房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟(jì)測算(共37)

房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目投投資資經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測測算算尊地地·策劃劃顧顧問問中中心心2009年11月需進(jìn)進(jìn)行行經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測測算算的的三三種種常常見見情情況況一、、常常規(guī)規(guī)開開發(fā)發(fā)項項目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測測算算項目目的的開開發(fā)發(fā)成成本本估估算算、、盈盈利利能能力力分分析析、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流安安排排等等。。二、、項項目目開開發(fā)發(fā)后后如如用用于于租租賃賃，，如如何何評評價價項項目目的的盈盈利利能能力力關(guān)鍵鍵在在于于經(jīng)經(jīng)營營期期與與建建設(shè)設(shè)期期的的承承接接，，以以及及對對未未來來的的經(jīng)經(jīng)營營收收益益的的合合理理預(yù)預(yù)測測。。三、、不不動動產(chǎn)產(chǎn)價價值值測測算算原理理為為收收益益還還原原法法，，即即根根據(jù)據(jù)未未來來收收益益測測算算不不動動產(chǎn)產(chǎn)價價值值。。常規(guī)開發(fā)發(fā)項目經(jīng)經(jīng)濟(jì)測算算租賃項目目經(jīng)濟(jì)測測算不動產(chǎn)價價值測算算研討內(nèi)容容導(dǎo)圖基礎(chǔ)知識識一基礎(chǔ)知識識項目建設(shè)設(shè)總投資資對于一般般房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目而言言，其建建設(shè)總投投資由建建設(shè)投資資成本和和財務(wù)費費用構(gòu)成成。根據(jù)據(jù)區(qū)域內(nèi)內(nèi)同類房房地產(chǎn)項項目的一一般成本本、委托托方提供供的資料料、當(dāng)?shù)氐亍督ㄔO(shè)工程程價格信信息》以及項目目具體情情況進(jìn)行行估算。。土地成本本即土地的的取得成成本，一一般是由由購置土土地的價價款和在在購置時時應(yīng)由買買方繳納納的稅費費構(gòu)成。。土地地取得的的方式有有三種：：征用農(nóng)農(nóng)地、拆拆遷和直直接市場場購買。?？辈煸O(shè)計計和前期期工程費費主要包括括勘察測測量費、、市場研研究、規(guī)規(guī)劃設(shè)計計費用、、場地平平整及臨臨時設(shè)施施費等。。建筑安裝裝工程費費土建工程程費用、、安裝工工程費用用、裝修修裝飾工工程費。。名詞解釋釋基礎(chǔ)知識識室外工程程和市政政配套城市規(guī)劃劃要求的的區(qū)內(nèi)基基礎(chǔ)設(shè)施施配套和和公共配配套建設(shè)設(shè)費用、、附屬工工程建設(shè)設(shè)費用。。其他工程程費主要指工工程監(jiān)理理費和竣竣工驗收收費。管理費用用指為組織織和管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動動所必要要的費用用。財務(wù)費用用財務(wù)費用用是指為為項目籌籌集資金金而發(fā)生生的各項項費用，，主要為為借款利利息。可運用資資金指開發(fā)物物業(yè)銷售售、經(jīng)營營帶來的的現(xiàn)金凈凈流入。。名詞解釋釋基礎(chǔ)知識識項目評價價指標(biāo)體體系靜態(tài)回收收期靜態(tài)分析析指標(biāo)二二：是指指在不考考慮貨幣幣時間價價值的條條件下，，以項目目的凈收收益回收收全部投投資所需需要的時時間。投資收益益率靜態(tài)分析析指標(biāo)一一：項目目單位投投資成本本獲得利利潤的能能力，可可以除以以開發(fā)年年數(shù)得出出年投資資收益率率。盈虧平衡衡點靜態(tài)分析析指標(biāo)三三：指收入等等于全部部成本時時的項目目銷售率率。