策劃培訓(xùn)-營銷策劃cric精限下房地產(chǎn)項目營銷案例

2“限”下的房地產(chǎn)項目——讓

發(fā)揮更大價值限購限貸限價31

2購房資格

付款方式3

4推廣

促銷5現(xiàn)場營造9其他針場競品截流假降調(diào)高備案價聚人氣搞氣氛定金來就送實際價送裝修套餐-淘寶體假離婚

零首付假結(jié)婚

針

免息分期首付周邊設(shè)點精裝改毛坯員工扮客戶送面積延時延長銷售時間競爭

案場小組PK-抱歉體對

對限

以企業(yè)名義買

限

分期付款

外外區(qū)導(dǎo)入降折高調(diào)降價售樓處親子活動送商鋪使用權(quán)6

7

8價值提升

品牌塑造

管理創(chuàng)新趨勢

試住美譽

公益、慈善事件

重大活動參與案場頭腦風(fēng)暴廣告訴求-鳥城市巡展限時降價促銷女性時尚送轎車合作

案場聯(lián)合購用他人名義買貸首付多.折扣多售樓補稅

送月供海外推廣團購特價看房車攬客帶租約出售中介門店合作中合獨家聯(lián)合特價房售樓處婚禮重賞加傭金心

存錢不如存房理戰(zhàn)

保值計劃推出適銷對路的產(chǎn)品介多家聯(lián)合明開盤當日額外折扣樣板房 模擬秀

值送車位送名校

，提升教育價值特別作中介場外合作真飛鏢/轉(zhuǎn)盤定折扣秒殺、限時搶購產(chǎn)品

推出一步到位產(chǎn)品風(fēng)水購團企業(yè)定向團購看樓積分換無差別定價傍公園，提升區(qū)域認知價值送旅游，提升項目認知價值網(wǎng)絡(luò)團購現(xiàn)金充抵控制放量制造賣壓提供生態(tài)環(huán)保裝置老業(yè)主激勵計劃現(xiàn)金增值.日進百金提高物業(yè)服務(wù)標準限時遞減名義價值定制式精裝修帶新客戶會網(wǎng)上售房平臺暗扣送物業(yè)等個性化,獨此一家網(wǎng)絡(luò)競拍送實物挖掘人文價值車友會提供尊貴感商會校友會圈層營銷球友會銀行VIP客戶跨界營銷名酒品鑒名車試駕藝術(shù)收藏奢侈品砸

費DM直郵廣告微博推廣72變“新型”——7大案例，72項武藝品牌

——推廣

多樣化案場組織——日常

化銷售工作快速

——高周轉(zhuǎn)在項目銷售環(huán)節(jié)的應(yīng)用聯(lián)動

——

部署、

推廣、之

——線上線下活動整合推廣之圈層

——圈層活動拓展客戶資源價值挖掘——找到項目差異化優(yōu)勢愛家mini公寓煙臺龍湖葡醍海灣濟南

城惠州碧桂園十里銀灘浦東星河灣二期沈陽碧桂園4個項目海南中信旅游項目4快速

——高周轉(zhuǎn)在項目銷售環(huán)節(jié)的應(yīng)用煙臺龍湖葡醍海灣案例15龍湖在煙臺取得填海地塊8000畝，為煙臺單盤最大項目，首期動工45萬平米6從2010年8月底拿地到實現(xiàn)銷售，歷時11個月。11年7月30、7月31日兩天連續(xù)開盤，兩天銷售1500多套。銷售額約25億。8000畝11個月25個億快速運營成熟園林景觀高周轉(zhuǎn)大價值經(jīng)驗搶占客戶高節(jié)奏推廣造勢價格

：擠壓式銷售3457一期占地：45萬平米一期建筑面積：36萬平米容積率：0.76產(chǎn)品類型：獨院、溫泉小院、疊院裝修情況：疊院（硬裝1500元標準）、溫泉小院（軟裝3000元）物業(yè)費：4.6元/平米A地塊2028畝8一期范圍價格葡醍院落（疊院）頤和墅（獨院）四季小院（溫泉小院）合計上疊中疊下疊南院北院A1/A2100㎡163㎡196㎡265-285㎡267-289㎡45-76㎡套173666%24%10%套均總價110萬130萬145萬350萬90萬單價均價11000元/㎡8000元/㎡7400元/㎡13000元/㎡1617銷售率100%80%80%93%一期推出416套獨院、1146套疊院，以及174套溫泉小院。91、快速拿證、快速銷售①

項目獲取前即與當?shù)?/p>

建立好關(guān)系，為后期的快速解決

提供保障。②

拿地之前就做好規(guī)劃，保證了拿地后迅速取得相關(guān)證件。③

在不具備

條件下，通過前期鋪墊良好的

關(guān)系實現(xiàn)7月30日取得預(yù)售證。④

首次開盤超過千余套，通過折扣擠壓，迅速回籠

。2、實現(xiàn)“現(xiàn)金為王”①

項目土地A\C地塊合計6000畝，總地款49億，合同分期簽訂及地價款的分期支付；A\C三個地塊只支付15億保證金，B地塊規(guī)劃同步實現(xiàn)，形成市場影響力；②

首次開盤超過千余套，通過折扣擠壓，迅速回籠

約16億（至8月3日），回平成本。11011成熟園林標準，移植煙臺售樓處門前大片鼠尾草樹種類型多樣，道路蜿蜒曲折植物層次搭配豐富2樣板間精裝小院

種類繁多，搭配繁瑣的植物煙臺首個“五重景觀”園林示范區(qū)，成熟園林標準移植煙臺，營造出超乎客戶期望的景觀環(huán)境：“掠奪式”客戶資源搶占通過大規(guī)模CALL客、陌拜、

、報廣等方式對高端客戶資源進行“掠奪式”搶占。①

進入煙臺后大規(guī)模招聘高端項目銷售

，建立

庫；②

利用客戶資源進行大規(guī)模CALL客、陌拜；③

項目進入推廣后每天30萬條

，持續(xù)半月；312推廣造勢：節(jié)奏緊密的“體驗式”體驗式①

11年3月-5月期間多次帶煙臺客戶包機去

，參觀龍湖項目體驗包括“頤和原著”等標桿項目；②

6月16日，示范區(qū)開放，體驗“五重園林”，轟動煙臺；③

7月18日，“頤和墅”樣板間開放，體驗“產(chǎn)品細節(jié)”推廣造勢自6月2日進入主推廣期后，每周一期報廣、每天30萬條

、網(wǎng)絡(luò)資源

等“密集式轟炸”推廣，建立市場形象，并形成口碑傳媒拓展（煙臺尚未使用的推廣方式）樓書——8連刊、4連刊413龍湖的價格以及銷售策略總結(jié)為“提前搶占”、“現(xiàn)場秒殺”。“提前搶占”——

