房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)輔導(dǎo)講義筆記

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)第一章房地產(chǎn)概論一、房地產(chǎn)：指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。（也稱為不動(dòng)產(chǎn)）土地的地表范圍，指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。（地上空間的高度以飛機(jī)的飛行高度為限，地下空間的深度以人類的能力所及為限。）建筑物：既包括房屋也包括構(gòu)筑物。（廣義）單指房屋（狹義）房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們?cè)诶锩婢幼?、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物。構(gòu)筑物：指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物。其他土地定著物：指附屬于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外。實(shí)物：是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分。權(quán)益：指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)利、利益和收益。區(qū)位：指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀，外部配套設(shè)施等。房地產(chǎn)的重要性：是因?yàn)槿藗兊母鞣N生活、生產(chǎn)活動(dòng)都需要空間，而房地產(chǎn)正是由于提供這種空間而為人們所必需。有助于增加歸屬感和使社會(huì)趨向穩(wěn)定。房地產(chǎn)的性質(zhì)：資源、財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、生活資料、生產(chǎn)資料、生產(chǎn)要素，生活必需品，奢侈品，炫耀品，福利品，商品，投資品等多種性質(zhì)。房地產(chǎn)的特性：不可移動(dòng)，獨(dú)一無(wú)二，壽命長(zhǎng)久，供給有限（有限性和不可再生性），價(jià)值量大，用途多樣，相互影響，易受限制（政府對(duì)房地產(chǎn)的限制是通過(guò)管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的），難以變現(xiàn)（不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值最大）和保值增值（房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)總是上升的）等特性。房地產(chǎn)分類：1、按房地產(chǎn)用途分類：居住，辦公，商業(yè)，旅館業(yè)，餐飲，體育和娛樂(lè)，工業(yè)，農(nóng)業(yè)，特殊用途，綜合用途2、按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度分類：生地（不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地）。毛地（具有一定基礎(chǔ)設(shè)施的土地）。熟地（具有較完整的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。在建工程（指建筑物已開(kāi)始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)）?，F(xiàn)房（指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地）。3、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分類：土地，建筑物，土地和建筑物綜合體，房地產(chǎn)的局部，未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)（期房：指目前尚未建造完成而以將來(lái)建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為標(biāo)的房地產(chǎn)），已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)和過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)（例如：正在經(jīng)營(yíng)的游樂(lè)場(chǎng)、碼頭），整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)（例如，一個(gè)企業(yè)中的土地和房屋）4、按房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益分類：收益性房地產(chǎn)，非收益性房地產(chǎn)5、按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式分類：銷售，出租，營(yíng)業(yè)，自用。二、我國(guó)目前房地產(chǎn)權(quán)利：所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)（統(tǒng)稱為他項(xiàng)權(quán)利），租賃權(quán)（屬于債權(quán)）債權(quán)：是債權(quán)人要求債務(wù)人作為或者不作為的權(quán)利，不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無(wú)關(guān)的人作為或者不作為。物權(quán)：是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán);有兩個(gè)以上物權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)先設(shè)立的物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外。自物權(quán)：是對(duì)自已的物依法享有的權(quán)利。他物權(quán)：是在他人的物上依法享有的權(quán)利，是對(duì)所有權(quán)的限制。在他物權(quán)中，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，地役權(quán)屬于用益物權(quán)。抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是就他人的擔(dān)保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)（一級(jí)職能）：指房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)，依法享有占有，使用，收益和處分（包括出賣、贈(zèng)與、出租、抵押）的權(quán)利。占有，使用，收益和處分四項(xiàng)基本權(quán)能（二級(jí)職能），構(gòu)成所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)。所有權(quán)的特性：完全性，整體性，恒久性，彈力性，絕對(duì)性。所有權(quán)的分類：1、單獨(dú)所有：指房地產(chǎn)由一個(gè)單位或個(gè)人享有和共同共有。2、共有：指房地產(chǎn)由兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)。eq\o\ac(○,1)按份共有，eq\o\ac(○,2)共同共有。3、建筑物區(qū)分所有權(quán)：指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利：1、建設(shè)用地使用權(quán)：指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)造物及其附屬設(shè)施。（出讓，劃撥，其它）建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是利用空間的權(quán)利?！段餀?quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立?！币虼艘蛔谕恋氐目臻g，可以分割為很多個(gè)三維立體“空間塊”，分別成為獨(dú)立的“物”，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。例如，國(guó)家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)可以將讓人對(duì)空間享有的權(quán)利通過(guò)出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國(guó)家，國(guó)家可以將其用于公共用途或者另外出讓，比如同一塊土地地下10M至地上80M的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建造寫字樓，地下20M至地下40M的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建造商場(chǎng)。與此相似，取得一定范圍內(nèi)的空間的建設(shè)用地使用權(quán)人，也可能將其空間中的部分空間分割出來(lái)，轉(zhuǎn)讓、租賃給他人或者用它作價(jià)入股等，從而使該被分割出來(lái)的部分空間具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。如，建設(shè)用地使用權(quán)人在符合城市規(guī)劃等要求的情況下，將其屋頂或外墻出售或出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地直停車場(chǎng)。2、宅基地使用權(quán)：指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。3、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)：指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)人從事種殖業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。4、地役權(quán)：指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益地權(quán)利。最典型的是地役通行權(quán)，例如，甲乙兩單位相鄰，甲單位原有一個(gè)東門，為了解決本單位職工上下班通行的方便，想開(kāi)一個(gè)西門，但必須借用乙單位的道路通行。于是，甲乙兩單位約定，甲單位身乙單位支付使用費(fèi)，乙單位允許甲單位的職工通行，為此雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙單位的土地上設(shè)立了通行地役權(quán)。5、抵押權(quán)。6、租賃權(quán)。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)：所交換的商品是房地產(chǎn)的市場(chǎng)，交換包括買賣、互換、租賃等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本要素：1、存在著可供交換的房地產(chǎn)商品，2、存在著提供房地產(chǎn)商品的賣方和具有購(gòu)買欲望與購(gòu)買能力的買方。3、交換價(jià)格符合買賣雙方的利益要求。只有同時(shí)具備了這三個(gè)條件，實(shí)際的交易行為才能發(fā)生。房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用：具有傳遞房地產(chǎn)供求信息、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、提高房地產(chǎn)使用效益等作用。當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格上漲；當(dāng)供過(guò)于求時(shí)，價(jià)格下跌。當(dāng)成交量放大時(shí)，反映市場(chǎng)趨熱；當(dāng)成交量萎縮時(shí)，反映市場(chǎng)趨冷。特點(diǎn)：1、交易只能是房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移。2、交易對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化。3、一個(gè)城市為一個(gè)市場(chǎng)。4、容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。5、較多受法律、法規(guī)、政策等措施影響和限制。6、一般人非經(jīng)常參與。7、交易金額較大。8、交易程序較復(fù)雜。9、廣泛。