商貿(mào)城項(xiàng)目營銷規(guī)劃報(bào)告

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高安市中山商貿(mào)城銷售策劃報(bào)告目錄第一部分項(xiàng)目分析及營銷思路一、項(xiàng)目銷售資料分析二、高安消費(fèi)市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目SWOT分析四、項(xiàng)目前期銷售的要緊癥結(jié)及對(duì)應(yīng)營銷思路第二部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目形象定位二、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位三、銷售案例分析第三部分銷售推廣一、產(chǎn)品利益點(diǎn)整合二、推售打算三、宣傳推廣附表：中山商貿(mào)城商鋪價(jià)目表

第一部分項(xiàng)目分析及營銷思路一、項(xiàng)目銷售資料分析1、項(xiàng)目概況中山商貿(mào)城位于高安市中山路與橋南路交匯處西南角，將開發(fā)成一個(gè)擁有住宅、臨街商鋪及專業(yè)市場(chǎng)的綜合性商住小區(qū)；受托付內(nèi)容要求，本銷售報(bào)告暫不對(duì)住宅物業(yè)銷售進(jìn)行分析，以下內(nèi)容僅涉及商業(yè)部分。項(xiàng)目商業(yè)部分由臨街商鋪及專業(yè)性市場(chǎng)二個(gè)部分組成，共有商鋪592間，其中：臨街商鋪共37間（為上下兩層），底層建筑面積為1850.81M2；專業(yè)市場(chǎng)性市場(chǎng)共555間，二層樓商鋪330間,底層建筑面積9087.71M2，三層樓商鋪225間，底層建筑面積6631.48M2。所有商鋪合計(jì)底層建筑面積為17570M2，商業(yè)總建筑面積41772M2。項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃有一縱一橫二條商業(yè)步行街，步行街道路寬度為16M；另外車行道路規(guī)劃五縱四橫，道路寬度為7—12M不等；2、配套設(shè)施市場(chǎng)內(nèi)規(guī)劃有20個(gè)停車位，為小區(qū)經(jīng)營商戶及往來人流提供車輛停放；縱橫步行街相交處為占地約1200M2“明珠廣場(chǎng)”，為人流循環(huán)及休憩之處；每鋪安裝電話、有線電視接口，配獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房及樓梯。3、工程進(jìn)度項(xiàng)目于2003年11月可完成主體工程，2003年12月底全面竣工交付使用，2004年元月1日正式開業(yè)。4、銷售價(jià)格本項(xiàng)目各商鋪均按底層建筑面積計(jì)價(jià)，二—三層為免費(fèi)贈(zèng)送。銷售價(jià)格定為6000—8000元/M2不等，經(jīng)粗略核算，可能整體銷售均價(jià)在7200元/M2左右。市場(chǎng)內(nèi)主力商鋪尺寸為4×7M，建筑面積為28M2，平均單位商鋪總價(jià)約為20萬元。5、銷售狀況中山商貿(mào)城于2003年2月對(duì)外公開推廣，初期采納客戶登記方式進(jìn)行認(rèn)購意向登記，不收取認(rèn)購金，客戶登記踴躍；然而過幾個(gè)月后，在正式對(duì)外銷售并收取定金時(shí)，交納定金的卻寥寥無己，導(dǎo)致開盤銷售不暢。據(jù)了解，在開發(fā)過程中，由于可能本項(xiàng)目的銷售會(huì)直接對(duì)當(dāng)?shù)仄渌鳂潜P產(chǎn)生巨大沖擊，外界散播著對(duì)項(xiàng)目不利的種種流言；加上進(jìn)展商自身內(nèi)部治理的緣故，導(dǎo)致項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢，刺激社會(huì)傳言的形成，其結(jié)果確實(shí)是消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的信心不足，直接阻礙項(xiàng)目銷售進(jìn)度。市場(chǎng)規(guī)劃業(yè)態(tài)不明朗，沒有引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營治理公司，經(jīng)營戶及投資者對(duì)市場(chǎng)以后經(jīng)營興盛沒有充足的信心，銷售的進(jìn)度和商業(yè)價(jià)值都會(huì)受到一定阻礙。二、高安消費(fèi)市場(chǎng)分析高安市屬于宜春地區(qū)的一個(gè)縣級(jí)市，全市轄24個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中建制鎮(zhèn)12個(gè)。市區(qū)所在地為筠陽鎮(zhèn)。全市總?cè)丝?8.57萬，其中農(nóng)業(yè)人口59.95萬，以農(nóng)業(yè)人口為主。高安市地點(diǎn)產(chǎn)業(yè)要緊為：建材和汽運(yùn)，在江西省有著“建材縣”和“汽運(yùn)鄉(xiāng)”的美稱。由于高安市都市人口較少，市民對(duì)商品房消費(fèi)勁有限，其房地產(chǎn)業(yè)也起步較晚，房?jī)r(jià)僅在600-800M2元/之間，處于江西省各地市中下游水平。房地產(chǎn)業(yè)起步晚、商品房?jī)r(jià)格低，并不能講明高安市人沒鈔票，高安市有著數(shù)十萬的“建材”和“汽運(yùn)”從業(yè)人員，人民生活比較富裕，市民有著較強(qiáng)的投資欲望，這可從高安市高企的商鋪價(jià)格上（最高售價(jià)12000元/M2）找到佐證。三、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目劣勢(shì)（S）地處中山路東端，商業(yè)氛圍不濃；由于地塊條件及自身規(guī)劃的緣故，項(xiàng)目外部昭示面狹窄，與中山路及橋南路連通口僅為16M寬，不易吸引人流和形成人流匯合；項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢，部分建筑仍沒有開始施工；規(guī)劃布局不合理，道路狹窄，建筑風(fēng)格過時(shí)不精巧，不具備形成高尚專業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)條件；沒有對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行充分的整合，前期營銷概念模糊，令消費(fèi)者無所適從；項(xiàng)目營銷方式完全不符合實(shí)際，推廣宣傳內(nèi)容缺乏講服力；銷售資料做得不到位，缺乏對(duì)市場(chǎng)賣點(diǎn)深度挖掘和針對(duì)目標(biāo)客戶的理性宣傳。2、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（W）中山路作為當(dāng)?shù)刈罹呱虡I(yè)價(jià)值的道路之一，項(xiàng)目雖位于尾端，但仍為不可多得的商業(yè)旺地；項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模相關(guān)于當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)來講，具備了形成大型綜合市場(chǎng)的規(guī)模條件；3、項(xiàng)目威脅（O）項(xiàng)目對(duì)角處的“朝陽批發(fā)市場(chǎng)”，由于招商不成功，導(dǎo)致大量商鋪閑置，成為當(dāng)?shù)刈罹叽硇缘纳虡I(yè)物業(yè)失敗案例，該項(xiàng)目由于與本項(xiàng)目?jī)H一街之隔，容易引導(dǎo)消費(fèi)者產(chǎn)生本地段不適宜做大型專業(yè)市場(chǎng)的歧意；錦江外灘運(yùn)作在前，吸納了大部分客源，導(dǎo)致市場(chǎng)消費(fèi)勁不足；同時(shí)由于該項(xiàng)目在規(guī)劃及營銷方面強(qiáng)于本項(xiàng)目，差不多在消費(fèi)者心目中樹立了高尚商業(yè)物業(yè)的形象，項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)及客源的爭(zhēng)奪，本項(xiàng)目明顯處于下風(fēng)；鞋類、服裝的中高檔品牌大部分已進(jìn)駐錦江外灘，而且目前開發(fā)商正在對(duì)家電商戶進(jìn)行重點(diǎn)招商，由于當(dāng)?shù)亟?jīng)營商戶數(shù)量有限，如本項(xiàng)目招商不成功，項(xiàng)目的快速銷售便無從談起；部分商戶已購買了錦江外灘商鋪，為自己投資利益考慮，該部分商戶會(huì)盡力傳播有利于錦江的信息，從而穩(wěn)定并促進(jìn)其他的進(jìn)場(chǎng)商戶信心；前期不成功的銷售，帶來的負(fù)面阻礙是銷售條件已正式公布并專門難進(jìn)行調(diào)整，銷售狀況不行導(dǎo)致后期消費(fèi)者售信心不足；既沒有盡早組建商業(yè)經(jīng)營治理公司，也沒有引進(jìn)知名的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營治理公司，以后市場(chǎng)經(jīng)營不免給人想象開發(fā)商是想撈一筆就走，全然可不能去對(duì)以后的市場(chǎng)經(jīng)營進(jìn)展負(fù)責(zé)任；進(jìn)展商沒有采納任何手段去樹立自身的品牌形象，消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的進(jìn)展商不熟悉、不了解、加上前期的負(fù)面阻礙，項(xiàng)目在當(dāng)?shù)孛雷u(yù)度并不高。