商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)控制要點報告

商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)

管理報告Guofan.deng@2014-02目錄商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采用開發(fā)銷售的模式，資金回收模式相對簡單商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住為目的。大多數(shù)購買者購買地產(chǎn)類產(chǎn)品時作為一種穩(wěn)定型，投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商品賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待住宅地產(chǎn)投資回收期較短，房子買出去就開始回收投資。投資回收期較長，商業(yè)項目開始運營后還需要經(jīng)過培育期后，才開始回收投資；商業(yè)業(yè)態(tài)的形式概念：Mall-------林蔭道，

在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店、娛樂設施和餐館組成的大型綜合體。ShoppingMall------

規(guī)模在5萬平米以上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營管理，主要采用出租方式運營的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的復合商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)的元素及行為商業(yè)地產(chǎn)的433即:4元素3種行為3個層面商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式商業(yè)模式說明優(yōu)點缺點適應范圍只租不售物業(yè)建成后，形成獨立的產(chǎn)權，通過招商合作制與商戶簽訂租約，收取租金作為現(xiàn)金流的主要來源。有利于商業(yè)項目的統(tǒng)一管理、推廣和升級，可以更好的使項目升值。資金回收期較長資金充裕，作為長期穩(wěn)定性持有的公司。只售不租：物業(yè)建成后，整體出售或者將產(chǎn)權分割后再進行銷售，可以快速的回籠資金不利于項目的統(tǒng)一管理、推廣和升級，項目升值需要依賴于外界環(huán)境。住宅底商模式、產(chǎn)權式酒店等，租售結合：商用物業(yè)建成后，投資商、開發(fā)商將一部分物業(yè)出租，另一部分銷售；通常有兩種方式：一種是底層銷售，二層以上出租，另一種是主力店鋪出租、配套商鋪出售?？梢曰厥詹糠仲Y金，并且利用回收的資金進行后期開發(fā)。需要有較強大的運營管理和策劃宣傳團隊，模式大都是迫于資金的壓力，（如萬達模式）出售后返租：物業(yè)建成后，建商業(yè)產(chǎn)權進行分割后進行銷售，由開發(fā)商在銷售的時候承諾將給予投資人一定收益率的形式進行返租，并簽訂租期。可以快速的回收資金，前期需要承諾購買人一定的投資回報率，后期存在較大的風險（海南酒店模式）商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式經(jīng)營模式說明優(yōu)點缺點聯(lián)營模式：由經(jīng)營商戶在商業(yè)項目內(nèi)進行商業(yè)經(jīng)營活動，物業(yè)持有人將物業(yè)場地作為一定的出資股份與商戶共同經(jīng)營。與租戶共擔風險，對項目的升值和運營有一定的幫助。資金回收受經(jīng)營效果關聯(lián)。適用于較大規(guī)模的租戶。出租模式：物業(yè)建成后，將物業(yè)租賃給商戶進行經(jīng)營活動，物業(yè)持有人收取租金。投資回收比較穩(wěn)定所有租戶抽點模式：經(jīng)營商戶租賃商業(yè)持有人的物業(yè)進行商業(yè)經(jīng)營活動，商戶不支付或者支付部分租金，物業(yè)持有人從商戶的營業(yè)額中抽取一定比例的營業(yè)額，作為物業(yè)租金；項目經(jīng)驗效果與投資回收掛鉤，項目經(jīng)驗較高時，可以取得較大的回報。在項目的培養(yǎng)期租戶的租金壓力較小該種方式對對物業(yè)持有人（商場管理者）的商場運營和推廣有很高的要求。與租戶共同承擔風險。