房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者包括交易雙方，為交易雙方提供服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及對(duì)交易等行為進(jìn)行管理的行政主管部門和行業(yè)自律管理組織。1、賣方：主要包括土地?fù)碛姓?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房屋所有權(quán)人。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，有五類企業(yè)受開(kāi)發(fā)商委托直接參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和維護(hù)：規(guī)劃設(shè)計(jì)單位；勘察設(shè)計(jì)單位；建筑設(shè)計(jì)單位；建筑施工企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2、買方：消費(fèi)者（購(gòu)買者和承租人）。3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。4、其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者（職能：管理、監(jiān)督、服務(wù)）。開(kāi)發(fā)商從購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地開(kāi)始，就不斷與政府的土地管理、發(fā)改委、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以取得立項(xiàng)、規(guī)劃意見(jiàn)以及國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、商品房預(yù)售許可證、商品房銷售許可證。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類：1、按房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)次數(shù)分類：一級(jí)市場(chǎng)（即建設(shè)用地使用權(quán)的出讓）。二級(jí)市場(chǎng)（即建設(shè)用地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)）。三級(jí)市場(chǎng)（即投入使用后的房地產(chǎn)交易以及抵押、租賃等多種經(jīng)營(yíng)方式）2、按房地產(chǎn)交易方式分：買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易各方為自己利益最大化而進(jìn)行的努力。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也稱市場(chǎng)類型是根據(jù)同一市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)程度的不同來(lái)劃分。1、完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)不受任何阻礙和干擾的市場(chǎng)。具備以下條件：eq\o\ac(○,1)、所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別。eq\o\ac(○,2)、有相當(dāng)多的買者和賣者，他們都是價(jià)格的接受者。eq\o\ac(○,3)、市場(chǎng)信息完全。eq\o\ac(○,4)、買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng)。eq\o\ac(○,5)、買者和賣者無(wú)串通共謀行為，也沒(méi)有政府干預(yù)。2、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是既有壟斷又有競(jìng)爭(zhēng)，以競(jìng)爭(zhēng)為主的市場(chǎng)。特點(diǎn)：賣者和買者都較多；產(chǎn)品存在差異；市場(chǎng)信息比較完全。3、寡頭壟斷市場(chǎng)是少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場(chǎng)份額占該市場(chǎng)的絕大部分或者全部的市場(chǎng)。4、完全壟斷市場(chǎng)是由一個(gè)賣者或一個(gè)買者控制的市場(chǎng)。特點(diǎn)：只有一個(gè)賣者，而買者很多；產(chǎn)品無(wú)相近的替代品；新生產(chǎn)者不能進(jìn)入市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期：即經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的上漲之后，預(yù)示著可能會(huì)下跌，上跌到一定程度之后，預(yù)示著可能會(huì)上漲。1、上升期。在這一時(shí)期，需求不斷增加，房屋供不應(yīng)求。需求增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求的增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收入增加等時(shí)期。（消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時(shí)期）主要特征：租金和售價(jià)幾乎同步上漲；二手房屋的價(jià)格上漲。2、高峰期。實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿。（投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期）主要特征：售價(jià)以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大。3、衰退期。價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過(guò)價(jià)格差獲取利潤(rùn)的投機(jī)需求減弱，通過(guò)租金回收投資并獲得利潤(rùn)也不見(jiàn)得劃算，因而投資需求減少。主要特征：新房銷售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；房屋空置率上升。4、低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再生產(chǎn)或很少產(chǎn)生。主要特征：市場(chǎng)極為蕭條，交易量很??；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工率低；房地產(chǎn)泡沫：指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的快速上漲，從而價(jià)格遠(yuǎn)離價(jià)值。形成的原因：1、群體的非理性預(yù)期。2、過(guò)度的投機(jī)炒作。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。購(gòu)買房地產(chǎn)的需求可以歸納為四類：消費(fèi)需求，投資需求，投機(jī)需求，跟風(fēng)需求。判斷房地產(chǎn)是否有泡沫的方法，是看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否持續(xù)，越來(lái)越高地背離其理論價(jià)格。簡(jiǎn)單的衡量指標(biāo)有房?jī)r(jià)與房租之比，入住率。房?jī)r(jià)與房租之比120倍左右。四、房地產(chǎn)業(yè)（第三產(chǎn)業(yè)）：是從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理的行業(yè)。（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)中介服務(wù)，物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。）地位：是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。作用：1、為各種生產(chǎn)和生活活動(dòng)提供不可缺少的物質(zhì)條件。2、可以擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。3、可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4、可以改善居民居住條件。5、可以加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改變落后的城市面貌。6、有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，加快改革開(kāi)放。7、可以擴(kuò)大就業(yè)。8、可以增加稅收和財(cái)政收入。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系。區(qū)別：建筑業(yè)是以建筑產(chǎn)品生產(chǎn)為對(duì)象的物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)屬第三產(chǎn)業(yè)。聯(lián)系：對(duì)象都是房地產(chǎn)。第二章我國(guó)土地基本制度一、我國(guó)現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)是社會(huì)主義公有制。土地公有制是我國(guó)土地制度的基礎(chǔ)和核心，也是我國(guó)社會(huì)主義制度的重要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。形式：全民所有制，勞動(dòng)群眾集體所有制。二、土地管理制度1、土地登記制度：國(guó)家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、面積、用途、使用條件、等級(jí)、價(jià)值等情況記錄于專門的簿冊(cè)，以確定土地的權(quán)屬，加強(qiáng)政府對(duì)于土地的管理，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的制度。土地登記以宗地為單位，擁有或者使用兩宗以上土地的土地使用者或土地所有者應(yīng)當(dāng)分宗申請(qǐng)登記，兩個(gè)以上土地使用者共同使用一宗土地的，應(yīng)當(dāng)分別登記。2、國(guó)有土地有償使用制度（20世紀(jì)80年代）。我國(guó)國(guó)有土地供給實(shí)行有償使用和劃撥兩種方式。國(guó)有土地有償使用方式包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者授權(quán)經(jīng)營(yíng)。特征：堅(jiān)持城市土地國(guó)家所有制；土地有償使用的形式多樣化；雙軌并存，經(jīng)營(yíng)性用地全面實(shí)行有償使用；強(qiáng)化有形市場(chǎng)建設(shè)和專業(yè)化的中介服務(wù)。3、土地用途管制制度（1998年）。特點(diǎn)：帶有明顯的強(qiáng)制性；需要多部門協(xié)作；各級(jí)人民政府是實(shí)行的主體。土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途，尤其是耕地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。三、傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度：行政劃撥，無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的土地使用制度。弊?。号懦獾刈庖?guī)律、市場(chǎng)對(duì)土地利用的調(diào)節(jié)作用；土地大量浪費(fèi)；增值得不到回收。改革過(guò)程：1、收取場(chǎng)地使用費(fèi)或土地使用費(fèi)。（1979年7月1日）2、開(kāi)展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)。3、制定地方性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。4、修改憲法和土地管理法。5、制定全國(guó)性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)。四、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立1、劃撥：指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。劃撥范圍：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目；法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他用地。