我國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析研究報告

101/101要點提示★1-6月，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3816.81億元，比去年同期增長34%；房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達到5723億元，同比增長48.4%；商品房平均銷售價格為2424元／平方米，同比增長了5.4%?！飶亩唐趤砜?，房地產(chǎn)業(yè)受政策性因素阻礙較大。從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)目前還處于總量增長時期，現(xiàn)時期出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)進展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。★1-6月，北京市共銷售經(jīng)濟適用住房81.1萬平方米，與去年同期相比增長6.8倍，占同期商品住宅銷售面積的16.5%，是自1998年啟動經(jīng)濟適用房建設(shè)以來上半年銷售最多的一年?！?-6月，上海市房地產(chǎn)市場接著保持較快增長，房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟增長的貢獻率達到4.1%；投資主體呈多元化格局；市場供需總量均達到歷史同期最高水平，空置總量減少至“九五”時期以來最低?！飶亩唐趤碇v，“121”房貸新政對地產(chǎn)界有不利的阻礙；但從長期看，卻會對房地產(chǎn)業(yè)的進展起到積極的作用，使整個房地產(chǎn)業(yè)格局和開發(fā)模式發(fā)生深刻變化；有利于促進房地產(chǎn)金融工具的優(yōu)化。目錄TOC\o"1-3"\h\zⅠ房地產(chǎn)市場運行狀況 4一、房地產(chǎn)開發(fā)投資接著高速增長 4二、房地產(chǎn)資金到位情況較好 5三、新開工建設(shè)規(guī)模接著擴大 6四、商品房銷售額持續(xù)增長 8五、房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升 9六、房地產(chǎn)市場均衡情況 12七、國房景氣指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢 13Ⅱ房地產(chǎn)市場存在的要緊問題 17一、土地供應(yīng)增幅過大 17二、結(jié)構(gòu)失衡是房地產(chǎn)市場的全然矛盾 17三、房地產(chǎn)業(yè)對金融的依靠太大 18四、局部泡沫蔓延 18Ⅲ房地產(chǎn)業(yè)進展趨勢預(yù)測 21一、短期進展趨勢預(yù)測 21二、以后中長期預(yù)測 22Ⅳ重點地區(qū)市場分析 24北京經(jīng)濟適用房市場分析 24一、消費群體分析 24二、市場需求分析 27上海房地產(chǎn)市場的評價與分析 32一、房地產(chǎn)市場進展現(xiàn)狀 32二、房地產(chǎn)市場走勢推斷 34三、房地產(chǎn)市場進展面臨的風(fēng)險因素分析 37Ⅴ政策述評 39解析“121”房貸新政 39一、出臺背景 39二、爭議和難點 40三、各方諫言 41附表：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺 45一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 45二、三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 45三、商品房銷售額 46四、商品房住宅施工銷售面積 46五、全國完成開發(fā)土地面積 47六、全國土地交易價格指數(shù) 47七、全國房屋銷售價格指數(shù) 48八、全國房屋租賃價格指數(shù) 49Ⅰ房地產(chǎn)市場運行狀況一、房地產(chǎn)開發(fā)投資接著高速增長1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3816億元，同比增長34.0%，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅1.2個百分點，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為26.5%。其中商品住宅開發(fā)完成投資2586億元，同比增長28.0%，占商品房投資的比重為67.8%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度看，東、中、西三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長分不為29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地區(qū)增幅高于東部。表1-12003年1-6月房地產(chǎn)投資完成額單位：億元，%全國總計東部中部西部房地產(chǎn)3816.812771.88525.58519.35同比增長3429.255.945.6其中：住宅2586.791925.36330.11331.32同比增長2824.747.734.5數(shù)據(jù)來源：國家信息中心在商品住宅開發(fā)完成投資額中，經(jīng)濟適用住房完成投資227.66億元，同比增長22.6%，占商品住宅投資的比重為8.8%；辦公樓投資完成177.21億元，同比增長27.9%，所占比重為4.6%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資458.57億元，同比增長50.0%，所占比重為12.0%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分不為24.7%、47.7%、34.5%。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。圖1-1按工程用途分上半年房地產(chǎn)累計開發(fā)投資情況二、房地產(chǎn)資金到位情況較好1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金5722億元，同比增長48.4%。其中：國內(nèi)貸款1487億元，同比增長58.4%，所占比重為26.0%；利用外資94億元，同比增長45.1%，所占比重為1.6%；企業(yè)自籌資金1718億元，同比增長42.8%，所占比重30.0%；其他資金2415億元，同比增長46.5%，所占比重42.2%。東、中、西部三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)到位資金分不為4338億元、677億元和707億元，東部最高，約占全國到位資金總量的75.8%。表1-22003年1-6月房地產(chǎn)資金來源情況單位：億元全國總計東部中部西部合計5722.824338.1677.22707.51國內(nèi)貸款1487.571174.87139.71172.98利用外資94.180.2112.611.28自籌資金1718.221159.49297.44261.28其他資金2415.341917.58226.47271.3數(shù)據(jù)來源：國家信息中心房地產(chǎn)開發(fā)資金要緊來源于銀行貸款、企業(yè)自籌資金及其他資金三個方面。其他資金來源要緊由銷售定金、預(yù)售收入和基建墊資構(gòu)成，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中一直處于較高占比狀態(tài)，講明房地產(chǎn)開發(fā)對市場和銷售的依存度進一步增大，其較大部分依靠按揭貸款方式實現(xiàn)；自籌資金占比約30%，絕對規(guī)模增長迅速，顯示出房地產(chǎn)企業(yè)自身實力雖有一定增強，但整體抗風(fēng)險能力還有待進一步提高；房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是房地產(chǎn)投資的重要來源，加上預(yù)售過程中銀行按揭貸款的資金量，信貸資金在房地產(chǎn)投資來源中的占比超過60%，銀行成為房地產(chǎn)風(fēng)險的最大承擔者。圖1-21-6月份房地產(chǎn)投資累計到位資金來源構(gòu)成三、新開工建設(shè)規(guī)模接著擴大1-6月份，全國除房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個體投資外的新開工建設(shè)項目51876個，同比增加9657個；新開工項目打算總投資16921億元，增長70.5%。從商品房建設(shè)情況來看，商品房施工面積77582萬平方米，同比增長27.9%，其中，商品住宅施工面積60411萬平方米，同比增長28.4%。商品房新開工面積24340萬平方米，同比增長31.0%，其中，商品住宅新開工面積19876萬平方米，同比增長30.1%。商品房竣工面積8187萬平方米，同比增長40.4%，其中，商品住宅竣工面積6766萬平方米，同比增長38.6%。圖1-3上半年三大地區(qū)商品住宅累計施工、銷售面積房地產(chǎn)業(yè)界對以后做出的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長上。依照房屋建設(shè)周期為三到四年的差不多規(guī)律，一般來講商品房新開工量應(yīng)界于當年施工面積的1/4-1/3，也即新開工率一般應(yīng)在25%-33%之間，見下表：表1-3歷年商品房施工面積、新開工面積與竣工面積情況單位：萬平方米，%年份施工面積新開工面積竣工面積新開工率199218969.7523339.157143.92123199336478.1045888.1512563.54126199446945.1422293.5216489.4947199548543.2823898.5714194.0049199646537.058469.6715356.7118199744985.5014026.9815819.7031199850770.1020387.9017566.6040199956857.6022579.4021410.8040200065896.9029582.6025104.9045200177213.5037394.2029867.4048200292756.9942259.8532522.8046資料來源：國家統(tǒng)計局

