房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算(共37)

房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算尊地地·策劃劃顧顧問(wèn)問(wèn)中中心心2009年11月需進(jìn)進(jìn)行行經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算的的三三種種常常見(jiàn)見(jiàn)情情況況一、、常常規(guī)規(guī)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算項(xiàng)目目的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本估估算算、、盈盈利利能能力力分分析析、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流安安排排等等。。二、、項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)后后如如用用于于租租賃賃，，如如何何評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目目的的盈盈利利能能力力關(guān)鍵鍵在在于于經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期期與與建建設(shè)設(shè)期期的的承承接接，，以以及及對(duì)對(duì)未未來(lái)來(lái)的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)收收益益的的合合理理預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)。。三、、不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值測(cè)測(cè)算算原理理為為收收益益還還原原法法，，即即根根據(jù)據(jù)未未來(lái)來(lái)收收益益測(cè)測(cè)算算不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值。。常規(guī)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算租賃項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)價(jià)值測(cè)算算研討內(nèi)容容導(dǎo)圖基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)一基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)總投資資對(duì)于一般般房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目而言言，其建建設(shè)總投投資由建建設(shè)投資資成本和和財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成成。根據(jù)據(jù)區(qū)域內(nèi)內(nèi)同類房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的一一般成本本、委托托方提供供的資料料、當(dāng)?shù)氐亍督ㄔO(shè)工程程價(jià)格信信息》以及項(xiàng)目目具體情情況進(jìn)行行估算。。土地成本本即土地的的取得成成本，一一般是由由購(gòu)置土土地的價(jià)價(jià)款和在在購(gòu)置時(shí)時(shí)應(yīng)由買買方繳納納的稅費(fèi)費(fèi)構(gòu)成。。土地地取得的的方式有有三種：：征用農(nóng)農(nóng)地、拆拆遷和直直接市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)買。?？辈煸O(shè)計(jì)計(jì)和前期期工程費(fèi)費(fèi)主要包括括勘察測(cè)測(cè)量費(fèi)、、市場(chǎng)研研究、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)用、、場(chǎng)地平平整及臨臨時(shí)設(shè)施施費(fèi)等。。建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)土建工程程費(fèi)用、、安裝工工程費(fèi)用用、裝修修裝飾工工程費(fèi)。。名詞解釋釋基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)室外工程程和市政政配套城市規(guī)劃劃要求的的區(qū)內(nèi)基基礎(chǔ)設(shè)施施配套和和公共配配套建設(shè)設(shè)費(fèi)用、、附屬工工程建設(shè)設(shè)費(fèi)用。。其他工程程費(fèi)主要指工工程監(jiān)理理費(fèi)和竣竣工驗(yàn)收收費(fèi)。管理費(fèi)用用指為組織織和管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)所必要要的費(fèi)用用。財(cái)務(wù)費(fèi)用用財(cái)務(wù)費(fèi)用用是指為為項(xiàng)目籌籌集資金金而發(fā)生生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，，主要為為借款利利息?？