政府的支持力度明顯不夠，未能為項(xiàng)目銷售帶來任何益處。4、項(xiàng)目機(jī)會(huì)（T）“朝陽批發(fā)市場(chǎng)”的失敗，更講明了招商的重要性，可喜的是，項(xiàng)目開發(fā)商差不多意識(shí)到了重新招商的必要；我們認(rèn)為，外省的招商并不容易操作，依舊依托本地資源為主較好，假如能通過一些手段吸引商戶踴躍承租本項(xiàng)目商鋪，不僅能夠?yàn)殇N售打下良好的基礎(chǔ)，更能夠通過大量的人氣聚攏來改變其他投資者對(duì)該區(qū)域商業(yè)的成見；錦江外灘的運(yùn)作應(yīng)該講是差不多成功的，通過適當(dāng)?shù)臓I銷手段，成功地在當(dāng)?shù)貥淞⒏邫n時(shí)尚的商業(yè)步行街的形象；但同時(shí)他也為后期的經(jīng)營留下隱患，首先是二三個(gè)行業(yè)的高檔商戶的進(jìn)場(chǎng)并不能支撐形成一個(gè)市場(chǎng)，它的數(shù)量較少，不能填充完市場(chǎng)，市場(chǎng)還需要其他商業(yè)進(jìn)行補(bǔ)充；其次是功能分區(qū)凌亂，不利于行業(yè)形成，即使經(jīng)營起來，無非又是一條中山路的翻版，與專業(yè)的市場(chǎng)有較大的差距。盡管中高檔品牌大部分已選擇了錦江外灘，但僅交納了訂金，并未簽定租約，而且訂金僅為2000元左右，對(duì)商戶的限制不是專門大，假如我們能夠?yàn)檫@些商戶提供相對(duì)比較優(yōu)惠的進(jìn)場(chǎng)條件，加上對(duì)以后市場(chǎng)良好經(jīng)營的準(zhǔn)確闡述，相信會(huì)有部分商戶放棄錦江來選擇本項(xiàng)目；導(dǎo)入投資收益概念，并將此概念通過科學(xué)合理的市場(chǎng)前景及財(cái)務(wù)分析，體現(xiàn)項(xiàng)目的物超所值，從而支撐單位售價(jià)；引進(jìn)沿海專業(yè)的物業(yè)治理公司擔(dān)任本項(xiàng)目的物業(yè)治理顧問，以較低的代價(jià)，去贏得消費(fèi)者對(duì)以后長遠(yuǎn)持續(xù)經(jīng)營的信賴，同時(shí)形成競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手難以逾越的障礙；全面修正項(xiàng)目推廣方案及設(shè)計(jì)內(nèi)容，在傳播銷售信息的同時(shí)，注重進(jìn)展商基礎(chǔ)品牌功能的塑造，使得進(jìn)展商及項(xiàng)目本身成為當(dāng)?shù)亟?jīng)營商戶談?wù)摰脑掝}；重新挖掘并整合政策資源，利用項(xiàng)目重點(diǎn)工程的政治優(yōu)勢(shì)，來達(dá)成增強(qiáng)消費(fèi)信心的目的。小結(jié)：應(yīng)該來講，從項(xiàng)目現(xiàn)有的綜合情況來看，劣勢(shì)遠(yuǎn)多于優(yōu)勢(shì)。威脅大于機(jī)會(huì)，二者權(quán)衡，只剩下地理位置的優(yōu)勢(shì)還比較明顯（或者講地段觀念容易扭轉(zhuǎn)）。要保證項(xiàng)目銷售銷售的最終成功，進(jìn)展商必須摒棄原有的項(xiàng)目錯(cuò)誤操作思路，通過重塑項(xiàng)目形象、加大招商力度、加快工程進(jìn)度、調(diào)整營銷系統(tǒng)結(jié)構(gòu)來打造一個(gè)真正值得消費(fèi)者信賴的商業(yè)經(jīng)營體系。四、項(xiàng)目前期銷售的要緊癥結(jié)及對(duì)應(yīng)營銷思路通過上述的分析，我們能夠看出，項(xiàng)目在前期銷售中存在著一定問題，而本章節(jié)，我們就要將此一一分析，并找出對(duì)應(yīng)的解決方案。癥結(jié)一：商業(yè)經(jīng)營權(quán)與商業(yè)產(chǎn)權(quán)重疊，沒有剝離經(jīng)營權(quán)與產(chǎn)權(quán)是充滿矛盾的二個(gè)方面，經(jīng)營權(quán)與產(chǎn)權(quán)的有機(jī)結(jié)合，能夠穩(wěn)定市場(chǎng)、增加消費(fèi)信心；但同時(shí)又會(huì)帶來日后市場(chǎng)治理無序、經(jīng)營混亂的局面；解決的方法確實(shí)是將二者進(jìn)行剝離，將經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一交由進(jìn)展商及專業(yè)公司協(xié)助處理，如此既保障投資者的預(yù)期利益，又能夠讓經(jīng)營戶放心經(jīng)營，免除后顧之憂。癥結(jié)二：市場(chǎng)前景不明朗，投資回報(bào)無保障◆錦江外灘的招商在前，引進(jìn)了部分品牌商戶進(jìn)場(chǎng)，加之本項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位不明朗，使得商戶對(duì)本項(xiàng)目的前景抱有懷疑，而投資者看不到有多少商戶進(jìn)駐，不免認(rèn)為市場(chǎng)難以興盛，投資回報(bào)更無從談起；確定業(yè)態(tài)、盡快進(jìn)入招商，利用大量商戶意向進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營來提升消費(fèi)信心；在成功招商的基礎(chǔ)上，提供三年投資回報(bào)，同時(shí)降低銷售門檻，減少支付首期款的比例，讓投資商業(yè)成為一種輕松的理財(cái)方式。為增強(qiáng)消費(fèi)信心，維護(hù)市場(chǎng)長遠(yuǎn)經(jīng)營的利益，必須引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營治理，為市場(chǎng)的經(jīng)營治理、物流配送及市場(chǎng)推廣提供科學(xué)規(guī)范的操作指導(dǎo)，讓投資者清晰地看到進(jìn)展商為本項(xiàng)目的長遠(yuǎn)籌劃。癥結(jié)三：企業(yè)內(nèi)部體制不健全，工程進(jìn)度緩慢建立部門崗位責(zé)任制，完善與銷售部門之間的橫向溝通，凡要事必以往來函件的形式進(jìn)行處理，幸免部門之間工作的推委；增加甲方施工治理人員，協(xié)調(diào)施工企業(yè)，日夜加班，以最快的速度加快工程建設(shè)，即使增加工程成本也在所不惜；招商的成功，必須要工程進(jìn)度的支持，除非專門緣故，一般商戶可不能在一個(gè)連工程形象尚不具備的市場(chǎng)內(nèi)租商鋪。癥結(jié)四：項(xiàng)目及企業(yè)形象沒有樹立，缺乏品牌傳播意識(shí)我們發(fā)覺，中山商貿(mào)城在當(dāng)?shù)厣虘粜哪恐兄炔凰銓ｉT高，而且絕大部分商戶不了解商貿(mào)城的情況，更不講市場(chǎng)的業(yè)態(tài)，項(xiàng)目在目標(biāo)消費(fèi)群體中明顯缺乏獨(dú)有特征及品牌感；反而大伙兒都認(rèn)為它的工程進(jìn)度特不慢，公司有點(diǎn)問題。必須確立項(xiàng)目的形象定位，在目標(biāo)消費(fèi)群體中樹立強(qiáng)烈特征，能夠從經(jīng)營業(yè)態(tài)的特點(diǎn)及項(xiàng)目自身的規(guī)劃特點(diǎn)進(jìn)行分析；調(diào)整現(xiàn)有廣告設(shè)計(jì)，所有廣告宣傳分招商及銷售二個(gè)時(shí)期執(zhí)行，整個(gè)推廣必須加強(qiáng)品質(zhì)屬性及集中性，不追求持續(xù)性的推廣，采納短期內(nèi)集中式的轟炸，以達(dá)到對(duì)消費(fèi)者的心理震撼及打競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一個(gè)措手不及；在招商期間不談銷售，而在銷售期內(nèi)，成功招商及穩(wěn)定長遠(yuǎn)的投資回報(bào)是訴求重點(diǎn)。癥結(jié)五：政策資源利用不充分，沒有準(zhǔn)確把握消費(fèi)脈搏任何一個(gè)新市場(chǎng)的成立都需要時(shí)刻來慢慢培育，但假如有了政府政策的傾斜，興盛的時(shí)刻就能夠大大縮短，而本項(xiàng)目前期只是空洞的提出了“重點(diǎn)工程”及“劃行入市”的概念。消費(fèi)者關(guān)懷的是自身經(jīng)營的行業(yè)能否得到政府支持、進(jìn)駐本項(xiàng)目能否得到工商稅費(fèi)的優(yōu)惠、在市場(chǎng)能否長久經(jīng)營等問題；我們必須在政府相關(guān)部門取得明確的答復(fù)（招商報(bào)告中差不多提到）；利用政府出面的招商新聞公布會(huì)及相關(guān)政策條件，在所有銷售信息中進(jìn)行強(qiáng)化，高安不大，人群傳播遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于媒體傳播，大伙兒都在議論政府對(duì)項(xiàng)目的支持，將引導(dǎo)大量經(jīng)營戶踴躍購買本項(xiàng)目商鋪，更會(huì)增強(qiáng)投資者的信心，側(cè)面形成對(duì)商業(yè)價(jià)值的支持。

