房地產(chǎn)價格和價值69

房地產(chǎn)產(chǎn)價格格和價價值房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的含含義和和形成成條件件房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的特特征房地產(chǎn)產(chǎn)的供供求與與價格格房地產(chǎn)產(chǎn)價值值和價價格的的種類類第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)價價格的的含義義和形形成條條件一、房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的含含義二、房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的形形成條條件關(guān)于價價格：：1）價格是是為獲獲得一一種商商品或或服務(wù)務(wù)所必必須付付出的的東西西，它它通常常用貨貨幣表表示，，雖然然不一一定要要用貨貨幣形形式來來償付付。（[英]戴維：：現(xiàn)代代經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)詞詞典，，現(xiàn)象象）2）價格是是商品品價值值的貨貨幣表表現(xiàn)；；價值值是凝凝結(jié)在在商品品中的的抽象象的人人類勞勞動。。（許滌滌新主主編：：政治治經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)辭辭典，，本質(zhì)質(zhì)）一、房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的含含義房地產(chǎn)產(chǎn)價格格：是指和和平地地獲得得他人人的房房地產(chǎn)產(chǎn)所必必須付付出的的代價價——貨幣或或?qū)嵨镂铩o無形資資產(chǎn)和和其它它經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益益。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的形形成條條件1、有用用性2、稀缺缺性“使用用價值值很大大的東東西，，往往往具有有極小小的交交換價價值；；反之之，交交換價價值很很大的的東西西，往往往具具有極極小的的使用用價值值”——亞當(dāng)·斯密3、有效效需求求對物品品的有有支付付能力力支持持的需需要——不但愿愿意購購買而而且有有能力力購買買。第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的特特征一、房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格與一一般物物品價價格的的共同同點都是價價格，，用貨貨幣表表示；；都有波波動，，受供供求因因素的的影響響；都是按按質(zhì)論論價：：優(yōu)質(zhì)質(zhì)高價價，劣劣質(zhì)低低價。。二、地地價與與一般般物品品價格格的不不同生產(chǎn)成成本不不同一般物物品價價格是是“勞勞動價價值””的表表現(xiàn)，，地價價本質(zhì)質(zhì)上不不是勞勞動價價值的的貨幣幣表現(xiàn)現(xiàn)，是是地租租的資資本化化折舊不不同一般而而言，，土地地不像像一般般商品品一樣樣價值值會隨隨時間間流逝逝而降降低，，不存存在折折舊。。但在在我國國由于于實行行有期期限的的土地地使用用權(quán)制制度，，在這這一特特例下下土地地需要要計提提折舊舊。價格差差異不不同一般商商品，，同一一品牌牌、同同一型型號的的價格格也基基本一一致，，而土土地由由于具具有獨獨一無無二性性，因因此不不同土土地之之間價價格差差異較較大。。市場性性質(zhì)不不同一般物物品的的市場場為較較完全全市場場，形形成的的價格格較客客觀，，而土土地市市場為為不完完全市市場，，形成成的地地價受受主觀觀因素素的影影響較較大。。價格形形成時時間不不同一般物物品由由于相相同的的較多多，易易于比比較，，且價價值不不大，，形成成價格格的時時間較較短；；土地地獨一一無二二，不不易比比較，，為不不完全全市場場，且且價值值量大大，交交易所所需時時間較較長，，因此此地價價形成成的時時間通通常較較長。。供求變變化不不同對土地地的需需求是是一種種“引引致””需求求，即即由對對土地地上的的產(chǎn)品品和服服務(wù)的的需求求而引引起的的需求求。