房地產(chǎn)集團(tuán)全過程成本管控辦法的工作指引模版

集團(tuán)全過程成本管控辦法的工作指引一、目的保障快速開發(fā)戰(zhàn)略的貫徹執(zhí)行，規(guī)范各階段成本管控工作，消除一切影響開發(fā)進(jìn)度的因素，明確項目實(shí)施過程中各個階段必須完成的重點(diǎn)工作及相關(guān)要求。二、適用范圍本工作指引適用xx集團(tuán)及各下屬地產(chǎn)公司。三、目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本是項目成本的控制線，是綜合市場及行業(yè)造價水平、考慮未來市場波動及結(jié)合本企業(yè)管理水平和歷史數(shù)據(jù)而制定的、在一定時期內(nèi)經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，為了貫徹與落實(shí)項目的目標(biāo)成本，目標(biāo)成本管理的重點(diǎn)是加強(qiáng)指導(dǎo)設(shè)計及前期成本控制的力度。1、項目啟動會召開前，由設(shè)計部門提前3天提供項目規(guī)劃要點(diǎn)、設(shè)計指標(biāo)及總平面圖，成本、財務(wù)管理部門根據(jù)提供的項目資料編制項目目標(biāo)成本及進(jìn)行經(jīng)濟(jì)利潤測算，否則項目啟動會應(yīng)順延；項目啟動會后3個工作日內(nèi)，成本管理部門組織設(shè)計、營銷、采購、財務(wù)等相關(guān)部門專項優(yōu)化會議，重點(diǎn)進(jìn)行地下室面積優(yōu)化；2、方案評審會召開前，由設(shè)計部門提前5天提供項目規(guī)劃指標(biāo)、外立面方案、園林面積指標(biāo)及精裝修面積等方案深化數(shù)據(jù)，成本、財務(wù)管理部門根據(jù)提供的項目資料編制項目目標(biāo)成本及進(jìn)行經(jīng)濟(jì)利潤測算，否則項目評審會應(yīng)順延；方案評審會后5個工作日內(nèi)，與相關(guān)部門開展標(biāo)準(zhǔn)做法專項會議，完成項目建筑標(biāo)準(zhǔn)并落實(shí)編制到目標(biāo)成本中；3、目標(biāo)成本編制的原則：已有項目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的，各項指標(biāo)數(shù)據(jù)依據(jù)參考已開發(fā)項目的結(jié)算成本，新進(jìn)駐城市開發(fā)項目的，各項指標(biāo)數(shù)據(jù)依據(jù)參考同類型業(yè)態(tài)項目的結(jié)算成本結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行調(diào)整；4、方案階段目標(biāo)成本編制完成后10個工作日內(nèi)，成本管理部門完成各項限額設(shè)計指標(biāo)，由設(shè)計部門落實(shí)到對應(yīng)的設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計合同中；5、方案階段目標(biāo)成本編制完成后15個工作日內(nèi)，成本管理部門根據(jù)目標(biāo)成本構(gòu)成項的對應(yīng)情況，將項目各項目標(biāo)成本指標(biāo)分解到相關(guān)責(zé)任部門，由對應(yīng)責(zé)任部門確認(rèn)控制；6、方案階段目標(biāo)成本編制完成后15個工作日內(nèi)，采購管理部門完成合約規(guī)劃，成本管理部門按照合約規(guī)劃開展工程量清單的編制工作；7、成本管理部門須密切跟進(jìn)采購計劃，每項合同的擬定標(biāo)金額都必須與目標(biāo)成本中對應(yīng)項目的金額進(jìn)行對比分析，如超出目標(biāo)成本的必須編制對應(yīng)改進(jìn)措施；8、目標(biāo)成本一經(jīng)審批，必須按已審批目標(biāo)成本嚴(yán)格執(zhí)行且不得隨意調(diào)整。如遇國家政策變化、市場變化、項目開發(fā)進(jìn)度變化等客觀原因，導(dǎo)致目標(biāo)成本執(zhí)行困難或無法執(zhí)行，可根據(jù)的實(shí)際執(zhí)行情況，定期將目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整報批，原則是調(diào)整至合理可控范圍；9、根據(jù)目標(biāo)成本編制過程中的實(shí)際情況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步完善目標(biāo)成本編制辦法及編制細(xì)則。