由表1-3可見，1993年商品房新開工率為126%，市場供給嚴峻過量。1998年后，新開工率再次超過33%且超出程度不斷增大，2002年為46%，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)界對市場預(yù)期較高，應(yīng)引起一定關(guān)注。四、商品房銷售額持續(xù)增長1-6月份，在房地產(chǎn)投資快速增長的同時，全國實現(xiàn)商品房銷售額2102億元，同比增長44.8%，高于同期投資增速10.8個百分點。其中銷售給個人1916億元，增長46.8%；銷售面積8672萬平方米，增長37.4%。圖1-42003年1-6月商品房銷售額情況通過綜合分析我們得到如下結(jié)論：一是投資額會隨著銷售額的波動而波動；二是投資額波動滯后于銷售額波動，投資擴張的滯后期比投資收縮的滯后期要長。其要緊緣故在于，房地產(chǎn)業(yè)的增長要緊依靠住宅需求來推動：2002年，全國商品房銷售24969.29萬平方米，是1992年4288.86萬平方米的5.83倍，年均增長19.4%，商品房銷售額由1992年的450億元增長到2002年的5721億元，年均增長28.8%。2002年商品住宅銷售面積和銷售額分不占當年商品房銷售總量的88.6%和92.1%。寫字樓、商用房的需求總量雖有所增加，但增勢明顯趨緩。這在一定程度上反映了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差不多趨向合理。圖1-51997-2002年商品房銷售、投資額增長情況如圖1-5所示，從商品房銷售額的增長情況看：1998年增長率達到峰值；1999年增幅有較大下滑；2000年小幅回升；2001年波動幅度不大；2002年有較大幅度下滑。但增長幅度都在20%以上。那個形勢是專門好的。從商品房投資增長情況來看：1997年出現(xiàn)了負增長，這是前幾年房市調(diào)整的余波。1998年大幅拉高到13.7%，到2001年攀升為25.3%。這顯然是受到前幾年商品房銷售額連年大幅增長的鼓舞。2002年投資額增長幅度比上年減少3.4個百分點，那個下滑也顯然是受到前幾年銷售額增長幅度下滑的阻礙。五、房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升1-6月份，全國房地產(chǎn)市場受“非典”疫情阻礙并不明顯，價格接著上揚。其中，二季度與去年同季相比，房屋銷售價格上漲5.0%，土地交易價格上漲7.1%，房屋租賃價格上漲1.9%。表1-42003年二季度35個大中都市房地產(chǎn)價格指數(shù)表單位：%地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)土地交易價格指數(shù)房屋租賃價格指數(shù)地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)土地交易價格指數(shù)房屋租賃價格指數(shù)全國105.0107.1101.9南昌103.1105.1103.2北京100.2100.5106.3濟南102.3103.098.9天津102.8103.0104.7青島113.4101.799.7石家莊99.7100.798.7鄭州102.3100.099.0太原102.2129.8100.5武漢103.5104.499.3呼和浩特100.5102.298.5長沙100.2100.899.1沈陽103.8116.2100.2廣州99.4100.0100.0大連102.2100.099.6深圳101.0100.5100.0長春101.2102.8104.4南寧101.7100.0106.4哈爾濱100.1100.099.0?？?00.796.690.7上海118.1114.0100.2成都101.8106.499.8南京109.5102.2106.9貴陽101.6100.1100.9杭州105.4141.7101.9昆明99.3100.0100.1寧波116.4106.6106.2重慶105.5133.799.5合肥104.9107.7103.4西安101.1100.798.1福州101.3104.998.6蘭州100.0100.098.6廈門102.4101.698.8西寧101.5102.7102.0銀川102.1104.495.4烏魯木齊99.9100.3100.2數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（以去年同期價格為100）（一）房屋銷售價格漲幅擴大。上半年，房屋銷售價格漲幅接著擴大，其中，二季度價格上漲5.0%，漲幅比一季度擴大0.2個百分點。分地區(qū)看，東部地區(qū)房屋銷售價格仍保持大幅上漲，如上海18.1%、寧波16.4%、青島13.4%、南京9.5%；西部地區(qū)的重慶、銀川等都市，房屋銷售價格也分不上漲5.5%和2.1%；昆明和烏魯木齊等都市房屋銷售價格則接著呈現(xiàn)小幅下降。分類型看，經(jīng)濟適用房和一般住宅銷售價格分不上漲3.0%和5.2%，豪華住宅價格上漲3.3%；寫字樓和商業(yè)用房銷售價格分不上漲2.4%和2.5%，其他用房銷售價格下降0.4%。圖1-62003年二季度要緊地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)（二）土地交易價格保持較高漲幅。上半年，全國土地交易價格接著保持上揚態(tài)勢。其中二季度上漲7.1%，漲幅比一季度減少0.7個百分點。其中，居民住宅用地交易價格上漲11.8%，商業(yè)旅游娛樂用地交易價格上漲4.0%，工業(yè)用地交易價格上漲1.0%，其他用地交易價格上漲1.9%。三十五個大中都市中，土地交易價格漲幅超過10%的都市是，杭州41.7%、重慶33.7%、太原29.8%、沈陽16.2%和上海14.0%。圖1-72003年全國土地交易價格指數(shù)（三）房屋租賃價格小幅上漲。上半年，全國房屋租賃價格接著保持小幅上漲的態(tài)勢。其中二季度，房屋租賃價格上漲1.9%。由于受部分地區(qū)2002年上調(diào)公房出租價格的阻礙，住宅租賃價格上漲4.7%，漲幅比一季度擴大3.2個百分點，其中公房和私房的租賃價格分不上漲1.5%和10.8%。受“非典”疫情的阻礙，辦公用房和商業(yè)用房租賃價格分不下降0.9%和1.3%。廠房倉庫租賃價格上漲2.2%，比一季度漲幅減少0.3個百分點。圖1-8全國房屋租賃價格指數(shù)變動情況六、房地產(chǎn)市場均衡情況（一）一級市場需求超過供給近年來土地市場需求旺盛，1-6月份，開發(fā)企業(yè)土地購置面積15069.4萬平方米，同比增長了54.8%；完成土地開發(fā)面積7143.7萬平方米，同比增長了40.3%，土地購置面積和土地開發(fā)投資大幅度增長，導(dǎo)致土地價格上漲較快。圖1-91-6月份全國土地購置與開發(fā)面積現(xiàn)時期土地價格上漲還有兩個重要緣故：一是商品房銷售情況良好，許多開發(fā)商加大了對土地的購置和儲備力度，推動了土地價格上漲，這反映出開發(fā)企業(yè)對市場前景普遍看好；二是國家對土地市場調(diào)控力度增大，土地市場化進程加快，經(jīng)營性用地招標拍賣制度得到進一步推廣，人們預(yù)期土地取得難度將加大，故而加大了土地儲備力度。此外，土地具備資源稀缺性，隨著市政開發(fā)投資的加大，土地本身的價值在不斷上升，土地價格的長期趨勢是必定上漲的。（二）二級市場供銷兩旺，增長比例差不多協(xié)調(diào)1-6月份，我國實現(xiàn)商品房銷售額2102億元，同比增長44.8%，商品房竣工量和銷售量同比增長40.4%和37.4%，房地產(chǎn)二級市場供銷兩旺。圖1-101-6月份商品房竣工與銷售面積增長率（三）三級市場成長迅速，沿海大中都市規(guī)模初步顯現(xiàn)我國由于房地產(chǎn)市場進展較晚，三級市場總體規(guī)模較小，但受二級市場持續(xù)繁榮和房改制度實施的阻礙，近年來沿海大中都市房地產(chǎn)三級市場成長迅速。6月份，上海二手房指數(shù)為1137點，比上月上升12點，漲幅為1%，2002年廣州二手樓交易面積達到486萬平方米，與同期一手樓交易面積之比為1：0.61。沿海大中都市房地產(chǎn)三級市場差不多漸成規(guī)模，供給和需求均有較大幅度增長，二、三級市場聯(lián)動效果顯著。七、國房景氣指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總體景氣水平在連續(xù)3個月的小幅回落之后，“國房景氣指數(shù)”再次回升到107點以上的水平。6月份，“國房景氣指數(shù)”達到107.04，比5月份上升0.76點，比去年同期上升2.39點?！皣烤皻庵笖?shù)”的再次上揚，表明隨著非典疫情阻礙的逐步淡出，全國房地產(chǎn)開發(fā)市場逐漸恢復(fù)了原有的快速進展勢頭。圖1-112002年初至今國房景氣指數(shù)變動情況在要緊分類指標中，房屋竣工面積、資金來源和土地轉(zhuǎn)讓收入等分類指數(shù)增勢強勁，是拉動“國房景氣指數(shù)”總體水平止跌回升的要緊緣故：6月份，竣工面積分類指數(shù)為111.46，與5月份差不多持平，比去年同期上升7.42點；本年資金來源分類指數(shù)為108.47，比5月份上升2.41點，比去年同期上升4.68點；新開工面積分類指數(shù)達到108.91，比5月份上升0.17點，比去年同期上升3.44點；商品房銷售價格分類指數(shù)為97.71，比5月份下降1.23點，比去年同期上升3.73點。空置面積分類指數(shù)為96.52，與5月份持平，比去年同期下降0.05點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為115.97，比5月份下降0.64點，比去年同期下降2.60點。圖1-122002.6-2003.6國房景氣指數(shù)及要緊分類指標變動情況我國當前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出供需兩旺的進展態(tài)勢。這種態(tài)勢是由體制變化、政策刺激以及居民生活水平改善、舊城改造、都市化進程加快等三大動力共同推動進展而形成的。具體分析為：1、1997年宏觀經(jīng)濟實現(xiàn)“軟著陸”后，我國實施了擴大內(nèi)需的經(jīng)濟政策，在全國范圍內(nèi)推行住房貨幣化分配制度改革，降低了購房貸款利息。有利的經(jīng)濟環(huán)境與政策環(huán)境為房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的進展提供了必要的保障。依照1995-2002年歷年12月份國房景氣指數(shù)變動情況，能夠講明這種景氣程度的變化趨勢。圖1-131995—2002年歷年12月國房景氣指數(shù)變動情況資料來源：《中國經(jīng)濟景氣月報》

