濟(jì)寧項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)告

24/24 濟(jì)寧項(xiàng)目策劃報(bào)告

濟(jì)南XXXX房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司

目錄前言第一部分：濟(jì)寧宏觀形式一、濟(jì)寧宏觀形勢(shì)（一）濟(jì)寧社會(huì)地理狀況（二）濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及進(jìn)展特點(diǎn)1、GDP增長(zhǎng)率2、社會(huì)消費(fèi)品零售總額3、固定資產(chǎn)投資總額4、招商引資5、旅游業(yè)進(jìn)展6、都市規(guī)劃7、社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率（三）濟(jì)寧市區(qū)人口結(jié)構(gòu)及增長(zhǎng)率1、市區(qū)人口總和及結(jié)構(gòu)2、市區(qū)人口增長(zhǎng)率

第二部分：濟(jì)寧市場(chǎng)調(diào)查分析一、濟(jì)寧市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析二、項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析（一）交通狀況（二）居住氛圍（三）商業(yè)氛圍三、進(jìn)展趨勢(shì)分析第三部分項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目分析（一）項(xiàng)目概況（二）基地分析（三）產(chǎn)品分析（四）項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)（Strength）2、劣勢(shì)（Weakness）3、機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunist）4、威脅點(diǎn)（Threats）二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位三、目標(biāo)客戶定位四、價(jià)格定位1、定價(jià)策略建議2、價(jià)格走勢(shì)建議

第四部分：營(yíng)銷推廣策略一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體目的二、推廣策略1、推廣思路2、入市時(shí)機(jī)3、入市前期預(yù)備三、銷售策略1、銷售總策略2、銷售時(shí)期劃分四、媒體策略及投放打算

前言

個(gè)案的成功并非是在最后取得的，而是在開始，前期的整體定位往往決定個(gè)案最終的成敗。當(dāng)開發(fā)商完美地將自身優(yōu)勢(shì)與外部條件有效地結(jié)合時(shí)，系統(tǒng)而又專業(yè)的前期預(yù)備工作隨之而展開，一個(gè)有生命力的產(chǎn)品也將應(yīng)運(yùn)而生，它代表走向成功的第一步，也是最關(guān)鍵的一步。作為房地產(chǎn)的全程策劃，差不多可分為兩步驟：項(xiàng)目前期策劃與中、后期的營(yíng)銷推廣策劃。項(xiàng)目前期市場(chǎng)策劃要緊針對(duì)整體市場(chǎng)與區(qū)域市場(chǎng)做出項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，進(jìn)行市場(chǎng)論證，做最適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品，挖掘項(xiàng)目的最大物業(yè)價(jià)值。在房地產(chǎn)逐步走向商品化、市場(chǎng)化的今天,為充分體現(xiàn)貴公司地塊的價(jià)值，在產(chǎn)品層面上領(lǐng)先市場(chǎng)，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)中取得最終的勝利。特針對(duì)該地塊展開系統(tǒng)深入細(xì)致地調(diào)查研究,客觀地對(duì)該地塊的整體定位進(jìn)行分析。濟(jì)南XXXX作為成熟的專業(yè)營(yíng)銷策劃公司，深知與業(yè)主合作過程中自身責(zé)任重大，不敢絲毫懈怠，公司上下不管是市場(chǎng)調(diào)研依舊定位分析，都將兢兢業(yè)業(yè)，以專業(yè)服務(wù)貫穿始終。

第一部分：濟(jì)寧宏觀形勢(shì)一、濟(jì)寧宏觀形勢(shì)（一）濟(jì)寧社會(huì)地理狀況濟(jì)寧市，位于魯西南，地處華東與華北、山東半島與中原地區(qū)、長(zhǎng)江流域與黃河流域的結(jié)合部，蘇魯豫皖四省交界帶。濟(jì)寧市轄12個(gè)縣、市、區(qū)，面積11000平方公里，人口756萬，東部是山區(qū)，中西部是平原、洼地和湖泊，河流縱橫交錯(cuò)，地形較為復(fù)雜。京杭大運(yùn)河和京滬鐵路、京九鐵路縱貫?zāi)媳保瑑际F路和濟(jì)新鐵路橫穿東西，又是104國(guó)道和327國(guó)道的交匯處。交通十分方便，地理位置優(yōu)越，以后受山東都市群輻射較高。