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的特特征1、房地地產(chǎn)價價格受受區(qū)位位的影影響很很大；；2、房地地產(chǎn)價價格實實質(zhì)上上是房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益益的價價格；；3、房地地產(chǎn)價價格既既有交交換代代價的的價格格，也也有使使用代代價的的租金金；4、房地地產(chǎn)價價格是是在長長期考考慮下下形成成的；；5、房地地產(chǎn)價價格通通常是是個別別形成成，容容易受受交易易者的的個別別因素素的影影響。。第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)供供求與與價格格房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的波波動，，房地地產(chǎn)價價格水水平及及其變變動，，從經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)上來來講，，是由由房地地產(chǎn)的的供給給和需需求這這兩種種相反反的力力量共共同作作用的的結(jié)果果，其其中，，待租租售的的房地地產(chǎn)形形成了了市場場的供供給面面，房房地產(chǎn)產(chǎn)的消消費者者（購購買者者、承承租人人）形形成了了市場場的需需求面面。其其他一一切因因素對對房地地產(chǎn)價價格的的影響響，要要么是是通過過影響響房地地產(chǎn)的的供給給，要要么是是通過過影響響房地地產(chǎn)的的需求求，要要么是是通過過同時時影響響房地地產(chǎn)的的供給給和需需求來來實現(xiàn)現(xiàn)的。。主要內(nèi)內(nèi)容一、房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求二、房房地產(chǎn)產(chǎn)供給給三、房房地產(chǎn)產(chǎn)均衡衡價格格四、房房地產(chǎn)產(chǎn)供求求彈性性五、房房地產(chǎn)產(chǎn)供求求與價價格關(guān)關(guān)系的的特殊殊性一、房房地產(chǎn)產(chǎn)的需需求房地產(chǎn)產(chǎn)需求求是指消消費者者在某某一特特定的的時間間內(nèi)，，在每每一價價格水水平下下，對對某種種房地地所愿愿意而而且能能夠購購買（（或承承租））的數(shù)數(shù)量。。形成需需求的的兩個個條件件：消費者者愿意意購買買消費者者有能能力購購買（一））房地地產(chǎn)需需求的的概念念（二））決定定房地地產(chǎn)需需求的的因素素1、該種種房地地產(chǎn)的的價格格水平平2、消費費者的的收入入水平平3、消費費者的的偏好好4、相關(guān)關(guān)物品品的價價格水水平5、消費費者對對未來來的預(yù)預(yù)期（三））房地地產(chǎn)需需求曲曲線二、房房地產(chǎn)產(chǎn)供給給房地產(chǎn)產(chǎn)供給給是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商和和擁有有者（（即房房地產(chǎn)產(chǎn)出售售者或或出租租者））在某某一特特定的的時間間內(nèi)，，在每每一價價格（（或租租金））水平平下，，對某某種房房地產(chǎn)產(chǎn)所愿愿意而而且能能夠提提供出出售（（或出出租））的數(shù)數(shù)量。。某種房房地產(chǎn)產(chǎn)在未未來某某一時時間的的供給給量為為：供給量量=存量-拆毀量量-轉(zhuǎn)換為為其他他種類類房地地產(chǎn)量量+其他種種類房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為該該種房房地產(chǎn)產(chǎn)量+新開發(fā)發(fā)量（一））房地地產(chǎn)供供給的的概念念（二））決定定房地地產(chǎn)供供給量量的因因素1、該種種房地地產(chǎn)的的價格格水平平2、該種種房地地產(chǎn)的的開發(fā)發(fā)成本本3、該種種房地地產(chǎn)的的開發(fā)發(fā)技術(shù)術(shù)水平平4、房地地產(chǎn)開開發(fā)商商對未未來的的預(yù)期期（三））房地地產(chǎn)供供給曲曲線三、房房地產(chǎn)產(chǎn)均衡衡價格格在其它它條件件不變變的情情況下下，需需求曲曲線上上的每每一個個點都都是消消費者者愿意意而且且能夠夠接受受的房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格與數(shù)數(shù)量的的組合合，供供給給曲線線上的的每一一個點點都是是房地地產(chǎn)開開發(fā)商商或擁擁有者者愿意意而且且能夠夠提供供的房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格與數(shù)數(shù)量的的組合合。