五星級(jí)酒店投資前期成本控制

五星級(jí)酒店前期成本控制五星級(jí)酒店是建筑行業(yè)的頂級(jí)建筑技術(shù)的融合，是多專業(yè)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的結(jié)晶，正因?yàn)槿绱司托枰度氪罅康馁Y金。如此大量的資金何時(shí)投入，投入多少，投入的形式等是酒店籌建期成本控制的重點(diǎn)?，F(xiàn)代五星級(jí)酒店籌建可劃分為五個(gè)階段：籌建階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段，其中籌建階段、設(shè)計(jì)階段和招標(biāo)階段被稱為五星級(jí)酒店前期，這一階段的成本控制是五星級(jí)酒店成本控制的關(guān)鍵?；I建階段五星級(jí)酒店的建設(shè)不同于一般的建筑工程項(xiàng)目，有著其特殊性。從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、開業(yè)、運(yùn)營(yíng)全過程，都是酒店投資的系統(tǒng)工程，每一個(gè)步驟都需要專業(yè)化的思考和專業(yè)化人員的認(rèn)真實(shí)施，并且要嚴(yán)格兼顧各專業(yè)間的密切聯(lián)系。酒店建造項(xiàng)目投資巨大，投資回收周期漫長(zhǎng)，又涉及規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑學(xué)、結(jié)構(gòu)學(xué)、人體工學(xué)、美學(xué)、環(huán)保、管理、裝飾學(xué)、美學(xué)、聲光學(xué)、心理學(xué)、材料學(xué)等等諸多學(xué)科，因此需要很好地加以研究和系統(tǒng)總結(jié)。同時(shí)，行業(yè)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展綠色建筑、人才隊(duì)伍建設(shè)、提升建設(shè)工程項(xiàng)目管理水平、智能化酒店等等方面的實(shí)際工作也都需要有系統(tǒng)的科學(xué)的理論來指導(dǎo)，需要職業(yè)經(jīng)理人專業(yè)地去實(shí)施。因此，星級(jí)酒店必須遵循以下基本原則：籌建計(jì)劃的周密性、總體設(shè)計(jì)的前瞻性、功能設(shè)置的特色性、區(qū)域布局的合理性、現(xiàn)場(chǎng)管理的科學(xué)性?；I建階段主要的工作內(nèi)容為建造標(biāo)準(zhǔn)、酒店各種定位以及酒店項(xiàng)目的設(shè)計(jì)論證、市場(chǎng)調(diào)研、可行性分析、功能布局、設(shè)施設(shè)備配置、制定經(jīng)營(yíng)思路及方案、酒店設(shè)計(jì)與方案審定、圖紙修改等。在這一階段主要參加人員有：業(yè)主代表、市場(chǎng)調(diào)研員、規(guī)劃設(shè)計(jì)師、酒店籌建及未來經(jīng)營(yíng)者、設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員；一個(gè)好的酒店項(xiàng)目籌建班子（業(yè)主代表）應(yīng)由經(jīng)濟(jì)管理類、專業(yè)技術(shù)類、商務(wù)金融類人員以及合同管理人員組成。總之，項(xiàng)目籌建部門應(yīng)保持項(xiàng)目人員的相對(duì)穩(wěn)定性，并不斷積累和總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)，不斷提高其素質(zhì)和水平，形成一個(gè)高效率的工作集體，從而提高項(xiàng)目籌建部門的管理能力。專案背景描述、目標(biāo)確定、范圍規(guī)劃及定義、工作分解后排序及延續(xù)時(shí)間估計(jì)、進(jìn)度計(jì)劃、資源計(jì)劃、費(fèi)用估算和預(yù)算、質(zhì)量保證及計(jì)劃；任何一個(gè)五星級(jí)酒店都具有餐飲、娛樂、休閑、會(huì)議及住宿的功能，在酒店籌建階段必須明確酒店性質(zhì)，弄清各類型酒店在功能的區(qū)別，是商務(wù)酒店、度假酒店、商務(wù)會(huì)議酒店還是商務(wù)會(huì)展酒店，給籌建中酒店一個(gè)明確的定位。