蛇\(yùn)用資資金指開(kāi)發(fā)物物業(yè)銷售售、經(jīng)營(yíng)營(yíng)帶來(lái)的的現(xiàn)金凈凈流入。。名詞解釋釋基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)項(xiàng)目評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)體體系靜態(tài)回收收期靜態(tài)分析析指標(biāo)二二：是指指在不考考慮貨幣幣時(shí)間價(jià)價(jià)值的條條件下，，以項(xiàng)目目的凈收收益回收收全部投投資所需需要的時(shí)時(shí)間。投資收益益率靜態(tài)分析析指標(biāo)一一：項(xiàng)目目單位投投資成本本獲得利利潤(rùn)的能能力，可可以除以以開(kāi)發(fā)年年數(shù)得出出年投資資收益率率。盈虧平衡衡點(diǎn)靜態(tài)分析析指標(biāo)三三：指收入等等于全部部成本時(shí)時(shí)的項(xiàng)目目銷售率率。靜態(tài)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)值率動(dòng)態(tài)分析析指標(biāo)三三：亦稱稱動(dòng)態(tài)投投資收益益率，它它表達(dá)了了單位投投資現(xiàn)值值所獲得得的凈收收益現(xiàn)值值的大小小。動(dòng)態(tài)回收收期動(dòng)態(tài)分析析指標(biāo)四四：是指指在考慮慮貨幣時(shí)時(shí)間價(jià)值值的條件件下，以以投資項(xiàng)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)金流量量的現(xiàn)值值抵償原原始投資資現(xiàn)值所所需要的的全部時(shí)時(shí)間。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)值動(dòng)態(tài)分析析指標(biāo)一一：凈現(xiàn)現(xiàn)值是投投資項(xiàng)目目在壽命命期內(nèi)（（即投資資活動(dòng)有有效期內(nèi)內(nèi)）的凈凈現(xiàn)金流流量按基基準(zhǔn)收益益率折算算到項(xiàng)目目建設(shè)期期初的數(shù)數(shù)值。內(nèi)部收益益率動(dòng)態(tài)分析析指標(biāo)二二：就是是指在項(xiàng)項(xiàng)目壽命命期內(nèi)使使投資方方案凈現(xiàn)現(xiàn)值為零零的貼現(xiàn)現(xiàn)率。項(xiàng)目評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)體體系基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)二常規(guī)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算操作指引引重要假設(shè)設(shè)在經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算時(shí)應(yīng)應(yīng)首先對(duì)對(duì)假設(shè)前前提予以以說(shuō)明重要假設(shè)設(shè)項(xiàng)目基本本經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)主要包括括用地面面積、建建筑面積積、可售售面積、、地下室室面積等等。建設(shè)工期期安排建設(shè)工期期安排主主要根據(jù)據(jù)開(kāi)發(fā)商商提供的的資料確確定，如如對(duì)方?jīng)]沒(méi)有提供供資料，，則應(yīng)依依據(jù)項(xiàng)目目情況和和類似開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的工期期安排情情況判斷斷確定。。成本計(jì)取取比例其他費(fèi)用用按建安安工程費(fèi)費(fèi)、室外外工程及及市政配配套之和和的3％計(jì)取；；管理費(fèi)用用按前期期工程費(fèi)費(fèi)、建安安工程費(fèi)費(fèi)、室外外工程及及市政配配套、其其他費(fèi)用用之和的的3%計(jì)取；；不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)一般般按前期期工程費(fèi)費(fèi)、建安安工程費(fèi)費(fèi)、室外外工程及及市政配配套、其其他費(fèi)用用、管理理費(fèi)用之之和的3%-5%計(jì)取。銷售回款款指對(duì)銷售售回款的的情況進(jìn)進(jìn)行假設(shè)設(shè)，可根根據(jù)項(xiàng)目目情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整。如假設(shè)一一次性付付款比例例為10%，按揭比比例為90%；按揭首付付比例住住宅為三三成，非非住宅為為4成，按揭揭資金在在銷售后后的第三三個(gè)月或或下一季季度到位位；資本化率率和銀行行利率資本化率率即基準(zhǔn)準(zhǔn)折現(xiàn)率率，一般般假設(shè)為為8%；而銀行行利率一一般為相相應(yīng)期貸貸款利率率的1.1倍，即增增加10%融資費(fèi)用用。銷售安排排在進(jìn)行測(cè)測(cè)算前應(yīng)應(yīng)明確銷銷售價(jià)格格、銷售售期安排排、銷售售率及銷銷售費(fèi)用用的計(jì)提提比例。。