公寓市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析課件

惠州市公寓市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析世聯(lián)地產(chǎn)2007年5月22日謹(jǐn)呈：深圳市又一居投資發(fā)展有限公司惠州市公寓市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析世聯(lián)地產(chǎn)2007年1酒店式公寓的定義及基本特征酒店式公寓的定義酒店式公寓是能夠提供酒店水準(zhǔn)配套、服務(wù)與管理的高檔公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務(wù)。酒店式公寓面向高端客戶群，和城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和國(guó)際化程度息息相關(guān)。如果一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融越發(fā)達(dá)，國(guó)際化程度越高，對(duì)酒店式公寓的需求也就越旺盛。發(fā)達(dá)國(guó)家的酒店式公寓基本上分布在寫字樓密集的城市中心或交通便利、具有稀缺景觀的地方。酒店式公寓的本質(zhì)特征：不提供產(chǎn)權(quán)分割出售，發(fā)展商通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)行為獲取利潤(rùn)。家庭式的居室布局，廳房廚廁俱全。四星級(jí)以上的配套設(shè)施、會(huì)所和裝修標(biāo)準(zhǔn)，配備全套家私、電器；室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)品位感。聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，在傳統(tǒng)酒店服務(wù)的基礎(chǔ)上提供家居服務(wù)和商務(wù)服務(wù)。正常情況下，酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至少高出40%—50%。酒店式公寓的定義及基本特征酒店式公寓的定義2酒店式公寓特征分析1高檔酒店式公寓在裝修成本上以星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，投入成本較高功能設(shè)置歐美客戶日韓客戶基本要求歐美裝修風(fēng)格、簡(jiǎn)潔、明快同樣戶型面積偏大日式或韓式風(fēng)格、體現(xiàn)在窗簾、床鋪等方面同樣戶型面積偏大公共設(shè)施咖啡店、西餐廳韓國(guó)燒烤、日式料理房間生活配套家具電器齊全(歐美風(fēng)格)電視要能收到CNN、HBO等英語(yǔ)電臺(tái)廚房要有電磁爐、微波爐、咖啡機(jī)等簡(jiǎn)單廚具家具電器齊全(日韓風(fēng)格)、榻榻米等電視臺(tái)要有日本、或韓國(guó)本土電臺(tái)，如KBS等廚房要有電磁爐、微波爐、茶具等簡(jiǎn)單廚具日本客戶必須要有浴缸商務(wù)配套傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、寬帶傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、寬帶總體要有家庭式的布局看重居住的舒適度和安全性，物業(yè)管理一定要好，語(yǔ)言能溝通的酒店式物管最好從裝修風(fēng)格上要多一些歐美國(guó)家或日韓國(guó)家的文化特色和生活習(xí)慣房間裝修要簡(jiǎn)潔明快、顏色以白色、淡黃色為主，實(shí)用功能第一裝修材料重環(huán)保不重品牌，預(yù)留多個(gè)電話、電視、電腦接口必須配置全套家具和家電酒店式公寓特征分析1高檔酒店式公寓在裝修成本上以星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)3按酒店的檔次進(jìn)行相比，我國(guó)目前的酒店投資成本平均水平，要比國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高出30-40%。

