新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理市公開課一等獎省賽課獲獎?wù)n件

?？档禺a(chǎn)大學(xué)城項(xiàng)目

——執(zhí)行策略總綱及執(zhí)行重點(diǎn)謹(jǐn)呈：天津?？?08世聯(lián)地產(chǎn)新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第1頁

營銷目標(biāo)PART1新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第2頁企業(yè)目標(biāo)解讀：

品牌和開發(fā)水平全方面提升

市場影響力超越

首開必勝，穩(wěn)中求勝

經(jīng)過整盤推售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目首開必勝；五礦、正信聯(lián)手，津門首作！天津市場品牌著名度上有個質(zhì)飛躍；此項(xiàng)目成為能夠代表品牌產(chǎn)品力作品。突破陌生區(qū)域市場認(rèn)知，經(jīng)過這個項(xiàng)目能夠提升這個區(qū)域整體市場關(guān)注度，成為市場有代表性樓盤。新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第3頁①聯(lián)排產(chǎn)品貫通整個主銷售期，疊拼前期作為項(xiàng)目標(biāo)主現(xiàn)金流；②類獨(dú)棟前期以少許作為項(xiàng)目價值標(biāo)桿；③區(qū)域認(rèn)知度提升后，高層產(chǎn)品入市，別墅同期銷售，提升高層價格平臺；④

少推屢次標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)劣資源搭配標(biāo)準(zhǔn)，靈活利用價格杠桿；.12.6.12.6.612月開盤高層聯(lián)排疊拼高層面市類獨(dú)棟8月蓄客疊拼去化率100%聯(lián)排和類獨(dú)棟去化率90%總銷售期2.5年.12.6.12項(xiàng)目銷售目標(biāo)：項(xiàng)目整盤可銷售貨值約30億元；新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第4頁項(xiàng)目銷售額約2.6億元，回款0.9億元；項(xiàng)目目標(biāo)解讀：周期時間10月11月-12-1底累計(jì)工程節(jié)點(diǎn)

示范區(qū)交付

——營銷節(jié)點(diǎn)暫時銷售中心開放銷售中心及樣板間啟用開盤——推售房源推售套數(shù)聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排0024（B1）32（B2）4(B3)推售60套銷售目標(biāo)銷售套數(shù)0021294預(yù)計(jì)54套戶均面積00247228223——銷售面積005187661289210378.8推售價格002.21.81.81.95總價（單套/單位百萬）00543.4410.4401.4——銷售金額（億）001.0910.162.025銷售回款（億）000.430.40.060.9總貨量：60套總貨值：約2.6億

新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第5頁項(xiàng)目首開推售資源：產(chǎn)品形式：聯(lián)排首開聯(lián)排資源：共計(jì)60套，占一期聯(lián)排資源72%；推售方式：由南向北，采取一次性加推；產(chǎn)品戶型套數(shù)戶型面積總面積戶車比聯(lián)排北入戶B1端戶1424734581比2B2中戶182284104B3中戶4223892南入戶B1端戶102472470B2中戶142283192小計(jì)60---14116---新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第6頁

營銷定位PART2新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第7頁Ⅰ.競爭格局市場情況新政后經(jīng)典案例新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第8頁競爭：傳統(tǒng)城市別墅盤點(diǎn)——以不可復(fù)制地段、大規(guī)模品質(zhì)小區(qū)及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品稀缺而定義高端，未來供給量極少；大梅江檀府老城廂老河西博軒園鉆石山侯臺河?xùn)|金地紫樂府中信珺臺江勝天鵝湖在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目霞光道5號西康路36號項(xiàng)目面積總價存量西康路36號580-9002450-4000萬4套檀府聯(lián)排，190，330-350；獨(dú)棟：450-580小聯(lián)排540-570,主力聯(lián)排900-1000,獨(dú)棟1600以上7套鉆石山疊拼190-210,聯(lián)排330,雙拼450-500疊拼450-600,聯(lián)排850-950,雙拼1500~160050套江勝天鵝湖210-260主力550～800，部分1000萬以上40套博軒園180-300700-1000萬62套香港建設(shè)250-320600-900萬左右52套中信珺臺160-190聯(lián)排：230-250雙拼280-300聯(lián)排：500—700萬疊拼：270—330萬350套金地紫樂府200-400平米預(yù)計(jì)800-1000萬10萬平新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第9頁競爭：泛城市別墅盤點(diǎn)——城市邊緣，良好道路交通牽引，多數(shù)無強(qiáng)勢景觀資源，小區(qū)規(guī)模較大，以大配套及產(chǎn)品形式驅(qū)動

位于城市邊緣；道路可通達(dá)性好；性價比相對較高；多數(shù)不具備強(qiáng)勢自然景觀資源；多數(shù)以產(chǎn)品形式取勝城市別墅由原先以環(huán)線定義轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝ㄇ跁r間定義，距市中心半小時車程別墅均已跨入城市別墅行列。項(xiàng)目面積總價紅磡領(lǐng)世郡270-700600-1400新悅庭303-542800-1300瑪歌莊園370、460、580500-800中天首府聯(lián)排199-215雙拼215-310獨(dú)棟250-330獨(dú)棟600-800聯(lián)排360-400雙拼400-600朗潤園約150㎡，實(shí)得260-280350-450萬瑪歌莊園紅磡領(lǐng)世郡新悅庭朗潤園中天首府新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第10頁競爭：競爭界定：聯(lián)排產(chǎn)品鎖定外環(huán)周圍城市別墅，疊拼產(chǎn)品形成于近郊聯(lián)排搶奪客戶局面；中信珺臺朗潤園中天首府競爭界定標(biāo)準(zhǔn)——主銷期重合項(xiàng)目輻射范圍可比整體規(guī)?？杀戎髁Ξa(chǎn)品形式可比光耀城中惠團(tuán)泊灣社會山相比朗潤園、中信珺臺，不論在地段、產(chǎn)品、品牌上均不占優(yōu)勢，可比性不足，二者意義在于建立了項(xiàng)目堅(jiān)實(shí)價格天花板相比社會山、光耀城等近郊項(xiàng)目，本案城市價值突出，依靠交通優(yōu)勢以及本身資源、會分流部分項(xiàng)目客戶中天首府與本案可比性最強(qiáng)，但考慮到現(xiàn)有產(chǎn)品品質(zhì)以及甲方營銷能力，未來與本案競爭有限新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第11頁2.價值梳理