備注：綜合指數(shù)值100為景氣線，100以上為景氣區(qū)間，100以下為不景氣區(qū)間，110以上為過熱預(yù)警區(qū)間。從圖1-13中能夠看出，1998年后房地產(chǎn)業(yè)進入景氣區(qū)間。進入2000年，國房景氣指數(shù)企穩(wěn)走高，在104點附近窄幅波動，呈現(xiàn)出高位強勢橫盤跡象，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了新的一輪景氣時期，且離110點的預(yù)警值有專門大的安全空間(年度最大值也只有105.27)，并未出現(xiàn)嚴峻的過熱。由此表明，在市場內(nèi)外部環(huán)境的共同作用下，幾年來房地產(chǎn)業(yè)的強勢運行特征顯著。2、體制變化是基礎(chǔ)和第一推動力。1998年以來，取消福利分房以后，巨大的市場需求是供給擴大的強大動力，從全然上刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商的積極性，而且吸引其他資金流向房地產(chǎn)業(yè)。3、金融、稅收等各項政策的刺激是第二推動力。中國人民銀行多次降息以分流儲蓄；各大商業(yè)銀行積極開拓住房開發(fā)貸款和個人信貸業(yè)務(wù)，加大了金融支持；建設(shè)部取消多項不合理收費；國家稅務(wù)總局也降低個人購房契稅等，這些政策措施的出臺為我國房地產(chǎn)市場的進展提供強大的支撐。4、居民生活水平改善、舊城改造及都市化等的內(nèi)在要求是第三推動力。因此，在上述一系列制度、政策和內(nèi)在要求的合力作用下，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供需兩旺的進展態(tài)勢是一種必定結(jié)果。Ⅱ房地產(chǎn)市場存在的要緊問題一、土地供應(yīng)增幅過大企業(yè)儲備土地按我國現(xiàn)行政策是不同意的，但卻在事實上大量存在。因為不論是企業(yè)的歷史用地依舊通過各種出讓方式獲得的土地，凡企業(yè)依合法途徑獲得土地使用權(quán)后，應(yīng)有權(quán)自主地從市場的角度去考慮項目的開發(fā)進度，以獵取最大收益，這是正常的市場行為，當市道好時，企業(yè)能夠多建一些，市道不行時，也能夠作為企業(yè)的儲備項目。過于硬性的行政規(guī)定，反而更容易造成供求關(guān)系的失衡和問題樓盤的發(fā)生。假如政府果真不讓企業(yè)儲備土地，就應(yīng)當在必要時停止供地，使市場平衡，但事實是政府在土地供應(yīng)方面一直以來就存在以下一對矛盾，一是需要通過出讓土地獲得龐大的都市建設(shè)資金，特不是在都市高速進展的初始時期，而另一方面，政府和企業(yè)本身對市場需求的把握也并不能真正做到“先見之明”，這也使得企業(yè)存量土地日趨擴大。因此，增強政府調(diào)控土地市場能力，是規(guī)范土地市場的差不多前提。嚴格操縱開發(fā)用地的供應(yīng)總量，是保證房地產(chǎn)市場健康進展的關(guān)鍵。供應(yīng)總量操縱住了，才能幸免盲目擴大商品房開發(fā)規(guī)模，才能穩(wěn)定地價、房價，開發(fā)商、投資者和購買房屋的消費者等市場主體才有投資信心。二、結(jié)構(gòu)失衡是房地產(chǎn)市場的全然矛盾從理論上計算，當前乃至以后相當一段時刻內(nèi)，我國的住房總量依舊是不足的。據(jù)一份測算顯示，假如我國按每年一個百分點提高都市化率，每年至少要轉(zhuǎn)移1500萬農(nóng)村人口，則每年需要2-3億平方米都市住宅。由此可見，當前我國房地產(chǎn)大量空置的問題不在于總量而是結(jié)構(gòu)上的不合理。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場需求失衡，是企業(yè)經(jīng)營失敗或進展受阻的重要癥結(jié)。目前，我國大部分地區(qū)的房屋開發(fā)中，高檔房屋比重過高，低價位經(jīng)濟適用房屋的開發(fā)量不足。一些大中都市在房地產(chǎn)開發(fā)中忽視了供需關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求高利潤，熱衷于高檔商品房的開發(fā)，造成了高檔商品房供過于求，價格虛高。同時，市場上低價位房屋供不應(yīng)求，導(dǎo)致出現(xiàn)了經(jīng)濟適用房銷售違規(guī)操作和市場炒作現(xiàn)象。從市場的進展看，供給結(jié)構(gòu)嚴峻地背離需求結(jié)構(gòu)，在供應(yīng)總量不足的情況下，就會產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性泡沫。三、房地產(chǎn)業(yè)對金融依靠程度較高據(jù)中國人民銀行《2002年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告》分析，上年房地產(chǎn)對我國GDP增長直接貢獻率為1.3個百分點，間接貢獻率為0.6-1.2個百分點，兩者相加為1.9-2.5個百分點。這表明了我國GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依靠程度較高，而房地產(chǎn)的進展要緊是依靠于金融的強有力支持。據(jù)統(tǒng)計，近年來，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的貸款在整個房地產(chǎn)開發(fā)資金中占比一直維持在23%左右，個人購房資金中銀行貸款的比重2001年約為30%，并呈逐漸上升的趨勢。由于銀行不僅通過提供開發(fā)類貸款參與住宅的開發(fā)，而且通過提供個人住房貸款參與住宅的銷售，從而極大地提高了銀行資金在住宅投資開發(fā)資金來源中的比重，使得房地產(chǎn)業(yè)對金融的依靠程度明顯提高。進展商利用個人住房貸款比開發(fā)類貸款容易獲得的特點，利用“假按揭”套取銀行資金的現(xiàn)象比較嚴峻。“假按揭”風(fēng)險差不多成為當前和今后一段時期住房金融業(yè)務(wù)風(fēng)險治理工作的重點。四、局部泡沫蔓延國家統(tǒng)計局近期對全國3817家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的專項調(diào)查顯示出以下結(jié)果：三成以上的企業(yè)認為房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大，一半多的企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)投資前景不持樂觀態(tài)度。一是39.32%的企業(yè)認為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模快于本地區(qū)經(jīng)濟進展，55.17%的企業(yè)認為適應(yīng)本地區(qū)經(jīng)濟進展，5.51%的企業(yè)認為慢于本地區(qū)經(jīng)濟進展。二是34.43%的企業(yè)認為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模偏大，56.73%的企業(yè)認為適中，8.84%的企業(yè)認為偏小。三是44.83%的企業(yè)對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資前景較為樂觀，43.90%的企業(yè)認為一般，11.27%的企業(yè)明確表示不樂觀。四是44.94%的企業(yè)認為本企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資力度要加大，40.31%的企業(yè)認為不變，14.75%的企業(yè)認為要縮小。四成多的企業(yè)認為房地產(chǎn)過熱。具體為：42.21%的企業(yè)認為房地產(chǎn)過熱，57.79%企業(yè)認為適中或不熱。1/2以上的企業(yè)認為目前商品房銷售一般和對商品房銷售前景持慎重樂觀態(tài)度。一是35.82%的企業(yè)認為目前商品房銷售較好，57.68%的企業(yè)認為一般，6.50%的企業(yè)認為較差。二是39.81%的企業(yè)對以后兩年內(nèi)商品房銷售前景表示樂觀，47.37%的企業(yè)表示一般，12.82%的企業(yè)表示不樂觀。近九成的企業(yè)認為空置商品房持續(xù)增加已對企業(yè)產(chǎn)生不同程度的阻礙。具體為：13.45%的企業(yè)認為阻礙不大，44.50%的企業(yè)認為有些阻礙，40.88%的企業(yè)認為導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，1.18%的企業(yè)認為已使企業(yè)面臨破產(chǎn)。約1/2的企業(yè)認為房價過高或偏高，看到了泡沫。具體為：6.34%的企業(yè)認為目前商品房房價過高，42.24%的企業(yè)認為偏高，40.87%的企業(yè)認為適中，10.55%的企業(yè)認為偏低。近1/2的企業(yè)認為以后兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金要緊來自于銀行。26.92%的企業(yè)認為來自于銀行貸款，20.18%的企業(yè)認為來自于個人按揭貸款。居民購買力低、商品房過剩、開發(fā)投資規(guī)模過大、盲目建設(shè)為空置商品房增加的要緊因素。企業(yè)的認同率分不為29.30%、22.46%、20.42%、19.86%。綜上所述，當前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的總體走勢，就全國而言尚屬于正常狀態(tài)，但已在若干地區(qū)和一些方面出現(xiàn)過熱苗頭和泡沫現(xiàn)象，并有蔓延、擴大之勢。具體而言，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的局部過熱苗頭表現(xiàn)在：一是近三年來房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模平均以25.04%的高速增長，為GDP平均增幅的3倍左右，且有進一步增加之勢。二是炒房子、炒地皮等投機、炒作現(xiàn)象在大部分都市均可看到，且有愈演愈烈之勢。三是商品房開發(fā)投資結(jié)構(gòu)過于向高中檔房傾斜。四是國民經(jīng)濟許多行業(yè)的企業(yè)已開始向房地產(chǎn)業(yè)涌入或受其連帶阻礙。五是房屋竣工面積和房屋施工面積中新開工面積分不平均以每年20.57%和25.22%的高速遞增。局部泡沫現(xiàn)象表現(xiàn)在：一是地價泡沫。土地由于其稀缺性和市場需求的無限性拉動及炒作，土地價格出現(xiàn)虛漲，虛漲的部分確實是泡沫。二是房價泡沫。房價中的地價泡沫、房地產(chǎn)投機和炒作所哄抬的價格部分、開發(fā)商正常期望值以上的期望值等，組成了房價泡沫。三是商品房供求泡沫。商品房供大于求，超過部分的供給增長則為虛漲，構(gòu)成商品房供求泡沫。近幾年，我國商品房空置率均在14%以上，處于危險空置區(qū)。即使不考慮我國現(xiàn)有的空置商品房，在以后兩年內(nèi)，按照房屋施工面積增幅比近三年平均增幅降低2個百分點、商品房銷售面積增幅比近三年平均增幅高2個百分點計算，商品房仍然供大于求。如此就形成了供求泡沫。四是資金沉淀泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金拖欠形成的債務(wù)鏈、高資產(chǎn)負債率、大量空置商品房等所導(dǎo)致的資金沉淀構(gòu)成了資金沉淀泡沫。五是房地產(chǎn)投資泡沫。因為我國房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長，空置商品房增加、大量資金沉淀等，使房地產(chǎn)企業(yè)還貸、還債困難，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資泡沫產(chǎn)生。特不在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中銀行貸款比重專門大的情況下，存在金融風(fēng)險，易導(dǎo)致金融危機。國家統(tǒng)計局的調(diào)查結(jié)果表明，制止和防范房地產(chǎn)開發(fā)投資中局部過熱苗頭和局部泡沫現(xiàn)象，以防止其蔓延和擴大，差不多刻不容緩。因此，這種制止和防范應(yīng)當是“軟著陸”，要防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落和劇烈震蕩。因此，各級政府及有關(guān)部門必須有統(tǒng)一和清醒的認識，采取有針對性的措施對房地產(chǎn)業(yè)的進展進行調(diào)控和引導(dǎo)。Ⅲ進展趨勢預(yù)測一、短期進展趨勢預(yù)測（一）房地產(chǎn)投資預(yù)測為確保國民經(jīng)濟的快速健康進展，我國將接著實行擴大內(nèi)需的政策，進一步加大差不多建設(shè)投資。差不多建設(shè)投資對房地產(chǎn)投資具有顯著的拉動作用，一般情況下，城鎮(zhèn)差不多配套建設(shè)達到一定規(guī)模和程度后，當?shù)胤康禺a(chǎn)投資將會迅速增加。發(fā)達國家房地產(chǎn)投資與差不多建設(shè)投資比例一般處于0.6-0.8之間。幾年來我國差不多建設(shè)投資對房地產(chǎn)投資的拉動作用越來越大。能夠預(yù)見，短期內(nèi)房地產(chǎn)投資將接著保持增長勢頭，但增長速度將放緩。由于房地產(chǎn)市場投資主體是各類房地產(chǎn)企業(yè)(較大部分是民營及外資企業(yè))，其決策動因要緊來源于市場，因此國家對房地產(chǎn)投資的調(diào)控將要緊集中在對銀行信貸準入條件的操縱上。（二）房地產(chǎn)市場供給預(yù)測由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出專門強的慣性。房地產(chǎn)開發(fā)商為降低投資風(fēng)險，將盡可能地幸免房屋爛尾，確保已開工項目實現(xiàn)竣工。因此，房地產(chǎn)市場供給缺乏彈性，排除今后新開工因素，1999年-2002年新開工量將在今后三年內(nèi)逐漸轉(zhuǎn)為竣工量。今后3年竣工總量是11-13億平方米，即年均竣工量在3.6-4.4億平方米之間。（三）房地產(chǎn)市場需求預(yù)測2002年，我國人民生活水平邁上了一個新臺階，人均國民生產(chǎn)總值突破1000美元，生活水平進入了小康時期，消費結(jié)構(gòu)較以往相比有了專門大的變化。