體驗客戶，享受開盤3個點

，實現(xiàn)在

“唐寧one”收籌5萬元,提前收攏客戶意向；“現(xiàn)場秒殺”——開盤當天

的價格低于客戶心里預(yù)期，折扣幅度較大實現(xiàn)快速回款，落袋為安。開盤當天

價格較低（疊院產(chǎn)品單價7000-8000元/平米，帶精裝），

幅度較大（

體驗3個點、周末簽約3個點、

3個點）秒殺客戶意向。514案例2：聯(lián)動

——

部署、

推廣、沈陽碧桂園152011年沈陽2月推出限購令（二環(huán)內(nèi)），碧桂園在沈陽有四個項目，如何在樓市冰凍期實現(xiàn)突圍，實現(xiàn)一城四盤聯(lián)動，共享資源，共同推廣，更好整合完成銷售目標。

10月1日，碧桂園 城

推出[銀座]二期小

產(chǎn)品，開盤當天基本售罄，銷售近億元。沈陽大會戰(zhàn)策略路徑——一個大品牌，兩條

線，三段戰(zhàn)役161個大品牌12聯(lián)動全城大價值經(jīng)驗兩條主站線產(chǎn)品分類：剛需和豪宅三段戰(zhàn)役存量、新盤、續(xù)推全城拓客人海戰(zhàn)一張地圖分割線路3456一支隊伍全體動員17一個大品牌四個樓盤、地段差異、區(qū)域差異——大品牌

大沈陽-給您一個五星級的家-中國碧桂園獻禮大沈陽-中國城鎮(zhèn)開發(fā)運營先行者-

高性價比

產(chǎn)品、大盤、提升沈陽

19載、80城、30萬，N多大獎

網(wǎng)絡(luò)品牌中心、大片、

專題、11826億城市別墅——產(chǎn)品稀缺；26億低總價剛需流量產(chǎn)品——總價優(yōu)勢，客戶基數(shù)大（其中，鳳凰城占18億）；沈陽碧桂園——度假產(chǎn)品，貨量分散、調(diào)控期需求撬動難度大兩條

線：剛需紅海線——鳳凰城；超豪線——

城；兩條線219三段戰(zhàn)役第一段：啟動戰(zhàn)，存貨激活市場，熱銷帶動市場中國碧桂園·億元獻禮大沈陽、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場第二段：新貨集中上市，集中會戰(zhàn)，火爆市場中國碧桂園，讓沈陽人住得更好戶外、

、網(wǎng)絡(luò)、

、派單、現(xiàn)場——全集中全攻略，強力召集強力第三段：預(yù)案中國碧桂園，讓沈陽人住得更好視前兩個階段戰(zhàn)果，年度任務(wù)補量重點在567三月——集

點（酒店/樣板/新貨）、集中火力、任務(wù)前置320全城拓客熱銷的首要條件是人氣召集：2011年 居（中國）為碧桂園，讓大沈陽陷入汪洋的人海戰(zhàn)——

四盤客戶地圖，全城圍捕商圈

、交通干線、大型居住區(qū)、競品案場

超限全城派單、全城路演、全城

、戶外

大沈陽召集421強勢召集，切割沈陽四條主動線、五大商圈、近20個競品、數(shù)十個

點——派單、路演、戶外（道引）、

、網(wǎng)絡(luò)、活動全面鋪開擴容市場：鐵嶺、撫順、鞍山、本溪——四大邊城+十余個縣鎮(zhèn)——路演、推介，送房下鄉(xiāng)邀客進城全面開展依托城際交通體系，沈陽吸引大量的周邊城市/縣鎮(zhèn)客戶來沈購房，或投資或子女教育或城市 ，沈陽有約30%的成交來自此類客戶購房。5222364案例3之——線上線下活動整合推廣愛家MINI公寓25作為

首個

選秀活動，目的把愛家MINI公寓的理念灌注到目標受眾的心中，開啟一個MINI生活的活動，實現(xiàn)線上推廣和線下活動結(jié)合。目的是提升品牌形象，實現(xiàn)銷售蓄水。線上“2011

愛家MINI

”

線上評選活動”愛家·MINI

“線下同步系列活動線下2612345大價值經(jīng)驗策略方案活動組成/活動時間表頒獎盛典活動流程/現(xiàn)場布置/現(xiàn)場活動線上活動大賽設(shè)置/流程/獎項/利益點/時間節(jié)點活動首發(fā)式活動流程/獎品展示/簽約儀式/啟動儀式等現(xiàn)場活動線下同步活動銷售中心生活展27如何多層面推進，達成目標？愛家MINI公寓推廣策略構(gòu)成線下線上交互式體驗式Part1:愛家MINI活動首發(fā)式Part2:愛家英倫

生活系列體驗活動Part3:愛家MINI頒獎盛典2011

愛家·MINI

線上評選活動激發(fā)愛家目標受眾的尊崇和榮耀營造公共事件

效應(yīng)128愛家MINI公寓推廣 活動時間表時間周次篇章活動線上活動3月12日-5月7日持續(xù)九周2011

愛家·MINI

線上評選活動線下活動3月12日第一周啟動篇2011

愛家MINI

活動首發(fā)式3月26日第三周尊享篇“

的典藏”——愛家·蘇格蘭威士忌尊享會4月

9日第五周篇“王者的風(fēng)范”——愛家·MINI

賽4月23日第七周奢華篇“世襲的奢華”——愛家·國際名品鑒賞會5月7日第九周完結(jié)篇2011

愛家MINI

頒獎盛典※以上活動時間為初步擬定時間，根據(jù)實際活動啟動時間進行調(diào)整1291“2011

愛家MINI

”

線上評選活動/新浪網(wǎng)友日期：3月19日–5月7日活動載體：活動對象：愛家MINI大賽設(shè)置大賽流程大賽獎項大賽利益點大賽時間節(jié)點230大賽設(shè)置報名條件：–

只要是熱愛

生活、追崇

生活的人，不分、不論外型，均可在網(wǎng)絡(luò)或現(xiàn)場銷售中心免費報名參加，賬號才算正式具備參賽資格。報名后，等待資料篩選，最終獲得MINI–

接受以團隊的的組合參加比賽，但共個參賽名額。賽程設(shè)立：總體活動大體上可以分為三個部分：賬號申領(lǐng)和粉絲

和

粉絲值兌換三個部分賬號申領(lǐng)：指在新浪樂居

和各時尚主流

點擊活動專題頁面，進行活動

微薄賬號申領(lǐng)，填寫資

料，愛家審核申領(lǐng)者資料，鎖定目標客戶群體，篩選1000名MINI

進行微薄賬號派發(fā)。粉絲

：指成功申領(lǐng)賬號的1000名MINI

，通過這1000個活動

賬號，發(fā)布自己的MINI生

活。從而拉攏 人氣，進而 粉絲關(guān)注，每位MINI粉絲的數(shù)量，作為活勝出的最重要依據(jù)。粉絲值兌換：MINI

可將MINI賬號粉絲值兌換MINI幣，沖抵MINI公寓及MINI

COOPER

折扣

231大賽/活動流程銷售中心/專題

填寫資料資料篩選篩選1000名MINI派發(fā)活動賬號1000名MINI

參與

線

驗活動進行額外積分或通過賬號每天發(fā)布自己MINI生活拉攏粉絲根據(jù)粉絲數(shù)及額外活動積分評選100名MINI

參與頒獎盛典100名MINI

現(xiàn)場體驗MINI新車試乘試駕并在頒獎盛典活動現(xiàn)場一同狂歡最終

終極MINI

1名獲得大獎終極MINI達人成為愛家MINI公寓代言人2322大賽獎項大賽獎項：2011終極mini可獲得

MINI

cooper一年使用權(quán)

