某地產(chǎn)營銷策劃全案

前言本方案通過對市場的深度分析，對項目地塊價值的最大化挖掘，力圖作出項目差異化產(chǎn)品定位，同時對產(chǎn)品發(fā)展及規(guī)劃提出相關(guān)建議。在有利于項目銷售的同時，最大程度地提高發(fā)展商的品牌形象，達到既能賣樓又能提升樓盤與發(fā)展商的品牌知名度與美譽度。因此，我們將因循地產(chǎn)市場之規(guī)律，在總結(jié)以往經(jīng)驗教訓(xùn)的同時，從競爭激烈的市場中，尋求項目機會點及發(fā)展點，為項目營造更好的商業(yè)運作環(huán)境，從而獲得最大的開發(fā)利潤！

第一篇武漢市房地產(chǎn)市場運行概況一、武漢房地產(chǎn)總體運行情況二、武漢市整體供需情況三、武漢市整體價格走勢四、地產(chǎn)政策分析五、武漢市房地產(chǎn)運行前景預(yù)測

一、武漢房地產(chǎn)總體運行情況1、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2005年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資為297.99億元，同比增長27.7%，占全社會固定資產(chǎn)投資的28.2%；其中，房地產(chǎn)住宅投資為216.85億元，同比增長29.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的72.8%。2、商品房供給情況2005年全市房屋施工面積為2749.63萬平方米，同比增長12.7%，與去年同期相比增幅減少了12個百分點。其中：住宅施工面積為2297.96萬平方米，同比增長14.2%，占總施工面積的83.6%；經(jīng)濟適用住房（不含集資建房）施工面積為149.67萬平方米，同比增長38.4%，占住宅施工面積的6.5%。2005年全市房屋新開工面積為1195.4萬平方米，同比增長13.3%，占總施工面積的43.5%，與去年同期相比增幅減少了26.2個百分點。其中：住宅新開工面積為1047.69萬平方米，同比增長16.8%，占總新開工面積的87.6%，占住宅施工面積的45.6%。2005年全市房屋竣工面積為816.72萬平方米，同比增長16.3%。其中：住宅竣工面積為702.29萬平方米，同比增長15.3%，占總竣工面積的86.0%。3、商品房買賣情況2005年我市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長7.6%；其中：商品房住宅銷售面積為756.91萬平方米，同比增長5.0%，占商品房銷售面積的93%。4、存量房交易情況2005年我市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.70萬平方米，同比增長1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米（不含房改出售公房），同比增長17.2%。5、土地供給情況2005年城市公開出讓土地面積為3755.9畝，同比增長0.3%；交易實現(xiàn)金額124.25億元，同比增長58%。6、舊城改造和拆遷情況2005年全市舊城改造拆遷面積為151.58萬平方米，同比下降36.2%；拆遷戶數(shù)為14800戶，同比下降16.8%。二、武漢市整體供需情況1、住房供應(yīng)不斷調(diào)整，結(jié)構(gòu)漸趨合理為適應(yīng)普通居民的購房需求，我市2005年商品住房戶型為80－100平方米和100－120平方米的供應(yīng)面積分別達到136.77和145.97萬平方米，占全市商品住房供應(yīng)面積的46.51%。商品住房價位在2500－3000元/平方米和3000－4000元/平方米的供應(yīng)面積占全市商品住房總供應(yīng)面積的72.87%左右；銷售套數(shù)占全市商品住房總銷售套數(shù)的65.33%。二手住房在面積在120平方米以下的交易套數(shù)占全市交易套數(shù)的70%以上；價格在2500元/平方米以下的交易套數(shù)占全市交易套數(shù)的80%以上。2、住房銷量波動較大，年末市場開始回暖我市住房交易市場受房價調(diào)控政策影響明顯，特別是第三季度，商品住房及二手住房銷售套數(shù)分別比上季度下降了23.9%和30.7%。但進入10月以后，住房銷售量明顯上升，第四季度全市商品住房銷售量與上季度相比增加了66.2%，二手住房銷售量跌幅減緩，比上季度回落了30個百分點。3、商品住房價格穩(wěn)步上升，二手住房價格略有調(diào)整隨著城市建設(shè)步伐的加快，市政配套設(shè)施的逐步到位，住宅小區(qū)設(shè)計品質(zhì)的明顯提高，商品住房價格穩(wěn)步上升，與去年同期相比漲幅為25.4%。二手住房受營業(yè)稅政策影響，第三季度價格略有回落，環(huán)比下降3.55%。4、外來投資潛力顯現(xiàn)，平均地價繼續(xù)上漲我市近幾年房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，引起了諸多外地有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高度關(guān)注，并積極投資武漢房地產(chǎn)業(yè)，在2005年我市土地競拍中，外地房地產(chǎn)企業(yè)約占90%，全年通過招拍掛公開出讓的房地產(chǎn)開發(fā)土地平均地價為330.8萬元/畝，同比增長57.5%。5、優(yōu)質(zhì)地段物業(yè)價值提升，近郊項目銷售速度減緩2005年，武漢市開發(fā)的眾多高檔項目均位于濱江、濱湖的優(yōu)質(zhì)地段，完善的城市功能賦予了中心區(qū)域物業(yè)的高價值，其市場定價均在6000元/平方米以上。但近郊項目在2005年的房地產(chǎn)市場中，銷售速度則明顯放緩。其戶型設(shè)計普遍偏大，房產(chǎn)總價偏高，同時尚不完善的交通、商業(yè)、教育等配套設(shè)施所增加的后期生活成本使銷售面臨一定的壓力。6、投機購房苗頭得到遏制，特殊產(chǎn)品的市場吸納度降低銀行信貸及稅費措施的出臺，使投機性購房行為得到有效遏制，受其影響，以酒店式公寓為代表的特殊產(chǎn)品的市場購買力與前期相比開始下滑。同時，同類型產(chǎn)品開始向多元化發(fā)展，衍生出簡裝公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店等多種更貼近消費市場的產(chǎn)品形式。7、開發(fā)節(jié)約節(jié)能型產(chǎn)品，逐漸引導(dǎo)市場消費在國家號召建設(shè)節(jié)約型社會的精神指引下,全市節(jié)約節(jié)能型建筑成為市場中最大的亮點，綠景苑、朝陽星苑，東立國際等一批項目脫穎而出,使消費者增加了對節(jié)能型產(chǎn)品的信賴度，拓展了新型技術(shù)產(chǎn)品的市場空間。三、武漢市整體價格走勢隨著舊城改造拆遷計劃的逐步實施和居民對武漢市房地產(chǎn)發(fā)展前景的良好預(yù)期，強勁的市場需求促使房地產(chǎn)價格不斷上升。全年商品房綜合物業(yè)平均價格為3869.80元/平方米，同比增長8.1%；2005年第四季度住宅平均價格為3451.09元/平方米，同比增長16%。從土地價格上看，2005年商品住宅樓面地價均價為1905.22元/平方米，比2004年增長45.2%。從下圖可以看出，武漢的房價保持著一種小幅穩(wěn)定上揚的水平，隨著政府的土地控制更加嚴格，使中心城區(qū)的土地供應(yīng)量保持著一種均衡狀態(tài)。由于我市90%以上的購房者都是以自住為主，經(jīng)濟的快速發(fā)展和連續(xù)多年商品房供應(yīng)量持續(xù)增加將進一步提高市民住宅消費水平，改善性需求加強、舊城改造帶來的購房需求增大、外來人口購房的需求增加，商品房銷售保持在一種供需兩旺的水平，將促使房地產(chǎn)價格繼續(xù)平穩(wěn)上升。

四、地產(chǎn)政策分析1、地產(chǎn)政策回顧從以上政策出臺的時間密度及性質(zhì)來看，國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，從2003年開始的對不同市場主體的相關(guān)性行為和環(huán)節(jié)（如融資、土地供應(yīng)、房貸領(lǐng)域）逐漸過渡到2005年的針對房地產(chǎn)的終端環(huán)節(jié)—交易、利率、稅收等，有著極其明確的政策轉(zhuǎn)移。不再局限于溫和的手段，不再依托于滯后的警示效應(yīng)和市場預(yù)期，而采用了更顯著更實在的成效手段，這一切都體現(xiàn)了政府誓將商品房價格實現(xiàn)“硬著陸”的政策目標(biāo)。2、地產(chǎn)新政帶給武漢樓市的影響消費者謹慎觀望、投資族開始退出市場消費者已經(jīng)走過沖動消費階段，逐漸成熟冷靜，在今年房地產(chǎn)市場一片噓聲中更是緊捂口袋，他們開始關(guān)注國家宏觀調(diào)控、關(guān)注銀行金融政策、關(guān)注政府動向、關(guān)注產(chǎn)品性價比。由此形成了大量觀望中客戶群體。另外，大量投資客戶受政策限制開始退出樓市投資，轉(zhuǎn)移資金走向其他投資渠道。這都是造成今年武漢樓市銷售下滑的重要因素。政策未能止住價格上漲的腳步2005年，是中國房地產(chǎn)政策風(fēng)云變化的一年。政府下發(fā)了一系列宏觀調(diào)控政策,旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價格.在全民一片讓房價下跌的呼聲下,武漢市全年商品住宅預(yù)售均價為3416元/平方米,同比增長18%,增幅回落11.3個百分點。在強烈的政策壓力和市場壓力的情況下,除局部區(qū)域的價格有小幅度的下降外,其他區(qū)域,特別是城市中心區(qū)域的房價依然保持了較大的上漲勢頭。