我國恩格爾系數(shù)已降至40%以下，人民生活從溫飽進入小康，住宅將成為社會消費熱點，從歷年來人均居住消費情況能夠看出，我國城鎮(zhèn)居民在住宅上的消費增長速度大于其收入水平的增長速度，因此從彈性角度看，住宅消費的需求彈性大于1，這講明隨著收入的增加，住宅消費將會更快地增長。從短期來看，房地產(chǎn)受政策性因素阻礙較大。2002年，以建設(shè)部、國家計委、人民銀行等六部委下發(fā)的《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康進展的若干意見》為起始，國家有關(guān)部門相繼出臺了一系列政策，對土地出讓、項目審批、市場結(jié)構(gòu)、銀行信貸等多個方面提出了新的要求。這些宏觀調(diào)控政策必將對房地產(chǎn)業(yè)短期進展產(chǎn)生重大阻礙。二、以后中長期預(yù)測（一）從GDP進展水平來看世界銀行統(tǒng)計數(shù)字顯示：人均GDP達到600到800美元時，住宅產(chǎn)業(yè)進入高速增長時期；人均GDP達到1300美元時，住宅產(chǎn)業(yè)進入快速增長時期。目前我國人均GDP已接近1000美元，并進入全面建設(shè)小康社會時期，住宅消費將成為目前及今后相當長時刻的要緊消費熱點，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進入高速增長時期。其中上海、北京、天津、廣東、江蘇、浙江、福建等地已達到或超過1300美元（上海已超過4000美元），住宅產(chǎn)業(yè)處于快速增長時期。依照“十五”打算的規(guī)劃指標，2005年我國GDP將達到12.5萬億元，人均GDP將達到1130美元，可能年平均增長速度為7%左右。經(jīng)濟的穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)業(yè)的進展制造了良好條件，也對房地產(chǎn)提出了快速進展的要求。（二）從市場潛力來看目前我國城鎮(zhèn)人均住房在14平方米左右，雖比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達國家和中等發(fā)達國家相比，還相差幾倍。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達到33-35平方米之前，會保持旺盛的住房需求。因此，潛在的市場需求將為我國住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)進展提供強大馬力。（三）從都市化角度來看我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?980年為19.4%，1995年升至29%，2001年進一步提高到37.7%，達到4.7億左右。據(jù)權(quán)威機構(gòu)預(yù)測，到2010年我國都市化率將達到46%，都市人口將達到6.4億人，比目前凈增1.9億人，平均每年要新增人口1852萬。按照都市化水平與人均GDP的正相關(guān)性的規(guī)律，假如到2020年中國人均GDP增到2800多美元，那么屆時都市化水平可達到60%左右。都市化進程的加快，必定要求房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應(yīng)。單單拿住宅這一項來講，按現(xiàn)在的都市人口計算，每增加1平方米人均住宅建筑面積，就要新建5億平方米左右的住宅。而假如按預(yù)測的到2010年都市人口達到6.4億人，人均住宅建筑面積按目前的22平方米計算，那么僅滿足新增加的1.9億都市人口,就需要建設(shè)41.8億平方米住宅。（四）從人口流淌情況來看目前，我國流淌人口規(guī)模已在1.2億以上，大量流淌人口的出現(xiàn)既是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，也是經(jīng)濟進展的重要標志。以廣州、上海和北京三大都市為例，各都市的外來人口多達300萬到400萬，其流淌人口與常住人口之比分不是21:100，10:100和6:100。如此大量的流淌人口，是這些都市房屋租賃市場的消費主體，為房屋租賃市場的進展奠定了基礎(chǔ)。有預(yù)測表明，到2010年，我國流淌人口將增加到1.5億人以上，按人均居住最低標準（人均居住面積2平方米，建筑面積4平方米）計算，需要為新增的流淌人口建筑約3億平方米的租賃房屋，每年需開發(fā)建設(shè)3000萬平方米以上的租賃房屋。（五）從國內(nèi)政策層面來看改革開放以來，特不是1998年以來，國家和有關(guān)部門制定的一系列鼓舞進展房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策。免征營業(yè)稅、契稅、支持處理空置房；降低房產(chǎn)稅和出租房屋的個人所得稅等。尤其是從2001年開始的“十五”打算和十年規(guī)劃中，國家要求加快住房建設(shè)，使之在提高人均居住水平、擴大內(nèi)需和帶動國民經(jīng)濟進展方面，接著發(fā)揮重要的作用?！笆濉贝蛩阒赋?，2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積要由2001年的19.8平方米增加到22平方米；打算全國城鄉(xiāng)建房面積57億平方米，其中城鎮(zhèn)建房面積27億平方米，較“九五”期間的23.45億平方米增長15%。十六大后我國進入全面建設(shè)小康社會時期，國家政策將接著扶持房地產(chǎn)特不是住宅產(chǎn)業(yè)的進展，房地產(chǎn)業(yè)將面臨日益優(yōu)化的政策環(huán)境，接著鞏固其支柱產(chǎn)業(yè)的地位，進展空間更加寬敞。因此，從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長時期，現(xiàn)時期出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)進展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。Ⅳ重點地區(qū)市場分析北京經(jīng)濟適用房市場分析一、經(jīng)濟適用房的消費群體（一）消費群體年齡分布經(jīng)濟適用房購房群體和一般商品房的購房群體之間存在一定的差異性，其中：35歲以下占49.8%，40歲以上的群體比較密集。隨著北京市進入老齡社會以及社會平均壽命的延長，加之社會整體消費水平的不斷提高，50歲以上這部分群體的購房需求應(yīng)越來越受到市場的重視。圖4-1經(jīng)濟適用房需求群體年齡分布（二）消費群體戶口分布