項(xiàng)目五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)經(jīng)濟(jì)型投資成本（美元/間客房）國(guó)際15-20萬(wàn)10-14萬(wàn)5-8萬(wàn)1.5-4萬(wàn)國(guó)內(nèi)20-30萬(wàn)18-25萬(wàn)7-10萬(wàn)2.5-5萬(wàn)國(guó)內(nèi)比國(guó)際高（毛估）40%80%30%40%酒店式公寓特征分析2硬件設(shè)施與裝修要求豪華并配備商務(wù)會(huì)所與酒店式服務(wù)，投入成本大按酒店的檔次進(jìn)行相比，我國(guó)目前的酒店投資成本平均水平，要比國(guó)4酒店式公寓特征分析3酒店式公寓后期酒店式管理公司的選擇也對(duì)酒店式公寓的檔次形成一定制約國(guó)內(nèi)的一些管理公司由于品牌輸出的地區(qū)具有多、雜的特點(diǎn)，因此高端酒店式公寓不建議讓國(guó)內(nèi)酒店管理公司介入像萬(wàn)豪等國(guó)際品牌公司在中國(guó)的擴(kuò)張主要以省會(huì)和旅游城市為主，因此建議外資管理公司介入，但是否進(jìn)駐將影響項(xiàng)目酒店式公寓的檔次酒店式公寓特征分析3酒店式公寓后期酒店式管理公司的選擇也對(duì)酒5惠州高端酒店式公寓客戶需求研究一般規(guī)律：國(guó)內(nèi)商務(wù)公寓的客戶50％是來(lái)自歐美的客戶，剩下的便是日韓東南亞以及港澳臺(tái)客戶職業(yè)：長(zhǎng)期出國(guó)的生意人、長(zhǎng)期在外的經(jīng)營(yíng)管理者、以及正放長(zhǎng)假的家庭等；主要是跨國(guó)公司的高級(jí)管理人員或者高級(jí)職員據(jù)了解，跨國(guó)公司尤其是歐美客戶的住房津貼的水平普遍較高，其每月津貼從1000美元到最高的一萬(wàn)美元不等，而且這些客戶的消費(fèi)行為是盡可能地將所有補(bǔ)貼用掉惠州酒店長(zhǎng)包房客戶現(xiàn)狀其他城市酒店式公寓客戶職業(yè)：長(zhǎng)期出差惠州的大型企業(yè)高管，外企高管行業(yè)：電子、汽車、貿(mào)易公司：三星、SONY等酒店式公寓終端使用客戶現(xiàn)狀----以常駐中國(guó)的外企高管為主惠州高端酒店式公寓客戶需求研究一般規(guī)律：國(guó)內(nèi)商務(wù)公寓的客戶56惠州高端酒店式公寓客戶需求研究從全市范圍看，惠州酒店式公寓客戶的分布散、層面過(guò)窄，缺乏足夠的需求支持陳江、仲凱高新區(qū)SONY、TCL、三星橫瀝富士康工業(yè)園南部新城數(shù)碼科技園大亞灣石化城殼牌、西部工業(yè)綜合組團(tuán)東風(fēng)汽車城惠州高端酒店式公寓客戶需求研究從全市范圍看，惠州酒店式公寓客7惠州高端酒店式公寓情況市場(chǎng)缺乏真正酒店式公寓物業(yè)，所謂的酒店式公寓均以返租形式實(shí)現(xiàn)其高價(jià)項(xiàng)目項(xiàng)目位置占地面積建筑面積銷售均價(jià)發(fā)售日銷售方式金世界銀座江北40006680055002004-11-28產(chǎn)權(quán)式銷售麗園金都國(guó)際麥地609658940036002005-05-015年帶息原價(jià)回購(gòu)，年收益8%金鑾四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店麥地___2600065002005-06-23保底租金2000元海悅假日國(guó)際公寓麥地___3萬(wàn)多25812005-12-8__三環(huán)酒店式公寓麥地 ——1216339802005-10-15開發(fā)商全程擔(dān)保15年，每年8%的投資回報(bào)，每年免費(fèi)入住9天，三年內(nèi)開發(fā)商可以原價(jià)回購(gòu)凱旋萊茵公寓東平___9000售價(jià)為4500（帶1500精裝修）2005-10-5銷售20％后未售惠州高端酒店式公寓情況市場(chǎng)缺乏真正酒店式公寓物業(yè)，所謂的酒店8惠州高端酒店式公寓情況凱賓斯基酒店酒店式公寓將會(huì)成為高端酒店式公寓的典范帝景國(guó)際商務(wù)大廈由兩棟塔樓(43層＋27層)組成，建成后為惠州第一高樓該項(xiàng)目占地面積15361平方米，建筑面積118843.3平方米。項(xiàng)目地下3層為停車場(chǎng)，1－4層為商場(chǎng)，5層為餐廳，1棟43層為凱賓斯基酒店，1棟27層為寫字樓凱賓斯基酒店6-30層為酒店，31-43層為酒店式公寓，共13000平米德國(guó)凱賓斯基飯店股份有限公司創(chuàng)建于1897年，是歐洲歷史最悠久的豪華飯店管理公司，總部位于瑞士，以單一五星級(jí)凱賓斯基品牌形式發(fā)展。目前在全球管理著61家國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店，同惠州市帝景集團(tuán)的合作項(xiàng)目是凱賓斯基飯店在中國(guó)的第16個(gè)合作項(xiàng)目?；葜莞叨司频晔焦⑶闆r凱賓斯基酒店酒店式公寓將會(huì)成為高端酒店9金典故事城市1號(hào)公寓金世界銀座世紀(jì)名都巴黎春天金鑾酒店三環(huán)公寓萊茵凱旋酒店鵝城國(guó)際凱悅公寓金都國(guó)際2005年2004年一米陽(yáng)光港惠新天地財(cái)富公寓2006年惠州小戶型樓盤分布情況麥地片區(qū)是惠州小戶型住宅最大的供應(yīng)片區(qū)，也是小戶型市場(chǎng)最火爆的片區(qū)。金典故事城市1號(hào)公寓金世界銀座世紀(jì)名都巴黎春天金鑾酒店三環(huán)公10惠州小戶型樓盤調(diào)查分析市場(chǎng)上小戶型樓盤主要分為產(chǎn)權(quán)式酒店和精品公寓兩種項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平方米）小戶型住宅總套數(shù)（套）小戶型住宅總銷售面積（平方米）交樓標(biāo)準(zhǔn)世紀(jì)名都230048320185.41毛坯巴黎廣場(chǎng)（清風(fēng)閣）普均：3000躍均：420029413099.66毛坯凱悅公寓24501404099.2毛坯金典故事220057240000毛坯鵝城國(guó)際230018212094.88毛坯三環(huán)公寓39801146772.2精裝修一米陽(yáng)光預(yù)計(jì)2800164精裝修金鑾酒店650038426000精裝修金都國(guó)際32002088000精裝修金世界銀座530074430000精裝修萊茵凱旋酒店45001389000精裝修城市1號(hào)350063422423.85精裝修財(cái)富公寓550015614937精裝修港惠新天地1期5100229約6萬(wàn)精裝修惠州小戶型樓盤調(diào)查分析市場(chǎng)上小戶型樓盤主要分為產(chǎn)權(quán)式酒店和精11項(xiàng)目項(xiàng)目位置建筑面積均價(jià)（元/平）發(fā)售日備注金世界銀座江北6680055002004-11曾經(jīng)與廣中旅酒店簽約20年，準(zhǔn)備做五星級(jí)酒店，現(xiàn)在已經(jīng)爛尾金鑾四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店麥地2600065002005-062005年7月裝修到現(xiàn)在，處于半停工狀態(tài)，據(jù)說(shuō)開發(fā)商資金不足麗園金都國(guó)際麥地8940036002005-055年帶息原價(jià)回購(gòu)，年收益8%，四星級(jí)隆泰酒店運(yùn)營(yíng)海悅假日國(guó)際公寓麥地3萬(wàn)多25812005-12條幅上掛出魯惠酒店經(jīng)營(yíng)，外立面粗糙，檔次感非常低三環(huán)酒店式公寓麥地 1216339802005-10開發(fā)商全程擔(dān)保15年，每年8%的投資回報(bào)，每年免費(fèi)入住9天，三年內(nèi)開發(fā)商可以原價(jià)回購(gòu)，目前三星級(jí)酒店和隆城夜總會(huì)在經(jīng)營(yíng)，實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)到三星級(jí)市場(chǎng)上高端產(chǎn)權(quán)式酒店（金鑾、金世界）以返租實(shí)現(xiàn)高價(jià)，目前均已爛尾，能夠運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式酒店多半以低價(jià)出售，檔次低端惠州小戶型樓盤調(diào)查分析項(xiàng)目項(xiàng)目位置建筑面積均價(jià)（元/平）發(fā)售日備注金世界銀座江北612項(xiàng)目名稱建筑類型主力戶型及面積、套數(shù)交樓標(biāo)準(zhǔn)世紀(jì)名都高層1房（25-34），1471*1（36-46），294毛坯巴黎廣場(chǎng)（清風(fēng)閣）高層1*1（30-48），294毛坯一米陽(yáng)光小高層單房（21），71*1（37），157400元/平米精裝修凱悅公寓多層1房（20-26），1121*1（48），28300元/平米精裝修金典故事小高層1房（31）；1*1（47-57）500元/平米精裝修城市1號(hào)高層單房（17-21）、（32-49）2*1、2*2（46-81）600元/平米精裝修鵝城國(guó)際小高層1*1（49.98）；2*2（68-86）毛坯財(cái)富公寓小高層68-87500元/平米精裝修港惠新天地小高層1*1（44）300元/平米精裝修惠州小戶型樓盤調(diào)查分析市場(chǎng)上公寓型產(chǎn)品多為帶精裝的小戶型住宅，未有高端公寓產(chǎn)品項(xiàng)目名稱建筑類型主力戶型及面積、套數(shù)交樓標(biāo)準(zhǔn)世紀(jì)名都高層113普通公寓價(jià)格5000元/平米項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平方米）小戶型住宅總銷售面積（平方米）交樓標(biāo)準(zhǔn)世紀(jì)名都230020185.41毛坯巴黎廣場(chǎng)（清風(fēng)閣）普均：3000躍均：420013099.66毛坯金典故事220040000毛坯鵝城國(guó)際230012094.88毛坯凱悅公寓24504099.2300精裝修一米陽(yáng)光預(yù)計(jì)2800400精裝修城市1號(hào)350022423.85600精裝修財(cái)富公寓550014937500精裝修港惠新天地1期5100約6萬(wàn)300精裝修惠州小戶型樓盤調(diào)查分析普通公寓價(jià)格存在上限：5000元/平米普通公寓價(jià)格5000元/平米項(xiàng)目名稱均價(jià)小戶型住宅總銷售面積14——港惠新天地項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地址：河南岸演達(dá)一路、石湖路、南岸路的交匯處一、二期總建面：30多萬(wàn)平米一期總建面：16.8萬(wàn)平米一期商業(yè)總建面：10萬(wàn)多平米一期住宅總建面：6萬(wàn)多平米二期占地：11000平米二期建面：65000平米產(chǎn)品類型：商業(yè)MALL+高層住宅戶型區(qū)間：7-2116平米商業(yè)44平米公寓71-90平米兩房典型案例1銷售情況：商業(yè)和公寓開盤日銷售率均在90%以上，且現(xiàn)場(chǎng)銷售火爆，到場(chǎng)人數(shù)上千人，商業(yè)成交客戶中深圳客戶占到90%以上，公寓成交客戶深圳客戶占到60%以上——港惠新天地項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)典型案例1銷售情況：商業(yè)和公寓開盤15港惠新天地營(yíng)銷分析——沃爾瑪品牌借勢(shì)“美國(guó)”商業(yè)勁旅搶灘惠州第一MALL沃爾瑪搶灘港惠新天地惠州投資牛市來(lái)臨跟沃爾瑪一起賺錢跟沃爾瑪東進(jìn)創(chuàng)富沃爾瑪強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)“沃爾瑪暨主力商家進(jìn)駐啟動(dòng)儀式”沃爾瑪品牌借勢(shì)，形成市場(chǎng)聚焦港惠新天地營(yíng)銷分析——沃爾瑪品牌借勢(shì)“美國(guó)”商業(yè)勁旅搶灘惠州16港惠新天地營(yíng)銷分析