第二部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目形象定位定位基礎(chǔ)：項(xiàng)目地處高安市都市中心繁華地段，緊鄰中山路；項(xiàng)目規(guī)劃二條商業(yè)步行街，一個(gè)中心廣場(chǎng)，具備休閑購物的空間及環(huán)境條件；業(yè)態(tài)豐富，是綜合性的專業(yè)市場(chǎng)；用“購物公園”來體現(xiàn)商鋪的品位，提升商鋪形象。高安當(dāng)?shù)厝狈ν惿虡I(yè)，樹立獨(dú)有特征。二、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位1、銷售政策設(shè)定為保證商鋪的順利銷售，我們提出了“返租三年，年回報(bào)7%”、“買鋪即收三年租金，一次性賺足21%”（三年租金一次性返還給買鋪的客戶，從首期款中扣除）的銷售政策。該銷售政策的制訂關(guān)于本項(xiàng)目的銷售有著以下幾個(gè)方面的促進(jìn)作用：采納返租3年的銷售政策，有利于開發(fā)商獵取市場(chǎng)商鋪的統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，取得了實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)分區(qū)招商和培育市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，取得了市場(chǎng)能得以做旺的先決條件。采納返租3年、固定回報(bào)的銷售政策，打消了商鋪購買者“市場(chǎng)能不能做旺，投資收益有沒有保障”的疑慮。因?yàn)殚_發(fā)商承擔(dān)了所有前期市場(chǎng)培育的風(fēng)險(xiǎn)，和保障了商鋪購買者在市場(chǎng)培育期的投資收益，投資者要考慮的只是3年過后租金能收多少的問題了。通過市場(chǎng)前期的火爆招商和3年的市場(chǎng)培育期，相信高安市大部分投資者會(huì)認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)做起來的。關(guān)于7%的年投資回報(bào)。商鋪的購買者不管是經(jīng)營戶依舊純粹投資者，其商鋪購買本身都屬于一種投資行為，商戶要分析是自己買鋪經(jīng)營劃算，依舊租賃店面經(jīng)營劃算；投資者要分析，投資商鋪所獵取的收益與投資其它渠道所獵取的收益哪一樣更高、風(fēng)險(xiǎn)更小。就商戶而言，7%的回報(bào)率，不考慮租金遞增，相當(dāng)于用14年租金買間50年產(chǎn)權(quán)的商鋪，這關(guān)于商戶而言顯然是不具備足夠吸引力的，因此在宣傳推廣過程中，我們要引導(dǎo)客戶，中山商貿(mào)城擁有巨大的生意機(jī)會(huì)，一定會(huì)取代勝利路成為高安市的商業(yè)地王，租金一定會(huì)不停的漲，5年內(nèi)超過勝利路，以目前的價(jià)格購買中山商貿(mào)城商鋪，僅相當(dāng)于該商鋪10年甚至8年的租金。關(guān)于投資者而言，目前沒有任何投資渠道與投資中山商貿(mào)城商鋪相比收益會(huì)更高，錦江外灘目前提供6%的年投資回報(bào)，不管是從年投資回報(bào)依舊商鋪的升值空間而言，錦江外灘與中山商貿(mào)城沒得比。采納買鋪即收三年租金，三年租金從首期款中扣除的銷售政策，能夠大大降低商鋪購買者的投資門檻，減少了首付款（從原來的40%降低到19%），擴(kuò)大了購買層面，讓更多的投資者能買得起中山商貿(mào)城的商鋪。2、返租價(jià)格的測(cè)算為保證商鋪銷售價(jià)值的充分實(shí)現(xiàn)，和實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利潤最大化，我們?cè)趦r(jià)格設(shè)定上將3年返租回報(bào)金額中開發(fā)商補(bǔ)貼部分全部計(jì)入銷售價(jià)格成本。關(guān)于沿街商鋪我們實(shí)際上只有6個(gè)月的免租期，現(xiàn)在我們將沿街商鋪也統(tǒng)一按18個(gè)月免租期進(jìn)行計(jì)算，沿街商鋪少減免的12個(gè)月的租金，可用于補(bǔ)貼針對(duì)品牌商戶招商中多優(yōu)惠部分，多余部分可用于市場(chǎng)推廣或作為開發(fā)商額外利潤按年租金回報(bào)7%、返租貼補(bǔ)18個(gè)月計(jì)算，價(jià)格折扣為10.5%。1）、基準(zhǔn)價(jià)格設(shè)定A、租金水平確定在《中山商貿(mào)城招商策劃報(bào)告》中我們將中山商貿(mào)城租金定位為：二層商鋪?zhàn)饨穑?0元/M2.月三層商鋪?zhàn)饨穑?5元/M2.月沿街商鋪?zhàn)饨穑?5元/M2.月之后通過和開發(fā)商討論及針對(duì)商戶進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查，我們討論后重新將商鋪?zhàn)饨鸲ㄎ粸椋憾由啼佔(zhàn)饨穑?0元/M2.月三層商鋪?zhàn)饨穑?5元/M2.月沿街商鋪?zhàn)饨穑?0元/M2.月考慮到三層商鋪位置差異性較大，我們將三層商鋪?zhàn)饨鹱髁诉M(jìn)一步細(xì)分為：沿步行街三層商鋪?zhàn)饨穑?0元/M2.月沿副街三層商鋪?zhàn)饨穑?0元/M2.月三層商鋪平均租金為：45元/M2.月B、租金推算售價(jià)推算公式：月租金*12個(gè)月/回報(bào)率40元/M2×12月÷7%=6857元/M245元/M2×12月÷7%=7714元/M250元/M2×12月÷7%=8571元/M2推算價(jià)格：二層商鋪單位平均銷售價(jià)格為6857元/M2三層商鋪單位平均銷售價(jià)格為7714元/M2沿街商鋪單位平均銷售價(jià)格為8571元/M2C、以第三年租金回報(bào)反推中山商貿(mào)城的商鋪的平均價(jià)格為：6857元/M2×9087.71M2+7714元/M2×6631.48M2+8571元/M2×1850.81M2÷17570M2=7361元/M22）商鋪價(jià)格修正上述基準(zhǔn)價(jià)格是市場(chǎng)內(nèi)商鋪第三年租金對(duì)應(yīng)的價(jià)格，在返租期后我們是在第四年將商鋪交還給客戶，第四年租金按邏輯應(yīng)該比第三年有所上升，我們可能中山商貿(mào)城第四年租金租金上漲10%（二層商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到44元/M2.月，三層商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到50元/M2.月，沿街商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到55元/M2.月），則商鋪第四年售價(jià)也就上升10%。正因?yàn)槲覀兪堑谒哪瓴艑⑸啼伣唤o客戶，因此我們商鋪的售價(jià)也可按第四年商鋪升值后的租金對(duì)應(yīng)計(jì)算商鋪的銷售價(jià)格。修正后的商鋪均價(jià)為：7361元/M2×110%=8097元/M2修正后的兩層商鋪單位均價(jià)為：7542元/M2修正后的三層商鋪單位均價(jià)為：8485元/M2修正后的沿街商鋪單位均價(jià)為：9428元/M23）、銷售價(jià)格可能本項(xiàng)目平均銷售價(jià)格為8097元/M2，扣除18個(gè)月返租補(bǔ)貼，實(shí)際實(shí)收底價(jià)為：7246.7元/M2。項(xiàng)目銷售價(jià)格按一層建筑面積為計(jì)算基礎(chǔ)，所有單位二~三層贈(zèng)送。3、單位商鋪價(jià)格差異性定價(jià)加價(jià)部分：沿步行街的商鋪在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上加價(jià)15%；沿中山路商鋪加價(jià)10%；沿市場(chǎng)主街的商鋪在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上加價(jià)10%；靠入口處的商鋪在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上最高加價(jià)20%；廣場(chǎng)邊上商鋪在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上加價(jià)10%；兩條道路交匯處的雙開門商鋪在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上加價(jià)15%。降價(jià)部分：沿副街商鋪在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上降價(jià)20%；靠近市場(chǎng)南面商鋪在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上降價(jià)10%。最后再依照商鋪的具體位置的差異、商鋪面積的大小制訂出單個(gè)商鋪的銷售價(jià)格。4、調(diào)整后的中山商貿(mào)城商鋪價(jià)目表見附表調(diào)整后中山商貿(mào)城商鋪面價(jià)均價(jià)為：8062元/M2