靜態(tài)評價價指標(biāo)基礎(chǔ)知識識項目凈現(xiàn)現(xiàn)值率動態(tài)分析析指標(biāo)三三：亦稱稱動態(tài)投投資收益益率，它它表達(dá)了了單位投投資現(xiàn)值值所獲得得的凈收收益現(xiàn)值值的大小小。動態(tài)回收收期動態(tài)分析析指標(biāo)四四：是指指在考慮慮貨幣時時間價值值的條件件下，以以投資項項目凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量的現(xiàn)值值抵償原原始投資資現(xiàn)值所所需要的的全部時時間。動態(tài)評價價指標(biāo)項目凈現(xiàn)現(xiàn)值動態(tài)分析析指標(biāo)一一：凈現(xiàn)現(xiàn)值是投投資項目目在壽命命期內(nèi)（（即投資資活動有有效期內(nèi)內(nèi)）的凈凈現(xiàn)金流流量按基基準(zhǔn)收益益率折算算到項目目建設(shè)期期初的數(shù)數(shù)值。內(nèi)部收益益率動態(tài)分析析指標(biāo)二二：就是是指在項項目壽命命期內(nèi)使使投資方方案凈現(xiàn)現(xiàn)值為零零的貼現(xiàn)現(xiàn)率。項目評價價指標(biāo)體體系基礎(chǔ)知識識二常規(guī)開發(fā)發(fā)項目經(jīng)經(jīng)濟(jì)測算算操作指引引重要假設(shè)設(shè)在經(jīng)濟(jì)測測算時應(yīng)應(yīng)首先對對假設(shè)前前提予以以說明重要假設(shè)設(shè)項目基本本經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)主要包括括用地面面積、建建筑面積積、可售售面積、、地下室室面積等等。建設(shè)工期期安排建設(shè)工期期安排主主要根據(jù)據(jù)開發(fā)商商提供的的資料確確定，如如對方?jīng)]沒有提供供資料，，則應(yīng)依依據(jù)項目目情況和和類似開開發(fā)項目目的工期期安排情情況判斷斷確定。。成本計取取比例其他費用用按建安安工程費費、室外外工程及及市政配配套之和和的3％計??；；管理費用用按前期期工程費費、建安安工程費費、室外外工程及及市政配配套、其其他費用用之和的的3%計??；；不可預(yù)見見費一般般按前期期工程費費、建安安工程費費、室外外工程及及市政配配套、其其他費用用、管理理費用之之和的3%-5%計取。銷售回款款指對銷售售回款的的情況進(jìn)進(jìn)行假設(shè)設(shè)，可根根據(jù)項目目情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整。如假設(shè)一一次性付付款比例例為10%，按揭比比例為90%；按揭首付付比例住住宅為三三成，非非住宅為為4成，按揭揭資金在在銷售后后的第三三個月或或下一季季度到位位；資本化率率和銀行行利率資本化率率即基準(zhǔn)準(zhǔn)折現(xiàn)率率，一般般假設(shè)為為8%；而銀行行利率一一般為相相應(yīng)期貸貸款利率率的1.1倍，即增增加10%融資費用用。銷售安排排在進(jìn)行測測算前應(yīng)應(yīng)明確銷銷售價格格、銷售售期安排排、銷售售率及銷銷售費用用的計提提比例。。資金安排排自有資金金占總投投資比例例不應(yīng)低低于20%，一般假假設(shè)在建建設(shè)初期期一次性性投入。。重要假設(shè)設(shè)一般由11張表構(gòu)成成，包括括項目施施工計劃劃表（橫橫道圖））、總建建設(shè)成本本估算表表、項目目投資估估算表、、銷售安安排及回回款表、、銷售收收入與經(jīng)經(jīng)營稅金金及附加加估算表表、投資資計劃與與資金籌籌措表、、貸款還還本付息息估算表表、資金金來源與與運用表表、損益益及利潤潤分配表表、全部部現(xiàn)金流流量表和和敏感性性分析表表。四、如同同一數(shù)據(jù)據(jù)多次出出現(xiàn)，其其余多個個盡量鏈鏈接第一一個，便便于以后后更改；；但如果果此數(shù)據(jù)據(jù)在某處處表現(xiàn)為為多個數(shù)數(shù)字的合合計，為為了核對對計算是是否正確確，在此此處則不不進(jìn)行鏈鏈接；注意事項項：三、由于于基本沒沒有兩個個項目是是完全相相同的，，最好不不要在已已有表格格上改動動；二、按先先后順序序依次編編制；五、所有有成本、、稅費、、利率數(shù)數(shù)據(jù)要以以當(dāng)?shù)刈钭钚沦Y料料為準(zhǔn)。。