及MINI公寓一年居住體驗權(quán)。并可以將粉絲數(shù)量兌換成MINI幣，直接享受沖抵現(xiàn)金購房購車

。2011終極mini還將成為愛家MINI公寓代言人，定期參與愛家MINI公寓線下活動，繼續(xù)使用MINI

賬號與愛家MINI公寓的MINI生活。33大賽利益點MINI

候選人均可參與期間MINI公寓線下活動，額外獲得大賽額外積分，參與并可獲得一份驚喜禮品MINI

可將粉絲值兌換MINI幣直接沖抵MINI公寓及MINI

COOPER

折扣100名MINI

可參與頒獎盛典，體驗MINI

新成員的誕生，并有機會獲得豐厚獎品粉絲數(shù)可從其他達人

累計兌換MINI幣，享受購房購車

。2大賽時間節(jié)點時間內(nèi)容3月12日評選活動啟動3月12日—3月24日評選活動報名階段3月24日—3月26日賬號派發(fā)3月26日—4月30日粉絲

階段4月30日100名候選MINI4月30日—5月7日候選

盛典到場人數(shù)審核進行候選替補3422011

愛家MINI 活動首發(fā)式日期：3月19日（周六）時間：14：00~15：00地點：愛家項目現(xiàn)場邀請對象：目標銷售對象/新浪網(wǎng)友/、網(wǎng)絡(luò)獎品展示愛家MINI公寓&

MINI

COOPER簽約儀式2011愛家MINI 秀活動啟動活動首發(fā)式演繹助興335時間內(nèi)容14:00-14:05開場表演—電子小提琴14:05-14:10登場致開場詞并做活動介紹14:10-14:15愛家、寶澤

致辭14:15-14:20愛家MINI公寓&

MINI

COOPER簽約儀式14:20-14:302011愛家MINI達人秀活動啟動14:30-14:40定制沙畫—MINI

生活14:40-15:00樂隊表演現(xiàn)場同步活動12:00-17:00愛家MINI公寓項目/線下活動展示活動大獎—MINI

COOPER展示現(xiàn)場活動報名活動首發(fā)式流程表336“MINI

”

評選活動首發(fā)巡游MINI

”活動繞城舉行：在活動當天，數(shù)輛造型各異的MINI組成

車隊，載著特色

和網(wǎng)上征集用戶，從4S店出發(fā)，穿越車隊后還將跟隨的大街小巷，到達愛家項目現(xiàn)場。巴士，將

網(wǎng)友接往活動首發(fā)式現(xiàn)場。337活動區(qū)域劃定一個項目展示/獎品展示場地，將MINI公寓產(chǎn)品設(shè)置開放式展位，將項目產(chǎn)品及活動內(nèi)容設(shè)計其中進行展示造勢，并在現(xiàn)場擺放MINI

COOPER一臺，作為活動獎品展出造勢，為活動啟動現(xiàn)場

人氣。配合現(xiàn)場各主體標語，如“參加愛家MINI

評選，贏取MINI

COOPER”之類的標語，為現(xiàn)場活動造勢。獎品展示338帶隔檔。參與，對現(xiàn)場活動進行。舞臺前方區(qū)域劃定一個

貴賓區(qū)，供邀約

及目標客戶群體使用，周圍用在活動開始后，進行愛家MINI公寓

&

MINI

COOPER簽約儀式，邀請

主流邀請

參與，

活動啟動。1、主流邀約2、MINI公寓&

MINI

COOPER

合略簽約儀式愛家MINI公寓&

MINI

COOPER

簽約儀式339”愛家·MINI

“線下同步系列活動日期：3月26日–4月30日活動地點：愛家

銷售中心

活動對象：目標銷售群體、愛家MINI候選、網(wǎng)絡(luò)、3“

的典藏”——愛家·蘇格蘭威士忌尊享會賽“王者的風(fēng)范”——愛家·MINI“世襲的奢華”——愛家·國際名品鑒賞會440銷售中心MINI生活展”系列活在銷售中心里設(shè)置MINI生活展館，將跟MINI生活有關(guān)的產(chǎn)品進行展示，并可作為“愛家·MINI動獎品，并在MINI生活展館里擺放MINI

COOPER一臺，作為活動大獎?wù)故荆瑸榛顒釉靹荨?、銷售中心MINI生活相關(guān)產(chǎn)品展示

2、MINI

COOPER

展示441銷售中心MINI生活展并在MINI生活展館進行氛圍布置，如MINI字樣發(fā)光字，及簽到板可為內(nèi)容為“我愛MINI

生活”，來到銷售中心的活動簽名板?？勺孕羞M行

簽名1、MINI發(fā)光字

2、MINI生活展館活動

簽名板442”

2011愛家MINI”頒獎盛典日期：5月7日（周六）時間：17：30~19：30地點：愛家項目現(xiàn)場邀請對象：目標銷售對象/MINI候選達人/粉絲/、網(wǎng)絡(luò)頒獎盛典氛圍營造頒獎盛典活動簽到MINI

新車發(fā)布頒獎盛典

演繹盛典現(xiàn)場自助美食MINI

冠軍揭曉頒獎盛典流程4543時間內(nèi)容17：30—18：00活動簽到（自行參觀項目、品嘗冷餐）18：00—18：05開場表演—女子熒光鼓18：05—18：10登場致開場詞18：10—18：15項目

致辭18：15—18：25MINI

新車發(fā)布儀式18：25—18：30MINI車光涂鴉表演18：30—18：40夢幻魔術(shù)表演18：40—18：45頒獎盛典抽獎18：45—18：50定制沙畫-MINI

生活18：50—19：00MINI

冠軍揭曉頒獎儀式19：00—19：30MINI新車試乘試駕頒獎盛典流程表544MINI新車試乘試架在頒獎盛典的開始，首先進行的是MINI新車發(fā)布，并配備車模展示。MINI

可優(yōu)先體驗MINI

COOPER試乘試駕，

在盛典結(jié)束后即可體驗試駕活動。1、MINI新車發(fā)布2、MINI新車試乘試駕545浦東星河灣二期案例4之圈層

——圈層活動拓展客戶資源46浦東星河灣二期，高端豪宅的象征。主要通過客戶

拓展、圈層

和活動，達到客戶資源的積累和項目的推廣認籌?？蛻粞a充資源擴容品牌提升4712圈層大價值經(jīng)驗確定項目客源客戶特征制定

策略總綱客戶補充/擴充資源/提升品牌圈層

策略概念／活動策劃拓展策略長三角區(qū)域/

資源拓展推廣策略潤物細無聲3456活動案例長三角城市站活動/國粹文化周/老業(yè)主聯(lián)誼等48149一群代表中國力量，影響并改變世界的群體正粉墨登場他們的成長歷程…貿(mào)