特征：eq\o\ac(○,1)除法律、法規(guī)規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制；eq\o\ac(○,2)除法律、法規(guī)規(guī)定外，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；eq\o\ac(○,3)必須經(jīng)核準(zhǔn)并按法定程序辦理手續(xù)。2、出讓：指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用出讓金的行為。出讓方式：招標(biāo)，拍賣，掛牌，協(xié)議出讓。《物權(quán)法》第137條規(guī)定“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或者其他用地50年?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。土地使用者需要改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。出讓合同條款：eq\o\ac(○,1)當(dāng)事人的名稱和住所，eq\o\ac(○,2)土地界址、面積等，eq\o\ac(○,3)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用空間，eq\o\ac(○,4)土地用途，eq\o\ac(○,5)使用期限，eq\o\ac(○,6)出讓金等費(fèi)用及其支付方式，eq\o\ac(○,7)解決爭(zhēng)議的辦法。國(guó)有建設(shè)用地租賃是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。（期限：短期不超過(guò)5年，最長(zhǎng)不得超過(guò)法律規(guī)定的出讓最高年限。）五、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)《物權(quán)法》第143條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律規(guī)定的除外?！绷鬓D(zhuǎn)的方式：出售，互換，出資，贈(zèng)與，抵押。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定：eq\o\ac(○,1)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。eq\o\ac(○,2)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。eq\o\ac(○,3)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。我國(guó)房屋基本制度一、我國(guó)城鎮(zhèn)房屋所有制是多種所有制并存，住宅以城鎮(zhèn)居民私有為主。按所有制結(jié)構(gòu)分：全民所有制房產(chǎn)；集體所有制房產(chǎn)；私人所有制房產(chǎn)；外資及中外合資房產(chǎn)。按房屋產(chǎn)別分：直管公產(chǎn)；單位自管公產(chǎn)；私產(chǎn)；其他產(chǎn)。按產(chǎn)權(quán)占有形式分：?jiǎn)为?dú)所有房產(chǎn)；共有房產(chǎn)；二、城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程：1、城鎮(zhèn)住房制度改革的控索和試點(diǎn)階段。2、城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)和配套改革階段。3、城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實(shí)施階段。4、城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)一步深化和突破階段?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的核心是通過(guò)全面建立住房保障制度、改進(jìn)完善住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)住房的社會(huì)化和商品化，最終達(dá)到“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊暗纳鐣?huì)發(fā)展目標(biāo)。1、投資主體多元化。2、以經(jīng)濟(jì)適用住房為核心的住房供應(yīng)體系。3、住房分配的貨幣化。4、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理。5、以個(gè)人、家庭為主體的住房消費(fèi)商品化。三、住房的供應(yīng)體系1、廉租住房。我國(guó)政府于1998年提出建立的構(gòu)想，2003年進(jìn)行了修訂，于2007年11月進(jìn)一步完善了廉租住房制度。廉租住房制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。廉租住房的保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等結(jié)合。保障對(duì)象：是城市低收入住房困難家庭。低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租房轉(zhuǎn)租、或者改變用途。保障標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克健⒇?cái)政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)等因素，以戶為單位確定廉租房保障面積標(biāo)準(zhǔn)。程序：申請(qǐng)、受理、審核、公示及登記、輪候、簽約。保障資金：eq\o\ac(○,1)年度財(cái)政預(yù)算安排的保障資金。eq\o\ac(○,2)住房公積金增值收益余額。eq\o\ac(○,3)土地出讓凈收益中安排的保障資金。eq\o\ac(○,4)政府的廉租住房租金收入。eq\o\ac(○,5)社會(huì)捐贈(zèng)及其方式籌集的資金。廉租住房來(lái)源：政府新建、收購(gòu)的住房；騰退的公有住房；社會(huì)捐贈(zèng)的住房；其他渠道籌集的住房。廉租住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用原則，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，滿足基本使用功能，采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)相結(jié)合的方式。單套的建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在50㎡以內(nèi)。2、公共租賃住房：政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和出租價(jià)格，主要面各低收入住房困難家庭出租的具有保障性質(zhì)的住房。對(duì)象：那些沒(méi)有資格享受社會(huì)保障房、卻又買不起商品房的群體，即所謂“夾心層“。剛參加工作的年輕人或剛歸國(guó)的海個(gè)留學(xué)人才。3、經(jīng)濟(jì)適用房：政府提供優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面各城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。供應(yīng)對(duì)象：城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。必須符合的條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；家庭收入符合最低標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)房或現(xiàn)居面積低于政府規(guī)定的困難標(biāo)準(zhǔn)。申請(qǐng)的程序：申請(qǐng)、審核及公示，輪候。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)按照政府組織協(xié)調(diào)、市場(chǎng)運(yùn)作的原則，采取項(xiàng)目法人招標(biāo)的方式，單套建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在60㎡左右。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，滿5年的上市轉(zhuǎn)讓需按差價(jià)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府可優(yōu)先收回。4、限價(jià)商品房。5、市場(chǎng)價(jià)商品房。四、住房公積金。特點(diǎn)：強(qiáng)制性，互助性，保障性作用：eq\o\ac(○,1)有利于籌集建房資金。eq\o\ac(○,2)促進(jìn)住房消費(fèi)的增長(zhǎng)，活躍住房消費(fèi)市場(chǎng)。eq\o\ac(○,3)推進(jìn)住房分配貨幣化進(jìn)程，提高職工買房的支付能力。eq\o\ac(○,4)有利于引導(dǎo)居民調(diào)整不合理的家庭生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)，抑制通貨膨脹。住房公積金的管理機(jī)構(gòu)：住房公積金管理委員會(huì)，住房公積金管理中心。住房公積金管理的基本原則：住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)行、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督。目的：保障住房公積金規(guī)范管理和安全運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)住房公積金的保值、增值，維護(hù)住房公積金所有人的合法權(quán)益。住房公積金的存款利率：職工當(dāng)年繳存的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計(jì)息；上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息目掛牌公告的3個(gè)月整存整取存利率計(jì)息。職工住房公積金自存入職工住房公積金個(gè)人帳戶之日起計(jì)息，按年結(jié)息，本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)。每年6月30日為結(jié)息日。有下列情形之一的職工可以提取公積金：購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；戶口遷移所在的市、縣或者出境定居的；償還購(gòu)房貸款本息的；房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的。住房公積金貸款每筆期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，并不得長(zhǎng)于借款人法定離休或者退休以后的5年。共同借款的，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，并不得長(zhǎng)于其中最年輕者法定離休或者退休以后的5年。第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。（包括：開(kāi)發(fā)投資決策，取得土地，項(xiàng)目立項(xiàng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地開(kāi)發(fā)，房屋建造，竣工驗(yàn)收，商品房銷售，交付使用。）特點(diǎn)：開(kāi)民位置的固定性；開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的區(qū)域性；開(kāi)發(fā)過(guò)程的時(shí)序性；受法規(guī)政策的影響；開(kāi)民資金的巨大性；開(kāi)發(fā)周期的較長(zhǎng)性（單項(xiàng)開(kāi)發(fā)一般需2－3年，綜合性一般需4－5年，大規(guī)模項(xiàng)目需10年以上）；開(kāi)民投資的高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)性；開(kāi)發(fā)投資的保值增值性。（保值增值性體現(xiàn)在：A由于土地的稀缺性，資源有限，致使土地價(jià)值不斷上升。B一塊生地開(kāi)發(fā)成熟地，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和環(huán)境的改善會(huì)使土地的價(jià)值大幅提高。C隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)需求量的增加，房產(chǎn)價(jià)格總體也呈上升直爭(zhēng)勢(shì)。D當(dāng)通貨膨脹、銀行存款利率下調(diào)較低時(shí)，投資房地產(chǎn)具有明顯的保值增值作用。）