（二）濟(jì)寧經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及進(jìn)展特點(diǎn)：1、GDP增長(zhǎng)率到2005年，濟(jì)寧國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破1000億元，年均增長(zhǎng)11%，人均1.2萬元；一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分不達(dá)到145億元、465億元和390億元，年均分不遞增5%、13%和13%左右。

2、社會(huì)消費(fèi)品零售總額隨著濟(jì)寧社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速進(jìn)展，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的突飛猛進(jìn)，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)生了巨大變化，人均收入有大幅度上升，社會(huì)消費(fèi)品零售總額連續(xù)幾年都有較大增長(zhǎng)幅度，其中2004年增長(zhǎng)14%，2005年進(jìn)展前景看好，可能在16％左右。3、固定資產(chǎn)投資總額濟(jì)寧固定資產(chǎn)投資總額，五年累計(jì)完成1300億元左右，年均增長(zhǎng)13%，其中國(guó)有基建和技改投資年均分不增長(zhǎng)13%和15%。投資率保持在30%左右?？赡茉谌胁季纸ㄔO(shè)100個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。

4、招商引資近年來濟(jì)寧市面向海內(nèi)外選聘高層次外經(jīng)貿(mào)人才，充實(shí)了專業(yè)招商力量，派駐重點(diǎn)國(guó)家和地區(qū)蹲點(diǎn)招商。強(qiáng)化對(duì)各類招商代理激勵(lì)約束，擴(kuò)大代理招商成果。明確各類出國(guó)團(tuán)組招商引資責(zé)任，增強(qiáng)了出訪活動(dòng)的目的性、實(shí)效性。加強(qiáng)全市招商力量、經(jīng)貿(mào)信息、項(xiàng)目資源的有機(jī)整合和調(diào)度協(xié)調(diào)，提高對(duì)外開放整體效益。

優(yōu)化了招商環(huán)境。積極接軌國(guó)際慣例和通行規(guī)則，為外商提供優(yōu)質(zhì)高效的行政服務(wù)。全面推行外資項(xiàng)目審批“代辦制”，建立項(xiàng)目建設(shè)協(xié)調(diào)聯(lián)席會(huì)制度，及時(shí)解決問題，切實(shí)兌現(xiàn)承諾。在全社會(huì)營(yíng)造親商、安商的濃厚氛圍，最大限度地為外商工作生活提供便利條件，嚴(yán)肅查處侵害投資者合法權(quán)益的行為。為經(jīng)濟(jì)進(jìn)展制造了良好的環(huán)境。

5、旅游業(yè)進(jìn)展?jié)鷮幨袆?chuàng)新進(jìn)展旅游產(chǎn)業(yè)。以榮獲中國(guó)優(yōu)秀旅游都市為新起點(diǎn)，進(jìn)一步完善了規(guī)劃，理順了關(guān)系，創(chuàng)新了機(jī)制。集中抓好要緊景區(qū)景點(diǎn)綜合開發(fā)，提升旅游主導(dǎo)產(chǎn)品檔次水平。整合景區(qū)景點(diǎn)，面向海內(nèi)外游客，設(shè)計(jì)推出了品位高、體量大、代表濟(jì)寧旅游整體形象的精品線路；搞好市內(nèi)景區(qū)景點(diǎn)銜接，面向城鄉(xiāng)群眾，開發(fā)一批各具特色的短距線路。開發(fā)健康、文明的娛樂項(xiàng)目，延長(zhǎng)了游客巡游時(shí)刻。創(chuàng)新旅游企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，組建新型旅游企業(yè)集團(tuán)。借助主流媒體，宣傳推介濟(jì)寧旅游產(chǎn)品。打響孔子了品牌，深入重點(diǎn)客源市場(chǎng)促銷。積極進(jìn)展與國(guó)內(nèi)外大型旅游集團(tuán)、旅行社聯(lián)合協(xié)作，結(jié)合全省無障礙旅游區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)了與周邊旅游都市協(xié)作聯(lián)動(dòng)，發(fā)揮旅游業(yè)綜合帶動(dòng)效應(yīng)，促進(jìn)服務(wù)業(yè)全面進(jìn)展。6、都市規(guī)劃濟(jì)寧被列為全省三大都市圈之一，大大推動(dòng)了都市規(guī)劃建設(shè)。