制造、金融、IT創(chuàng)造了他們的第一桶金通過

房市的繁榮加速中國動力階層的

膨脹1978199519982001200220052006OEM制造業(yè)出口貿(mào)

時代互聯(lián)網(wǎng)時代房市繁榮/

IPO繁榮

私募/大小非2008金融海嘯企業(yè)房市/

繁榮2009

2010原始積累制造貿(mào)企業(yè)高管十幾年的

積累十幾年的

積累企業(yè)行業(yè)暴富IT新貴金融/職業(yè)炒房/炒股膨脹超級

/樓市杠桿原始股IPO上市互聯(lián)網(wǎng)時代繁榮繁榮/私募/基金業(yè)爆發(fā)制造貿(mào)

類商人或企業(yè)家高管IT金融三維破冰行動不僅要深耕

和長三角的拓展網(wǎng)絡(luò)，更要建立聯(lián)動拓展網(wǎng)絡(luò)，全面覆蓋“中國動力”階層的及全球

的地，商會、行業(yè)組織、

意見

、

等多

并進，密集滲透，大力挖掘中國“原動力”浦東星河灣二期將“中國第一圈層社區(qū)，高端生活平臺的理念”，立足中國浦東——未來世界金融中心的國際地域，整合優(yōu)勢資源，如太極、和睦家、club

med，打造一個更具有國際觀的多元文化高端生活平臺，引導(dǎo)中國動力階層未來十年的生活趨勢，綻放一種心情盛開的生活。延續(xù)星河灣獨有的文化品牌

和高端圈層，以“中國動力，世界

”為切入點，開展系列的“非凡暢想生活之旅”文化及圈層活動，展現(xiàn)中國創(chuàng)造、中國驕傲、中國之美的國際品牌

，萃取客戶，制造社會關(guān)注?？蛻粞a充資源擴容品牌提升251中國創(chuàng)造中國驕傲中國之美推向世界下一黃金十年中國動力階層文化

外衣國際資源平臺352中國動力世界中國最具國際視野的領(lǐng)

物執(zhí)掌世界話語

的層峰巨頭人物與國際同步的理念平臺與國際接軌的資源平臺生活文化海納百川的文化磁場面向世界的文化窗口353蓄水儲客高頻率、獨具亮點的活動及其的策動成為銷售儲客的”反應(yīng)堆

“和”蓄水池“文化傳揚活動借力文化傳承宣揚，豐富品牌價值內(nèi)涵，贏取更廣范圍的口碑和平臺構(gòu)建整合各方資源為業(yè)主朋友構(gòu)建起財智生活的大平臺開盤活動成為開盤

的，迅速集聚關(guān)注度，為成功開盤營造火爆氣場恒溫續(xù)熱開盤后的持續(xù)性活動鞏固市場口碑，維系項目熱度3以一系列“中國創(chuàng)造

中國驕傲”的

活動貫穿全年，進一步提升星河灣品牌的世界

，達成5個緯度的目標：五行并下驅(qū)動全程54主打活動其他活動5月【中國創(chuàng)造之國粹文化月】文化太極

人生——

太極星光薈暨星河灣-

太極

合作啟動儀式（5.7）中國創(chuàng)造文化驕傲——國粹文化周（5.13-5.15）：東情西韻

跨界

——“昆曲王子”張軍星河灣名流

堂會（5.13）海派風(fēng)華 玫瑰人生——“滬上女子海派清口創(chuàng)始人”胡晴云《玫瑰金口》專場（5.14）芬芳梨園嶺南美韻——粵劇名家專場薈演（5.15）承國學(xué)經(jīng)典

啟人文德育——星河灣小業(yè)主《

》周末講堂（5.15）中國創(chuàng)造 文化驕傲——福布斯中國名人榜 暨中國文化產(chǎn)業(yè)

（5.28）杭州駐滬 會員大會（5月中旬）中國創(chuàng)造

文化驕傲——

太極三城巡演之星河灣站（5.21）中國創(chuàng)造

文化驕傲——

太極三城巡演之廣州星河灣站（5.28）6月創(chuàng)富有道

動力泉源——國際友人約翰

“中國星河灣之行”暨2011投資熱點圓桌

（6.5）健康金 和睦家——美中互利“和睦家”醫(yī)院落戶星河灣授牌儀式暨健康體驗周（6.10）暢想天地

歡樂

——

CLUB

MED國際私人定制旅推介酒會（6.18）中國創(chuàng)造

世界

——2011福布斯 時尚50人

發(fā)布會暨星河灣中國動力階層盛薈大典（6.24）浦東星河灣2期樣板區(qū)揭幕暨開盤大典（6.25）盛世

——2011浙商大會暨年度領(lǐng)

物

（6.26）美麗女人

健康物語——“星河灣太太團”和睦家 康樂旅（6.11）湖州商會品鑒會（6月上旬）臺州商會品鑒會（6月中旬）55主打活動其他活動7月博鰲·21世紀房地產(chǎn)2011臺胞商會

河灣品鑒冷餐會2011福布斯收藏指南圓桌會基金產(chǎn)品推介

巡展8月盛年氣象世家風(fēng)范——《福布斯·生活》品牌定制高端活動上投摩根財經(jīng)投資圓桌Vera

Wang浪漫七夕婚紗秀9月2011福布斯中國

榜灘SHANGHAI

TANG2011秋冬新品發(fā)布會浦江游艇巡游暨星河灣業(yè)主答謝宴捷豹新品發(fā)布體驗會10月福布斯

陸最佳商業(yè)城市榜發(fā)布暨城市發(fā)展論福布斯商業(yè)精英

賽復(fù)刻風(fēng)華“SHANGHAI

VIVE”新品時尚酒會愛彼名表收藏鑒賞專場11月《胡潤百富》英國頂尖學(xué)校

發(fā)布酒會英美留學(xué)教育咨詢推介會國際雙語教育巡展周復(fù)旦大學(xué)“星河灣獎學(xué)金”簽約儀式12月圣誕嘉年華——浦東星河灣、

星河灣業(yè)主聯(lián)誼大會356網(wǎng)絡(luò)密布，全面挖掘深耕長三角，長三角6城巡展牽頭，廣泛的挖掘所有潛在客戶群體全面蓄水4月1日~6月10日樣板房開放及認籌6月18日~6月24日依托

企業(yè)