由由于市市場交交易是是自愿愿交易易，或或交易易雙方方一致致同意意的交交易。。因此此，市市場交交易價價格和和數(shù)量量，必必須是是供求求雙方方都愿愿意而而且能能夠接接受的的價格格和數(shù)數(shù)量。。E點是需需求曲曲線與與供給給曲線線的交交點，，它同同時處處于需需求曲曲線和和供給給曲線線上。。因此此，E點是供供求均均衡點點，其其所對對應(yīng)的的價格格Pe被稱為為均衡衡價格格，所所對應(yīng)應(yīng)的數(shù)數(shù)量Qe被稱為為均衡衡數(shù)量量。均衡價價格理理論是是價格格原理理的核核心內(nèi)內(nèi)容，，它表表明：：均衡衡是市市場價價格運運行的的必然然趨勢勢，如如果市市場價價格由由于某某種因因素或或者某某些因因素的的影響響而脫脫離均均衡價價格，，則必必然會會出現(xiàn)現(xiàn)過剩剩或者者短缺缺，導(dǎo)導(dǎo)致賣賣者之之間或或買者者之間間的競競爭，，形成成價格格上升升或下下降的的壓力力和趨趨勢，，并最最終趨趨向于于均衡衡價格格。供求變化化對均衡衡價格和和均衡交交易量的的影響變化方向變動幅度均衡價格均衡交易量同方向變化供給增加=需求增加不變增加供給減少=需求減少不變減少供給增加﹥需求增加下降增加供給減少﹤需求減少下降減少供給增加﹤需求增加上升增加供給減少﹥需求減少上升減少供求變化化對均衡衡價格和和均衡交交易量的的影響變化方向變動幅度均衡價格均衡交易量反方向變化供給增加=需求減少下降不變供給減少=需求增加上升不變供給增加﹥需求減少下降增加供給減少﹤需求增加上升增加供給增加﹤需求減少下降減少供給減少﹥需求增加上升減少四、房地地產(chǎn)供求求彈性當(dāng)兩個經(jīng)經(jīng)濟(jì)變量量之間存存在函數(shù)數(shù)關(guān)系時時，作為為自變量量的經(jīng)濟(jì)濟(jì)變量的的變化必必然會引引起作為為因變量量的經(jīng)濟(jì)濟(jì)變量的的變化。。彈性是對作為為因變量量的經(jīng)濟(jì)濟(jì)變量的的相對變變化對于于作為自自變量的的經(jīng)濟(jì)變變量的相相對變化化的反應(yīng)應(yīng)程度（（或敏感感程度））的一種種度量。。具體的的說，它它告訴人人們作為為自變量量的經(jīng)濟(jì)濟(jì)變量發(fā)發(fā)生1%的變化，，將會引引起的作作為因變變量的經(jīng)經(jīng)濟(jì)變量量的百分分比變化化。（一）房房地產(chǎn)需需求彈性性1、房地產(chǎn)產(chǎn)需求的的價格彈彈性（通常簡簡稱為房房地產(chǎn)需需求彈性性）2、房地產(chǎn)產(chǎn)需求的的收入彈彈性3、房地產(chǎn)產(chǎn)需求的的人口彈彈性4、房地產(chǎn)產(chǎn)需求的的交叉價價格彈性性5、房地產(chǎn)產(chǎn)需求的的價格預(yù)預(yù)期彈性性1、房地產(chǎn)需需求的價價格彈性性房地產(chǎn)需需求的價價格彈性性通常稱稱為房地地產(chǎn)需求求彈性，，表示在在一定時時期內(nèi)一一種房地地產(chǎn)需求求量的變變化對于于該種房房地產(chǎn)自自身價格格的相對對變化的的反應(yīng)程程度。是是房地產(chǎn)產(chǎn)需求量量變化的的百分比比與其價價格變化化的百分分比之比比。由于房地地產(chǎn)的需需求兩與與其價格格一般按按照相反反方向變變化，即即房地產(chǎn)產(chǎn)價格上上升時，，房地產(chǎn)產(chǎn)需求量量會減少少，因此此，房地地產(chǎn)需求求的價格格彈性通通常為負(fù)負(fù)數(shù)。但但為了方方便起見見，一般般用正數(shù)數(shù)來衡量量需求的的價格彈彈性。通常采用用“中點點法”計計算需求求的價格格彈性。。例2-1：假設(shè)某種種商品住住宅的價價格從2000元/平方米上上升到2200元/平方米，，其需求求量從1000套減少為為800套。試采采用中點點法計算算該種商商品住宅宅的價格格彈性。。解：采用用中點法法計算該該種商品品住宅需需求的價價格彈性性如下：：2、房地產(chǎn)需需求的收收入彈性性房地產(chǎn)需需求的收收入彈性性是建立立在房地地產(chǎn)的需需求量變變化與消消費者的的收入量量變化之之間的一一個彈性性概念，，用來表表示消費費者對某某種房地地產(chǎn)的需需求量的的相對變變化對于于消費者者收入的的相對變變化的反反應(yīng)程度度。是房房地產(chǎn)需需求量變變化的百百分比與與消費者者收入量量變化的的百分比比之比。。3、房地產(chǎn)需需求的人人口彈性性房地產(chǎn)需需求的人人口彈性性是建立立在房地地產(chǎn)的需需求量變變化與人人口數(shù)量量變化之之間的一一個彈性性概念，，用來表表示房地地產(chǎn)的需需求量的的相對變變化對于于人口數(shù)數(shù)量的相相對變化化的反應(yīng)應(yīng)程度。。