樣板，盡量采納色彩、觀感周邊的資料。防備出現(xiàn)后期交樓出現(xiàn)的返工現(xiàn)場，致使成本增添。因甲供資料波及到施工耗資率的問題，所以要求招標單位填報耗資率進行一致考慮，評標時應將耗資部分計入合同總價中進行綜合分析（不然簡單致使中標價低結算價高的狀況）。且超出耗資率部分的超領資料應加倍扣款（廣州公司為采買價錢的1.2倍），防備領用單位買賣資料。因裝修工程甲供資料品種好多，對應供數目的正確性要求較高，所以招標分判時必然供給清單數目（建議自行計算并多重復核）供招標單位參照，假如招標單位對甲供資料數目提出改正的，應組織人員進行查對，保證應供量的正確性。櫥柜工程單位的察看、選擇櫥柜單位的選擇應以擁有相應生產能力的專業(yè)櫥柜單位為標準。當前櫥柜行業(yè)無任何資質等級，僅是以其商標的品牌的出名度來區(qū)分品位，所以裝修工程中的櫥柜單位只需擁有必然的專業(yè)生產能力及規(guī)模，有過地產項目櫥柜工程的供給及安裝經驗即有資格參加招標。此中有部分櫥柜廠家同時也生成木門、衣柜及木地板等，但選擇單位時還是應以其主業(yè)為主，以保證完滿達到我們供貨要求。單位察看的方式應以察看其櫥柜工廠為主（必看項目），同時再察看其已完工地產項目的交樓標準櫥柜（察看其安裝水平），且察看其需特別注意以下幾點問題：應抽選其一般的、大貨量的住所櫥柜工程進行察看而不是樣板房櫥柜，后者沒法看到其在大量量裝修工程施工過程中的真實手工質量。且要察看其已完工項目，在建項目實質看不出任何安裝能力。察看工廠主要以工廠規(guī)模、生產能力及其生產線的自動化水平為主。其生產規(guī)模要與我們一次性的分判規(guī)模相般配。因為櫥柜工程質量的要點還是在安裝階段，所以應要點認識該廠家平時的經營范圍能否包含安裝，有多少安裝工人，安裝的能力、效率怎樣，以保證我們的項目發(fā)展進度（因好多大型的廠家但是出口供貨，未波及有安裝工程，一旦中標大規(guī)模的實行安裝，其安裝質量是與其生產規(guī)模不般配的）。察看其安裝質量應注意細節(jié)問題（如打膠、門板拼接齊整程度等），不可以以偏概全，可多看幾套櫥柜。分判的時間櫥柜工程的分判插入時間應在裝修單位進場后半個月左右張開較為適合，詳盡進場時間視裝修工程的進度而定（主要定標后確立現(xiàn)場實質尺寸安排工廠生產，且能供給實質尺寸配合裝修單位鋪貼墻地磚）。整個櫥柜工程的分判連續(xù)時間大概為25天（從收到招標圖紙開始計算到定標，估計兩到三次的議標次數）。合約條款及議注明意事項櫥柜的柜身板及門板基材、臺面石的質量直接影響到櫥柜的整體質量，但一般基材及臺面石廠家為專業(yè)性質，所以建議由業(yè)主直接采納詢價的方式確立木板基材、臺面石的品牌及采買價錢，此后以甲指已供的方式進行招標報價。以防備櫥柜單位偷工減料，保證工程質量。全部櫥柜生產資料在櫥柜生產前，須報送樣板供業(yè)主設計管理部審批確認，并將按最后確立的樣板進行查收。櫥柜與墻、地面打膠的開銷應包含在合同總價之中。沖刷盆、整項去水設備的供給與安裝工作應包含在本合同總價中。煤氣爐、抽油煙機等廚房甲供物質的安裝工作應由櫥柜單位肩負，且安裝開銷已包含在中標總價中。柜體內全部電位、煤氣管、水管的開孔、臺面板及水龍頭部位的開孔不論數目多少，均應由櫥柜單位達成，其開銷已包含在合同總價之中。櫥柜單位供給的資料要知足當地政府部門提出的室內環(huán)保要求，且應由櫥柜單位負責送檢并獲得合格證書。櫥柜清單常常以長度為單位進行報價，所以為防備因為實質現(xiàn)場長度與設計長度存在必然差其余狀況而引致的索賠，建議要求櫥柜單位下料前復核現(xiàn)場尺寸，可明確現(xiàn)場實質尺寸與招標圖紙間的差異在正負100mm延伸米內都不予調整價錢。