在國家的宏觀調(diào)控下，武漢的樓市價格還能逆市上揚，并非是政府的不作為，而是武漢樓市本來面目的真實之體現(xiàn)。經(jīng)過這一輪的宏觀調(diào)控,武漢市房地產(chǎn)市場將發(fā)展的更加健康和穩(wěn)健。暢銷戶型面積下降在目前國家抑制房地產(chǎn)價格上漲過快政策層出不窮的條件下，武漢市主打戶型的銷售情況并沒有受到影響，符合一定條件的房屋仍然受到市場的追捧，這說明房屋的定位非常重要。從市場反映的情況來看，沒有不好的市場，只有不好的產(chǎn)品。從武漢房地產(chǎn)市場的實際情況來看，100-125平方米，總價28-35萬元的房屋面積價格比，是比較適合消費者的購房能力。因此從銷售總量來看，比小戶型或超大戶型銷售量更大。100-125平方米、總價28-35萬元房屋的暢銷，也給房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的趨勢帶來一些啟示。開發(fā)商究竟應(yīng)該開發(fā)多大面積的房屋，房屋的價格應(yīng)該定位多少，甚至于樓盤容積率的比例應(yīng)該是多少才合適，開發(fā)商都應(yīng)該結(jié)合實際情況，根據(jù)企業(yè)自身的資源，作出科學(xué)的決策。在賣方市場正在向買方市場傾斜的過程中，如果市場反應(yīng)不夠敏銳的話，房屋銷售就會出現(xiàn)停滯。對于普通消費者來講，房產(chǎn)新政的出臺，有效地抑制了房地產(chǎn)投機行為。最大限度地保護了消費者的根本利益，為消費者購房營造了一個良好的氛圍。五、武漢市房地產(chǎn)運行前景預(yù)測綜合評論：2006年，武漢整體市場在眾多大盤開始放量情況下，競爭將趨向激烈，價格將相對穩(wěn)定上漲，漲幅會相對平緩；短期內(nèi)客戶心理將受到政策打壓處于觀望態(tài)度，局部區(qū)域樓盤將受到預(yù)期影響。依據(jù)說明：剛性需求－連續(xù)多年高達90％以上的自住消費，平均不超過9％的短線投資比例；（上海超過20％）剛性成本－房地產(chǎn)成本要素累加（土地、建安、財務(wù)、管理、稅金、合理利潤等），價格與價值沒有背離；大勢支持－中部崛起戰(zhàn)略和1＋8城市圈建設(shè)；大量外來開發(fā)商將成為武漢經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)與指向（第四輪城市發(fā)展機遇——武漢熱），政府鼓勵外來投資建設(shè)的標(biāo)桿；良性現(xiàn)狀－宏觀調(diào)控目的：抑止房價過快上漲和非良性發(fā)展，打擊投機；武漢投資額漲幅較大，但消化量竣工量持平；同時房價（房價全國排名22位，GDP排名14位）上漲剛剛開始，屬于典型補漲性城市，在全國不屬于房價上漲重災(zāi)區(qū)。其中：中心城區(qū)樓盤在短期內(nèi)，因為客戶觀望和營銷淡季影響，上門量、成交量將出現(xiàn)一定萎縮，但市場總體不會出現(xiàn)較大波動，2006年價格增幅將進一步明顯；郊區(qū)樓盤目前放量巨大，加之100萬平方米經(jīng)濟適用房入市、價格局部背離價值（利潤率較高）、市民關(guān)注點偏移市中心和投資客戶（目前郊區(qū)樓盤入住率基本在30％－40％左右）投資意圖減弱相關(guān)因素影響，價格將有局部暗降趨勢，推盤、成交將減緩，開發(fā)節(jié)奏將延長，受到影響將相對較大。

第二篇區(qū)域房地產(chǎn)運行情況一、洪山區(qū)房地產(chǎn)市場分析二、雄楚大道區(qū)域市場環(huán)境研究1、雄楚大道大道中段板塊概況2、雄楚大道大道中段需求分析3、雄楚大道中段板塊價格分析4、雄楚大道中段板塊客戶分析5、雄楚大道中段板塊典型樓盤分析

一、洪山區(qū)房地產(chǎn)市場分析1、洪山區(qū)經(jīng)濟概況洪山區(qū)位于武漢市東南部，是一個以城帶郊的地區(qū)，截至2004年底，全區(qū)總面積509平方千米，下轄2個鎮(zhèn)人民政府，6個鄉(xiāng)人民政府，64個街道辦事處，94個社區(qū)居民委員會，148個村民委員會。表：2004年洪山區(qū)總體經(jīng)濟分析指標(biāo)20032004增幅國民核算國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)1662.181850.8211.35%總消費895.89992.7310.81%居民消費640.01697.348.96%政府消費255.88296.1115.72%資本形成總額(億元)777.23877.1012.85%財政全區(qū)財政收入(億元)230.89271.2417.48%地方財政收入(億元)99.71115.8416.17%地方財政支出(億元)136.64156.0614.22%生活城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)8524.529291.739.00%農(nóng)村居民人均純收入(元)3497.003711.516.13%職工平均工資(元)11719.0013679.5016.73%居民年消費水平(元)8262.008869.237.35%城市居民月可支配收入(元)852.451115.0330.80%城市居民月生活費支出(元)725.13923.3127.34%人均儲蓄余額(元)16595.0019414.6016.99%結(jié)論：綜合上表我們得知，洪山區(qū)各項經(jīng)濟指標(biāo)發(fā)展勢頭良好，國內(nèi)生產(chǎn)總值、財政收入和居民生活水平增長幅度均較大，經(jīng)濟發(fā)展后勁十足。各項指標(biāo)中，特別是居民可支配收入和消費支出大幅穩(wěn)步提高，大大高于物價上漲速度，說明居民實際收入增加較快，且普遍對經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r持樂觀態(tài)度而敢于消費。2、洪山區(qū)市場概況2．1洪山區(qū)市場供應(yīng)概況項目總數(shù)86個總套數(shù)34902套總建筑面積4479493.99平方米已銷售套數(shù)21574套總占地面積552398.34平方米可銷售套數(shù)13328套總棟數(shù)643棟成交均價2937.5元/平方米多層棟數(shù)246棟多層成交均價3160.11元/平方米小高層棟數(shù)264棟小高層成交均價2926.79元/平方米高層棟數(shù)133棟高層成交均價3322.74元/平方米2．2區(qū)域市場特征洪山區(qū)，區(qū)域全年住宅平均價格為2957.12元/平方米，同比增長6.8%。隨著高層項目推盤量的增加，其建筑形態(tài)從多層住宅開始向小高層、高層建筑發(fā)展。同時大社區(qū)的形成促使商業(yè)地產(chǎn)逐步升溫，該區(qū)域樓市價格平穩(wěn)。其區(qū)域主要特征如下：人文主題盛行洪山轄區(qū)高校眾多,高校特有的學(xué)術(shù)氛圍造就高校周邊獨特的人文氛圍，依高校而建的眾多樓盤也在潛移默化中打造人文主題社區(qū)，提升樓盤的附加價值。注重品牌包裝由于本區(qū)域得天獨厚的區(qū)域特征優(yōu)勢，引來全國各地眾多實力開發(fā)商來此建立招牌項目，較大規(guī)模樓盤不約而同尋求品牌推廣的途徑，并以境外知名設(shè)計師、策劃師參與謀劃、知名物業(yè)公司擔(dān)綱物業(yè)管理顧問等手段提升項目形象,這反映出區(qū)域市場發(fā)展商較強的品牌意識?？平虨榈谝毁徺I力作為武漢文化、科技中心，洪山區(qū)高等院校林立、科研院所云集、高新技術(shù)開發(fā)企業(yè)眾多，匯集了20多萬名各類專業(yè)科技人員，人均GDP與住宅消費同比已接近沿海發(fā)達地區(qū)，購房的有效需求潛力巨大。憑借宜人的自然環(huán)境和潛在的升值前景，高校、高新企業(yè)眾多決定了巨大的市場消費能力。產(chǎn)品多元化由于洪山區(qū)地理位置上跨度較大，用地條件差異度高，產(chǎn)品規(guī)劃上各項經(jīng)濟指標(biāo)存在較明顯的區(qū)域特征?？傮w而言，在相對豐富的土地資源支撐下，區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品以大規(guī)模、中低密度、中高檔小區(qū)為主，產(chǎn)品類型上由多層為開發(fā)逐步轉(zhuǎn)變成以高層、小高層開發(fā)為市場主導(dǎo)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。實現(xiàn)了洪山區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的多元化，滿足了不同層次的消費需求。注重配套設(shè)施建設(shè)洪山區(qū)較大規(guī)模的項目，如名都花園二期規(guī)劃有2400平方米的商網(wǎng)，并與武漢外國語學(xué)校合作創(chuàng)辦名都中小學(xué)，其1600平方米的名都幼兒園按國家部頒一級標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)建，金地太陽城小區(qū)內(nèi)則規(guī)劃建設(shè)光谷實驗小學(xué)，而其他樓盤也紛紛在廣告中標(biāo)榜自己與各大高校的地理聯(lián)系，并將社區(qū)配套作為項目競爭優(yōu)勢進行推廣。二、雄楚大道區(qū)域市場環(huán)境研究1、雄楚大道中段板塊概況雄楚大道中段板塊是由西起珞獅路與雄楚大道交匯處，東至雄楚大道與民族大道交匯處，北向由珞喻路，南向由南湖而圍成的一個條型區(qū)域。在三鎮(zhèn)歷史上，洪山區(qū)是最年輕的、版圖面積最大的城區(qū)。1998年以前，在老武漢的眼中洪山區(qū)還屬于城郊接合部。經(jīng)過幾年的發(fā)展，城區(qū)面貌就猶如改觀較大。