——深圳特報(bào)主流媒體轟炸時(shí)間版面類型內(nèi)容06年11月23日深圳地產(chǎn)E1整版硬廣“美國(guó)”商業(yè)勁旅搶灘惠州第一MALL12月2日接受VIP咨詢特區(qū)報(bào)樓下特設(shè)看樓車稀缺商鋪及精裝公寓，即將面世06年11月23日深圳地產(chǎn)E4整版軟文聚焦惠州演達(dá)路“財(cái)富中心”-”港惠新天地以立體交通、超前規(guī)劃等優(yōu)勢(shì)打造財(cái)富新熱點(diǎn)06年11月24日深圳地產(chǎn)H1整版硬廣沃爾瑪搶灘港惠新天地惠州投資牛市來(lái)臨12月2日接受VIP咨詢特區(qū)報(bào)樓下特設(shè)看樓車稀缺公寓及精裝公寓，即將面世06年11月30日文化星空D1整版硬廣跟沃爾瑪一起賺錢月收入3000即可投資惠州“華強(qiáng)北”旺鋪稀缺商鋪及精裝酒店式公寓，接受VIP咨詢12月2日特報(bào)樓下看樓車預(yù)約06年12月14日今日財(cái)經(jīng)C1整版硬廣跟沃爾瑪東進(jìn)創(chuàng)富惠州“鋪王”財(cái)富風(fēng)暴“金”動(dòng)全城12月16、17日特報(bào)樓下特設(shè)看樓專車07年01月05日廣告A12版整版硬廣財(cái)富召集令，元月6日鋪王發(fā)售元月6日8：30分看樓專車07年01年12日超級(jí)樓市F4整版軟文惠州商業(yè)巨擎再獻(xiàn)佳作——服務(wù)式公寓“港惠新天地.香格麗舍”引領(lǐng)新的置業(yè)消費(fèi)潮流開盤前近兩個(gè)月的深圳特區(qū)報(bào)大動(dòng)作炒作，吸引了大量深圳投資客的眼光，積累了大量的深圳投資客港惠新天地營(yíng)銷分析

——深圳特報(bào)主流媒體轟炸時(shí)間版17港惠新天地營(yíng)銷分析——活動(dòng)跟進(jìn)時(shí)間活動(dòng)內(nèi)容06年11月28日現(xiàn)場(chǎng)“沃爾瑪暨主力商家進(jìn)駐啟動(dòng)儀式”06年12月12日06年12月16、17日06年12月23、24日07年01月01日07年01月06日07年01月13、14日07年01月21日深圳看樓團(tuán)考察活動(dòng)06年01月06日港惠新天地商鋪盛大開盤06年01月12日惠州康帝酒店舉行美國(guó)麗景國(guó)際（Eliteview）投資港惠新天地合作簽約暨惠州商家推介會(huì)06年01月21日港惠新天地公寓開盤儀式盛大活動(dòng)跟進(jìn)，引爆市場(chǎng)港惠新天地營(yíng)銷分析——活動(dòng)跟進(jìn)時(shí)間活動(dòng)內(nèi)容06年11月28日18港惠新天地客戶分析商業(yè)客戶住宅客戶90%的深圳客戶，其余10%來(lái)自本地、廣州、東莞等地60%的深圳客戶，20%來(lái)自本地，10%來(lái)自廣州、東莞等地港惠新天地客戶分析商業(yè)客戶住宅客戶90%的深圳客戶，其余1019——財(cái)富公寓項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：4003平米建筑面積：14937平米建筑限高：100米產(chǎn)品類型：2棟10層小高層梯戶比：兩梯十戶總套數(shù)：156套層高：5m（上2.18m，下2.82m）戶型區(qū)間：

68-87平方米夾層小復(fù)式銷售情況：開盤日熱銷近80%，到場(chǎng)人數(shù)200人，成交均價(jià)5500元/平米，深圳客戶50%左右典型案例2——財(cái)富公寓項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售情況：開盤日熱銷近80%，到場(chǎng)人20財(cái)富公寓營(yíng)銷分析

——光耀品牌借勢(shì)、荷蘭水鄉(xiāng)分展場(chǎng)、挖掘老帶新一、荷蘭水鄉(xiāng)設(shè)立分展場(chǎng)，充分利用荷蘭水鄉(xiāng)的影響力，挖掘荷蘭水鄉(xiāng)老客戶資源二、光耀老客戶成交有額外99折的優(yōu)惠，老客戶帶新客戶成交老客戶可以免物業(yè)管理費(fèi)，充分挖掘老帶新三、財(cái)富公寓成交的的深圳客戶基本上來(lái)自光耀的老客戶及老客戶帶來(lái)的新客戶，占到總成交客戶的50%以上光耀品牌借勢(shì)，荷蘭水鄉(xiāng)分展場(chǎng)，實(shí)行老帶新，充分挖掘光耀老客戶資源財(cái)富公寓營(yíng)銷分析