四、設(shè)計方案優(yōu)化設(shè)計階段的成本控制是一件投入小、收益大、見效快的工作，成本控制的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到設(shè)計階段上來，主要是應(yīng)用限額設(shè)計，限額設(shè)計是促使設(shè)計單位改善管理、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高設(shè)計水平，真正做到以最小投入取得最大產(chǎn)出的有效途徑，確保產(chǎn)品品質(zhì)及成本雙優(yōu)。1、結(jié)構(gòu)及粗裝飾工程1.1施工圖設(shè)計合同中，必須落實(shí)結(jié)構(gòu)指標(biāo)，各項指標(biāo)均須滿足《建造成本系統(tǒng)控制規(guī)范》要求；1.2在方案圖、擴(kuò)初圖、施工藍(lán)圖出圖之前，成本管理部門要求設(shè)計部門提供電子圖給結(jié)構(gòu)優(yōu)化公司進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化，待成本管理部門復(fù)核優(yōu)化數(shù)據(jù)并將復(fù)核結(jié)果報集團(tuán)成本管理部備案后，方可出正式施工藍(lán)圖。1.3按照集團(tuán)掛網(wǎng)《關(guān)于加強(qiáng)建筑擴(kuò)初及施工圖設(shè)計質(zhì)量管理的通知》（集xx行字[2010]221號）規(guī)定開展施工圖會審工作。2、土方工程、基坑支護(hù)工程、樁基工程2.1土方工程招標(biāo)時，采購管理部門須提供場地原始標(biāo)高圖作為招標(biāo)文件附件，土方工程完工后由甲方、土方施工單位、主體工程施工單位三方共同書面確認(rèn)收方標(biāo)高；2.2基坑支護(hù)工程及基坑排降水工程開展招標(biāo)工作前，施工方案必須報集團(tuán)總工室確認(rèn)，招標(biāo)方式優(yōu)先采用總價包干，如果采用單價包干方式進(jìn)行招標(biāo)的，須將相關(guān)招標(biāo)資料報集團(tuán)成本管理部備案；2.3樁基工程招標(biāo)前必須進(jìn)行方案比選，選定方案報集團(tuán)總工室確認(rèn)后方可開展招標(biāo)工作。3、園林景觀工程3.1園林景觀工程方案設(shè)計階段，由成本管理部門提供設(shè)計限額指標(biāo)，并由設(shè)計部門落實(shí)到設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計合同中；3.2項目定位為超高檔的，項目展示區(qū)成本指標(biāo)可超出《建造成本系統(tǒng)控制規(guī)范》規(guī)定指標(biāo)，但展示區(qū)的景觀面積需嚴(yán)格進(jìn)行控制，并報集團(tuán)成本管理部備案；3.3綠化工程中所有影響效果的大喬木，須由采購、設(shè)計、成本部門聯(lián)合進(jìn)行選苗，其中5000元/棵以上的喬木優(yōu)先采用甲供；3.4景觀工程中所需使用的硬質(zhì)鋪裝材料，投標(biāo)單位依據(jù)設(shè)計樣板提供材料樣板，設(shè)計部門定標(biāo)前需確認(rèn)封存，定標(biāo)后及時移交至項目現(xiàn)場；3.5園林景觀工程設(shè)計方案完成后，成本部門根據(jù)設(shè)計部門提供的電子版圖紙對軟景、硬景（鋪裝、道路及石材）及水景的設(shè)計面積進(jìn)行測算，并提出相應(yīng)的成本優(yōu)化建議；3.6園林景觀工程方案設(shè)計階段需明確消防道路的基底建筑做法，并由設(shè)計部門落實(shí)到景觀施工圖中；3.7園林景觀工程方案設(shè)計階段，由成本部門提供苗木價格清單作為方案設(shè)計選苗參考依據(jù)。