項(xiàng)目價值體系城市價值交通價值城市低密大盤；品牌價值相對價值絕對價值關(guān)鍵城市屬性及人文聯(lián)想陌生區(qū)域認(rèn)知和客戶抗性VS道路改進(jìn)升級，拉近城市距離城市界面和路況較差VS五礦地產(chǎn)（世界500強(qiáng)）+正信（公園地產(chǎn)）相比萬科中信品牌號召力不足VS新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第12頁區(qū)域價值：項(xiàng)目位于天津市重點(diǎn)發(fā)展南部片區(qū)，與西青大學(xué)城僅一路之隔，在距項(xiàng)目10公里生活圈內(nèi)擁有關(guān)鍵區(qū)商業(yè)商務(wù)、高端學(xué)府、產(chǎn)業(yè)眾多優(yōu)勢利好。

距離外環(huán)線1.2公里；

距離中心城區(qū)和平區(qū)小白樓區(qū)域10.43公里，約30分鐘車程；距離天津高端學(xué)府區(qū)6.6公里；距華苑IT產(chǎn)業(yè)區(qū)4.5公里；

距離天津機(jī)場19.5公里。北京海淀區(qū)中關(guān)村大學(xué)城天津機(jī)場外環(huán)線19.5km10.43km天津西南片區(qū)城區(qū)圖市中心小白樓大學(xué)城：天津師范大學(xué)天津理工大學(xué)天津工業(yè)大學(xué)1.2km華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)4.5km

對比天津——北京，項(xiàng)目所處于位置相當(dāng)于北京三環(huán)區(qū)域；城市南擴(kuò)后，項(xiàng)目區(qū)位已經(jīng)進(jìn)入城市，類比北京三環(huán)區(qū)位價值；最具城際價值城市別墅；新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第13頁區(qū)域價值：外環(huán)線將在年升級為“快速路”,城市四環(huán)規(guī)劃建設(shè)城市邊緣外擴(kuò)——外環(huán)線將在年前提升為城市快速路，今年開拓實(shí)施。本市利用外環(huán)線當(dāng)前基本具備快速路行駛條件，改造升級成快速環(huán)路，實(shí)施全封閉運(yùn)行，來延續(xù)中心城區(qū)快速路系統(tǒng)功效。津淶公路升級——項(xiàng)目規(guī)劃段拓寬已經(jīng)完成津淶公路未來將連接西南半環(huán)快速路至衛(wèi)津南路和黑牛城道快速。5月完工通車。改造后，路寬將由原來9-12米拓寬至52米，設(shè)計(jì)雙向十車道，中央隔離帶寬8米，兩側(cè)路面各20米寬，兩側(cè)人行道各2米，標(biāo)準(zhǔn)段沿路綠化帶各15米，綠化面積50萬平方米，將大大緩解津淶公路交通壓力。道路升級拉近了與城市關(guān)鍵距離，是區(qū)域發(fā)展一大信號??！津淶公路外環(huán)線天津環(huán)外環(huán)天津城市中軸南天津區(qū)域衛(wèi)津路及延長線形成了溝通南北中軸線，橫貫?zāi)咸旖?；最具城際價值城市別墅；新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第14頁區(qū)域價值：城際價值—涵蓋北京、上海、深圳城際高速路路交通網(wǎng)；規(guī)劃分析：環(huán)外環(huán)(現(xiàn)名為薊汕高速聯(lián)絡(luò)線)已納入本市綜合交通規(guī)劃大路網(wǎng)范圍，全長113公里，規(guī)劃紅線寬60—80米等級為快速路；工程指標(biāo)：工程總投資約106億元人民幣，按雙向6車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，設(shè)計(jì)車行速度120km/h。工程沿線擬設(shè)置互通式立交8座，分離式立交12座，跨河特大橋2座、大中橋6座、收費(fèi)站3處；范圍：全線共有18條連接環(huán)外環(huán)與外環(huán)線聯(lián)絡(luò)線，連接新四區(qū)(東麗、津南、西青、北辰)一條主要道路。時間節(jié)點(diǎn)：當(dāng)前，已完成該路規(guī)劃定線工作，工程計(jì)劃開工，年底建設(shè)完成。環(huán)外環(huán)外環(huán)線京滬高速公路112國道高速線高速東環(huán)津晉高速公路北京深圳、上海河北省濱海新區(qū)最具城際價值城市別墅；新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第15頁天津機(jī)場外環(huán)線19.5km10.43km天津西南片區(qū)城區(qū)圖學(xué)府區(qū)：天津大學(xué)南開大學(xué)市中心小白樓大學(xué)城：天津師范大學(xué)天津理工大學(xué)天津工業(yè)大學(xué)1.2km華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)4.5km6.6km工業(yè)大學(xué)師范大學(xué)理工大學(xué)人文價值：天津唯一已建成大學(xué)城中最具規(guī)模和集群效應(yīng)，天津才智高地，最具人文價值；最具人文氣質(zhì)別墅新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第16頁品牌價值：

正信地產(chǎn)俊城品牌目標(biāo)：永作精品城市發(fā)展商和運(yùn)行商從“俊城·淺水灣”公園地產(chǎn)、“荷蘭·墅”樂活生活，再到“俊城·橡樹原”“空間彰顯智慧”建筑理念，產(chǎn)品以擅長公園地產(chǎn)，同時在產(chǎn)品力上有優(yōu)勢。最具品牌影響力城市別墅——世界級企業(yè)（五礦）聯(lián)手天津公園地產(chǎn)領(lǐng)航者（正信）；AND最具品牌影響力城市別墅：新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第17頁本體價值：