伴隨著洪山區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的突飛猛進，房地產(chǎn)市場也逐漸活躍起來。從整個洪山區(qū)板快的項目分布來看，項目主要還是集中在高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以及新、老南湖板快為主要供應(yīng)量，雄楚大道中段還是以點的形式在進行運作，還沒有上升到從點到面繼而到片的規(guī)模效應(yīng)。2、雄楚大道大道中段需求分析①隨著洪山區(qū)經(jīng)濟的與日俱增，居住條件的改善，自然景觀資源的合理開發(fā)利用，并與之派生出的其它高尚概念，使2000－2005年洪山區(qū)居住人口由60萬遞增接近到100萬。洪山片區(qū)人口的遞加擴大了區(qū)域內(nèi)部對住宅需求消化。②雄楚大道中段空置率低，拆遷需求、投資需求、改善居住條件購房需求匯聚在一起，市場消化能力較大。③雄楚大道中段在售項目依次有綠汀雅鏡，名都花園，學(xué)雅芳鄰，漢飛精英青年城等，以及即將推出的高層物業(yè)翡翠城等項目。④除名都花園為規(guī)劃的70萬平米大型居住社區(qū)外，其余項目的合計供應(yīng)量大約在50萬平米。其中綠汀雅鏡和漢飛精英青年城均為中盤銷售期，學(xué)雅芳鄰也已經(jīng)基本售磬。名都花園的現(xiàn)行供應(yīng)量其實也嚴重不足，由此可以看出，現(xiàn)在雄楚大道中段的實際供應(yīng)量應(yīng)該說是相當(dāng)少，即將推出的翡翠城極有可能會對該地塊造成一定沖擊。3、雄楚大道中段板塊價格分析表1：歷史價格回顧項目名稱物業(yè)形態(tài)項目總量（㎡）銷售期銷售價格（均價）開來*楓景佳園多層小高層高層33192.072003.122004.82349.61星光苑多層1700002001.112003.82000桂子花園多層小高層71044.542004.32005-31868.26尚文創(chuàng)業(yè)城多層740002002.42004.82200文豪苑多層380002003.112004.112100山泉居多層小高層250002003.82005.103000表2：現(xiàn)行價格回顧項目名稱物業(yè)形態(tài)項目總量（㎡）銷售期銷售價格（均價）漢飛精英青年城高層114912005.6至今平層3800、假復(fù)式5000名都花園3期小高層90000定于2006.3.18日開盤4000綠汀雅境小高層1600002005-6至今3200學(xué)雅芳鄰小高層1600002005.9至今3200春林庭苑(二期)小高層41622.532005.12至今3500分析：聯(lián)系歷史價格表和現(xiàn)行價格我們可以看出，在最近三年中價格上漲呈躍進式增長。項目所在地塊的周邊價格現(xiàn)在也主要集中在3200-4000元/平方米，綠汀雅境最低為3200元/平方米，高端項目名都花園，漢飛精英青年城等高端項目最貴，售價達到了4000甚至是5000的不含裝修費用。其中名都花園依靠的是其特色環(huán)境、開發(fā)實力、品牌知名度和項目整體規(guī)模，而漢飛精英青年城則是憑借其小戶型物業(yè)形態(tài)、漢飛青年城產(chǎn)品模式在武漢市場的知名度和品牌優(yōu)勢才得以與周邊樓盤拉開價格。因此開發(fā)實力與品牌價值成為項目高附加值、高價格的市場支撐。區(qū)域樓價上揚的同時，也帶動了產(chǎn)品品質(zhì)均好性的提高，洪山片以后的競爭將不再是光看價格而不重視品質(zhì)的競爭，下一站——品質(zhì)競爭！4、雄楚大道中段板塊客戶分析1）區(qū)域購房群體特征描述本區(qū)域購房群體年齡段相對集中，并由本區(qū)域自行消化為主體，人口結(jié)構(gòu)的激增也會隨之帶來一部分購買力，具體表現(xiàn)如下：主力購房者年齡在30-45歲之間，占購房人群的80%以上重點分布于高校老師、醫(yī)護人員、店鋪經(jīng)營戶、私營企業(yè)主、拆遷戶IT從業(yè)人員等。購買以自住為目的客戶在90%以上，投資客戶較少。住宅關(guān)注要點依次為：地段、價格、戶型、環(huán)境、物業(yè)配套。價格接受水平，在30-40萬之間總價接受度最高，45萬以上價格有抗性。客戶消化主要已本區(qū)域為主導(dǎo)，其他區(qū)域消化能力有限。2）區(qū)域購房心理分析本區(qū)域購房群體文化層次相對集中，從總體上呈上升趨勢，從而導(dǎo)致對房產(chǎn)品質(zhì)有一定要求。由于人的一種居住情節(jié)，使的更多的客戶在換房或者是二次置業(yè)的時候仍在本區(qū)域內(nèi)尋找。小高層物業(yè)形態(tài)和高層物業(yè)形態(tài)在近幾年內(nèi)逐步贏得了消費者的好感，從而導(dǎo)致消費者由剛開始的排斥到接受并認同。5、雄楚大道中段板塊典型樓盤分析①漢飛精英青年城項目基本情況占地面積2580平方米建筑面積11491平方米總戶數(shù)258戶建筑形態(tài)1棟16層（高層）平面布局3部電梯，樓層越上共用戶數(shù)越多，最少一層為11戶容積率4.3主力戶型3860平方米9種小戶型多種選擇價格平層3800元/平方米若精裝修另加500元/平方米假復(fù)式5000元/平方米若精裝修另加800元/平方米形象定位大學(xué)校園旁的精英版小戶型產(chǎn)品評價小戶型近幾年來在武漢市大行其道，而其中的佼佼者當(dāng)屬漢飛莫數(shù)。繼漢飛青年城的強勁勢頭，漢飛精英青年城憑借其品牌效應(yīng)和優(yōu)良品質(zhì)，很快又成為了消費者的信任。至少是迎合了一部分消費者的心理需求。這次的漢飛精英青年城從產(chǎn)品類型上與較早之前的漢飛青年城相似。而且改良過的產(chǎn)品以獨廚，獨衛(wèi)，獨立陽臺等新賣點又增添了一份籌碼，確是難人可貴。不過從市場推廣上也遇到了不小的阻力，比如消費觀念的更新以及目標(biāo)客戶的追蹤等。購買特征已購客群中高校老師，IT從業(yè)人員，部分單射身白領(lǐng)，私營企業(yè)主、投資戶占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋戎?。已購客群主要來源于附近各大高校的青年教師，以及IT精英，他們對于房子的需求以及生活方式上的追求使得他們很快成為主要消費群體對象。已購客群中約有1成強的外地客戶，主要是北京、上海、浙江、溫州、廣州等地的客戶，而且也有近1成的客戶以前在漢飛青年城買過房。一期已購客群中約有近4成的投資客戶，二期隨著價格的拉升、投資熱點的轉(zhuǎn)移投資客群數(shù)量有所下降。消費偏好上，已購客群主要是沖著地段以及物業(yè)形態(tài)上來的，投資也是一個熱點。營銷手法由于漢飛精英青年城是在漢飛青年城成功操作以后入市的，所以銷售手法幾乎和青年城如出一致，都是以方便快捷為主題的前提下，后者又重新加入了地域文化以及產(chǎn)品改良過后的“陽光牌”。從整體思路上應(yīng)該說比以前更成熟，同時消費者對于小戶型也是樂此不彼，一來可以自住，二來可以投資，擴大需求層面。②名都花園三期——楓橋泊岸項目基本情況占地面積667000平方米建筑面積90000平方米總數(shù)198戶建筑形態(tài)小高層平面布局一梯兩戶，一梯三戶容積率1.13車位比小區(qū)共2000個車位主力戶型95——135價格4000產(chǎn)品評價名都花園是由武漢市建設(shè)投資開發(fā)集團有限公司投資興建的一座占地1000畝的大型城市生態(tài)花園社區(qū)?？偨ㄖ娣e為76萬平方米，一期，二期以及三期楓橋泊岸A組團已實現(xiàn)順利交房，現(xiàn)行銷售的是B組團的香水年華三棟18層小高層，預(yù)計到2007年3月交房?，F(xiàn)行開發(fā)總量占規(guī)劃開發(fā)總量的三分之一，隨著武漢市樓價的進一步攀升，相信后期的操作難度將越來越大。但土地成本的低廉和品牌效應(yīng)的不斷深化也為其今后的操作空間打下了一個堅實的基礎(chǔ)。今期推出的主力戶型為95—135的兩室兩廳兩衛(wèi)到三室兩廳兩衛(wèi)?？們r大概在35萬至55萬之間。同周邊同類物業(yè)類型樓盤相比較單價要高出近600元/平方米。購買特征購買名都花園的客戶有很多高校老師以及周圍大型工廠的置業(yè)者。其中在購買群體中，中建三局總公司的職工也占據(jù)了一個相當(dāng)重的比例。我們從名都花園的業(yè)主入主率分析，有近一成左右的客戶是用來作為投資使用。營銷手法名都花園采取了先造環(huán)境后建房的營銷手段，以營造區(qū)內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境，加上區(qū)域賦予的文化底蘊為主線，同時加上完善的教育配套及運動休閑配套為副軸，一個76萬平方米的大型生態(tài)花園社區(qū)就這樣展現(xiàn)在我們的面前，這也是消費者愿意多掏600元/平方米購買名都花園最直接的原因③學(xué)雅芳鄰項目基本情況占地面積56695平方米建筑面積160000平方米總戶數(shù)835建筑形態(tài)由三棟小高層，七棟高層，一棟高層綜合樓組成平面布局板式大戶型+點式小戶型容積率2.67主力戶型小區(qū)規(guī)劃主力房型為3房兩廳2衛(wèi)，層高3米，全部南北朝向，面寬平均在4.2米左右價格3200銷售情況僅剩少量尾房產(chǎn)品評價學(xué)雅芳鄰的優(yōu)勢主要就是體現(xiàn)在其真正的性價比上，價格上和綠汀雅鏡相差無幾，但區(qū)內(nèi)環(huán)境，樓間距等都比綠汀雅鏡要好。而且大于1：1的樓間距也使得小區(qū)要豁然開朗許多，出門80米即到雄楚大道大道，交通優(yōu)勢也十分明顯。其劣勢主要表現(xiàn)在周邊環(huán)境差，與其樓盤相比較有很強的排斥感。再者即戶型差強人意，由于是由原來的板式大戶型而改成點式小戶形，可見其空間布局存在太多不合理性。購買特征由學(xué)雅芳鄰的案名我們就不難得知，其市場定位還是打文化牌。