為防備櫥柜單位在安裝階段提出運輸問題的索賠，可提出若現(xiàn)場現(xiàn)有垂直運輸工具不可以知足運輸或施工需要，應由櫥柜單位自行解決，且不得向要求額外的開銷及工期索償。木門工程單位的察看、選擇木門單位的選擇應以擁有相應生產能力的專業(yè)木門單位為標準（標準與櫥柜單位一致）。當前木門行業(yè)也無任何資質等級，且與櫥柜不一樣樣的是其品牌的效應也沒有櫥柜顯然，所以裝修工程中的木門單位只需擁有必然的專業(yè)生產能力及規(guī)模，有過地產項目木門工程的供給及安裝經驗即有資格參加招標。此中有部分木門廠家同時也生成櫥柜、衣柜及木地板等，但選擇單位時還是應以其主業(yè)為主，以保證完滿達到我們供貨要求。單位察看的方式應以察看其木門工廠為主（必看項目），同時再察看其已完工地產項目的交樓標準木門工程（察看其安裝水平），且察看其需特別注意以下幾點問題：應抽選其一般的、大貨量的住所木門工程進行察看而不是樣板房木門，后者沒法看到其在大量量裝修工程施工過程中的真實手工質量。且最好察看其已完工項目，方能表現(xiàn)其的安裝能力；如再能察看其在建項目（安裝過程），亦可以認識其門框安裝過程的工藝及技術水平。察看工廠主要以工廠規(guī)模、生產能力及其生產線的自動化水平為主。其生產規(guī)模要與我們一次性的分判規(guī)模相般配。因為木門工程質量的要點相同在安裝階段，且比櫥柜工程的安裝要求更高（因每日都需開啟使用）所以應要點認識該廠家平時的經營范圍能否包含安裝，有多少安裝工人，安裝的能力、效率怎樣，以保證我們的項目發(fā)展進度（因好多大型的廠家但是出口供貨，未波及有安裝工程，一旦中標大規(guī)模的實行安裝，其安裝質量是與其生產規(guī)模不般配的，這點對木門廠家更加重要）。察看其安裝質量應注意細節(jié)問題（如油漆水平、安裝工藝、飾面線條的加工水相同），不可以以偏概全，可多看幾樘木門。分判的時間木門工程的分判插入時間應在裝修單位定標后半個月左右張開較為適合，詳盡進場時間視裝修工程的進度而定（主要定標后確立現(xiàn)場實質尺寸安排工廠生產，盡晨安裝門框方便裝修公司收口）。整個木門工程的分判連續(xù)時間大概為25天（從收到招標圖紙開始計算到定標，估計兩到三次的議標次數）。合約條款及議注明意事項廣州公司木門的小五金為甲供，所以總價中應包含小五金的安裝單價，且對安裝小五金應獨自報價以備改正使用。甲供資料的領用及超領罰款相同合用于小五金。木門單價應要求招標單位拆分分析，此中應包含防火門芯單價、飾面木皮或飾面板單價、實木飾線單價、防火膠板單價、甲供小五金安裝單價、乙供小五金供給及安裝單價等。以備我們審查價錢及改正之用。木門門扇四周側邊木線條要說明是實木線條還是貼木皮的復合實木線條，價錢相差較大，簡單被施工單位偷工減料。依據現(xiàn)場實質施工狀況，門框的做法當前一般為兩類：常例底框方式或一次成型方式，最好能招標過程制定出確立的安裝方式。為防備半途改正，建議要求施工時如按業(yè)主要求改變門框與墻體連結方式，總價不再調整。如采納一次成型門框形式（廣州公司采納方式），其全部門洞(圖紙尺寸)墻體與安裝門框之間縫隙應由木門單位負責填補（發(fā)泡膠），其開銷應包含在總價中；如采納傳統(tǒng)底框方式，墻體與安裝門框之間縫隙應有土建單位填補較好（水泥沙漿）。對于門檻石的先后施工問題，應規(guī)定如要求室內門檻石達成后，木門單位進場安裝，則門框與門檻石形成的縫隙由木門單位打膠辦理（否者應由裝修單位達成），且此開銷已包含在合同總價內。不論安裝木門門框與鋪貼門檻石的施工次序怎樣，總價不予調整。成品保護為木門工程特別重要，應說明其保護的責任在木門單位，主承包單位對工程現(xiàn)場作全面的照料其實不保證木門單位的半成品、成品免遭扔掉或破壞的風險。