在這一階段主要工作重點(diǎn)是：1、建設(shè)什么樣的酒店？2、什么樣的酒店能融合當(dāng)?shù)匚幕?、怎樣的設(shè)計(jì)規(guī)劃可避免經(jīng)營(yíng)面積的浪費(fèi)？4、怎樣的設(shè)計(jì)可避免人力、物力的浪費(fèi)？5、如何合理組建配置籌建團(tuán)隊(duì)及團(tuán)隊(duì)管理制度？6、如何降低日后的營(yíng)運(yùn)成本及維修成本？設(shè)計(jì)階段在此階段首先確定為酒店提供技術(shù)支持的團(tuán)隊(duì)即設(shè)計(jì)顧問公司，“顧問”的原意為“征求意見”，現(xiàn)代顧問被賦予了更豐富的內(nèi)容的含義。工程顧問是指在工程項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段，咨詢?nèi)藛T利用技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、信息等為工程項(xiàng)目提供服務(wù)，為業(yè)主尋求解決工程實(shí)際問題的最佳途徑而提供的技術(shù)服務(wù)。顧問人員是工程師、教授、研究員、經(jīng)濟(jì)師及其他具有專門知識(shí)的專家和技術(shù)人員。顧問公司可以為業(yè)主提供專門的高新技術(shù)也可以協(xié)助客戶實(shí)施工程項(xiàng)目，從而達(dá)到預(yù)期的項(xiàng)目目標(biāo)。因酒店工程具有復(fù)雜性和協(xié)調(diào)性等的特點(diǎn)，因此顧問公司在工程建設(shè)中起著十分重要的作用。選擇顧問公司應(yīng)從以下幾方面綜合考慮：顧問公司雖然受業(yè)主委托，為客戶進(jìn)行技術(shù)服務(wù)，但從事顧問工作的顧問公司應(yīng)保持高度的獨(dú)立性，不接受外界的任何干擾和干預(yù)，一切從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真細(xì)致地進(jìn)行調(diào)查研究，運(yùn)用科學(xué)的分析方法和手段，獨(dú)立地得出符合客觀規(guī)律的結(jié)論，使工程項(xiàng)目經(jīng)得起考驗(yàn)。工程顧問公司在行使委托權(quán)時(shí)，往往涉及到工程項(xiàng)目有關(guān)各方的權(quán)益，一些單位和個(gè)人可能設(shè)法對(duì)顧問工作施加影響，使之對(duì)已方有利，這些影響可能導(dǎo)致不公正的結(jié)論或給工程建設(shè)造成損失。因此，顧問工程師應(yīng)在任何時(shí)候都正直和公正地行使其職權(quán)，做到不偏不倚，不接愛任何可能導(dǎo)致判斷不公的影響。各類工程項(xiàng)目的決策和建設(shè)需要各種專業(yè)學(xué)科技術(shù)知識(shí)和最新信息的綜合應(yīng)用，并要求不斷創(chuàng)新和發(fā)展，因此工程顧問不是單獨(dú)地依靠一門學(xué)科或某一方面的專業(yè)知識(shí)就能滿足工程建設(shè)的要求，而必須是多學(xué)科的綜合，相互滲透，才能做出正確的決策，有效地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最終目標(biāo)。這就要求顧問工程師不僅要熟練掌握某一專業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)和技能，并具有廣搏的知識(shí)面，重要的是能針對(duì)具體顧問項(xiàng)目有效地組建一個(gè)多專業(yè)、跨學(xué)科的團(tuán)隊(duì)，體現(xiàn)綜合水平和實(shí)力。