用地性質(zhì)：居住用地

占地面積：250587.2平方米

容積率：1

建筑密度：≦30%

綠化率：≧40%項(xiàng)目建筑面積（㎡）總建筑面積249797合院12540聯(lián)排51080疊拼25665高層76992回遷75600項(xiàng)目整體規(guī)模約25萬平米，別墅體量約10萬平米，占比較大，具備規(guī)模優(yōu)勢。天津最具城市屬性別墅居住區(qū)，項(xiàng)目于城市別墅中具備少有大規(guī)模體量，稀缺價值凸顯；10萬平米城市別墅1萬平米項(xiàng)目水體平米頂級會所城市別墅類獨(dú)棟產(chǎn)品英式格調(diào)，人車分流，地下停車最具品質(zhì)城市別墅新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第18頁3.客戶定位

客戶定位關(guān)鍵客戶：首置客戶類型（30%）

+品質(zhì)改進(jìn)客戶類型（30%）重點(diǎn)客戶：地緣性客戶類型（20%）游離客戶：收藏社交類型（10%

）

+資產(chǎn)投資整合類型（10%

）新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第19頁依靠城市中軸線，西南板塊，大梅江-奧體外延；板塊經(jīng)過天津中軸線，南京路、情誼路，可在30分鐘內(nèi)實(shí)現(xiàn)通勤；通勤時間最短經(jīng)過這條中軸線，配合外環(huán)、中環(huán)、內(nèi)環(huán)以及快速路，可輻射到天津當(dāng)前全部高端居住板塊，如梅江、梅江南、水上奧體、和平中心以及河西中心、華苑等成熟居住區(qū)；對城市輻射能力最強(qiáng)梅江河西中心華苑水上奧體和平中心客戶區(qū)域：新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第20頁改進(jìn)型客戶（頂級財(cái)富）關(guān)鍵詞：喜歡就買、財(cái)富極大自由、極致產(chǎn)品力要求；改進(jìn)型客戶（中高級財(cái)富）關(guān)鍵詞：別墅環(huán)境-資源改進(jìn)愿望、支付能力強(qiáng)、現(xiàn)有生活圈易達(dá)性;圓夢型客戶關(guān)鍵詞：強(qiáng)烈別墅置業(yè)愿望、支付能力普通、交通驅(qū)動主要;投資型客戶關(guān)鍵詞：區(qū)域價值、嘗試性投資、首開價格、品牌開發(fā)商;養(yǎng)老型客戶關(guān)鍵詞：屢次置業(yè)、支付能力較強(qiáng)、對環(huán)境-配套要求較高;以改進(jìn)型和元夢性客戶成為項(xiàng)目客戶主力；客戶分類：核心客戶儲備客戶新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第21頁客戶心中理想產(chǎn)品……資源、別墅感、附加值頂級改進(jìn)資源絕對占有》獨(dú)棟》產(chǎn)品內(nèi)部留有可發(fā)揮空間高端改進(jìn)貼心功效空間設(shè)計(jì)》資源》公共園林客戶類型產(chǎn)品要求排序別墅圓夢別墅投資產(chǎn)品形式》別墅符號》物業(yè)管理》小區(qū)配套項(xiàng)目品牌》公共配套》首開價格潛在需求洋房產(chǎn)品》大尺度》足夠情花元素客戶價值排序：新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第22頁客戶心中大學(xué)城板塊……現(xiàn)在1st居所，未來城市別墅——“跟教育產(chǎn)業(yè)園有往來，產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來，近期交通配套就能大有改觀，政府加大投資地方，應(yīng)該不錯“——“去過中天首府，有投資價值，養(yǎng)老也能夠，外環(huán)及快速修好，交通就方便了”——“以前往過，道路不是很順，一個多小時才到；那邊有別墅么，離中信遠(yuǎn)么？”環(huán)外環(huán)修建，已經(jīng)成為城市城市規(guī)劃、教育產(chǎn)業(yè)利好無配套，價值低別墅認(rèn)知較低客戶視角：新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第23頁他們年紀(jì)在35—45歲之間，大都含有儒商背景，是自由貿(mào)易受益者，在兩種文明比照下，輕易形成“獨(dú)立人格”；他們看中本身感受更甚于他人看法，價值觀體系較為成熟、堅(jiān)定，不為他人意志所動搖；他們對細(xì)節(jié)和品質(zhì)有強(qiáng)烈感應(yīng)能力，關(guān)注人文價值、文化品位，有較強(qiáng)人文意識；他們多為“教育產(chǎn)業(yè)園”高速發(fā)展“見證者”，認(rèn)同區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ凰麄兂鲇诠ぷ魅D(zhuǎn)移和投資目標(biāo)，對區(qū)域內(nèi)含有些人文情懷產(chǎn)品“高度認(rèn)同”；他們關(guān)注人文價值、文化品位，關(guān)注項(xiàng)目氣質(zhì)，是中產(chǎn)階級主動郊區(qū)主力軍，項(xiàng)目對該部分人群牽引含有資源、產(chǎn)品力方面優(yōu)勢；他們關(guān)注居住居住圈層與生活氣氛，財(cái)富表征敏感性高，不愿過渡彰顯，低調(diào)處世。客戶群像描?。嚎蛻絷P(guān)鍵詞：高知階層+含有些人文情懷品質(zhì)生活+圈層影響新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第24頁【興趣興趣】集中在出國旅游（歐美提及率高）、健身、棋牌、少許高爾夫、搜集字畫（高爾夫提及率在10-15%左右）多數(shù)除了商務(wù)應(yīng)酬以外，以家庭活動為主，行事低調(diào)；【消費(fèi)場所】集中購物以香港、歐美為主，天津?yàn)榍檎x、海信；【餐飲場所】客戶經(jīng)常與朋友聚會方式主要為高檔餐廳酒店（提及率高有俏江南、皇冠明珠、中華燉品、上島），上島等休閑場所，也有客戶偏好睦南公館、必勝客等家庭聚餐場所；【私家車】家庭擁有2-3輛私家車，主要品牌飛馳、奧迪、凱美瑞、雅閣、沃爾沃、寶馬，主力車款15-40萬；高端車型中保時捷卡宴、奧迪Q7較多【客戶喜好】喜好文藝類、體驗(yàn)類活動（理財(cái)講座、電影、室內(nèi)樂、旅游、溫泉、園藝等）熱心公益、參加性社會事業(yè)，品味較高；人文休閑需求旺盛；消費(fèi)與興趣客戶消費(fèi)習(xí)慣：——客戶消費(fèi)層次較高，主要集中在國外和情誼等高端消費(fèi)場所；——日常消費(fèi)對“品牌”有顯著傾向性；——重視理財(cái)、健康、文藝等生活方式；新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第25頁