應強迫性要求木門單位采納某種保護舉措（如必然采納門扇帶塑料保護膜安裝，用廢板材圍擋保護門框等舉措來盡可能做好成品、半成品的保護工作），防備木門單位為節(jié)儉成本造成成品破壞。并指出在移交給業(yè)主從前，全部破壞、扔掉均應由木門單位免費修復或改換。木門單位供給的資料要知足當地政府部門提出的室內環(huán)保要求，且應由木門單位負責送檢并獲得合格證書。木地板工程單位的察看、選擇木地板單位的選擇應以擁有相應生產能力的專業(yè)木地板單位為標準（標準與櫥柜、木門單位一致）。當前木地板行業(yè)也無任何資質等級，但有必然的行業(yè)查收標準且存在必然的品牌的效應（營銷實行時使用），但實質品牌效應付木地板工程來說意義不太大（施工后沒法表現(xiàn)出其品牌，櫥柜則可以），所以裝修工程中的木地板單位只需擁有必然的專業(yè)生產能力及規(guī)模，有過地產項目木地板工程的供給及安裝經驗即有資格參加招標。一般較好的木地板廠家都為專業(yè)廠家，其實不從事其余行業(yè)，所以我們察看的木地板廠家應為專業(yè)廠家才知足要求。單位察看的方式應以察看其木地板工廠為主（必看項目），可再察看其已完工地產項目的交樓標準木地板工程（察看其安裝水平），且察看其需特別注意以下幾點問題：應抽選其一般的、大貨量的住所木地板工程進行察看而不是樣板房，后者沒法看到其在大量量裝修工程施工過程中的真實資料及安裝質量。應察看其已完工項目，在建項目（安裝過程）察看的意義不大。察看工廠主要以工廠規(guī)模、生產能力及其生產線的自動化水平為主。其生產規(guī)模要與我們一次性的分判規(guī)模相般配。因為木地板工程質量的要點與木門、櫥柜不一樣樣，其應在工廠制作加工階段，安裝工程則較為簡單。所以應要點認識該品牌木地板的制作過程、資料使用狀況、成品木地板的各項目查驗標準等（如含水率、環(huán)保標準等）。安裝能力也需詳盡認識，如該廠家平時的經營范圍能否包含安裝，有多少安裝工人，安裝的能力、效率怎樣，以保證我們的項目發(fā)展進度。當前市場有好多較好品牌的木地板廠家只供貨而不負責安裝，所以在察看單位從前應制定好合約分判的模式（是包供貨安裝還是甲供），防備出現(xiàn)察看后又沒法招標的狀況。廣州公司從前也試驗過木地板甲供后由裝修單位安裝，但見效不好（現(xiàn)場倉儲、安裝的質量問題區(qū)分問題等），所以建議由木地產廠家安裝較好。其余當前好多木地板廠家存在好多貼牌的現(xiàn)場，要留神察看。如選擇全實木地板，要認識我們選定的該木種的貨量狀況，以防備貨源緊張造成工期延遲。當前單個廠家各樣木種的實木地板的貨量都不大，且價錢較高，如選擇實木地板建議同時選擇幾家單位同時供貨較為安妥。分判的時間木地板工程的分判插入時間應在裝修單位進場施工后約1個月左右張開較為適合，詳盡進場時間視裝修工程的進度而定（屬最后工序，與其余裝修單位交叉施工較少，如為實木地板則應盡早招標備貨）。整個木門工程的分判連續(xù)時間大概為20天（從收到招標圖紙開始計算到定標，估計兩到三次的議標次數）。合約條款及議注明意事項清單數目應包干，為防備現(xiàn)場尺寸與圖紙的差異，建議招標時候供給建筑圖紙供招標單位復核，并可要求如單個房間的現(xiàn)場實質與招標圖紙存在±100mm的差異時，工程量清單數目及單價均不予調整；超出±100mm的部分（±100mm內部分不賠償），經業(yè)主確認后，數目按實計算，單價不再調整。木地板與周邊墻面、洞口、腳線、門檻石及地磚等的收邊收口（包含打膠及鋪裝塑料或金屬收口條）的開銷應包含在總價中。工作面的移交對木地板安裝的質量影響較大，為防備出現(xiàn)責任區(qū)分不清等狀況，應要求木地板單位在接受工作面后應立刻進行檢查、查收，并于三日內提出建議，不然業(yè)主將以為移交的工序合格，木地板單位不得以其余工序的質量問題影響木地板質量且不得所以而提出任何索賠。