分支體系，精準選點，布局11城牽頭，配合銷售現(xiàn)場的密集活動，全面收水，確保開盤多

并進，全面密集滲透，大力挖掘中國“原動力”6月25日開盤核爆全面收水及鎖客6月10日~6月17日457“潤物”簡而有力，直指價值所在。不做大規(guī)模媒體推廣，結(jié)合圈層和執(zhí)行，針對特定進行?！凹殹辈⒉豢桃鉅I建口碑，而是經(jīng)營“星河灣”動態(tài)的聚焦。這就是高端產(chǎn)品的屬性，他的任何細小元素都將成為焦點?！盁o聲”不向市場做2期產(chǎn)品賣點的，而是配合、拓展活動潛移默化地進行平臺價值的塑造。558巡展對象巡展內(nèi)容具體動作·VIP客戶拓展

培訓(xùn)熟悉前期梳理的需拜訪的重點客戶、意見及

資源拜訪無錫VIP客戶、意見、

資源、行業(yè)領(lǐng)物拜訪無錫產(chǎn)業(yè)園區(qū)重點企業(yè)管理層、

資源、微電子等支柱產(chǎn)業(yè)主要領(lǐng) 物，以及VIP客

戶·

資源·重要意見·重要企業(yè)管理層客戶拜訪總結(jié)隨時針對拜訪客戶資源進行篩選及客戶蓄水池的建立重點客戶及意見宴請活動及飯局嘉賓邀約活動舉辦并選出當?shù)乜蛻袈?lián)絡(luò)官星河灣參觀及活動邀約浦東星河灣參觀和現(xiàn)場圈層活動的邀約案例1：構(gòu)建、客戶積蓄長三角

拓展——無錫站：時間：4月20日—30日：中國動力——“碧波之上把酒太湖”中國高新科技投資659前完成執(zhí)行時間：地點：星河灣酒店案例2：

構(gòu)建、客戶積蓄階段性重點工作——老業(yè)主飯局：針對【星河灣】與【浦東星河灣】業(yè)主，持續(xù)舉行業(yè)主小眾飯局的拓展活動。更可通過業(yè)主關(guān)系推介，針對其圈層的領(lǐng)物，“”其實力后為部分業(yè)主朋友搞私人組織飯局，目的就是要將所有有實力的消費群，短時間內(nèi)全部認識星河灣，即使未必迅速成為新的業(yè)主，也為項目贏得的及口碑。6中國創(chuàng)造文化驕傲——國粹文化周“昆曲王子”張軍星河灣名流

堂會活動時間：

（周五）下午15：00-17：00活動

：東情西韻

跨界活動地點：浦東星河灣酒店交流會、嘉賓互動、茶歇活動形式：昆曲表演、活動規(guī)模：100人；嘉賓：張軍、尚馬龍（比利時音樂巨、流行鋼琴家）活動嘉賓：星河灣

副

梁上燕星河灣業(yè)主及朋友；2期認籌意向客戶高端客戶；商會客戶滬上主流

、時尚文化661品牌

——推廣

多樣化海南中信旅游項目案例562中信地產(chǎn)在海南有9個旅游度假項目，分布在四個區(qū)域,開發(fā)涉及海口、博鰲、香水灣、三亞等區(qū)域，產(chǎn)品涵蓋房地產(chǎn)、

、商業(yè)、酒店、游艇

、溫泉、旅游觀光等類型。如何化散為整，實現(xiàn)中信品牌提升，同時推銷項目。6312345品牌大價值經(jīng)驗網(wǎng)絡(luò)展示平臺官網(wǎng)／網(wǎng)上售樓處/網(wǎng)絡(luò)品牌和項目不同類別品牌推廣/

會項目推廣看房團/五一活動活動配合利用網(wǎng)絡(luò)資源根據(jù)節(jié)點64網(wǎng)絡(luò)推廣活動官網(wǎng)/項目信息庫/

/65作為在新浪的

場，多

、多元化、多角度、針對性地進行推廣。包括基本介紹、品牌歷程、海南站將與中信地產(chǎn)既有官網(wǎng)交換、項目動態(tài)、中信會等部分。該網(wǎng)。根據(jù)清水灣、山欽灣等項目的經(jīng)驗，新浪官網(wǎng)

效果極佳。截至2月28日上午，清水灣新浪官網(wǎng)點擊量超過414萬；山欽灣新浪官網(wǎng)上線約2個月，點擊量達180萬。3月12日正式上線。166新浪樂居樓盤庫【9個項目】樂居樓盤庫【9個項目】中信地產(chǎn)業(yè)主

【9個項目】在新浪樂居業(yè)主

上，建立中信地產(chǎn)的專屬項目，全部開展為9個項目

。（

另行詳述）新浪博客新浪167（及各項目），并對系統(tǒng)規(guī)劃打造中信地產(chǎn)海南進行推廣。利用

第一互動平臺，與高端人群，為中信地產(chǎn)海南公司、各項目進行推廣。3月12日正式開始推廣。官博功能：資訊發(fā)布平臺品牌推廣媒介項目宣傳平臺與購房者

互動平臺網(wǎng)絡(luò)口碑

平臺168總思路：以品牌

總領(lǐng)，貫穿全程。前期以品牌

為主，為主，但仍以品牌貫穿。兼顧項目推廣；后期以主推項目企業(yè)品牌類中信地產(chǎn)一島四地九盤耀海南項目活動動態(tài)類峰藏博鰲二十六墅中信博鰲千舟灣面市區(qū)域價值類玉帶灘吉尼斯世界記錄分隔海河最長的沙灘產(chǎn)品解讀類中信?臺達

打造中國高端濱水

度假社區(qū)發(fā)帖類神奇的玉帶灘，世界吉尼斯記錄之最新技術(shù)展示類中信博物館網(wǎng)上

出爐269線下推廣活動品牌推廣活動/項目推廣活動/活動配合70時間3.12-133.204.154月下旬4.235.1-76月7月8月9月活動求解海南樓市千舟灣看房專線夜話風(fēng)云軟實力峰會購房七天樂新浪下午茶樂居品鑒團品牌文化年（8月啟動）微笑天使（4-9月）類型品牌項目品牌品牌品牌項目項目項目項目項目活動執(zhí)行簡表首先，中旅服網(wǎng)運中心結(jié)合企業(yè)及項目屬性及推廣需求，整合如下活動資源，線上

全程配合第二，中旅服網(wǎng)運中心結(jié)合企業(yè)及項目推廣需求，采取活動承辦及

、配合等合作方式，提供靈活、有效的服務(wù)方式。713“求解海南樓市”中旅服2011時間：3月12-13日地點：博鰲玉帶灣大酒店玉帶潮會議廳內(nèi)容：邀請趙路興、 、曹錫仁、符天等島內(nèi)外、行業(yè)、法律等各界共同解讀新政，探討旅游地產(chǎn)發(fā)展，建言海南樓市。新浪財經(jīng)、新浪樂居、中地產(chǎn)報、中國建設(shè)報、海南日報、海南省等知名