按開(kāi)發(fā)對(duì)象分：土地開(kāi)發(fā)，房屋開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)按開(kāi)發(fā)主體分：獨(dú)資開(kāi)發(fā)，合資開(kāi)發(fā)，合資合作和個(gè)體投資開(kāi)發(fā)按開(kāi)發(fā)區(qū)域分：新區(qū)開(kāi)發(fā)，舊區(qū)開(kāi)發(fā)按開(kāi)發(fā)規(guī)模分：?jiǎn)雾?xiàng)開(kāi)發(fā)，成片開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序：投資機(jī)會(huì)的選擇，決策分析，前期工作，建設(shè)和租售四個(gè)階段。每個(gè)階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，其中有些是交叉進(jìn)行的。（例如，在項(xiàng)目可行性研究期間，投資融資活動(dòng)就著手進(jìn)行了；在工程建設(shè)初期階段，工程投資達(dá)到項(xiàng)目投資額的一定比例時(shí)，商品房預(yù)售就可以開(kāi)始了。）二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。按經(jīng)營(yíng)管理對(duì)象分：專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)；專門從事地上建筑物開(kāi)發(fā)建設(shè)；進(jìn)行土地和地上建筑物綜合開(kāi)發(fā)。按注冊(cè)資金來(lái)源分：外資、內(nèi)資。按企業(yè)所有制分：公有制，非公有制按開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍分：全國(guó)性，區(qū)域性按企業(yè)功能分：專營(yíng)，兼營(yíng)，項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立：具備以下條件1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)，2、有固定的場(chǎng)所，3、有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本，4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員，5法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)：eq\o\ac(○,1)注冊(cè)資金不低于5000萬(wàn)；eq\o\ac(○,2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)5年以上；eq\o\ac(○,3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)㎡以上；eq\o\ac(○,4)連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；eq\o\ac(○,5)上一年房屋建筑施工面積大于15萬(wàn)㎡以上；eq\o\ac(○,6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不得少于4人；eq\o\ac(○,7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上技術(shù)職稱；eq\o\ac(○,8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實(shí)行了兩書制度；eq\o\ac(○,9)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)：eq\o\ac(○,1)注冊(cè)資金不低于2000萬(wàn)；eq\o\ac(○,2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3年以上；eq\o\ac(○,3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)㎡以上；eq\o\ac(○,4)連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；eq\o\ac(○,5)上一年房屋建筑施工面積大于10萬(wàn)㎡以上；eq\o\ac(○,6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不得少于4人；eq\o\ac(○,7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上技術(shù)職稱；eq\o\ac(○,8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實(shí)行了兩書制度；eq\o\ac(○,9)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)：eq\o\ac(○,1)注冊(cè)資金不低于800萬(wàn)；eq\o\ac(○,2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2年以上；eq\o\ac(○,3)房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)㎡以上；eq\o\ac(○,4)連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；eq\o\ac(○,5)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不得少于2人；eq\o\ac(○,6)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上技術(shù)職稱；eq\o\ac(○,7)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實(shí)行了兩書制度；eq\o\ac(○,8)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。四級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)：eq\o\ac(○,1)注冊(cè)資金不低于100萬(wàn)；eq\o\ac(○,2)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1年以上；eq\o\ac(○,3)已竣工建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；eq\o\ac(○,4)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不得少于2人；eq\o\ac(○,5)工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；eq\o\ac(○,6)商品房銷售中實(shí)行了兩書制度；eq\o\ac(○,7)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策：開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)鑒別和和項(xiàng)目選擇；初步要行性研究；可行性研究（房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)；四、房地的開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備：在投資決策和項(xiàng)目立項(xiàng)后至建設(shè)工程開(kāi)工這段時(shí)間。1、獲取建設(shè)用地使用權(quán)。2、征地拆遷補(bǔ)償安置。3、開(kāi)發(fā)場(chǎng)地工程勘測(cè)。（是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，是開(kāi)發(fā)建設(shè)前期工作的重要組成部分。內(nèi)容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調(diào)查。程序：承接勘察任務(wù)，搜集已有資料，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，編制勘察綱要，出工前準(zhǔn)備，野外調(diào)查，測(cè)繪，勘探，試驗(yàn)，分析資料，編制圖紙和撰寫報(bào)告。）4、規(guī)劃設(shè)計(jì)。（eq\o\ac(○,1)基本要求：使用要求，環(huán)境，安全，經(jīng)濟(jì)，施工，美觀。eq\o\ac(○,2)規(guī)劃設(shè)計(jì)主要控制性指標(biāo)：建筑容積率指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值；建筑高度；建筑密度指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率；居住人口密度指單位建設(shè)用地上容納的居住人口數(shù)，單位為“人/公頃”，即居住人口密度＝建設(shè)用地內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)/地塊面積×100％；綠地率；建筑后退。eq\o\ac(○,3)建筑設(shè)計(jì)。住宅建筑的平立面設(shè)計(jì)（合理確定層高和層數(shù)，正確設(shè)計(jì)房屋的長(zhǎng)和寬，合理確定戶型和居住面積）；住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；住宅建筑裝修和室內(nèi)設(shè)備的設(shè)計(jì)；eq\o\ac(○,4)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與審批。建設(shè)項(xiàng)目選址；建設(shè)用地規(guī)劃管理（核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地的管理）；建設(shè)工程規(guī)劃管理（建筑管理，道路管理，管線管理審定設(shè)計(jì)方案，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證）。5、建設(shè)工程招投標(biāo)。（方式：公開(kāi)招標(biāo)，邀請(qǐng)招標(biāo)，協(xié)議招標(biāo)）6、辦理開(kāi)工手續(xù)。（申請(qǐng)施工許可證應(yīng)具備條件：（用地批準(zhǔn)，建設(shè)工程規(guī)劃許可，施工現(xiàn)場(chǎng)具備施工條件，確定施工企業(yè)，施工圖紙已審查，具體措施已落實(shí)，監(jiān)理已委托，建設(shè)資金已落實(shí)，其它規(guī)定。）7、制定建設(shè)施工方案（施工組織與協(xié)調(diào)計(jì)劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃，施工圖設(shè)計(jì)方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計(jì)劃，編制工程量清單和工程時(shí)間進(jìn)度以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判及簽約等）8、施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)三通一平（供水，供電，臨時(shí)道路）五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。1、施工建設(shè)管理（主體建筑，配套工程，基礎(chǔ)設(shè)施）2、工程建設(shè)的進(jìn)度、成本與質(zhì)量管理。（主要任務(wù)：組織管理，費(fèi)用管理，進(jìn)度管理，質(zhì)量管理，合同管理。工程進(jìn)度管理：客觀進(jìn)度計(jì)劃，總進(jìn)度計(jì)劃，單位工程進(jìn)度計(jì)劃。工程成本控制：直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析，間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。工程質(zhì)量控制。）3、工程建設(shè)監(jiān)理。（工程進(jìn)度監(jiān)理，工程質(zhì)量監(jiān)理，工程合同監(jiān)理）4、工程竣工驗(yàn)收與交付使用。第五章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機(jī)構(gòu)，為促成委托人與他人達(dá)成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息和專業(yè)服務(wù)并收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主要參與者：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、委托人、交易相對(duì)人、交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行、主管部門。