樓盤項目可行性研究報告

40/40金色新城可行性研究報告目錄一、總論 21.1項目簡介 21.1.1項目位置 21.1.2項目現(xiàn)狀 21.1.3項目總體規(guī)劃要求 31.1.4項目要緊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 31.2項目法人概況 31.3編制依據(jù) 41.4結(jié)論 4二、市場分析 42.1常州宏觀經(jīng)濟分析 52.1.1宏觀經(jīng)濟分析 52.1.2人口 62.1.3生活水平 72.1.4居住狀況 72.1.5以后走勢 82.2房地產(chǎn)市場分析 92.2.1常州房地產(chǎn)綜述 92.2.2寫字樓市場 112.2.3商業(yè)用房市場 122.2.4以后房地產(chǎn)市場趨勢分析 12三、項目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 133.1項目周邊環(huán)境 143.1.1周邊環(huán)境分析 143.1.2周邊競爭樓盤 143.2SWOT分析 15四、項目定位 164.1產(chǎn)品定位 164.2價格定位 174.3客戶定位 17五、財務(wù)分析 185.1技術(shù)指標(biāo)講明 185.2東區(qū)財務(wù)測算 185.3西區(qū)財務(wù)測算 21

一、總論1.1項目簡介1.1.1項目位置新城·南都，位于武進區(qū)湖塘鎮(zhèn),具體位置在花園街以西、長虹中路以北、武宜路以東、里底河以南。項目地理位置優(yōu)越，南臨武進區(qū)政府和常州大學(xué)城，東接規(guī)劃中占地1000畝的南田休閑購物公園；西靠建設(shè)中的占地面積為4000畝的淹城森林公園；北倚武進區(qū)經(jīng)濟中心湖塘鎮(zhèn)和武進廣電中心,是今后大常州的集居住、教育、文化、旅游、消費、休閑等功能于一體的城南新區(qū)域中心。1.1.2項目現(xiàn)狀項目占地逾700畝，總建筑面積80多萬，是常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)。A、新城·南都東區(qū)：已全面開發(fā)，項目在建面積已逾35萬，建筑形態(tài)有多層、小高層、不墅等。項目總體銷售情況良好，銷售率大約為70%。B、新城·南都西區(qū)：在新城·南都東區(qū)的領(lǐng)頭羊作用和良好市場營造下，武進區(qū)房地產(chǎn)市場將形成一個新的競爭形勢和新一輪區(qū)域熱點。目前，新城·南都西區(qū)尚未開發(fā)，和東區(qū)一樣，西區(qū)的建筑形態(tài)也將有多層、小高層、高層等多種形態(tài)。1.1.3項目總體規(guī)劃要求新城·南都項目由江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司聯(lián)合國際聞名的規(guī)劃設(shè)計公司：翌德（法國）國際設(shè)計機構(gòu)以及園林設(shè)計公司：貝爾高林景觀設(shè)計公司精心規(guī)劃，分期開發(fā)。開發(fā)宗旨為把本項目打造成為常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)，高度體現(xiàn)項目大型化、人性化、現(xiàn)代化、國際化人居生活的先進規(guī)劃設(shè)計理念和原則。依照規(guī)劃，新城·南都項目分為御園、雅園、錦園、馨園四大組團。其中，不墅為102套；多層約2000多套；高層及小高層約3000多套。居住人口可達20000余人。另外，項目還配套了500米國際風(fēng)情商業(yè)街、大型會所、實驗幼兒園、小學(xué)、園林泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場、老人養(yǎng)生活動區(qū)、康體中心、兒童樂園、銀行、郵局、購物超市、生活市場等小區(qū)配套。1.1.4項目要緊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目指標(biāo)單位總用地面積48.8公頃地上總建筑面積84.72萬㎡容積率1.78－－建筑密度27.8%綠地率30.1%機動車位數(shù)4000個非機動車位數(shù)15000個1.2項目法人概況企業(yè)名稱：江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司住所：武進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)法定代表人：王振華注冊資本：10018萬企業(yè)類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）。