顧問公司為酒店建設(shè)服務(wù)，提出有效地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最終目標(biāo)的思路、策略、設(shè)計(jì)方案和實(shí)施方法等，而顧問公司的工作的系統(tǒng)性和科學(xué)性是保障高質(zhì)量的完成顧問工作的前提。對(duì)事物進(jìn)行科學(xué)分析，不僅要擁有豐富的科學(xué)知識(shí)和大量信息，而且分析方法必須具有整體性和系統(tǒng)性，重視事物之間的相互關(guān)系，運(yùn)用系統(tǒng)工程的知識(shí)進(jìn)行定性和定量分析。面對(duì)日趨龐大而復(fù)雜的工程建設(shè)項(xiàng)目，其影響因素日益增多，只有注重系統(tǒng)性和科學(xué)性，才能保證顧問工作的質(zhì)量。酒店項(xiàng)目建設(shè)顧問服務(wù)內(nèi)容主要有兩個(gè)方面，一方面是工程設(shè)計(jì)，按照項(xiàng)目發(fā)展時(shí)序和設(shè)計(jì)嘗試的不同要求，國(guó)際上一般將設(shè)計(jì)工作劃分為“概念設(shè)計(jì)”、“基本設(shè)計(jì)”和“詳細(xì)設(shè)計(jì)”三個(gè)階段。另一方面是工程施工招標(biāo)，招標(biāo)應(yīng)遵循一定程序進(jìn)行，顧問公司應(yīng)協(xié)助業(yè)主完成資格預(yù)審、編制招標(biāo)文件，評(píng)標(biāo)、合同談判等一系列工作?，F(xiàn)在就上面所說的顧問公司設(shè)計(jì)的三個(gè)階段的工作要點(diǎn)作以簡(jiǎn)要說明：概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)的基本目的是，通過簡(jiǎn)明的技術(shù)圖紙和技術(shù)要求及其分析，探討最佳設(shè)計(jì)方案，作為基本設(shè)計(jì)和詳細(xì)設(shè)計(jì)依據(jù)。概念設(shè)計(jì)的嘗試由項(xiàng)目的性質(zhì)和工程業(yè)主的要求來決定，但至少應(yīng)包括以下方面的工作成果：設(shè)計(jì)依據(jù)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料概述主要技術(shù)參數(shù)概念設(shè)計(jì)圖紙技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方案比較與評(píng)價(jià)基本設(shè)計(jì)基本設(shè)計(jì)主要是作為編制施工詳圖和控制工程造價(jià)的基本依據(jù)。有些國(guó)家用基本設(shè)計(jì)階段的圖紙和文件進(jìn)行招標(biāo)，此圖紙、文件應(yīng)能滿足招標(biāo)及造價(jià)工程師計(jì)算工程量以及投標(biāo)人報(bào)價(jià)的需要。因此，基本設(shè)計(jì)的深度隨其作用不同而各有差異?；驹O(shè)計(jì)同概念設(shè)計(jì)相比，內(nèi)容全面和詳細(xì)。技術(shù)方面，應(yīng)提出各專業(yè)的技術(shù)原則，列出各種設(shè)備清單，說明采用設(shè)計(jì)規(guī)范和施工技術(shù)要求，以及主要材料和特殊材料的規(guī)格、性能要求，編制主要工程量及概算和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。詳細(xì)設(shè)計(jì)詳細(xì)設(shè)計(jì)也稱施工詳圖設(shè)計(jì)。主要用于工程招標(biāo)和工程施工。詳細(xì)設(shè)計(jì)的圖紙和技術(shù)文件是在基本設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，作適當(dāng)修改和補(bǔ)充而成。詳細(xì)設(shè)計(jì)應(yīng)包括建設(shè)項(xiàng)目各部分施工詳圖以駐驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、方法、施工預(yù)算等。