跟蹤。體現(xiàn)：嘉賓參會發(fā)言、嘉賓采訪、千舟灣品鑒、協(xié)辦單位署名、線上報道重點體現(xiàn)等。品牌文化年時間：8月起內(nèi)容：隨著海南逐漸進入旺季，在“2011中信地產(chǎn)品牌文化年”的大之下，在各項目現(xiàn)場舉辦各類客戶活動，黏住購房者，增加成交機會。以月的概念，以、講堂、、茶話會等形式，設(shè)置、游艇、攝影、、運動會、書畫、茶道等內(nèi)容，讓客戶親身體驗品牌氣質(zhì)、項目品質(zhì)生活，形成口碑。3734島內(nèi)看房專線時間：3月20日地點：千舟灣項目現(xiàn)場（其他項目看房活動根據(jù)節(jié)點適時舉辦）內(nèi)容：通過樂居開展海南看房專線活動，在

重點城市召集客戶，直達項目現(xiàn)場。體現(xiàn)：網(wǎng)友、

、目標客戶直達現(xiàn)場，現(xiàn)場體驗，口碑

；活動宣傳中重點體現(xiàn)（項目圖文簡介）等。4五一購房七天樂時間：5月內(nèi)容：中旅服年度重大客戶活動，召集大批客戶，參與案場舉辦各種活動，包括精品物業(yè)展、啤酒節(jié)、紅星歌會等。體現(xiàn)：項目參展；

作為嘉賓參加活動；海南精品物業(yè)展；項目現(xiàn)場

等。755力度數(shù)量推廣團隊活動預(yù)熱：提前兩周做預(yù)熱2篇主稿2篇副稿2條海南三站焦點圖及要聞區(qū)、文字鏈國際旅游島焦點圖要聞區(qū)、文字鏈旅游地產(chǎn)頻道焦點圖新浪首頁文字財經(jīng)頻道文字鏈中心文字鏈5-6人采訪編輯攝影編輯等活動進行：現(xiàn)場

、圖文

、直擊、15條以上百張現(xiàn)場活動結(jié)束：專題頁面制作并推廣1篇通稿2篇副稿5篇現(xiàn)場、主貼5篇3條預(yù)計：平均每場活動

、

主貼不少于20余篇，

不少于15條.76案場組織

——日常

化銷售工作濟南

城案例677城項目在最嚴峻的市場環(huán)境下開盤。項目前期共積累VIP客戶1349組，開盤當天到訪1220組，成交997套，總銷金額8.2億元。刷新了2010年 綠洲創(chuàng)造的濟南有史以來單盤單日總銷套數(shù)、總銷面積、總銷金額的最高 。項目開盤后2天完成可簽約房源簽約率97%，實現(xiàn)現(xiàn)金回款4億元，回款率逾60%。781早啟動、早準備、早項目

案場大價值經(jīng)驗項目團隊居學(xué)員／四個一致挖掘客戶深挖區(qū)域/泛大客戶客戶把握廣積糧／提高門檻／節(jié)奏控制裝戶小組／提高預(yù)期23456售全時力樣板配房合啟用／臨甲時方

派單執(zhí)行一會/共同推進轉(zhuǎn)簽率分解流程/現(xiàn)金為王79困難1、區(qū)域：區(qū)域距離市中心14公里，位置較為偏遠。由于環(huán)境差，在濟南

期的城市發(fā)展中，該區(qū)位一直被忽視2、環(huán)境：區(qū)域環(huán)境較差，為濟南傳統(tǒng)的重工業(yè)區(qū)，濟鋼、煉鐵廠、化肥廠在林立項目周邊，污染嚴重3、觀念：周邊（王舍人鎮(zhèn)）住宅絕大部分為6層以下多層，居住環(huán)境較為

，居民對于

概念不明確，對

接受度有限180行動一開設(shè)臨時接待中心進行項目展示從提議開設(shè)臨時售樓處到臨時售樓處開始啟用僅用2個月時間，“賣點”展板臨時售樓處簡

沙盤前臺

接聽區(qū)181行動二30

開設(shè)臨時樣板房進行品質(zhì)展示派單

進行前期項目宣傳，有意向客戶抓緊時間回訪自進入臨時售樓處開始，聯(lián)系10余人開始了前期的項目宣傳，對兼職

進行培訓(xùn)和每天日志考勤匯總行動三182培訓(xùn)對

進行行業(yè)、項目、技巧培訓(xùn)，讓其對社會、行業(yè)產(chǎn)生，引起發(fā)問監(jiān)督對

進行派單監(jiān)督排查，對表現(xiàn)好的進行

，對表大方向根據(jù)目前項目意向客戶情況進行目標客戶預(yù)判，制定階段性項目派單方案，制定客戶地圖反饋追蹤將派單日志給于置業(yè)顧問進行分發(fā)，置業(yè)顧問當日“趁熱打鐵”現(xiàn)差的進行進行客戶回訪觀察組織根據(jù)現(xiàn)場條件及任務(wù)要求進行派單

招募，主要

通過大學(xué)生組織及

中介項目采取的派單五大步驟1831、

項目組與甲方成立了專項工作組，

工作總結(jié)確定各項排期自

開始，項目小組

晚在甲方會議室進行

總結(jié)，并按照排期對各項目（物料、工程等）進行審核排查，確定完成日期，積極推進各項目進行2、關(guān)鍵項目節(jié)點崗位責任

到人，所有部門配合在主要

節(jié)點（認籌前、開盤前），項目組積極提要求，由甲方

部牽頭，協(xié)同工程部、開發(fā)部及物業(yè)管理部門，對現(xiàn)場

環(huán)境及認籌、開盤組織的各個執(zhí)行環(huán)節(jié)崗位進行周密部署，

責任人合作雙方是一家284大膽嘗試，使用新人項目銷售團隊非常注重執(zhí)行力，城銷售團隊整體建制，全部來自于

居學(xué)院沈陽一期的學(xué)員，從

進入臨時售樓處起就對甲方及客戶展現(xiàn)了居人的風(fēng)采，在工作中充滿

，在客戶面前始終保持微笑。前五名的置業(yè)顧問，開盤當日認購金額全部為新入行 ，解籌率均在80%左右。385思考期項目客戶定位中，遇到三大

問題1、項目未來的客戶來自哪里？2、濟南市區(qū)的客戶是否可以接受項目區(qū)域？3、客戶的獲知途徑有哪些？劣勢

優(yōu)勢思路：項目所在的重工業(yè)區(qū)，濟南鋼鐵、化肥廠、煉油廠、黃臺電廠林立，濟南市區(qū)客戶接受程度有限，但周邊單位員工基數(shù)大，收入穩(wěn)定奠定了項目的客戶可由地緣性客戶進行支持，只要做足做實大客戶、深挖客戶資源，項目客戶問題自然解決486深挖大客戶資源：濟南鋼鐵看房團線下通過派單、外展等活動積累客戶資源，在濟南鋼鐵、黃臺電廠進行大客戶拜訪展開首輪線下，2011年1月18日，濟鋼自發(fā)組織近百人看房團到訪臨時售樓處，首輪大客戶資源被挖掘487自3月26日開始到項目開始認籌，每周在項目周邊大型社區(qū)、大型商場2個外展點進行外展，并做好分析記錄，及時反饋外展效果情況，對下周外展做好計劃，外展執(zhí)行對項目客戶積累起到積極的作用外展效果評測884深挖大客戶資源：外展執(zhí)行“