是房地地產(chǎn)需求求量變化化的百分分比與人人口數(shù)量量變化的的百分比比之比。。4、房地產(chǎn)需需求的交交叉價格格彈性房地產(chǎn)需需求的交交叉價格格彈性是是指某種種房地產(chǎn)產(chǎn)因另一一種房地地產(chǎn)或商商品價格格變化1%所引起的的其需求求量的百百分比變變化。5、房地產(chǎn)需需求的價價格預(yù)期期彈性房地產(chǎn)需需求的價價格預(yù)期期彈性是是房地產(chǎn)產(chǎn)需求量量變化的的百分比比與預(yù)期期的其未未來價格格變化的的百分比比之比。。（二）房房地產(chǎn)供供給彈性性1、房地產(chǎn)供供給的價價格彈性性房地產(chǎn)供供給的價價格彈性性通常稱稱為房地地產(chǎn)供給給彈性，，表示在在一定時時期內(nèi)一一種房地地產(chǎn)供給給量的變變化對于于該種房房地產(chǎn)價價格的相相對變化化的反應(yīng)應(yīng)程度。。是房地地產(chǎn)供給給量變化化的百分分比與其其價格變變化的百百分比之之比。2、房地產(chǎn)供供給的要要素成本本彈性是房地產(chǎn)產(chǎn)供給對對其要素素價格（（如土地地價格、、建筑材材料價格格、建筑筑設(shè)備價價格、建建筑人工工費等））變化的的反應(yīng)，，用來表表示房地地產(chǎn)供給給量的相相對變化化對于要要素價格格的相對對變化的的反應(yīng)程程度。它它是房地地產(chǎn)供給給量變化化的百分分比與要要素價格格變化的的百分比比之比。。（三）彈彈性數(shù)值值的類型型彈性較大大，說明明一個經(jīng)經(jīng)濟(jì)變量量對于另另一個經(jīng)經(jīng)濟(jì)變量量的變化化是較敏敏感的；；彈性較較小，說說明一個個經(jīng)濟(jì)變變量對于于另一個個經(jīng)濟(jì)變變量的變變化是較較不敏感感的。經(jīng)濟(jì)學(xué)上上將彈性性數(shù)值分分為如下下5種類型：：（1）彈性大大于1的情況，，稱為富富有彈性性；（2）彈性小小于1的情況，，稱為缺缺乏彈性性；（3）彈性等等于1的情況，，稱為單單一彈性性；（4）彈性為為無窮大大的情況況，稱為為完全彈彈性；（5）彈性等等于零的的情況，，稱為完完全無彈彈性。1、房地產(chǎn)需需求的價價格彈性性的5種類型：：2、房地產(chǎn)供供給的價價格彈性性的5種類型：：第四節(jié)房房地地產(chǎn)價值值和價格格的種類類一、使用用價值和和交換價價值使用價值值：指該種商商品能滿滿足人們們某種需需要的效效用；交換價值值：指該種商商品同其其他商品品相交換換的量的的關(guān)系或或比例，，通常用用貨幣來來衡量，，即交換換價值表表現(xiàn)為一一定數(shù)量量的貨幣幣、商品品或其它它有價物物。人們在經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動動中一般般簡稱的的價值是是指交換換價值；；在房地地產(chǎn)估價價中一般般所說的的價值，，也是指指交換價價值。二、成交交價格、、市場價價格、理理論價格格、公開開市場價價值和評評估價值值1、成交價價格：是指在一一筆房地地產(chǎn)交易易中，交交易雙方方實際達(dá)達(dá)成交易易——買者同意意付出、、賣者同同意接受受，或者者買者支支付、買買者收取取的貨幣幣額、商商品或其其它有價價物；買價、賣賣價、正正常成交交價格之之間的關(guān)關(guān)系：在實際交交易中，，只有當(dāng)當(dāng)買者所所愿意支支付的最最高價格格高于或或等于賣賣者所愿愿意接受受的最低低價格時時，交易易才可能能成功。。如下圖圖所示：：2、市場價價格：是指某種種房地產(chǎn)產(chǎn)在市場場上的一一般、平平均水平平價格，，是該類類房地產(chǎn)產(chǎn)大量成成交價格格的抽象象結(jié)果；；3、理論價價格：是經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)家設(shè)的的“經(jīng)濟(jì)濟(jì)人”的的行為和和預(yù)期是是理性的的，或真真實需求求與真實實供給相相等的條條件下形形成的價價格。市場價格格與理論論價格的的關(guān)系：：市場價格格和理論論價格相相比，市市場價格格是短期期均衡價價格，理理論價格格是長期期均衡價價格。在在正常市市場或正正常經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展下下，市場場價格基基本上與與理論價價格相吻吻合，圍圍繞著理理論價格格而上下下波動，，不會偏偏離太遠(yuǎn)遠(yuǎn)。