濟(jì)寧放開了規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)，招標(biāo)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外一流規(guī)劃設(shè)計(jì)力量承擔(dān)重大規(guī)劃項(xiàng)目編制任務(wù)。接著深化都市圈規(guī)劃，修編完善都市總體規(guī)劃，做好了市區(qū)水系河道、交通干道等專項(xiàng)規(guī)劃，加快編制市區(qū)重點(diǎn)區(qū)域和曲阜新區(qū)操縱性詳細(xì)規(guī)劃，形成整體布局和諧統(tǒng)一、功能分區(qū)定位準(zhǔn)確、單體設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特、都市空間全面覆蓋的科學(xué)體系。接著推進(jìn)“綠亮清”工程建設(shè)。房地產(chǎn)實(shí)行連片綜合開發(fā)，杜絕零星分散建設(shè)。做活水的文章，重點(diǎn)搞好市區(qū)古運(yùn)河沿岸整體規(guī)劃開發(fā)，實(shí)施城區(qū)河道水系貫穿工程，加大北湖景區(qū)招商開發(fā)力度。做好城北片區(qū)綜合開發(fā)和山推片區(qū)等舊城改造項(xiàng)目，建設(shè)了一批高層組團(tuán)住宅。抓好亮燈工程延伸配套。實(shí)施天然氣引進(jìn)工程，加快推進(jìn)以供水、供氣、供熱、排污為重點(diǎn)的城區(qū)管網(wǎng)建設(shè)。在都市治理上水平上，濟(jì)寧圍繞建立長(zhǎng)效機(jī)制，健全完善“兩級(jí)政府、三級(jí)治理、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的都市治理體制。強(qiáng)化了都市綜合執(zhí)法功能。面向國(guó)內(nèi)外引進(jìn)有實(shí)力的投資者參與都市開發(fā)。

7、社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)14%，地點(diǎn)財(cái)政收入增長(zhǎng)17%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)30%，外貿(mào)進(jìn)出口增長(zhǎng)20%，其中出口增長(zhǎng)20%，實(shí)際利用外資增長(zhǎng)35%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)14%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)8%，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)5%。

（三）濟(jì)寧市區(qū)人口結(jié)構(gòu)及增長(zhǎng)率1、市區(qū)人口總和及結(jié)構(gòu)2004年末全市總?cè)丝?02.29萬人。其中，男性人口410.9萬人，女性人口391.39萬人；農(nóng)業(yè)人口563.06萬人，非農(nóng)業(yè)人口239.23萬人。

2、市區(qū)人口增長(zhǎng)率濟(jì)寧人口保持低速增長(zhǎng)，自然增長(zhǎng)率為5.96‰。全年出生人口9.02萬人，出生率為11.27‰；全年凈增加人口3.41萬人，

