商業(yè)業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃及經(jīng)營建議剖析

商業(yè)業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃及經(jīng)營建議TianJin.02.2015商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與經(jīng)營經(jīng)營定位目錄商業(yè)業(yè)態(tài)定位競爭業(yè)態(tài)機會挖掘主力消費群體挖掘項目自身分析業(yè)態(tài)定位競爭業(yè)態(tài)機會挖掘通過詳細的市場調(diào)研，了解區(qū)域商業(yè)環(huán)境情況（人均商業(yè)面積、商業(yè)發(fā)展階段等）、了解商業(yè)建筑形態(tài)分布比例（獨體、街鋪）、商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種比例、各商戶經(jīng)營狀況等。主力消費群體挖掘通過詳細的市場調(diào)研和問卷調(diào)查，明晰項目的主力消費群體，把握項目的主要服務對象。以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。

核心消費群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)。輻射消費群：商圈半徑5-10公里范圍。香港經(jīng)驗借鑒：20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做80％的生意，這一原則被稱為香港購物中心二八原則。項目自身分析競爭業(yè)態(tài)機會挖掘和主力消費群體挖掘基本可以確定出項目的商業(yè)業(yè)態(tài)。此時，結(jié)合項目的自身條件，分析項目所處位置、地形條件、規(guī)模等，可對可選業(yè)態(tài)進行調(diào)整，定位出最適合本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃可依據(jù)項目的自身體量面積，參考項目當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的情況，針對各業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積作出預估。業(yè)態(tài)規(guī)劃一般規(guī)律業(yè)態(tài)樓層分布規(guī)律：縱觀我國的許多商業(yè)項目，它們的商業(yè)布局都驚人地相似，如負一層是超市、第一層化妝品、珠寶；二層女裝，休閑裝；三層男裝；四層娛樂電玩；五層美食等業(yè)態(tài)比重分配規(guī)律：目前常用的規(guī)劃黃金比例，即一個購物中心大型的商業(yè)成功的規(guī)劃經(jīng)驗中購物、餐飲、娛樂的面積比為52：18：30。業(yè)態(tài)規(guī)劃需考慮的六個微觀因素租金水平面積要求業(yè)種聚客能力人流動線輔助功能區(qū)需求工程技術(shù)條件業(yè)態(tài)規(guī)劃需考慮的微觀因素之一：租金水平不同業(yè)種商戶的租金承受力各有差異。購物中心在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃時，應考慮不同業(yè)種商戶的租金承受能力，從而進行合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，以達到租金收益的最大化。例如在購物中心規(guī)劃中，餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃大多往高層進行設(shè)置。將較多的小餐飲商家往高層放置，除了考慮到可以將人流往上帶動牽引外，還有一個重要的因素就是租金價格因素。一般而言，中式餐飲相對于服飾品牌旗艦等其他業(yè)態(tài)，整體可以承受的租金價格水平較低。而在一個商業(yè)項目里，首層的租金水平往往較高。租金測算的結(jié)果往往顯示出普通的小餐飲是無法承受較低樓層的租金價格的。所以它們在業(yè)態(tài)規(guī)劃時不宜放置在較低的樓層。業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃需需考考慮慮的的微微觀觀因因素素之之二二：：面面積積要要求求面積積要要求求是是業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃的的一一個個重重要要內(nèi)內(nèi)部部考考慮慮因因素素。。不不同同商商家家需需要要的的面面積積不不同同，，在在進進行行業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃時時就就應應充充分分考考慮慮不不同同商商家家的的經(jīng)經(jīng)營營面面積積要要求求的的差差異異。。