二者者關(guān)系如如下圖所所示：4、公開市市場價值值是在以下下假設(shè)條條件下最最可能的的交易價價格：（1）交易雙雙方自愿愿地進(jìn)行行交易；；（2）交易雙雙方進(jìn)行行交易的的目的是是追求各各自利益益的最大大化；（3）交易雙雙方具有有必要的的專業(yè)知知識并了了解交易易對象；；（4）交易雙雙方掌握握必要的的市場信信息；（5）交易雙雙方有較較充裕的的時間進(jìn)進(jìn)行交易易；（6）不存在在買者因因特殊興興趣而給給予附加加出價。。在本本書書中中，，市市場場價價格格、、市市場場價價值值、、公公開開市市場場價價值值三三者者的的含含義義基基本本相相同同，，在在一一般般情情況況下下可可以以混混用用。。5、評評估估價價值值：：是估估價價人人員員對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的某某種種客客觀觀合合理理價價格格或或價價值值進(jìn)進(jìn)行行測測算算和和判判定定的的結(jié)結(jié)果果。?！粼u估估價價值值根根據(jù)據(jù)采采用用的的估估價價方方法法的的不不同同有有不不同同的的稱稱呼呼，，市市場場法法求求得得的的價價格格稱稱為為比比準(zhǔn)準(zhǔn)價價格格，，收收益益法法求求得得的的價價格格稱稱為為收收益益價價格格，，成成本本法法求求得得的的價價格格稱稱為為積積算算價價格格。。◆一般般而而言言，，收收益益價價格格趨趨向向于于理理論論價價格格，，比比準(zhǔn)準(zhǔn)價價格格趨趨向向于于市市場場價價格格。。當(dāng)當(dāng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場比比較較成成熟熟且且處處于于正正常常狀狀態(tài)態(tài)是是，，二二者者基基本本一一致致。。當(dāng)當(dāng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場存存在在泡泡沫沫時時，，市市場場價價格格會會大大大大高高于于收收益益價價格格。。◆從某某種種意意義義上上講講，，收收益益價價格格傾傾向向于于最最高高買買價價，，積積算算價價格格傾傾向向于于最最低低買買價價，，比比準(zhǔn)準(zhǔn)價價格格傾傾向向于于成成交交價價格格。。當(dāng)當(dāng)積積算算價價格格大大大大高高于于比比準(zhǔn)準(zhǔn)價價格格或或收收益益價價格格時時，，說說明明房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場不不景景氣氣。。三、、市市場場價價值值、、快快速速變變現(xiàn)現(xiàn)價價值值、、謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎價價值值、、在在用用價價值值、、清清算算價價值值和和投投資資價價值值1、市市場場價價值值：：某宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的市市場場價價值值是是指指該該宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)對對于于一一個個典典型型的的投投資資者者（（市市場場上上抽抽象象的的一一般般投投資資者者，，他他代代表表了了市市場場上上大大多多數(shù)數(shù)人人的的觀觀點點））的的價價值值。。2、快快速速變變現(xiàn)現(xiàn)價價值值：：指不不符符合合市市場場價價值值形形成成條條件件中中的的““交交易易雙雙方方又又較較充充裕裕的的時時間間進(jìn)進(jìn)行行交交易易””下下最最可可能能的的價價格格。。（快快速速變變現(xiàn)現(xiàn)下下的的價價格格往往往往低低于于市市場場價價值值。。例例如如賣賣者者因因某某種種原原因因急急于于脫脫手手房房地地產(chǎn)產(chǎn)而而要要求求評評估估的的價價值值即即為為快快速速變變現(xiàn)現(xiàn)價價值值））3、謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎價價值值：：指在在存存在在不不確確定定性性因因素素的的情情況況下下遵遵守守謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎原原則則評評估估出出的的價價值值。。（謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎價價值值低低于于市市場場價價值值，，例例如如為為了了防防范范房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信貸貸風(fēng)風(fēng)險險，，要要求求評評估估的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押價價值值即即為為謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎價價值值。。））