土地估價技術(shù)報(bào)告寫作要點(diǎn)市公開課一等獎省名師優(yōu)質(zhì)課賽課一等獎?wù)n件

土地估價技術(shù)匯報(bào)寫作關(guān)鍵點(diǎn)

中國土地勘測規(guī)劃院鄒曉云

xyhecy本內(nèi)容：說明估價行為何而作，包含為誰而作、為何經(jīng)濟(jì)行為而作、發(fā)揮什么詳細(xì)作用，其中：●誰，經(jīng)濟(jì)行為主體，如，被授權(quán)經(jīng)營國有企業(yè)、抵押中銀行等（不能簡單認(rèn)為是委托方，很多時候并不與委托方一致）●經(jīng)濟(jì)行為，如：出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、作價入股、清算、征收賠償、課稅等●詳細(xì)作用，詳細(xì)指估值在經(jīng)濟(jì)活動中效力，如，價值參考、價值依據(jù)、價值鑒證等。另外，能夠適當(dāng)說明經(jīng)濟(jì)活動背景，以及相關(guān)文件等。

估價目輕易出現(xiàn)錯誤：●估價標(biāo)不符合土地處罰相關(guān)要求，比如不能交易、抵押、轉(zhuǎn)讓或者不能被征收征用土地，不能出現(xiàn)相對應(yīng)評定目標(biāo)；●出現(xiàn)兩個估價目標(biāo)；●表述不清、混亂。

估價目基本內(nèi)容：說明估價行為依據(jù)，包含，法律政策依據(jù)、技術(shù)依據(jù)、估價對象判別依據(jù)、現(xiàn)場調(diào)查資料等輕易出現(xiàn)錯誤：●頭重腳輕，普通性法律政策太多，估價對象方面太少●少項(xiàng)、不全●包括法律、法規(guī)、政策文件，不注明生效日期●法律及政策調(diào)整后沒有更新●缺乏針對性

估價依據(jù)基本內(nèi)容：估價基準(zhǔn)日說明所估價值時間點(diǎn)；估價日期說明估價行為時間期限。輕易出現(xiàn)錯誤：●私自確定估價基準(zhǔn)日●估價基準(zhǔn)日與估價目標(biāo)不符合，如抵押評定基準(zhǔn)日設(shè)置超前估價日期●基準(zhǔn)日與估價日期不分

基準(zhǔn)日和估價日期基本內(nèi)容：

對所估價值進(jìn)行定義，包含所對應(yīng)時間點(diǎn)、用途、開發(fā)程度、年期、權(quán)利類型、價值類型等。

地價定義輕易出現(xiàn)錯誤：●將地價定義了解為是能夠隨意設(shè)定，造成與實(shí)際情況不一致，如，現(xiàn)實(shí)狀況為工業(yè)用地，委托方要求測算改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地后地價，而該區(qū)域規(guī)劃為單純工業(yè)園區(qū)，所以是錯誤，不可憑空設(shè)定?！竦貎r定義與后面估價沒有銜接（誤認(rèn)為設(shè)定相同價值就相同）●地類設(shè)定不合要求（依據(jù)新規(guī)程）●多宗地時沒有分情況設(shè)定（應(yīng)該分類處理）●層次不清●少項(xiàng)地價定義基本內(nèi)容：表示所估價值大小，包含價值量、單位、幣種等。輕易出現(xiàn)錯誤：●表示不規(guī)范、錯誤●缺乏估價結(jié)果一覽表●羅嗦估價結(jié)果基本內(nèi)容：（1）對于估價結(jié)果說明關(guān)鍵點(diǎn)，主要是估價前提條件和假設(shè)條件（不屬于估價師判斷能力之內(nèi)），包含：●估價對象所在市場為正常市場（公正、公開、公平、均衡）●估價對象能夠得到正當(dāng)●估價對象是連續(xù)利用●現(xiàn)行關(guān)于估價相關(guān)要求法律能夠有利于客觀估價（如基準(zhǔn)地價修正體系科學(xué)性、地價指數(shù)客觀性等）

估價匯報(bào)和估價結(jié)果使用（2）對于估價匯報(bào)使用說明關(guān)鍵點(diǎn)，主要是一些限制性條件，包含：使用者、使用目標(biāo)、估價對象市場環(huán)境改變、估價對象條件改變、匯報(bào)使用期、完整使用匯報(bào)及估值等。（3）對于資料起源說明，包含路徑、確認(rèn)過程、真實(shí)性、取得時間、形式等