如如果果規(guī)規(guī)劃劃的的面面積積太太大大，，不不適適合合引引進進商商家家的的特特定定經(jīng)經(jīng)營營，，則則是是一一種種資資源源的的浪浪費費；；如如果果規(guī)規(guī)劃劃的的面面積積太太小小，，則則不不適適合合相相應應商商家家的的要要求求，，也也會會對對招招商商造造成成阻阻礙礙。。例如如麥麥當當勞勞和和肯肯德德基基，，其其經(jīng)經(jīng)營營所所需需要要的的面面積積一一般般不不需需要要超超過過500㎡。。再再如如沃沃爾爾瑪瑪超超市市，，其其面面積積約約20000-30000平方方米米(不含含停停車車場場)，每每一一單單層層租租賃賃面面積積至至少少8000平方方米米，，至至多多租租賃賃3個樓樓層層。。了解解不不同同商商家家的的面面積積要要求求，，有有利利于于解解決決主主力力商商家家所所需需要要的的面面積積太太大大或或太太小小的的問問題題，，又又可可以以增增加加項項目目整整體體的的可可售售面面積積，，增增加加商商業(yè)業(yè)項項目目的的整整體體利利潤潤。。比如如在在業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃時時可可以以將將超超過過主主力力店店面面積積要要求求的的部部分分進進行行分分割割，，使使之之形形成成一一些些獨獨立立的的店店面面，，而而且且由由此此分分割割出出來來的的店店面面緊緊鄰鄰主主力力店店，，可可以以分分享享其其巨巨大大人人流流量量，，店店面面的的價價值值自自然然非非同同尋尋常常。。業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃需需考考慮慮的的微微觀觀因因素素之之三三：：工工程程技技術(shù)術(shù)條條件件在業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃時時，，還還要要考考慮慮所所要要引引進進商商家家其其經(jīng)經(jīng)營營的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)有有何何特特殊殊的的工工程程技技術(shù)術(shù)要要求求，，是是否否適適合合在在本本項項目目建建筑筑樓樓層層內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)營營。。層高高、、柱柱距距、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)負負荷荷、、電電氣氣、、給給水水、、排排水水、、排排煙煙、、消消防防等等方方面面都都是是業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃時時應應考考慮慮到到的的工工程程技技術(shù)術(shù)條條件件。。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃時綜合合考慮各各業(yè)種的的工程技技術(shù)條件件，對于于工程建建設(shè)有著著實際的的指導意意義。比比如沃爾爾瑪超市市，其層層高要求求就是保保證商場場內(nèi)無吊吊頂區(qū)域域燈具底底標高不不低于3.7m，甲方所所有管線線(含支架、、風口)的底標高高不應低低于4.0m；結(jié)構(gòu)負負荷方面面，鮮食食樓層：：1000kg/㎡，非食品品樓層：：700kg/㎡㎡。

再比比如規(guī)劃影院院業(yè)態(tài)的的時候，，一般電電影院的的層高都都要求在在8-9米之間。。而普通通電影院院的層高高也要求求有8米。如果項目目本身在在建筑上上不具備備這樣的的層高條條件，那那么在業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃中是不不合適設(shè)設(shè)置電影影院這一一業(yè)態(tài)的的。在其他業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計中，餐飲類的的業(yè)態(tài)商商家在規(guī)規(guī)劃引進進時還要要考慮其其供水、、供氣、、供電瓦瓦數(shù)等是是否合適適；建筑筑類的商商家規(guī)劃劃引進，，要考慮慮到其本本身的承承重要求求是否與與項目本本身建筑筑相適應應等等。。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃需考慮慮的微觀觀因素之之四：業(yè)業(yè)種聚客客能力聚客能力力強的商商店對購購物中心心的貢獻獻，不僅僅僅局限限于單店店經(jīng)營業(yè)業(yè)績好，，更重要要的是它它們會吸吸引周邊邊商店的的人流，，形成整整體良好好的經(jīng)營營效果。。一旦經(jīng)經(jīng)營業(yè)績績效果開開始顯現(xiàn)現(xiàn)，成群群的知名名廠商必必定想辦辦法爭取取成為該該購物中中心的一一員。