據(jù)統(tǒng)計，北京大約有300多萬外地流淌人口，40%的北京商品房買家是外地人，成為北京樓市購買力的重要支撐。和一般住宅市場類似，外來群體對經(jīng)濟適用房的需求也比較大。前不久出臺的《關(guān)于實施北京市工作居住證制度的若干意見》中規(guī)定，持有北京“綠卡”的外地人可按相關(guān)規(guī)定購買商品房、批準上市的已購公房和經(jīng)濟適用房，這將促進經(jīng)濟適用房項目銷售的持續(xù)火爆。

圖4-2經(jīng)濟適用房需求群體戶口分布

（三）消費群體學(xué)歷分布

和一般住宅需求群體的學(xué)歷比較而言，經(jīng)濟適用房的需求群體中低學(xué)歷（高中及以下學(xué)歷）群體比重較大，占50%左右。

圖4-3經(jīng)濟適用房需求群體學(xué)歷分布

（四）消費群體單位性質(zhì)分布

一般商品房，尤其是中高檔一般住宅，往往面對的群體是白領(lǐng)群體，而其中相當一部分群體在外企工作，而經(jīng)濟適用房的需求群體絕大多數(shù)在“國有、集體、事業(yè)單位”工作，另外“私營企業(yè)職員”的比重也比較大，約占23%。圖4-4經(jīng)濟適用房需求群體單位性質(zhì)分布

（五）消費群體家庭年收入分布從家庭收入來看，家庭總收入應(yīng)包括家庭總資產(chǎn)和現(xiàn)期收入兩部分。家庭總資產(chǎn)能夠用家庭擁有的不動產(chǎn)與金融資產(chǎn)的價值來衡量，具體包括家庭在銀行、合作社、郵局等的存款、股票、國庫券、公積金等有價證券和其他投資以及自己居住的房產(chǎn)和其他不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價值等。現(xiàn)期收入應(yīng)包括家庭所有成員的工資收入和其他工資外收入。依照北京市相關(guān)規(guī)定：購買經(jīng)濟適用房的家庭年收入水平不能超過6萬元，但從目前有購買經(jīng)濟適用房需求的群體而言，家庭年收入水平在6萬元以上的占了25%，如何滿足這部分群體的需求，如何推斷某個家庭的年收入水平屬于什么層次，目前金融系統(tǒng)和相關(guān)部門都專門難界定。圖4-5經(jīng)濟適用房需求群體家庭年收入分布

二、經(jīng)濟適用房的市場需求

據(jù)北京市國土資源和房屋治理局調(diào)查測算，今后4年，北京用于解決中低收入家庭的住房，平均每年約需600萬平方米，其中每年集中建設(shè)的經(jīng)濟適用房300萬平方米。另外，按照市委、市政府4年差不多完成危改的要求，每年需提供200至250萬平方米的經(jīng)濟適用房。此外，房改貨幣化后，中央在京和市屬單位職工，每年需要經(jīng)濟適用房120—150萬平方米。如此合計，北京市每年經(jīng)濟適用房的需求量比往年還要大得多。（一）潛在購買群體目前居住現(xiàn)狀

從有購買經(jīng)濟適用住房意向的潛在購房群體而言，一半以上沒有自己的住房，其中租房住的約占30%，約有1/6“和父母親戚擠在一起”。由此能夠看出，以滿足自己與家人居住為目的的購房占總量的一半以上；自住型購房者遠遠高于投資類購房的需求。這反映了目前市場上購房者一般屬于第一次置業(yè)，要緊停留在解決居住的層面上，投資型購房還特很多。圖4-6經(jīng)濟適用房潛在購買群體目前居住現(xiàn)狀

（二）用房面積及戶型需求大多數(shù)都市針對中低收入家庭支付能力不足的現(xiàn)狀，對經(jīng)濟適用住房的戶型面積進行了限制。如江蘇省經(jīng)濟適用住房的建設(shè)標準一般為每戶70-100平方米；合肥市建設(shè)標準操縱在80-120平方米；長沙市戶控面積為75平方米，超面積部分按市場價購買。北京市從2001年開始在經(jīng)濟適用住房招投標或項目批復(fù)時，要求開發(fā)企業(yè)承諾套內(nèi)建筑面積80平方米以下的戶型占絕大多數(shù)，原則上單套戶型面積不超過120平方米。從經(jīng)濟適用房的面積需求來看，60-100平米是市場需求的主流戶型面積。從目前市場的供給也能夠看出，戶型結(jié)構(gòu)、面積更趨于合理化，差不多上是標準型或緊湊型2居室的面積要求，盲目的大面積已不被市場所接納。100-140平米存在一定需求，60平米以下的需求較小，只占9.3%。

圖4-7經(jīng)濟適用房面積需求分布

從戶型來看，購房者對戶型結(jié)構(gòu)的需求更趨于居住型，要緊集中在二居室，打破了以往二居室和三居室占同等戶型需求的格局。可見戶型結(jié)構(gòu)更趨于緊湊型，二居室戶型將成為以后市場需求的主力戶型。同時，一居室通過去年的炒作后，呈現(xiàn)需求下降的趨勢。而三居室需求減少要緊受家庭收入和人口結(jié)構(gòu)等因素的阻礙，大部分購房者以自住為目的，屬于第一次置業(yè)的人群，意在解決差不多居住的要求，使他們對居室數(shù)量的需求相對降低。圖4-8經(jīng)濟適用房戶型需求分布

（三）潛在購買群體價格需求

為了保證中低收入者能夠買到經(jīng)濟適用房，有關(guān)部門出臺了購房者收入審核的有關(guān)規(guī)定。但經(jīng)濟適用房的價格將改變以往的一刀切的銷售方法即不分樓層，不論朝向，價格統(tǒng)一。從現(xiàn)在起，經(jīng)濟適用房的開發(fā)商可在政府限價的基礎(chǔ)上，按住房樓層、朝向等上下浮動，其幅度不得超過基準價的3%，整棟樓房市場價格不得突破政府限定的最高售價。潛在購買群體對經(jīng)濟適用房價格的需求要緊集中在2500-4000元/平米之間，這和目前經(jīng)濟適用房的價格分布差不多類似，另外對單價在2500元/平米的項目也存在較大的需求，而如此的項目目前市場供給比較少。圖4-9經(jīng)濟適用房價格（單價）需求分布

總價是用來衡量購房者的購買能力及進展態(tài)勢的指標，也是我們從購房者的消費承受能力來分析購房者需求的要緊依據(jù)。從總價來看，40萬是經(jīng)濟適用房的價格門檻，總價需求在40萬以下的約占90%，另外約有10%的潛在用戶能夠承受40-50萬的總價。圖4-10經(jīng)濟適用房價格（總價）需求分布

（四）需求群體購買周期

從需求角度看，北京都市居民的住房水平還專門低，目前人均住房建筑面積剛剛超過20平方米，以后幾年還有8000—9000萬平方米的進展空間，至少還需要有6-10年的快速進展時期。從潛在購房群體的購買周期來看，約有30%的潛在用戶預(yù)備在半年內(nèi)購買，40%的潛在用戶預(yù)備在1年內(nèi)購買。