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的對(duì)象：即各種類型的房地產(chǎn)。（商業(yè)用房、寫字樓、工房）房地產(chǎn)交易方式：買賣、互換、租賃房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的目的：促成委托人與他人達(dá)成房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容：提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息，促成委托人與他人訂立交易合同，調(diào)查房地產(chǎn)狀況，代收代付相關(guān)稅費(fèi)，代辦抵押貸款，代辦房地產(chǎn)登記。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的方式：代理，居間房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的費(fèi)用：傭金、延伸服務(wù)收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性：房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值量大等特性，房地產(chǎn)的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的信息不充分和信息不對(duì)稱，以及房地產(chǎn)交易復(fù)雜、交易雙方難以相互信任等，使得房地產(chǎn)交易者需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機(jī)構(gòu)為其提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息和專業(yè)服務(wù)。作用：提供交易信息，降低交易成本，提高交易效率，保障交易安全，維護(hù)交易秩序，優(yōu)化資源配置。按經(jīng)紀(jì)對(duì)象分：二手房經(jīng)紀(jì)、新建房屋經(jīng)紀(jì)按交易對(duì)象分：買賣經(jīng)經(jīng)，租賃經(jīng)紀(jì)按經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式分：代理業(yè)務(wù)，居間業(yè)務(wù)按經(jīng)紀(jì)對(duì)象使用性質(zhì)分：住宅，非住宅按經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容分：經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)延伸業(yè)務(wù)房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別：在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以接受一方或同時(shí)接受相對(duì)兩方委托人的委托，向一方或相對(duì)兩方委托人提供居間服務(wù)并收取服務(wù)費(fèi)用，居間立場(chǎng)中立、公正，不偏向任何一方。在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常只難接受一方委托人的委托，以委托人的名義，代表委托人的利益，承辦代理事務(wù)并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)，2、有固定的服務(wù)場(chǎng)所，3、有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，4、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員，5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的種類：職業(yè)資格考試和注冊(cè)制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊(cè)，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊(cè)，取得房地產(chǎn)理注冊(cè)證書，協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有關(guān)事和的專業(yè)人員。房地產(chǎn)職業(yè)資格證書考試：已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格并具備以下條件者，eq\o\ac(○,1)、取得大專學(xué)歷,工作滿6年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年；eq\o\ac(○,2)、取得大學(xué)本科學(xué)歷,工作滿4年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿2年；eq\o\ac(○,3)、取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年；eq\o\ac(○,4)、取得碩士學(xué)位，工作滿2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年；eq\o\ac(○,5)、取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年。考試科目：《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)》。申請(qǐng)注冊(cè)的人員必須具備以下條件：eq\o\ac(○,1)取得房地產(chǎn)經(jīng)幻人執(zhí)業(yè)資格證書;eq\o\ac(○,2)無(wú)犯罪記錄;eq\o\ac(○,3)身體健康，能堅(jiān)持在注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位上工作；eq\o\ac(○,4)經(jīng)所在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考核合格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)的有效期為3年。注冊(cè)有效期屆滿需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的，應(yīng)于注冊(cè)期滿前3個(gè)月，按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊(cè)證書。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利：依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位；指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；經(jīng)所在機(jī)機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立經(jīng)紀(jì)合同；要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理報(bào)酬。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的義務(wù)：遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)則；不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；保障委托人的權(quán)益；為委托人保守商業(yè)秘密；按受行政主管部門的監(jiān)督和檢查；接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員等條件，依法設(shè)立并到工商登記機(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。按業(yè)務(wù)類型分為：以租售代理、居間業(yè)務(wù)為重點(diǎn)的實(shí)業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；以房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、投資咨詢業(yè)務(wù)為重點(diǎn)的顧問(wèn)型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；管理型房地主經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。四、房地產(chǎn)交易：以房地產(chǎn)為對(duì)象的交易。特點(diǎn)：實(shí)物不發(fā)生空間位移；交易活動(dòng)主要在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行；交易存在多層次性；買賣和租賃方式并存；二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)同樣發(fā)達(dá)；對(duì)中介服務(wù)依賴程度高；與金融的關(guān)聯(lián)性大；受法規(guī)政策約束強(qiáng)。1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者共他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（房地產(chǎn)權(quán)利人是指房屋所有人和建設(shè)用地使用權(quán)人）。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：取得土地使用權(quán)證；完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上；轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：以出讓方式取得的未辦理土地使用權(quán)證的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、查封的房地產(chǎn)；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。2、新建商品房銷售包括新建商品房預(yù)售和新建商品房現(xiàn)售。預(yù)售：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。新建商品房買賣的基本流程：預(yù)購(gòu)人尋找中意樓盤；預(yù)購(gòu)人查詢?cè)摌潜P的基本情況；與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同；辦理預(yù)售合同備案手續(xù)；商品房竣工后，辦理初始登記，交付房屋；與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂房屋交接書；辦理交易過(guò)戶、登記領(lǐng)取房產(chǎn)證書手續(xù)。新建商品房預(yù)售條件：取得土地使用權(quán)證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；工程建設(shè)總投資25％以上，并以確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；取得商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)提交證件：商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；工程建設(shè)總投資比例符合規(guī)定條件的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度說(shuō)明；商品房預(yù)售方案。預(yù)售許可證辦理的程序：受理，審核，許可，公示。現(xiàn)售：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售的條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過(guò)竣工驗(yàn)收；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容：eq\o\ac(○,1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；eq\o\ac(○,2)商品房基本狀況；eq\o\ac(○,3)商品房的銷售方式；eq\o\ac(○,4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；eq\o\ac(○,5)交付使用條件及日期；eq\o\ac(○,6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；eq\o\ac(○,7)配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；eq\o\ac(○,8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；eq\o\ac(○,9)面積差異的處理方式；eq\o\ac(○,10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；eq\o\ac(○,11)解決爭(zhēng)議的方法；eq\o\ac(○,12)違約責(zé)任；eq\o\ac(○,13)雙方約定的其他事項(xiàng)；3、二手房買賣：指房屋所有權(quán)人將其房屋依法通過(guò)買賣轉(zhuǎn)讓給他人的行為。