所所以在進進行業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃時時要充分分考慮不不同業(yè)種種的聚客客能力，，使各業(yè)業(yè)種之間間形成良良性的互互補。我們通常常認為，，大主力店店具有較較強的聚聚客能力力。比如如大型超超市、大大型百貨貨、美食食廣場等等。但不同的的主力店店其聚客客能力也也有不同同，例如如建材超超市，相相對于大大型超市市的聚客客能力就就會弱一一些。再如自助助式KTV，它的聚聚客能力力就不同同于其它它的業(yè)種種，顧客客進入KTV后消費就就會相對對單一，，對于周周邊其它它的小業(yè)業(yè)態(tài)的帶帶動也會會相對減減弱。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃中要詳詳細考量量主力店店的聚客客能力。。各業(yè)種對對于消費費的吸引引力也會會相對不不同。有些業(yè)種種的消費費者層基基本是全全客層的的，比如如餐飲業(yè)業(yè)；有些些消費則則具有很很強的針針對性，，比如服服裝服飾飾的聚客客能力就就會強于于文化辦辦公用品品的聚客客能力；；餐飲類類的聚客客能力則則強于電電器類的的。因此，不不同業(yè)種種的聚客客能力也也是業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃的的考慮因因素之一一。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃需考慮慮的微觀觀因素之之五：輔輔助功能能區(qū)需求求輔助功能能區(qū)，是是指在商商業(yè)場所所中那些些必須具具備，而而又不能能用來當當作商鋪鋪銷售招招商直接接創(chuàng)造利潤的面面積。例例如樓梯梯、道路路、廁所所、休閑閑空地、、設(shè)備間間、綠化化、停車車場都屬屬于輔助助功能區(qū)區(qū)范圍。。不同的的商家對對商業(yè)輔輔助功能能都有不不同的要要求。如如大型超超市，就就要求有有一定面面積的卸卸貨空間間和停車車場。例如家樂樂福超市市，就要要求單體體購物中中心有1000個以上的的停車位位，其中中有200個可以提提供給家家樂福及及其顧客客專用。。有些餐餐飲業(yè)種種要求有有一定的的設(shè)備用用房。所以商家家的輔助助功能需需求是業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃必須考考慮的因因素之一一。同同時結(jié)合合購物中中心原有有的輔助助區(qū)進行行業(yè)態(tài)的的規(guī)劃，，有利于于充分挖挖掘這些些輔助空空間的價價值，提提升租金金的水平平。例如樓樓梯附附近的的店面面其租租金水水平相相對較較高，，這樣樣就可可以安安排一一些租租金承承受能能力較較強的的業(yè)態(tài)態(tài)。業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃需需考慮慮的微微觀因因素之之六：：人流流動線線購物中中心空空間價價值的的最大大化體體現(xiàn)在在能夠夠吸引引充沛沛的人人流并并使其其在此此區(qū)域域停留留。在進行行業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃時應應與人人流的的規(guī)劃劃充分分結(jié)合合，能夠較較好的的避免免商鋪鋪人流流死角角，并且最最大限限度地地吸引引人流流，使使商鋪鋪價值值達到到最大大化?！，F(xiàn)代的的購物物中心心層數(shù)數(shù)越多多，營營業(yè)面面積和和租金金就越越多，，購物物中心心的利利潤和和投資資回報報也就就越大大。但但要把把購物物者引引至高高層并并不容容易，，因而而很多多商家家不愿愿意租租用上上面的的樓面面。將將業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃與人人流動動線相相結(jié)合合，有有利于于將顧顧客引引至購購物中中心的的各個個樓層層，形形成良良好的的經(jīng)營營氛圍圍，提提升整整場的的租金金水平平。根據(jù)企企業(yè)實實力、、經(jīng)營營目標標、承承受風風險能能力等等因素素考慮慮采用用哪種種經(jīng)營營方式式，按按實際際情況況，一一般可可以采采用自營、、招租租、委委托經(jīng)經(jīng)營管管理三種主主流方方式。。1、自營營（1）購購銷：：商場場自行行進貨貨，自自行銷銷售，，自擔擔經(jīng)營營風險險。（2）保保底抽抽傭：：商場場將場場內(nèi)一一定面面積的的鋪位位或?qū)９窠唤挥蓪崒嶋H用用家經(jīng)經(jīng)營，，商場場按該該鋪位位或?qū)９皲N銷售額額的一一定比比例定定期抽抽取傭傭金，，同時時雙方方約定定最低低銷售售保底底額，，當銷銷售額額低于于該保保底額額時，，商場場仍按按保底底額的的一定定比例例抽取取傭金金。