——光耀品牌借勢(shì)、荷蘭水鄉(xiāng)分展場(chǎng)、挖掘老帶21財(cái)富公寓營(yíng)銷分析——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品高調(diào)入市買一房，送兩房買一層，送一層3房精裝小復(fù)式客廳中空5米層高主打產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)，引發(fā)市場(chǎng)聚焦財(cái)富公寓營(yíng)銷分析——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品高調(diào)入市買一房，送兩房買一層，送22財(cái)富公寓營(yíng)銷分析——廣告全城覆蓋麥科特大道燈箱廣告西湖廣告牌荷蘭水鄉(xiāng)分展場(chǎng)荷蘭水鄉(xiāng)橋頭廣告牌花邊嶺廣場(chǎng)燈箱廣告現(xiàn)場(chǎng)形象墻江北廣告牌現(xiàn)場(chǎng)廣告牌廣告全場(chǎng)覆蓋，引爆市場(chǎng)財(cái)富公寓營(yíng)銷分析——廣告全城覆蓋麥科特大道燈箱廣告西湖廣告牌23財(cái)富公寓客戶分析財(cái)富公寓客戶50%的深圳客戶，40%的客戶來(lái)自惠州本地，其余客戶來(lái)自廣州、東莞、惠東等地財(cái)富公寓客戶分析財(cái)富公寓客戶50%的深圳客戶，40%的客戶來(lái)24城市高端精品公寓項(xiàng)目高端精品公寓可行性研究：1、高端精品公寓符合江北區(qū)域發(fā)展階段2、惠州商務(wù)發(fā)展帶來(lái)商務(wù)人群精品居家需求3、江北商務(wù)型精品公寓呈現(xiàn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)4、未來(lái)江北高端精品居住型項(xiàng)目呈現(xiàn)空白點(diǎn)5、小戶型項(xiàng)目多為普通白領(lǐng)經(jīng)濟(jì)型居家產(chǎn)品項(xiàng)目以高端精品公寓方向開發(fā)難度較小，未來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大高端精品公寓與項(xiàng)目契合度高項(xiàng)目定位回顧城市高端精品公寓項(xiàng)目高端精品公寓可行性研究：1、高端精品公寓25核心客戶：深圳投資客戶核心客戶重要客戶重要客戶：惠州投資客戶，江北寫字樓高管和商務(wù)人士；邊緣客戶邊緣客戶：企業(yè)款待客戶置業(yè)項(xiàng)目核心客戶回顧核心客戶：核心客戶重要客戶重要客戶：邊緣客戶邊緣客戶：項(xiàng)目核26深圳投資客戶特性分析區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型戶型面積（平米）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）客戶特點(diǎn)客戶關(guān)注點(diǎn)與本項(xiàng)目契合度惠城區(qū)雙子星大廈寫字樓半層以上550-1100220-660投資實(shí)力強(qiáng)中心區(qū)地段及升值空間物業(yè)品質(zhì)寫字樓單間90-14036-90投資實(shí)力有限，又渴望投資中心區(qū)高端商務(wù)物業(yè)中心區(qū)地段及升值空間物業(yè)品質(zhì)財(cái)富公寓公寓68-8730-50投資實(shí)力較強(qiáng)，投資經(jīng)驗(yàn)較豐富惠州核心區(qū)地段麗日百合高端住宅92-16527-95與惠州有三緣關(guān)系投資經(jīng)驗(yàn)豐富，投資實(shí)力強(qiáng)中心區(qū)升值潛力物業(yè)品質(zhì)港惠新天地公寓40-7017-35投資承受力有限，尋求低價(jià)快速升值物業(yè)沃爾瑪帶動(dòng)力惠州核心商圈地段大亞灣南山國(guó)際寫字樓商務(wù)公寓60-20020-72投資承受能力有限，投資經(jīng)驗(yàn)不足，在深圳投資實(shí)力不足中海殼牌品牌物業(yè)發(fā)展前景在江北投資小面積辦公物業(yè)及中高端樓盤的深圳客戶與本項(xiàng)目契合度較高深圳投資客戶特性分析區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型戶型面積（平米）總價(jià)27典型客戶描述一：深圳投資客有惠州投資經(jīng)歷的深圳投資客戶研究——麗日百合家園成交客戶客戶情況：深圳某企業(yè)中層管理人員，在深圳有多次置業(yè)投資的經(jīng)歷，在朋友的推薦介紹下購(gòu)買了麗日百合家園，對(duì)惠州的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及惠州的發(fā)展有一定的研究客戶關(guān)注：客戶最關(guān)注片區(qū)的升值潛力，對(duì)產(chǎn)品檔次有一定要求、品質(zhì)要求高，注重產(chǎn)品外立面、細(xì)節(jié)部分，對(duì)物業(yè)管理業(yè)較重視銷售引導(dǎo)：此類在江北有過(guò)投資經(jīng)驗(yàn)的客戶，對(duì)江北極其認(rèn)可，無(wú)須太多的銷售引導(dǎo)，只要有一定的投資價(jià)值，客戶都會(huì)購(gòu)買典型客戶描述一：深圳投資客有惠州投資經(jīng)歷的深圳投資客戶研究28主力需求戶型購(gòu)房目的主要客戶關(guān)注點(diǎn)單房、一房、兩房收租回報(bào)私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板、富裕婦女、中高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)中高層管理者、中高收入白領(lǐng)及高收入藍(lán)領(lǐng)、教師醫(yī)生、本地原居民、外地置業(yè)者租金、出租率、首期、月供、有無(wú)代租、裝修等便捷服務(wù)升值轉(zhuǎn)手升值潛力（軟、硬質(zhì)素）、轉(zhuǎn)手便捷度保值（包括隱性保值）私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板、中高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)中高層管理者、本地原居民、外地置業(yè)者價(jià)格支撐、轉(zhuǎn)手便捷度休閑及度假私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板等尖端客戶車行便利、環(huán)境、面積和總價(jià)辦公創(chuàng)業(yè)客戶、外地辦事處、自由職業(yè)者公共交通、首期、月供為她人置業(yè)珠三角、港人等外地置業(yè)者，及本地高端客戶總價(jià)、一定的舒適性惠州投資客戶特性分析主力需求戶型購(gòu)房目的主要客戶關(guān)注點(diǎn)單房、一房、兩房收租回報(bào)私29典型客戶描述二：惠州投資客雙子星成交客戶（惠州本地）研究——某私企業(yè)主張經(jīng)理業(yè)主情況：商人，在惠州馬安開廠，主要經(jīng)營(yíng)綠網(wǎng)、電子、戶外運(yùn)動(dòng)器具等，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在雙子星購(gòu)買半層物業(yè)，有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，非?？春媒敝行膮^(qū)的發(fā)展，主要做寫字樓的投資，對(duì)住宅的投資也有一定的興趣投資關(guān)注點(diǎn)：地段、升值空間、發(fā)展商品牌、物業(yè)品質(zhì)典型客戶描述二：惠州投資客雙子星成交客戶（惠州本地）研究30自用客戶分析客戶類型客戶特征客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)力寫字樓企業(yè)中高管理層經(jīng)濟(jì)承受能力高。對(duì)居住環(huán)境要求高。（居?。┲苓叚h(huán)境、產(chǎn)品高品質(zhì)企業(yè)、個(gè)體類客戶石化、數(shù)碼、服務(wù)類客戶，由于工作關(guān)系需要經(jīng)常往返于深惠兩地。（商務(wù)+居?。﹨^(qū)域：向往CBD區(qū)域節(jié)約：減少成本酒店長(zhǎng)包房客戶外企駐惠辦事機(jī)構(gòu)；外企高層管理人員；注重安全與便利，經(jīng)濟(jì)承受能力高（商務(wù)+居?。﹨^(qū)域：向往CBD區(qū)域節(jié)約：減少成本寫字樓企業(yè)中高管理層和商務(wù)人士成為本項(xiàng)目的主力自用客戶群體自用客戶分析客戶類型客戶特征客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)力寫字樓企業(yè)中高管理31典型客戶描述三：自用客——某室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)公司王小姐公司情況：公司在深圳，為工作室性質(zhì)，近期在惠州業(yè)務(wù)量越來(lái)越大，老板經(jīng)常往返于深惠兩地，每次來(lái)惠均在酒店入住，為節(jié)省成本，預(yù)在惠州購(gòu)買公寓作為長(zhǎng)期自住或辦公用地。對(duì)物業(yè)需求：對(duì)物業(yè)檔次要求較高，形象要求好，希望能有酒店式的環(huán)境和管理。最好選在區(qū)域升值潛力大的區(qū)域，可考慮以后轉(zhuǎn)賣。產(chǎn)品要求：帶精裝修，有檔次，有品位其他要求：地段好，交通便利，物業(yè)管理好典型客戶描述三：自用客——某室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)公司王小姐32個(gè)性事業(yè)富有聰明才智自信時(shí)尚——他們是事業(yè)發(fā)展階段的社會(huì)精英；他們是熱愛自由的創(chuàng)業(yè)者；——他們追求時(shí)尚，酷愛旅游（可能沒(méi)時(shí)間）；——他們初來(lái)惠州，希望有個(gè)圈子，以此展開社交；——優(yōu)越感和壓力感并存，同時(shí)工作壓力不斷掏空他的智慧和體力；酒吧、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)成為他們緩釋壓力、回歸自我的精神場(chǎng)所;——在一個(gè)日益快餐化和標(biāo)準(zhǔn)化的時(shí)代，他們?cè)噲D通過(guò)自身的努力來(lái)打破和多數(shù)人群都一樣的無(wú)趣無(wú)聊的生活——把自己甩出去，逃離現(xiàn)實(shí)，享受出軌的自由。目標(biāo)使用群體描述個(gè)性事業(yè)富有聰明才智自信時(shí)尚——他們是事業(yè)發(fā)展階段的社會(huì)精英33Workhard,play

hard

Workhard,play

hard

源于美國(guó)城市精英階層的文化——“努力工作，盡情玩”，職業(yè)描述：企業(yè)中層管理人員、自由職業(yè)者、IT人員、經(jīng)紀(jì)人、廣告從業(yè)者特征描述：來(lái)惠州時(shí)間不長(zhǎng)，工作是惠州生活的重心，渴望形成圈層的發(fā)展，帶動(dòng)事業(yè)的發(fā)展，同時(shí)生活的享受目標(biāo)使用群價(jià)值觀Workhard,playhard