本工程全部資料在施工前均應報送樣板供業(yè)主審批，包含木地板、踢腳線、收口條、膠水等。成品保護對木地板工程特別重要，所以應要求木地板單位必然負責安分包工程的半成品、成品保護工作，應直接要求對已達成的地面應滿鋪珍珠棉薄膜，封膠帶紙固定；在過道、房門口及洗手間門口等人員屢次走動或還有其余施工作業(yè)的地點，需采納3mm厚纖維板覆蓋（開銷已包含在總價中，保護要求應在發(fā)標及議標中提出，為強迫性要求）。在移交給業(yè)主從前，全部破壞、扔掉均應由木地板單位免費修復或改換。供給的資料要知足當地政府部門提出的室內環(huán)保要求，且應由木地板單位負責送檢并獲得合格證書。因木地板存在必然的天然紋路，為保證順利交樓，應要求木地板廠家在安裝前應進行精選，剔除有顯然質量缺點的不合格品，將顏色花紋一致的鋪在同一房間，且保證同一單元的木地板色彩相同。木地板工程的施工質量除必然符合工程規(guī)范要求外，還必然保證知足小業(yè)主的收樓要求。即小業(yè)主收樓時，如對木地板的色彩、紋理、尺寸、鋪裝質量、環(huán)保檢測結果等提出投訴，木地板廠家須免費負責整頓或改換。廣州公司甲供材管理模式及經驗廣州公司對裝修資料進行甲供的原則就是在第一保證裝修工程質量及裝修設計見效的前提下盡可能的降低工程造價。所以，在精裝修交樓的資料范圍內，為保證工程質量，廣州公司幾乎將全部成品類的裝修資料及設備都進行了甲供。但對于部分半成品資料（如涂料），主要從合約管理角度出發(fā)未進行甲供（結算及現(xiàn)場領用管理都較難），但此類影響到外觀質量及裝修見效的非甲供資料采納的模式都為甲指乙供，由甲方指定必然范圍相同品位的品牌供乙方招標選擇（如指定某一特定的品牌亦可，但必然甲方與供給商談訂價錢后方可指定，不然該品牌供貨商簡單坐地起價）?，F(xiàn)將廣州公司一些甲供資料管理方式及經驗簡要介紹以下：精裝修交樓甲供材范圍裝修性資料、設備主要包含：拋光磚、墻地磚（廚衛(wèi)墻地磚、露臺地磚）、墻地面石材、潔具、淋浴門、水暖件、水暖配件、木門五金、爐具、熱水器、熱水循環(huán)系統(tǒng)、抽油煙機、保潔柜、排氣扇、標準燈具、開關面板、插座、衣柜等。此中拋光磚已屬集中采買范圍。詳盡表達見第一點介紹。與設計選型的配合聯(lián)合項目定位，依據營銷提出的要求多掌握周邊樓盤的產品資料，采市集場信息，向設計部門選擇資料、設備供給對于市場流行方向的參照、產品功能、經濟上的建議。設計精選樣板時，應提示設計參照項目成本計劃，同時兼?zhèn)湔袠说目刹僮餍?，選擇適合本項目的產品。配合設計部做好產品的設計選型是下一步招標成敗的要點一環(huán)。在精選樣板時，相同條件下盡可能采納有優(yōu)秀合作關系廠商的產品，這樣在供給樣板或樣板房供貨方面能減少好多不用要麻煩。設計選型達成并與項目部交流后，對飾面見效影響較大的如墻地磚、石材、門鎖可安排各廠家提交實物樣板，擺放齊整后先由設計主管領導審查，通事后再由合約部會同設計部、項目部請項目主管領導、合約主管領導及總經理（合約評審委員灰會）確立樣板。潔具、水暖件、燃氣具、開關面板、衣柜等則主要報告產品品位，詳盡型號、價錢在招標時控制。其余樣式較為一般，價錢改動不大的產品如標準燈具、排氣扇、水暖配件、木門小五金一般由設計確立刻可。這樣掌握住裝修資料的要點后才能加速招標程序，提高工作效率。對樣式及品位存在好多項選擇擇的資料品種，特別是對室內裝修成本影響較大的資料應當分別選擇高、中、低最少三種樣式備選。此后進行全面的室內裝修成本展望（樣板房裝修招標階段），分析全部的備選資料及工程的價錢后匯總為室內裝修成本，再與控制值進行比較查對，最后保證招標出來的價錢控制在展望值以內以達到成本控制的目的。