所以高校老師成為其客戶的主要來源，但項目正處在十字中心的路口，所以其輻射半徑就更大，周邊企業(yè)，黨政機關(guān)等也形成了一定的市場份額。中建三局，湖北出版社，省腫瘤醫(yī)院，武漢大學(xué)口腔醫(yī)院，省婦幼保健醫(yī)院等也構(gòu)成了一個強大的客戶群體。營銷手法學(xué)雅芳鄰由于剛推出時的市場性價比較高，而且借文化之名炒作，起到了很好的宣傳效果，項目也得以在較長一段時間內(nèi)熱銷，但隨著風(fēng)頭的過后，其戶型的偏大，周邊環(huán)境等因素又被再一次放大，使的開發(fā)商不得把板式樓改為點式樓，同時價格上也做了相應(yīng)調(diào)整，由原來的3300元/平方米降為3200元/平方米，可見溫州商人操盤的精明之處。④綠汀雅鏡項目基本情況占地面積50000平方米建筑面積160000平方米總戶數(shù)1500建筑形態(tài)16棟高層平面布局一梯兩戶板式樓容積率3.2車位比1：0.3主力戶型90-130平方米價格3200銷售情況50%產(chǎn)品評價3300元/平方米的這樣一個高性價比讓人眼前不由一亮，戶型面積從55到130都有，其中主力戶型在90—130之間，60到90之間為斷檔。從數(shù)據(jù)上講可謂是極品樓盤。但要記住，天下沒有不要錢的午餐，較近的樓間距滿足了偷窺者的需要，仿歐洲現(xiàn)代主義的風(fēng)格看上去也那么不倫不類，從現(xiàn)場的施工管理水平和進度來看，延期交房應(yīng)該是必然的事情了。購買特征購買綠汀雅鏡的客戶群體相對周邊其他樓盤而言要廣泛的多。一來因為價格原因，其二也是在戶型配比上滿足了一部分置業(yè)者的需求。除去以上說的小戶型客戶外，其大部分客戶仍是以高校老師及其子女為主體。周邊大型企事業(yè)單位也形成了一個強大的購買團體。營銷手法綠汀雅鏡是由中邦地產(chǎn)全程代理進行營銷。樓盤尚處于中盤階段，可能是由于價格上的競爭優(yōu)勢導(dǎo)致銷售人員都不帶客戶現(xiàn)在看房，讓客戶自己去定奪好壞，采取的很像是一種超市式的營銷模式，這一點從追蹤客戶的記錄上很明顯就能夠察覺。⑤山泉居項目基本情況占地面積8666平方米建筑面積25000平方米總戶數(shù)179建筑形態(tài)多層（6+1）3棟，小高層（11+1）1棟平面布局一梯兩戶容積率2.8主力戶型90－200平方米價格現(xiàn)行價格均價3400元/平方米銷售情況95%產(chǎn)品評價山泉居是在2003年底由湖北新凱房地產(chǎn)開發(fā)公司隆重推出的一個項目，樓盤品質(zhì)不錯，公攤面積小，多層為8%，小高層為12.5%。無論是從建筑規(guī)劃設(shè)計，還是園林景觀設(shè)計上都是知名企業(yè)。現(xiàn)在除少量大戶型和復(fù)式樓外基本全部售擎。價格也由03年底的2300元/平方米飆升至現(xiàn)在的3400元/平方米。由于03年正處武漢市房地產(chǎn)上升期，且樓盤品質(zhì)不錯，而且價格也在2300元/平方米這樣一個低位水平，所以一經(jīng)推出就基本上是搶售一空。其劣勢主要表現(xiàn)在小區(qū)規(guī)模較小，周邊環(huán)境差。購買特征山泉居是距華師最近的一個項目，所以華師成了山泉居的一個購買主體。武漢大學(xué)口腔醫(yī)院，武漢體育學(xué)院，省婦幼等也都占了一定比例。從現(xiàn)在了解的實際情況看，夠房客戶中有近一成為投資型客戶。營銷手法因山泉居盤量較小，且正好趕上03年武漢市的銷售高峰段，再加上剛推盤時的2400元/平方米這樣一個低價位，小區(qū)很快就銷售一空，余下的只有少量面積較大的復(fù)式樓?，F(xiàn)在的均價也已經(jīng)攀升到3400元/平方米。⑥開來·楓景家園項目基本情況占地面積8666平方米建筑面積25000平方米總戶數(shù)179建筑形態(tài)多層（6+1）3棟，小高層（11+1）1棟容積率2.8主力戶型90－200平方米價格均價2600元/平方米銷售情況全部售磬產(chǎn)品評價開來·楓景佳園與本項目隔街相望，為高創(chuàng)科技小區(qū)的二期工程，可以說是屬于定向開發(fā)的類型，所以價格上優(yōu)勢明顯。也許是因為開來·楓景佳園帶有定向開發(fā)的前提，以至于其戶型和園林景觀等都屬于拙劣之筆。如此看來，其2600元的價格也屬合情合理了。購買特征高創(chuàng)科技員工為主要購買群體。因其緊鄰教師小區(qū)，此為第二波購買群體。附近急需改善住房條件客戶。營銷手法因其屬于定向開發(fā)項目，所以銷售上基本采取自然銷售的模式操作。

第三篇項目定位分析一、項目地塊概況二、項目地塊SWOT分析三、項目定位1、市場定位2、目標(biāo)客群描述3、價格定位

一、項目地塊概況1、地理位置項目位于絡(luò)喻路與雄楚大道大道之間的卓豹路，現(xiàn)型為湖北榮星家具有限責(zé)任公司所在地。北抵卓刀泉南路，南抵雄楚大道大道。項目周邊為高校密集區(qū)，人氣旺盛，所以現(xiàn)行配套十分成熟，超市，餐飲，娛樂門點眾多，各大銀行網(wǎng)點，郵政，醫(yī)院等公共設(shè)施也相距不遠。項目周邊有：湖北交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，武漢民政職業(yè)學(xué)院，榮軍醫(yī)院，魅力酒吧，新一佳大型超市等。距離新修建的光谷廣場距離也不遠。位于此地，可以說是即可感受深厚的文化底蘊，也可享受現(xiàn)代化的都市生活。2、項目周邊配套教育：卓刀泉小學(xué)、卓刀泉中學(xué)、外國語學(xué)校（小學(xué)）、華師附一/附二、湖北交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、武漢民政職業(yè)學(xué)院、武漢科技學(xué)院、湖北省旅游學(xué)、湖北工業(yè)大學(xué)商學(xué)院等；醫(yī)療：春天大藥房、榮軍醫(yī)院，武漢陸軍總醫(yī)院；購物：中百超市、廣圓超市、新一佳超市，群光廣場，新世界百貨；娛樂：網(wǎng)吧，魅力酒吧；金融：中國信合、中國銀行、中國工商銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政、建設(shè)銀行；餐飲：大自然酒店、重慶又一莊火鍋廣場、重慶朝天門火鍋、湖南瀟湘人家；休閑：網(wǎng)吧、魅力酒吧；交通：12條以上的公交線路遍及三鎮(zhèn)各地。二、項目地塊SWOT分析地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。通過對本項目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色。地塊位于高校密集區(qū)內(nèi)，人文優(yōu)勢明顯，可從其他樓盤客戶購買群體得知。地塊毗鄰絡(luò)喻路與雄楚大道大道，交通路網(wǎng)發(fā)達，市政設(shè)施完善的優(yōu)勢較為突出。項目地塊位于山體南面，依山體而建的建筑，是本項目最大的稀缺資源，北望東湖，南看南湖，加之本身的落差地勢，對客戶有相當(dāng)?shù)奈?。卓刀泉地名由相傳已舊的三國歷史而來，相傳關(guān)羽行軍于此，以刀柄戳地得泉，遍飲三軍，故稱卓刀泉?？梢娖淙宋牡滋N與地域也頗有淵源；地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，商業(yè)設(shè)施、教育機構(gòu)、金融機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)齊全。S：項目優(yōu)勢分析（Strength）考察本項目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢：項目位于絡(luò)喻路與雄楚大道大道之間的卓豹路，其地理位置距絡(luò)喻路與雄楚大道大道兩主干道成等距大約為600米處，離卓豹路也還有大約十五米左右這樣一個距離，曲徑通幽，進則繁華，即則寧靜。項目地塊為山體，呈臺地加坡地地勢，地塊最高為7.34米，而且地塊還緊臨伏虎山等自然資源，30年以上成年樹種多余株，這天然的地塊優(yōu)勢成為本項目最大優(yōu)勢。該項目位于高校密集區(qū)域內(nèi)，區(qū)域獨特的人文背景，市場前景看好。本項目沿線內(nèi)少有商平住宅樓，項目正對面的開來·楓景家園一經(jīng)推出，就在短時間內(nèi)宣告售磬，足見該區(qū)域的市場空白率。本項目周邊一公里范圍之內(nèi)生活配套設(shè)施齊全，學(xué)校、商場、超市、銀行、餐飲、政府機構(gòu)、集貿(mào)市場一應(yīng)俱全，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。項目距周邊主干道僅600米距離，公交線路數(shù)十條以上，通達三鎮(zhèn)。W：項目弱勢分析（Weakness）項目周邊為高校密集區(qū)，流動人口的增多或多或少會給客戶帶來一定程度的不安全感。周邊在銷項目規(guī)模、品質(zhì)與本項目存在一定程度競爭力。所處位置相對靠內(nèi)，視覺上的沖擊不明顯。離公交車站有600米左右這樣一個距離會首先讓客戶產(chǎn)生距離感。上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當(dāng)，引導(dǎo)恰當(dāng)，可以進行有效的弱化改善。O：項目市場機會分析（Opportunity）本區(qū)域購買力持續(xù)升溫，周邊項目銷售都已進入中盤或尾盤階段，并持續(xù)熱銷。片區(qū)改造力度加大，小配套進一步這完善，良好的區(qū)域發(fā)展與規(guī)劃增強客戶的認同感以及購買信心。T：項目市場威脅分析（Threat）項目周邊樓盤的競爭威脅是顯而易見的，尤其是規(guī)模較大的名都花園和以性價比高而著稱的綠汀雅境都將對本項目造成一定程度上的威脅。