4、在在用用價價值值：：在用用價價值值是是指指在在現(xiàn)現(xiàn)狀狀使使用用下下的的價價值值。。（一一般般低低于于市市場場價價值值，，但但若若現(xiàn)現(xiàn)狀狀是是最最高高最最佳佳使使用用的的，，則則在在用用價價值值等等于于市市場場價價值值））5、清清算算價價值值：：指在在非非繼繼續(xù)續(xù)使使用用條條件件下下的的價價值值。。（一一般般低低于于市市場場價價值值。。例例如如賣賣者者因因某某種種原原因因急急于于脫脫手手房房地地產(chǎn)產(chǎn)而而要要求求評評估估的的價價值值即即為為快快速速變變現(xiàn)現(xiàn)價價值值））6、投投資資價價值值：：某宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的投投資資價價值值是是指指某某個個特特定定的的投投資資者者（（如如某某個個具具體體的的購購買買者者））基基于于個個人人的的需需要要或或意意愿愿，，對對該該房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所評評估估出出的的價價值值；；市場場價價值值是是客客觀觀的的、、非非個個人人的的價價值值，，而而投投資資價價值值是是建建立立在在主主觀觀的的、、個個人人的的因因素素基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上的的價價值值。。在在某某一一時時點點，，市市場場價價值值是是唯唯一一的的，，而而投投資資價價值值會會因因投投資資者者的的不不同同而而不不同同。。四、、買買賣賣價價格格、、租租賃賃價價格格、、抵抵押押價價值值、、保保險險價價值值、、課課稅稅價價值值和和征征收收價價值值1、抵抵押押價價值值：：當(dāng)債債務(wù)務(wù)人人不不履履行行到到期期債債務(wù)務(wù)或或者者發(fā)發(fā)生生當(dāng)當(dāng)事事人人約約定定的的實實現(xiàn)現(xiàn)抵抵押押權(quán)權(quán)的的情情形形時時，，抵抵押押房房地地產(chǎn)產(chǎn)拍拍賣賣、、變變賣賣最最可可能能所所得得的的價價款款扣扣除除法法定定優(yōu)優(yōu)先先受受償償款款后后的的余余額額。。2、征征收收價價值值：：也稱稱為為征征收收補補償償價價值值，，是是為為國國家家征征收收房房地地產(chǎn)產(chǎn)確確定定補補償償金金額額提提供供參參考考而而評評估估的的被被征征收收房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價價值值。。五、、所所有有權(quán)權(quán)價價格格、、使使用用權(quán)權(quán)價價格格和和其其它它權(quán)權(quán)益益的的價價格格按照照所所交交易易或或評評估估的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)益益來來劃劃分分的的價價格格。。1、所所有有權(quán)權(quán)價價格格：：房地地產(chǎn)產(chǎn)所所有有權(quán)權(quán)的的價價格格2、使使用用權(quán)權(quán)價價格格：：房地地產(chǎn)產(chǎn)使使用用權(quán)權(quán)的的價價格格。。3、其其他他權(quán)權(quán)益益價價格格：：以上上兩兩種種價價格格以以外外的的各各種種權(quán)權(quán)益益的的價價格格，，如如租租賃賃權(quán)權(quán)價價格格、、典典權(quán)權(quán)價價格格等等。。六、、原原始始價價值值、、賬賬面面價價值值、、公公允允價價值值和和市市場場價價值值1、原原始始價價值值：：簡稱稱原原值值、、原原價價，，原原始始購購置置成成本本等等，，是是一一項項資資產(chǎn)產(chǎn)在在當(dāng)當(dāng)初初取取得得是是實實際際發(fā)發(fā)生生的的成成本本，，包包括括買買家家、、運運輸輸費費、、安安裝裝費費、、繳繳納納的的有有關(guān)關(guān)稅稅費費等等。。會會計計核核算算的的歷歷史史成成本本原原則則，，要要求求將將原原始始價價值值作作為為資資產(chǎn)產(chǎn)的的入入賬賬價價值值；；2、賬賬面面價價值值：：又稱稱賬賬面面凈凈值值，，折折余余價價值值，，是是一一項項資資產(chǎn)產(chǎn)的的原原始始價價值值減減去去已已計計提提折折舊舊后后的的余余額額；；3、公公允允價價值值：：是指指在在公公平平交交易易中中，，熟熟悉悉情情況況的的交交易易雙雙方方自自愿愿進(jìn)進(jìn)行行資資產(chǎn)產(chǎn)交交換換或或者者債債務(wù)務(wù)清清償償?shù)牡慕鸾痤~額。。