（3）純純分成成：商商場將將場內(nèi)內(nèi)一定定面積積的鋪鋪位或或?qū)９窆窠挥捎蓪嶋H際用家家經(jīng)營營，商商場按按該鋪鋪位或或?qū)９窆皲N售售額的的一定定比例例定期期抽取取傭金金，雙雙方不不約定定最低低銷售售保底底額，，共同同經(jīng)營營，共共當風風險。。三大主主流經(jīng)經(jīng)營方方式經(jīng)營方方式2、招租租商場將將場內(nèi)內(nèi)一定定面積積的鋪鋪位或或?qū)９窆癯鲎庾饨o實實際用用家，，商場場獲租租金收收益，，鋪位位或?qū)９竦牡膶嶋H際用家家負責責經(jīng)營營，獲獲取經(jīng)經(jīng)營收收益，，承擔擔經(jīng)營營風險險。3、委托托管理理產(chǎn)權(quán)出出售，，在約約定期期限內(nèi)內(nèi)投資資者委委托商商業(yè)管管理公公司統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營，，獲取取穩(wěn)定定的收收益回回報。。三大主主流經(jīng)經(jīng)營方方式三大主主流經(jīng)經(jīng)營方方式對對比經(jīng)營方式優(yōu)點缺點自營開發(fā)商資金回籠快不用承擔后期風險。1．對地塊原生的商業(yè)價值要求較高；2．相對混亂，很難形成統(tǒng)一的商業(yè)形象；3．不易獲取商業(yè)物業(yè)的增價值招租1．統(tǒng)一經(jīng)營管理；2．獲取商業(yè)物業(yè)增值價值。1．資金回收周期長，資金壓力大;2．承擔后期收益風險；3．承擔不確定因素所造成的風險。委托經(jīng)營1．開發(fā)商資金回籠快；2．實際收益放大；3．統(tǒng)一經(jīng)營管理；4．增強投資者信心，促進銷售。后期經(jīng)營存在一定的風險。三大主主流經(jīng)經(jīng)營方方式適適用情情況商業(yè)經(jīng)經(jīng)營管管理能能力不不同的的企業(yè)業(yè)對經(jīng)經(jīng)營方方式的的選擇擇應有有所不不同：：經(jīng)營方式適用情況自營企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力自營為主，招租為輔企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但為擴大規(guī)模，充實服務功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務以外的商戶作為補充自營為輔，招租為主企業(yè)缺乏商場經(jīng)營管理能力或營業(yè)資金不足全部招租企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力委托管理公司經(jīng)營管理企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力1、投資資資金金回收收期預預測項目資資金的的有效效回收收，可可以保保證企企業(yè)充充足的的流動動資金金，有有效運運用到到下一一項目目中去去；2、項目目收益益效果果預測測收益效效果是是企業(yè)業(yè)成敗敗關(guān)鍵鍵，通通過不不同經(jīng)經(jīng)營方方式的的效果果分析析比較較，選選擇最最優(yōu)方方案；；3、經(jīng)濟濟走勢勢分析析通過包包括利利率走走勢、、投資資回報報率等等分析析，判判斷選選取何何種經(jīng)經(jīng)營方方式；；4、風險險比較較分析析分析商商場不不同經(jīng)經(jīng)營方方式所所帶來來的風風險概概率大大小等等。經(jīng)營方方式定定位要要點香港購購物中中心借借鑒香港購購物中中心的建筑筑及商商業(yè)規(guī)規(guī)劃一、城城市中中心的的購物物中心心最多多達18層，商商業(yè)向向空中中發(fā)展展，將將商業(yè)業(yè)價值值利用用到極極致。。香港沒沒有一一般意意義上上的郊郊區(qū)型型購物物中心心，所所有購購物中中心均均為都都市型型購物物中心心。都都市型型購物物中心心以垂垂直型型為主主，商商業(yè)向向空間間發(fā)展展的特特點比比較明明顯。。香港港購物物中心心絕大大多數(shù)數(shù)在3層以上上，5－9層的很很普遍遍，其其中最最高達達到18層。購物中心樓層數(shù)購物中心樓層數(shù)太古廣場5海港城4又一城7時代廣場12青衣城4朗豪坊13APM8MEGABOX18二、設(shè)設(shè)計復復合型型人流流推動動結(jié)構(gòu)構(gòu)，地地鐵入入口直直接與與較高高樓層層相連連，提提高各各樓層層租金金收益益水平平。香港具具有復復合型型人流流推進進結(jié)構(gòu)構(gòu)的購購物中中心比比較有有典型型意義義的是是太古古廣場場。從從人流流推進進結(jié)構(gòu)構(gòu)來說說，太太古廣廣場擁擁有三三個層層面的的人流流推進進系統(tǒng)統(tǒng)，同同時對對多個個樓層層直接接導入入客流流，地地鐵口口直接接與較較高樓樓層相相連，，使各各樓層層感覺覺像都都在地地面，，從而而提高高了各各樓層層租金金的收收益水水平。。