用施工詳圖進(jìn)行招標(biāo)的工程，施工詳圖由顧問公司繪制后進(jìn)行招標(biāo)；用基本設(shè)計(jì)招標(biāo)的工程，施工詳圖可由顧問公司在招標(biāo)后補(bǔ)充提供或由分包單位繪制后由業(yè)主轉(zhuǎn)交顧問公司審查批準(zhǔn)。對(duì)于顧問公司的工作順序，建議用以下步驟進(jìn)行：酒店項(xiàng)目是復(fù)雜性與協(xié)調(diào)性的綜合體，在顧問公司工作順序上應(yīng)特別注意的是，以上步驟不是孤立的，每一個(gè)顧問提出的意見必須及時(shí)反饋到上一層顧問，經(jīng)審查討論后修改原設(shè)計(jì)方案重新發(fā)放到下一層顧問公司，嚴(yán)禁不征求下一層顧問意見而形成一方的設(shè)計(jì)方案，反復(fù)修改，重復(fù)工作，嚴(yán)重影響工作進(jìn)度和帶來顧問公司的索賠，帶來工程成本的增加。每一個(gè)五星級(jí)酒店都有自己的布局特點(diǎn)，一個(gè)好的酒店布局，不僅能提升酒店品味，而且能大幅度降低酒店投資成本及后期運(yùn)營(yíng)成本。做為業(yè)主代表，也應(yīng)明白一些酒店布局設(shè)計(jì)一些原理，下面就客房區(qū)布局設(shè)計(jì)做一簡(jiǎn)單介紹。酒店面臨的客戶不同，不同類型的酒店，面臨有不同需求的人群和消費(fèi)人群，因此其功能布局，風(fēng)格設(shè)計(jì)也不盡相同?？头繀^(qū)是酒店的的重要組成部分，是酒店品質(zhì)的重要因素，更是客人體驗(yàn)酒店的重要場(chǎng)所。通常在酒店室內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)，我們將其劃分三個(gè)部分：一、客房區(qū)；二、公共區(qū)；三、輔助空間。其中，客房區(qū)是酒店的主體部分，一般占酒店總建筑面積的60%以上；公共區(qū)是酒店諸多功能集合區(qū)，一般占酒店總建筑面積25%左右；輔助空間是為酒店客人服務(wù)的后勤區(qū)，一般客人是看不到的，占酒店總建筑面積的15%以內(nèi)。下面以客房區(qū)域設(shè)計(jì)規(guī)劃為例講一下酒店規(guī)劃原則。通常，五星級(jí)酒店的客房區(qū)的規(guī)劃大體分為兩部分：.標(biāo)準(zhǔn)層區(qū)域和行政層區(qū)域。標(biāo)準(zhǔn)層區(qū)域包括標(biāo)準(zhǔn)間，套間，無障礙客房；行政層區(qū)域包括行政酒廊，行政客房和總統(tǒng)套房等。其中還包括與建筑設(shè)施和服務(wù)設(shè)施配套的空間，如電梯間，布草間，消毒間，空調(diào)機(jī)房等。

標(biāo)準(zhǔn)間是酒店客房數(shù)量最多，入住率最高的客房，一般占總客房數(shù)量的70%，大小受到建筑的柱網(wǎng)的間距所制約。在酒店設(shè)計(jì)中，上個(gè)世紀(jì)五十年代開始，西方國(guó)家特別是美國(guó)對(duì)酒店客房開間多采用3.7m的寬度，也就是通常所說的威爾遜標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)計(jì)方法，到八十年代，這種方式流傳到我國(guó)，從那時(shí)起，我國(guó)酒店的建筑大多采用7.2m、7.5m的柱網(wǎng)。按照一個(gè)柱距擺兩間客房的設(shè)計(jì)來計(jì)算，客房的面積約為26㎡～30㎡左右，到了九十年代建筑柱網(wǎng)間距擴(kuò)大到8m～8.4m，這時(shí)的客房面積也擴(kuò)大到36㎡左右。上個(gè)世紀(jì)未到本世紀(jì)初柱網(wǎng)間距又?jǐn)U大到9m，這時(shí)的客房面積約為40㎡左右，現(xiàn)在的新建高檔酒店一般柱網(wǎng)間距為10m，所以客房面積加大到了50㎡左右。