4、精裝修工程4.1精裝修設(shè)計方案階段由成本部門提出限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，采購部門將精裝修工程中已完成戰(zhàn)略采購的材料樣板提供給設(shè)計部，由設(shè)計部落實(shí)到設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計合同中；4.2精裝修工程中使用的材料，任何部門不能指定單一品牌，投標(biāo)單位依據(jù)設(shè)計樣板提供材料樣板，相關(guān)部門應(yīng)及時確認(rèn)封存，定標(biāo)后及時移交至項目現(xiàn)場；4.3精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的項目，精裝修方案設(shè)計必須提前啟動，在結(jié)構(gòu)設(shè)計方案確定前完成或同時完成（建筑圖紙與二次精裝修圖紙設(shè)計應(yīng)緊密配合，避免前后矛盾，引起成本上的浪費(fèi)）；4.4后期需開展改造工程的部位，臨時圍堵材料的選用須經(jīng)成本管理部門確認(rèn)后方可執(zhí)行；4.5樣板房精裝修標(biāo)準(zhǔn)及套數(shù)遵循總價控制原則，并由營銷管理部門確認(rèn)后實(shí)施；4.6項目展示區(qū)盡量避免設(shè)置臨時樣板房，臨時樣板房的主體造價應(yīng)單獨(dú)核算，不需營銷部門確認(rèn)；4.7精裝修（會所部分除外）工程設(shè)計圖完成后，設(shè)計單位須提交成本測算，由成本部門進(jìn)行復(fù)核備案。5、鋁合金門窗、百葉及幕墻工程5.1鋁合金門窗工程須單獨(dú)開展二次方案設(shè)計，由成本管理部門提供設(shè)計限額指標(biāo)，并由設(shè)計部門落實(shí)到設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計合同中，成本管理部門對設(shè)計方案中各項指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核，不滿足限額指標(biāo)的方案需進(jìn)行設(shè)計方案優(yōu)化，待優(yōu)化完成后方可開展招標(biāo)工作；5.2鋁合金門窗必須按集團(tuán)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)圖集進(jìn)行設(shè)計；5.3設(shè)計深化方案完成后，設(shè)計單位需提供電子版圖紙，由成本部門測算窗地比，并將成果反饋到設(shè)計部門；5.4鋁合金門窗工程招標(biāo)時，投標(biāo)單位依據(jù)設(shè)計樣板提供材料樣板，并相關(guān)部門應(yīng)及時確認(rèn)封存，定標(biāo)后及時移交至項目現(xiàn)場；5.5五金件的選型應(yīng)根據(jù)項目定位及使用部位的差異情況確定不同的品牌及檔次；5.6招標(biāo)文件及工程量清單編制中明確工程計量口徑統(tǒng)一為按洞口尺寸計量；5.7工程實(shí)施過程中，項目部對現(xiàn)場使用的型材、玻璃、五金配件進(jìn)行抽樣檢查并將檢查結(jié)果報成本、采購管理部門備案；5.8幕墻工程招標(biāo)前必須進(jìn)行方案比選，選定方案報集團(tuán)確認(rèn)后方可進(jìn)行招標(biāo)。6、外立面裝飾工程6.1立面方案完成后，要求設(shè)計部門提供電子圖給成本部門進(jìn)行測算；6.2外立面深化設(shè)計完成后，測算外墻各類材料（涂料、墻磚、石材）比例，并與控制指標(biāo)進(jìn)行比較分析；6.3外墻裝飾工程招標(biāo)時投標(biāo)單位依據(jù)設(shè)計樣板提供材料樣板，并相關(guān)部門應(yīng)及時確認(rèn)封存，定標(biāo)后及時移交至項目現(xiàn)場；6.4外墻飾面工程實(shí)施過程中須進(jìn)行現(xiàn)場試樣，并經(jīng)設(shè)計部及相關(guān)部門確認(rèn)后方可大面積施工；6.5后期可改造為房間的偷送面積陽臺部位須單獨(dú)出具工程通知單，明確要求此部位的施工標(biāo)準(zhǔn)，原則是進(jìn)行簡單涂料施工；6.6外墻飾面工程如由甲方單獨(dú)分包的，由工程部門組織主體施工單位與外墻飾面工程分包單位進(jìn)行技術(shù)交底。7、室外管網(wǎng)工程7.1室外管網(wǎng)工程包含排水管道（雨、污水）、供水管道（自來水管、中水管）、熱力管道、煤氣管道、通訊及智能管網(wǎng)（電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等）及電力管線，此類一般都是政府壟斷工程，盡量爭取采用招標(biāo)方式確定施工單位，保證合理的經(jīng)濟(jì)效益，如果只能直接委托確定施工單位的，優(yōu)先采用總價包干合同；7.2管網(wǎng)工程檢查井施工完成后，工程管理部門必須組織監(jiān)理、項目部進(jìn)行驗(yàn)收，核查檢查井磚砌及抹灰情況并完成驗(yàn)收記錄（照片存檔）；7.3管網(wǎng)工程溝槽