（4）其它一些特殊情況說明（估價師打破常規(guī)一些處理）。

估價匯報(bào)和估價結(jié)果使用問題：●有一些無關(guān)內(nèi)容（主要原因是不清楚特殊說明作用和主要性）●不合理說明●模板化，與估價過程中情況不一致

估價匯報(bào)和估價結(jié)果使用基本內(nèi)容：①土地登記情況●說明是否登記，登記時間，登記機(jī)關(guān)，以及對查證行為描述（需要到登記機(jī)關(guān)查證，沒有登記要對估價對象起源及相關(guān)原因進(jìn)行說明）●統(tǒng)計(jì)土地登記相關(guān)信息，包含地籍圖號、宗地號、登記證書號，以及登記位置、用途、面積、四至，級別、價格水平等；●統(tǒng)計(jì)權(quán)屬人及權(quán)屬性質(zhì)、他項(xiàng)權(quán)利等，并對登記機(jī)關(guān)記載與土地相關(guān)歷史情況進(jìn)行說明。

估價對象描述②土地權(quán)利情況●權(quán)利起源，包含時間、方式、過程描述、目標(biāo)、相關(guān)同意等、費(fèi)用及支付情況，是否有違規(guī)或者違法情況，是否僅僅適合用于地方要求；●權(quán)利情況，包含類型、年期、他項(xiàng)權(quán)利及限制原因、相關(guān)附加約定等；●對土地取得過程和歷史權(quán)利情況進(jìn)行簡述；●說明實(shí)際情況與證載情況是否有沖突。

二、怎樣認(rèn)識劃撥土地使用權(quán)價格③土地利用情況●說明土地規(guī)劃條件，尤其是待開發(fā)土地，應(yīng)詳細(xì)說明規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)（許可和限制）；●說明土地實(shí)際利用情況，包含用地布局、容積率、土地利用率等（是否滿足規(guī)劃，或者是否突破規(guī)劃），●說明建構(gòu)筑物詳細(xì)情況等（建筑物用途、正當(dāng)性及建設(shè)時間、修建過程以及當(dāng)前狀態(tài)等）；●說明土地及建筑物經(jīng)營管理情況，如土地閑置時間，建筑物經(jīng)營產(chǎn)業(yè)及收入情況等。●說明估價對象規(guī)劃和利用演變歷史情況。●最正確利用分析。

估價對象描述問題：●太簡單●沒有查詢和調(diào)查●多宗地時表格化（要逐宗地描述，或者是歸類描述）

估價對象描述

基本內(nèi)容：①普通原因（普通以城市為對象描述）●介紹城市區(qū)位及綜合影響力指標(biāo)（地理位置、行政級別、定位、人口、土地面積，及發(fā)展限制原因等）●城市產(chǎn)業(yè)政策及對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)影響●土地資源情況、城市規(guī)劃，以及城市土地政策對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)影響●房地產(chǎn)市場環(huán)境、市場走向及市場潛力，以及所處周期與歷史階段等。

地價影響原因分析②區(qū)域原因（普通以土地所在區(qū)域?yàn)槊枋鰧ο?，行政區(qū)域或者社會經(jīng)濟(jì)區(qū)域，或者是一個商區(qū)、居住小區(qū)等）●區(qū)域位置以及在城市中影響力，包含人口、社會經(jīng)濟(jì)情況、規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)集聚度、優(yōu)勢資源與環(huán)境條件等對房地產(chǎn)需求影響●區(qū)域交通設(shè)施與估價對象關(guān)系及對其價格影響，

●基礎(chǔ)設(shè)施與估價對象關(guān)系及對其價格影響●公共設(shè)施與估價對象關(guān)系及對其價格影響

地價影響原因分析③個別原因（以宗地位對象描述）●宗地位置在區(qū)域中相對位置對土地價格影響●宗地詳細(xì)用途、面積規(guī)模和使用限制情況及其對價格影響●宗地形狀、寬度、深度等情況及其對價格影響●宗地地質(zhì)、地下水、土壤等情況及其對價格影響●宗地環(huán)境、地貌、景觀、污染等情況及其對價格影響●宗地臨街情況及其對價格影響●宗地內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施情況及其對價格影響●宗地建筑物情況及其對價格影響