5、付款方式及公共折扣設(shè)定本項(xiàng)目商鋪的付款方式有二種：一次性付款、六成十年按揭付款付款方式一次性付款銀行按揭折扣95折98折簽約時(shí)付定金10,000元十五天內(nèi)付（含定金）90%房款（預(yù)留10%至小區(qū)入伙時(shí)交納）40%（含定金）辦理最高6成10年銀行按揭發(fā)出《入伙通知書》五日內(nèi)付10%——6、銷售折扣操縱方案1）公共折扣：由銷售人員直接面對(duì)客戶發(fā)放。按揭付款98折（60%）一次性付款95折（40%）2）開盤優(yōu)惠折扣：針對(duì)“已租賃商鋪的商戶”和“開盤前的內(nèi)部認(rèn)購期交納優(yōu)選金客戶”統(tǒng)一發(fā)放，在開盤公開選鋪日統(tǒng)一執(zhí)行，開盤日之后第二日調(diào)升2%，第三日取消。開盤日在公共折扣基礎(chǔ)下調(diào)5%，即按揭93折、一次性付款90折。第二日在公共折扣基礎(chǔ)下調(diào)3%，即按揭95折、一次性付款92折。3）經(jīng)理折扣：由案場(chǎng)經(jīng)理操縱發(fā)放，操縱比例30%（原則上在開盤優(yōu)惠期經(jīng)理折扣不予發(fā)放）。在公共折扣基礎(chǔ)下調(diào)1%4）高層折扣：由進(jìn)展商高層通知項(xiàng)目案場(chǎng)經(jīng)理操縱發(fā)放，操縱比例20%（原則上在開盤優(yōu)惠期該折扣不予發(fā)放，專門情況可予發(fā)放1%）。在公共折扣基礎(chǔ)下調(diào)1%平均價(jià)格折扣：如開盤全部售完，平均價(jià)格折扣為91.8折如開盤銷售70%，平均價(jià)格折扣為93.5折如開盤銷售50%，平均價(jià)格折扣為94.5折是否實(shí)行銷控，操縱比例如何，請(qǐng)進(jìn)展商結(jié)合自身資金流量安排提出意見后，再對(duì)價(jià)格折扣及售價(jià)進(jìn)行修正。三、銷售案例分析我們以C3-8商鋪為例，商鋪面積25.76M2，售價(jià)5300元/M2，做如下投資分析，來從中發(fā)掘中山商貿(mào)城商鋪投資價(jià)值：案例：總價(jià)133797元，銀行提供六成十年按揭。定金1萬元，首期款：53797元（含定金）一次性返還3年租金21%：28097元首期：25700元按揭貸款：8萬元十年按揭月供850元保守可能第四年該商鋪?zhàn)饨鹗找鏋?4元/M2.月（合計(jì)月租金為1133元），租金抵月供尚有贏余。10年后中山商貿(mào)城旺過目前高安勝利路，該商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到200元/M2.月，40年租金超過二百萬元。25.76M2×200元/M2.月×40年×12個(gè)月/年=2,472,960元從以上分析能夠看出，只要首期拿出2萬元余元，即可輕松擁有一間50年產(chǎn)權(quán)商鋪，同時(shí)假如市場(chǎng)經(jīng)營規(guī)范，租金收益足夠支付每月銀行按揭款，同時(shí)還有贏余，隨著時(shí)刻的推移和高安市經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)展，位于高安市黃金商圈的龍頭商鋪中山商貿(mào)城的租金必定會(huì)節(jié)節(jié)高升，達(dá)到甚至超過目前南昌市洪城大市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)，今后50年的租金收益將不可限量，“一萬博百萬，十萬博千萬”將不再是夢(mèng)想。