圖4-11經(jīng)濟適用房需求群體購買周期（五）對經(jīng)濟適用房的配套要求購房者決定購買房屋的要緊指標盡管是價格的高低，但還要權(quán)衡項目的位置情況、交通現(xiàn)狀、戶型設(shè)計、配套設(shè)施服務(wù)等，以作為推斷項目是否適合自己購買的依據(jù)。潛在用戶關(guān)于差不多生活設(shè)施的要求比較強烈：比如像“超市”、“菜市場”、“銀行”、“藥房”等；另外對“餐飲”、“運動場館”、“健身中心”的需求程度也比較高；關(guān)于“書店”、“24小時便利店”、“美容美發(fā)”、“洗衣店”均存在一定需求。表4-1對經(jīng)濟適用房配套的要求配套百分比配套百分比綜合超市87.424小時便店20.2菜市場78.1美容美發(fā)店14.8銀行67.8洗衣店13.7藥房48.1百貨店12.6餐館45.9修理店10.9運動場館43.7花店3.3書店30.1其他6健身中心29另外，購房者所關(guān)懷的最要緊因素之一確實是交通，交通的便利程度是阻礙購房者決策的重要依據(jù)。主力購房人群與去年相比，以地鐵為要緊出行方式的人數(shù)大幅度增加。分析這種變化的緣故要緊有兩方面。一方面，地鐵的建設(shè)是都市進展的必定趨勢，隨著都市的建設(shè)擴大，臃腫的地上公交遠遠解決不了出行的瓶頸。地鐵能夠大大緩解都市的交通壓力，以出行快捷、準時受到人們的青睞。另一方面，政府為了改善都市交通現(xiàn)狀，大力修建都市地鐵和輕軌，差不多通車的13號線和立即通車的京通線，建設(shè)中的地鐵4、5號線以及規(guī)劃的十幾條線路，將建成四通八達的地鐵交通網(wǎng)。購房者從關(guān)注交通狀況因素開始關(guān)注地鐵的建設(shè)，使地鐵沿線及周邊的項目需求上升。注：以上圖表數(shù)據(jù)來源于《中國房地產(chǎn)報》、《房地產(chǎn)時報》、《中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)》等眾多媒體，經(jīng)國研網(wǎng)編輯整理而成。上海房地產(chǎn)市場的評價與分析一、房地產(chǎn)市場進展現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)增加值同比增長8.1%1-6月，上海市房地產(chǎn)市場接著保持較快增長，房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟增長的貢獻率達到4.1%，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量突破400億元。房地產(chǎn)增加值181.66億元，比去年同期增長8.1%，占全市GDP的6.4%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重由去年同期的12.7%上升至13.5%。（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資接著穩(wěn)步增長1-6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成417.43億元，比去年同期增長17.5%，對全社會固定資產(chǎn)投資增長的貢獻率為32%。在房地產(chǎn)開發(fā)的各類投資主體中，私營經(jīng)濟投資完成88.79億元，比去年同期增長62.9%；股份制經(jīng)濟完成157.46億元，增長3.4%；外商及港澳臺投資77.92億元，增長37.5%。圖4-12房地產(chǎn)開發(fā)投資主體構(gòu)成（三）商品房供需總量創(chuàng)歷史新高1-6月，上海房地產(chǎn)市場供需總量均達到歷史同期最高水平，空置總量減少至“九五”時期以來最低。上半年全市商品房竣工面積637.23萬平方米，銷售面積746.75萬平方米，供銷絕對差額達109.52萬平方米。6月末，全市空置1年以上的商品房面積285.95萬平方米，其中商品住宅空置面積106.13萬平方米。（四）商品房價格高幅攀升1-6月，上海房價指數(shù)接著保持高幅攀升的態(tài)勢。6月，中房上海綜合指數(shù)為1002點，較上月上漲22點，升幅為2.2%；較去年末上漲111點，升幅為12.5%；較去年同期上漲179點，升幅為21.7%。其中六月中房上海住宅指數(shù)為953點，較上月上漲23點，升幅為2.5%；較去年末上漲109點，升幅為12.9%；較去年同期上漲175點，升幅為22.5%。中房上海辦公樓指數(shù)為1076點，較上月上漲7點，升幅為0.7%；較去年末上漲76點，升幅為7.6%；較去年同期上漲123點，升幅為12.9%。表4-2中房上海綜合指數(shù)綜合指數(shù)住宅辦公用房商服用房指數(shù)升降指數(shù)升降指數(shù)升降指數(shù)升降1002229532310767————（五）個人購房貸款呈高速增長態(tài)勢房地產(chǎn)貸款差不多成為上海商業(yè)銀行最要緊的貸款投向。個人住房貸款增長快于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)類貸款的增長。截至6月末，上海中資商業(yè)銀行各項房地產(chǎn)貸款余額呈高速增長態(tài)勢，達到2427.27億元，比年初新增456.17億元，同時，房地產(chǎn)貸款成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良率按“一逾兩呆”口徑為2.99%，其中個人住房按揭貸款不良率為0.25%。講明目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款在接著向購房者傾斜，總的貸款形態(tài)和導(dǎo)向符合市場進展方向。二、房地產(chǎn)市場走勢推斷（一）長期向好從長期來看，上海房產(chǎn)有著良好的進展前景，這從目前上海的人均居住面積就能夠看出。因為人均居住面積的多少，反映了人們實際的居住狀況。在人均居住未達到一定的面積時，人們對住房的需求總是存在著。因此，這一指標能反映出市場對房屋的長期需求情況。表4-3：1993年-2002年上海市區(qū)人均居住面積

單位：平方米年份1993199419951996199719981999200020012002市區(qū)人均居住面積7.37.510.911.812.513.1

數(shù)據(jù)來源：《2002年上海統(tǒng)計年鑒》編制而成。其中2002年的數(shù)據(jù)依照最新公布的統(tǒng)計資料。從表中能夠看出，上海的人均居住面積在逐年提高。照此速度推測，上海房產(chǎn)市場的進展期至少還有十年以上。而且目前上海的住房成套率還不到90%，具有專門大的進展空間。隨著人們對住房要求的提高，以及在都市建設(shè)中，許多早期的建筑被改造，這一時期還會更長。（二）短期調(diào)整上海樓市的長期趨勢是向好的，但在其進展的過程中會存在著波動。要推測房產(chǎn)短期的走勢，必須確定一個判不的依據(jù)或是方法，能夠依據(jù)當年商品住宅的積壓量，即每年的商品住宅供應(yīng)量與需求量之差，也確實是當年商品住宅的竣工量與銷售量之差。這是因為，這一指標能夠比較準確的反應(yīng)出市場對房屋的供求變化。而價格只是這一供求關(guān)系的表象。圖4-131995-2002年上海商品住房當年積壓

從圖4-13中能夠看到1995年至2002年上海當年商品住宅積壓的情況變化?！?”以上的數(shù)值是當年供大于求的情況，即當年的竣工量大于當年的銷售量，商品住宅有積壓。“0”以下的數(shù)值，是當年市場供不應(yīng)求的情況，在這一年里，市場在消化前期的積壓房屋。

依照以上分析能夠推斷，盡管上海目前的房價仍在上漲，然而在2002年時，市場差不多悄悄地發(fā)生了變化。2002年當年的商品房消化面積在減少，房屋當年的供應(yīng)量與需求量開始接近，這預(yù)示著上海的房產(chǎn)市場在以后的時刻里將有所變化，即2003年上海的樓市供銷將又趨于“0”，也可能在2003年之后空置商品住宅面積再次開始增加。（三）供需總量趨于一致通過綜合分析我們認為，2003年上海的商品住宅竣工面積與銷售面積將趨于一致，具體分析如下：1、1995-2002年，上海商品房銷售面積大于竣工面積的幅度在加大，但在2002年這一趨勢開始減小。并出現(xiàn)了如此一些跡象：商品住宅的竣工量在加大；商品住宅銷售上升的勢頭有所減緩；雖講2002年商品住宅的銷售量仍大于竣工量，但這一數(shù)值在縮小。表4-41995年-2002年上海商品住宅供需情況單位：萬平方米

19951996199719981999200020012002開工面積——130356912991272190521022246施工面積38434154364737043747426448425334竣工面積530992117613421229138815241754銷售面積53652961710571243144616811839出租面積18142127435966——

注：1、2001年往常的資料來源《2002年上海統(tǒng)計年鑒》，其中的開工面積依照相關(guān)的數(shù)據(jù)計算得出。2、2002年的數(shù)據(jù)依照最新的統(tǒng)計資料，其中的施工面積依照相關(guān)的數(shù)據(jù)計算得出。

2、1995-2002年，上海的商品住宅竣工量和施工面積都在大幅上升，每年的新開工面積也有著大幅的增加。由于近年來上海樓市的火爆，吸引了大量的投資者，在2002年上海商品住宅開工面積達到2246萬平方米，比2001年有了較大幅度的增加，在開工量增加的同時，新開工的速度也在加快。由此可見，在以后的兩三年中，上海的商品住宅供應(yīng)量是比較可觀的。因此，在以后的數(shù)年中，決定市場的關(guān)鍵因素還在于需求方面。圖4-141998-2002年商品住宅竣工與銷售面積增長率情況