地價影響原因分析問題：●泛泛而談，沒有針對性（模式化）●不談對價格影響程度●頭重腳輕（普通原因多，個別原因少）●與估價過程中矛盾

地價影響原因分析基本內(nèi)容：●表達(dá)與估價對象相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)●表達(dá)與估價目標(biāo)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)●表達(dá)與估價方法和過程相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)問題：●選擇不得當(dāng)，與估價目標(biāo)及估價方法相協(xié)調(diào)●模板化，缺乏針對性

估價標(biāo)準(zhǔn)基本內(nèi)容：●要對估價對象進(jìn)行普通方法適應(yīng)性分析，●對所能取得資料進(jìn)行分析●對適用但又不能夠選擇方法進(jìn)行排除說明●確定估價思緒及選擇方法●對所選擇方法進(jìn)行基本介紹估價方法選擇問題：●方法選擇不得當(dāng)（與估價目標(biāo)或估價對象情況不符、不采取最適當(dāng)方法、采取過期基準(zhǔn)地價等）●選擇依據(jù)闡述不充分●看不到估價整體思緒（尤其是多宗地時候）●只用一個方法●模板化

估價方法選擇比較案例選擇●說明案例選擇標(biāo)準(zhǔn)與思緒（說明案例分布范圍、案例總數(shù)、最終選擇案例數(shù)量、選擇理由等）●對案例進(jìn)行介紹（詳細(xì)位置、●對案例本身進(jìn)行簡明分析（重點(diǎn)是交易情況及勘察中取得信息）●案例分布圖及照片（附后）

選取市場比較法估價問題：●看不到選擇過程和理由●案例描述不詳細(xì)，經(jīng)不起推敲，甚至作假●案例個數(shù)不夠、時間過早●多宗地用相同案例●案例交易類型、區(qū)位相差較大，但沒有說明理由

選取市場比較法估價可比原因選擇?；緝?nèi)容：●列出選擇原因并簡單說明理由●對每一原因進(jìn)行內(nèi)涵說明（比如，商業(yè)繁榮度用商業(yè)用地選取距城市市級或區(qū)級或街區(qū)級商業(yè)中心距離遠(yuǎn)近反應(yīng)）問題：●沒有針對性（不一樣用途區(qū)域原因、個別原因區(qū)分）●遺漏主要原因（注意必選內(nèi)容：交易時間、交易情況、交易方式、土地使用年限）●內(nèi)涵不清

選取市場比較法估價原因條件說明及說明表編制基本內(nèi)容：●原因條件整理分析說明（概括）●列表問題：●詳細(xì)、量化程度不夠●判斷與前后文不對應(yīng)，甚至矛盾●地價指數(shù)依據(jù)不夠●交易情況普通設(shè)定為“正?！?，但找不到真正正常證據(jù)●普遍沒有文字說明

選取市場比較法估價原因修正系數(shù)基本內(nèi)容：●系數(shù)確定說明（比較標(biāo)、系數(shù)類型、系數(shù)衰減方式、總系數(shù)計(jì)算方法等）●列表問題：●系數(shù)確定隨意●區(qū)域原因和個別原因修正系數(shù)沒有考慮總系數(shù)計(jì)算方法●沒有文字說明●土地形狀、面積規(guī)模、坡度等原因系數(shù)編制概念化，不考慮當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)和詳細(xì)用途特點(diǎn)。

選取市場比較法估價總收益確定基本內(nèi)容：●說明土地收益類型（土地，房地一體？）、方式（出租，還是經(jīng)營？）●說明土地實(shí)際經(jīng)營收益情況（高低？是否穩(wěn)定？）●說明土地周圍平均收益情況及確定方法（案例？標(biāo)準(zhǔn)？）●說明土地收益確定方法（案例？標(biāo)準(zhǔn)？）及相關(guān)參數(shù)（比如利用率、出租率等）●說明計(jì)算并確定總收益（詳細(xì)過程）