第三部分銷售推廣一、產(chǎn)品利益點(diǎn)整合1、問題的核心A、“中山商貿(mào)城”作為規(guī)?；膶I(yè)市場(chǎng)，面對(duì)購買力有限的高安市場(chǎng)，在價(jià)格確立中又處于高價(jià)位商業(yè)的范疇，針對(duì)狹窄而又競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)環(huán)境，只有扎扎實(shí)實(shí)地在商業(yè)運(yùn)營上下真工夫、做大文章，才有可能扭轉(zhuǎn)目前被動(dòng)的局面，重新贏得消費(fèi)者的青睞；B、商業(yè)物業(yè)屬于典型的投資理財(cái)項(xiàng)目，所有商業(yè)物業(yè)的成功都離不開誘人可觀、但又有一定依據(jù)的投資回報(bào)預(yù)期，給予投資者（不管是經(jīng)營戶依舊投資客）可預(yù)期的美好投資前景，再輔以眼前實(shí)實(shí)在在的投資回報(bào)，再理智的消費(fèi)者也容易失去平復(fù)的推斷。C、投資前景再好，假如設(shè)置門檻過高，還容易導(dǎo)致客戶在交鈔票時(shí)候猶豫；為解決那個(gè)問題，我們建議進(jìn)展商盡可能地提高銀行按揭成數(shù)及年限（在江西按揭一般為六成十年），爭(zhēng)取到七成十五年或二十年，同時(shí)，采納租金抵沖首期款及首期款分期支付的方式，降低投資者交納定金的心理阻力，將大金額的交易轉(zhuǎn)化為輕松的數(shù)字往來。D、商業(yè)物業(yè)的銷售不同于住宅物業(yè)的銷售，不可能文火慢煎，讓你細(xì)細(xì)的把所有賣點(diǎn)慢慢逐一闡述。必須在成功招商的基礎(chǔ)上，整合項(xiàng)目的二到三個(gè)強(qiáng)勢(shì)利益點(diǎn)（獨(dú)特的），采納短期內(nèi)密集攻勢(shì)，從而激發(fā)市場(chǎng)興奮點(diǎn)，模糊消費(fèi)理智，產(chǎn)生投資沖動(dòng)，從而迅速引爆市場(chǎng)。依照上述理由，我們?cè)O(shè)計(jì)下列“中山商貿(mào)城”的利益點(diǎn)。2、利益點(diǎn)設(shè)計(jì)A、二萬元搶占高安商業(yè)制高點(diǎn)二萬元即可購買一間高安市核心商圈旺鋪，在專門多人看來是不太可能的情況。在高安首個(gè)一站式購物公園、高安市商業(yè)制高點(diǎn)——中山商貿(mào)城你就能做到，首付一萬元，即能成為龍頭旺鋪業(yè)主，坐享商鋪升值和超額租金回報(bào)。如此低的門檻勢(shì)必引發(fā)市民搶鋪熱潮，搶到確實(shí)是賺到。類似的推廣語還有：二萬元搶占中山路龍頭商鋪二萬元搶做高安龍頭商鋪房東二萬元搶占高安龍頭商鋪，實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營夢(mèng)想B、一萬博百萬、十萬博千萬用南昌洪城大市場(chǎng)租金作比較，10年內(nèi)商鋪投資者，用租金抵月供尚有贏余，10年后中山商貿(mào)城租金超過目前勝利路的租金水平達(dá)到200元/M2.月，一間20余M2商鋪剩余40年租金收益，將超過100萬元。類似推廣語還有：投資一萬元，富足三代人今日投資一萬元，明日富裕全家人一間好旺鋪，三代人的搖鈔票樹窮人靠勞力賺鈔票，富人靠鈔票生鈔票買中山商貿(mào)城龍頭鋪，財(cái)源滾滾三代富C、買鋪即收3年租金，一次性賺足21%客戶在購買商鋪時(shí)，開發(fā)商一次性將3年收益返還給客戶，每年7%，3年確實(shí)是21%。類似推廣語還有：買鋪即收3年租，50年租金賺翻天D、高安收租王中山商貿(mào)城位于高安市黃金商圈，眾商追捧，前3年7%穩(wěn)定回報(bào)，隨著商鋪升值，商鋪?zhàn)饨疬€會(huì)不斷攀升，租金收益有保障，小投入，大回報(bào)，當(dāng)之無愧的“高安收租王”。類似推廣語還有：高安最大的搖鈔票樹二、推售打算一）、推售順序進(jìn)場(chǎng)商戶優(yōu)先購買；交納優(yōu)選金客戶選鋪；沒有交納優(yōu)選金客戶選鋪。二）、推售形式1）采納集中排隊(duì)選購的銷售方式（先到先排隊(duì)，按排隊(duì)順序選鋪）；2）原則上商鋪不做銷控，一次性全部推出銷售；3）銷售開盤時(shí)刻確定于2003年10月18日（周六）；4）爭(zhēng)取在2003年10月底前完成60%商鋪銷售，12月底完成80%銷售，并于春節(jié)期間展開尾盤的促銷。三）、銷售進(jìn)度安排1）自10月1日起，公布銷售價(jià)格，開始同意投資客戶購買商鋪交納優(yōu)選金，每戶誠意金1000元（不做具體選號(hào)），正式定購在經(jīng)營租戶選購之后；2）10月1—16日，已租商戶優(yōu)先購鋪，交納定金、簽合同；3）10月18日，正式開盤銷售；四）、時(shí)期銷售打算及回款打算1）、銷售籌備期——（9月25日—9月31日）預(yù)備工作：現(xiàn)場(chǎng)售樓部?jī)?nèi)外包裝全部更換銷售信息完成；銷售資料制作預(yù)備完成；項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)制作完成；戶外廣告牌制作完成；自己組建或聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營治理公司治理（顧問）確定；銷售許可證的取得；每個(gè)商鋪準(zhǔn)確面積確定完成。銷售方式：接待已租賃商戶，發(fā)放銷售資料，告之購買優(yōu)惠條件，不透露具體銷售價(jià)格。接待來訪投資客戶，發(fā)放銷售資料，不公布價(jià)格，進(jìn)行意向登記。告之客戶10月1日起開始進(jìn)行優(yōu)選金認(rèn)購，屆時(shí)公布銷售價(jià)格。10月18日上午已交納優(yōu)選金客戶進(jìn)行選鋪，選中商鋪，補(bǔ)足10000元定金，簽認(rèn)購書，若沒有選中，10月25日起到售樓處退還優(yōu)選金；4）優(yōu)選金客戶選鋪，實(shí)行先到先得；5）沒有交納優(yōu)選金的客戶在已交納優(yōu)選金后開始選鋪。2）、認(rèn)購期——（10月1日—10月18日）預(yù)備工作：所有媒體整合完成；銷售價(jià)格及銷售政策確定；高安市內(nèi)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商鋪銷售工作全面展開。推出單位：已租鋪商戶可優(yōu)先選購所租賃商鋪。除此之外的其它形式選鋪只做優(yōu)選金登記，不確定商鋪號(hào)，于10月18日統(tǒng)一按排隊(duì)先后順序進(jìn)行選鋪。銷售方式：接待來訪購買者，進(jìn)行意向登記，并可收取1000元優(yōu)選金（可退），告之客戶于10月18日進(jìn)行公開選鋪（先到先選，選不中可退還優(yōu)選金）及可享受5%額外優(yōu)惠；通知經(jīng)營承租戶在10月1日起至16日優(yōu)先購買自己租賃的商鋪，10月1日—16日租賃商戶購買自己租賃商鋪可享受額外5%優(yōu)惠，過期不買視同投資客戶一樣排隊(duì)購買，購買優(yōu)惠和投資客戶一樣。10月18日上午已交納優(yōu)選金客戶進(jìn)行選鋪，選中商鋪，補(bǔ)足10000元定金，簽認(rèn)購書，若沒有選中，10月25日起到售樓處退還優(yōu)選金；優(yōu)選金客戶選鋪，實(shí)行先到先得；沒有交納優(yōu)選金的客戶在已交納優(yōu)選金排隊(duì)客戶選鋪完后開始選鋪。目的：為幸免其他樓盤對(duì)項(xiàng)目銷售客源的競(jìng)爭(zhēng)，盡早吸納客戶資源，配合一定的宣傳，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)熱。策略：利用品牌商戶的進(jìn)駐及優(yōu)選金可退還，來刺激加快意向客戶的盡快認(rèn)購，；本期重點(diǎn)：迅速擴(kuò)大登記客戶的誠意認(rèn)購，完成銷售單位150%以上的誠意認(rèn)購。3）、開盤強(qiáng)銷——（10月18日—10月31日）銷售方式：通知所有優(yōu)選金客戶于10月18日上午9：00起開始以先到先排隊(duì)的原則，按排隊(duì)先后順序，自10月18日9：00起，采納10人一組，按排隊(duì)順序進(jìn)場(chǎng)選購商鋪并簽定合同。推出單位：除品牌商戶購買（預(yù)留）、進(jìn)展商自留單位外及經(jīng)營商戶已購單位之外，所有商鋪一次推出銷售。策略：利用前期市場(chǎng)炒作公布銷售信息“10月18日下定優(yōu)惠5%，10月19日下定優(yōu)惠3%，10月19日后下定取消優(yōu)惠”，配合現(xiàn)場(chǎng)人氣的相互促進(jìn)，刺激客戶購買欲望及加強(qiáng)緊迫感，大力促進(jìn)10月18日、19日快速大量成交；統(tǒng)一返租三年，一次性返還三年租金。本期重點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)60%以上的定購（含前期銷售）。 4）、持續(xù)期——（11月1日—12月20日）銷售方式：持續(xù)針對(duì)未購的誠意認(rèn)購客戶的跟蹤工作，接待上門客戶，促進(jìn)單位余下部分的銷售。依照銷售情況調(diào)整下一步銷售策略。推出單位：剩余單位。策略：11月1日起面價(jià)上調(diào)100元/M2。認(rèn)購客戶不接著享受額外優(yōu)惠，但能夠給予經(jīng)理折扣。老客戶帶新客戶，雙重優(yōu)惠，新客戶價(jià)格再優(yōu)惠2%，老業(yè)主免收1年物管費(fèi)及工商稅費(fèi)，可享受累計(jì)。本期重點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)20%左右的定購，工程差不多完成。5）、市場(chǎng)開業(yè)及春節(jié)強(qiáng)銷：（12月21日——2月10日）銷售方式：通過大量媒體宣傳，吸引大量客戶現(xiàn)場(chǎng)觀看項(xiàng)目進(jìn)度及品牌進(jìn)駐情況（完成商戶門牌統(tǒng)一標(biāo)識(shí)安裝）。推出單位：剩余尾盤。策略：尾盤價(jià)格上調(diào)200元/M2。老客戶帶新客戶，雙重優(yōu)惠，享受累計(jì)。舉辦盛大選鋪抽獎(jiǎng)活動(dòng)；本期重點(diǎn)：項(xiàng)目形象完成、商戶標(biāo)識(shí)完成、陸續(xù)商戶進(jìn)場(chǎng)裝修。五）、小結(jié)總的銷售打算是在2003年10月1日開始針對(duì)承租商戶的銷售和積存投資客戶，10月18日起正式開盤對(duì)所有客戶銷售。至2003年12月底完成80%以上的銷售及資金回籠。三、宣傳推廣一）、現(xiàn)場(chǎng)包裝1、售樓處外部。售樓處外立面：保留售樓處屋頂東面廣告牌內(nèi)容；更換北面廣告牌內(nèi)容，主題為：二萬元搶占高安商業(yè)制高點(diǎn)。售樓處北側(cè)工地廣告牌：更換售樓處北側(cè)工地廣告牌內(nèi)容，主題為：市政府重點(diǎn)工程；市政府重點(diǎn)扶持市場(chǎng)；買中山商貿(mào)城龍頭鋪，財(cái)源滾滾三代富；一萬博百萬，十萬博千萬。財(cái)寶熱線：0795-52177775221899。工地圍墻：內(nèi)容不變?，F(xiàn)場(chǎng)氣氛營造：運(yùn)用彩虹門、高空氣球、飄旗等常規(guī)手段營造現(xiàn)場(chǎng)熱烈氣氛。購買中山商貿(mào)城鋪王10大理由：1）、中山路商圈至尊地段；2）、高安首個(gè)一站式購物公園；3）、新大橋帶來新商機(jī)；4）、大市場(chǎng)造就大升值；5）、開發(fā)商返租三年、市場(chǎng)做旺有保障；6）、市政府重點(diǎn)扶持市場(chǎng)；7）、買一層賺一層（二層）；8）、政企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，信心保證；9）、100萬元推廣基金；10）、一萬博百萬，十萬博千萬。2、售樓處內(nèi)部原售樓處招商信息全部改為銷售信息。為了營造熱烈的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，建議售樓處內(nèi)部包裝接著沿用比較盛大的暖色凋（紅色、黃色）為主、以大面積的噴繪畫面來展示銷售信息。售樓處東南面內(nèi)容改為：大市場(chǎng)造就大增值，項(xiàng)目投資分析等內(nèi)容。售樓處北面改為：購買中山商貿(mào)城10大理由，中山商貿(mào)城生意機(jī)會(huì)分析等內(nèi)容。售樓處西面兩窗戶之間接著懸掛項(xiàng)目相關(guān)文件。售樓處西南面懸掛銷售銷控表。二）、招商宣傳資料預(yù)備1、銷售海報(bào)規(guī)格：和鴻順德國際商貿(mào)城招商海報(bào)一樣，大度4開，4P。內(nèi)容：展示項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，項(xiàng)目投資，政府對(duì)項(xiàng)目的支持，購買中山商貿(mào)城10大理由，項(xiàng)目銷售政策等。2、平面圖規(guī)格：A3紙張大小。內(nèi)容：中山商貿(mào)城商鋪總平面圖（業(yè)態(tài)分區(qū)，用不同顏色表示），商鋪編號(hào)、尺寸，各類商鋪各層平面圖。