Workhard341、有事業(yè)的峰巒上，有汗水的溪流飛淌；在智慧的珍珠里，有勤奮的心血閃光。2、人們走過(guò)的每一個(gè)足跡，都是自己生命的留言；留給今天翻過(guò)的日歷，留給未來(lái)永久的歷史。3、人生是一座可以采掘開拓的金礦，但總是因?yàn)槿藗兊那趭^程度不同，給予人們的回報(bào)也不相同。4、理想之風(fēng)扯滿人生的帆；奮斗之桿舉起理想之旗。5、人應(yīng)該學(xué)會(huì)走自己的路，但更應(yīng)該掌握手中的羅盤。6、不能因?yàn)槿松牡缆房部?，就使自己的身軀變得彎曲；不能因?yàn)樯畹臍v程漫長(zhǎng)，就使求索的腳步遲緩。7、人生的意義在理想的光輝中閃爍；生命的價(jià)值在創(chuàng)造的生活中閃現(xiàn)。8、只有走完平凡的路程，才能達(dá)到偉大的目標(biāo)。9、奮斗目標(biāo)是人生的精神支柱。10、共同的事業(yè)，共同的斗爭(zhēng)，可以使人們產(chǎn)生忍受一切的力量?！獖W斯特洛夫斯基11、屬于每個(gè)人的道路，都在每個(gè)人的足下；屬于每個(gè)人的歷史，都在每個(gè)人的身后。12、終于有一天，海水和淚都是甜的。13、有志者自有千方百計(jì)，無(wú)志者只有千難萬(wàn)難。14、貧不足羞，可羞是貧而無(wú)志?！獏卫?5、人，只要有一種信念，有所追求，什么艱苦都能忍受，什么環(huán)境也都能適應(yīng)?！×?6、人生的途程是遙遠(yuǎn)的，只要雙腳不息地前行，道路就會(huì)向遠(yuǎn)方延伸。17、理想是人生的堅(jiān)實(shí)支柱，如果失去了生活的理想，精神也就會(huì)隨之而癱瘓。18、目標(biāo)不是都能達(dá)到的，但它可以作為瞄準(zhǔn)點(diǎn)。28、我學(xué)習(xí)了一生，現(xiàn)在我還在學(xué)習(xí)，而將來(lái)，只要我還有精力，我還要學(xué)習(xí)下去?！?jiǎng)e林斯基

29、任何時(shí)候我也不會(huì)滿足，越是讀書，就越是深刻的感到不滿足，越是感到自己的知識(shí)貧乏?！R克思

30、外國(guó)語(yǔ)是人生斗爭(zhēng)的一種武器?！R克思

31、學(xué)習(xí)這件事不在乎有沒(méi)有人教你，最重要的是在于你自己有沒(méi)有覺悟和恒心?！ú紶?/p>

32、筆落驚風(fēng)雨,詩(shī)成泣鬼神?！鸥?/p>

33、別裁偽體親風(fēng)雅,轉(zhuǎn)益多師是汝師?！鸥?8、我學(xué)習(xí)了一生，現(xiàn)在我還在學(xué)習(xí)，而將來(lái)，只要我還有精力，我還要學(xué)習(xí)下去?！?jiǎng)e林斯基

29、任何時(shí)候我也不會(huì)滿足，越是讀書，就越是深刻的感到不滿足，越是感到自己的知識(shí)貧乏?！R克思

30、外國(guó)語(yǔ)是人生斗爭(zhēng)的一種武器?！R克思

31、學(xué)習(xí)這件事不在乎有沒(méi)有人教你，最重要的是在于你自己有沒(méi)有覺悟和恒心。——法布爾

32、筆落驚風(fēng)雨,詩(shī)成泣鬼神?！鸥?/p>

33、別裁偽體親風(fēng)雅,轉(zhuǎn)益多師是汝師?！鸥?、有事業(yè)的峰巒上，有汗水的溪流飛淌；在智慧的珍珠里，有勤奮35惠州市公寓市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析世聯(lián)地產(chǎn)2007年5月22日謹(jǐn)呈：深圳市又一居投資發(fā)展有限公司惠州市公寓市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析世聯(lián)地產(chǎn)2007年36酒店式公寓的定義及基本特征酒店式公寓的定義酒店式公寓是能夠提供酒店水準(zhǔn)配套、服務(wù)與管理的高檔公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務(wù)。酒店式公寓面向高端客戶群，和城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和國(guó)際化程度息息相關(guān)。如果一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融越發(fā)達(dá)，國(guó)際化程度越高，對(duì)酒店式公寓的需求也就越旺盛。發(fā)達(dá)國(guó)家的酒店式公寓基本上分布在寫字樓密集的城市中心或交通便利、具有稀缺景觀的地方。酒店式公寓的本質(zhì)特征：不提供產(chǎn)權(quán)分割出售，發(fā)展商通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)行為獲取利潤(rùn)。家庭式的居室布局，廳房廚廁俱全。四星級(jí)以上的配套設(shè)施、會(huì)所和裝修標(biāo)準(zhǔn)，配備全套家私、電器；室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)品位感。聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，在傳統(tǒng)酒店服務(wù)的基礎(chǔ)上提供家居服務(wù)和商務(wù)服務(wù)。正常情況下，酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至少高出40%—50%。酒店式公寓的定義及基本特征酒店式公寓的定義37酒店式公寓特征分析1高檔酒店式公寓在裝修成本上以星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，投入成本較高功能設(shè)置歐美客戶日韓客戶基本要求歐美裝修風(fēng)格、簡(jiǎn)潔、明快同樣戶型面積偏大日式或韓式風(fēng)格、體現(xiàn)在窗簾、床鋪等方面同樣戶型面積偏大公共設(shè)施咖啡店、西餐廳韓國(guó)燒烤、日式料理房間生活配套家具電器齊全(歐美風(fēng)格)電視要能收到CNN、HBO等英語(yǔ)電臺(tái)廚房要有電磁爐、微波爐、咖啡機(jī)等簡(jiǎn)單廚具家具電器齊全(日韓風(fēng)格)、榻榻米等電視臺(tái)要有日本、或韓國(guó)本土電臺(tái)，如KBS等廚房要有電磁爐、微波爐、茶具等簡(jiǎn)單廚具日本客戶必須要有浴缸商務(wù)配套傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、寬帶傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、寬帶總體要有家庭式的布局看重居住的舒適度和安全性，物業(yè)管理一定要好，語(yǔ)言能溝通的酒店式物管最好從裝修風(fēng)格上要多一些歐美國(guó)家或日韓國(guó)家的文化特色和生活習(xí)慣房間裝修要簡(jiǎn)潔明快、顏色以白色、淡黃色為主，實(shí)用功能第一裝修材料重環(huán)保不重品牌，預(yù)留多個(gè)電話、電視、電腦接口必須配置全套家具和家電酒店式公寓特征分析1高檔酒店式公寓在裝修成本上以星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)38按酒店的檔次進(jìn)行相比，我國(guó)目前的酒店投資成本平均水平，要比國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高出30-40%。