第二部分：市場(chǎng)調(diào)查分析

一、濟(jì)寧市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析近年來濟(jì)寧房地產(chǎn)正處于一個(gè)較大的進(jìn)展時(shí)期，是建國(guó)以來建設(shè)量最大的時(shí)期，道路交通，經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社會(huì)環(huán)境，文化教育環(huán)境等，政府經(jīng)營(yíng)政策都有較大程度市場(chǎng)化；人均收入在1.2萬元左右，處在一個(gè)進(jìn)展房地產(chǎn)最好的時(shí)機(jī)。其供應(yīng)形態(tài)以2003年為分界線，之前是解決生活居住困難為主的生存型住房。之后房屋形態(tài)，結(jié)構(gòu)都發(fā)生了本質(zhì)變化，是舒適、享受、投資受益的精品房屋形態(tài)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析1、暢銷戶型；依照目前市場(chǎng)在售樓盤的具體情況，和濟(jì)寧市居民居住消費(fèi)適應(yīng)；和市區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)得知面積90—120平方米，戶型三室到四室緊湊型為市場(chǎng)熱銷。2、關(guān)懷問題；從市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果來看，價(jià)格、戶型、環(huán)境、地段、建材、配套、交通、立面、成為消費(fèi)者購房所關(guān)懷的問題。二、項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析（一）交通狀況項(xiàng)目地處濟(jì)寧開發(fā)區(qū)，位于吳泰閘路與菱花路交叉口，北通高速公路，交通較為便利。（二）居住氛圍項(xiàng)目周邊大型居住社區(qū)少，目前不是大規(guī)模的居住社區(qū)，居住人口不多，購買力、消費(fèi)能力較差。（三）商業(yè)氛圍濟(jì)寧開發(fā)區(qū)，新興區(qū)域，目前商業(yè)氛圍不濃，餐飲、酒店、寫字間、休閑娛樂場(chǎng)所少，整個(gè)開發(fā)區(qū)板塊沒有與本項(xiàng)目類似的寫字樓、酒店（擬建除外），商務(wù)氛圍不濃，這是我們考慮項(xiàng)目策劃時(shí)的關(guān)鍵問題之一。

三、進(jìn)展趨勢(shì)分析濟(jì)寧房地產(chǎn)自2003年以來步入了進(jìn)展的快車道，不管是數(shù)量依舊質(zhì)量都發(fā)生了翻天覆地的變化，以開發(fā)區(qū)板塊、太白路板塊、火炬路板塊為代表的區(qū)域進(jìn)入了一個(gè)全新的進(jìn)展時(shí)期。2005年濟(jì)寧房地產(chǎn)將呈現(xiàn)如下趨勢(shì)：將結(jié)束先前的多層為主的時(shí)代，步入一個(gè)以高層和小高層為主的時(shí)代；在小區(qū)建設(shè)中更加注重環(huán)境的營(yíng)造和文化符號(hào)的建設(shè)；物業(yè)治理在消費(fèi)者購房考慮因素中的比例將加大；小區(qū)向集約化和規(guī)?；较蜻M(jìn)展，精品高端住宅將成為市場(chǎng)的主流；在節(jié)能和智能化應(yīng)用方面將有更大的突破；開發(fā)商的視線不但在重視房屋室內(nèi)還越來越重視和周邊環(huán)境的融合度，營(yíng)造全新的生活環(huán)境和生活方式。

第三部分項(xiàng)目定位部分一、項(xiàng)目分析（一）項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于吳泰閘路與菱花路交叉口東南角，西臨圣華商業(yè)圈，東為東城涂料廠，北為政府規(guī)劃的都市綠地。項(xiàng)目總占地面積15438平米，建筑面積44657.14平米，綠化4850平米，為26的高層建筑，是涵蓋商場(chǎng)，餐飲、酒店、客房、寫字間、休閑娛樂等的商務(wù)綜合體，為商場(chǎng)、客房、寫字間、酒店、休閑娛樂于一體的大型商業(yè)綜合體。（二）基地分析項(xiàng)目用地位于吳泰閘路與菱花路交叉口東南角，呈梯形不規(guī)則狀，南北128米，東西116米，地勢(shì)平坦，交通便利，環(huán)境較好。開發(fā)區(qū)是濟(jì)寧重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域，近年來進(jìn)展迅速，是以后都市重要板塊，其現(xiàn)實(shí)與以后價(jià)值專門高，土地升值潛力較大。