4、市市場場價價值值：：是一一項項資資產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)時時在在市市場場上上實實際際所所值值的的價價格格。。原始始價價值值是是始始終終不不變變的的，，賬賬面面價價值值是是隨隨著著時時間間的的流流逝逝而而不不斷斷減減少少的的，，公公允允價價值值、、市市場場價價值值是是隨隨著著時時間間的的流流逝逝而而上上下下波波動動的的。。七、、市市場場調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)價價、、政政府府指指導(dǎo)導(dǎo)價價和和政政府府定定價價◆這是是一一組組與與政政府府對對價價格格管管制制或或干干預(yù)預(yù)的的程程度度有有關(guān)關(guān)的的價價格格市場場調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)價價：：指由由經(jīng)經(jīng)營營者者自自主主制制定定，，通通過過市市場場競競爭爭形形成成的的價價格格；；政府府指指導(dǎo)導(dǎo)價價：：指由由政政府府價價格格主主管管部部門門或或者者其其他他有有關(guān)關(guān)部部門門，，按按照照定定價價權(quán)權(quán)限限和和范范圍圍規(guī)規(guī)定定基基準(zhǔn)準(zhǔn)價價及及其其浮浮動動幅幅度度，，指指導(dǎo)導(dǎo)經(jīng)經(jīng)營營者者制制定定的的價價格格；；政府府定定價價：：指由由政政府府價價格格主主管管部部門門或或者者其其他他有有關(guān)關(guān)部部門門，，按按照照定定價價權(quán)權(quán)限限和和范范圍圍制制定定的的價價格格。?！衾缛缧滦陆ńǖ牡慕?jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用住住房房出出售售價價格格實實行行政政府府指指導(dǎo)導(dǎo)價價，，按按保保本本微微利利原原則則確確定定。。其其成成本本包包括括征征地地和和拆拆遷遷補補償償安安置置費費、、勘勘察察設(shè)設(shè)計計和和前前期期工工程程費費、、建建筑筑安安裝裝工工程程費費、、住住宅宅小小區(qū)區(qū)基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費費（（含含小小區(qū)區(qū)非非營營業(yè)業(yè)性性配配套套公公建建費費））、、管管理理費費、、貸貸款款利利息息和和稅稅金金等等七七項項因因素素，，利利潤潤控控制制在在3%以下。八、基準(zhǔn)地地價、標(biāo)定定地價和房房屋重置價價格◆基準(zhǔn)地價、、標(biāo)定地價價和房屋重重置價格是是《中華人民共共和國城市市房地產(chǎn)管管理法》提到的三種種價格，三三者都是一一種評估價價值，均應(yīng)應(yīng)定期確定定并公布。。1、基準(zhǔn)地價價：是以一個城城市為對象象，在該城城市一定區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)，根據(jù)用用途相似、、地塊相連連、地價相相近的原則則劃分地價價區(qū)段，調(diào)調(diào)查評估出出的各地價價區(qū)段在某某一時點的的平均價格格。2、標(biāo)定地價價：指在一定時時期和一定定條件下，，能代表不不同區(qū)位、、不同用途途地價水平平的標(biāo)志性性宗地的價價格。是在在基準(zhǔn)地價價的基礎(chǔ)上上，按土地地使用年限限、地塊大大小、形狀狀、容積率率、微觀區(qū)區(qū)位、市場場行情等，，修訂評估估出的具體體地塊在一一定時期的的價格。3、房屋重置置價格：指某一基準(zhǔn)準(zhǔn)日期，不不同區(qū)域、、不同用途途、不同建建筑結(jié)構(gòu)、、不同檔次次或等級的的房屋，建建造它所需需要的一切切合理、必必要的費用用、稅金及及應(yīng)獲得的的利潤。九、土地價價格、建筑筑物價格和和房地價格格1、土地價格格：房地產(chǎn)中土土地部分的的價格2、建筑物價價格：房地產(chǎn)中建建筑物部分分的價格。。3、房地價格格：指建筑物連連同其占用用的土地的的價格，往往往等同于于人們常說說的房價。。十、總價格格、單位價價格和樓面面地價1、總價格：：指某一宗或或某一區(qū)域域范圍內(nèi)的的房地產(chǎn)整整體的價格格2、單位價格格：簡稱單價，，其中土地地單價指單單位土地面面積的土地地價格；建建筑物單價價通常指單單位建筑物物面積的建建筑物價格格；房地單單價通常指指單位建筑筑物面積的的房地價格格。