項(xiàng)目五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)經(jīng)濟(jì)型投資成本（美元/間客房）國(guó)際15-20萬(wàn)10-14萬(wàn)5-8萬(wàn)1.5-4萬(wàn)國(guó)內(nèi)20-30萬(wàn)18-25萬(wàn)7-10萬(wàn)2.5-5萬(wàn)國(guó)內(nèi)比國(guó)際高（毛估）40%80%30%40%酒店式公寓特征分析2硬件設(shè)施與裝修要求豪華并配備商務(wù)會(huì)所與酒店式服務(wù)，投入成本大按酒店的檔次進(jìn)行相比，我國(guó)目前的酒店投資成本平均水平，要比國(guó)39酒店式公寓特征分析3酒店式公寓后期酒店式管理公司的選擇也對(duì)酒店式公寓的檔次形成一定制約國(guó)內(nèi)的一些管理公司由于品牌輸出的地區(qū)具有多、雜的特點(diǎn)，因此高端酒店式公寓不建議讓國(guó)內(nèi)酒店管理公司介入像萬(wàn)豪等國(guó)際品牌公司在中國(guó)的擴(kuò)張主要以省會(huì)和旅游城市為主，因此建議外資管理公司介入，但是否進(jìn)駐將影響項(xiàng)目酒店式公寓的檔次酒店式公寓特征分析3酒店式公寓后期酒店式管理公司的選擇也對(duì)酒40惠州高端酒店式公寓客戶需求研究一般規(guī)律：國(guó)內(nèi)商務(wù)公寓的客戶50％是來(lái)自歐美的客戶，剩下的便是日韓東南亞以及港澳臺(tái)客戶職業(yè)：長(zhǎng)期出國(guó)的生意人、長(zhǎng)期在外的經(jīng)營(yíng)管理者、以及正放長(zhǎng)假的家庭等；主要是跨國(guó)公司的高級(jí)管理人員或者高級(jí)職員據(jù)了解，跨國(guó)公司尤其是歐美客戶的住房津貼的水平普遍較高，其每月津貼從1000美元到最高的一萬(wàn)美元不等，而且這些客戶的消費(fèi)行為是盡可能地將所有補(bǔ)貼用掉惠州酒店長(zhǎng)包房客戶現(xiàn)狀其他城市酒店式公寓客戶職業(yè)：長(zhǎng)期出差惠州的大型企業(yè)高管，外企高管行業(yè)：電子、汽車、貿(mào)易公司：三星、SONY等酒店式公寓終端使用客戶現(xiàn)狀----以常駐中國(guó)的外企高管為主惠州高端酒店式公寓客戶需求研究一般規(guī)律：國(guó)內(nèi)商務(wù)公寓的客戶541惠州高端酒店式公寓客戶需求研究從全市范圍看，惠州酒店式公寓客戶的分布散、層面過(guò)窄，缺乏足夠的需求支持陳江、仲凱高新區(qū)SONY、TCL、三星橫瀝富士康工業(yè)園南部新城數(shù)碼科技園大亞灣石化城殼牌、西部工業(yè)綜合組團(tuán)東風(fēng)汽車城惠州高端酒店式公寓客戶需求研究從全市范圍看，惠州酒店式公寓客42惠州高端酒店式公寓情況市場(chǎng)缺乏真正酒店式公寓物業(yè)，所謂的酒店式公寓均以返租形式實(shí)現(xiàn)其高價(jià)項(xiàng)目項(xiàng)目位置占地面積建筑面積銷售均價(jià)發(fā)售日銷售方式金世界銀座江北40006680055002004-11-28產(chǎn)權(quán)式銷售麗園金都國(guó)際麥地609658940036002005-05-015年帶息原價(jià)回購(gòu)，年收益8%金鑾四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店麥地___2600065002005-06-23保底租金2000元海悅假日國(guó)際公寓麥地___3萬(wàn)多25812005-12-8__三環(huán)酒店式公寓麥地 ——1216339802005-10-15開發(fā)商全程擔(dān)保15年，每年8%的投資回報(bào)，每年免費(fèi)入住9天，三年內(nèi)開發(fā)商可以原價(jià)回購(gòu)凱旋萊茵公寓東平___9000售價(jià)為4500（帶1500精裝修）2005-10-5銷售20％后未售惠州高端酒店式公寓情況市場(chǎng)缺乏真正酒店式公寓物業(yè)，所謂的酒店43惠州高端酒店式公寓情況凱賓斯基酒店酒店式公寓將會(huì)成為高端酒店式公寓的典范帝景國(guó)際商務(wù)大廈由兩棟塔樓(43層＋27層)組成，建成后為惠州第一高樓該項(xiàng)目占地面積15361平方米，建筑面積118843.3平方米。項(xiàng)目地下3層為停車場(chǎng)，1－4層為商場(chǎng)，5層為餐廳，1棟43層為凱賓斯基酒店，1棟27層為寫字樓凱賓斯基酒店6-30層為酒店，31-43層為酒店式公寓，共13000平米德國(guó)凱賓斯基飯店股份有限公司創(chuàng)建于1897年，是歐洲歷史最悠久的豪華飯店管理公司，總部位于瑞士，以單一五星級(jí)凱賓斯基品牌形式發(fā)展。目前在全球管理著61家國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店，同惠州市帝景集團(tuán)的合作項(xiàng)目是凱賓斯基飯店在中國(guó)的第16個(gè)合作項(xiàng)目?；葜莞叨司频晔焦⑶闆r凱賓斯基酒店酒店式公寓將會(huì)成為高端酒店44金典故事城市1號(hào)公寓金世界銀座世紀(jì)名都巴黎春天金鑾酒店三環(huán)公寓萊茵凱旋酒店鵝城國(guó)際凱悅公寓金都國(guó)際2005年2004年一米陽(yáng)光港惠新天地財(cái)富公寓2006年惠州小戶型樓盤分布情況麥地片區(qū)是惠州小戶型住宅最大的供應(yīng)片區(qū)，也是小戶型市場(chǎng)最火爆的片區(qū)。金典故事城市1號(hào)公寓金世界銀座世紀(jì)名都巴黎春天金鑾酒店三環(huán)公45惠州小戶型樓盤調(diào)查分析市場(chǎng)上小戶型樓盤主要分為產(chǎn)權(quán)式酒店和精品公寓兩種項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平方米）小戶型住宅總套數(shù)（套）小戶型住宅總銷售面積（平方米）交樓標(biāo)準(zhǔn)世紀(jì)名都230048320185.41毛坯巴黎廣場(chǎng)（清風(fēng)閣）普均：3000躍均：420029413099.66毛坯凱悅公寓24501404099.2毛坯金典故事220057240000毛坯鵝城國(guó)際230018212094.88毛坯三環(huán)公寓39801146772.2精裝修一米陽(yáng)光預(yù)計(jì)2800164精裝修金鑾酒店650038426000精裝修金都國(guó)際32002088000精裝修金世界銀座530074430000精裝修萊茵凱旋酒店45001389000精裝修城市1號(hào)350063422423.85精裝修財(cái)富公寓550015614937精裝修港惠新天地1期5100229約6萬(wàn)精裝修惠州小戶型樓盤調(diào)查分析市場(chǎng)上小戶型樓盤主要分為產(chǎn)權(quán)式酒店和精46項(xiàng)目項(xiàng)目位置建筑面積均價(jià)（元/平）發(fā)售日備注金世界銀座江北6680055002004-11曾經(jīng)與廣中旅酒店簽約20年，準(zhǔn)備做五星級(jí)酒店，現(xiàn)在已經(jīng)爛尾金鑾四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店麥地2600065002005-062005年7月裝修到現(xiàn)在，處于半停工狀態(tài)，據(jù)說(shuō)開發(fā)商資金不足麗園金都國(guó)際麥地8940036002005-055年帶息原價(jià)回購(gòu)，年收益8%，四星級(jí)隆泰酒店運(yùn)營(yíng)海悅假日國(guó)際公寓麥地3萬(wàn)多25812005-12條幅上掛出魯惠酒店經(jīng)營(yíng)，外立面粗糙，檔次感非常低三環(huán)酒店式公寓麥地 1216339802005-10開發(fā)商全程擔(dān)保15年，每年8%的投資回報(bào)，每年免費(fèi)入住9天，三年內(nèi)開發(fā)商可以原價(jià)回購(gòu)，目前三星級(jí)酒店和隆城夜總會(huì)在經(jīng)營(yíng)，實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)到三星級(jí)市場(chǎng)上高端產(chǎn)權(quán)式酒店（金鑾、金世界）以返租實(shí)現(xiàn)高價(jià)，目前均已爛尾，能夠運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式酒店多半以低價(jià)出售，檔次低端惠州小戶型樓盤調(diào)查分析項(xiàng)目項(xiàng)目位置建筑面積均價(jià)（元/平）發(fā)售日備注金世界銀座江北647項(xiàng)目名稱建筑類型主力戶型及面積、套數(shù)交樓標(biāo)準(zhǔn)世紀(jì)名都高層1房（25-34），1471*1（36-46），294毛坯巴黎廣場(chǎng)（清風(fēng)閣）高層1*1（30-48），294毛坯一米陽(yáng)光小高層單房（21），71*1（37），157400元/平米精裝修凱悅公寓多層1房（20-26），1121*1（48），28300元/平米精裝修金典故事小高層1房（31）；1*1（47-57）500元/平米精裝修城市1號(hào)高層單房（17-21）、（32-49）2*1、2*2（46-81）600元/平米精裝修鵝城國(guó)際小高層1*1（49.98）；2*2（68-86）毛坯財(cái)富公寓小高層68-87500元/平米精裝修港惠新天地小高層1*1（44）300元/平米精裝修惠州小戶型樓盤調(diào)查分析市場(chǎng)上公寓型產(chǎn)品多為帶精裝的小戶型住宅，未有高端公寓產(chǎn)品項(xiàng)目名稱建筑類型主力戶型及面積、套數(shù)交樓標(biāo)準(zhǔn)世紀(jì)名都高層148普通公寓價(jià)格5000元/平米項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平方米）小戶型住宅總銷售面積（平方米）交樓標(biāo)準(zhǔn)世紀(jì)名都230020185.41毛坯巴黎廣場(chǎng)（清風(fēng)閣）普均：3000躍均：420013099.66毛坯金典故事220040000毛坯鵝城國(guó)際230012094.88毛坯凱悅公寓24504099.2300精裝修一米陽(yáng)光預(yù)計(jì)2800400精裝修城市1號(hào)350022423.85600精裝修財(cái)富公寓550014937500精裝修港惠新天地1期5100約6萬(wàn)300精裝修惠州小戶型樓盤調(diào)查分析普通公寓價(jià)格存在上限：5000元/平米普通公寓價(jià)格5000元/平米項(xiàng)目名稱均價(jià)小戶型住宅總銷售面積49——港惠新天地項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地址：河南岸演達(dá)一路、石湖路、南岸路的交匯處一、二期總建面：30多萬(wàn)平米一期總建面：16.8萬(wàn)平米一期商業(yè)總建面：10萬(wàn)多平米一期住宅總建面：6萬(wàn)多平米二期占地：11000平米二期建面：65000平米產(chǎn)品類型：商業(yè)MALL+高層住宅戶型區(qū)間：7-2116平米商業(yè)44平米公寓71-90平米兩房典型案例1銷售情況：商業(yè)和公寓開盤日銷售率均在90%以上，且現(xiàn)場(chǎng)銷售火爆，到場(chǎng)人數(shù)上千人，商業(yè)成交客戶中深圳客戶占到90%以上，公寓成交客戶深圳客戶占到60%以上——港惠新天地項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)典型案例1銷售情況：商業(yè)和公寓開盤50港惠新天地營(yíng)銷分析——沃爾瑪品牌借勢(shì)“美國(guó)”商業(yè)勁旅搶灘惠州第一MALL沃爾瑪搶灘港惠新天地惠州投資牛市來(lái)臨跟沃爾瑪一起賺錢跟沃爾瑪東進(jìn)創(chuàng)富沃爾瑪強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)“沃爾瑪暨主力商家進(jìn)駐啟動(dòng)儀式”沃爾瑪品牌借勢(shì)，形成市場(chǎng)聚焦港惠新天地營(yíng)銷分析——沃爾瑪品牌借勢(shì)“美國(guó)”商業(yè)勁旅搶灘惠州51港惠新天地營(yíng)銷分析