朋友推薦是客戶評價房產(chǎn)主要渠道，朋友推薦物業(yè)，多數(shù)客戶表示會去看；

戶外路牌提及度很高，與其它渠道配合，效果疊加；客戶能夠接收新型媒體，網(wǎng)絡(luò)有一定提及;

《今晚報(bào)》、《天津日報(bào)》也有較高客戶提及率，多認(rèn)為《每日新報(bào)》內(nèi)容過于雜亂、層次較低，《今晚報(bào)》則內(nèi)容相對豐富、有新聞感、層次較高；而《天津日報(bào)》上關(guān)于政府投資工程項(xiàng)目能夠?yàn)橄嚓P(guān)行業(yè)私營業(yè)主提供生意信息；

朋介、途經(jīng)、戶外認(rèn)知路徑最為集中，與普通項(xiàng)目不一樣，高端項(xiàng)目朋介及聯(lián)動帶來成交百分比占到50%以上，成為主要營銷渠道;

短信也是主要了解路徑，但比較反感商業(yè)-推銷性過強(qiáng)內(nèi)容客戶信息渠道：——最為突出是圈層內(nèi)朋友（搭檔）推薦介紹；——媒體方面除了傳統(tǒng)《今晚報(bào)》、戶外廣告外；——網(wǎng)絡(luò)和短信成為其主要路徑；新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第26頁客戶認(rèn)為交通便利前提下（半小時之內(nèi)車程物理屬性），郊區(qū)分墅環(huán)境很好、總價適宜、更具別墅宜居感受。非常重視前往路途中“環(huán)境界面”感受，是客戶能夠接收項(xiàng)目標(biāo)主要條件，也是對“項(xiàng)目本體價值遷移”影響原因。郊區(qū)分墅區(qū)域未來規(guī)劃要具備升級至城市圈可能，2-3年內(nèi)兌現(xiàn)價值考慮在近郊別墅客戶，當(dāng)前大多屬于別墅首次置業(yè)型、少許別墅品質(zhì)改進(jìn)客戶;首置客戶含有別墅憧憬、看重交通和性價比，與城市高層進(jìn)行對比，希望別墅承載面積改進(jìn)、身份標(biāo)簽、環(huán)境改進(jìn)作用。改進(jìn)客戶看重優(yōu)美環(huán)境、精細(xì)人性化產(chǎn)品設(shè)計(jì)、便捷交通配套、升級小區(qū)、安全高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)、較低時間成本。有一定認(rèn)知，梅江客戶含有近郊別墅改進(jìn)性置業(yè)需求，外遷性區(qū)域抗性較小?？蛻糁脴I(yè)原因：——客戶看重通達(dá)項(xiàng)目時間，通達(dá)時間（半小時）左右；——選擇城市別墅，重視城市界面和周圍規(guī)劃；——重視項(xiàng)目產(chǎn)品本身別墅符號和品質(zhì)；新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第27頁4.營銷定位項(xiàng)目定位新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第28頁項(xiàng)目品質(zhì)城市宜居第一居所產(chǎn)品價值別墅首置圓夢城市別墅精神滿足渴望身份認(rèn)同和尊貴感項(xiàng)目關(guān)鍵關(guān)鍵詞：城市主干道上學(xué)府旁最具規(guī)模品質(zhì)城市別墅大盤之一項(xiàng)目關(guān)鍵價值梳理：新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第29頁天津城市別墅區(qū)大盤

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—品質(zhì)別墅生活選擇項(xiàng)目定位：新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第30頁建基于極致人文信仰建筑英倫渡光影·純墅漫書香新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第31頁城市精英高知浪漫藝術(shù)自信樂觀向上享受健康環(huán)境保護(hù)新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第32頁他們對生活要求：城市，城市，再城市他們是城市動物，一座城對他們意味著事業(yè)、朋友、圈子、自我城市就是他們會客廳新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第33頁他們對城市期許：生活，生活，再生活然而他們又不甘于被城市束縛追求自我空間愛享受，與家人一起或自己讀一本書都是生活中必不可少組成部分新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第34頁

營銷策略PART3新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第35頁品牌+形象首席學(xué)府城市別墅

1品牌放大：五礦集團(tuán)攜手正信，央企實(shí)力+天津公園地產(chǎn)教授；形象區(qū)隔：天津首席城市學(xué)府別墅，區(qū)隔其它項(xiàng)目；2營銷策略：新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第36頁價值+展示雙重傳輸關(guān)鍵

3價值強(qiáng)化：首開價值及未來升值潛力，最具投資價值別墅；展示突破：打造現(xiàn)場極致展示效果，營造項(xiàng)目品質(zhì)期待；4營銷策略：新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第37頁生活理念訴求品牌關(guān)鍵事件項(xiàng)目形象塑造營銷事件賣場品牌展示系統(tǒng)超越市場現(xiàn)場展示人文感受文化體驗(yàn)品牌綜合服務(wù)體驗(yàn)地界軟性展示營銷策略標(biāo)準(zhǔn)：

塑造理念構(gòu)建夢想經(jīng)營感動新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第38頁.12.6.12.6.612月開盤高層聯(lián)排疊拼高層面市類獨(dú)棟9月蓄客總銷售期2.5年.12.6項(xiàng)目整盤總控圖：時間主銷產(chǎn)品推廣周期項(xiàng)目預(yù)熱期項(xiàng)目形象建立期項(xiàng)目形象提升期圖解：項(xiàng)目形象成熟期區(qū)域價值分解區(qū)域成熟期區(qū)域陌生期區(qū)域熟悉期推廣訴求人文城市別墅城市稀缺—類獨(dú)棟城市別墅成熟年別墅形象拉動高層客戶群體圓夢+首置別墅品質(zhì)選擇+資源性品質(zhì)選擇+藏品客戶首置+區(qū)域改進(jìn)客戶新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第39頁