（三）產(chǎn)品定位分析該項(xiàng)目為集商場(chǎng)、餐飲酒店、寫字間、酒店式公寓、休閑娛樂于一體的大型商務(wù)綜合體。1、地下商場(chǎng)1）大型商業(yè)財(cái)寶廣場(chǎng)：滿足此區(qū)域居住人口的身份，提升項(xiàng)目的檔次，打造成為濟(jì)寧的購物天堂。2）小型平價(jià)超市、小商品市場(chǎng)：滿足人們的差不多生活需要，要緊以生活必需品為要緊經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，針對(duì)住戶為主。3）引入自助銀行，提升商場(chǎng)的整體形象。4）引入知名的物業(yè)治理公司，進(jìn)行商場(chǎng)的統(tǒng)一治理，打造項(xiàng)目的品牌形象。

2、地上1－3層餐飲產(chǎn)品分析定位為大型高檔涵蓋中西風(fēng)格的餐飲、酒店，便于政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職員用餐、業(yè)務(wù)招待、政務(wù)往來等。3、4－8層客房產(chǎn)品分析定位為濟(jì)寧四星級(jí)酒店式公寓，滿足政府機(jī)關(guān)、大型企事業(yè)單位的需求。4、9－23層寫字間分析空間自由組合、靈活分割，定位為甲A級(jí)豪華商務(wù)寫字間。5、24－26層休閑娛樂場(chǎng)所產(chǎn)品分析滿足濟(jì)寧高檔客戶的休閑娛樂需求，定位為濟(jì)寧高檔休閑娛樂場(chǎng)所。

（四）項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)（Strength）●地理位置：項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)板塊，是房產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一，地理位置較好；●交通狀況：項(xiàng)目臨交通主干道吳泰閘路，直通高速路，交通便利；●產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目屬于高檔商業(yè)樓，擁有較高的形象；●環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊靠都市綠化用地，自然環(huán)境好；●進(jìn)展?jié)摿Γ簱碛辛己玫膮^(qū)域進(jìn)展?jié)摿Γ弧竦貥?biāo)性建筑的確立，極大的提高入駐者的身份；●土地平坦，便于施工建設(shè)；2、劣勢(shì)（Weakness）●開發(fā)區(qū)為新興區(qū)域，周邊公共設(shè)施和配套設(shè)施還不是專門完善；●目前周邊區(qū)域消費(fèi)能力不強(qiáng)；

3、機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunist）●

濟(jì)寧房地產(chǎn)正處于大進(jìn)展時(shí)期；●

項(xiàng)目所在地屬于政府重點(diǎn)進(jìn)展區(qū)域，進(jìn)展前景寬敞；●

隨著濟(jì)寧市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，高檔寫字間、酒店的需求將有較大幅度的增長(zhǎng)；4、威脅點(diǎn)（Threats）●

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策限制，投資客戶減少；●

銀行對(duì)房貸領(lǐng)域貸款的收縮貸款購房門檻的提高，部分消費(fèi)者流失；●

項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，銷售壓力較大；二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目的組成決定了定位于濟(jì)寧地標(biāo)國(guó)際商務(wù)綜合體，走高檔價(jià)格、高升值潛力的市場(chǎng)路線。鑒于項(xiàng)目的組成及優(yōu)勢(shì)，建議市場(chǎng)定位向兩個(gè)方向延展：（一）以酒店式服務(wù)、商務(wù)交流、花園品質(zhì)為功能滿足的定位：高知本花園式國(guó)際商務(wù)港高知本：項(xiàng)目位于高新開發(fā)區(qū)，目標(biāo)客戶為擁有高專業(yè)技能的智力型人群。花園式：項(xiàng)目緊靠都市綠地用地與光復(fù)河，自然環(huán)境優(yōu)越，突出項(xiàng)目的自然環(huán)境。國(guó)際：強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的檔次與服務(wù)，建立項(xiàng)目品牌形象。商務(wù)港：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的商務(wù)交流功能。（二）以服務(wù)式公寓和商業(yè)廣場(chǎng)的獨(dú)特業(yè)態(tài)為支撐，以商務(wù)智能化與酒店式治理的投資及自用為功能滿足的定位產(chǎn)權(quán)式高知本國(guó)際商務(wù)港