距離本項目不遠，位于雄楚大道大道上的翡翠城也即將面市，雖然樓盤數(shù)據(jù)現(xiàn)在無從得知，但從側(cè)面了解到戶型的配比較全面，對市場有一定沖擊力；以高新區(qū)和新舊南湖片區(qū)為主角的樓盤將繼續(xù)高揍凱歌，市場投入和盤量也將進一步放大，其威脅將不可小視。因此，以上的變化因素將直接的對本項目銷售產(chǎn)生影響。三、項目定位系統(tǒng)1、項目市場定位通過對項目地塊的調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)，本項目地塊最大的優(yōu)勢在于其位于山體上，而且是山體的南面，原生態(tài)的樹林，林蔭滿道，出則繁華，進則幽靜，上可觀東湖南湖，下可享山體園林，這樣的項目地塊在武漢是少而又少的，特別是對于市中心的項目，因此對于這一優(yōu)質(zhì)地塊，為了充分利用其價值，使項目開發(fā)物業(yè)價值最大化合理化，我們建議項目市場定位為：滿足改善型居住需求的高品質(zhì)中價位的中高檔產(chǎn)品。前篇我司對市場競爭項目進行定性分析，知道洪山片區(qū)06年市場放量較大，市場競爭加劇。本案處在卓豹路中段，被名都花園、翡翠城、綠汀雅境等多個項目包圍，客戶很容易被攔截，要想吸引客戶必須做出一個性價比很高、具有市場差異化的產(chǎn)品，這就要求我們在產(chǎn)品的創(chuàng)新上下很大的功夫，同時在成本控制上加大力度。2、客戶定位系統(tǒng)偶得客戶游離客戶重要客戶偶得客戶游離客戶重要客戶游離客戶核心客戶附近高校的教師高新區(qū)、政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員市中心客源偶得客戶游離客戶重要客戶舊城改造動遷客核心客戶：高新區(qū)、政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員該部分客源為本案重點爭奪的客源，有一定的經(jīng)濟收入年齡在30-45歲之間，因工作地理位置的原因，對本案的地域性有一定的認可度。重要客戶：附近高校的教師由于本案所處卓豹路為高校密集區(qū)，所以這部分客源為了方便工作，會較多考慮本案。而且這部分客源具備一定的購房能力，比較注重地段的便利性。游離客戶：市中心客源該部分客源購房欲望強烈，同時因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。該部分客源對價格因素考慮較多。同時，該部分客源最容易受到口碑效應(yīng)的影響。偶得客戶：退休、結(jié)婚看重區(qū)域環(huán)境與價格的老年，置業(yè)目的主要是看重項目良好的環(huán)境，青年人主要是新增需求。②目標(biāo)客戶群描述他們代表是當(dāng)今社會中的精英，他們事業(yè)有成，游歷甚廣，大部分是靠自己的努力而積累起財富。從表面上看，除了平時的住所外，還會有別的房產(chǎn)，他們擁有私家車或近期打算購車。他們與那種乍富起來的暴發(fā)戶有著明顯的區(qū)別，那是因為他們具有很高的教育程度和廣泛游歷背景而擁有良好的文化氣質(zhì)。他們的居家消費完全是個人行為，是為了發(fā)掘合適自己的生活方式，所以他們識得品牌，欣賞經(jīng)典，但排斥奢華，而且也不十分關(guān)注流行，他們以適合于自己的方式生活，這種方式往往使他們看上去更為獨特。他們是整個社會的中流砥柱，他們的家居態(tài)度是：舒適、穩(wěn)定，要能顯示自己的實力與品位。他們通常把家看作是生活中的一個可靠歸宿，他們在社會中磨練已久，在他們看來，外面的世界雖然充滿刺激，但卻復(fù)雜多變，遠不如在家中來得安穩(wěn)自在。而家居又是一個能夠完全盡顯自己審美情趣與品位愛好的地方，關(guān)于這些，并不是著裝與汽車所能完全體現(xiàn)的，況且，家中也是要與朋友經(jīng)常相聚的地方，家中的一切可以向朋友們展示無余。他們更看重家的意義，因為在家中可以完成自己在外面不能釋放的夢想，他們把家當(dāng)作是一個自己可以實現(xiàn)的夢想，而且從他們的家中往往就能將這個人看出個端倪。這一部分消費群體中的“意見領(lǐng)袖”既注重生活的品質(zhì)又追求生活的品位；他們是社會中的成功人士；在他們中間同樣涌動著追求新生活的思潮；他們更加崇尚居住在最佳的地段，能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)靜的環(huán)境。正是基于目標(biāo)消費者這樣的心理特征，所以本項目客戶群定位為：追求舒適居住生活與多重生活享受的新中產(chǎn)階層。3、價格定位定位方法：市場比較定價法權(quán)重因素：對各項目的地段、交通、品質(zhì)、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權(quán)重評定。選擇項目：選擇本區(qū)域內(nèi)6個項目，包括：名都花園、漢飛精英青年城、綠汀雅境、翡翠城、春林庭苑、七零社區(qū)。價格測算表影響因素分數(shù)權(quán)重名都花園漢飛精英青年城綠汀雅境翡翠城春林庭苑七零社區(qū)本項目地理位置（本區(qū)域在整個城市中的定位、區(qū)位的提升空間和提升價值）88%6.56.5667.556周邊環(huán)境（包含周邊自然資源環(huán)境和人文社會環(huán)境）1010%96766.568.5周邊配套（包含周邊的生活、交通、商業(yè)、教育衛(wèi)生、金融配套）1212%1010101011.5911建筑規(guī)劃（包含建筑的總體布局、規(guī)模、建筑立面、戶型景觀、朝向的均好性、戶型結(jié)構(gòu)、噪音規(guī)避、等因素）2020%1817.51415171516景觀規(guī)劃（包含景觀的規(guī)劃水平、景觀與建筑的關(guān)系、景觀的滲透關(guān)系、景觀的審美和使用功能）1010%967.56.5789小區(qū)配套（小區(qū)內(nèi)部的娛樂、生活、教育、商業(yè)等配套）88%736575.56發(fā)展商（包含發(fā)展商的行業(yè)經(jīng)驗、實力、品牌知名度、產(chǎn)品美譽度等因素）88%8855.56.575.5物業(yè)管理（物業(yè)管理公司的知名度、市場美譽度）88%77.55.5676.56工程進度（工程進度與銷售速度與價格提升的關(guān)系、工程進度本身的快慢）66%4.55.5444.555交樓質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)（施工質(zhì)量、建材檔次、交樓標(biāo)準(zhǔn)）1010%8.59878.58.58滿數(shù)100100%87.57973718375.581平均分數(shù)78.57143均價（元/m2）390035003200370034003000參考權(quán)重20%15%20%20%10%15%7805256407403404503475均價3582.41根據(jù)市場比較法，我們可以得出項目一期物業(yè)多層的均價為：3475*81/78.57143=3582.41元/平方米。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃，在對項目價格的預(yù)期中，我們對本項目的建筑規(guī)劃、景觀規(guī)劃、交樓質(zhì)量以及標(biāo)準(zhǔn)都有著較高的預(yù)期。

第四篇項目產(chǎn)品規(guī)劃建議一、規(guī)劃建筑核心理念二、基本技術(shù)指標(biāo)三、總體規(guī)劃建議四、建筑風(fēng)格與外立面五、戶型建議六、園林景觀建議

一、規(guī)劃建筑核心理念1、產(chǎn)品理念：與山林共生，與自然融為一體的活性建筑群。園區(qū)內(nèi)是原生山體坡地式景觀、宅內(nèi)是入戶廊院式居住空間，向上南可觀南湖、北可觀東湖磨山，是城市中的自然生態(tài)棲息之所，這就是活性建筑。活性建筑空間示意活性建筑空間示意2、產(chǎn)品應(yīng)用保持原生地貌與生態(tài)，開創(chuàng)性提出活性建筑理念，精典全新演繹，為您筑造一個全心全詣的家。全簡約現(xiàn)代風(fēng)格，全南北朝向，全對流空間，全生態(tài)景觀，全人車分流，全生態(tài)活性住宅，全尺度平衡戶型，全保溫墻面，全生活配套，全管家式物業(yè)管理。全規(guī)劃建筑設(shè)計實施流程。二、基本技術(shù)指標(biāo)日本建筑大師黑川紀(jì)章如是說：人和自然的共生、城市與自然的共生、科學(xué)與藝術(shù)的共生。本案應(yīng)充分考慮項目山體、人與建筑三者之間的相互協(xié)調(diào)關(guān)系，以使達到自然、人、建筑和諧共融。首先我們來研究分析一下項目的經(jīng)濟指標(biāo)?？傉嫉孛娣e19498m2凈用地面積16366m2規(guī)劃路面積3162容積率4.0綠地率35%建筑密度25%以內(nèi)車位總戶數(shù)的70%戶均面積95平方左右項目建筑面積約為6.5萬方；綠地面積約為5717.6方；平均樓層數(shù)為16層；三、總體規(guī)劃建議在本項目開發(fā)中，由于項目體量不大，從目前來看，市場消化不存在難點，關(guān)鍵的問題是如何在市場中樹立標(biāo)桿，通過本項目的運作制造精彩之作。1、對用地的理解及因地制宜規(guī)劃思路的尋求在平面布局上，要充分考慮利用原生態(tài)地貌與植被的景觀優(yōu)勢，盡量做到每一戶開窗見景見綠，因此建議建筑排列應(yīng)根據(jù)地形采取錯落排列，在接近項目入口舒緩的曲線形成項目的交通主干，由此帶來了如下優(yōu)勢：其一，以曲對直，外方內(nèi)圓，自然地將建筑物的南向與用地的夾角矛盾得以解決；其二，自然地解決了小區(qū)的主要交通需要并將兩個主入口有機地聯(lián)系起來；其三，將還建區(qū)與商品房區(qū)有機分開，利于項目高檔物業(yè)形態(tài)的塑造；其四，將建筑高低、錯落排列，將項目山體地勢特征很好顯現(xiàn)出來，甚至在卓刀泉路、珞瑜路遠遠就可以看見，成為一處地標(biāo)風(fēng)景。