階段執(zhí)行PART4新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第40頁項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)階段劃分客戶牽引價格制訂開盤組織客戶節(jié)點(diǎn)時間標(biāo)準(zhǔn)：高目標(biāo)儲客，確保熱銷成功！，實(shí)現(xiàn)有效排卡350組，整年（截止到年2月前）需實(shí)現(xiàn)銷售近50套排卡目標(biāo)9月10月11月誠意登記排卡及驗(yàn)證升級開盤產(chǎn)品說明會示范區(qū)開放項(xiàng)目首次開盤活動12月1001001500項(xiàng)目首年入市，形象初步建立——城市人文別墅大盤現(xiàn)場展示不足情況下，完成客戶積累首開——海信外展場和世聯(lián)資源應(yīng)用；客戶牽引條件——首開產(chǎn)品，未來投資升值價值；營銷階段劃分：3月5月7月疊拼儲客疊拼開盤順銷疊拼樣板間開放積累客戶500組0開盤活動新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第41頁1.項(xiàng)目入市期（9月至10月初）

執(zhí)行重點(diǎn)新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第42頁階段訴求：

世界五百強(qiáng)（五礦）攜手天津公園地產(chǎn)領(lǐng)航者（正信）；城市外擴(kuò)，區(qū)域城市別墅價值；分類項(xiàng)目內(nèi)容位置或頻度推廣戶外（道旗）品牌（五礦+正信）、區(qū)域+項(xiàng)目案名津萊公路入口、項(xiàng)目入口道路圍擋（精神堡壘）品牌、英倫城市別墅津萊公路臨街面報(bào)紙品牌+項(xiàng)目——項(xiàng)目亮相及暫時銷售中心開放9月底，《今晚報(bào)》半版網(wǎng)站三大門戶網(wǎng)站信息公布——品牌介紹9月中心上線，詳情頁、論壇、軟文渠道世聯(lián)資源在售項(xiàng)目—銷售代表電話call客回訪1.5萬組（有效300組）活動正信業(yè)主維系中秋節(jié)客戶推介（荷蘭墅、淺水灣、橡樹原）老小區(qū)包裝、DM直投目標(biāo)客戶：正信老業(yè)主+世聯(lián)在售項(xiàng)目客戶新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第43頁動作1戶外主干道布點(diǎn)，重點(diǎn)路段重點(diǎn)包裝，完美連接城市；戶外——9月，項(xiàng)目通達(dá)路徑道旗、地界包裝——9月底，津淶公路外環(huán)線段道旗包裝，讓客戶有剛離城，就進(jìn)入項(xiàng)目地界感覺；衛(wèi)津南路賓水道紅旗南路外環(huán)線快速路津淶公路中環(huán)線戶外道旗展示策略——場擴(kuò)大

新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第44頁動作2區(qū)域包裝經(jīng)過項(xiàng)目臨路外界面展示，形成項(xiàng)目區(qū)域氣場；斯坦福大學(xué)9月初，在項(xiàng)目現(xiàn)有工地圍擋上加高，內(nèi)容：項(xiàng)目案名+價值梳理內(nèi)容；9月中，入口處設(shè)置精神堡壘，提升項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)示型，同時集中表達(dá)項(xiàng)目隊(duì)學(xué)院文化精神傳承；精神堡壘項(xiàng)目圍擋展示策略——場擴(kuò)大

新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第45頁動作38月10月6月9月7月11月12月紙媒&網(wǎng)絡(luò)—節(jié)點(diǎn)性使用，輔助品牌及項(xiàng)目信息面向目標(biāo)客群通知信息；時間報(bào)廣主題版面數(shù)量9月品牌+項(xiàng)目——項(xiàng)目亮相及暫時銷售中心開放今晚報(bào)半版、每日新報(bào)整版1期示意圖片時間內(nèi)容網(wǎng)站形式9月產(chǎn)品信息、客戶接待及貯備信息搜房、焦點(diǎn)、新浪、業(yè)主論壇廣告橫幅+軟文+論壇示意圖片重點(diǎn)專攻搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、新浪網(wǎng)等，在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)投放硬廣，同時輔助軟文、論壇炒作及項(xiàng)目網(wǎng)站。新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第46頁動作48月10月6月9月7月11月12月

西環(huán)別墅及公寓（2）西南公寓（3）奧體高端住宅（2）梅江豪宅（2）

內(nèi)城藏品（7）項(xiàng)目來訪客戶來電客戶霞光道8042412金融街14162832鉆石山11884752犀地10164064朗潤園12254900新悅庭158632潤園519615588天津世聯(lián)代理項(xiàng)目——7千組成交，4萬組來訪，10萬組來電假日風(fēng)景1375041250中海御湖翰苑42058410花園5座35607120梧桐公寓21604320紐約公寓15126048科貿(mào)時代公寓24004800塞納公館7202160累計(jì)49630110568目標(biāo)回訪1.5萬組，積累能夠10月初到訪客戶300組CALL客—針對地緣性客戶為主和世聯(lián)客戶資源，采取銷售代表推介項(xiàng)目和客戶訪談形式；call范圍：地域相關(guān)（南開、梅江）、產(chǎn)品（珺臺、朗潤園、鉆石山等）新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第47頁自我介紹稱呼訊問項(xiàng)目介紹選擇性介紹邀約到訪邀約時間商榷致謝意向明確……您好，我某某客戶經(jīng)理##，現(xiàn)在我們有一個天津最好別墅項(xiàng)目，能否耽擱您3分鐘時間，讓我為您介紹一下呢？——先生/女士，我們項(xiàng)目叫“某某”準(zhǔn)確地說，某某與當(dāng)前市面上在售其它城市別墅項(xiàng)目完全不一樣.開發(fā)商/格調(diào)/稀缺/客層/產(chǎn)品/區(qū)位我們有一個以女性為主題英倫格調(diào)樣板房，客戶看了都非常喜歡，您也能夠來看看，一定會滿意。因?yàn)槲覀冺?xiàng)目已經(jīng)全方面入住，所以您參觀是需要預(yù)約，您大約什么時候有時間呢？這兩天能夠嗎？客戶拒絕：那您看看下周呢？我們這里天天只能夠接待5組客戶，所以我必須要提前幫您安排才能夠！意向顯著客戶，需要更多溝通客戶興趣點(diǎn)，提升客戶關(guān)注度/說辭中時時灌輸產(chǎn)品稀缺性耽擱您時間了，相信您來到某某后，一定會讓您不虛此行！執(zhí)行提議：專員負(fù)責(zé)跟進(jìn)（提前一天整理數(shù)據(jù)發(fā)放、錄入結(jié)果、追蹤回訪、每七天電營個人情況公布）