3、2002年的商品住宅銷售面積是1839萬平方米，2001年是1681萬平方米，2000年是1446萬平方米。2002年的增長幅度與2001年相比，不僅在相對數(shù)上有了專門大程度的減少，同時，在絕對數(shù)上也有專門大幅度的減少。由此能夠講明上海的樓市由于房價漲幅過大，使得人們的購房意愿有所下降。依照這一跡象，上海樓市的需求量雖講照舊專門大，然而增幅差不多開始趨緩。因此我們能夠講，在2003年上海的商品住宅竣工面積與銷售面積將趨于一致，即接近于“0”。三、房地產(chǎn)市場進展面臨的風(fēng)險因素分析（一）一級市場供應(yīng)量過大，隱含著導(dǎo)致供求失衡的風(fēng)險。據(jù)統(tǒng)計，1995-2002年，全市土地出讓面積15434萬平方米。同期全市商品房竣工面積11825萬平方米，在建面積約6000萬平方米，合計約18000萬平方米，減去原劃撥土地上建筑面積(粗略估算這部分面積為6000萬平方米)，則在出讓土地面積上已竣工及在建面積之和約為12000萬平方米，以平均容積率1.6計，則其占用土地面積為7500萬平方米。已出讓面積15434萬平方米與已開發(fā)面積7500萬平方米之差為尚閑置的出讓土地7934萬平方米。再乘以容積率1.6，則可建商品房12694萬平方米。即使保持2002年的銷售速度，也要銷售近5年。假如再加上舊區(qū)改造以及不規(guī)范的土地征用和出讓面積，目前市場上的土地實際供應(yīng)總量遠遠大于打算總量。這就孕育著一級供應(yīng)過快增長，從而打破供求均衡良好態(tài)勢的潛在風(fēng)險。（二）一級市場缺乏有效調(diào)控手段，隱含著產(chǎn)生價格泡沫的風(fēng)險。為取得有效的土地一級市場調(diào)控手段，建立土地收購儲備機制是大勢所趨。本市現(xiàn)有的土地收購儲備方式，并沒有實現(xiàn)政府儲備土地的功能，大多數(shù)的收購行為差不多上經(jīng)營行為。與此同時，大量的開發(fā)用地被開發(fā)商預(yù)占，這些尚未開發(fā)的土地，有的因資金不足閑置至今，也有的只為等待時機倒手炒賣。其中隱含著產(chǎn)生價格泡沫的風(fēng)險。（三）住宅開發(fā)朝高檔集中，隱含著市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的風(fēng)險。由于市場走勢良好以及內(nèi)外銷住宅歸并，本市局部地區(qū)高檔商品住宅緊俏，出現(xiàn)臨時性的求大于供局面，導(dǎo)致部分開發(fā)商盲目樂觀，追求開發(fā)高價大套型住宅，以期獵取高額回報。在2002年預(yù)售商品房中，3000元／平方米以下的預(yù)售面積占14.4%，比去年同期減少近6%(面積數(shù))；7000元／平方米以上的占11.6%，比去年同期增加近100%(面積數(shù))。然而，高價住宅市場消費容量怎么講有限，而且統(tǒng)計數(shù)據(jù)已表明，高端住宅價格上漲趨勢趨緩，個不項目甚至已開始下降。另一方面，中低價位住宅的缺乏，使得商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，市場畸形進展，既不利于都市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，又使得房地產(chǎn)進展偏離了為改善寬敞市民居住條件服務(wù)的正確方向。（四）稅收政策的調(diào)整，隱含著挫傷消費者信心的風(fēng)險。為鼓舞個人購房，1998年，上海市出臺了個人購房享受所得稅計征稅基抵扣的優(yōu)惠政策，這一政策極大地提高了個人購房熱情。1998年至2001年，個人購房辦理抵扣所得稅的商品住宅約20萬套，抵扣金額7.8億元。但最近，這一政策將如期終止的消息差不多明確，2002年9月份開始，房地產(chǎn)交易的契稅優(yōu)惠也已宣布取消。盡管從絕對數(shù)值上分析，上述兩項稅收政策的調(diào)整不至于對市場形成致命打擊。但卻隱含著挫傷消費者信心，給市場帶來負面阻礙的風(fēng)險。（五）投資型購房的增長，隱含著較高的還貸風(fēng)險。由于上海房價節(jié)節(jié)攀升，從而引得相當多的投資者將目光移到房地產(chǎn)市場，其中，相當一部分投資者是利用貸款購房，由于對以后的可能過于樂觀，忽視了風(fēng)險因素，一買確實是幾套。假如上海樓市投資者增長過快，達到一定比例，在投資收益達不到銀行還款本息的情況下，勢必給還貸帶來壓力，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，不僅給房地產(chǎn)業(yè)，而且給銀行業(yè)帶來巨大沖擊。同時，由于住房抵押貸款二級市場至今尚未形成，造成融資工具缺乏，銀行不能通過轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)的方式來轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險。Ⅴ政策述評解析“121”房貸新政一、出臺背景背景之一：“三多三少”的業(yè)態(tài)不可能通過市場自動糾正。一是建多賣少。房地產(chǎn)市場供大于求的態(tài)勢越來越明顯。二是貴多適少。商品房價格嚴峻偏離居民收入比例，一般與高檔商品房供求結(jié)構(gòu)嚴峻失衡，使得寬敞居民住房消費難以啟動，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)無法實現(xiàn)。三是借多本少。銀行資金占用越來越多，社會資金投入越來越少。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用滾動開發(fā)、相互保證、循環(huán)擔保套取更多信貸資金。背景之二：現(xiàn)有房地產(chǎn)信貸政策并未落到實處。不久前，央行在對部分商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款情況進行調(diào)查時發(fā)覺，商業(yè)銀行有關(guān)房地產(chǎn)的違規(guī)貸款和違規(guī)金額占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%。與此同時，央行發(fā)覺目前房地產(chǎn)貸款要緊存在四個問題：一是對“四證”不齊全的項目，發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或躲避央行“四證”規(guī)定，以流淌資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款；二是在開發(fā)商自有資金尚未達到開發(fā)項目總投資30%的情況下，發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；三是放松個人住房貸款條件，降低首付比例，以個人住房貸款的名義發(fā)放個人商業(yè)用房貸款，違反期房貸款“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成投資總額三分之二”的政策規(guī)定；四是違反現(xiàn)房治理規(guī)定，對期房發(fā)放個人商業(yè)用房貸款，違反個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過10年的規(guī)定。背景之三：金融形勢和信貸結(jié)構(gòu)的最新變化值得關(guān)注。近幾年房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速進展：1998年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2680億元，2002年達到6616億元；個人住房貸款余額1997年為190億元，2002年達到8253億元。然而，自2002年下半年以來出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性問題：部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快、以及低價位住房供不應(yīng)求、高檔住宅空置較多。部分地區(qū)的商業(yè)銀行為搶占市場份額，違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，一定程度上助長了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過熱傾向。針對上述問題，中央銀行從完善房地產(chǎn)信貸治理制度入手，制定了新的房貸政策，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到建筑施工企業(yè)，從政府土地儲備機構(gòu)到個人購房者的各個環(huán)節(jié)都做了進一步的規(guī)范，這對扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)過度依靠信貸資金，堵住信貸資金流入投機領(lǐng)域，擴大住房貸款的受益群體，促進金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的良性進展具有重要意義。二、爭議和難點此次房貸政策的調(diào)整，在房地產(chǎn)界引發(fā)了許多爭議：（一）高價房如何定位？新房貸政策中涉及高價房概念，但目前全國范圍內(nèi)并沒有一個比較權(quán)威的定義。央行欲將高價房的概念定位于100萬元之上。但實踐看來，由于各地區(qū)經(jīng)濟進展水平不同，在內(nèi)地欠發(fā)達地區(qū)，城鎮(zhèn)居民為購房而省吃儉用的時候，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的人們已開始用手中的鈔票進行投資，開始換房，改善居住條件，因此，高、中、低價房的確定應(yīng)該依照當?shù)氐慕?jīng)濟進展水平，與當?shù)芈毠て骄杖胂噙m應(yīng)。（二）什么是投資性買房？居民富裕程度的不斷提高和投資意識的日益增強，使擁有多套住宅的家庭逐漸增多。據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)隊調(diào)查，目前9.6%的大都市居民家庭擁有兩套以上的住房。