2、交通體系的解決因循著“干、枝、脈、果”的規(guī)劃構(gòu)想“干”即舒緩的曲線形小區(qū)交通主干，寬7M，并在一側(cè)設(shè)人行步道；“枝”即派生于其上的通往住戶的道路，其寬4M，同樣具有自由、彎延的特色，合乎山體地勢特征；“脈”即派生于“枝”狀路上的直接進入戶門的進戶小徑，特別要指出的是，“脈”在“枝”上呈雙向通往住戶的形態(tài)，即“枝”的南北均為入戶口，這樣，就大量地減少了“枝”的數(shù)量，避免了以往通常均為北入口所造成的住戶交通干擾，使住戶的一側(cè)為本案的“街”（用于車行），而住戶的另一側(cè)則為本案的“園”（用于人行），從根本上保障了“街”“園”的雙重感受，生機與寧靜的氛圍，交往與安居的體驗得以共生。“果”即為住戶的前院及其自然延伸的建筑。3、綠化景園體系與交通體系互為分離，形成系統(tǒng)并行與穿插構(gòu)想我司在規(guī)劃的建議初始即考慮了本案的設(shè)計理念，本案要依勢造房，依山建景。這就意味著本案不是分田到戶式的居住特征，而是住戶既互相獨立又有共同交往可能的居住生活氛圍。因此，公共的景園及生活空間的創(chuàng)造就顯得極為重要了。規(guī)劃中，在本項目從南至北環(huán)線(規(guī)劃路)內(nèi)中部以一條曲折的流線形成公共景園及活動主軸，其間布局緩步道、各類人群的活動場所及休閑場所，與其相交的是東西向的一條以樹林為主的綠化軸；南北向空間中的社區(qū)廣場、水面景觀、山體瀑布、跌落步道、兒童活動場、小溪、半山觀景會所——空中花園等與東西向紅軸空間內(nèi)的散步區(qū)、噴泉和密植林木所形成的林中小路的氣氛恰成對比，形成了景園的“丁字形”主軸，巧妙的將本項目分為三個景觀帶——臺景園、林景園、谷景園，而這也恰恰是本案的三個組團。上述中所提及的住戶的一樓花園所形成的安寧區(qū)域在規(guī)劃上恰與西北向的密林主軸平行，規(guī)劃中考慮將其規(guī)劃為東西主軸的延展體系，同樣以植林為主，在疏密之間創(chuàng)造自然、靈性、輕松、舒緩的休閑感和宜居感。由此，交通體系與綠色體系形成了互相獨立，而又如雙手的五指互相穿插的有機的解決模式。4、規(guī)劃中建筑布局的錯落有致以創(chuàng)作自然的活性建筑特色國人通常很喜歡山體建筑與原生態(tài)的有機結(jié)合后所具有曲折、自然和步移景異的豐富感受，但往往這是歷經(jīng)數(shù)十年或數(shù)百年所形成的，源于骨子里的“自然”。它的特點之一即是在建筑形式和色彩的統(tǒng)一下，建筑的高低錯落、方向的豐富變化以及道路的自由延展，我們將他稱之為活性建筑。所以本案的規(guī)劃構(gòu)想里，我司認為在充分保留原生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上，做到建筑與生態(tài)的有機融合，故此，在規(guī)劃的建筑布局中，我采用了幾種層次的“錯落”：其一，建筑布局上的疏密有致，打破均一化的建筑間距；其二，建筑方向的錯落，在基本保證建筑的南向布局的同時，有些樓棟形成與正南向的微小的轉(zhuǎn)角，以創(chuàng)作步移景異及“對景”、“借景”的視覺心理滿足；其三，每棟建筑采取單元的錯進或錯退，奇偶陽臺，形成行列式的破解；其四，垂直方向的錯落，內(nèi)布布局有11層、16層及18層的建筑，其中小面積戶型建筑為11層，放在西側(cè)，既形成天際線的變化，又使人有南高北低的中國傳統(tǒng)的空間大感受；其五，南、北兩端各特別設(shè)計了一棟弧形的入口，一為正弧，二為反弧，其作用在于，既突破了項目布局的建筑的直線感，又為本案形成了南、北的合抱，在規(guī)劃上打破了用地的“菱形”的尖角感，增加了圓潤的、陰陽合和的空間感，并同時形成了本案兩個起始端的標(biāo)志性空間感受。四、建筑風(fēng)格與外立面1、現(xiàn)代、簡約風(fēng)格的定位建筑的風(fēng)格是多種多樣的，本案的建筑風(fēng)格定位于現(xiàn)代、簡約是試圖達成與活性、自然、人文、放松的主旨相適應(yīng)的思路。設(shè)計中，基本上不采用裝飾的手法，而是功能決定著形體和外觀。2、建筑色彩的運用在建筑色彩運用的選擇上摒棄目前市場中流行的外立面處理方式，如隨處可見的飄頂、淡黃色外墻涂料、所謂的歐式陽臺等等。建議采用簡潔現(xiàn)代風(fēng)格，局部貼面磚，加上六米大露臺錯開處理、樓頂?shù)耐伺_處理，可以形成簡潔而不失豐富、簡單而有內(nèi)涵、錯落有致的建筑立面效果。外立面示意圖外立面示意圖精美、簡潔、高貴、雋永，不追求短暫的時尚，造就經(jīng)久彌新的永恒，現(xiàn)代化的造型在城市中心建筑群中顯出卓而不群的高貴，為中心區(qū)樹立了新的標(biāo)桿。五、戶型建議通過前篇對區(qū)域市場產(chǎn)品供給的研究分析，我司對區(qū)域產(chǎn)品供給面積區(qū)間有了大致的了解，以此為依據(jù)，同時為了使項目地塊價值最大化的利用，我司認為本案在戶型供給上應(yīng)該提供適度舒適型戶型，并在局部采用差異化設(shè)計，以體現(xiàn)山體活性建筑特征。由于項目較小，總戶數(shù)不多，建議項目走的是高品質(zhì)線路，鎖定特定目標(biāo)客群，因此建議將主力戶型面積集中在90-130㎡之間，戶型以舒適的二房兩廳、三房兩廳兩衛(wèi)為主，平均面積在110平方米左右。在總價上看，我們的目標(biāo)客戶為二次置業(yè)者，而非一次置業(yè)或者安居的人群，因此在戶型設(shè)計上也需要有所完善與創(chuàng)新。以下為示意戶型，可以根據(jù)項目規(guī)劃、樓棟結(jié)構(gòu)、開間進深相應(yīng)調(diào)整。左為奇偶層大面積陽臺錯開型，129㎡三房兩廳左為奇偶層大面積陽臺錯開型，129㎡三房兩廳上為奇偶層錯開內(nèi)廊院式四房兩廳兩衛(wèi)上為奇偶層錯開內(nèi)廊院式四房兩廳兩衛(wèi)上為奇偶層錯開6米挑高庭院示意上為奇偶層錯開6米挑高庭院示意具體戶型配比為戶型面積比例套數(shù)二室兩廳兩衛(wèi)90-100m230%206三室兩廳兩衛(wèi)或一衛(wèi)105-115m220%119三室兩廳兩衛(wèi)120-130m245%266四室兩廳兩衛(wèi)140-160m25%22六、園林景觀建議前篇在產(chǎn)品規(guī)劃建議中我司對園林景觀的分布、功能的設(shè)置提出了基本構(gòu)想，本篇我司將對園林景觀的具體設(shè)置進行詳細的解析說明。1、總的園林規(guī)劃思路體系充分考量南向山體地貌特征與原生植被生態(tài)物質(zhì)，結(jié)合全球最新規(guī)劃理念，為本案量身體定制最適宜的園林景觀建議。山體、原生植被是本案的最大優(yōu)勢，于是坡地、臺地一直延伸到城市山林的每一個角落，讓所有人在每一個地方都能享用。本地塊的南高北低，將被充分挖掘，山景、林海、景致、建筑隨基地變化起伏有致，渾然天成。以極致的景觀營造來表達人文性關(guān)懷，強調(diào)本案公共空間的和諧與共融，處處以人為本。2、景觀軸我司建議城市山林在景觀規(guī)劃上應(yīng)注重開放性與私密性的結(jié)合，使空間收放有度，級次分明，做到公共空間更適于活動，景觀空間更適于散步，彼此獨立又統(tǒng)一。因此級次的分明空間的過度需要景觀軸加以區(qū)分銜接。二條景觀軸與山體景觀帶（山體瀑布）形成景觀環(huán)，這保證了居者可以連續(xù)不斷的欣賞和利用園區(qū)各個角落的景觀。妙趣橫生的水景、起伏有致的坡地，上下錯落的臺地，讓事個住區(qū)呈現(xiàn)一種藝術(shù)美。景觀環(huán)參考示意景觀環(huán)參考示意主景觀軸剖面參考示意主景觀軸剖面參考示意3、三大主題園林根據(jù)地塊地貌、生態(tài)環(huán)境，將項目從總體上把景觀規(guī)劃劃分為三個組團，每個組團風(fēng)格各異，各具千秋，同時又由山體和景觀軸串連成一個有機的整體。沿景觀軸而行，可瀏覽情趣各異的小品、山體、景觀在寧靜與活潑之間，詩意與壯闊之間，輕靈深邃之間，感受生活的藝術(shù)存在。臺景園位于小區(qū)西側(cè)，由11層小高層結(jié)合臺景觀構(gòu)成。三葉蟲式的建筑規(guī)劃布局，步移景易，增加空間的透視美感。臺地的落差輔以硬質(zhì)景觀，形成可親可賞的空間，讓生活沉醉其中。臺景園景觀參考示意圖臺景園景觀參考示意圖林景園林景園位于小區(qū)東部，由16層高層結(jié)合山地坡地組成。起伏的山地和坡地是本案景觀規(guī)劃的點睛之筆。大面積的綠茵、挺拔的樹木將尊貴、氣派的生活體驗送到家門口，同時，原生植被等原生態(tài)景致由平坦開闊的林間小道一路延干到住區(qū)深處，讓每一扇窗都能擁有最佳景觀效果。林景園包括：社區(qū)廣場、噴泉、秘植林、生活館、散步區(qū)等，我司將針對對部分重要景觀的表現(xiàn)給予建議。散步區(qū)景觀參考示意密植林景觀參考示意噴泉景觀參考示意社區(qū)廣場景觀參考示意社區(qū)廣場及其地下車庫入口景觀參考示意社區(qū)廣場及其地下車庫入口景觀參考示意谷景園谷景園位于本案北側(cè)，由18層高層結(jié)合起伏的山勢與主景觀軸內(nèi)面16層建筑構(gòu)成，身在其中就像進入山谷，因此谷景園由此而得名組團內(nèi)林蔭環(huán)繞，流水蜿蜒，賦予園景更豐富的視覺變化。精心規(guī)劃的庭院空間，營造出悠然情調(diào)的居住氣氛。谷景園景觀包括：兒童活動場、小溪、會所、山體瀑布、跌落布道，我司將針對對部分重要景觀的表現(xiàn)給予建議；跌落布道景觀參考示意山體瀑布、小溪景觀參考示意第五篇項目推廣建議一、項目差異化賣點提煉二、項目品牌形象定位三、項目案名建議四、核心廣告語