綜合國(guó)際國(guó)內(nèi)的通行做法，我們對(duì)上述四個(gè)時(shí)期面積指標(biāo)的房間的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性能作了一個(gè)比較：房間的開間在3.7m左右時(shí)，性價(jià)比（建筑成本與房間功能之比）最佳。這種房間一般凈寬3.7米左右，可在墻的一邊安放兩張單人床或者一張雙人床,在另一面可擺放寫字臺(tái)，行李架，小酒吧，還有較為充裕的過道?？腿颂稍诖采嫌^看放在寫字臺(tái)上的電視時(shí)，觀賞的角度和距離正合適。當(dāng)時(shí)的“標(biāo)準(zhǔn)間”一般是7.2m～7.5m柱網(wǎng)，層高為3m，面積為26㎡，房間內(nèi)的家具十一件，衛(wèi)生間的設(shè)施是三大件、六小件，堪稱經(jīng)典。

如果將房間加寬到4m時(shí)，房間并不能多擺放一件家具?？腿嗽诜块g內(nèi)的活動(dòng)并沒有得到太大的改善，反而因觀看電視的距離大于3m而感覺視覺疲勞。如果將房寬3.7m的客房的長(zhǎng)度加長(zhǎng)60～100cm時(shí)，則客人的活動(dòng)空間加大許多。從建筑成本角度來講，房間寬度擴(kuò)大0.3m與加長(zhǎng)1m的增加成本是差不多的，真正使房間的空間有較大的改善的是4.5m～5m左右的開間。這時(shí)客房可以采取新的布局，打破了壟斷大半個(gè)世紀(jì)的威爾遜標(biāo)準(zhǔn)間的作法，使客房設(shè)計(jì)具有明顯的創(chuàng)意和豪華舒適感大大增加。這也說明了3.7m左右開間的客房能持續(xù)六十年不敗的原因，而4m開間的客房十年不到就更新?lián)Q代了。因此，標(biāo)準(zhǔn)間的面積不是越大越好，而是符合功能要求及成本控制要求。套間是給有更高需求的商務(wù)客人使用的，可以設(shè)置在標(biāo)準(zhǔn)層比較私密的地方，比如平面的四個(gè)角位置，一般占據(jù)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間的面積。五星級(jí)酒店套間一般占據(jù)總客房數(shù)的30%。室內(nèi)布局包括客廳和主臥室，并要求客廳有獨(dú)立的衛(wèi)生間。套間可以考慮與相鄰標(biāo)準(zhǔn)間做成連通房。無障礙客房是酒店必備的服務(wù)于特殊人群的房間，通常占總客房數(shù)的1%。在必要時(shí)也會(huì)出租給商務(wù)客人。房間對(duì)通道和一些空間要求相對(duì)寬敞，并在衛(wèi)生間內(nèi)考慮適用于特殊人群的五金件，方便使用人群。設(shè)計(jì)時(shí)，無障礙客房設(shè)計(jì)可以與其相鄰的標(biāo)準(zhǔn)間做成連通房，以方便其他人員對(duì)特殊人群的照顧。行政酒廊，顧名思義，就是那些為商務(wù)行政客人服務(wù)的酒廊。功能上，酒廊接待入住商務(wù)樓層的客人提供房?jī)?nèi)登記，快速結(jié)賬等服務(wù)；免費(fèi)提供西式自助早餐，下午茶等工作之余的休閑；以及為商務(wù)會(huì)談提供便利。因此，它要求具備一定的私密性，拒絕閑雜人等。在布局方面，酒廊要滿足以上功能要求，則需要數(shù)個(gè)柱距的面積,

其中要包括前臺(tái)接待，接待辦公室，等候區(qū)；休閑主要體現(xiàn)在餐飲部分，要有就餐區(qū)，相應(yīng)的取餐臺(tái)，備餐間；商務(wù)部分要有商務(wù)中心，會(huì)議室；公共衛(wèi)生間。面積規(guī)劃要視建筑條件而定，通常為三部分：接待，餐飲，辦公。接待要處于入口較近的位置，方便客人找到，有等候區(qū)，等候區(qū)一般配有書報(bào)架，可供客人閱讀，并在附近設(shè)有電視；餐飲區(qū)規(guī)劃餐位的數(shù)量一般占行政層可入住人數(shù)的15%，取餐區(qū)要與備餐間相連緊密，以備隨時(shí)補(bǔ)充食品，服務(wù)人員的通道路線要盡量隱蔽，不與客人路線發(fā)生沖突；辦公間與常規(guī)的辦公空間功能一致，但裝修風(fēng)格相對(duì)靈活豐富，與酒廊整體風(fēng)格像協(xié)調(diào)。