三）、戶外媒體運(yùn)用1、要緊路段過街橫幅、路燈旗路段：勝利路、中山路、筠泉路、橋南路、瑞州路、西湖路、橋北路、碧落路、高安大道。在路面窄的道路上掛過街橫幅，在路面寬的道路選擇路邊路燈掛路燈旗，公布銷售信息。內(nèi)容：一萬元搶占中山路商業(yè)地王；一萬元搶占高安商業(yè)制高點(diǎn)；一萬元搶占高安首個(gè)一站式購物公園；高安市政府重點(diǎn)扶持市場(chǎng)；高安市劃行歸市商貿(mào)城；買鋪即收3年租，50年收益賺翻天；買一層賺一層等。2、瑞州大橋、高安大橋燈箱更換原瑞州大橋上燈箱廣告畫面，在高安大橋上設(shè)置燈箱廣告，公布銷售信息。3、公交車車身更換公交車廣告，內(nèi)容：“一萬元搶占高安商業(yè)制高點(diǎn)”，紅黃主色調(diào)，配效果圖。4、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)原有戶外媒體更換原各鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外媒體，內(nèi)容和高安市內(nèi)一樣。、售道具表銷售道具數(shù)量提供時(shí)刻政府文件類建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件認(rèn)購前建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件認(rèn)購前建筑施工許可證復(fù)印件認(rèn)購前土地出讓合同復(fù)印件認(rèn)購前土地證復(fù)印件認(rèn)購前預(yù)售許可證復(fù)印件預(yù)售前模型及樓書銷售海報(bào)200002003年9月20日禮品袋10000個(gè)2003年9月20日銷控板1塊2003年10月16日業(yè)務(wù)表格及商務(wù)用品認(rèn)購合同1500（1*3）2003年9月25日正式合同600套（*6）2003年10月1日前信封、信紙——2003年9月30日資料檔案袋1000個(gè)2003年10月1日飲水杯20000銀行刷卡機(jī)1個(gè)2003年9月20日點(diǎn)鈔器1個(gè)2003年9月20日背景音樂系統(tǒng)1套2003年9月25日無線話筒1套2003年9月25日保潔衛(wèi)生類清潔用具2003年9月25日洗手液20瓶2003年9月25日《中山商貿(mào)城》地氈2塊2003年9月15日

