物業(yè)管理的社區(qū)角色

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區(qū)”、“衛(wèi)生示范小區(qū)”、“花園式園林示范小區(qū)”、“環(huán)境示范小區(qū)”等活物業(yè)管理的社區(qū)角色作者：佚名時(shí)間：2008-8-2瀏覽量：動(dòng),直接交給物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。工會(huì)、婦聯(lián)、老齡委、體委、青少年服務(wù)站、科協(xié)、共青團(tuán)、環(huán)保、殘聯(lián)、義工站等等社會(huì)團(tuán)體,也紛紛借用物業(yè)管理公司提供的平臺(tái)進(jìn)入社區(qū),極大方便了它們活動(dòng)。政府組織類似的行為實(shí)際上是一種授權(quán),這使物業(yè)管理事實(shí)上成了社區(qū)管理機(jī)構(gòu),弱化了居委會(huì)在社區(qū)的作用。4.社會(huì)對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不清。角色不清在現(xiàn)實(shí)中有一定合理性,它靈活滿足了急速發(fā)展社會(huì)的一些要求,凸現(xiàn)了社會(huì)對(duì)高效率者的從優(yōu)選擇。但物業(yè)管理角色不清或角色錯(cuò)位也必然引發(fā)新問題。一是人們把物業(yè)管理想象成了居委會(huì),似乎物業(yè)服務(wù)包羅萬象,可以包辦一切。但事實(shí)上,社區(qū)成員眾多、關(guān)系復(fù)雜,物業(yè)管理公司大包大攬使社區(qū)矛盾集中到物業(yè)管理方面,表現(xiàn)為,近來頻繁發(fā)生的業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾沖突。而一味期望物業(yè)公司將這些矛盾有效解決是不現(xiàn)實(shí)的。二是物業(yè)管理角色不清挫傷了社區(qū)其它管理成員的工作積極性,社會(huì)要求限制物業(yè)管理權(quán)力呼聲日益高漲。三是服務(wù)范圍界限不清楚,導(dǎo)致物業(yè)公司無法有效培訓(xùn)員工,物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量問題日益突出。還有開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理公司的制肘等等。目前人們對(duì)物業(yè)管理的批判鞭笞異常猛烈的現(xiàn)象值得關(guān)注。拿物業(yè)管理說事極易煽動(dòng)業(yè)主情緒,引起媒體關(guān)注。有人完全不顧物業(yè)管理服務(wù)的出現(xiàn)大大改善人居環(huán)境,生活質(zhì)量,得到絕大多數(shù)居民認(rèn)可的基本事實(shí),而動(dòng)輒鼓動(dòng)群體情愿,對(duì)物業(yè)管理無限上綱,全盤否定。表面上看,這種現(xiàn)象是向物業(yè)管理公司或房地產(chǎn)開發(fā)商叫板,實(shí)際上是在向政府示威。傳媒近年對(duì)物業(yè)管理的批評(píng),往往缺乏冷靜分析,對(duì)物業(yè)管理的缺乏客觀認(rèn)識(shí)和基本把握,為迎合讀者口味,有時(shí)甚至故弄玄虛嘩眾取寵。導(dǎo)致由業(yè)權(quán)引發(fā)各種矛盾愈來愈頻、愈來愈烈,直接影響社區(qū)和諧、社會(huì)穩(wěn)定。三、怎樣規(guī)范物業(yè)管理社區(qū)角色包括政府機(jī)關(guān)、部隊(duì)在內(nèi)的住房制度改革的基本完成,意味著“私有住房業(yè)主”不再是社會(huì)少數(shù)群體,而是涵蓋所有城鎮(zhèn)常住居民的概念。我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到住房制度這種質(zhì)的轉(zhuǎn)變所帶來的問題是復(fù)雜的、必須依靠新的制度才可能解決的好。隨著業(yè)主維權(quán)呼聲日益高漲,新的社區(qū)管理體系卻遲遲沒有建立。目前有人提出給業(yè)委會(huì)法人社團(tuán)資格,實(shí)行業(yè)主自治的設(shè)想。筆者認(rèn)為,在新的社區(qū)管理基本框架沒有形成之前,施行所謂“業(yè)主自治”,必然導(dǎo)致社區(qū)秩序缺失,給社區(qū)管理帶來災(zāi)難性后果。物業(yè)管理在社區(qū)服務(wù)基數(shù)大,具有工作持續(xù)、勞動(dòng)密集、與業(yè)戶互動(dòng)性強(qiáng)等特點(diǎn),很多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)采取的所謂“寓管理于服務(wù)”的社區(qū)治理形式就是以物業(yè)管理為基礎(chǔ)開展的。物業(yè)管理經(jīng)過二十多年運(yùn)行積聚了大量的經(jīng)驗(yàn)和人力資源,如果為政府所用,不難成為其社區(qū)管理的巨大資源。