策劃及銷售全員電話營銷（確保天天電話營銷數(shù)量、及時調(diào)整說辭或客戶資源了解客戶改變）

給予激勵（彼此勉勵、緩解壓力）快速讓客戶對你產(chǎn)生信任快速讓客戶對項(xiàng)目產(chǎn)生興趣動作8月10月6月9月7月11月12月CALL客—針對地緣性客戶為主和世聯(lián)客戶資源，采取銷售代表推介項(xiàng)目和客戶訪談形式；4新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第48頁2.項(xiàng)目儲客期（10月中至11月底）

執(zhí)行重點(diǎn)新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第49頁階段訴求：天津首席人文城市別墅大盤亮相津門；暫時銷售中心和外展場全方面開放；分類項(xiàng)目內(nèi)容位置或頻度推廣戶外（道旗）品牌（五礦+正信）、產(chǎn)品賣點(diǎn)津萊公路入口、項(xiàng)目入口道路圍擋品牌、英倫城市別墅津萊公路臨街面報(bào)紙首席人文城市別墅大盤+外展開放2-3期，《今晚報(bào)》半版地產(chǎn)門戶網(wǎng)站搜房、新浪網(wǎng)為主，輔助焦點(diǎn)，開啟硬廣投放，外展開放以詳情頁、論壇、軟文為主，輔助硬廣項(xiàng)目網(wǎng)站天津首席人文別墅自有網(wǎng)站，10月初上線短信首席人文城市別墅—純粹英倫墅區(qū)—外展開放—賣點(diǎn)分說每七天30萬條直投品牌+首席人文城市別墅《今晚報(bào)》夾報(bào)—南開、梅江區(qū)域渠道世聯(lián)資源—call客世聯(lián)拓展資源—銷售代表電話call客大情誼、海信、汽車消費(fèi)類，總量20萬世聯(lián)資源—短信首席人文城市別墅—首開價值每七天10萬條聯(lián)動城市別墅+首開消費(fèi)類和區(qū)域類活動產(chǎn)品說明會品牌+首席人文城市別墅+別墅生活11月初，酒店，規(guī)模100組客戶暖場活動別墅生活體驗(yàn)+英倫風(fēng)情感受荷蘭墅銷售中心目標(biāo)客戶：地緣性客戶南開區(qū)域?yàn)橹?、世?lián)拓展資源新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第50頁釋放項(xiàng)目戶型、面積、排卡等信息，經(jīng)過1%開盤優(yōu)惠牽引，收取客戶身份信息，前置客戶購置實(shí)力和購置條件驗(yàn)證；

邀約范圍：前期意向登記客戶、后期來訪客戶：邀約方式：全部客戶短信通知；排卡客戶電話一對一溝通；內(nèi)容：溝通客戶資金實(shí)力、檢驗(yàn)征信情況、意向樓號及戶型傾向，檢驗(yàn)客戶意向程度；釋放項(xiàng)目戶型、面積、10月產(chǎn)品說明會后排卡信息驗(yàn)證客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力；了解當(dāng)前貸款情況，二套房貸影響；釋放信息貸款情況付款方式經(jīng)過1%開盤優(yōu)惠牽引客戶驗(yàn)資驗(yàn)資后發(fā)放優(yōu)惠確認(rèn)單；客戶登記11月，項(xiàng)目暫時銷售中心正式開放；針對9\10月份積累客戶進(jìn)行要約，開啟客戶誠意登記；動作18月10月6月9月7月11月12月銷售中心——以荷蘭墅暫時銷售中心為基地，邀約9月積累客戶進(jìn)行逐一溝通；新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第51頁動作2文化嫁接——在高科技展示效果中，融入英式文化格調(diào)，從細(xì)節(jié)展示項(xiàng)目內(nèi)在氣質(zhì)；

中、英、粵三種語言電子展示系統(tǒng)，觸摸屏是互動介質(zhì)，播放內(nèi)容主要為交互多媒體，用與細(xì)節(jié)展示、信息查詢，人機(jī)互動等；示意圖片示意圖片項(xiàng)目宣傳片到位，暫時銷售中心啟用；展示策略——文化嫁接

新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第52頁動作38月10月6月9月7月11月12月海信外展場——10月7日開啟海信外展場，結(jié)合高端人群消費(fèi)，設(shè)置第二戰(zhàn)場，有效覆蓋高端人群；目標(biāo)：積累客戶600組，有效到訪50組；新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第53頁動作48月10月6月9月7月11月12月短信及CALL客—針對地緣性客戶為主，增加世聯(lián)客戶資源；采取靈活方式小范圍發(fā)送，直接邀約到場；1、短信：周公布30萬條，主要節(jié)點(diǎn)加量；2、短信平臺短信，作為項(xiàng)目日?？蛻艟S系使用：溫馨提醒、節(jié)日祝福、現(xiàn)場活動邀約、節(jié)點(diǎn)信息通知、工程進(jìn)度等3、世聯(lián)代理項(xiàng)目短信資源發(fā)送：前期電話call有效客戶，短信方式維護(hù)；4、電話營銷：世聯(lián)拓展資源，主要集中在大情誼、汽車等消費(fèi)類資源目標(biāo)：回訪3萬組，有效意向客戶500組，形成來訪50組；新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第54頁天津世聯(lián)掌握資源——近50萬組渠道客戶資源世聯(lián)各項(xiàng)目拓展資源：拓展資源包括天津在售項(xiàng)目、高檔小區(qū)、高檔（汽車、奢侈品）消費(fèi)、保險、商會、企業(yè)聯(lián)合會等，累計(jì)近50萬組資源；培育“行業(yè)特種兵”：