流程：購(gòu)房人或賣房人通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等渠道尋找交易對(duì)象；買賣雙方簽訂房屋買賣合同；辦理交易過(guò)戶登記。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法取得土地使用權(quán)以后，經(jīng)過(guò)一定的投入和開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，達(dá)到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件但尚未完成全部建設(shè)任務(wù)時(shí)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給他人繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的行為。轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)性要件：轉(zhuǎn)讓人和受讓人都應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，但受讓方并非為經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的，受讓人可不受經(jīng)營(yíng)資格的限制；轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目依法得到批準(zhǔn)，并且達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件；轉(zhuǎn)讓合同合法有效。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)提交下列材料到建設(shè)行政主管部門辦理備案登記：01、轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表；02、轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請(qǐng)轉(zhuǎn)、受讓的文件；03、項(xiàng)目立項(xiàng)；04、建設(shè)工程選址意見(jiàn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；05、原土地使用權(quán)出讓合同及國(guó)有土地使用權(quán)證；06、已進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的證明條件；07、規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖；08、涉及房屋拆遷的，需提供拆遷安置情況說(shuō)明；09、受讓方的上資產(chǎn)負(fù)債表、損益表，同時(shí)還需提供銀行的資信證明；010、雙方的開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；011、雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同；012、受讓方對(duì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目后的工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和管理方案，及資金落實(shí)證明；013、雙方已辦理土地使用權(quán)變理登記手續(xù)的證明；014、其他需要提供的材料。房屋租賃：指房屋所有權(quán)人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。特點(diǎn)：轉(zhuǎn)移的權(quán)利不同；價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式不同；資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)化的時(shí)間不同。有下列情形的房屋不得出租：01、未取得房屋所有權(quán)證。02、司法機(jī)關(guān)裁定、查封的房屋。03、共有房屋未經(jīng)共有人同意的。04、權(quán)屬有爭(zhēng)議的。05、屬違法建筑的。06、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。07、已抵押，未經(jīng)抵押人同意的。08、不符合主管部門有關(guān)規(guī)定的。09、法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。房地產(chǎn)抵押：指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：1、二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程：搜集房源、客源信息；接待顧客；簽訂委托合同；房源與客源信息配對(duì)；實(shí)地查看房屋；商議交易價(jià)格；協(xié)助訂立交易合同；協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶；提供延伸服務(wù)；結(jié)算房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；售后服務(wù)。2、新建商品房樓盤代理為務(wù)流程：搜集銷售代理項(xiàng)目信息；制定營(yíng)銷策劃方案；簽訂銷售代理合同；完善項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案；準(zhǔn)備銷售；開(kāi)始銷售；持續(xù)銷售；尾盤銷售；結(jié)算傭金及其他有關(guān)費(fèi)用。3、新建商品房銷售業(yè)務(wù)流程：接待顧客；帶看現(xiàn)場(chǎng)；購(gòu)買洽談；協(xié)助訂立商品房買賣合同；協(xié)助結(jié)算成交價(jià)款和辦理抵押貸款；售后服務(wù)。第六章房地產(chǎn)估價(jià)一、房地產(chǎn)估價(jià)：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)要素：1、估價(jià)當(dāng)事人。估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)（主體）、估價(jià)委托人（對(duì)象）。2、估價(jià)目的：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。3、估價(jià)對(duì)象：被估價(jià)房地產(chǎn)、估價(jià)標(biāo)的4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：（價(jià)值時(shí)間）一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。5、價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值。6、估價(jià)依據(jù)：指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和標(biāo)準(zhǔn)。7、估價(jià)假設(shè)：指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)師對(duì)那些估價(jià)所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對(duì)于由估價(jià)目的決定的評(píng)估的估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀不同之處作出的說(shuō)明。8、估價(jià)原則：獨(dú)立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳利用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；謹(jǐn)慎原則。9、估價(jià)程序：指完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)第排列的先后次序。獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；受理估價(jià)委托；制定估價(jià)作業(yè)方案；搜集估價(jià)所需資料；實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象；分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值；測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值；判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值；撰寫估價(jià)報(bào)告；撰寫估價(jià)報(bào)告；內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告；交付估價(jià)報(bào)告；估價(jià)資料歸檔。10、估價(jià)方法：采用科學(xué)的方法進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y(cè)算，不能單憑估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷。市場(chǎng)法、成本法、收益法。11、估價(jià)結(jié)果：指估價(jià)師通過(guò)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)結(jié)論。房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)需要：1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要；2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的需要；3、房地產(chǎn)抵押貸款的需要；4、房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償?shù)男枰?、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。（還有：房地產(chǎn)分割、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定，以及企業(yè)對(duì)外投資、合資、合作，分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、清算等經(jīng)濟(jì)行為。）二、房地產(chǎn)價(jià)格：是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)－－貨幣額、商品或其他有價(jià)物。房地產(chǎn)價(jià)格形成的條件：具備有用性、稀缺性和有效需求。房地產(chǎn)價(jià)格的特征：01、房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格雙有使用代價(jià)的租金。02、受區(qū)位影響很大。03、實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。04、形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)。05、房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響。房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：1、土地取得成本：是指取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地所必要的支出。（取得途徑：通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買取得；通過(guò)征收集體土地取得；通過(guò)城市房屋拆遷取得。）2、開(kāi)發(fā)成本：指在取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等。（勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；商品房建筑安裝工程費(fèi)；其他工程費(fèi)。）3、管理費(fèi)用：指為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必要的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)。4、銷售費(fèi)用：指預(yù)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)完成的房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用。（包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或銷售代理費(fèi)。）5、投資利息：指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。6、銷售稅費(fèi)：指預(yù)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷售已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由賣方繳納的稅費(fèi)。（兩稅一費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加。）7、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：是由銷售收入（售價(jià)）減去各項(xiàng)成本、費(fèi)用和稅金后的余額。房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的主要種類：01、使用價(jià)值和交換價(jià)值；02、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值；03、原始價(jià)值、賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值；04、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)值和評(píng)估價(jià)值；05、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)；06、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格；07、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格；08、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)；09、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格；010、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格；011、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)；012、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素：1、人口因素。01、人口數(shù)量：房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲，而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下落。02、人口素質(zhì)：人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然辦求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格升高。03、家庭人口規(guī)模：指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。2、居民收入因素：居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。3、物價(jià)因素4、利率因素：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升。5、房地產(chǎn)稅收國(guó)素：增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升，相反會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。6、城市規(guī)劃因素7、交通管制因素。三、房地產(chǎn)估價(jià)原則：獨(dú)立、客觀、公正原則（基本原則）；合法原則；最高最佳使用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則（普適技術(shù)原則）；謹(jǐn)慎原則（特殊原則）。四、房地產(chǎn)估價(jià)程序：指完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序?；境绦颍?1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；02、受理估價(jià)委托；03、擬定估價(jià)作業(yè)方案（擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道；預(yù)計(jì)所需要的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。）；04、搜集估價(jià)所需資料；05、實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象；06、分析估價(jià)對(duì)象及房地產(chǎn)市場(chǎng)；07、選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；08、確定估價(jià)結(jié)果；09、撰寫估價(jià)報(bào)告（組成：封面，目錄，致委托人函，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明，估價(jià)的假設(shè)和限制條件，估價(jià)結(jié)果報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告，附件。）；010、審核估價(jià)報(bào)告；011、出具估價(jià)報(bào)告；012、估價(jià)資料歸檔。房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用：規(guī)范估價(jià)行為；避免估價(jià)疏漏；保障估價(jià)質(zhì)量；提高估價(jià)效率。五、房地產(chǎn)估價(jià)的方法：1、市場(chǎng)法也稱比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類似的房產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)法的本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。理論依據(jù)：是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即“同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格?！边m用的對(duì)象：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價(jià)值。操作步驟：搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚磺笕”葴?zhǔn)價(jià)格。2、成本法：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。（也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法，即先把房地產(chǎn)價(jià)格分成它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各個(gè)組成部分相加。）本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。理論依據(jù)：是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論――商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。（從賣方的角度看：賣方愿意接受的最低價(jià)格不能低于他為開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就會(huì)虧本；從買方的角度看，是買方愿意支付的最高價(jià)格不能高于他預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所必要的支出，如果高于該支出，他還不如自己開(kāi)發(fā)。估價(jià)對(duì)象：新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)；即在建工程；計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。操作步驟：搜集房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成等資料；測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；測(cè)算建筑物折舊；求取積算價(jià)格。3、收益法：也稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。（從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低主要取決于01、未來(lái)凈收益的大小――未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之越低。02、獲得凈收益期限的長(zhǎng)短――獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值越高，反之越低。03、獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。適用對(duì)象：有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)的價(jià)值。（例如：住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)等）步驟：搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料；預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)凈收益；求取報(bào)酬率；選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法：也稱剩余法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、開(kāi)發(fā)法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本思想用下列模擬一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商思想活動(dòng)：假如我是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)有一塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，為了取得這塊土地，我首先要他細(xì)分析這塊土地的內(nèi)外部狀況和條件，例如位置、四至、面積、形狀、地形、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、交通條件、周圍環(huán)境景觀等。根據(jù)土地的內(nèi)外部狀和條件，我知道了這塊土地在城市規(guī)劃允許的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次，例如，是建住宅，還是建寫字樓或商場(chǎng)、酒店等。在做了這些調(diào)研工作這后，我要預(yù)測(cè)這個(gè)建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會(huì)賣到多高的價(jià)錢；為了建造這個(gè)建筑物將需要多少支出，包括開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，以及投資利息（我投入的資金要么是自有資金，要么是從銀行貸款或其他融資渠道獲得的，但都要計(jì)算利息。這也是基于要會(huì)成本的考慮）；此外，我不能忘記在交易中要繳納有關(guān)稅費(fèi)（包括在購(gòu)買該土地時(shí)作為買方所需要繳納的契稅等稅費(fèi)和出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為賣方所需要繳納的營(yíng)業(yè)稅）及要獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。