1.3編制依據(jù)本項目可行性報告依照常州新城房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和常州市有關(guān)規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)融資提供科學(xué)的決策依據(jù)。此外，本項目可行性研究報告編制依據(jù)還有：1、常州市國土資源局國有土地使用權(quán)出讓合同。2、新城·南都地塊控規(guī)圖。3、常州市規(guī)劃國土治理局住宅小區(qū)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點通知書和土地利用條件和要求。1.4結(jié)論項目地塊在區(qū)位、配套、交通、規(guī)模等方面具有較為明顯的優(yōu)勢。位于常州市武進區(qū)富裕的湖塘鎮(zhèn)，距離武進區(qū)政府特不近；同時由于規(guī)模特不大，社區(qū)配套齊全，樓盤整體檔次較高，對推動武進區(qū)房地產(chǎn)市場的進展，改善武進區(qū)居民居住條件將會產(chǎn)生巨大作用。同時，本項目的財務(wù)收益特不可觀：東區(qū)可能總銷售收入為12.41億，總投資為8.24億，稅后凈利潤2.23億，稅后銷售利潤率17.98%；西區(qū)可能總銷售收入為20.06億，總投資為13.91億，稅后凈利潤3.23億，稅后銷售利潤率16.10%。將給本公司帶來巨大的利潤，符合公司的進展戰(zhàn)略。因此，本項目十分可行。二、市場分析2.1常州宏觀經(jīng)濟分析常州市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國經(jīng)濟體制綜合改革試點都市和長江三角洲最早開放的地區(qū)之一。改革開放以來，常州市國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)以高速度遞增，成為中國都市綜合實力“50強”和投資環(huán)境“40優(yōu)”都市。2.1.1宏觀經(jīng)濟分析2004年，常州市GDP可能將達到1100億元，按可比價計算，增長15.5%，成為江蘇省又一個經(jīng)濟總量“超千億”的地級市，這是一個具有歷史性意義的進展標(biāo)志。同樣具有跨越式意義的進展指標(biāo)是，去年常州市人均GDP按現(xiàn)行匯率計算達到3800美元。依照世界銀行的進展報告，人均GDP3000美元左右是進入中等以上收入國家或地區(qū)的門檻。考察當(dāng)今發(fā)達國家的進展經(jīng)歷能夠看到：人均GDP從1000到2000美元，日本用了6年時刻，德國9年、英國和法國13年；從2000到3000美元，日本3年、德國6年、英國和法國7年、美國12年。常州市在1994年人均GDP達到1000美元，6年時刻突破2000美元，4年時刻突破3800美元。2004年，常州市可能完成全社會固定資產(chǎn)投資額580億元，比上年增長30%，其中工業(yè)投資完成340億元，比上年增長35%左右；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成投資32億元，比上年增長44%。2.1.2人口截止2004年底，常州市戶籍總?cè)丝谶_到348.96萬人，比上年增長0.8%，其中市區(qū)人口為217.14萬人，增長1.7%。外來人口達到95.8萬人，比上年增長20.3%，外來人口總量達到了一個新的峰值。2.1.3生活水平當(dāng)一個國家和地區(qū)的人均GDP達到3000美元左右時，居民的消費開始從溫飽為主的差不多型消費向滿足為主的享受型消費轉(zhuǎn)變，恩格爾系數(shù)明顯下降，交通通訊、文化娛樂教育等消費比重迅速上升；對住房、轎車的需求呈快速增長趨勢。據(jù)市統(tǒng)計部門測算，2004年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達12867元，農(nóng)民人均純收入將超過6280元，均居全省第三位。2004年，常州人民生活發(fā)生巨大的變化。住房——不僅大了、亮了，而且功能配套更齊全了。出行——感嘆私家車增長速度之快。餐飲——去年全市餐飲業(yè)營業(yè)額達39.1億元，更多常州人走進餐廳，享受生活。2004年，全市的社會保障體系進一步完善、人民的生活質(zhì)量進一步提高、文化設(shè)施進一步普及。隨著經(jīng)濟的快速進展，政府更有實力為百姓的美好生活錦上添花。去年常州市財政總收入達175.54億元，其中地點一般預(yù)算收入達67.34億元，增長32.55%。