選取收益還原法估價問題：●數(shù)據(jù)起源依據(jù)不充分●不采取客觀收益●收益起源方式不恰當(dāng)（比如，百貨商場、酒店、工業(yè)企業(yè)等，是經(jīng)過自營產(chǎn)生收益，采取出租方式計(jì)算收益就是不恰當(dāng)）●客觀收益確定方法過于簡單（如客觀收益測算過程沒有采取市場比較法求證過程）●忽略合理衍生收益，或考慮不合理收益（如租賃過程中承租方所支付押金利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中副產(chǎn)品銷售收益）●簡單使用協(xié)議租金數(shù)據(jù)

選取收益還原法估價費(fèi)用及參數(shù)確定基本內(nèi)容：●依據(jù)土地收益類型，說明費(fèi)用類型●說明土地實(shí)際經(jīng)營費(fèi)用情況●說明土地周圍平均費(fèi)用情況及確定方法（案例？標(biāo)準(zhǔn)？）●說明計(jì)算并確定總費(fèi)用（詳細(xì)過程）問題：●費(fèi)用與收益方式不對應(yīng)，或不合理●不采取客觀費(fèi)用●費(fèi)用確定沒有依據(jù)●費(fèi)用確實(shí)定過程沒有清楚說明

選取收益還原法估價說明：1、幾個用地方式下對應(yīng)土地費(fèi)用為：（1）土地租賃中主要考慮：土地使用稅（因使用和租賃而繳納相關(guān)稅費(fèi)）、管理費(fèi)（指管理人員薪水及其它費(fèi)用）、土地維護(hù)費(fèi)及其它費(fèi)用（比如給排水及道路修繕費(fèi)等）。（2）房地出租中主要考慮：經(jīng)營管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、房屋折舊費(fèi)等。對房屋折舊費(fèi)扣除往往存在爭議，扣除此項(xiàng)后土地還原利率取值要對應(yīng)降低；另因?yàn)槭找媸强陀^收益，所以計(jì)算折舊時應(yīng)采取代表此種類型房屋平均重置成本價。（3）經(jīng)營性企業(yè)主要考慮剝離銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營管理費(fèi)用、銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用及經(jīng)營利潤。（4）生產(chǎn)性企業(yè)主要考慮剝離生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用及企業(yè)利潤。

選取收益還原法估價土地還原率確定基本內(nèi)容：●說明土地還原利率所對應(yīng)行業(yè)、用途、區(qū)域●說明土地還原率影響原因●說明土地還原利率確實(shí)定方法●說明土地還原利率確定方法選擇相關(guān)參數(shù)●計(jì)算土地還原利率問題：●過于簡單，沒有依據(jù)●缺乏背景分析●沒有推算過程

選取收益還原法估價說明：（1）在使用土地租金推算土地價格時，土地還原利率可直接采取土地租售比：土地租金（扣除相關(guān)稅費(fèi)）與土地價格（扣除相關(guān)稅費(fèi)）之間比率。（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原利率＝安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選取同一時期一年期國債年利率或銀行一年期定時存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)依據(jù)估價對象所處地域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場、土地用途等情況對其影響程度而確定，普通取3—5％。（3）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關(guān)類型投資，按它們收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價對象所對應(yīng)范圍，確定其還原利率。選取收益還原法估價不動產(chǎn)總價估算基本內(nèi)容：●說明不動產(chǎn)狀態(tài)（土地，房地一體？）●說明不動產(chǎn)規(guī)劃條件和實(shí)際利用情況，并進(jìn)行最正確利用分析●說明不動產(chǎn)實(shí)際價格情況（出售？還是出租？，是否穩(wěn)定？）●說明不動產(chǎn)周圍平均價格水平●說明不動產(chǎn)價格確定方法（案例？標(biāo)準(zhǔn)？）及相關(guān)參數(shù)（比如利用率、出租率等）●說明計(jì)算并確定不動產(chǎn)價格詳細(xì)過程

采取剩下法估價問題：●不對不動產(chǎn)最正確利用狀態(tài)進(jìn)行分析●土地用途、容積率等不符合規(guī)劃和設(shè)計(jì)要求●不對市場進(jìn)行分析（應(yīng)該是一個平穩(wěn)市場）●不動產(chǎn)價格確定方法過于簡單（如沒有采取市場比較法求證過程）●直接使用不動產(chǎn)本身銷售價格●直接使用現(xiàn)在市場價格●使用單價進(jìn)行剩下