一、與委委托方充充分溝通通；操作指引引項目施工工計劃表表：準(zhǔn)備階段段勘察設(shè)計計項目報建建開工準(zhǔn)備備地下部分分主體工程程安裝工工程裝飾工工程室外及及配套套工程程竣工驗驗收前期準(zhǔn)準(zhǔn)備階階段施工階階段準(zhǔn)備階階段、、勘察察設(shè)計計和項項目報報建的的時間間一般般為兩兩個月月，可可同時時進(jìn)行行，一一個季季度內(nèi)內(nèi)結(jié)束束。開工準(zhǔn)準(zhǔn)備在在前期期準(zhǔn)備備后一一個月月完成成，竣竣工驗驗收的的時間間為3個月，，其余余各階階段的的完工工時間間與項項目建建筑形形式相相關(guān)程程度較較高，，需根根據(jù)項項目的的實際際情況況做出出判斷斷。根據(jù)已已確定定的建建設(shè)工工期安安排繪繪制項項目施施工計計劃表表?？偨ㄔO(shè)設(shè)成本本估算算表序號項目一地價二前期工程費三建安工程費四室外工程及市政配套費五其他費用六管理費用七不可預(yù)見費八建設(shè)投資九財務(wù)費用十建設(shè)投資總額其他費費用、、管理理費用用和不不可預(yù)預(yù)見費費的計計提方方法需需在在在重要要假設(shè)設(shè)進(jìn)行行說明明。建設(shè)投投資是是前七七項的的合計計數(shù)，，財務(wù)務(wù)費用用與建建設(shè)投投資的的合計計為建建設(shè)投投資總總額，，此此處為為項目目建設(shè)設(shè)發(fā)生生的投投入總總額，，沒有有包含含銷售售費用用、相相關(guān)稅稅金等等。項目投投資估估算表表總建設(shè)設(shè)成本本估算算表中中各項項成本本隨項項目開開發(fā)建建設(shè)進(jìn)進(jìn)度分分批投投入，，主要要是為為編制制項目目投資資計劃劃與資資金籌籌措表表做準(zhǔn)準(zhǔn)備。。應(yīng)注意意與項項目施施工計計劃表表在時時間上上的對對應(yīng)以以及與與總建建設(shè)成成本估估算表表在金金額上上的對對應(yīng)。。銷售安安排及及回款款假設(shè)中中明確確了項項目可可售面面積和和銷售售單價價，并并對銷銷售時時點及及進(jìn)度度做出出了安安排，，此表表計列列出各各期實實現(xiàn)的的銷售售面積積，然然后依依據(jù)我我們關(guān)關(guān)于銷銷售回回款方方式的的假設(shè)設(shè)統(tǒng)計計各期期實際際回款款情況況。銷售收收入與與經(jīng)營營稅金金及附附加估估算各期的的銷售售收入入與銷銷售實實際回回款由由銷售售安排排及回回款表表鏈接接得來來，銷銷售稅稅費、、土地地增值值稅和和所得得稅依依據(jù)當(dāng)當(dāng)時當(dāng)當(dāng)?shù)囟惗愂照邎?zhí)執(zhí)行。。序號項目一銷售收入二銷售實際回款三銷售費用四銷售稅費4.1營業(yè)稅4.2城建稅4.3教育費附加4.4印花稅五土地增值稅六所得稅七可運用資金可運用用資金金由銷銷售實實際回回款減減去因因銷售售而產(chǎn)產(chǎn)生的的所有有支出出后得得出。。支出出項包包括銷銷售費費用、、銷售售稅費費、土土地增增值稅稅和所所得稅稅。一般采采取先先預(yù)征征，最最后一一期按按應(yīng)征征收金金額與與預(yù)征征金額額的差差額多多退少少補(bǔ)。。投資計計劃與與資金金籌措措表序號項目一建設(shè)投資總額1.1建設(shè)投資1.2財務(wù)費用二資金擁有量2.1自有資金2.2可運用資金2.3銀行借款三盈余資金四累計盈余資金財務(wù)費費用的的多少少取決決于銀銀行借借款金金額，，而銀銀行借借款金金額又又取決決于每每期資資金擁擁有量量與投投資總總額之之差，，而財財務(wù)費費用本本身也也是投投資總總額的的一部部分，，由此此構(gòu)成成了一一個相相互引引用的的循環(huán)環(huán)，為為避免免這種種循環(huán)環(huán)我們們選擇擇根據(jù)據(jù)判斷斷手動動輸入入銀行行借款款數(shù)額額。財務(wù)費費用的的計算算結(jié)果果來源源于貸貸款還還本付付息估估算表表。此表的的主要要作用用在于于通過過判斷斷項目目未來來各期期資金金需求求和資資金擁擁有量量之間間的差差距，，決定定何時時需要要對外外融資資。貸款還還本付付息估估算表表序號項目一期初借款二本期借款三本期計息四本期本息償還4.1償還本金4.2償還利息五還款來源六期末借款累計本期利利息包包括期期初貸貸款本本期產(chǎn)產(chǎn)生的的利息息和本本期新新增貸貸款產(chǎn)產(chǎn)生的的利息息兩部部分。。