行政層的客房規(guī)劃設(shè)計(jì)一般與標(biāo)準(zhǔn)層類似，因管井等設(shè)置，劃分區(qū)域基本一致，只是房間衛(wèi)生間的配套設(shè)施相對(duì)更全，基本為四件套，行政層的套間還有可能是五件套；床品比標(biāo)準(zhǔn)層更高級(jí)，為商務(wù)客人提供高質(zhì)量的睡眠條件，同時(shí)其所在的樓層也意味著行政層的客人可以享有更好的視野景觀。行政層的頂級(jí)客房就是總統(tǒng)套了。通常酒店總統(tǒng)套房位于酒店頂層，占據(jù)酒店最佳位置，擁有最好的視野和景觀，面積近整個(gè)樓層，同時(shí)也更便于管理和使用，保證尊貴客人的私密和安全。以上是對(duì)星級(jí)酒店的客房區(qū)規(guī)劃總結(jié)，區(qū)域劃分以及各個(gè)功能的答題分布，其內(nèi)部細(xì)節(jié)就要與不同酒店管理要求，建筑條件，投資等諸多條件有關(guān)，沒有絕對(duì)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃形式，更多新穎和人性化的酒店生活方式需要設(shè)計(jì)師來不斷的思考和創(chuàng)新。

招標(biāo)階段在施工圖紙已能滿足施工要求后將進(jìn)行工程招標(biāo)。工程施工是工程項(xiàng)目形成工程實(shí)體的階段，是各種資源投入量最大最集中、最終實(shí)現(xiàn)預(yù)定項(xiàng)目目標(biāo)的重要階段。招標(biāo)是招標(biāo)人對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施者采用市場(chǎng)采購(gòu)的方式來進(jìn)行選擇的方法和過程，也可以說是招標(biāo)人對(duì)申請(qǐng)實(shí)施工程的承包人的審查、評(píng)比和選用的過程。招標(biāo)階段又分為施工招標(biāo)、設(shè)備招標(biāo)、材料招標(biāo)等。招標(biāo)文件的準(zhǔn)備招標(biāo)文件的編制是招標(biāo)準(zhǔn)備工作中最為重要的一環(huán)。一方面招標(biāo)文件是提供給投標(biāo)人的投標(biāo)依據(jù)，投標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)文件介紹的工程情況、合同條款、工程質(zhì)量和工期要求等投標(biāo)報(bào)價(jià)。另一方面，招標(biāo)文件是簽訂工程合同的基礎(chǔ)。幾乎所有的招標(biāo)文件內(nèi)容將成為合同文件的組成部分。盡管招標(biāo)過程中招標(biāo)人有可能對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行補(bǔ)充和修改，但基本內(nèi)容不會(huì)改變。因此招標(biāo)文件的編制必須做到完整、系統(tǒng)、明了，使投標(biāo)人能夠充分了解自己應(yīng)盡的職責(zé)和享有有權(quán)益。我們已經(jīng)知道關(guān)于招標(biāo)文件的組成的要件，下面主要介紹一下招標(biāo)文件組成中的一個(gè)關(guān)鍵問題：合同條件。合同條件一般也稱合同條款，它是合同中商務(wù)條款的重要組成部分。合同條件主要是論述合同執(zhí)行中，當(dāng)即事人雙方的職責(zé)范圍、權(quán)力和義務(wù)、監(jiān)理工程師和職責(zé)和授權(quán)范圍，遇到各類問題時(shí)，各方應(yīng)遵循的原則及采用的措施等，目前在國(guó)際上，由于承、發(fā)包雙方的需要，根據(jù)多年積累的經(jīng)驗(yàn)，已編寫了許多合同條件模式，在這些合同條件中有許多通用條件幾乎已經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化、國(guó)際化?，F(xiàn)行通用于酒店的工程合同條件一般可分為兩大部分，即“通用條件”和“專用條件”，前者不分具體工程項(xiàng)目，不論項(xiàng)目所在國(guó)別均可適用，具有國(guó)際普遍適應(yīng)性，而后者則是針對(duì)某一特定工程項(xiàng)目合同的有關(guān)具體規(guī)定，用以將通用條件加以具體化，對(duì)通用條件進(jìn)行某些修改和補(bǔ)充。