資金安排排自有資金金占總投投資比例例不應(yīng)低低于20%，一般假假設(shè)在建建設(shè)初期期一次性性投入。。重要假設(shè)設(shè)一般由11張表構(gòu)成成，包括括項(xiàng)目施施工計(jì)劃劃表（橫橫道圖））、總建建設(shè)成本本估算表表、項(xiàng)目目投資估估算表、、銷售安安排及回回款表、、銷售收收入與經(jīng)經(jīng)營(yíng)稅金金及附加加估算表表、投資資計(jì)劃與與資金籌籌措表、、貸款還還本付息息估算表表、資金金來(lái)源與與運(yùn)用表表、損益益及利潤(rùn)潤(rùn)分配表表、全部部現(xiàn)金流流量表和和敏感性性分析表表。四、如同同一數(shù)據(jù)據(jù)多次出出現(xiàn)，其其余多個(gè)個(gè)盡量鏈鏈接第一一個(gè)，便便于以后后更改；；但如果果此數(shù)據(jù)據(jù)在某處處表現(xiàn)為為多個(gè)數(shù)數(shù)字的合合計(jì)，為為了核對(duì)對(duì)計(jì)算是是否正確確，在此此處則不不進(jìn)行鏈鏈接；注意事項(xiàng)項(xiàng)：三、由于于基本沒(méi)沒(méi)有兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目是是完全相相同的，，最好不不要在已已有表格格上改動(dòng)動(dòng)；二、按先先后順序序依次編編制；五、所有有成本、、稅費(fèi)、、利率數(shù)數(shù)據(jù)要以以當(dāng)?shù)刈钭钚沦Y料料為準(zhǔn)。。一、與委委托方充充分溝通通；操作指引引項(xiàng)目施工工計(jì)劃表表：準(zhǔn)備階段段勘察設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建建開(kāi)工準(zhǔn)備備地下部分分主體工程程安裝工工程裝飾工工程室外及及配套套工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收前期準(zhǔn)準(zhǔn)備階階段施工階階段準(zhǔn)備階階段、、勘察察設(shè)計(jì)計(jì)和項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)報(bào)建的的時(shí)間間一般般為兩兩個(gè)月月，可可同時(shí)時(shí)進(jìn)行行，一一個(gè)季季度內(nèi)內(nèi)結(jié)束束。開(kāi)工準(zhǔn)準(zhǔn)備在在前期期準(zhǔn)備備后一一個(gè)月月完成成，竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收的的時(shí)間間為3個(gè)月，，其余余各階階段的的完工工時(shí)間間與項(xiàng)項(xiàng)目建建筑形形式相相關(guān)程程度較較高，，需根根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的的實(shí)際際情況況做出出判斷斷。根據(jù)已已確定定的建建設(shè)工工期安安排繪繪制項(xiàng)項(xiàng)目施施工計(jì)計(jì)劃表表。總建設(shè)設(shè)成本本估算算表序號(hào)項(xiàng)目一地價(jià)二前期工程費(fèi)三建安工程費(fèi)四室外工程及市政配套費(fèi)五其他費(fèi)用六管理費(fèi)用七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)八建設(shè)投資九財(cái)務(wù)費(fèi)用十建設(shè)投資總額其他費(fèi)費(fèi)用、、管理理費(fèi)用用和不不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)的計(jì)計(jì)提方方法需需在在在重要要假設(shè)設(shè)進(jìn)行行說(shuō)明明。建設(shè)投投資是是前七七項(xiàng)的的合計(jì)計(jì)數(shù)，，財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用與建建設(shè)投投資的的合計(jì)計(jì)為建建設(shè)投投資總總額，，此此處為為項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)發(fā)生生的投投入總總額，，沒(méi)有有包含含銷售售費(fèi)用用、相相關(guān)稅稅金等等。項(xiàng)目投投資估估算表表總建設(shè)設(shè)成本本估算算表中中各項(xiàng)項(xiàng)成本本隨項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)建建設(shè)進(jìn)進(jìn)度分分批投投入，，主要要是為為編制制項(xiàng)目目投資資計(jì)劃劃與資資金籌籌措表表做準(zhǔn)準(zhǔn)備。。應(yīng)注意意與項(xiàng)項(xiàng)目施施工計(jì)計(jì)劃表表在時(shí)時(shí)間上上的對(duì)對(duì)應(yīng)以以及與與總建建設(shè)成成本估估算表表在金金額上上的對(duì)對(duì)應(yīng)。。銷售安安排及及回款款假設(shè)中中明確確了項(xiàng)項(xiàng)目可可售面面積和和銷售售單價(jià)價(jià)，并并對(duì)銷銷售時(shí)時(shí)點(diǎn)及及進(jìn)度度做出出了安安排，，此表表計(jì)列列出各各期實(shí)實(shí)現(xiàn)的的銷售售面積積，然然后依依據(jù)我我們關(guān)關(guān)于銷銷售回回款方方式的的假設(shè)設(shè)統(tǒng)計(jì)計(jì)各期期實(shí)際際回款款情況況。