采取剩下法估價開發(fā)成本估算基本內(nèi)容：●說明成本組成●說明土地實(shí)際開發(fā)成本情況●說明土地周圍平均成本情況及確定方法（案例？標(biāo)準(zhǔn)？）●說明計(jì)算并確定總成本詳細(xì)過程問題：●費(fèi)用少項(xiàng)●不采取客觀成本●成本確定沒有依據(jù)●成本確實(shí)定過程沒有清楚說明采取剩下法估價利息計(jì)算基本內(nèi)容：●說明開發(fā)周期確實(shí)定過程●說明利率確實(shí)定過程（注意基準(zhǔn)日利率穩(wěn)定性）●說明利率計(jì)算方式（單利？復(fù)利？）●說明計(jì)算利率詳細(xì)過程問題：●利率確定過程簡單●地價不計(jì)算利息

采取剩下法估價利潤計(jì)算基本內(nèi)容：●說明所在區(qū)域市場開發(fā)利潤總體情況●說明利潤計(jì)算方法及計(jì)算基數(shù)●說明利潤率影響原因，并確定利潤率●說明計(jì)算利率詳細(xì)過程問題：●利潤率確定過程簡單●利潤率與計(jì)算基數(shù)不匹配●缺乏市場情況分析

采取剩下法估價說明：開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以對應(yīng)利潤率來估算。開發(fā)利潤計(jì)算基數(shù)和對應(yīng)利潤率主要有以下4種：(1)計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本，對應(yīng)利潤率可稱為直接成本利潤率，即：直接成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）(2)計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用，對應(yīng)利潤率可稱為投資利潤率，即：投資利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）采取剩下法估價(3)計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息，對應(yīng)利潤率可稱為成本利潤率，即：成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）(4)計(jì)算基數(shù)＝開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值(售價)，對應(yīng)利潤率可稱為銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值實(shí)際操作中普通取投資利潤率或銷售利潤率。采取剩下法估價土地取得費(fèi)估算基本內(nèi)容：●說明土地取得歷史●說明估價對象所在區(qū)域土地取得主要模式（征用農(nóng)地？拆遷？購置？），并確定估價對象選擇土地取得模式●說明土地取得費(fèi)用計(jì)算基本方法及費(fèi)用基本組成●說明估價對象所在區(qū)域取得費(fèi)用平均水平及確定依據(jù)（案例？標(biāo)準(zhǔn)？）●說明估價對象本身實(shí)際發(fā)生費(fèi)用●說明各項(xiàng)費(fèi)用客觀水平計(jì)算過程及總費(fèi)用計(jì)算過程

采取成本迫近法估價問題：●土地取得模式選擇不恰當(dāng)●不使用客觀費(fèi)用●土地取得費(fèi)用包含有其它非土地費(fèi)用（如大型建筑物）或不恰當(dāng)費(fèi)用●依據(jù)不足●只計(jì)算，不解釋采取成本迫近法估價土地開發(fā)費(fèi)估算基本內(nèi)容：●說明土地實(shí)際開發(fā)程度、土地取得時開發(fā)程度及開發(fā)歷史●說明所在區(qū)域土地開發(fā)費(fèi)用組成，并確定估價對象開發(fā)費(fèi)用過程●說明所在區(qū)域開發(fā)費(fèi)用平均水平及確定依據(jù)（案例？標(biāo)準(zhǔn)？）●說明估價對象本身實(shí)際發(fā)生開發(fā)費(fèi)用水平●說明各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用客觀水平計(jì)算過程及總開發(fā)費(fèi)用計(jì)算過程●說明開發(fā)期限采取成本迫近法估價問題：●土地開發(fā)費(fèi)用與開發(fā)程度不匹配●開發(fā)程度與地價內(nèi)涵不匹配●不使用客觀開發(fā)費(fèi)用●土地開發(fā)費(fèi)用包含有其它非開發(fā)費(fèi)用●依據(jù)不足采取成本迫近法估價土地增值估算基本內(nèi)容：●說明所在區(qū)域市場土地開發(fā)增值總體情況●說明影響估價對象增值主要原因，并確定土地增值率●說明土地增值計(jì)算方法及公式●說明計(jì)算土地增值詳細(xì)過程問題：●土