三、目標(biāo)客戶定位（一）酒店式公寓目標(biāo)客戶1、投資與自營(yíng)皆有，往常者為主體；2、屬私企業(yè)主、高收入職工一族，其中以私企業(yè)主、國(guó)企、政府中高層主管為主，以企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、成功自由職業(yè)人士為輔。3、以濟(jì)寧市區(qū)人群為主，曲阜、兗州、濟(jì)南等區(qū)域人群為輔。4、以具備高素養(yǎng)、高學(xué)歷人群為主。（二）寫字間目標(biāo)客戶1、投資、自用皆有，以自用為主；2、以智力型企業(yè)、咨詢、顧問等服務(wù)性企業(yè)為主，其他企業(yè)為輔；3、濟(jì)寧本土較具實(shí)力的企業(yè)，外來大型企業(yè)駐濟(jì)分公司、辦事處為主；外省市政府駐濟(jì)辦事處為輔。（三）商場(chǎng)、休閑娛樂場(chǎng)所目標(biāo)客戶1、投資與自營(yíng)兼顧，以自營(yíng)為主。2、以從事商場(chǎng)、休閑娛樂經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體老總為主，以國(guó)企、政府部門中高層主管為輔。3、以濟(jì)寧市區(qū)人群為主，曲阜、兗州、濟(jì)南等區(qū)域人群為輔。四、價(jià)格定位價(jià)格的制定與許多方面有關(guān)，如首付款方式、建筑的標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)銷的投入、工期進(jìn)度配合以及公司對(duì)回籠資金的打算等，具體價(jià)格的制定要依照首付款支付方式、建筑標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)銷投入額、銷售周期等的基礎(chǔ)上制定，故有必要進(jìn)行進(jìn)一步的確定，在此不做具體定價(jià)。1、定價(jià)策略建議采納平開高走的價(jià)格策略，以迅速占據(jù)市場(chǎng)，緣故在于：

項(xiàng)目初次推出市場(chǎng)，公眾認(rèn)購信心不大，利用優(yōu)惠的價(jià)格彌補(bǔ)購買信心的不足。

開盤進(jìn)行優(yōu)惠大奉送活動(dòng)，前10名優(yōu)惠95折；前20名優(yōu)惠97折.

以優(yōu)惠的價(jià)格讓利給公眾，使銷售一炮而紅，有利于樹立項(xiàng)目品牌，引發(fā)消費(fèi)者對(duì)后續(xù)銷售的追捧。

不斷攀升的價(jià)格，體現(xiàn)項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)的升值能力，有利于凝聚更多的消費(fèi)者和投資者。2、價(jià)格走勢(shì)建議按照平開高走的策略，前期制定價(jià)格準(zhǔn)確，并小步快升，為前期投資客戶提供升值空間。