人流人流推進結(jié)構(gòu)第一層地下層的人流太古廣場地下層與地鐵相連，停車場設(shè)在地下室，地鐵的客流和開私家車的客流從地下進入商場。第二是地面層的人流太古廣場由于鄰近巴士站，乘坐巴士的客流從地面進入商場。第三是四樓的人流考慮到四樓有酒店和寫字樓，太古廣場于是修建了一條私家路直通四樓，并設(shè)置候車區(qū)，由于四樓基本為開私家車的顧客，消費水平強，消費能力高，于是四樓也擁有了穩(wěn)定的進入商場的人流。三、主主力商商家重重復度度高，，但購購物中中心善善于利利用自自身特特色形形成優(yōu)優(yōu)勢。。在同一一座城城市、、同一一條街街道，，兩個個相鄰鄰的購購物中中心其其經(jīng)營營品牌牌基本本相同同，在在這種種情況況下，，購物物中心心就很很難在在經(jīng)營營的商商品品品種上上，形形成自自身獨獨特的的競爭爭優(yōu)勢勢。購物中中心““千店店一面面”的的現(xiàn)象象在香香港非非常普普遍，，由于于香港港購物物中心心密度度高，，因些些香港港購物物中心心主力力商家家重復復度有有可能能是全全世界界最高高的，，而““千店店一面面”現(xiàn)現(xiàn)象也也可能能是全全世界界最突突出的的。那么，，香港港購物物中心心如何何在這這種高高重復復度的的主力力商家家圈中中，創(chuàng)創(chuàng)造自自身獨獨特的的經(jīng)營營之道道呢？？其經(jīng)經(jīng)驗就就在于于利用用自身身特色色形成成優(yōu)勢勢。如如沙田田新城城市廣廣場的的史諾諾比開開心樂樂園，，雖然然經(jīng)營營商品品與別別的購購物中中心基基本相相同，，但由由于新新城市市廣場場具有有了獨獨特的的史諾諾比符符號就就具有有不同同的購購物樂樂趣。。此外外，還還有海海洋特特色的的青衣衣城等等，香香港購購物中中心在在“千千店一一面””的經(jīng)經(jīng)營環(huán)環(huán)境下下，依依靠自自身的的特色色去形形成個個性區(qū)區(qū)隔。。三、美食在在購物中心心總營業(yè)面面積中承租租面積最大大，平均占占總承租面面積的25％以上。在香港購物物中心的規(guī)規(guī)劃當中，，餐飲的功功能規(guī)劃得得很全面，，總營業(yè)面面積占到一一個相當大大的比例。。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表表明，在香香港現(xiàn)存的的購物中心心當中，餐餐飲平均占占到香港購購物中心總總承租面積積的25％以上。其其中社區(qū)型型購物中心心所占比例例最高，餐餐飲平均占占到總承租租面的28％。區(qū)域型型購物中心心略低，平平均占到總總承租面積積的22％?，F(xiàn)今，隨著著商業(yè)項目目的不斷涌涌現(xiàn)，餐飲飲在購物中中心中所占占的面積比比例越來越越大。四、不要把把餐飲放在在一個地方方，而是要要多點多層層的休閑餐餐飲。香港購物中中心的餐飲飲設(shè)置一般般采取集中中和分期相相結(jié)合的方方法，多點點多層，讓讓購物中心心的餐飲功功能無處不不在，這樣樣也實現(xiàn)了了餐飲功能能的休閑化化。購物中心除除了在某一一個固定的的區(qū)域設(shè)置置美食廣場場，同時在在多個樓層層設(shè)置風味味餐廳，在在每一層都都設(shè)有飲食食、休閑的的場所，對對整個購物物中心的人人氣、人流流量的帶動動作用都是是很大的，，從功能分分區(qū)上來說說，這也是是一種更細細致、更人人性化的安安排。時代廣場10-12樓為食通天天，全部為為大型酒樓樓，其他樓樓層也有十十分豐富的的休閑餐飲飲功能，即即便是在負負一層，也也有餐飲。。五、不允許許在購物中中心內(nèi)部出出現(xiàn)任何一一條“陰陽陽街”人流布局方方式：主動動線、副動動線、店內(nèi)內(nèi)動線相結(jié)結(jié)合。主動線：主主要考慮整整個商場人人流在商場場內(nèi)流動的的完整對流流性，以及及客流在商商場內(nèi)的平平衡流動和和到達各個個功能區(qū)域域，類似人人的主動脈脈。副動線：通通過與主動動線的連接接，使客流流在商場平平均流動，，把顧客盡盡可能送到到每個商鋪鋪前面，維維持各商鋪鋪客流的平平衡。店內(nèi)動線：：展示點，，通過展示示點把最希希望推銷的的商品展示示出來，從從而將顧客客引導到陳陳列區(qū)或交交易區(qū)，完完成客流的的定向引導導功能。陰陽街：在在某些街道道只有一邊邊有商家在在經(jīng)營，另另一邊則無無任何商業(yè)業(yè)氣氛。商業(yè)經(jīng)營的的實踐表明明：在購物物中心內(nèi)，，“陰陽街街”的經(jīng)營營幾乎沒有有成功的可可能。香港購物中中心的人流動線線設(shè)置一、多主力力店原則，，層層都有有核心主力力店，有的的購物中心心每層甚至至于有數(shù)個個主力店。。香港購物中中心都是多多層，最高高有18層之多，通通過多主力力店的設(shè)置置，使購物物中心的人人流拉動力力達到最強強。