3、樓面地價價：是一種特殊殊的土地單單價，是土土地上建筑筑物面積均均攤的土地地價格。在現(xiàn)實中，，樓面地價價往往比土土地單價更更能反映土土地價格水水平的高低低。3、樓面地價價◆樓面地價與與土地總價價的關(guān)系為為：◆樓面地價、、土地單價價、容積率率三者之間間的關(guān)系：：例：有甲、乙兩兩塊土地，，甲土地的的單價為700元/m2，乙土地的的單價為510元/m2，甲土地的的容積率為為5，乙土地的的容積率為為3，二者其他他條件完全全相同，試試判斷甲、、乙兩塊土土地價格的的高低。十一、實際際價格和名名義價格1、實際價格格：是指在成交交日期時一一次付清的的價格，或或者將不是是在成交日日期時一次次付清的價價格折現(xiàn)到到成交日期期時的價格格。2、名義價格格：指在成交日日期時講明明，但不是是在成交日日期時一次次付清的價價格。例：一套建建筑面積100m2、每平方米米建筑面積積3000元的住房，，總價為30萬元，其在在實際交易易中的付款款方式可能能有以下幾幾種：1.要求在成交交日期時一一次付清；；2.如果在成交交日期時一一次付清，，則給予5%折扣優(yōu)惠；；3、從成交日期期時起分期期付清，首首付10萬元，余款款在一年內(nèi)內(nèi)分兩期支支付，每隔隔半年支付付10萬元；（（假定年折折現(xiàn)率為5%）4、約定一年后后一次付清清；5、以抵押貸款款方式支付付，首付5萬元，余款款在未來10年內(nèi)以抵押押貸款方式式按月等額額支付。第一種情況況：實際單價為3000元/m2，實際總價價為30萬元，不存存在名義價價格。第二種情況況：實際單價為為3000*（1-5%）=2850元/m2，實際總價價為28.5萬元；名義義單價為3000元/m2，名義總價價為30萬元第三種情況況：實際總價為為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%）=29.28萬元（假定定年折現(xiàn)率率為5%），實際單單價為2928元/m2；名義單價價為3000元/m2，名義總價價為30萬元第四種情況況：實際總價為為30/(1+5%)=28.57萬元（假定定年折現(xiàn)率率為5%），實際單單價為2857元/m2；名義單價價為3000元/m2，名義總價價為30萬元第五種情況況：實際單價為為3000元/m2，實際總價價為30萬元，不存存在名義價價格。交易達(dá)成日交貨日付款日和付款方式備注現(xiàn)貨交易現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在一次付清此為典型的現(xiàn)貨交易現(xiàn)在起分期付清未來一次付清此稱為賒銷或賒購期貨交易現(xiàn)在未來現(xiàn)在一次付清此稱為預(yù)購或預(yù)售現(xiàn)在起分期付清未來一次付清此為典型的期貨交易現(xiàn)貨交易和和期貨交易易的各種情情形十二、現(xiàn)房房價格和期期房價格1、現(xiàn)房價格格：是指以現(xiàn)狀狀房地產(chǎn)為為交易標(biāo)的的的價格。。2、期房價格格：指以目前尚尚未建成而而在將來建建成的房屋屋（含土地地）為交易易標(biāo)的的價價格。期房與現(xiàn)房房價格之間間的關(guān)系是是：[例3-2]某期房尚有有1年時間才可可投入使用用，與其類類似的現(xiàn)房房價格為3300元／m2，出租的年年末凈收益益為330元／m2。假設(shè)折現(xiàn)現(xiàn)率為10％，風(fēng)險補補償估計為為現(xiàn)房價格格的2％，試計算算該期房目目前的價格格。[解]該期房目前前的價格計計算如下：：y=3300—330/（1+10%）—3300*2％=2934(元／m2)十三、起價價、標(biāo)價、、成交價和和均價這是一組在在商品房銷銷售中出現(xiàn)現(xiàn)的價格。。1、起價：是指所銷售售商品房的的最低價格格。2、標(biāo)價：指商品房出出售者在其其“價目表表”上標(biāo)注注的不同樓樓層、朝向向、戶型的的商品房的的出售價格格。3、成交價：：商品房買賣賣雙方的實實際交易價價格。4、均價：：是所銷售售的商品品房的平平均價格格。十四、保保留價、、起拍價價、應(yīng)價價和成交交價這是一組組在房地地產(chǎn)拍賣賣中出現(xiàn)現(xiàn)的價格格。1、保留價價：又稱拍賣賣底價，，是在拍拍賣前確確定的拍拍賣標(biāo)的的可售的的最低價價格。2、起拍價價：又稱開叫叫價格，，是拍賣賣師在拍拍賣時首首次報出出的標(biāo)的的的價格格。3、應(yīng)價：：是競買人人對拍賣賣師報出出的價格格的應(yīng)允允，或是是競買人人自己報報出的購購買價格格。4、成交價價：是經(jīng)拍賣賣師落槌槌或者以以其它公公開表示示買定的的方式確確認(rèn)后的的競買人人的最高高應(yīng)價。。十五、補補地價補地價：：是指國有有土地使使