——深圳特報(bào)主流媒體轟炸時(shí)間版面類型內(nèi)容06年11月23日深圳地產(chǎn)E1整版硬廣“美國(guó)”商業(yè)勁旅搶灘惠州第一MALL12月2日接受VIP咨詢特區(qū)報(bào)樓下特設(shè)看樓車稀缺商鋪及精裝公寓，即將面世06年11月23日深圳地產(chǎn)E4整版軟文聚焦惠州演達(dá)路“財(cái)富中心”-”港惠新天地以立體交通、超前規(guī)劃等優(yōu)勢(shì)打造財(cái)富新熱點(diǎn)06年11月24日深圳地產(chǎn)H1整版硬廣沃爾瑪搶灘港惠新天地惠州投資牛市來(lái)臨12月2日接受VIP咨詢特區(qū)報(bào)樓下特設(shè)看樓車稀缺公寓及精裝公寓，即將面世06年11月30日文化星空D1整版硬廣跟沃爾瑪一起賺錢月收入3000即可投資惠州“華強(qiáng)北”旺鋪稀缺商鋪及精裝酒店式公寓，接受VIP咨詢12月2日特報(bào)樓下看樓車預(yù)約06年12月14日今日財(cái)經(jīng)C1整版硬廣跟沃爾瑪東進(jìn)創(chuàng)富惠州“鋪王”財(cái)富風(fēng)暴“金”動(dòng)全城12月16、17日特報(bào)樓下特設(shè)看樓專車07年01月05日廣告A12版整版硬廣財(cái)富召集令，元月6日鋪王發(fā)售元月6日8：30分看樓專車07年01年12日超級(jí)樓市F4整版軟文惠州商業(yè)巨擎再獻(xiàn)佳作——服務(wù)式公寓“港惠新天地.香格麗舍”引領(lǐng)新的置業(yè)消費(fèi)潮流開盤前近兩個(gè)月的深圳特區(qū)報(bào)大動(dòng)作炒作，吸引了大量深圳投資客的眼光，積累了大量的深圳投資客港惠新天地營(yíng)銷分析

——深圳特報(bào)主流媒體轟炸時(shí)間版52港惠新天地營(yíng)銷分析——活動(dòng)跟進(jìn)時(shí)間活動(dòng)內(nèi)容06年11月28日現(xiàn)場(chǎng)“沃爾瑪暨主力商家進(jìn)駐啟動(dòng)儀式”06年12月12日06年12月16、17日06年12月23、24日07年01月01日07年01月06日07年01月13、14日07年01月21日深圳看樓團(tuán)考察活動(dòng)06年01月06日港惠新天地商鋪盛大開盤06年01月12日惠州康帝酒店舉行美國(guó)麗景國(guó)際（Eliteview）投資港惠新天地合作簽約暨惠州商家推介會(huì)06年01月21日港惠新天地公寓開盤儀式盛大活動(dòng)跟進(jìn)，引爆市場(chǎng)港惠新天地營(yíng)銷分析——活動(dòng)跟進(jìn)時(shí)間活動(dòng)內(nèi)容06年11月28日53港惠新天地客戶分析商業(yè)客戶住宅客戶90%的深圳客戶，其余10%來(lái)自本地、廣州、東莞等地60%的深圳客戶，20%來(lái)自本地，10%來(lái)自廣州、東莞等地港惠新天地客戶分析商業(yè)客戶住宅客戶90%的深圳客戶，其余1054——財(cái)富公寓項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：4003平米建筑面積：14937平米建筑限高：100米產(chǎn)品類型：2棟10層小高層梯戶比：兩梯十戶總套數(shù)：156套層高：5m（上2.18m，下2.82m）戶型區(qū)間：

68-87平方米夾層小復(fù)式銷售情況：開盤日熱銷近80%，到場(chǎng)人數(shù)200人，成交均價(jià)5500元/平米，深圳客戶50%左右典型案例2——財(cái)富公寓項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售情況：開盤日熱銷近80%，到場(chǎng)人55財(cái)富公寓營(yíng)銷分析