一、項目差異化賣點提煉1、武漢第一山體活性建筑，無敵景觀視野本項目依山建房，依勢造景。活性的建筑布局，良好的地勢環(huán)境使城市山林北望東湖，南看南湖。居家于此，開窗見景見綠，足不出戶即可擁有東湖、南湖雙湖無敵景觀，勝似閑庭信步，夫復(fù)何求。外有全景視野，內(nèi)有庭院都市人終日忙碌，實現(xiàn)美好生活的第一步便是房子，能擁有獨屬于自己的一片開滿鮮花的園子，一塊不大的泥土地，一堵爬滿青滕的墻壁。這些雖然有點"小資"的矯情，但擁有綠色實在是種非常簡樸的愿望，只是在水泥森林的城市中這種愿望變成了奢望，而入戶花園、空中廊院的絢爛卻給了我們這種奢望。在室內(nèi)花園，貪婪呼吸綠色帶給我們的空氣，觀花弄草，和自然保持零距離，再找上幾個老友，把酒話桑麻。3、獨一無二的半山觀景會所——空中花園會所設(shè)置在谷景園半山之間，向上仰望點綴在原生植被中的會所就如果空中花園一樣，身處其中，坐在花園里捧一杯香茗翻動著一些可看可不看的書，頭頂有藍天白云輕輕掠過，有微風(fēng)輕輕從發(fā)梢穿過。這種生活是都市中崇尚生活品質(zhì)的人們心底的向往。4、退則幽靜，出則繁華小區(qū)與小區(qū)入口主干道間，有一條林蔭道很好的將小區(qū)與城市的喧囂分離開來，陽光撒下光影斑駁，無論上班還是回家都能夠感受到建筑與生態(tài)交融所帶給人的身心愉悅，退則幽靜，出則繁華。二、項目品牌形象定位1、項目形象定位好的品牌形象定位會大幅提升樓盤品質(zhì)。本項目對項目檔次定位為"高品質(zhì)中價位的中高檔產(chǎn)品"，那么如何體現(xiàn)"高品質(zhì)中價位的中高檔產(chǎn)品"檔次定位。這就需要良好的項目品牌形象作為支撐。通過前篇對地塊條件的研究與周邊環(huán)境的調(diào)查，為提升項目物業(yè)形象，將1角錢的產(chǎn)品包裝成1塊錢，再以5毛錢賣出去，使項目獲得利潤最大化。我司對本案形象定位為：武漢首個山休活性住區(qū)。2、項目品牌形象定位詮釋“武漢首個山休活性住區(qū)”的核心理念是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以山體園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式。環(huán)境生態(tài)——山體不僅指社區(qū)內(nèi)的山體、臺地、坡地、植被等項目原生地貌環(huán)境。而且還泛指"北望東湖，南看南湖"的區(qū)域整體大自然環(huán)境。建筑生態(tài)——活性包括本案建筑設(shè)計獨特的風(fēng)格，建筑格局簡潔而又人性化，并與景觀環(huán)境自然融合，戶型空間感極為豐富，周到細致的人性化設(shè)計，給生活以張性，使舒適、享受成為主題。人——人文是以文化主題，使人與人之間能夠圍繞不同的特色文化主題進行溝通、交往，家庭親情、鄰里友情及社區(qū)情感共存共榮，具有溫馨融洽的文化氛圍及豐富多彩、健康向上的社區(qū)人文。三、項目案名建議建議案名：城市山林案名解析："城市山林"代表著舒適和理想的居住理念，體現(xiàn)人和自然、城市和山林的和諧共生。城市與山林的結(jié)合極佳的傳遞出本案核心訴求，體現(xiàn)一種新人文的寬廣舒暢的生活感受；"城市山林"最能夠體現(xiàn)本案的形象定位；品質(zhì)感強、大氣，瑯瑯上口。四、核心廣告語通過對項目優(yōu)勢點的挖掘與分析，我們順勢推出項目核心廣告語：華師東，依山傍林，活體純靜生活或華師東，山林純靜生活

結(jié)語以上是我司根據(jù)市場調(diào)查研究，給項目作出市場定位，同時對項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的幾點看法與建議，事物總在不斷發(fā)展，需要不斷探討新問題，在有限的時間內(nèi)很難對項目做出正確的判斷和分析，希望有機會與貴司一起共同做好樓盤的推廣與銷售工作，達到即實現(xiàn)利潤最大化，又能提升發(fā)展商品牌形象的雙重作用。最后，祝項目取得最大成功！DATE\@"M.d.yyyy"10.11.2022DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"10.11.2022DATE\@"HH:mm"18:59DATE\@"HH:mm:ss"18:59:08TIME\@"yy.M.d"22.10.11TIME\@"h時m分"18時59分TIME\@"h時m分s秒"18時59分8秒DATE\@"MMM.d,yy"Oct.11,22DATE\@"dMMMMyyyy"11October2022DATE\@"h:mm:ssam/pm"6:59:08PMDATE\@"HH:mm:ss"18:59:08TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2022年10月11日星期二DATE\@"HH:mm:ss"18:59:08編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁附錄資料：不需要的可以自行刪除ExcelXP的八則快速輸入技巧如果我們在用ExcelXP處理龐大的數(shù)據(jù)信息時，不注意講究技巧和方法的話，很可能會花費很大的精力。因此如何巧用ExcelXP，來快速輸入信息就成為各個ExcelXP用戶非常關(guān)心的話題，筆者向大家介紹幾則這方面的小技巧。1、快速輸入大量含小數(shù)點的數(shù)字如果我們需要在ExcelXP工作表中輸入大量的帶有小數(shù)位的數(shù)字時，按照普通的輸入方法，我們可能按照數(shù)字原樣大小直接輸入，例如現(xiàn)在要在單元格中輸入0.05這個數(shù)字時，我們會把“0.05”原樣輸入到表格中。不過如果需要輸入若干個帶有小數(shù)點的數(shù)字時，我們再按照上面的方法輸入的話，每次輸入數(shù)字時都需要重復(fù)輸入小數(shù)點，這樣工作量會變大，輸入效率會降低。其實，我們可以使用ExcelXP中的小數(shù)點自動定位功能，讓所有數(shù)字的小數(shù)點自動定位，從而快速提高輸入速度。在使用小數(shù)點自動定位功能時，我們可以先在ExcelXP的編輯界面中，用鼠標(biāo)依次單擊“工具”/“選項”/“編輯”標(biāo)簽，在彈出的對話框中選中“自動設(shè)置小數(shù)點”復(fù)選框，然后在“位數(shù)”微調(diào)編輯框中鍵入需要顯示在小數(shù)點右面的位數(shù)就可以了。以后我們再輸入帶有小數(shù)點的數(shù)字時，直接輸入數(shù)字，而小數(shù)點將在回車鍵后自動進行定位。例如，我們要在某單元格中鍵入0.06的話，可以在上面的設(shè)置中，讓“位數(shù)”選項為2，然后直接在指定單元格中輸入6，回車以后，該單元格的數(shù)字自動變?yōu)椤?.06”，怎么樣簡單吧？2、快速錄入文本文件中的內(nèi)容現(xiàn)在您手邊假如有一些以純文本格式儲存的文件，如果此時您需要將這些數(shù)據(jù)制作成ExcelXP的工作表，那該怎么辦呢？重新輸入一遍，大概只有頭腦有毛病的人才會這樣做；將菜單上的數(shù)據(jù)一個個復(fù)制/粘貼到工作表中，也需花很多時間。沒關(guān)系！您只要在ExcelXP中巧妙使用其中的文本文件導(dǎo)入功能，就可以大大減輕需要重新輸入或者需要不斷復(fù)制、粘貼的巨大工作量了。使用該功能時，您只要在ExcelXP編輯區(qū)中，依次用鼠標(biāo)單擊菜單欄中的“數(shù)據(jù)/獲取外部數(shù)據(jù)/導(dǎo)入文本文件”命令，然后在導(dǎo)入文本會話窗口選擇要導(dǎo)入的文本文件，再按下“導(dǎo)入”鈕以后，程序會彈出一個文本導(dǎo)入向?qū)υ捒颍灰凑障驅(qū)У奶崾具M行操作，就可以把以文本格式的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成工作表的格式了。3、快速輸入大量相同數(shù)據(jù)如果你希望在不同的單元格中輸入大量相同的數(shù)據(jù)信息，那么你不必逐個單元格一個一個地輸入，那樣需要花費好長時間，而且還比較容易出錯。你可以通過下面的操作方法在多個相鄰或不相鄰的單元格中快速填充同一個數(shù)據(jù)，具體方法為：首先同時選中需要填充數(shù)據(jù)的單元格。若某些單元格不相鄰，可在按住Ctrl鍵的同時，點擊鼠標(biāo)左鍵，逐個選中；其次輸入要填充的某個數(shù)據(jù)。按住Ctrl鍵的同時，按回車鍵，則剛才選中的所有單元格同時填入該數(shù)據(jù)。4、快速進行中英文輸入法切換一張工作表常常會既包含有數(shù)字信息，又包含有文字信息，要錄入這樣一種工作表就需要我們不斷地在中英文之間反復(fù)切換輸入法，非常麻煩，為了方便操作，我們可以用以下方法實現(xiàn)自動切換：首先用鼠標(biāo)選中需要輸入中文的單元格區(qū)域，然后在輸入法菜單中選擇一個合適的中文輸入法；接著打開“有效數(shù)據(jù)”對話框，選中“IME模式”標(biāo)簽，在“模式”框中選擇打開，單擊“確定”按鈕；然后再選中輸入數(shù)字的單元格區(qū)域，在“有效數(shù)據(jù)”對話框中，單擊“IME模式”選項卡，在“模式”框中選擇關(guān)閉（英文模式）；最后單擊“確定”按鈕，這樣用鼠標(biāo)分別在剛才設(shè)定的兩列中選中單元格，五筆和英文輸入方式就可以相互切換了。5、快速刪除工作表中空行刪除ExcelXP工作表中的空行，一般的方法是需要將空行都找出來，然后逐行刪除，但這樣做操作量非常大，很不方便。那么如何才能減輕刪除工作表中空行的工作量呢？您可以使用下面的操作方法來進行刪除：首先打開要刪除空行的工作表，在打開的工作表中用鼠標(biāo)單擊菜單欄中的“插入”菜單項，并從下拉菜單中選擇“列”，從而插入一新的列Ｘ，在Ｘ列中順序填入整數(shù)；然后根據(jù)其他任何一列將表中的行排序，使所有空行都集中到表的底部。刪去所有空行中Ｘ列的數(shù)據(jù)，以Ｘ列重新排序，然后刪去Ｘ列。按照這樣的刪除方法，無論工作表中包含多少空行，您就可以很快地刪除了。