2.1.4居住狀況近年來，隨著都市建設(shè)的不斷進展，常州市城鎮(zhèn)居民家庭居住狀況大為改善。居民人均居住面積從2000年的10.8平方米增加到2004年末的27.6平方米。2004年常州市統(tǒng)計局對市區(qū)1418戶家庭調(diào)查結(jié)果顯示：截止2004年5月，常州市市區(qū)居民戶均住房建筑面積為74.0平方米，人均建筑面積為25.7平方米，與2002年末相比（以200戶常年住戶抽樣調(diào)查資料為依據(jù)，下同），戶均建筑面積上升了6平方米，人均建筑面積增加了2.2平方米。從居民家庭住房的建筑面積分布來看，有31.1%的家庭住宅建筑面積在30-60平方米之間，有45.8%的家庭住房建筑面積在60-90平方米之間，12.1%的家庭住宅建筑面積在90-120平方米之間，還有9.1%的居民住房建筑面積在120平方米以上。一部分經(jīng)濟條件較好的城鎮(zhèn)居民家庭出于投資或其它考慮，購置了第二套或更多住宅，調(diào)查中，有13.8%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有2套及2套以上房子，這一比例比2002年調(diào)查結(jié)果上升3.8個百分點。2.1.5以后走勢2005年，是常州實現(xiàn)“十五”打算目標(biāo)，銜接“十一五”進展的重要一年，也是常州市力爭“兩個領(lǐng)先”、實現(xiàn)富民強市的關(guān)鍵之年。經(jīng)濟總量躍上“千億級”平臺，常州站在了一個更新的進展起點。在市委九屆十二次全會上，市委、市政府以科學(xué)進展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，統(tǒng)籌安排，明確提出，2005年要把工作重點轉(zhuǎn)移到推進結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變增長方式、提高經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益上來，全力推進“兩個領(lǐng)先”和富民強市；全力推進新型工業(yè)化和現(xiàn)代制造業(yè)基地建設(shè)；全力推進外資民資新一輪突破；全力推進農(nóng)村進展農(nóng)民增收；全力推進生態(tài)常州建設(shè)；全力推進社會主義和諧社會建設(shè)，走全面協(xié)調(diào)可持續(xù)進展道路。可能常州市明年國民生產(chǎn)總值增長13%；地點一般預(yù)算收入增長15%；全社會固定資產(chǎn)投資增長25%；協(xié)議注冊外資和實際到賬外資均增長30%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長10%和8%以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率操縱在4%以內(nèi)；人口自然增長率操縱在1‰以內(nèi)。從以上常州市政府的經(jīng)濟分析能夠看出，明年常州市經(jīng)濟將會接著保持增長態(tài)勢，人均居民收入將進一步提高，人均可支配性收入將進一步增加，人民關(guān)于改善居住、生活質(zhì)量等的要求將進一步加強。2.2房地產(chǎn)市場分析2004年，盡管國家連續(xù)推出加強土地治理、操縱信貸增長、加息等多項宏觀調(diào)控政策，但常州市房地產(chǎn)開發(fā)仍然保持強勁的增長態(tài)勢。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資97.9億元，比上年同比增長85.5%；在建商品房屋施工面積達991萬㎡，增長53.7%，其中新開工面積573.4萬㎡，增長53.2%；房屋竣工面積250.3萬㎡，與上年持平；房屋銷售面積236.6萬㎡，比上年增長14.9%，90%以上竣工房屋順利實現(xiàn)銷售。2.2.1常州房地產(chǎn)綜述自1998年以來，常州市房地產(chǎn)市場快速進展，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年保持快速增長。盡管2004年受宏觀調(diào)控政策阻礙，全社會固定投資出現(xiàn)大幅度回落，但房地產(chǎn)投資增速高達83.4%,達到83.8億元。在房地產(chǎn)供應(yīng)方面，2004年，常州市商品房施工面積達到991萬平方米，同比增長達53.7%，商品房竣工面積為250.3萬平方米，差不多與2003年持平。在銷售方面，自1998年起，常州市房地產(chǎn)銷售通過連續(xù)數(shù)年的快速增長。