歸還銀銀行借借款時時，如如果當(dāng)當(dāng)期還還款來來源小小于期期初借借款時時，償償還本本金的的數(shù)額額為還還款來來源減減去本本期計計息；；若當(dāng)當(dāng)期還還款來來源大大于期期初借借款時時，償償還本本金的的數(shù)額額則等等于期期初借借款。。此表綜綜合展展現(xiàn)了了資金金的來來源與與運用用。資資金有有三個個來源源，包包括銷銷售回回款、、自有有資金金和銀銀行借借款。。資金金運用用即資資金流流向則則包括括建設(shè)設(shè)投資資、償償還本本金、、銷售售稅費費、土土地增增值稅稅、所所得稅稅五個個方面面。資金來來源與與運用用表序號項目一資金來源1.1銷售實際回款1.2自有資金1.3銀行借款二資金運用2.1建設(shè)投資2.2償還本金2.3銷售稅費2.4土地增值稅2.5所得稅三盈余資金四累計盈余資金值得注注意的的是，，自開開始從從銀行行借入入資金金至還還清銀銀行借借款期期間，，盈余余資金金和累累計盈盈余資資金都都應(yīng)該該接近近零或或為零零。這這體現(xiàn)現(xiàn)了開開發(fā)資資金不不應(yīng)出出現(xiàn)短短缺，，同時時對外外融入入資金金達(dá)到到充分分利用用。損益及及利潤潤分配配表序號項目一銷售收入二銷售費用三銷售稅費四建設(shè)投資五財務(wù)費用六土地增值稅七利潤總額八所得稅九稅后利潤此表為為稅后后利潤潤的計計算表表，清清楚列列明了了項目目的收收入、、成本本、稅稅費及及最終終取得得的稅稅后利利潤總總額，，反映映了項項目的的靜態(tài)態(tài)盈利利能力力。利潤總總額為為銷售售收入入減去去銷售售費用用、稅稅費、、建設(shè)設(shè)投資資、財財務(wù)費費用及及土地地增值值稅后后的數(shù)數(shù)額。。利潤總總額減減去所所得稅稅即為為稅后后利潤潤。全部現(xiàn)現(xiàn)金流流量表表序號項目一現(xiàn)金流入1.1銷售回款二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財務(wù)費用2.3銷售費用2.4銷售稅金2.5土地增值稅2.6所得稅三凈現(xiàn)金流量四累計凈現(xiàn)金流量五凈現(xiàn)值六累計凈現(xiàn)值顯示了了項目目各期期現(xiàn)金金流入入及流流出情情況及及總體體凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量，，并計計算得得出考考慮了了時間間價值值后的的項目目凈現(xiàn)現(xiàn)值，，反映映了項項目的的動態(tài)態(tài)盈利利能力力。累計凈凈現(xiàn)金金流量量的最最后一一期數(shù)數(shù)值應(yīng)應(yīng)等于于凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量總總和。。將每一一期的的凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量都都折現(xiàn)現(xiàn)到項項目的的起始始點，，合計計數(shù)即即為項項目的的凈現(xiàn)現(xiàn)值。。敏感性性分析析項目基本方案其他方案1投資收益率較基本方案增減2財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR較基本方案增減

3財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV較基本方案增減

4財務(wù)凈現(xiàn)值率NPVR較基本方案增減

5動態(tài)投資回收期較基本方案增減

選取的的指標(biāo)標(biāo)可以以根據(jù)據(jù)項目目實際際情況況變更更，一一般應(yīng)應(yīng)包含含動態(tài)態(tài)和靜靜態(tài)評評價指指標(biāo)。。比較較方案案的選選擇一一般為為成本本和售售價各各增加加、減減少10%，也可可根據(jù)據(jù)項目目需要要進(jìn)行行其他他方案案的比比較。。敏感性性分析析是不不確定定分析析中的的一種種主要要方法法。目目的就就是要要在眾眾多的的不確確定性性因素素中，，找出出對項項目評評價指指標(biāo)影影響較較大的的因素素，并并判斷斷其對對開發(fā)發(fā)項目目投資資效益益影響響的程程度。。