香港有有的購物中中心一層有有數(shù)個主力力店，如又又一城、海海港城等購購物中心，，某些層級級一層甚至至于有三家家以上的主主力店。購物中心名稱主力店海港城連卡佛百貨、惠康超市、嘉禾電影院、玩具反斗城太古廣場連卡佛百貨、瑪莎百貨、西武百貨、UA電影院時代廣場百佳超市、連卡佛百貨、瑪莎百貨、豐澤電器又一城百佳超市、瑪莎百貨、永安百貨、真冰場、豐澤電器、LOG-ON、生活創(chuàng)庫太古城中心生活創(chuàng)庫、瑪莎百貨、永安百貨、LOG-ON、UA電影院、真冰場、美國冒險樂園新城市廣場瑪莎百貨、UA電影院、史諾比開心世界、宜家家私二、將主力力店設(shè)置于于購物中心心的兩端，，將一般商商戶設(shè)置于于購物中心心的中部購物中心內(nèi)內(nèi)部的人流流動線規(guī)劃劃是購物中中心規(guī)劃的的靈魂。內(nèi)內(nèi)部人流動動線設(shè)計的的基本要求求是晝引導導人流經(jīng)過過每一間店店鋪，使每每一間店鋪鋪都擁有足足夠多的人人流，使每每一平方米米的室內(nèi)空空間都能為為購物者創(chuàng)創(chuàng)造愉悅的的體驗，使使每一間店店鋪都創(chuàng)造造盡可能多多的營業(yè)額額。購物中心的的人流動線線規(guī)劃與地地塊形狀有有關(guān)，與出出入口的設(shè)設(shè)置有關(guān)，，與主力店店的位置安安排有關(guān)。。當?shù)貕K形狀狀為長條形形時，香港港購物中心心的經(jīng)驗是是將主力店店設(shè)置于兩兩端，將一一般承租商商戶設(shè)置于于中間的方方式。案例介紹：：又一城又一城的LG1層平面當中中，其兩端端分別是香香港唱片旗旗艦店和AMC電影院，而而一般的承承租商戶則則分布于中中間。這樣樣在兩大主主力店的拉拉動下，中中間的一般般承租戶就就能享受更更多的人流流，實現(xiàn)資資源互動，，人流共享享的目的。。AMC電影院主力店一般商戶Esprit主力店香港唱片主力店一般商戶三、將主力力店設(shè)置于于購物中心心中間，一一般商戶圍圍繞主力店店分布。全球購物中中心的造型型無處乎9種類型，分分別是直線線帶狀、““L型”、“U“型、集團型型、”T“型、三角形形、啞鈴型型、四方型型和垂直立立體式。主力店與一一般承租戶戶的動線安安排，其基基本原則在在于利用主主力店與一一般承租商商戶的不同同位置，吸吸引消費者者在購物中中心內(nèi)做雙雙向流動，，這樣才能能獲得最大大的消費效效果。香港港比比較較常常見見的的購購物物中中心心造造型型除除了了長長條條形形的的直直線線帶帶狀狀之之外外，，””L““型和和四四方方型型的的也也比比較較常常見見，，這這兩兩種種平平面面造造型型的的購購物物中中心心，，其其基基本本的的動動線線規(guī)規(guī)劃劃就就是是將將主主力力店店設(shè)設(shè)置置在在購購物物中中心心中中間間，，而而一一般般承承租租戶戶則則圍圍繞繞著著主主力力店店呈呈發(fā)發(fā)散散狀狀分分布布。。香港港購購物物中中心心的的這這種種勸勸線線規(guī)規(guī)劃劃原原則則的的精精髓髓在在于于：：將將主主力力店店設(shè)設(shè)置置在在中中央央地地帶帶，，就就能能形形成成一一個個平平面面的的商商業(yè)業(yè)核核心心，，同同時時積積極極利利用用這這個個核核心心作作用用的的人人流流吸吸引引作作用用，，達達到到人人流流聚聚集集、、發(fā)發(fā)散散的的效效果果，，不不僅僅促促進進了了一一般般承承租租商商戶戶的的經(jīng)經(jīng)營營，，也也促促進進了了主主力力商商家家的的經(jīng)經(jīng)營營，，使使購購物物中中心心商商業(yè)業(yè)元元素素之之間間實實現(xiàn)現(xiàn)良良好好的的整整體體互互動動。。一般商戶一般商戶一般商戶一般商戶主力力店店家家四、、設(shè)設(shè)置置多多個個地地鐵鐵出出入入口口，，全全方方位位引引導導人人流流，，使使購購物物中中心心與與地地鐵鐵站站融融為為一一體體。?，F(xiàn)代代購購物物中中心心的的建建設(shè)設(shè)有有兩兩個個基基本本的的原原則則就就是是易易達達性性原原則則和和聚聚集集性性原原則則，，即即要要將將購購物物中中心心建建在在集集客客能能力力最最強強，，顧顧客客最最方方便便，，最最容容易易到到達達的的地地方方。。香香港港建建于于地地鐵鐵沿沿線線的的購購物物中中心心，，最最主主要要的的人人流流來來自自于于地地鐵鐵，，如如何何方方便便人人們們乘乘坐坐地地鐵鐵，，以以及及如如何何促促使使地地鐵鐵的的人人流流在在此此形形成成聚聚集集效效應應，，是是購購物物中中心心在在設(shè)設(shè)計計的的時時候候，，就就要要重重點點考考慮慮的的一一個個問問題題。。香港港的的眾眾多多購購物物中中心心，，在在全全方方位位引引導導人人流流方方面面，，最最成成功功的的一一種種方方式式就就是是在在購購物物中中心心內(nèi)內(nèi)不不止止設(shè)設(shè)置置一一個個地地鐵鐵出出入入口口，，而而是是設(shè)設(shè)置置幾幾個個地地鐵鐵出出入入口口，，如如位位于于地地鐵鐵青青衣衣站站的的青青衣衣城城就就都都設(shè)設(shè)有有兩兩個個地地鐵鐵出出入入口口。。