2002年商品房銷售面積達到248.6萬平方米，同比增長43.8%，住宅銷售面積達到223.8萬平方米，同比增長31.5%。2003年，隨著國家宏觀條政策的阻礙，房地產(chǎn)銷售開始放緩，全年商品房銷售面積為205.9萬平方米,同比下降17.2%，住宅銷售面積為170.4萬平方米，同比下降23.8%。2004年，盡管宏觀調(diào)控政策作用明顯，但常州市商品房銷售情況依舊出現(xiàn)了較大幅度增長，達到236.6萬平方米，增幅14.9%。2.2.2寫字樓市場常州市寫字樓的分布大都在城北區(qū)和市中心，相對分布區(qū)域較為集中。表2.1常州市寫字樓分布情況分布區(qū)域?qū)懽謽菙?shù)量平均售價平均租金城北區(qū)83500元/㎡400～500元/㎡/年市中心195000元/㎡700～900元/㎡/年依照目前寫字樓物業(yè)市場狀況，能夠?qū)⒊Ｖ菔袑懽謽鞘袌龇譃槿?——中低檔、中高檔、高檔、按照其品質(zhì)、價格及其市場份額見下表：表2.2常州市寫字樓分類分類租金售價代表樓盤市場情況進展前景C類：中低檔1.0元/㎡/天以下4000元/㎡以下多寶、金橋大廈市場主流將逐漸減少B類：中高檔1～1.6元/㎡/天4000～5500元/㎡泰富、常信份額較少以后主流A類：高檔2.4元/㎡/天7500元/㎡左右嘉業(yè)國貿(mào)僅此一家市場有待培育從上表能夠看出，常州市目前的市場進展正從C類物業(yè)——一般中低檔寫字樓向B類——中高檔寫字樓逐步過渡，以后寫字樓物業(yè)的進展主流將是B類物業(yè)。常州新推出寫字樓個案主力價格在4500～5500元/平方米左右，而高端市場其價格在7500元/平方米左右，以目前的市場對產(chǎn)品的價格抗性來看，即使產(chǎn)品現(xiàn)在差不多全部完工現(xiàn)房交付，銷售前景也不能過于樂觀。2.2.3商業(yè)用房市場常州市目前比較成熟的要緊有延陵西路商圈、南大街商圈和文化宮廣場商圈，此外，還有北大街商圈、城中路商圈等。要緊集中在懷德路以東、延陵西路以北、和平路以西、東橫街以南這一環(huán)市政府區(qū)域內(nèi)。表2.3常州市各商圈商鋪租金商圈營業(yè)面積(㎡)平均租金(元/㎡/月)商圈特征延陵西路商圈300150服裝、手機通訊器材等南大街商圈90/小百貨、餐飲、服裝等文化宮廣場商圈//家電、餐飲等北大街商圈//裝潢、五金城中路商圈/180餐飲等然而，常州市得到較高認(rèn)同的商業(yè)區(qū)域相對較少，要緊集中在延陵西路和南大街兩個地段，市場調(diào)查發(fā)覺，41％的消費者逛街首選延陵西路，而更有高達50％的消費者逛街首選南大街。相比較而言，關(guān)于其他幾個商圈的認(rèn)同度大大降低，均不超過5%。2.2.4以后房地產(chǎn)市場趨勢分析從2003年常州市商品房竣工面積和銷售面積來看，竣工面積為249.2萬平方米，銷售面積為205.9萬平方米，供需之比為1.21:1,供略大于求。2004年，這種情況有所好轉(zhuǎn)，竣工面積為250.3萬平方米，銷售面積為236.6萬平方米，供需之比為1.05:1。講明常州市房地產(chǎn)市場從前幾年的供不應(yīng)求，通過近幾年的快速進展之后，差不多進入供求相對均衡的時期。令人樂觀的是，常州作為長三角一個崛起中的都市，其房地產(chǎn)市場的需求潛力仍然巨大，要緊有以下幾方面需求支撐：隨著常州市經(jīng)濟快速進展，越來越多的外資、外地企業(yè)進入常州，外來人口的增加勢必產(chǎn)生新的住房需求；都市基礎(chǔ)建設(shè)和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動遷戶仍然是以后房地產(chǎn)需求市場的重要組成部分；常州市居民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強烈。房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在較大程度上抑制了投機性購房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤的大量上市，也將起到平抑市場房價的作用。2004年新城南都一期、水木年華等樓盤相繼開盤，近期市區(qū)還將推出面積達45萬平方米的低價位定銷商品房，隨著商品房供應(yīng)量的大幅增加，可能在以后的兩三年內(nèi)，房價上升的空間將特不有限，房地產(chǎn)市場也將進入一個供求相對平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價格趨向平穩(wěn)的新的進展時期。