施工完成后，工程管理部門必須在隱蔽前組織監(jiān)理、項目部進(jìn)行驗(yàn)槽，并提供驗(yàn)槽記錄（照片）；7.4管網(wǎng)施工完成后須進(jìn)行試壓檢驗(yàn)，檢驗(yàn)完成后方可覆土進(jìn)行下一步工序；7.5設(shè)計管理部門須對項目部進(jìn)行現(xiàn)場技術(shù)交底，加強(qiáng)對管網(wǎng)平面及高程控制，安排合理的施工順序，避免造成反復(fù)開挖；7.6管網(wǎng)工程隱蔽前，工程管理部門組織設(shè)計、成本、采購、監(jiān)理對工程中使用材料的材質(zhì)進(jìn)行復(fù)核驗(yàn)收，并提供驗(yàn)收報告；7.7成本管理部門辦理結(jié)算須現(xiàn)場核查檢查井的實(shí)際施工數(shù)量，復(fù)核與竣工圖的一致性；7.8管網(wǎng)布線方案須根據(jù)項目具體情況進(jìn)行優(yōu)化，包括管線布置盡量減少交叉，與道路和建筑物平行布置，檢查井較多的管線應(yīng)盡量布置在綠化區(qū)域內(nèi)，減少路面設(shè)置檢查井?dāng)?shù)量，控制檢查井總體數(shù)量，道路上污水（雨水）檢查井間距在15米以上；7.9化糞池的設(shè)置應(yīng)遵循增加單體容量，減少單體數(shù)量原則；7.10合理計劃室外管網(wǎng)工程的施工次序，保證與主體施工、園林環(huán)境施工的有序進(jìn)行，避免交叉作業(yè)引起的沖突或返工；7.11室外預(yù)埋給排水管道、管道井工程與室外道路工程可同時招標(biāo)，由同一家單位施工，避免作用交叉引起的扯皮現(xiàn)象；7.12檢查井及管道基礎(chǔ)做法要在設(shè)計圖上注明采用標(biāo)準(zhǔn)圖集號及具體頁數(shù)，不能籠統(tǒng)地設(shè)計為按標(biāo)準(zhǔn)圖集施工。五、動態(tài)成本管理動態(tài)成本反映的是項目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，是對目標(biāo)執(zhí)行情況的檢驗(yàn)，動態(tài)管理是通過實(shí)時反映目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，從而在過程中及早預(yù)警，以便及時分析問題、制定對策，以期達(dá)到成本可控的目的。1、以單期項目為單位，采購、成本管理部門建立完整的過程管理臺帳，包括現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更、工程通知單、零星工程委托書、結(jié)算臺帳，及時跟進(jìn)項目的變更、簽證、零星委托及相關(guān)洽商記錄、成本預(yù)估、預(yù)警的發(fā)生情況，實(shí)施反映項目動態(tài)成本；2、成本管理部門須密切跟進(jìn)工程施工過程，充分了解設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的實(shí)施情況，加強(qiáng)變更簽證管理，實(shí)行月結(jié)月清，保證項目動態(tài)成本的準(zhǔn)確性、結(jié)算計劃的可執(zhí)行性及減免結(jié)算糾紛；3、所有工程、材料設(shè)備類合同應(yīng)建立共享信息平臺，包括招標(biāo)文件、評標(biāo)文件、合同文本、價格清單均在平臺上備案；4、成本管理部門定期進(jìn)行成本巡查，現(xiàn)場抽查項目成本資料與臺帳、月報數(shù)據(jù)的符合性、一致性。六、計劃管理計劃管理是根據(jù)發(fā)展需要，合理地組織利用人力、物力和財力資源，籌謀全部經(jīng)營活動，以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)和提高經(jīng)濟(jì)效益。計劃管理的工作涵蓋開發(fā)、采購、資金、付款、結(jié)算各項計劃的編制及跟進(jìn)。1、項目一級開發(fā)進(jìn)度計劃經(jīng)集團(tuán)審批掛網(wǎng)后5個工作日內(nèi)，工程部門編制完成二、三級計劃并提交給采購管理部門，采購管理部門應(yīng)在收到工程部門二、三級計劃5個工作日內(nèi)編制完成對應(yīng)的采購計劃并提供到成本管理部門，保證一級計劃的完成時間；2、成本管理部根據(jù)采購管理部門的計劃編制相應(yīng)的成本工作計劃，包括招標(biāo)清單編制及預(yù)算、評標(biāo)、總體結(jié)算等工作完成時間節(jié)點(diǎn)；3、成本管理部門依據(jù)工程部門的工程形