多個個地地鐵鐵出出入入口口的的設(shè)設(shè)置置，，有有利利于于促促進進購購物物中中心心的的整整體體經(jīng)經(jīng)營營。。如如青青衣衣城城在在同同一一平平面面上上設(shè)設(shè)置置兩兩個個地地鐵鐵出出入入口口，，這這樣樣的的設(shè)設(shè)計計至至少少有有兩兩大大作作用用：：1、在在地地鐵鐵到到站站后后，，有有利利于于疏疏導導人人流流。。當當人人流流過過于于擁擁擠擠時時，，則則消消費費者者購購物物頻頻率率不不高高，，多多出出入入口口的的地地鐵鐵設(shè)設(shè)計計，，有有利利于于合合理理分分散散人人流流，，提提高高購購物物機機率率。。2、不不同同平平面面，，不不同同區(qū)區(qū)域域的的地地鐵鐵出出入入口口設(shè)設(shè)計計，，在在方方便便了了消消費費者者乘乘坐坐地地鐵鐵及及進進出出地地鐵鐵站站的的同同時時，，還還能能引引導導人人流流購購物物，，在在一一個個購購物物中中心心造造就就了了兩兩條條地地鐵鐵大大街街，，兩兩個個地地鐵鐵同同層層，，使使更更多多街街道道上上的的商商戶戶、、更更多多平平面面上上的的商商戶戶，，能能享享受受到到地地鐵鐵所所帶帶來來的的人人流流和和商商機機。。購物中心地鐵出入口地鐵出入口五、不把停車車場只放在負負一層，而是是將停車場進進行多樓層設(shè)設(shè)置，進行人人流引導不把停車場只只放在負一層層，而是將停停車場進行多多樓層布置，，其目的不僅僅是在城市中中心，寸土寸寸金的地方創(chuàng)創(chuàng)造更多的停停車位，而且且停車場多樓樓層設(shè)置的結(jié)結(jié)果更便于人人流引導，使使購物中心人人流的進入途途徑和分布更更加合理。頂層停車場商場商場商場負一層停車場六、將美食廣廣場安排在購購物中心的頂頂樓，形成吸吸引人流的磁磁極香港購物中心心對美食的安安排極為考究究，會在一個個面積較大的的區(qū)域，形成成一個專門的的美食區(qū)美食廣場位置置的設(shè)定，各各有不同，如如青衣城安排排在中庭地面面，時代廣場場、旺角新世世紀等則安排排在頂樓將美食廣場安安排在頂層，，有香港購物物中心獨特的的考慮。美食食廣場具有““365天的市民餐桌桌”的特點，，美食具有““經(jīng)常性”的的特點，而且且顧客在就餐餐前后，必定定會在購物中中心內(nèi)行走，，隨時都有可可能購物。從從這個角度來來看，將美食食廣場安排在在購物中心的的頂樓，是有有必要的。七、在購物中中心設(shè)置大型型電視屏幕，，形成人流集集中的焦點效效應?，F(xiàn)代購物中心心大多在主入入口處設(shè)置大大型露天廣場場，以達到吸吸引人流和聚聚集人流的效效果。香港購物中心心眾多，為吸吸引人流，表表達時尚，在在購物中心內(nèi)內(nèi)設(shè)置大型電電視屏幕就成成為一種有效效的手段。八、建筑玻璃璃外墻進行主主題式設(shè)計，，讓建筑外部部形成消費動動力。購物中中心外外立面面采用用玻璃璃幕墻墻材質(zhì)質(zhì)，在在香港港和大大陸都都比較較常見見香港購購物中中心的的一個個成功功經(jīng)驗驗就是是：如如何通通過對對玻璃璃幕墻墻的運運用，，達到到最佳佳的吸吸引人人流的的效果果通過對對比我我們可可以發(fā)發(fā)現(xiàn)：：大陸陸購物物中心心的玻玻璃幕幕墻在在形成成了一一個良良好的的建筑筑觀感感之后后，并并沒有有營造造出濃濃郁的的購物物氣息息。而而香港港購物物中心心卻充充分利利用了了玻璃璃幕墻墻材質(zhì)質(zhì)透明明的特特點，，將濃濃郁的的購物物氣息息充分分展示示出來來，，形成成了一一個良良好外外部部形象象設(shè)計計，讓讓路人人經(jīng)過過此處處，就就生產(chǎn)產(chǎn)了進進入購購物中中心的的愿望望。九、將將電影影城的的入口口設(shè)置置于首首層，，但是是出口口卻設(shè)設(shè)置于于高層層，引引導人人流往往上走走。香港購購物中中心設(shè)設(shè)有電電影院院非常常普遍遍，其其成功功之處處在于于：部部份購購物中中心不不僅把把電影影院作作為一一種娛娛樂投投資，，更利利用它它對人人流的的良好好拉動動作用用，形形成購購物中中心內(nèi)內(nèi)的又又一條條人流流動線線。如又一一城和和太古古廣場場的電電影院院，就就有意意將電電影院院的入入口設(shè)設(shè)置在在首層層，而而出口口卻設(shè)設(shè)置在在較高高的層層次，，這樣樣，顧顧客在在一次次看電電影的的過程程，就就會形形成一一條相相對完完整的的人流流動線線，通通過增增加人人的流流動，，增加加購物物中心心商品品的消消費。。電影放放映廳廳首層電電影院院入口口處首層電電影院院出口口處十、巨巨大的的、可可愛的的卡通通公仔仔擺在在交叉叉路口口，將將人流流引向向購物物中心心。由于地地鐵傭傭有多多個出出口，，人流流瞬間間即分分散。。香港港購物物在如如何吸吸引人人流的的技巧巧方面面，創(chuàng)創(chuàng)意很很多，，而且且很富富親和和力。。