以后的常州房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈，專業(yè)化、規(guī)?；M展是以后房地產(chǎn)進展的方向。三、項目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析3.1項目周邊環(huán)境3.1.1周邊環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析常州正面臨著劃時代的進展機遇，從政府都市規(guī)劃的定位來看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟圈，而上海、無錫、蘇州都在常州的南面，而武進是聯(lián)接蘇錫常的門戶，政府正在大力進展武進新區(qū)已是勢在必定。而新城南都緊接武進新區(qū)行政中心、商業(yè)中心，是以后都市進展的核心區(qū)域。人文環(huán)境分析常州城南區(qū)域為文化、旅游生態(tài)區(qū)，西有鬲湖，南有太湖，同時常州大學(xué)城，淹城春秋森林公園、常州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，襯托常州市武進區(qū)濃厚的人文環(huán)境底蘊。而新城南都位于武進區(qū)核心區(qū)位，盡占人文優(yōu)勢。生態(tài)環(huán)境分析常州南面具有三大休閑生態(tài)旅游區(qū)：環(huán)太湖灣旅游度假區(qū)、環(huán)鬲湖休閑旅游區(qū)、春秋淹城風(fēng)景旅游區(qū)，新城南都地處其間，享受良好的生態(tài)旅游資源，具有極佳的居住空間。具體表現(xiàn)為：1、項目正東為規(guī)劃中占地1000畝的南田購物休閑公園。它的建成標(biāo)志著武進區(qū)新經(jīng)濟、商業(yè)、休閑中心的南移，對新城·南都的品質(zhì)提升和齊全的周邊市政配套有極大促進作用；2、項目南面為武進區(qū)政府和常州大學(xué)城，是武進區(qū)行政中心和文化中心的象征。武進區(qū)濃厚的文化氛圍，是新城·南都項目的潛力所在；3、項目西南的春秋淹城森林公園是武進區(qū)旅游度假、休閑的代表，新城·南都受其生態(tài)旅游資源的薰陶，是最適合人居的社區(qū)之一。3.1.2周邊競爭樓盤案名綠園100三期四季北苑隨園華都馨園陽湖名城開發(fā)商萬聯(lián)房產(chǎn)新城房產(chǎn)雙益房產(chǎn)華馨房產(chǎn)武進建設(shè)房產(chǎn)規(guī)模8萬㎡13萬㎡14萬㎡9.5萬㎡35萬㎡價格3100元/㎡3250元/㎡3220元/㎡3300元/㎡未知推案量177戶300戶412戶228戶——規(guī)劃樓層多層/18層多層/小高層小高層多層/小高層——銷售率三期70%左右73%80%65%未開盤客戶要緊區(qū)域清潭/牛塘/凌家塘常州/湖塘/外地湖塘/外地/常州湖塘/外地/常州售樓處已差不多裝修完成，銷售人員正處于培訓(xùn)期間，可能今年上半年開盤競爭優(yōu)勢周邊無競爭個案/形象包裝價格/地段/小區(qū)規(guī)劃/配套/品牌實力價格/學(xué)區(qū)/交通價格/學(xué)區(qū)競爭劣勢周邊環(huán)境/濫尾改造樓/房型/區(qū)內(nèi)景觀配套/品牌/實力周邊環(huán)境/高壓線/地形不規(guī)則品牌/配套交通/地理位置/周邊環(huán)境/規(guī)劃前景/配套設(shè)施總體上來看，區(qū)域內(nèi)競爭性樓盤較多，差不多形成了武進區(qū)新型住宅區(qū)的集中地。但由于目標(biāo)客戶群比較分散，因此銷售周期操縱較長，推案量不大。從目前來看，隨園由于靠近大學(xué)城且交通特不便利，銷售情況較好，達到80%，目標(biāo)客戶群輻射到常州市以及外地。其它幾個樓盤銷售情況也不錯，推出部分成交量都超過60%。3.2SWOT分析Strength地域優(yōu)勢——以后武進新都市中心區(qū)域，項目擁有無限升值潛力；規(guī)劃優(yōu)勢——常武地區(qū)超大型生活社區(qū)，融合國際規(guī)劃、園林公司等共同打造的新型、優(yōu)異社區(qū)；市場優(yōu)勢——作為常武地區(qū)最富庶的地區(qū)，個體經(jīng)濟實力雄厚，本項目是目前武進區(qū)樓盤中僅有的高檔、明星樓盤，投資價值極高；超前的規(guī)劃與設(shè)計、新城房產(chǎn)的知名品牌優(yōu)勢及小區(qū)的智能化治理系統(tǒng)。Weak項目周邊的生活居住氛圍還未形成；項目所在區(qū)域的客戶有效需求明顯不足；周邊的直通常州市區(qū)的公交線路不發(fā)達，和常州市區(qū)的聯(lián)系度低。