2022年旅游地產(chǎn)失敗案例

..整理版整理版.整理版1、內(nèi)蒙根河“天工部落〞。

〔1〕根本情況

根河的“天工部落〞是由北京的神州之旅開(kāi)發(fā)，位于內(nèi)蒙古呼倫貝爾根河市的敖魯古雅鄉(xiāng)。工程占地2000畝，預(yù)計(jì)投資2億元，其中一期投資為4000萬(wàn)元。是一個(gè)集休閑、度假、娛樂(lè)為一體的綜合性度假區(qū)。倡導(dǎo)生態(tài)養(yǎng)生，主張“像留鳥(niǎo)一樣生活〞，天工部落位于內(nèi)蒙古自治區(qū)根河境內(nèi)，作為神州之旅進(jìn)入旅游地產(chǎn)的第二站，天工部落是神州之旅對(duì)其在黃山的“徽州文化園〞工程的快速?gòu)?fù)制?；罩菸幕瘓@工程占地312畝，產(chǎn)品定位為度假式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店，產(chǎn)品在市場(chǎng)上的旺售，促使公司決心在旅游地產(chǎn)的方向上走的更遠(yuǎn)。

但產(chǎn)品出來(lái)之后并沒(méi)有像預(yù)期的火爆，工程經(jīng)營(yíng)異常艱難，第一期建成之后，遲遲不見(jiàn)第二期出來(lái)。

〔2〕失敗原因

第一、交通太偏遠(yuǎn)是重要原因。

筆者曾經(jīng)有多年的呼倫貝爾的工作經(jīng)歷。在呼倫貝爾的額爾古納市有工程運(yùn)作的經(jīng)歷，根河處于大興安嶺的腹地，路途遙遠(yuǎn)。

首先是大交通不興旺。從北京等全國(guó)其它大城市到根河只有經(jīng)過(guò)呼倫貝爾市中轉(zhuǎn)，比較快捷的是有飛機(jī)，但航線很少，在淡季只有北京飛呼倫貝爾，做火車(chē)時(shí)間漫長(zhǎng)，從北京到呼倫貝爾要24個(gè)小時(shí)。

其次是小交通也很遙遠(yuǎn)。從呼倫貝爾到只有一條二級(jí)公路延伸到根河，距離超過(guò)300公里。

第二、旅游大環(huán)境遠(yuǎn)沒(méi)有形成。

整個(gè)呼倫貝爾的旅游雖然在快速增長(zhǎng)，但是總量并不高，并且主要集中在呼倫貝爾市、海拉爾等地，延伸到根河的不多，現(xiàn)實(shí)客源不多。

第三、旅游季節(jié)性太強(qiáng)。

根河位于中國(guó)的最北端，夏季只有三個(gè)月時(shí)間，漫長(zhǎng)的冬季造成資源的限制。冬季旅游呼倫貝爾一直在努力做，但效果不明顯，無(wú)論從區(qū)位還是產(chǎn)品品質(zhì)都難以與哈爾濱進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。

第四、定位不是很準(zhǔn)確。

根河最大的優(yōu)勢(shì)是自然資源的品味和低廉的土地價(jià)格，因此最好采用“粗放式〞吸引策略，實(shí)行高端定位。比方一百畝地只做一幢別墅，配備小型飛機(jī)等方式。定位于中低端很難實(shí)現(xiàn)銷售，因?yàn)槎燃俦惧X(qián)太高，非常不合算。

第五、進(jìn)入之前缺乏必要的調(diào)研。

根河地廣人稀，但產(chǎn)業(yè)配套非常不完善土地本錢(qián)低并不意味著可以降低總本錢(qián)。這一點(diǎn)也許在神州之旅進(jìn)入根河之初沒(méi)有想到的。天工部落工程位于大興安嶺腹地，一切根底設(shè)施建設(shè)均為零。當(dāng)然，這種情況并不鮮見(jiàn)，很多城市為了招商引資，會(huì)向開(kāi)發(fā)商提供各種優(yōu)惠條件，包括負(fù)擔(dān)一局部根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。但對(duì)于并不富裕的根河市政府來(lái)說(shuō)，這幾乎是不可能的。

2、千島湖鳳凰度假村

〔1〕根本情況

千島湖鳳凰島公司是由杭州人林琰和林孝熊發(fā)起設(shè)立，實(shí)際控制人卻是臺(tái)灣人陳文鴻。那年，陳文鴻看中了千島湖得天獨(dú)厚的山水資源，以妻子林琰等名義成立杭州千島湖鳳凰實(shí)業(yè)，購(gòu)置了千島湖中心一個(gè)占地150畝的鳳凰島，開(kāi)發(fā)千島湖鳳凰休閑度假村。2000年10月，酒店首期房產(chǎn)對(duì)外銷售。陳文鴻給酒店包裝的概念是“產(chǎn)權(quán)式酒店〞，打出了這樣的宣傳語(yǔ)：“包租10年，每年6％～8％收益輕松拿，每年30天鳳凰旗下四星酒店免費(fèi)住。〞