附表：中山商貿(mào)城商鋪價(jià)目表中山商貿(mào)城（A1）商鋪價(jià)格表序號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)140.4784851.311800477546232.3584851.210200329970332.3584851.159800317030532.3584851.159800317030632.3584851.159800317030732.3584851.159800317030832.3584851.159800317030932.3584851.1598003170301032.3584851.1598003170301132.3584851.1598003170301232.3584851.2102003299701340.4784851.25108004370761530.284851.195002869001624.1484850.978001882921724.1484850.868001641521824.1484850.7565001569101924.1484850.759001424262024.1484850.759001424262124.1484850.759001424262224.1484850.759001424262324.1484850.759001424262524.1484850.7565001569102624.1484850.868001641522730.284850.97800235560合計(jì)706.2487456175808

中山商貿(mào)城（A2）商鋪價(jià)格表序號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)132.6684851.2510800352728232.6684851.210200333132332.6684851.159800320068532.6684851.159800320068632.6684851.159800320068732.6684851.159800320068832.6684851.159800320068932.6684851.1598003200681032.6684851.1598003200681131.184851.2102003172201254.3684851.25108005870881324.3784850.978001900861524.3784850.868001657161624.3784850.7565001584051724.3784850.759001437831824.3784850.759001437831924.3784850.759001437832024.3784850.759001437832124.3784850.759001437832224.3784850.759001437832323.2184850.759001369392523.7684850.7565001544402623.7684850.8573001734482758.384851.2510800629640合計(jì)727.7686596302016

中山商貿(mào)城（A3）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)132.8175421.18300272323226.2275420.96800178296326.2275420.86200162564526.2275420.755800152076626.2275420.75300138966726.2275420.75300138966826.2275420.75300138966926.2275420.753001389661126.2275420.7558001520761226.2275420.862001625641332.8175420.968002231081532.8175421.292003018521626.2275421.183002176261726.2275421.183002176261826.2275421.183002176261926.2275421.183002176262026.227542178002045162126.227542178002045162226.227542178002045162326.227542178002045162526.227542178002045162626.227542178002045162732.8175421計(jì)629.4271984530646

中山商貿(mào)城（A4）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)126.4775420.96800179996226.4775420.86200164114326.4775420.755800153526526.4775420.75300140291626.4775420.75300140291726.4775420.75300140291826.4775420.75300140291926.4775420.753001402911026.4775420.753001402911125.2175420.753001336131225.8175420.7558001496981325.8175420.8565001677651535.7984851.195003400051632.698485186002811341735.7984851.1598003507421826.4775421.183002197011926.477542178002064662026.477542178002064662126.477542178002064662226.477542178002064662326.477542178002064662526.477542178002064662626.477542178002064662726.477542178002064662825.217542178001966382925.817542178002013183025.81754217800201318合計(jì)734.3971265233042

中山商貿(mào)城（A5）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)146.4494281.211800547992240.894281.110500428400346.62942819500442890534.9794280.958900311233648.7194280.98500414035739.6394280.98500336855839.6394280.98500336855948.7194280.9589004335191048.719428195004627451139.0494281.1105004099201223.575421.2596002256001320.0675421.1588001765281532.6775421.0579002580931616.0575421.0579001267951719.4875421.0579001538921819.4875421.0579001538921916.0575421.0579001267952116.0575421.183001332152219.4875421.29200179216合計(jì)616.0891855658470

中山商貿(mào)城（A6）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)152.0494281.110500546420235.39942819500336205339.1794280.958900348613542.8775421.18300355821648.06754217800374868748.06754217800374868842.8775421.18300355821942.8775421.183003558211048.067542178003748681177.9475420.968005299921338.977542178003039661544.17754217800344526合計(jì)560.4782114601789

中山商貿(mào)城（B1）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)140.4784851.311600469452232.3584851.210200329970332.3584851.159800317030532.3584851.159800317030632.3584851.159800317030732.3584851.159800317030832.3584851.159800317030932.3584851.1598003170301032.3584851.1598003170301132.3584851.1598003170301232.3584851.2102003299701340.4784851.25108004370761530.284851.195002869001624.1484850.9581001955341724.1484850.978001882921824.1484850.868001641521924.1484850.868001641522024.1484850.868001641522124.1484850.868001641522224.1484850.868001641522324.1484850.868001641522524.1484850.8573001762222624.1484850.978001882922730.2848518600259720合計(jì)706.2490376382580

中山商貿(mào)城（B2）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)132.6684851.2510800352728232.6684851.210200333132332.6684851.159800320068532.6684851.159800320068632.6684851.159800320068732.6684851.159800320068832.6684851.159800320068932.6684851.1598003200681032.6684851.1598003200681131.184851.2102003172201254.3684851.25108005870881324.378485186002095821524.3784850.978001900861624.3784850.8573001779011724.3784850.868001657161824.3784850.868001657161924.3784850.868001657162024.3784850.868001657162124.3784850.868001657162224.3784850.868001657162323.2184850.868001578282523.7684850.978001853282623.7684850.9581001924562758.384851.2510800629640合計(jì)727.7690256567761

中山商貿(mào)城（B3）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)135.3475421.18300293322228.2475420.957200203328328.2475420.96800192032528.2475420.86200175088628.2475420.86200175088728.2475420.86200175088828.2475420.86200175088928.2475420.862001750881028.2475420.862001750881128.2475420.8565001835601228.2475420.969001948561335.347542178002756521535.3475421.183002933221628.2475420.9572002033281728.2475420.968001920321828.2475420.862001750881928.2475420.862001750882028.2475420.862001750882128.2475420.862001750882228.2475420.862001750882328.2475420.862001750882528.2475420.8565001835602628.2475420.968001920322735.34754217800275652合計(jì)706.1667744783732

中山商貿(mào)城（B4）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)128.51754217800222378228.5175420.96800193868328.5175420.856500185315528.5175420.86200176762628.5175420.86200176762728.5175420.86200176762828.5175420.86200176762928.5175420.862001767621028.5175420.862001767621127.1575420.862001683301227.7975420.968001889721327.7975420.9572002000881538.284851.2102003896401628.5184851.1598002793981728.5184851.2102002908021828.517542178002223781928.5175420.968001938682028.5175420.8565001853152128.5175420.862001767622228.5175420.862001767622328.5175420.862001767622528.5175420.862001767622628.5175420.862001767622728.5175420.862001767622827.1575420.862001683302927.7975420.968001889723027.7975420.957200200088合計(jì)773.8669775398886