但什么是投資性買房？投資用房到底如何界定？第二套或第三套房子是否就一定是投資型房產(chǎn)？房屋的出租與否也不能作為投資性買房的標準，因為租與不租之間是經(jīng)常轉(zhuǎn)化的，專門難界定。因此，在那個問題上央行的政策還需注意實踐中的可操作性。（三）期房不搞按揭是否科學(xué)？自從我國實行房產(chǎn)按揭制度以來，在期房的按揭中確實存在開發(fā)商利用假按揭騙取銀行貸款的案例，但因此就取消期房按揭，只對現(xiàn)房進行按揭是否合理還有待商量。SOHO中國有限公司董事局主席潘石屹表示，期房不給辦按揭是不科學(xué)的。他認為，住房按揭是有最終需求做支撐的，換句話講，房子是不愁賣的，買主都差不多找好了，銀行還怕什么？甚至從某種意義上講，貸給買房人的個人住房貸款比貸給開發(fā)商的開發(fā)貸款還安全，因為開發(fā)貸款是沒有最終需求的，賣不出去就造成空置，空置之后就形成了銀行的呆壞帳。（四）地域性是否能夠得到充分尊重？由于房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)市場成為典型的區(qū)域性市場，各個地點社會經(jīng)濟背景的差異，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的強烈異樣性，假如全國使用一個共同的政策，專門難幸免存在一些天然的矛盾。在過剩經(jīng)濟背景中，住宅按揭一直表現(xiàn)為商業(yè)銀行比較優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)，這是近幾年來房地產(chǎn)貸款迅速增加的要緊緣故。截止到2003年4月，房地產(chǎn)貸款余額差不多達到18357億元，占商業(yè)銀行貸款余額的17.6%。新的房地產(chǎn)金融政策絕對不想忽視這種業(yè)務(wù)，然而，假如解決不行地域差異，就會使政策和市場產(chǎn)生巨大的矛盾。三、各方諫言（一）對信貸消費的阻礙潘石屹（SOHO中國有限公司董事局主席）：“121”號文件對開發(fā)企業(yè)的阻礙面是100%，該文件不僅限制投資、抑制流通，其最具顛覆性的內(nèi)容是對消費信貸做了限制。文件明確講明“為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”。而依照央行的規(guī)定，商業(yè)用房確實是指辦公用房和商鋪，現(xiàn)在要在竣工備案之后才能發(fā)放貸款。從他的開發(fā)項目來看，有超過50%的個貸是按揭貸款，假如如此，對一些現(xiàn)金流比較緊張的公司，期房可能永久變不成現(xiàn)房。任志強（北京華遠集團總裁）：要防范金融風(fēng)險是正確的，但以操縱貸款規(guī)模來達到這一目的是不恰當?shù)?。試想，現(xiàn)在央行有1萬8千億的存款，是把鈔票貸出去的風(fēng)險大依舊不貸出去的風(fēng)險大？通過限制投資來防范風(fēng)險，是經(jīng)濟進展了風(fēng)險大依舊經(jīng)濟不進展風(fēng)險大？貸款不是原罪，違規(guī)貸款才是原罪。銀行能夠?qū)`規(guī)的呆死賬和不違規(guī)的呆死賬進行統(tǒng)計，看看它們的比例。假如不違規(guī)的呆死賬多，銀行因此能夠用任何政策來限制投資和信貸；假如是因為違規(guī)貸款而造成呆死賬，則要對銀行內(nèi)部進行治理。不能因為違規(guī)貸款出了問題，就認為貸款是原罪?，F(xiàn)在銀行認為貸給任何一方差不多上原罪，不僅操縱開發(fā)商的企貸，也限制消費者的個貸。王石（萬科董事長）：地產(chǎn)風(fēng)險的形成與按揭消費的關(guān)系不大，問題要緊是出在土地獲得環(huán)節(jié)。在專門多民營企業(yè)投標土地的時候，銀行貸款一般都特不積極，實際貸款遠遠超出平常的額度。這確實是什么緣故一些民營企業(yè)在拍賣土地的時候?qū)掖尾挥嫵杀镜卮蠊P買入的緣故之一。用貸款消費方式進行限制，事實上限制的是銀行最保險的客戶。面向個人的樓宇按揭貸款，關(guān)于一般銀行來講，除開惡性的欺詐假按揭方式之外，是相當有保障、收益也比較豐厚的業(yè)務(wù)，銀行樂于推進、不情愿受到限制是能夠理解的。（二）能否解決房地產(chǎn)痼疾？央行代表：自2002年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。假如房地產(chǎn)投資和貸款上的一些問題不及時加以解決，將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定進展，也不利于防范銀行的信貸風(fēng)險，保持金融的持續(xù)穩(wěn)定。因此，公布“121”文件的一個全然目的，不是對房地產(chǎn)政策的收縮，而是要幸免房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落，進一步促進房地產(chǎn)市場的健康進展。張立群（國務(wù)院進展研究中心宏觀部研究員）：推斷房地產(chǎn)市場是否過熱，要綜合短期和長期情況看。短期來看，房地產(chǎn)市場進展速度快并非壞事，目前的進展情況與1993年完全不同，1993年的開發(fā)差不多是政府主導(dǎo)，而房地產(chǎn)業(yè)近幾年的進展則有較大的住房需求支持，加上農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移到都市，目前還談不到過熱、過快和泡沫問題。但從長期來看，這種進展勢頭是否能夠持續(xù)尚存疑問。首先，政府對地產(chǎn)業(yè)進展的介入程度太高。其次，地產(chǎn)進展的市場機制還不完善，土地使用權(quán)交易市場、土地公開招標等條件現(xiàn)在并未成熟。而不管是直接融資依舊間接融資，地產(chǎn)泡沫一旦出現(xiàn)，用何種手段消化更是關(guān)鍵問題。泡沫消化的規(guī)則目前還未明確，消化的責(zé)任由誰承擔也屬未知。因此，防范市場過熱是“121”號文件的一個重要考慮。從房地產(chǎn)目前的進展狀況來看，這方面的問題并不是特不突出，因此，不要把房地產(chǎn)市場快速進展的勢頭打壓下去，要從進展和資金供應(yīng)上提供支持。（三）一刀切遺害無窮楊慎（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長）：央行出臺的“121”號文件至少有三點值得重視：一是貫徹中央關(guān)于防止房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱苗頭的警示；二是出于銀行自身防范金融風(fēng)險的需要；三是應(yīng)對國家從嚴加強銀行監(jiān)管的現(xiàn)實。從這幾方面講，其動身點和立足點都無可非議，關(guān)鍵是同產(chǎn)業(yè)的結(jié)合點要選好。而該文件目前存在的最大問題是把少數(shù)地點出現(xiàn)的區(qū)域性過熱和結(jié)構(gòu)性過剩視為整體性過熱，進而采取全面緊縮的一系列措施，使人有一種政策多變和不加區(qū)不地一刀切的感受。那個文件假如完全執(zhí)行，專門可能造成企業(yè)資金鏈中斷、大批項目爛尾、企業(yè)倒閉的后果。郁文達（建行廣東省分行房地產(chǎn)信貸部總經(jīng)理）：從不同地區(qū)來看，北京、上海、浙江、福建房地產(chǎn)開發(fā)的自籌資金比重低于全國平均水平（29.53%），而廣東高于這一水平；北京、上海、浙江的銀行貸款比重高于全國平均水平（22.08%），而廣東則低于這一水平；而其資金來源（定金、按揭貸款），北京、上海、浙江都超過廣東。這表明，北京、上海、浙江等地企業(yè)資金依靠外部程度高于廣東。但近兩年來，廣東房地產(chǎn)的資金來源要緊是國內(nèi)貸款，外商直接投資和自有資金占有比重在進一步下降?？傮w推斷是廣東的房地產(chǎn)市場當前的在建規(guī)模偏大，今后1-2年內(nèi)市場將供過于求。因此，在貸幣政策相對穩(wěn)定的情況下，通過對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸監(jiān)管政策的調(diào)整，制止房地產(chǎn)的局部過熱和“泡沫”的產(chǎn)生，對在建的存量項目和新項目的新增貸款應(yīng)有所區(qū)不，幸免“一刀切”造成房地產(chǎn)市場大的波動，應(yīng)實行“軟著陸”的操作，以愛護和促進房地產(chǎn)市場健康進展。（四）文件初衷能否實現(xiàn)？陳學(xué)軍（房地產(chǎn)咨詢公司戴德梁行助理董事）：“121”政策的出臺不是為了打壓整個房地產(chǎn)行業(yè)，而是為“結(jié)構(gòu)調(diào)整”拉開了序幕。2002年2季度的貨幣政策執(zhí)行報告提醒要防范房地產(chǎn)過熱引發(fā)金融風(fēng)險。今年，國務(wù)院主管部委又從資金、土地和項目審批入手，三管齊下，迫使被認為是“過熱”的房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)“軟著陸”。這些動作的目的都特不明確：規(guī)避銀行風(fēng)險，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)走向良性進展。但那個政策只能是權(quán)益之計，因為良好的愿望未必能帶來良好的結(jié)果。在金融改革日益推進之時，銀行無法回避來自市場化的壓力。因此能夠認為那個政策會帶來房價上漲。因為專門多進展商會因為不符合《通知》的要求而無法得到貸款，如此會減少住房的供應(yīng)量，而同時，房屋的需求是剛性的，如此會最終抬高房價。如此以來，中底層收入者并不能得到真正的實惠，而高收入者卻全然可不能受到政策的阻礙。如此就違背了政策制定者的初衷。印紳華（上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任）：房地產(chǎn)開發(fā)是周期長、風(fēng)險高、資金密集型、治理密集型的投資行為。在國際市場中，房地產(chǎn)業(yè)有多種融資方式，而我國由于金融改革滯后，因此對開發(fā)商來講，資本市場的供給是屬于制度性的供給不足：上市需要嚴格審批，且前一時期規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)不準上市；房