按照鳳凰公司的宣傳，投資者購(gòu)置這個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店后，不僅旅游有去處，而且，用不到10-20年的時(shí)間就可通過(guò)租金收回投資，這還不包括房產(chǎn)本身的升值。當(dāng)時(shí)，鳳凰公司開(kāi)出的銷售價(jià)是每套19萬(wàn)元，價(jià)格遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)仄胀ǚ慨a(chǎn)，加上人們對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店不了解，一開(kāi)始銷售并不好。后來(lái)，一位在杭州從事五金生意的溫州人勇吃螃蟹才打破了銷售僵局。2001年5月，一期160套酒店終于銷售完畢，2001年底，二期推出時(shí)，杭州等地的投資者開(kāi)始紛紛跟進(jìn)，而到2003年初第三期推出時(shí)，可以說(shuō)是搶購(gòu)了。

2005年第3季度，千島湖鳳凰酒店的投資者開(kāi)始收不到房租，大理鳳凰酒店的投資者自2006年第3季度以來(lái)也沒(méi)有收到過(guò)租金，投資商和開(kāi)發(fā)商雙方鬧上了法庭。

〔2〕失敗原因

第一、不切實(shí)際的回報(bào)承諾。

按一套房子30萬(wàn)元計(jì)算，每年需要繳1.8萬(wàn)元。酒店的本錢(qián)按40%計(jì)算，那么一間房的營(yíng)業(yè)收入要4.5萬(wàn)元。平均每天價(jià)格按200計(jì)算，一年需要225天才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。年入住率需要到達(dá)62%。作為休閑度假酒店，一般是周末才有客人，因此要到達(dá)這個(gè)客房入住率難度很大。

第二、沒(méi)有計(jì)算酒店的貶值。

酒店的銷售價(jià)格與客房的新舊程度息息相關(guān)，一般三年后局部設(shè)施開(kāi)始陳舊，因此要保證長(zhǎng)久獲得理想的收入比較困難，而且隨著旅游的開(kāi)展，新的酒店不斷出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越加大，導(dǎo)致銷售價(jià)格的下跌。

第三、經(jīng)營(yíng)管理的不到位

如何讓來(lái)千島湖的客源住宿是銷售需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，但是整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中鳳凰度假酒店的經(jīng)營(yíng)根本上是等客上門(mén)，導(dǎo)致入住率不高。

第四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的缺陷。

在目前，休閑度假旅游雖然開(kāi)始起步，但是觀光客源依然是主流，如何獲得觀光客的眼球從而吸引他們來(lái)居住是一個(gè)重要的問(wèn)題，由于按照商務(wù)酒店的方式建設(shè)，導(dǎo)致沒(méi)有讓消費(fèi)者獲得休閑度假的觀光效益，難以使觀光客源休閑化，沒(méi)能留住觀光客源。

3、湖南江永

〔1〕工程簡(jiǎn)介

湖南江永縣位于湖南和廣西桂林的交接之處，與陽(yáng)朔比鄰。山清水秀，風(fēng)景優(yōu)美。主要的旅游資源有瑤族古都千家峒、千年古村上甘棠和女書(shū)，旅游資源品味很高。

2003年深圳一投資公司方案3億投資開(kāi)發(fā)，政府承諾拿出500畝地以2.5萬(wàn)元/畝的價(jià)格給與該公司作為旅游資投的補(bǔ)償。

該公司到目前為止投資已達(dá)800萬(wàn)元，但結(jié)果是政府不滿意，企業(yè)不敢冒，旅游沒(méi)開(kāi)展，房地產(chǎn)也沒(méi)法做。

〔2〕原因

第一、旅游經(jīng)營(yíng)的不成功。

政府雖然給企業(yè)提供了數(shù)百畝的廉價(jià)土地，但是前提條件是旅游得到開(kāi)發(fā)，如果旅游得不到開(kāi)發(fā)，地價(jià)很難套現(xiàn)。

該公司獲得資源后一直不開(kāi)發(fā)，后來(lái)在旅游上也是象征性地投入一百萬(wàn)進(jìn)行建設(shè)，沒(méi)有形成精品景點(diǎn)，加之市場(chǎng)開(kāi)拓沒(méi)有新思維，日常運(yùn)行難以為繼，造成整個(gè)旅游的失敗。

第二、企業(yè)的短視。

政府給與企業(yè)廉價(jià)的土地是希望投資旅游，但是政府很失望。因此企業(yè)想開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，政府不同意，導(dǎo)致企業(yè)拿著土地難以變現(xiàn)，形成拉鋸戰(zhàn)。

4、內(nèi)蒙通遼莫力廟水庫(kù)

〔1〕根本情況

通遼的莫力廟水庫(kù)是亞洲最大的沙漠人工水庫(kù)，在2000年左右旅游