中山商貿(mào)城（B5）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)132.8175421.18300272323226.2275420.957200188784326.2275420.96800178296526.2275420.86200162564626.2275420.86200162564726.2275420.86200162564826.2275420.86200162564926.2275420.862001625641026.2275420.862001625641126.2275420.8565001704301226.2275420.968001782961332.817542178002559181532.8175421.399003248191626.2275421.183002176261726.2275421.183002176261826.2275421.183002176261926.2275421.183002176262026.2275421.183002176262126.2275421.183002176262226.2275421.183002176262326.2275421.183002176262526.2275421.183002176262626.2275421.183002176262732.8175421.29200301852合計(jì)655.6476605022362

中山商貿(mào)城（B6）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)126.47754217800206466226.4775420.96800179996326.4775420.856500172055526.4775420.86200164114626.4775420.86200164114726.4775420.86200164114826.4775420.86200164114926.4775420.862001641141026.4775420.862001641141125.2175420.862001563021225.8175420.968001755081325.8175420.9572001858321535.7984851.2102003650581632.6984851.1598003203621735.7984851.3116004151641826.4775421.292002435241926.4775421.183002197012026.4775421.183002197012126.4775421.183002197012226.4775421.183002197012326.4775421.183002197012526.4775421.183002197012626.4775421.183002197012726.4775421.183002197012825.2175421.1588002218482925.8175421.1588002271283025.8175421.29200237452合計(jì)734.3979645848987

中山商貿(mào)城（B7）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)147.5194281.110500498855255.6594281.110500584325339.3694281.110500413280555.6594281.110500584325651.8594281.1105005444257311.6794281.1105003272535845.17942819500429115936.359428195003453251036.3594280.9589003235151145.1794280.985003839451238.5694280.985003277601338.5694280.985003277601545.1794280.985003839451636.3594280.985003089751736.3594280.985003089751845.1794280.985003839451938.5694280.985003277602040.3894280.985003432302145.1794280.985003839452236.3594280.9589003235152336.3594280.9589003235152545.179428195004291152638.5694281.1105004048802745.5294281.2118005371362824.775421.2596002371202920.5975421.292001894283024.1275421.1588002122563119.4175421.183001611033219.4175421.183001611033324.1275421.183002001963525.4175421.183002109033624.1275421.183002001963719.4175421.183001611033819.4175421.183001611033924.1275421.183002001964020.5975421.183001708974120.5975421.183001708974224.1275421.183002001964319.1475421.183001588624519.1475421.183001588624624.1275421.183002001964726.4675421.183002196184830.6475421.183002543124921.5975421.183001791975031.3375421計(jì)1773.49933916561884

中山商貿(mào)城（C1）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)154.2784851.2510800586116231.0584851.210200316710332.684851.159800319480532.684851.159800319480632.684851.159800319480732.684851.159800319480832.684851.159800319480932.684851.1598003194801032.684851.1598003194801132.684851.1598003194801232.684851.1598003194801332.684851.1598003194801532.684851.2102003325201632.684851.25108003520801758.284851.25108006285601823.7284850.8573001731561923.7284850.7565001541802023.1784850.759001367032124.3384850.759001435472224.3384850.759001435472324.3384850.759001435472524.3384850.759001435472624.3384850.759001435472724.3384850.759001435472824.3384850.759001435472924.3384850.759001435473024.3384850.759001435473124.3384850.7565001581453224.3384850.868001654443324.3384850.97800189774合計(jì)897.2985597680111

中山商貿(mào)城（C2）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)131.5484851.2510800340632231.7184851.210200323442331.7184851.159800310758531.7184851.159800310758631.7184851.159800310758731.7184851.159800310758831.7184851.159800310758931.7184851.1598003107581031.7184851.1598003107581131.7184851.1598003107581231.7184851.2102003234421331.5484851.25108003406321523.5384850.978001835341623.6684850.868001608881723.6684850.7565001537901823.6684850.759001395941923.6684850.759001395942023.6684850.759001395942123.6684850.759001395942223.6684850.759001395942323.6684850.759001395942523.6684850.7565001537902623.6684850.868001608882723.5384850.97800183534合計(jì)663.8485085648200

中山商貿(mào)城（C3）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)125.7675420.856500167440225.7675420.755800149408325.1775420.75300133401526.4375420.75300140079626.4375420.75300140079726.4375420.75300140079826.4375420.75300140079926.4375420.753001400791026.4375420.753001400791126.4375420.753001400791226.4375420.753001400791326.4375420.753001400791526.4375420.7558001532941626.4375420.862001638661726.4375420.969001823671835.7484851.195003395301932.648485186002807042035.7484851.1598003502522125.7675421.0579002035042225.767542178002009282325.177542178001963262526.437542178002061542626.437542178002061542726.437542178002061542826.437542178002061542926.437542178002061543026.437542178002061543126.437542178002061543226.437542178002061543326.437542178002061543526.437542178002061543626.437542178002061543726.4375421計(jì)891.8270296268794中山商貿(mào)城（C4）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)127.3754217800212940227.4475420.86200170128327.4475420.755800159152527.4475420.75300145432627.4475420.75300145432727.4475420.75300145432827.4475420.75300145432927.4475420.753001454321027.4475420.753001454321127.4475420.7558001591521227.4475420.862001701281327.3754217800212940合計(jì)32959481957032

中山商貿(mào)城（D1）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)154.2784851.2510800586116231.0584851.210200316710332.684851.159800319480532.684851.159800319480632.684851.159800319480732.684851.159800319480832.684851.159800319480932.684851.1598003194801032.684851.1598003194801132.684851.1598003194801232.684851.1598003194801332.684851.1598003194801532.684851.2102003325201632.684851.25108003520801732.684851.25108003520801858.284850.9581004714201923.7284850.978001850162023.7284850.868001612962123.1784850.868001575562224.3384850.868001654442324.3384850.868001654442524.3384850.868001654442624.3384850.868001654442724.3384850.868001654442824.3384850.868001654442924.3384850.868001654443024.3384850.868001654443124.3384850.8573001776093224.3384850.978001897743324.33848518600209238合計(jì)905.5688458009767

中山商貿(mào)城（D2）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)131.5484851.2510800340632231.7184851.210200323442331.7184851.159800310758531.7184851.159800310758631.7184851.159800310758731.7184851.159800310758831.7184851.159800310758931.7184851.1598003107581031.7184851.1598003107581131.7184851.1598003107581231.7184851.2102003234421331.5484851.25108003406321523.5384851.195002235351623.6684850.9581001916461723.6684850.978001845481823.6684850.868001608881923.6684850.868001608882023.6684850.868001608882123.6684850.868001608882223.6684850.868001608882323.6684850.868001608882523.6684850.8573001727182623.6684850.978001845482723.53848518600202358合計(jì)663.8489465938893

中山商貿(mào)城（D3）商鋪價(jià)格表房號(hào)面積基準(zhǔn)單價(jià)調(diào)整系數(shù)調(diào)整后單價(jià)總價(jià)127.7575420.957200199800227.7575420.96800188700327.175420.86200168020528.4675420.86200176452628.4675420.86200176452728.4675420.86200176452828.4675420.86200176452928.4675420.862001764521028.4675420.862001764521128.4675420.862001764521228.4675420.862001764521328.4675420.862001764521528.4675420.8565001849901628.4675420.968001935281728.467542178002219881838.1484851.2102003890281935.8584851.1598003513302038.1484851.2102003890282127.7575420.9572001998002227.7575420.968001887002327.175420.862001680202528.4675420.862001764522628.4675420.862001764522728.4675420.862001764522828.4675420.862001764522928.4675420.862001764523028.4675420.862001764523128.4675420.862001764523228.4675420.86200