預(yù)測(cè)了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價(jià)格是多少。它等于預(yù)測(cè)的未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去各種開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等之后所剩的數(shù)額。由此可看出，假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。適用對(duì)象：具有開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)。步驟：調(diào)查了解待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況；選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式；估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)；進(jìn)行具體，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。第七章物業(yè)管理一、物業(yè)與物業(yè)管理物業(yè)：指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是指與房屋相配套或者為房屋使用者服務(wù)的室內(nèi)外市政公用設(shè)施、設(shè)備和與之相鄰的場(chǎng)地、庭院、道路。特性：固定性、單元性、空間和環(huán)境性、配套性、耐久性。分類：居住物業(yè)，商業(yè)物業(yè)，辦公樓物業(yè)，工業(yè)物業(yè)，其他用途物業(yè)。物業(yè)管理：指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序活動(dòng)。（01、物業(yè)管理的主體包括業(yè)主和物業(yè)使用人、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多個(gè)責(zé)任主體；02、物業(yè)管理的客體是物業(yè)；03、物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是業(yè)主服務(wù)和物業(yè)使用人；04、物業(yè)管理的實(shí)施是通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的；05物業(yè)管理集管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)三位于一體，屬第三產(chǎn)業(yè)。06、物業(yè)管理對(duì)公共秩序的作用是提供協(xié)助性管理服務(wù)的。基本特點(diǎn)：社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化。物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。區(qū)別：01、管理主體不同。社區(qū)管理的主體包括社區(qū)范圍內(nèi)的政府組織、企事業(yè)單位、社團(tuán)組織和居民委員會(huì)。02、管理內(nèi)容不同。社區(qū)管理內(nèi)容的范圍比較廣泛既包括了物業(yè)管理的部分內(nèi)容，但又不是完全停留在在物業(yè)管理層面。03、管理性質(zhì)不同。社區(qū)管理帶有明顯的行政性，側(cè)重于實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益。04、運(yùn)行方式不同。社區(qū)管理采取行政管理、互助管理的方式。聯(lián)系：物業(yè)管理寓于社區(qū)管理之中；物業(yè)管理和社區(qū)管理相互影響、相互作用。二、物業(yè)管理的基本內(nèi)容。1、公共服務(wù)：是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，面向所有業(yè)主和物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)完好和正常使用，保證正常的生活工作秩序和良好的環(huán)境。內(nèi)容包括：01、房屋及設(shè)施設(shè)備管理。（房屋完好率＝完好房屋建筑面積＋基本完好房屋建筑面積÷房屋總建筑面積×100％；危房率＝危險(xiǎn)房屋建筑面積÷房屋總建筑面積×100％；設(shè)施設(shè)備完好率＝完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量÷設(shè)施設(shè)備總數(shù)量×100％）。02、環(huán)境管理。（清潔衛(wèi)生管理；蟲害防治管理；綠化管理）。03、公共秩序維護(hù)管理。（公共安全防范管理；消防管理；車輛停放管理；）。04、檔案管理。05、客戶管理。2、專項(xiàng)服務(wù)：是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向廣大業(yè)主和物業(yè)使用人，為滿足其中一些業(yè)主和物業(yè)使用人的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)。內(nèi)容包括：日常生活服務(wù)；商業(yè)服務(wù)；文教衛(wèi)體服務(wù)；社會(huì)福利服務(wù)；房地產(chǎn)中介服務(wù)和金融服務(wù)。3、特約服務(wù)：是受業(yè)主和物業(yè)使用人的委托，為滿足其個(gè)別需求而提供的服務(wù)。三、物業(yè)管理的主要階段1、早期介入階段：指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要引入物業(yè)管理的資詢活動(dòng)。（咨詢活動(dòng)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)管理專業(yè)人員從物業(yè)管理的角度對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目最科學(xué)了、合理的意見(jiàn)和建議。）作用：優(yōu)化設(shè)計(jì)，有助于提高工程質(zhì)量，有利于了解物業(yè)情況，為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備，有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益。內(nèi)容：可行性研究階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，施工建設(shè)階段，竣工驗(yàn)收階段，銷售階段。2、前期物業(yè)管理階段：指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同所實(shí)施的物業(yè)管理。內(nèi)容：01、物業(yè)承接查驗(yàn)（物業(yè)資料，物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備，園林綠化工程，其它公共配套設(shè)施）。02、業(yè)主入住。03、物業(yè)裝飾裝修管理。04、工程質(zhì)量保修處理。05、物業(yè)項(xiàng)目管一機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作。06、前期溝通協(xié)調(diào)。3、物業(yè)管理階段：指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定實(shí)施物業(yè)管理的階段。（公共服務(wù)與管理；系統(tǒng)協(xié)調(diào)。）四、物業(yè)管理基本制度。1、業(yè)主：指房屋所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，決定本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法利益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)。職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督企業(yè)履行服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。2、管理規(guī)約制度：是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。內(nèi)容：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；業(yè)主的共同利益；業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。管理規(guī)約的作用：有利于協(xié)調(diào)各個(gè)業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照個(gè)人利益服從整體利閃原則解決存在的分歧，保護(hù)了全體業(yè)主的共同利益。3、物業(yè)管理招投標(biāo)制度。該制度的設(shè)立是為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建自管、或因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動(dòng)局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)。4、物業(yè)承接查驗(yàn)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)建設(shè)單位和業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，同時(shí)規(guī)定物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料。具有的現(xiàn)實(shí)意義：01、有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，避免予盾糾紛。02、對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量、保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。03、保障開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件。5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境的必要手段?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表，營(yíng)業(yè)執(zhí)照，企業(yè)資質(zhì)證書正、副本，物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理的技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件,物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料?！段飿I(yè)服業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定：一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目；二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)㎡以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)㎡以下的非住宅項(xiàng)目的業(yè)務(wù)；三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可心接20萬(wàn)㎡以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)㎡以下的非住宅項(xiàng)目的業(yè)務(wù)。6、物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度（物業(yè)管理師）物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力：01、掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)等專業(yè)知識(shí)；02、具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科知識(shí)；03、能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)。04、具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。7、住宅專項(xiàng)維修基金：指