換言之,讓物業(yè)管理直接負(fù)責(zé)社區(qū)環(huán)境服務(wù),社區(qū)治安服務(wù),社區(qū)文化服務(wù),變政府直接面對(duì)業(yè)主為,由物業(yè)公司面對(duì)業(yè)主;變政府直接解決社區(qū)問題,為監(jiān)督物業(yè)公司合法有效地解決社區(qū)問題;讓物業(yè)管理成為政府管理社區(qū)的“中間層”,實(shí)現(xiàn)政府對(duì)社區(qū)真正意義上的管理。由此建議:.國(guó)家要修改社區(qū)管理辦法社區(qū)管理是社會(huì)管理的基石,改變社區(qū)管理方式事關(guān)基層政權(quán)穩(wěn)定,城市社會(huì)學(xué)、行政管理、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)等學(xué)科應(yīng)加大社區(qū)管理新模式的研究。應(yīng)設(shè)置一個(gè)類似農(nóng)村基層組織管理法的城市社區(qū)管理辦法,對(duì)城市社區(qū)管理,公共事務(wù)的有關(guān)部門以及物業(yè)管理職能給以界定,理順城市居委會(huì)和物業(yè)管理的關(guān)系。確定由誰提供社區(qū)運(yùn)行服務(wù),由哪些部門監(jiān)督管理等的依據(jù),為物業(yè)管理參與社區(qū)公共事務(wù)掃清法律上的障礙。同時(shí)還應(yīng)該考慮對(duì)《憲法》第111條作必要的修改,從而為物業(yè)管理參與社區(qū)公共事務(wù)提供法律依據(jù)。2.政府要自覺從社區(qū)事務(wù)性工作中退出994年國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》提出,“要把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制”。政府從管理一切、包辦一切,轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督服務(wù),一直是政府機(jī)構(gòu)改革的目標(biāo)。小區(qū)管理物業(yè)管理化就是社區(qū)運(yùn)行社會(huì)化、商品化,物業(yè)管理的發(fā)展讓政府基層管理單位從“社區(qū)公共事務(wù)和公益事業(yè),調(diào)解民間糾紛,協(xié)助維護(hù)社會(huì)治安”等事務(wù)中解脫出來變?yōu)榭赡?。然?現(xiàn)在新提出的所謂“社區(qū)建設(shè)管理體制的構(gòu)建原則”,依然“立足街道辦事處這個(gè)最基層的政權(quán)組織和社區(qū)居民委員會(huì)開展社區(qū)建設(shè)”,顯然,政府要擺脫親力親為直接參與社區(qū)事務(wù),需要更多的理性思考和更強(qiáng)的創(chuàng)新意識(shí)。3.明確規(guī)范物業(yè)管理在社區(qū)的作用政府可以對(duì)物業(yè)管理公司在社區(qū)的服務(wù)范圍、程度提出明確的要求,內(nèi)容盡可能寬泛一些,并制定相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法,要求物業(yè)管理必須承擔(dān)社區(qū)公共服務(wù)和一般性管理責(zé)任。但是應(yīng)該看到,物業(yè)管理的企業(yè)化運(yùn)作,其作用必然有限,即便是單純的物業(yè)管理,物業(yè)管理公司也做不到管到底、管到頂。比如:有人改變房屋原有功能,有人物業(yè)管理的社區(qū)角色作者：佚名時(shí)間：2008-8-2瀏覽量：改動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu),有人要在公共部位亂搭建,有人將小區(qū)綠地改成菜地等等現(xiàn)象,僅憑物業(yè)管理企業(yè)勸阻難以杜絕。物業(yè)管理雖然可以提供物業(yè)維護(hù)服務(wù)及其之外的許多服務(wù),包括主持社區(qū)文化活動(dòng),調(diào)解鄰里糾紛,廣泛干預(yù)社區(qū)事務(wù)等,但遇到復(fù)雜問題和頑固對(duì)象,絕對(duì)需要政府相關(guān)職能部門的介入,甚至法律方面的支持。4.建立新的社區(qū)管理秩序業(yè)主是社區(qū)的主體,業(yè)主與業(yè)主之間,與房地產(chǎn)開發(fā)商,與物業(yè)管理公司都有著平等的法律關(guān)系,相互關(guān)系看似清晰,其實(shí)十分復(fù)雜。目前社區(qū)法制建設(shè)的重點(diǎn)應(yīng)該,一是對(duì)開發(fā)商的物業(yè)建筑開發(fā)質(zhì)量及售后服務(wù)責(zé)任的規(guī)范,二是業(yè)主委員會(huì)的推舉及其運(yùn)作方式,三是物業(yè)管理公司的職能和服務(wù)規(guī)范的規(guī)定,四是要設(shè)立社區(qū)民事仲裁庭,建立有效的社區(qū)糾紛仲裁機(jī)制。只有社區(qū)成員職責(zé)清楚,才能各負(fù)其責(zé)。涉及業(yè)主意見不統(tǒng)一、社區(qū)成員利益無法協(xié)調(diào)等問題,有行政管理辦法和法律仲裁等手段的高效干預(yù),形成物業(yè)管理――行政管理――法律仲裁的管理鏈,才能形成社區(qū)和諧