——光耀品牌借勢(shì)、荷蘭水鄉(xiāng)分展場(chǎng)、挖掘老帶新一、荷蘭水鄉(xiāng)設(shè)立分展場(chǎng)，充分利用荷蘭水鄉(xiāng)的影響力，挖掘荷蘭水鄉(xiāng)老客戶資源二、光耀老客戶成交有額外99折的優(yōu)惠，老客戶帶新客戶成交老客戶可以免物業(yè)管理費(fèi)，充分挖掘老帶新三、財(cái)富公寓成交的的深圳客戶基本上來(lái)自光耀的老客戶及老客戶帶來(lái)的新客戶，占到總成交客戶的50%以上光耀品牌借勢(shì)，荷蘭水鄉(xiāng)分展場(chǎng)，實(shí)行老帶新，充分挖掘光耀老客戶資源財(cái)富公寓營(yíng)銷分析

——光耀品牌借勢(shì)、荷蘭水鄉(xiāng)分展場(chǎng)、挖掘老帶56財(cái)富公寓營(yíng)銷分析——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品高調(diào)入市買一房，送兩房買一層，送一層3房精裝小復(fù)式客廳中空5米層高主打產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)，引發(fā)市場(chǎng)聚焦財(cái)富公寓營(yíng)銷分析——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品高調(diào)入市買一房，送兩房買一層，送57財(cái)富公寓營(yíng)銷分析——廣告全城覆蓋麥科特大道燈箱廣告西湖廣告牌荷蘭水鄉(xiāng)分展場(chǎng)荷蘭水鄉(xiāng)橋頭廣告牌花邊嶺廣場(chǎng)燈箱廣告現(xiàn)場(chǎng)形象墻江北廣告牌現(xiàn)場(chǎng)廣告牌廣告全場(chǎng)覆蓋，引爆市場(chǎng)財(cái)富公寓營(yíng)銷分析——廣告全城覆蓋麥科特大道燈箱廣告西湖廣告牌58財(cái)富公寓客戶分析財(cái)富公寓客戶50%的深圳客戶，40%的客戶來(lái)自惠州本地，其余客戶來(lái)自廣州、東莞、惠東等地財(cái)富公寓客戶分析財(cái)富公寓客戶50%的深圳客戶，40%的客戶來(lái)59城市高端精品公寓項(xiàng)目高端精品公寓可行性研究：1、高端精品公寓符合江北區(qū)域發(fā)展階段2、惠州商務(wù)發(fā)展帶來(lái)商務(wù)人群精品居家需求3、江北商務(wù)型精品公寓呈現(xiàn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)4、未來(lái)江北高端精品居住型項(xiàng)目呈現(xiàn)空白點(diǎn)5、小戶型項(xiàng)目多為普通白領(lǐng)經(jīng)濟(jì)型居家產(chǎn)品項(xiàng)目以高端精品公寓方向開發(fā)難度較小，未來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大高端精品公寓與項(xiàng)目契合度高項(xiàng)目定位回顧城市高端精品公寓項(xiàng)目高端精品公寓可行性研究：1、高端精品公寓60核心客戶：深圳投資客戶核心客戶重要客戶重要客戶：惠州投資客戶，江北寫字樓高管和商務(wù)人士；邊緣客戶邊緣客戶：企業(yè)款待客戶置業(yè)項(xiàng)目核心客戶回顧核心客戶：核心客戶重要客戶重要客戶：邊緣客戶邊緣客戶：項(xiàng)目核61深圳投資客戶特性分析區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型戶型面積（平米）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）客戶特點(diǎn)客戶關(guān)注點(diǎn)與本項(xiàng)目契合度惠城區(qū)雙子星大廈寫字樓半層以上550-1100220-660投資實(shí)力強(qiáng)中心區(qū)地段及升值空間物業(yè)品質(zhì)寫字樓單間90-14036-90投資實(shí)力有限，又渴望投資中心區(qū)高端商務(wù)物業(yè)中心區(qū)地段及升值空間物業(yè)品質(zhì)財(cái)富公寓公寓68-8730-50投資實(shí)力較強(qiáng)，投資經(jīng)驗(yàn)較豐富惠州核心區(qū)地段麗日百合高端住宅92-16527-95與惠州有三緣關(guān)系投資經(jīng)驗(yàn)豐富，投資實(shí)力強(qiáng)中心區(qū)升值潛力物業(yè)品質(zhì)港惠新天地公寓40-7017-35投資承受力有限，尋求低價(jià)快速升值物業(yè)沃爾瑪帶動(dòng)力惠州核心商圈地段大亞灣南山國(guó)際寫字樓商務(wù)公寓60-20020-72投資承受能力有限，投資經(jīng)驗(yàn)不足，在深圳投資實(shí)力不足中海殼牌品牌物業(yè)發(fā)展前景在江北投資小面積辦公物業(yè)及中高端樓盤的深圳客戶與本項(xiàng)目契合度較高深圳投資客戶特性分析區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型戶型面積（平米）總價(jià)62典型客戶描述一：深圳投資客有惠州投資經(jīng)歷的深圳投資客戶研究——麗日百合家園成交客戶客戶情況：深圳某企業(yè)中層管理人員，在深圳有多次置業(yè)投資的經(jīng)歷，在朋友的推薦介紹下購(gòu)買了麗日百合家園，對(duì)惠州的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及惠州的發(fā)展有一定的研究客戶關(guān)注：客戶最關(guān)注片區(qū)的升值潛力，對(duì)產(chǎn)品檔次有一定要求、品質(zhì)要求高，注重產(chǎn)品外立面、細(xì)節(jié)部分，對(duì)物業(yè)管理業(yè)較重視銷售引導(dǎo)：此類在江北有過(guò)投資經(jīng)驗(yàn)的客戶，對(duì)江北極其認(rèn)可，無(wú)須太多的銷售引導(dǎo)，只要有一定的投資價(jià)值，客戶都會(huì)購(gòu)買典型客戶描述一：深圳投資客有惠州投資經(jīng)歷的深圳投資客戶研究63主力需求戶型購(gòu)房目的主要客戶關(guān)注點(diǎn)單房、一房、兩房收租回報(bào)私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板、富裕婦女、中高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)中高層管理者、中高收入白領(lǐng)及高收入藍(lán)領(lǐng)、教師醫(yī)生、本地原居民、外地置業(yè)者租金、出租率、首期、月供、有無(wú)代租、裝修等便捷服務(wù)升值轉(zhuǎn)手升值潛力（軟、硬質(zhì)素）、轉(zhuǎn)手便捷度保值（包括隱性保值）私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板、中高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)中高層管理者、本地原居民、外地置業(yè)者價(jià)格支撐、轉(zhuǎn)手便捷度休閑及度假私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體老板等尖端客戶車行便利、環(huán)境、面積和總價(jià)辦公創(chuàng)業(yè)客戶、外地辦事處、自由職業(yè)者公共交通、首期、月供為她人置業(yè)珠三角、港人等外地置業(yè)者，及本地高端客戶總價(jià)、一定的舒適性惠州投資客戶特性分析主力需求戶型購(gòu)房目的主要客戶關(guān)注點(diǎn)單房、一房、兩房收租回報(bào)私64典型客戶描述二：惠州投資客雙子星成交客戶（惠州本地）研究——某私企業(yè)主張經(jīng)理業(yè)主情況：商人，在惠州馬安開廠，主要經(jīng)營(yíng)綠網(wǎng)、電子、戶外運(yùn)動(dòng)器具等，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在雙子星購(gòu)買半層物業(yè)，有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，非常看好江北中心區(qū)的發(fā)展，主要做寫字樓的投資，對(duì)住宅的投資也有一定的興趣投資關(guān)注點(diǎn)：地段、升值空間、發(fā)展商品牌、物業(yè)品質(zhì)典型客戶描述二：惠州投資客雙子星成交客戶（惠州本地）研究65