第四部分：營(yíng)銷推廣部分一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體目的樹立項(xiàng)目高端形象，快速實(shí)現(xiàn)全部銷售，贏取合理利潤(rùn)。二、推廣策略1、推廣思路以服務(wù)式公寓和商業(yè)廣場(chǎng)的獨(dú)特業(yè)態(tài)為支撐，以商務(wù)辦公與酒店式治理的投資及自用切入市場(chǎng)，逐步推進(jìn)，吸引視線，搶占市場(chǎng)，圍繞項(xiàng)目的核心價(jià)值，利用廣告、戶外、網(wǎng)絡(luò)等多種方式，形成市場(chǎng)攻勢(shì)――風(fēng)暴登陸――積勢(shì)噴井――風(fēng)暴連續(xù)――熱點(diǎn)炒作的宣傳推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的熱銷。2、入市時(shí)機(jī)依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷與推廣的規(guī)律及經(jīng)驗(yàn)分析分析，我們認(rèn)為房產(chǎn)項(xiàng)目尤其是綜合商業(yè)項(xiàng)目的入市，入市時(shí)期及前期的鋪墊尤其重要，入市必須做好有效有利預(yù)備，否則盲動(dòng)往往陷于被動(dòng)。結(jié)合本項(xiàng)目來看，我們認(rèn)為本項(xiàng)目先期銷售中的造勢(shì)與市場(chǎng)鋪墊尤為重要，深入做好項(xiàng)目形象塑造與傳播，在爭(zhēng)取銷售價(jià)值最大化的同時(shí)，迅速有利地作好前期市場(chǎng)鋪墊，這關(guān)于項(xiàng)目開盤及項(xiàng)目強(qiáng)銷具有極大利好，這也是放眼明年有力營(yíng)銷的戰(zhàn)略考慮。

3、入市前期預(yù)備1）宣傳資料的預(yù)備①項(xiàng)目效果圖設(shè)計(jì)制作②樓書、單張、戶型圖設(shè)計(jì)制作③售樓處展板的設(shè)計(jì)制作④售樓處模型的設(shè)計(jì)制作2）現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處：①售樓處的選擇與建設(shè)②內(nèi)部裝修裝飾的完成③外立面的粉刷④售樓處門前的整理整修⑤售樓處展板及銷售物料的布置工地圍墻及周邊道路：①工地圍墻包裝方案的設(shè)計(jì)②道路形象牌及指示牌的設(shè)計(jì)制作3）銷售資料預(yù)備①價(jià)格表的訂制②平面圖的確定③推售單位的確定④付款方式的確定4）銷售文件確定①項(xiàng)目銷售流程的制定②銷售訂購書及合同的確定③客戶須知等相關(guān)文件的確定5）售樓人員培訓(xùn)①項(xiàng)目銷售百問的預(yù)備②銷售人員的培訓(xùn)（包括進(jìn)行銷售細(xì)節(jié)、促銷政策及注意事項(xiàng)的培訓(xùn)，做到所有職員統(tǒng)一講辭、有效講辭）6）推廣預(yù)熱施行①報(bào)紙廣告的設(shè)計(jì)②軟文廣告的撰寫③媒體與版面的確定④媒體廣告的公布7）同意客戶咨詢和登記

三、銷售策略1、銷售總策略――厚積薄發(fā)在預(yù)熱期，通過媒體宣傳積存大量意向客戶，在開盤之時(shí)迅速消化，厚積薄發(fā)形成搶購的市場(chǎng)效果。按銷售物業(yè)的不同，劃分多種銷售方式，兼顧投資、自用，以快速實(shí)現(xiàn)銷售。2、銷售時(shí)期劃分按項(xiàng)目44657平米的規(guī)模計(jì)算，可能銷售周期為18個(gè)月。銷售時(shí)期時(shí)刻安排時(shí)期工作內(nèi)容累計(jì)銷售比例備注預(yù)熱期2006年3

市場(chǎng)鋪墊與炒作，建立項(xiàng)目形象，為面市作預(yù)備?！?月1前開通電話同意咨詢引導(dǎo)期06年4月隨前一時(shí)期市場(chǎng)炒作，作促銷鋪墊，同意客戶咨詢。預(yù)定并收取定金。15%市場(chǎng)烘托，挖掘急需客戶并為開盤與旺季營(yíng)銷做預(yù)備內(nèi)部認(rèn)購期06年5——6月底隨宣傳及促銷鋪墊，收取定金及正式開盤發(fā)售。30%

熱銷期06年7——12月底借開盤勢(shì)頭及銷售旺季，抓住時(shí)機(jī)整合各種營(yíng)銷手段積極推進(jìn)銷售60%

持銷期