銷售收收入與與經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅金金及附附加估估算各期的的銷售售收入入與銷銷售實(shí)實(shí)際回回款由由銷售售安排排及回回款表表鏈接接得來(lái)來(lái)，銷銷售稅稅費(fèi)、、土地地增值值稅和和所得得稅依依據(jù)當(dāng)當(dāng)時(shí)當(dāng)當(dāng)?shù)囟惗愂照邎?zhí)執(zhí)行。。序號(hào)項(xiàng)目一銷售收入二銷售實(shí)際回款三銷售費(fèi)用四銷售稅費(fèi)4.1營(yíng)業(yè)稅4.2城建稅4.3教育費(fèi)附加4.4印花稅五土地增值稅六所得稅七可運(yùn)用資金可運(yùn)用用資金金由銷銷售實(shí)實(shí)際回回款減減去因因銷售售而產(chǎn)產(chǎn)生的的所有有支出出后得得出。。支出出項(xiàng)包包括銷銷售費(fèi)費(fèi)用、、銷售售稅費(fèi)費(fèi)、土土地增增值稅稅和所所得稅稅。一般采采取先先預(yù)征征，最最后一一期按按應(yīng)征征收金金額與與預(yù)征征金額額的差差額多多退少少補(bǔ)。。投資計(jì)計(jì)劃與與資金金籌措措表序號(hào)項(xiàng)目一建設(shè)投資總額1.1建設(shè)投資1.2財(cái)務(wù)費(fèi)用二資金擁有量2.1自有資金2.2可運(yùn)用資金2.3銀行借款三盈余資金四累計(jì)盈余資金財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用的的多少少取決決于銀銀行借借款金金額，，而銀銀行借借款金金額又又取決決于每每期資資金擁?yè)碛辛苛颗c投投資總總額之之差，，而財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用本本身也也是投投資總總額的的一部部分，，由此此構(gòu)成成了一一個(gè)相相互引引用的的循環(huán)環(huán)，為為避免免這種種循環(huán)環(huán)我們們選擇擇根據(jù)據(jù)判斷斷手動(dòng)動(dòng)輸入入銀行行借款款數(shù)額額。財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用的的計(jì)算算結(jié)果果來(lái)源源于貸貸款還還本付付息估估算表表。此表的的主要要作用用在于于通過(guò)過(guò)判斷斷項(xiàng)目目未來(lái)來(lái)各期期資金金需求求和資資金擁?yè)碛辛苛恐g間的差差距，，決定定何時(shí)時(shí)需要要對(duì)外外融資資。貸款還還本付付息估估算表表序號(hào)項(xiàng)目一期初借款二本期借款三本期計(jì)息四本期本息償還4.1償還本金4.2償還利息五還款來(lái)源六期末借款累計(jì)本期利利息包包括期期初貸貸款本本期產(chǎn)產(chǎn)生的的利息息和本本期新新增貸貸款產(chǎn)產(chǎn)生的的利息息兩部部分。。歸還銀銀行借借款時(shí)時(shí)，如如果當(dāng)當(dāng)期還還款來(lái)來(lái)源小小于期期初借借款時(shí)時(shí)，償償還本本金的的數(shù)額額為還還款來(lái)來(lái)源減減去本本期計(jì)計(jì)息；；若當(dāng)當(dāng)期還還款來(lái)來(lái)源大大于期期初借借款時(shí)時(shí)，償償還本本金的的數(shù)額額則等等于期期初借借款。。此表綜綜合展展現(xiàn)了了資金金的來(lái)來(lái)源與與運(yùn)用用。資資金有有三個(gè)個(gè)來(lái)源源，包包括銷銷售回回款、、自有有資金金和銀銀行借借款。。資金金運(yùn)用用即資資金流流向則則包括括建設(shè)設(shè)投資資、償償還本本金、、銷售售稅費(fèi)費(fèi)、土土地增增值稅稅、所所得稅稅五個(gè)個(gè)方面面。資金來(lái)來(lái)源與與運(yùn)用用表序號(hào)項(xiàng)目一資金來(lái)源1.1銷售實(shí)際回款1.2自有資金1.3銀行借款二資金運(yùn)用2.1建設(shè)投資2.2償還本金2.3銷售稅費(fèi)2.4土地增值稅2.5所得稅三盈余資金四累計(jì)盈余資金值得注注意的的是，，自開(kāi)開(kāi)始從從銀行行借入入資金金至還還清銀銀行借借款期期間，，盈余余資金金和累累計(jì)盈盈余資資金都都應(yīng)該該接近近零或或?yàn)榱懔?。這這體現(xiàn)現(xiàn)了開(kāi)開(kāi)發(fā)資資金不不應(yīng)出出現(xiàn)短短缺，，同時(shí)時(shí)對(duì)外外融入入資金金達(dá)到到充分分利用用。損益及及利潤(rùn)潤(rùn)分配配表序號(hào)項(xiàng)目一銷售收入二銷售費(fèi)用三銷售稅費(fèi)四建設(shè)投資五財(cái)務(wù)費(fèi)用六土地增值稅七利潤(rùn)總額八所得稅九稅后利潤(rùn)此表為為稅后后利潤(rùn)潤(rùn)的計(jì)計(jì)算表表，清清楚列列明了了項(xiàng)目目的收收入、、成本本、稅稅費(fèi)及及最終終取得得的稅稅后利利潤(rùn)總總額，，反映映了項(xiàng)項(xiàng)目的的靜態(tài)態(tài)盈利利能力力。利潤(rùn)總總額為為銷售售收入入減去去銷售售費(fèi)用用、稅稅費(fèi)、、建設(shè)設(shè)投資資、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用及及土地地增值值稅后后的數(shù)數(shù)額。。