Opportunity本區(qū)域是武進區(qū)經(jīng)濟、文化和行政的中心，擁有濃厚的歷史、文化基礎(chǔ)，有助于今后市場的挖掘和進展；目前新城·南都的周邊市政配套、綠化等正處于不斷完善中，因此存在極大的進展?jié)摿涂臻g；南田公園的開工、建設(shè)及完成，將是新城·南都最大的周邊配套設(shè)施，也是新城·南都形象與品位的極大提升。Threat武進區(qū)的經(jīng)濟實體以傳統(tǒng)型、私營企業(yè)為主，個體老總由于思想、目光等緣故不太容易同意新奇事物；城南的傳統(tǒng)郊區(qū)概念阻礙深遠(yuǎn)。四、項目定位4.1產(chǎn)品定位常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)具體表述如下：齊全配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù)——各種健康、娛樂設(shè)施、新城物管多年治理經(jīng)驗，有口皆碑；遠(yuǎn)離塵囂，但交通便利——交通網(wǎng)絡(luò)四通八達；優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境——1000畝南田購物休閑公園；高素養(yǎng)的市政配套——大學(xué)城、南田購物公園、行政中心；高品質(zhì)的產(chǎn)品——國際規(guī)劃公司、國際園林設(shè)計大師傾情演譯。4.2價格定位多層和小高層部分價格定位采納市場定價法，選用臨近本項目且同屬于高檔住宅的項目作為可比樣本，結(jié)合本項目特點進行比較修正，從而得出本項目最合適的市場參考價格。本項目選取可比樣本為綠園100三期和隨園。關(guān)于不墅項目，由于項目周邊無可參照樣本，故本項目以現(xiàn)在售價為準(zhǔn)。目前聯(lián)排不墅165萬/套，獨立不墅355萬/套。表4.1市場比較法定價比較內(nèi)容權(quán)重綠園100三期隨園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置15%0.80.120.90.135外部環(huán)境25%0.90.2250.90.225社區(qū)環(huán)境10%0.90.090.90.09物業(yè)類型25%10.250.90.225房型設(shè)計10%0.90.0910.1生活配套10%0.80.080.80.08主題提煉5%0.60.030.80.04合計100%/0.885/0.895將各比較對象市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得到：比較項目價格修正市場參考價格綠園100三期5800/0.8853504隨園4300/0.993464通過對比較樣本進行比較系數(shù)修正后得到本項目多層、小高層市場參考價在3464-3504元/平方米,因此，本項目多層、小高層市場參考均價為3500元/平方米。4.3客戶定位常武地區(qū)拆遷居民中較富有的群體；武進區(qū)政府機關(guān)公務(wù)員；武進區(qū)大型企事業(yè)單位高層人士；長期進行房地產(chǎn)投資的常州市人士；武進區(qū)私營企業(yè)業(yè)主；部分常州市區(qū)富有居民。五、財務(wù)分析5.1技術(shù)指標(biāo)講明新城·南都總占地48.8公頃，地上總建筑面積847,200平方米，其中住宅部分共計677,112平方米，獨立及聯(lián)排不墅共計34,888平方米，商業(yè)街48,000平方米,沿街商業(yè)15,000平方米，公建配套面積為72,200平方米。各期開發(fā)詳情見下表：物業(yè)類型東區(qū)西區(qū)總計土地面積309,807.00178,193.00488,000.00總建筑面積368,417.03525,561.16893,978.19地上總建筑面積340,817.03506,382.97847,200.00可售建筑面積311,771.96463,228.04775,000.00住宅245,754.96431,357.04677,112.00不墅34,888.000.0034,888.00商業(yè)街21,129.0026,871.0048,000.00沿街商業(yè)10,000.005,000.0015,000.00公建配套29,045.0843,154.9272,200.00地下總建筑面積27,600.0019,178.1946,778.19東區(qū)已于2004年3月開始預(yù)售，可能于2005年底竣工。西區(qū)可能將于2006年底開始預(yù)售，可能于2009年建成，項目東區(qū)的開發(fā)周期為3年，西區(qū)為4年。