案例：：APM購物中中心在地鐵鐵的交交叉路路口設(shè)巨大大的公公仔吸引眼眼球創(chuàng)作型型公仔仔個性化化、特色化化公仔身身上有有很大大的購物中中心標標識購物中中心的的“小使使者””市民、、游人人與公公仔拍照、、合影影購物中中心最好的的宣傳傳購物中心卡通公仔接近了了購物物中心心與地鐵站站之間間的距距離人流動動線設(shè)設(shè)置十一、、自動動扶梯梯口設(shè)設(shè)置引引導性性廣告告，吸吸引人人流按按照其其引導導的方方向走走。在自動動扶梯梯口擺擺放主主力店店廣告告招牌牌的方方式很很普遍遍。在購物物中心心的中中庭懸懸掛商商戶的的廣告告招牌牌。十二、、充分分發(fā)揮揮街鋪鋪的聚聚客作作用，，設(shè)計計盡可可能多多的街街鋪以以營造造商業(yè)業(yè)氣氛氛?，F(xiàn)代購物中中心的商鋪鋪以封閉式式為主，如如封閉式的的商業(yè)街和和錯落在商商場各層的的各式各樣樣的商鋪等等。但開放放式的傳統(tǒng)統(tǒng)街鋪，直直接面對消消費人群，，還是具有有相當?shù)奈?，對對營造街區(qū)區(qū)商業(yè)氣氛氛起著很重重要的作用用。購物中心是是不是要有有開放式街街鋪，以及及開放式街街鋪與封閉閉式街鋪共共同存在的的矛盾如何何協(xié)調(diào)，是是發(fā)展購物物中心一直直在探討的的問題。由于香港人人口密度大大，商場周周邊流動人人口密集或或靠近住宅宅區(qū)，有一一些購物中中心，因地地制宜地在在沿街或沿沿住宅面設(shè)設(shè)置了街鋪鋪，并取得得了成功。。十三、頂樓樓設(shè)置特色色化，讓顧顧客情不自自禁往上走走。美食廣場大型電視屏屏幕電影城娛樂項目：：玩具反斗斗城、溜冰冰場、冒險險樂園、兒兒童樂園等等香港購物中中心提高購購買率及創(chuàng)造愉悅悅購物感受受的策略一、層層退退縮的中庭庭設(shè)計，讓讓顧客的空空間感受最最佳化。從第一層開開始，隨著著層次向上上延伸，弧弧形的半徑徑也按比例例依次延長長，形成層層層依次向向后退縮的的環(huán)繞中庭庭的弧形回回廊。這樣的設(shè)計計使顧客感感覺到購物物中心內(nèi)部部的空間很很開闊，進進入商場馬馬上有一種種豁然開朗朗的感覺，，心情愉悅悅，激起顧顧客在商場場購物、休休閑的欲望望。雖然犧牲一一定的商鋪鋪面積，但但隨著樓層層的往上，，環(huán)繞回廊廊上面向中中庭的商鋪鋪面積也依依次增加，，開發(fā)商獲獲得了更多多更具商業(yè)業(yè)價值的一一線商鋪，，同時提升升了整個購購物中心的的購物環(huán)境境。購物區(qū)購物區(qū)購物區(qū)走道走道走道二、大量運運用弧形動動線，創(chuàng)造造購物中心心豐富的視視覺空間和和愉快的購購物體驗。。人流動線在在設(shè)計時應應注意兩個個方面的要要求：1、應突出購購物中心內(nèi)內(nèi)部空間的的可視性，，從而起到到引導公共共購物的作作用，營造造空間的安安全感和舒舒適感覺。。2、應強調(diào)交交通組織的的引導性，，讓顧客能能很容易到到達商場的的各個區(qū)域域，只有顧顧客能看到到、走到的的地方才能能產(chǎn)生好的的效益。透過圓弧形形動線，能能讓顧客視視野的延伸伸性更強，，可視性更更強，單店店的能見率率更高，便便于顧客到到達店面。?；⌒蝿泳€線被很多香香港購物中中心廣泛采采用，如又又一城、太太古廣場等等。三、不讓主主力店占據(jù)據(jù)一整層的的面積，而而是要讓它它同一店鋪鋪多層分布布。香港的購物物中心往往往不會讓核核心主力店店占滿某一一整層，而而是同時占占據(jù)幾個層層面的一部部分，一般般都小于該該層的二分分之一。這這樣的布置置可以讓主主力店在多多個層面發(fā)發(fā)揮作用，，匯聚和引引導人流到到達更多的的層面，提提高同層的的其他小商商鋪的商業(yè)業(yè)價值。案例：又一一城的AMC電影院頒布布在三層、、海港城的的”連卡佛佛“分布在在三個層面面、太古廣廣場的”生生活創(chuàng)庫““分布在四四個層面，，而SEIBU分布在兩個個層面、荃荃灣廣場的的”吉之島島“分布在在四個層面面，瑪莎百百貨幾個在在每個購物物中心都有有兩個以上上的層面。。商鋪連卡佛百貨貨連卡佛百貨貨連卡佛百貨貨連卡佛百貨貨四、平面商商業(yè)分布不不設(shè)商品專專屬區(qū)，而而是實行混混業(yè)經(jīng)營。?，F(xiàn)代購物中中心的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營營區(qū)域的劃劃分，主張張集中與分分散相結(jié)合合。成功的的購物中心心大都采用用混業(yè)經(jīng)營營與分區(qū)經(jīng)經(jīng)營并軌的的方法。即即在大的類類別和大的的經(jīng)營品種種上，劃分分一條基本本的界線，，以區(qū)域和和經(jīng)營層及及作為劃分分。在這一一前提下又又采用比較較靈活的、、適應變化化的、相對對松散的混混業(yè)經(jīng)營方方法。五、同一個個購物中心心不同檔次次商品共存存，將不同同價位的商商品分別