利潤(rùn)總總額減減去所所得稅稅即為為稅后后利潤(rùn)潤(rùn)。全部現(xiàn)現(xiàn)金流流量表表序號(hào)項(xiàng)目一現(xiàn)金流入1.1銷售回款二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財(cái)務(wù)費(fèi)用2.3銷售費(fèi)用2.4銷售稅金2.5土地增值稅2.6所得稅三凈現(xiàn)金流量四累計(jì)凈現(xiàn)金流量五凈現(xiàn)值六累計(jì)凈現(xiàn)值顯示了了項(xiàng)目目各期期現(xiàn)金金流入入及流流出情情況及及總體體凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量，，并計(jì)計(jì)算得得出考考慮了了時(shí)間間價(jià)值值后的的項(xiàng)目目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)值，，反映映了項(xiàng)項(xiàng)目的的動(dòng)態(tài)態(tài)盈利利能力力。累計(jì)凈凈現(xiàn)金金流量量的最最后一一期數(shù)數(shù)值應(yīng)應(yīng)等于于凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量總總和。。將每一一期的的凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量都都折現(xiàn)現(xiàn)到項(xiàng)項(xiàng)目的的起始始點(diǎn)，，合計(jì)計(jì)數(shù)即即為項(xiàng)項(xiàng)目的的凈現(xiàn)現(xiàn)值。。敏感性性分析析項(xiàng)目基本方案其他方案1投資收益率較基本方案增減2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR較基本方案增減

3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV較基本方案增減

4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率NPVR較基本方案增減

5動(dòng)態(tài)投資回收期較基本方案增減

選取的的指標(biāo)標(biāo)可以以根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目實(shí)際際情況況變更更，一一般應(yīng)應(yīng)包含含動(dòng)態(tài)態(tài)和靜靜態(tài)評(píng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)。。比較較方案案的選選擇一一般為為成本本和售售價(jià)各各增加加、減減少10%，也可可根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目需要要進(jìn)行行其他他方案案的比比較。。敏感性性分析析是不不確定定分析析中的的一種種主要要方法法。目目的就就是要要在眾眾多的的不確確定性性因素素中，，找出出對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)影影響較較大的的因素素，并并判斷斷其對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目投資資效益益影響響的程程度。。三租賃項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作指引理論依據(jù)重要假設(shè)開(kāi)發(fā)期的相相關(guān)假設(shè)參參考常規(guī)項(xiàng)項(xiàng)目租賃抵扣項(xiàng)項(xiàng)目主要包括營(yíng)營(yíng)業(yè)稅、教教育附加費(fèi)費(fèi)、城建稅稅、印花稅稅、房屋租租賃管理費(fèi)費(fèi)、房產(chǎn)稅稅、土地使使用稅、招招租費(fèi)用、、維修管理理費(fèi)、保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)等。租賃期經(jīng)營(yíng)營(yíng)安排主要包括租租金及增長(zhǎng)長(zhǎng)率、出租租率。折舊年限及及方法不動(dòng)產(chǎn)作為為固定資產(chǎn)產(chǎn)，應(yīng)計(jì)提提折舊并有有殘值收入入，應(yīng)確定定折舊年限限及方法、、殘值率。。租賃收入與與扣除項(xiàng)序號(hào)項(xiàng)目一租金收入1.1出租率1.2租金增長(zhǎng)率二租賃扣除項(xiàng)2.1營(yíng)業(yè)稅2.2教育費(fèi)附加2.3城市建設(shè)維護(hù)稅2.4房屋租賃管理費(fèi)2.5房產(chǎn)稅2.6印花稅2.7維修管理費(fèi)2.8招租費(fèi)用2.9保險(xiǎn)費(fèi)2.10土地使用稅三可運(yùn)用資金此處可運(yùn)用用資金為租租金收入與與扣除項(xiàng)之之差，即因因租賃帶來(lái)來(lái)的凈收入入。投資與資金金籌措計(jì)劃劃序號(hào)項(xiàng)目一建設(shè)投資總額1.1建設(shè)投資1.2建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用二經(jīng)營(yíng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用三資金擁有量3.1自有資金3.2可運(yùn)用資金3.3銀行借款四銀行借款償還