5.2東區(qū)財務(wù)測算依照常州市現(xiàn)時期房地產(chǎn)市場行情及以后預(yù)期，本項目住宅目前銷售均價為3,500元/平方米，以后商業(yè)街銷售均價可能為6,000元/平方米，沿街商鋪銷售均價可能為8,000元/平方米，機動車位價格恒定在70,000元/個上下浮動。銷售收入測算如下：銷售收入測算表序號項目單位銷售收入（RMB）合計（RMB）2004年2005年住宅銷售單價RMB/m23,000.003,500.00住宅銷售面積m2200,000.0045,754.96245,754.961住宅銷售收入RMB600,000,000.00160,142,349.50760,142,349.50不墅銷售單價RMB/m25,500.00不墅銷售面積m234,888.000.0034,888.002不墅銷售收入RMB191,884,000.000.00191,884,000.00商業(yè)街銷售單價RMB/m26,000.00商業(yè)街銷售面積m20.0021,129.0021,129.003商業(yè)街銷售收入RMB0.00126,774,000.00126,774,000.00沿街商業(yè)銷售單價RMB/m28,000.00沿街商業(yè)銷售面積m20.0010,000.0010,000.004沿街商業(yè)銷售收入RMB0.0080,000,000.0080,000,000.00車位銷售單價RMB/個70,000.00車位銷售個數(shù)個0.001,180.001,180.005車位銷售收入RMB0.0082,600,000.0082,600,000.006總銷售收入RMB791,884,000.00449,516,349.501,241,400,349.50本項目建設(shè)投資估算如下表所示：建設(shè)投資估算表序號項目估算金額估算指標(biāo)估算面積（RMB）（RMB/m2，％）（m2）1前期工程費142,208,975.43前期規(guī)費90,262,173.53245.00368,417.03規(guī)劃設(shè)計費40,894,290.86111.00368,417.03其他前期費11,052,511.0430.00368,417.032建安工程費361,105,752.70住宅270,330,452.701,100.00245,754.96不墅31,399,200.00900.0034,888.00商業(yè)街19,016,100.00900.0021,129.00沿街商業(yè)10,000,000.001,000.0010,000.00地下車庫30,360,000.001,100.0027,600.003公共配套設(shè)施費29,045,077.80公建配套設(shè)施29,045,077.801,000.0029,045.084公共基礎(chǔ)設(shè)施費102,261,201.90供電24,941,756.5680.00311,771.96供水18,706,317.4260.00311,771.96郵電1,558,859.795.00311,771.96雨污水6,235,439.1420.00311,771.96智能化10,288,474.5833.00311,771.96室外工程費40,530,354.41130.00311,771.965后期成本6,547,211.10物業(yè)維修基金3,741,263.4812.00311,771.96交接費用935,315.873.00311,771.96交易手續(xù)費等雜費1,870,631.746.00311,771.96建設(shè)成本合計641,168,218.93本項目現(xiàn)金流量估算如下：現(xiàn)金流量表序號項目估算指標(biāo)估算金額（RMB）2002年中2003年2004年2005年一、現(xiàn)金流入0.000.00791,884,000.00449,516,349.50銷售收入0.000.00791,884,000.00449,516,349.50二、現(xiàn)金流出87,478,267.318,105,463.51487,579,653.73325,107,232.831總投資87,478,267.318,105,463.51433,792,411.73294,422,171.94土地出讓金70,762,537.00契稅4.00%2,830,501.48拆遷補償費6,848,575.79其他7,036,653.04建設(shè)成本384,700,931.36256,467,287.57治理費用3.00%10,929,697.2910,929,697.29銷售費用2.00%15,837,680.008,990,326.99財務(wù)費用6.00%8,105,463.519,456,374.109,456,374.10不可預(yù)見費3.