與大型銀行（中行、工行、招商等）私行客戶經(jīng)理建立合作關(guān)系導(dǎo)入客戶；與天津中高消費(fèi)場所建立合作關(guān)系，以項(xiàng)目為載體開展客戶資源互動；大情誼、海信、飯店等新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第55頁動作58月10月6月9月7月11月12月項(xiàng)目亮相活動—10月底，采取產(chǎn)品說明會+區(qū)域發(fā)展探討形式，針對業(yè)內(nèi)和相關(guān)競品業(yè)主進(jìn)行項(xiàng)目宣講；事件說明：邀請大學(xué)城內(nèi)高校教授、學(xué)者，組織城市、區(qū)域發(fā)展學(xué)術(shù)論壇活動，增強(qiáng)學(xué)術(shù)文化氣息，同時，在客戶頭腦中建立起新城發(fā)展模式，并強(qiáng)化市場信心，形成項(xiàng)目認(rèn)知；奠定良好合作網(wǎng)絡(luò)關(guān)系。操作關(guān)鍵：1、報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)、電視臺等大眾媒體跟進(jìn)報(bào)道；2、邀約媒體記者出席，并進(jìn)行后續(xù)炒作；3、以規(guī)劃展形式對項(xiàng)目未來發(fā)展進(jìn)行演繹，強(qiáng)化公眾印象；新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第56頁動作68月10月6月9月7月11月12月DM投遞—針對區(qū)域內(nèi)客戶，采取今晚報(bào)夾報(bào)形式，確保目標(biāo)客戶準(zhǔn)確獲取；形式：今晚報(bào)夾帶、DM和人工派發(fā)；數(shù)量：20萬份：區(qū)域：周圍老小區(qū)和3-5年新小區(qū)投遞，重點(diǎn)集中華苑、周圍村鎮(zhèn)、陽光100、奧城水上；跨區(qū)域老小區(qū)：主要集中在情誼路沿線、梅江等區(qū)域；周圍寫字樓投遞：南京路沿線和長江道沿線大型賣場：家樂福、人人樂、易買得等示意圖片客戶鎖定新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第57頁動作7攻城戰(zhàn)役：先期挖掘市區(qū)客戶，調(diào)動世聯(lián)內(nèi)部渠道聯(lián)動；

特種兵種類：行業(yè)關(guān)鍵人：金融類、4s及消費(fèi)類；企業(yè)關(guān)鍵人：單位及組織類；業(yè)內(nèi)關(guān)鍵人：房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)；方式：渠道活動資源搭接；聯(lián)感人帶動客戶成交，1萬元獎勵；海河奧體梅江衛(wèi)津路沿線攻城戰(zhàn)役覆蓋市區(qū)客戶略地戰(zhàn)役普掃地緣客戶螞蟻行動深挖渠道客戶蠶食計(jì)劃激勵老帶新

操作關(guān)鍵點(diǎn)：時間：開啟，連續(xù)跟進(jìn)；區(qū)域：如圖；新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第58頁動作88月10月6月9月7月11月12月略地戰(zhàn)役——以項(xiàng)目為原點(diǎn)，重點(diǎn)挖掘西青、南開、河西等地緣性客戶，逐層突破；方式：派單：進(jìn)入小區(qū)、廠房、企業(yè)陌拜、小區(qū)派單；廣場巡展：在人群集中廣場進(jìn)行巡展、宣傳項(xiàng)目信息；目標(biāo)群體：天津大學(xué)南開大學(xué)天津師范大學(xué)天津理工大學(xué)攻城戰(zhàn)役覆蓋市區(qū)客戶略地戰(zhàn)役普掃地緣客戶螞蟻行動深挖渠道客戶蠶食計(jì)劃激勵老帶新操作關(guān)鍵點(diǎn)：時間：10月中旬開啟，連續(xù)跟進(jìn)；區(qū)域：如圖——西青、南開、河西等關(guān)聯(lián)區(qū)域；南開西青河西天津理工大學(xué)天津大學(xué)南開大學(xué)天津師范大學(xué)新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第59頁動作9螞蟻行動——利用現(xiàn)場展示，針對特種兵渠道優(yōu)質(zhì)客戶，現(xiàn)場點(diǎn)對點(diǎn)營銷，做到行業(yè)覆蓋；方式：現(xiàn)場部分：利用開放銷售中心經(jīng)過暖場活動直接拉動；外場部分：嫁接渠道資源，輔助項(xiàng)目推介，形成認(rèn)知愿望；攻城戰(zhàn)役覆蓋市區(qū)客戶略地戰(zhàn)役普掃地緣客戶螞蟻行動深挖渠道客戶蠶食計(jì)劃激勵老帶新

操作關(guān)鍵點(diǎn)：范圍：需要在前期驗(yàn)證；攻城戰(zhàn)役略地戰(zhàn)役車主活動……南開公務(wù)員螞蟻行動進(jìn)線、來訪驗(yàn)證客戶群體新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第60頁動作10蠶食計(jì)劃——老業(yè)主挖掘，低成本維系，達(dá)成口碑相傳，帶動新客戶；客戶維系活動業(yè)主尊享特權(quán)業(yè)主天氣預(yù)報(bào)短信業(yè)主聯(lián)動大獎老業(yè)主參加項(xiàng)目說明會；參加答謝盛宴；保持項(xiàng)目在業(yè)主身邊聲音，每日發(fā)送天氣預(yù)報(bào)，內(nèi)容以市場動態(tài)、工程進(jìn)度、產(chǎn)品價值點(diǎn)、項(xiàng)目動態(tài)、活動通知為主；業(yè)主推薦朋友購房，朋友可享受1%優(yōu)惠；業(yè)主無限次無償在游泳池嬉戲；享受活動參加優(yōu)先權(quán)；業(yè)主沒推薦一名客戶成交并簽約，即可享受1萬元獎金激勵；攻城戰(zhàn)役覆蓋市區(qū)客戶略地戰(zhàn)役普掃地緣客戶螞蟻行動深挖渠道客戶蠶食計(jì)劃激勵老帶新新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第61頁動作118月10月6月9月7月11月12月項(xiàng)目暖場活動—在重大節(jié)點(diǎn)基礎(chǔ)上，以小型暖場類活動為主，營造現(xiàn)場熱鬧人氣；現(xiàn)場活動：暖場活動：每個月1-2次；內(nèi)容：以孩子參加性DIY活動為主，奢侈品鑒等，營造現(xiàn)場氣氛；事件營銷氣氛營造英倫體驗(yàn)書香之旅韻動生活新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第62頁3.項(xiàng)目首開期（12月）