累計(jì)償還五盈余資金六累計(jì)盈余資金建設(shè)期財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用應(yīng)計(jì)計(jì)入固定資資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)進(jìn)行折舊。。銀行借款的的借入及償償還為手動(dòng)動(dòng)輸入，原原因同常規(guī)規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目測(cè)算。由于還款期期較長(zhǎng)，增增加累計(jì)償償還項(xiàng)，此此行的最后后一期數(shù)值值應(yīng)等于銀銀行借款總總額。貸款還本付付息表序號(hào)項(xiàng)目一期初銀行借款余額二本期新增借款三本期利息四本期償還4.1本金償還4.2利息償還五還款來(lái)源六期末借款余額本表的主要要作用是計(jì)計(jì)算各期支支付的利息息。本期新增借借款及本金金償還均是是從投資與與資金籌措措計(jì)劃表中中鏈接得來(lái)來(lái)?，F(xiàn)金流量表表序號(hào)項(xiàng)目一現(xiàn)金流入1.1租金收益1.2殘值收入二現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財(cái)務(wù)費(fèi)用2.3租賃扣除項(xiàng)2.4所得稅三固定資產(chǎn)折舊四現(xiàn)金凈流量

累計(jì)現(xiàn)金凈流量五凈現(xiàn)值

累計(jì)凈現(xiàn)值殘值收入在在經(jīng)營(yíng)結(jié)束束的最后一一期作為現(xiàn)現(xiàn)金流入。。所得稅的計(jì)計(jì)稅基數(shù)應(yīng)應(yīng)為租賃收收入減去租租賃扣除項(xiàng)項(xiàng)、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用和固定定資產(chǎn)折舊舊后的余額額。四不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)測(cè)算操作指引理論依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)價(jià)值表現(xiàn)為為其為占有有者帶來(lái)的的未來(lái)收益益，由于資資金具有時(shí)時(shí)間價(jià)值，，為了用未未來(lái)的收益益體現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)的價(jià)值，，必須將未未來(lái)收益進(jìn)進(jìn)行折現(xiàn)。。常用于兩兩個(gè)方面面，即根根據(jù)租金金測(cè)算房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值和根根據(jù)酒店店經(jīng)營(yíng)收收益測(cè)算算酒店價(jià)價(jià)值。收益還原原法即是是將在資資產(chǎn)未來(lái)來(lái)每年預(yù)預(yù)期的純純收益，，以一定定的還原原利率還還原至測(cè)測(cè)算時(shí)點(diǎn)點(diǎn)，以求求取房地地產(chǎn)價(jià)值值的一種種方法。。理論依據(jù)據(jù)操作指引引序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容計(jì)算說(shuō)明一月租金收益單位面積月租金×建筑面積1空置損失收益空置率×月租金收益2年租金收益(月租金收益-空置損失）×12二扣減項(xiàng)目A+B+C+D+E+F+G+H+I+JA.營(yíng)業(yè)稅年租金收益×5%B.教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅×3%C.城市建設(shè)維護(hù)稅營(yíng)業(yè)稅×1%D.房屋租賃管理費(fèi)年租金收益×2%E.房產(chǎn)稅年租金收益×12%F.印花稅年租金收益×0.1%G.維修管理費(fèi)建購(gòu)價(jià)×1%H.招租費(fèi)用年租金收益×2%I.保險(xiǎn)費(fèi)建購(gòu)價(jià)×0.1%J.土地使用稅土地面積×收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三年純收益年租金收益-扣減項(xiàng)目四年稅后收益年純收益-所得稅計(jì)算說(shuō)明明中相關(guān)關(guān)稅費(fèi)及及費(fèi)用計(jì)計(jì)提比例例僅供參參考。測(cè)算出收收益期內(nèi)內(nèi)每年的的稅后收收益，并并折現(xiàn)至至測(cè)算時(shí)時(shí)點(diǎn)，合合計(jì)數(shù)即即為不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的價(jià)價(jià)值。測(cè)算過(guò)程程單位面積積租金年租金收收益年純收益年稅后收收益酒店價(jià)值值測(cè)算一一般根據(jù)據(jù)經(jīng)營(yíng)期期內(nèi)酒店店取得的的經(jīng)營(yíng)凈凈收益來(lái)來(lái)測(cè)算酒酒店價(jià)值值，測(cè)算算過(guò)程的的重點(diǎn)是是如何確確定酒店店經(jīng)營(yíng)