00%12,867,728.988,578,485.992營業(yè)稅及附加5.55%43,949,562.0024,948,157.403土地增值稅預(yù)征1%～2%9,837,680.005,736,903.50三、稅前凈現(xiàn)金流量(87,478,267.31)(8,105,463.51)304,304,346.27124,409,116.67所得稅33.00%0.000.0068,877,803.1041,055,008.50四、稅后凈現(xiàn)金流量(87,478,267.31)(8,105,463.51)235,426,543.1783,354,108.17五、稅后凈現(xiàn)值(87,478,267.31)(7,505,058.81)201,840,314.7966,169,178.49由以上各表可知，本項目東區(qū)總銷售收入為12.41億，總投資為8.24億，稅后凈利潤2.23億，稅后銷售利潤率17.98%，在8％折現(xiàn)率下，凈現(xiàn)值為173,026,167元，項目回籠資金的速度特不快，效益好。5.3西區(qū)財務(wù)測算依照常州市現(xiàn)時期房地產(chǎn)市場行情及以后預(yù)期，本項目住宅以后銷售起價可能為3,700元/平方米，以后商業(yè)街銷售起價可能為6,500元/平方米，沿街商鋪銷售起價可能為9,000元/平方米，機動車位價格恒定在70,000元/個上下浮動。銷售收入測算如下：銷售收入測算表序號項目單位銷售收入（RMB）合計（RMB）2006年2007年2008年2009年住宅銷售單價RMB/m23,700.003,900.004,100.004,300.00住宅銷售面積m2110,000.00110,000.00110,000.00101,357.04431,357.041住宅銷售收入RMB407,000,000.00429,000,000.00451,000,000.00435,835,284.901,722,835,284.90商業(yè)街銷售單價RMB/m26,500.006,750.007,000.00商業(yè)街銷售面積m210,000.0010,000.006,871.0026,871.002商業(yè)街銷售收入RMB65,000,000.0067,500,000.0048,097,000.000.00180,597,000.00沿街商業(yè)銷售單價RMB/m29,000.00沿街商業(yè)銷售面積m25,000.005,000.003沿街商業(yè)銷售收入RMB0.000.000.0045,000,000.0045,000,000.00車位銷售單價RMB/個70,000.00車位銷售個數(shù)個820.00820.004車位銷售收入RMB0.000.000.0057,400,000.0057,400,000.005總銷售收入RMB472,000,000.00496,500,000.00499,097,000.00538,235,284.902,005,832,284.90本項目建設(shè)投資估算如下表所示：建設(shè)投資估算表序號項目估算金額估算指標(biāo)估算面積（RMB）（RMB/m2，％）（m2）1前期工程費202,866,607.45437.94前期規(guī)費128,762,484.00245.00525,561.16規(guī)劃設(shè)計費58,337,288.67111.00525,561.16其他前期費15,766,834.7830.00525,561.162建安工程費629,735,192.351,359.45住宅582,332,008.051,350.00431,357.04商業(yè)街24,183,900.00900.0026,871.00沿街商業(yè)5,000,000.001,000.005,000.00地下車庫18,219,284.30950.0019,178.193公共配套設(shè)施費43,154,922.2093.16公建配套設(shè)施43,154,922.201,000.0043,154.924公共基礎(chǔ)設(shè)施費151,938,798.10328.00供電37,058,243.4480.00463,228.04供水27,793,682.5860.00463,228.04郵電2,316,140.225.00463,228.04雨污水9,264,560.8620.00463,228.04智能化15,286,525.4233.00463,228.04室外工程費60,219,645.59130.00463,228.045后期成本9,727,788.9021.00物業(yè)維修基金5,558,736.5212.00463,228.04交接費用1,389,684.133.00463