執(zhí)行重點(diǎn)新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第63頁階段訴求：大學(xué)城項(xiàng)目人文別墅墅區(qū)開放（示范區(qū)+樣板間）現(xiàn)場線下訴求：項(xiàng)目首開價值，未來升值潛力；分類項(xiàng)目內(nèi)容位置或頻度推廣戶外（道旗）人文城市別墅墅區(qū)+開盤在即津萊公路入口、項(xiàng)目入口道路圍擋天津首席人文示范區(qū)開放津萊公路臨街面報(bào)紙示范區(qū)開放+別墅開盤2-3期，《今晚報(bào)》半版地產(chǎn)門戶網(wǎng)站示范區(qū)開放+項(xiàng)目開盤在即以詳情頁、論壇、軟文為主，輔助硬廣短信首席人文城市別墅—項(xiàng)目首開價值—示范區(qū)開放—項(xiàng)目開盤每七天30萬條直投首開價值+產(chǎn)品分說+示范區(qū)展示+開盤南開+河西+部分和平區(qū)渠道世聯(lián)資源—call客示范區(qū)開放邀約+開盤信息釋放前期積累意向客戶+世聯(lián)聯(lián)動資源世聯(lián)資源—短信項(xiàng)目首開價值—示范區(qū)開放—項(xiàng)目開盤每七天10萬條聯(lián)動城市別墅首開+項(xiàng)目消費(fèi)類和區(qū)域類活動示范區(qū)開放儀式示范區(qū)開放邀約+開盤信息釋放11月底或12月初，現(xiàn)場開盤活動開盤暖場活動荷蘭墅銷售中心目標(biāo)客戶：擴(kuò)大客戶范圍圈延伸到河西和平、前期積累客戶新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第64頁11月，客戶升級；利用現(xiàn)場開放，進(jìn)行升級方式，升級并通知現(xiàn)場開盤方式；利用開盤信息釋放及優(yōu)惠點(diǎn)位，制造價格驚喜，同時最大保有后期誠意客戶；1、項(xiàng)目價格箱體——結(jié)合產(chǎn)品溝通價格箱體，進(jìn)行產(chǎn)品裝戶；

2、選房次序——最大程度保有后期高誠意客戶，充分貯備客戶量；3、開盤方式及日期——明確開盤時間，堅(jiān)定客戶信心；4、開盤優(yōu)惠信息——綁定客戶利益，深入鎖定客戶誠意；5、溝通排號截止——通知排卡收口時間，增加壓迫感突擊排卡量；（11月底截止排卡）6、溝通客戶意向——采取三順位形式溝通客戶意向房號，進(jìn)行預(yù)裝戶；動作1對應(yīng)看房動線——價值點(diǎn)層層展示，兌現(xiàn)營銷價值；新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第65頁動作2對應(yīng)看房動線——價值點(diǎn)層層展示，兌現(xiàn)營銷價值；銷售中心臨水部分：搭建景觀橋入口處：迎賓形象主干道：植被豐富，表達(dá)儀式感臨湖道路：用小型綠植+親水平臺結(jié)合處理入口展示策略——做足展示

新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第66頁動作3樣板間展示——小院、車庫：情景化處理，還原真實(shí)生活；車庫內(nèi)擺放汽車零部件、單車等登山裝備、園丁工具等，讓車庫更實(shí)用；地坪漆處理地面，使車庫更整齊；地界包裝采取綠籬、蜀檜圍合；小院內(nèi)種植石榴、棗樹，增加居住情趣；小院內(nèi)小徑與綠地采取無邊界處理，完全融合；小院內(nèi)設(shè)置兒童活動器械、小狗屋子、party需要桌椅空間展示策略——做足展示

新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第67頁動作4物業(yè)服務(wù)展示——物業(yè)保安、保潔等生活場內(nèi)服務(wù)人員共同營造；物業(yè)管理服務(wù)：純英倫管家服務(wù)，營造客戶尊崇感；第一重：禮儀形象——入口處儀仗兵敬禮；第二重：引導(dǎo)形象——車場停車引導(dǎo)員；第三重：迎賓形象——售樓處門前迎賓；多數(shù)人為少數(shù)人服務(wù),在入口第一崗讓剛才進(jìn)入這里客戶，感受到最高禮節(jié)展示策略——做足展示

新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第68頁動作5文化嫁接——學(xué)院元素植入，英倫圖書館式售樓處，學(xué)院文化與英倫格調(diào)完美融合體；小憩外部空間學(xué)院情節(jié)大草坪藏滿各類叢書走廊藏滿各類叢書售樓處展示策略——文化嫁接

新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第69頁動作68月10月6月9月7月11月12月示范區(qū)開放——躲避節(jié)氣對項(xiàng)目影響，經(jīng)過文化活動嫁接和服務(wù)體驗(yàn)，震撼客戶；主題：銷售中心/樣板間開啟儀式事件說明：銷售中心和樣板間是對產(chǎn)品實(shí)體體驗(yàn)，要彰顯身份感和尊貴感，又能給客戶營造出舒適、全新文化生活氣氛。借助開啟儀式，給客戶強(qiáng)烈視覺體驗(yàn)，全力打造開發(fā)商品牌實(shí)力；操作關(guān)鍵：1.高品質(zhì)銷售物料展示：2.營造舒適體驗(yàn)環(huán)境和文化氣氛：3.全方位貼心服務(wù)；4.增強(qiáng)媒體宣傳，影響力最大化；新天津大學(xué)城執(zhí)行策略整理第70頁升級選房緩沖選