主要裝修資料選型時的注意事項資料的選型雖應是設計的工作范圍，但在項目成本控制的前提下，應多從成本管理的角度來指導設計選型。室內裝修總成本有限額，但其內部的組合可以自由靈巧，所以合約工作配合設計選型的要點應在于將成本分析作為設計選型工作的一部分，將成本用在裝修亮點的刀刃上，既表現(xiàn)設計企圖突現(xiàn)樓盤品位，又控制成本提高經濟效益。墻地磚：盡量選擇適合仿造的產品（招標時能充分競爭降低工程造價，但注意樓書中不可以寫明墻地磚品牌），應盡量采納常例規(guī)格尺寸（減少耗資、減少從頭開模的開銷）。墻磚的品種主要有瓷片、仿古磚等，主要用于廚衛(wèi)墻面，但因為瓷片的釉面不耐磨，一般不用做地磚。另從感觀、品位方面考慮，瓷片較少用于電梯廳墻面。地磚的品種包含通體磚、耐磨磚、仿古磚，主要用于廚衛(wèi)地面、露臺地面、入戶花園墻地面，也可以用于廚衛(wèi)的墻面。石材：采納比較廣泛的產品，盡量防備指定只有一家和少許石材廠才有的產品，以防備招標時沒法形成有效競爭，沒法控制工程造價。且即便定標后都很難保證貨源的充分。室內石材一般采納大理石較好。就廣州公司石材甲供的經驗和教訓來看，在設計可以不采納石材（客堂地面全部采納石材）的前提下，盡量不要選擇大面積石材地面（波打線等除外）。一是這樣大量的供貨難以保證，對項目發(fā)展進度有所影響；二是石材的天然紋路及其不規(guī)則性等原由造成交樓工作較為困難，改換反修率較高。潔具、水暖件：經過提高樓盤附帶值，為賣樓供給幫助，同時又要較好的控制成本，所以宜采納品牌較好，市場認知度高，但是樣式比較經典，也就是樣式較老的產品（新樣式的價錢平時較高，分攤設計開發(fā)開銷好多，性價比不高，且價錢短期內浮動較大）。平時一般的連體座廁品位高于分體座廁，一般主衛(wèi)則可以選擇連體座廁，客衛(wèi)選分體座廁以節(jié)儉成本。臺上洗臉盆品位一般高于臺下盆，但臺下盆平時潔凈較方便（建議采納）。燃氣具：宜采納品牌較好，市場認知度高，但是樣式比較經典，也就是樣式較老的產品（原由同上）。熱水循環(huán)系統(tǒng)：一般在熱水器離洗手間較遠的大戶型（200平米以上）上使用。淋浴門：主假如選定交樓標準淋浴門的樣式。按開門形式有平開門、趟門之分；按外形有直角型、一字型、鉆石型之分。市場對此產品的品牌要求不高，所以樣式選擇應放在首位。標準燈具：主要包含吸頂燈、筒燈、石英燈、光管支架、鏡前燈、應急燈等。建議選擇耐用、質量好的產品，不用然需要名牌產品。水暖配件：主要包含給水軟管、冷熱角閥、臉盆去水、浴缸去水、洗地龍頭、洗衣機龍頭、龍頭裝修蓋、毛巾架、草紙盒、妝鏡。除毛巾架、草紙盒、化妝鏡外，其余產品對樣式要求不大，所以選擇性價比較高的產品即可。木門小五金：主要包含戶門鎖、房門鎖、廚衛(wèi)門鎖、門鉸、門吸、暗插、貓眼。戶門鎖建議采納樣式較好、安全系數較大的產品。樣板選型時重視于戶門鎖，內門鎖，其余五金如門鉸等對樣式要求不大，保證質量即可。招標過程注意事項詳盡的招標、評標、定標流程按公司發(fā)展管理部的《物質管理制度》履行。招標時間要求：裝修資料按招標時間次序可以分為兩類,一類是交樓標準樣板房完工后必然展現(xiàn)品牌的物質，如潔具、水暖件、燃氣具、開關面板、排氣扇等，因為這些物質供給均為交樓標準，為防備小業(yè)主的投訴、索賠，一般要求最后采買的品牌與樣板房的一致。所以為獲得招標的主動權，盡量安排在樣板房推出市場從前達成招標工作，但值得注意的是定標的時間與實質供貨時間相差較遠（一般半年以上），簡單致使合同簽訂后的價風格整，議標時應注意防備；另一類是交樓標準樣板房完工后看不見或難以看到品牌的物質，如墻地磚、石材、燈具、水暖配件、木門小五金等。這一類物質可以在樣板房推出市場后且工程施工需要時再進行招標，以保證其市場價錢的正確性。另為防