三租賃項目經(jīng)經(jīng)濟(jì)測算操作指引理論依據(jù)重要假設(shè)開發(fā)期的相相關(guān)假設(shè)參參考常規(guī)項項目租賃抵扣項項目主要包括營營業(yè)稅、教教育附加費費、城建稅稅、印花稅稅、房屋租租賃管理費費、房產(chǎn)稅稅、土地使使用稅、招招租費用、、維修管理理費、保險險費等。租賃期經(jīng)營營安排主要包括租租金及增長長率、出租租率。折舊年限及及方法不動產(chǎn)作為為固定資產(chǎn)產(chǎn)，應(yīng)計提提折舊并有有殘值收入入，應(yīng)確定定折舊年限限及方法、、殘值率。。租賃收入與與扣除項序號項目一租金收入1.1出租率1.2租金增長率二租賃扣除項2.1營業(yè)稅2.2教育費附加2.3城市建設(shè)維護(hù)稅2.4房屋租賃管理費2.5房產(chǎn)稅2.6印花稅2.7維修管理費2.8招租費用2.9保險費2.10土地使用稅三可運用資金此處可運用用資金為租租金收入與與扣除項之之差，即因因租賃帶來來的凈收入入。投資與資金金籌措計劃劃序號項目一建設(shè)投資總額1.1建設(shè)投資1.2建設(shè)期財務(wù)費用二經(jīng)營期財務(wù)費用三資金擁有量3.1自有資金3.2可運用資金3.3銀行借款四銀行借款償還

累計償還五盈余資金六累計盈余資金建設(shè)期財務(wù)務(wù)費用應(yīng)計計入固定資資產(chǎn)價值進(jìn)進(jìn)行折舊。。銀行借款的的借入及償償還為手動動輸入，原原因同常規(guī)規(guī)開發(fā)項目目測算。由于還款期期較長，增增加累計償償還項，此此行的最后后一期數(shù)值值應(yīng)等于銀銀行借款總總額。貸款還本付付息表序號項目一期初銀行借款余額二本期新增借款三本期利息四本期償還4.1本金償還4.2利息償還五還款來源六期末借款余額本表的主要要作用是計計算各期支支付的利息息。本期新增借借款及本金金償還均是是從投資與與資金籌措措計劃表中中鏈接得來來。現(xiàn)金流量表表序號項目一現(xiàn)金流入1.1租金收益1.2殘值收入二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財務(wù)費用2.3租賃扣除項2.4所得稅三固定資產(chǎn)折舊四現(xiàn)金凈流量

累計現(xiàn)金凈流量五凈現(xiàn)值

累計凈現(xiàn)值殘值收入在在經(jīng)營結(jié)束束的最后一一期作為現(xiàn)現(xiàn)金流入。。所得稅的計計稅基數(shù)應(yīng)應(yīng)為租賃收收入減去租租賃扣除項項、財務(wù)費費用和固定定資產(chǎn)折舊舊后的余額額。四不動動產(chǎn)價值測測算操作指引理論依據(jù)不動產(chǎn)的價價值表現(xiàn)為為其為占有有者帶來的的未來收益益，由于資資金具有時時間價值，，為了用未未來的收益益體現(xiàn)現(xiàn)時時的價值，，必須將未未來收益進(jìn)進(jìn)行折現(xiàn)。。常用于兩兩個方面面，即根根據(jù)租金金測算房房地產(chǎn)價價值和根根據(jù)酒店店經(jīng)營收收益測算算酒店價價值。收益還原原法即是是將在資資產(chǎn)未來來每年預(yù)預(yù)期的純純收益，，以一定定的還原原利率還還原至測測算時點點，以求求取房地地產(chǎn)價值值的一種種方法。。理論依據(jù)據(jù)操作指引引序號項目內(nèi)容計算說明一月租金收益單位面積月租金×建筑面積1空置損失收益空置率×月租金收益2年租金收益(月租金收益-空置損失）×12二扣減項目A+B+C+D+E+F+G+H+I+JA.營業(yè)稅年租金收益×5%B.教育費附加營業(yè)稅×3%C.城市建設(shè)維護(hù)稅營業(yè)稅×1%D.房屋租賃管理費年租金收益×2%E.房產(chǎn)稅年租金收益×12%F.印花稅年租金收益×0.1%G.維修管理費建購價×1%H.招租費用年租金收益×2%I.保險費建購價×0.1%J.土地使用稅土地面積×收費標(biāo)準(zhǔn)三年純收益年租金收益-扣減項目四年稅后收益年純收益-所得稅計算說明明中相關(guān)關(guān)稅費及及費用計計提比例例僅供參參考。測算出收收益期內(nèi)內(nèi)每年的的稅后收收益，并并折現(xiàn)至至測算時時點，合合計數(shù)即即為不動動產(chǎn)的價價值。測算過程程單位面積積租金年租金收收益年純收益年稅后收收益酒店價值值測算一一般根據(jù)據(jù)經(jīng)營期期內(nèi)酒店店取得的的經(jīng)營凈凈收益來來測算酒酒店價值值，測算算過程的的重點是是如何確確定酒店店經(jīng)營