”五一

：

城游園季五一勞動節(jié)三天假日期間，項目綜合樓、樣板間、園林景觀已全部開放：項目組邀約所有前期意向客戶到訪項目進行游園活動，園區(qū)內(nèi)設(shè)置風(fēng)車、泥塑、魔術(shù)表演等活動，會所內(nèi)設(shè)置鋼琴演奏、水果沙拉、冰激凌、品茶茗藝等活動，極大體現(xiàn)了項目品牌形象，展現(xiàn)項目品質(zhì)；本次活動三日內(nèi)日均到訪客戶約1500人，通過口碑宣傳及網(wǎng)絡(luò)

引起濟南購房轟動，制造了極大的項目489繳納2萬元獲取認籌資格交100元查詢個人購房情況證明客戶查詢

情況傳統(tǒng)的VIP登記認籌條件三級選擇二級篩選一級篩選客戶多級篩選提高門檻，客戶上交證復(fù)印件及詳細的VIP客戶登記單后才可辦理項目VIP意向客戶需先去銀行查詢個人

情況，獲取查詢購房情況資格客戶查詢個人繳納100元委托查詢個人購?fù)戤吅笮璺壳闆r證明，在“非限購”類群內(nèi)才可進行認籌客戶滿足“非限購”條件后，在置業(yè)顧問的嚴格審核下繳納2萬元認籌金可進行認籌590客戶認籌節(jié)奏控制根據(jù)房管局返回的客戶無房證明數(shù)量及置業(yè)顧問手中積累的客戶級別卡情況進行有節(jié)奏、分批次客戶前來認籌，合理安排置業(yè)顧問的工作節(jié)奏，確保每一個意向客戶的有效接待。裝戶小組：認籌客戶落位情況有效分流認籌期間，由項目總監(jiān)帶隊6名

綠洲資深高銷成立裝戶小組，時時刻刻對認籌客戶落位情況進行監(jiān)測整理，并在現(xiàn)場輔助置業(yè)顧問對客戶進行落位引導(dǎo)，對客戶進行有效分流。價格表

后，裝戶小組針對價格表做專項引導(dǎo)。591提高價格預(yù)期三大步驟1、認籌折實均價為6800-7600元/㎡，在置業(yè)顧問接待客戶時以7600元/㎡的最高均價試探客戶2、在收到開盤折實均價7000元/㎡信息時，以不高于7300元/㎡的折實均價告知認籌客戶付款的客戶凡在三天內(nèi)，開盤實際均價比7000元/3、開盤價格7000元/㎡，交齊全額房款可另享96折㎡低均價7600試探

不高于7300

開盤均價7000提高價格預(yù)期，以驚喜價開盤勝收592轉(zhuǎn)簽率的執(zhí)行要素：一、集中簽約

折扣中的三日內(nèi)簽約99折收為兩日內(nèi)簽約額外99折將二、將付款

折扣中的

付款96折收為簽約當天

付清全款額外96折三、分解流程將時間上最為擁堵的網(wǎng)簽環(huán)節(jié)后置，集中簽約當天只執(zhí)行如

程：銀行審核按揭資料換取簽約認購書繳納首付款/首期款或全款分單，提交《購房情況證明》組織

大學(xué)生手抄合同693價值挖掘——找到項目差異化優(yōu)勢惠州碧桂園十里銀灘案例794惠州碧桂園十里銀灘位于大

東海灣項目，周邊競爭項目較多，都擁有豐富的海岸線資源。如何在競爭中脫穎而出，如何實現(xiàn)開盤一舉熱銷，深挖產(chǎn)品的自身價值，讓產(chǎn)品的宣傳更具說服力！7月30日開盤，萬人瘋搶碧桂園。大格局下市場競爭——市場供應(yīng)密集，2011年將開啟南中國東部濱海度假元年項目產(chǎn)品優(yōu)勢價值點有哪些？如何凝練并提升

競爭點，增強項目競爭力？9512345價值提升大價值經(jīng)驗周邊競爭項目分析規(guī)模／項目定位/項目配套等區(qū)域價值挖掘與三亞對比/與邁阿密對比品牌價值碧桂園大盤項目自身價值黃金沙灘產(chǎn)品價值首席濱海居所／潛力大盤／三大發(fā)展階段96海宸項目合生濱海城碧桂園十里銀灘合正·

東部灣萬科雙月灣項目金融街·

金海灣富茂灣中信項目華僑城項目皇庭波西塔諾南中國最后的海岸線。隨著城市進程的推進，已形成大

的區(qū)域格局，濱海開發(fā)向東延伸成為必然趨勢。萬科、金融街、碧桂園、合生創(chuàng)展、合正、中信、華僑城等諸多眾多品牌

開發(fā)商進駐，預(yù)計整體建設(shè)規(guī)模將超過5000萬平米，南中國最高檔次的富人

度假勝地已是呼之欲出。大

東部濱海灣區(qū)格局——地產(chǎn)巨頭齊進駐，建南中國最高檔次富人度假灣勝地197大格局下市場競爭——市場供應(yīng)密集，2011年將開啟南中國東部濱海度假元年2010.12

2011.06

2011.07合生濱海城，建面848萬，首期133萬，聯(lián)排265-270平米142套；獨棟804平米22套；洋房130-180平米372套皇庭●波希塔諾，建面65萬，一期純別墅10萬，160-340平米聯(lián)排、120-270平米疊拼和少量小獨棟，共602套海宸項目，建面11萬㎡，預(yù)計2011年上半年入市，包括公寓和別墅，面積區(qū)間在100～500㎡合正●東部灣，建面56.7萬，250-300㎡獨棟、雙拼聯(lián)排，50-150㎡公寓，100-200㎡洋房萬科雙月灣，建面約22萬，預(yù)計2011年6月份入市，產(chǎn)品包括別墅洋房、公寓、金海灣，11年中即將推售30套獨棟別墅，主力戶型在300-500平米之間，1500套公寓碧桂園.十里銀灘，建面159萬，別墅+ ，別墅160～450㎡

，49-160㎡洋房目前在售濱海項目僅金海灣，2008年6月入市，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大、入市最早的項目，現(xiàn)開發(fā)已呈規(guī)模。自2010年年底開始，東部濱海新增入市項目將達六個，品牌開發(fā)商項目密集，供應(yīng)集中爆發(fā)，本項目激烈的競爭。未來隨著區(qū)域內(nèi)開發(fā)力度的加強，將會有

的項目參與到東部灣去的競爭中，如中信項目、華僑城項目，富茂灣項目等。199規(guī)模（建面）規(guī)劃配套賣點定位合正東部灣56.7萬人造沙灘景觀資源

到 距離一般，一線海景，1～1.5小時、游艇會、網(wǎng)球場、SPA中心、、海景酒吧、特色餐廳、無邊際游泳池、商業(yè)街、五星級酒店等全度假功能配套（再向東）精品度假金海灣