6、快速對不同單元格中字號進行調(diào)整在使用ExcelXP編輯文件時，常常需要將某一列的寬度固定，但由于該列各單元格中的字符數(shù)目不等，致使有的單元格中的內(nèi)容不能完全顯示在屏幕上，為了讓這些單元格中的數(shù)據(jù)都顯示在屏幕上，就不得不對這些單元格重新定義較小的字號。如果依次對這些單元格中的字號調(diào)整的話，工作量將會變得很大。其實，您可以采用下面的方法來減輕字號調(diào)整的工作量：首先新建或打開一個工作簿，并選中需要ExcelXP根據(jù)單元格的寬度調(diào)整字號的單元格區(qū)域；其次單擊用鼠標(biāo)依次單擊菜單欄中的“格式”/“單元格”/“對齊”標(biāo)簽，在“文本控制”下選中“縮小字體填充”復(fù)選框，并單擊“確定”按鈕；此后，當(dāng)你在這些單元格中輸入數(shù)據(jù)時，如果輸入的數(shù)據(jù)長度超過了單元格的寬度，ExcelXP能夠自動縮小字符的大小把數(shù)據(jù)調(diào)整到與列寬一致，以使數(shù)據(jù)全部顯示在單元格中。如果你對這些單元格的列寬進行了更改，則字符可自動增大或縮小字號，以適應(yīng)新的單元格列寬，但是對這些單元格原設(shè)置的字體字號大小則保持不變。7、快速輸入多個重復(fù)數(shù)據(jù)在使用ExcelXP工作表的過程中，我們經(jīng)常要輸入大量重復(fù)的數(shù)據(jù),如果依次輸入，無疑工作量是巨大的?，F(xiàn)在我們可以借助ExcelXP的“宏”功能,來記錄首次輸入需要重復(fù)輸入的數(shù)據(jù)的命令和過程,然后將這些命令和過程賦值到一個組合鍵或工具欄的按鈕上,當(dāng)按下組合鍵時,計算機就會重復(fù)所記錄的操作。使用宏功能時，我們可以按照以下步驟進行操作:首先打開工作表，在工作表中選中要進行操作的單元格；接著再用鼠標(biāo)單擊菜單欄中的“工具”菜單項，并從彈出的下拉菜單中選擇“宏”子菜單項，并從隨后彈出的下級菜單中選擇“錄制新宏”命令；設(shè)定好宏后，我們就可以對指定的單元格，進行各種操作，程序?qū)⒆詣訉λM行的各方面操作記錄復(fù)制。8、快速處理多個工作表有時我們需要在ExcelXP中打開多個工作表來進行編輯，但無論打開多少工作表，在某一時刻我們只能對一個工作表進行編輯，編輯好了以后再依次編輯下一個工作表，如果真是這樣操作的話，我們倒沒有這個必要同時打開多個工作表了，因為我們同時打開多個工作表的目的就是要減輕處理多個工作表的工作量的，那么我們該如何實現(xiàn)這樣的操作呢？您可采用以下方法：首先按住“Shift"鍵或“Ctrl"鍵并配以鼠標(biāo)操作，在工作簿底部選擇多個彼此相鄰或不相鄰的工作表標(biāo)簽，然后就可以對其實行多方面的批量處理；接著在選中的工作表標(biāo)簽上按右鍵彈出快捷菜單，進行插入和刪除多個工作表的操作；然后在“文件”菜單中選擇“頁面設(shè)置……”，將選中的多個工作表設(shè)成相同的頁面模式；再通過“編輯”菜單中的有關(guān)選項，在多個工作表范圍內(nèi)進行查找、替換、定位操作；通過“格式”菜單中的有關(guān)選項，將選中的多個工作表的行、列、單元格設(shè)成相同的樣式以及進行一次性全部隱藏操作；接著在“工具”菜單中選擇“選項……”，在彈出的菜單中選擇“視窗”和“編輯”按鈕，將選中的工作表設(shè)成相同的視窗樣式和單元格編輯屬性；最后選中上述工作表集合中任何一個工作表，并在其上完成我們所需要的表格，則其它工作表在相同的位置也同時生成了格式完全相同的表格。高效辦公Excel排序方法"集中營"排序是數(shù)據(jù)處理中的經(jīng)常性工作，Excel排序有序數(shù)計算（類似成績統(tǒng)計中的名次）和數(shù)據(jù)重排兩類。本文以幾個車間的產(chǎn)值和名稱為例，介紹Excel2000/XP的數(shù)據(jù)排序方法。一、數(shù)值排序1.RANK函數(shù)RANK函數(shù)是Excel計算序數(shù)的主要工具，它的語法為:RANK（number，ref，order），其中number為參與計算的數(shù)字或含有數(shù)字的單元格，ref是對參與計算的數(shù)字單元格區(qū)域的絕對引用，order是用來說明排序方式的數(shù)字（如果order為零或省略，則以降序方式給出結(jié)果，反之按升序方式）。例如圖1中E2、E3、E4單元格存放一季度的總產(chǎn)值，計算各車間產(chǎn)值排名的方法是:在F2單元格內(nèi)輸入公式“=RANK（E2，$E$2:$E$4）”，敲回車即可計算出鑄造車間的產(chǎn)值排名是2。再將F2中的公式復(fù)制到剪貼板，選中F3、F4單元格按Ctrl+V，就能計算出其余兩個車間的產(chǎn)值排名為3和1。如果B1單元格中輸入的公式為“=RANK（E2，$E$2:$E$4，1）”，則計算出的序數(shù)按升序方式排列，即2、1和3。需要注意的是:相同數(shù)值用RANK函數(shù)計算得到的序數(shù)（名次）相同，但會導(dǎo)致后續(xù)數(shù)字的序數(shù)空缺。假如上例中F2單元格存放的數(shù)值與F3相同，則按本法計算出的排名分別是3、3和1（降序時）。2.COUNTIF函數(shù)COUNTIF函數(shù)可以統(tǒng)計某一區(qū)域中符合條件的單元格數(shù)目，它的語法為COUNTIF（range，criteria）。其中range為參與統(tǒng)計的單元格區(qū)域，criteria是以數(shù)字、表達式或文本形式定義的條件。其中數(shù)字可以直接寫入，表達式和文本必須加引號。仍以圖1為例，F(xiàn)2單元格內(nèi)輸入的公式為“=COUNTIF（$E$2:$E$4，">"&E2）+1”。計算各車間產(chǎn)值排名的方法同上，結(jié)果也完全相同，2、1和3。此公式的計算過程是這樣的:首先根據(jù)E2單元格內(nèi)的數(shù)值，在連接符&的作用下產(chǎn)生一個邏輯表達式，即“>176.7”、“>167.3”等。COUNTIF函數(shù)計算出引用區(qū)域內(nèi)符合條件的單元格數(shù)量，該結(jié)果加一即可得到該數(shù)值的名次。很顯然，利用上述方法得到的是降序排列的名次，對重復(fù)數(shù)據(jù)計算得到的結(jié)果與RANK函數(shù)相同。3.IF函數(shù)Excel自身帶有排序功能，可使數(shù)據(jù)以降序或升序方式重新排列。如果將它與IF函數(shù)結(jié)合，可以計算出沒有空缺的排名。以圖1中E2、E3、E4單元格的產(chǎn)值排序為例，具體做法是:選中E2單元格，根據(jù)排序需要，單擊Excel工具欄中的“降序排序”或“升序排序”按鈕，即可使工作表中的所有數(shù)據(jù)按要求重新排列。假如數(shù)據(jù)是按產(chǎn)值由大到?。ń敌颍┡帕械?，而您又想賦予每個車間從1到n（n為自然數(shù)）的排名。可以在G2單元格中輸入1，然后在G3單元格中輸入公式“=IF（E3=E2，G3,G3+1）”，只要將公式復(fù)制到G4等單元格，就可以計算出其他車間的產(chǎn)值排名。二、文本排序選舉等場合需要按姓氏筆劃為文本排序，Excel提供了比較好的解決辦法。如果您要將圖1數(shù)據(jù)表按車間名稱的筆劃排序，可以使用以下方法:選中排序關(guān)鍵字所在列（或行）的首個單元格（如圖1中的A1），單擊Excel“數(shù)據(jù)”菜單下的“排序”命令，再單擊其中的“選項”按鈕。選中“排序選項”對話框“方法”下的“筆畫排序”，再根據(jù)數(shù)據(jù)排列方向選擇“按行排序”或“按列排序”，“確定”后回到“排序”對話框（圖2）。如果您的數(shù)據(jù)帶有標(biāo)題行（如圖1中的“單位”之類），則應(yīng)選中“有標(biāo)題行”（反之不選），然后打開“主要關(guān)鍵字”下拉列表，選擇其中的“單位”，選中排序方式（“升序”或“降序”）后“確定”，表中的所有數(shù)據(jù)就會據(jù)此重新排列。此法稍加變通即可用于“第一名”、“第二名”等文本排序，請讀者自行摸索。三、自定義排序如果您要求Excel按照“金工車間”、“鑄造車間”和“維修車間”的特定順序重排工作表數(shù)據(jù)，前面介紹的幾種方法就無能為力了。這類問題可以用定義排序規(guī)則的方法解決:首先單擊Excel“工具”菜單下的“選項”命令，打開“選項”對話框中的“自定義序列”選項卡（圖3）。選中左邊“自定義序列”下的“新序列”，光標(biāo)就會在右邊的“輸入序列”框內(nèi)閃動，您就可以輸入“金工車間”、“鑄造車間”等自定義序列了，輸入的每個序列之間要用英文逗號分隔，或者每輸入一個序列就敲回車。如果序列已經(jīng)存在于工作表中，可以選中序列所在的單元格區(qū)域單擊“導(dǎo)入”，這些序列就會被自動加入“輸入序列”框。無論采用以上哪種方法，單擊“添加”按鈕即可將序列放入“自定義序列”中備用（圖3）。使用排序規(guī)則排序的具體方法與筆劃排序很相似，只是您要打開“排序選項”對話框中的“自定義排序次序”下拉列表，選中前面定義的排序規(guī)則，其他選項保持不動?；氐健芭判颉睂υ捒蚝蟾鶕?jù)需要選擇“升序”或“降序”，“確定”后即可完成數(shù)據(jù)的自定義排序。需要說明的是:顯示在“自定義序列”選項卡中的序列（如一、二、三等），均可按以上方法參與排序，請讀者注意Excel提供的自定義序列類型。談?wù)凟xcel輸入的技巧在Excel工作表的單元格中，可以使用兩種最基本的數(shù)據(jù)格式：常數(shù)和公式。常數(shù)是指文字、數(shù)字、日期和時間等數(shù)據(jù)，還可以包括邏輯值和錯誤值，每種數(shù)據(jù)都有它特定的格式和輸入方法，為了使用戶對輸入數(shù)據(jù)有一個明確的認識，有必要來介紹一下在Excel中輸入各種類型數(shù)據(jù)的方法和技巧。一、輸入文本Excel單元格中的文本包括任何中西文文字或字母以及數(shù)字、空格和非數(shù)字字符的組合，每個