這種將合同條件分為兩部分的作法，既可以節(jié)省招標(biāo)人編寫招標(biāo)文件的工作量，又方便投標(biāo)人投標(biāo)?，F(xiàn)在適用于酒店工程的合同條件主要有以下幾種，F(xiàn)IDIC合同、JCT合同、ICE合同和AIA合同，無論采用哪種合同條款，一旦形成合同，就具有法律效力。在酒店招標(biāo)過程中，如果在設(shè)計(jì)階段如果用于招標(biāo)的圖紙嚴(yán)密、嚴(yán)謹(jǐn)，技術(shù)規(guī)范能充分滿足施工及酒店管理者的使用要求并后期設(shè)計(jì)變更不大，建議采用FIDIC合同條款，否則建議采用JCT合同條款。招標(biāo)文件的編制應(yīng)遵循合法性、公平性、正確性、統(tǒng)一性和客觀性，并以適當(dāng)?shù)姆绞桨l(fā)送給投標(biāo)人。招標(biāo)文件的嚴(yán)謹(jǐn)性將直接影響工程造價(jià)。評(píng)標(biāo)過程的成本控制主要注意以下幾個(gè)方面：投標(biāo)文件的響應(yīng)必須審查投標(biāo)文件是否響應(yīng)招標(biāo)文件的規(guī)定，確保投標(biāo)文件與招標(biāo)文件的所有條款、條件規(guī)定相符，無顯著差異或保留。否則將要求澄清或予以拒絕。不能將不響應(yīng)招標(biāo)文件要求的投標(biāo)文件與其他合格的投標(biāo)文件做回標(biāo)分析，以保證招標(biāo)的統(tǒng)一性、公正性及在以后施工過程出現(xiàn)索賠現(xiàn)象。施工方案、施工人員和施工進(jìn)度的可行性對(duì)各類分部分項(xiàng)工程的施工方法、施工人員和施工機(jī)械設(shè)備的配備、施工現(xiàn)場(chǎng)的布置和臨時(shí)設(shè)施的安排、施工順序和及基相互銜接等方面進(jìn)行評(píng)審，特別是對(duì)該項(xiàng)目的關(guān)鍵工序的施工方法進(jìn)行可行性論證，應(yīng)審查其技術(shù)的最難點(diǎn)或先進(jìn)性和可靠性，防止在施工過程中以此做為索賠原因。分包商的技術(shù)能力和施工經(jīng)驗(yàn)應(yīng)重點(diǎn)審查分包商的技術(shù)能力，特別是同類工程的施工經(jīng)驗(yàn)，防止分包商在施工過程中出現(xiàn)誤工等現(xiàn)象，特別是退場(chǎng)情況的出現(xiàn)。商務(wù)評(píng)價(jià)商務(wù)評(píng)價(jià)的目的是從工程成本、財(cái)務(wù)和經(jīng)驗(yàn)分析等方面評(píng)審?fù)稑?biāo)報(bào)價(jià)的準(zhǔn)確性、合理性、經(jīng)濟(jì)效益和風(fēng)險(xiǎn)等，比較授標(biāo)給不同的投標(biāo)人產(chǎn)生的不同后果。商務(wù)評(píng)價(jià)在整個(gè)評(píng)標(biāo)工作中通常占有重要地位。通過對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)全面審核，看其是否有計(jì)算上或累計(jì)上的算術(shù)錯(cuò)誤，如果有，則按“投標(biāo)人須知”中的規(guī)定改正和處理。通過分析工程報(bào)價(jià)中直接費(fèi)，間接費(fèi)、利潤(rùn)和其他費(fèi)用的比例關(guān)系，判斷報(bào)價(jià)是否合理，是否有不平衡報(bào)價(jià)現(xiàn)象，重點(diǎn)審查與其他專業(yè)價(jià)格的比例關(guān)系以確定報(bào)價(jià)是否合理。對(duì)于評(píng)標(biāo)后的結(jié)果，針對(duì)每一投標(biāo)人的投標(biāo)文件的特點(diǎn)，進(jìn)行詢標(biāo)工作。在國(guó)內(nèi)這項(xiàng)工作叫“文件澄清”，在國(guó)外被稱為“詢標(biāo)問卷”即TQ。