350多萬強勢，11公里白色沙灘、16公里原生海岸線1.5～2小時喜來登酒店、美食街、水上巴士、游艇碼頭、山地高爾夫、露天院、藝術(shù)家部落資源+規(guī)劃利好+區(qū)域開拓者（中國的馬爾代夫）大眾度假萬科雙月灣150萬2.5公里雙海岸線較好，一線海景，2～2.5小時老年養(yǎng)生設(shè)施、兒童樂園、萬科品牌、海上

設(shè)施、

設(shè)施、

服務(wù)、資源服務(wù)度假本項目

大一期159萬強勢，十里銀白沙灘海岸線，一線海景，純凈海水8米能見度，1小時內(nèi)生態(tài)養(yǎng)生樂園、星級度假酒店、

商業(yè)街、游艇五星級酒店、

、商業(yè)街、海洋公園？？點對點分析小結(jié)——區(qū)域內(nèi)各大項目

賣點及定位明確，在規(guī)模大，資源強勢、交通更便捷的優(yōu)勢下，本項目的價值在哪里？1區(qū)域價值挖掘、凝煉、提升項目價值挖掘、凝煉、提升項目產(chǎn)品優(yōu)勢價值點有哪些？如何凝練并提升

競爭點，增強項目競爭力？價值升級2100【巽寮灣pk三亞】——區(qū)域價值1：四季皆宜的旅游度假氣候三亞的熱帶性氣候使得旅游淡旺季明顯。而巽寮灣更溫暖更舒適的帶氣候，使得全年溫差更小，四季都能體驗

的濱海度假生活巽寮灣三亞氣候帶季風(fēng)氣候熱帶季風(fēng)氣候年平均氣溫在20℃以上，年平均氣溫介于13℃~20℃之間年平均氣溫25.5℃夏季平均溫度25℃左右28.3℃，

最高氣溫35.7℃冬季平均氣溫最

平均氣溫在0℃以上最

平均氣溫平均20.7℃適宜的度假時間一年四季都適宜的9月到第二年5月三亞之憾：明顯的淡旺季之分旺季：三亞最適宜的旅游時間從10月份到第二年4月。秋冬季溫暖怡人，是旅游的最好時候，因此價格也非常高。淡季：每年5月至9月，因為氣溫炎熱，日照時間過長，非常不適合旅游度假。2101澳城市圈，更強的城市氣質(zhì)將這片黃金海岸【巽寮灣pk三亞】——區(qū)域價值2：高端城市圈下的黃金海岸

相比于三亞的島嶼型度假區(qū)，巽寮灣緊鄰變成圈層場、社交場。巽寮灣便利通達的交通：與深、廣、莞、1.5~2小時廣州、東莞直達巽寮灣，距離

、、惠暢速連接，1~1.5小時

直達巽寮灣

，

分別47海里、76海里巽寮灣： 最美海灣之一：國家一級（類）標準的海水水質(zhì)和大氣環(huán)境質(zhì)量，16公里原生海岸

線，11公里白色沙灘，60畝蔥翠茂密的紅樹林，99個大大小小的洲島。2102【巽寮灣pk三亞】——區(qū)域價值3：高

指數(shù)下的高端游樂資源相比于三亞的島嶼型度假模式，巽寮灣背靠的都市圈，

指數(shù)高，眾多的高端游樂資源可供嫁接，提供

元化的都市度假生活東部華僑城茵特拉根酒店迪士尼樂園觀瀾湖 球場廣州長隆水上樂園洲際酒店I–SP高端都市圈下眾多的高端游樂資源2009年珠

角洲9城市GDP規(guī)模超過

總量兩倍，

廣佛肇三市GDP總額達到

市水平，

接近市水平。1032三亞旅游業(yè)之困：(一)旅游產(chǎn)業(yè)體系滯后：后,有特色的旅游紀念品少，

所較為單一，旅游產(chǎn)品開發(fā)不足、可參與性不強、缺乏特色等問題。(二)旅游配套服務(wù)體系

:旅游公共 和旅游信息服務(wù)體系相對

；(三）旅游業(yè)管理水平不高，高端旅游業(yè)服務(wù)人才匱乏:據(jù) ，海南省旅游業(yè)人才年增長需求約20000人，但海南省實際的供應(yīng)能力僅5000人左右，且人才流失率較高，再加上旅游業(yè)人才管理的長效機制尚未建立健全，極大影響了海南國際旅游島的建設(shè)。正式

的《

省現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)總體規(guī)劃》（2010~2015年）提出

：到2015年，

將初步形成現(xiàn)代產(chǎn)

業(yè)體系，服務(wù)巽寮灣之優(yōu)勢：（一）享有城市圈下完善的旅游配套、及珠三角都市圈的旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，突出特點或優(yōu)勢的項目不多,相對來講吃、住、行、從旅游“吃、住、行、游、購、娛”六要素看，游四要素發(fā)展相對較快，而購、娛二要素發(fā)展滯數(shù)量豐富、質(zhì)量高，特色旅游項目、 性度假場所已具規(guī)模，旅游公共 及信息體系完善，旅游業(yè)體系與旅游業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，已達 水平。（二）享有城市圈下高端的服務(wù)人才體制完善下，管理制度完善，服務(wù)業(yè)高端發(fā)展下，人才充濟?！举沐紴硃k三亞】——、澳區(qū)域價值4：高標準的綜合服務(wù)體系相比于三亞服務(wù)配套不完善，人才缺乏的旅游產(chǎn)業(yè)體系，緊臨都市圈下的巽寮灣，匯聚了等城市高標準的服務(wù)體系和服務(wù)人才。2區(qū)域價值KPI2高端城市圈下的黃金海岸背臨、、國際大都市，同時與廣州、東莞、惠州等珠三角城市暢速連接惡毒黃金海岸線。3高

指數(shù)下的高端游樂資源享有區(qū)域

的旅游度假配套下，還有整個

、

及珠三角的旅游游樂設(shè)施。4高標準的綜合服務(wù)體系匯聚

、

高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)下的服務(wù)業(yè)體系及人才，打造高于三亞的綜合服務(wù)。1四季皆宜的旅游度假氣候帶氣候，終年溫暖，四季都適宜旅游度假，而三亞只有10月至4月適宜旅游。2【區(qū)域價值小結(jié)】：島嶼型產(chǎn)業(yè)——夏威夷四季如春,雨量豐富,陽光充足,林木茂盛,各種熱帶植物爭奇斗艷,成為世界上罕見的休憩的風(fēng)景勝地。規(guī)模：總面積1.67萬平方公里，523英里長海岸線熱帶氣候——夏威夷地處熱帶，氣候溫和宜人。在“夏季”白天的平均最高溫度是華氏８５度；“冬季”為華氏７８度，海洋溫度則終年溫暖。氣質(zhì)聯(lián)想….如果將