這種工作可分為兩種方式進(jìn)行，一種是約見并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)答復(fù)，一種是書面回復(fù)方式，后一種方式可通過電郵、傳真、郵寄等方式實(shí)現(xiàn)。無論采用哪種方式投標(biāo)人最終必須以確認(rèn)函形式回復(fù)，確認(rèn)函包括法人或授權(quán)代表正式簽字、投標(biāo)人公章，并聲明其將作為投標(biāo)文件的組成部分。在確定中標(biāo)單位前的另一項(xiàng)工作，也是詢標(biāo)工作的一個(gè)重要項(xiàng)目，即讓步降價(jià)也是酒店招標(biāo)過程中一項(xiàng)重要內(nèi)容。詢標(biāo)中業(yè)主要求投標(biāo)者或承包商降價(jià)是一般規(guī)律。下面就我工作中的一次經(jīng)歷講一下降價(jià)確定中標(biāo)單位的實(shí)例。我方經(jīng)審查投標(biāo)單位報(bào)價(jià)后，準(zhǔn)備在詢標(biāo)過程中使投標(biāo)人降價(jià)80萬元，共計(jì)發(fā)出四份TQ，分包單位降價(jià)情況如下：投標(biāo)單位降價(jià)總額每次降價(jià)金額1234A800,000.00800,000.000.000.000.00B800,000.00200,000.00200,000.00200,000.00200,000.00C800,000.0050,000.00150,000.00250,000.00350,000.00D800,000.00300,000.00250,000.00150,000.0050,000.00E800,000.00400,000.00250,000.00100,000.0050,000.00F800,000.00600,000.00150,000.000.0050,000.00G800,000.00600,000.00200,000.00-100,000.00100,000.00H800,000.000.000.000.00800,000.00我們分析一下以上分包降價(jià)讓利方式和確定中標(biāo)單位的原因。第一家分包的降價(jià)方式我們知道，一定在投標(biāo)中報(bào)價(jià)過高而又急于成交，但這種方式不適用酒店建設(shè)，可以看出對(duì)酒店建設(shè)缺乏經(jīng)驗(yàn)。第二家分包的降價(jià)方式是為了長(zhǎng)期吸引業(yè)主，但還有降價(jià)余地，可繼續(xù)談。第三家分包的降價(jià)方式可看出降價(jià)余地更大。第六家和第七家分包的降價(jià)方式很強(qiáng)硬。不利于后期施工。第八家分包降價(jià)方式對(duì)業(yè)主來說風(fēng)險(xiǎn)很大，除非有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，否則不予采用。那么只有第四家和第五家分包了，他們誰的降價(jià)是有誠(chéng)意的呢？從他們的第一次報(bào)價(jià)就可以看出是第五家，在第一次報(bào)價(jià)中他就將報(bào)價(jià)過高的部分通過降價(jià)的方式解決掉了，是有一定的誠(chéng)意的。合同談判的內(nèi)容因項(xiàng)目和合同性質(zhì)、招標(biāo)文件規(guī)定和業(yè)主要求等的不同而有所不同。一般來講合同談判會(huì)涉及合同的商務(wù)和技術(shù)的所有條款，下面簡(jiǎn)單介紹一下在合同談判過程中可能涉及的內(nèi)容：工程內(nèi)容和范圍的確認(rèn)合同的“標(biāo)的”是合同最基本的要素，在此的合同標(biāo)的就是工程承包內(nèi)容和范圍。因此，在合同的談判中，必須首先共同確認(rèn)合同規(guī)定的工程內(nèi)容和范圍。對(duì)于在談判討論中經(jīng)雙方確認(rèn)的內(nèi)容及范圍方面的修改或調(diào)整，應(yīng)和其他所有在談判中雙方達(dá)成一致的內(nèi)容一樣，以文字方式確定下，并以“合同補(bǔ)遺”或“會(huì)議紀(jì)要”方式作為合同附