適用于小型的零售業(yè)態(tài)商業(yè)物業(yè)的管理模式物業(yè)運營管理模式說明優(yōu)點缺點備注自管：物業(yè)產(chǎn)權單位成立專門的管理公司或部門進行商業(yè)項目的后期運營、推廣和物業(yè)管理等工作。能很好的把控項目，有利用推廣及產(chǎn)生品牌價值需要有非常專業(yè)的管理和運營團隊，增加管理成本，并且占用資金適用于專業(yè)的商業(yè)管理公司：如凱德商用委托專業(yè)公司管理：物業(yè)產(chǎn)權單位不具備全部管理能力，而聘請專門的管理公司進行商業(yè)項目的后期運營、推廣和物業(yè)管理等工作。不需要成立專業(yè)的管理部門，產(chǎn)權單位相對省心些不利用項目的推廣沒有資源和管理經(jīng)驗的公司。部分委托物業(yè)管理：物業(yè)產(chǎn)權單位，將物業(yè)和運營管理的部分工作聘請專門的管理公司進行管理，如后期運營、物業(yè)管理等工作由管理公司負責，招商和推廣由產(chǎn)權單位負責。產(chǎn)權單位可以把控項目的推廣和招商，利與項目的升值。需要專業(yè)的招商和推廣團隊。適用于招商和推廣實力雄厚、資源豐富的公司，如萬達商業(yè)項項目業(yè)業(yè)態(tài)形形式組組成商業(yè)項項目的的業(yè)態(tài)態(tài)形式式：商業(yè)發(fā)發(fā)展趨趨勢商業(yè)項項目的的發(fā)展展趨勢勢：商業(yè)項項目-體驗式式商業(yè)業(yè)所謂體體驗式式商業(yè)業(yè)，就就是除除了購購物以以外，，還有有聚休休閑、、娛樂樂、美美食、、互動動、健健身、、教育育等業(yè)業(yè)態(tài)于于一體體的商商業(yè)項項目。。如:電影院院、冰冰場、、健身身會館館、電電玩城城、KTV、美容容美體體、兒兒童體體驗、、兒童童游藝藝等都都屬于于體驗驗式商商業(yè)的的范疇疇;體驗式式商業(yè)業(yè)最大大的客客戶群群體是是兒童童和青青年人人。優(yōu)勢商業(yè)發(fā)發(fā)展趨趨勢商業(yè)項項目未未來的的發(fā)展展趨勢勢：商業(yè)地地產(chǎn)新新型趨趨勢分分析實體店店的發(fā)發(fā)展消費群群體及及趨勢勢分析析商業(yè)項項目運運營趨趨勢未來業(yè)業(yè)態(tài)比比例的的發(fā)展展趨勢勢業(yè)態(tài)類別所占比例兒童類（兒童教育、娛樂、玩具等）20~25%餐飲類30~35%娛樂類10~20%服務5~10%零售10~30%餐飲類30%業(yè)態(tài)配配比的的變化化，向向體驗驗性延延伸，，零售售類的的比例例越來來越小小。商業(yè)項項目需需要做做到的的三吸吸引：：1、商商戶關關心的的是什什么，，如何何讓商商戶相相信項項目的的前景景2、怎怎么讓讓顧客客時刻刻想著著去逛逛商城城3、怎怎么能能吸引引顧客客和留留住顧顧客4、怎怎么讓讓顧客客主動動掏腰腰包顧顧客5、進進入購購物中中心顧顧客最最關注注的是是什么么6、商商業(yè)項項目中中什么么最重重要，，（客客流、、人氣氣）7、投投資人人的投投資回回報商業(yè)項項目的的三吸吸引商業(yè)項項目提提升的的三要要點1、塑造購購物中中心吸吸引力力：公公共服服務比比例的的提升升（公公共服服務設設施））體驗驗式店店鋪（（如餐餐飲，，但不不能夠夠依賴賴餐飲飲），，購物物中心心的功功能定定位（（回歸歸配套套的本本質(zhì)）），快快時尚尚、慢慢體驗驗。2、如何更更能夠夠吸引引租戶戶和顧顧客：：體驗驗制勝勝、社社交化化消費費成主主力店店、互互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)思維維改造造商場場。3、創(chuàng)造造自由、、智能能、樂樂趣的的消費費體驗驗空間。商業(yè)項項目的的三要要點商業(yè)項項目成成功的的因素素一個成成功的的商業(yè)業(yè)需要要多方方面資資源的的整合合。所有優(yōu)秀的的團隊對于于商業(yè)項目目的成敗來來說至關重重要。商業(yè)物業(yè)外部條件（選址）商業(yè)市場定位商業(yè)營銷推廣策略經(jīng)營者的實力（包括建造標準、招商）商城運營及管理服務商業(yè)項目運運營成功的的幾個要素素商業(yè)項目的的思考點商業(yè)項目的的流程和需需要考慮的的幾個方面面：1、投資人角角度：投資回報率率2、商業(yè)的發(fā)發(fā)展前景：：是否適應市市場、區(qū)域域、及政策策環(huán)境3、招商推廣廣與工程的的銜接性：：是否滿足進進度和現(xiàn)有有工程條件件等4、運營管理理與招商、、工程的銜銜接性：是否能夠適適應招商、、運營管理理、及物業(yè)業(yè)運行的需需要5、顧客：舒適感6、租戶：承受能力和和需求項目流程簡簡述政府部門溝溝通、工程程手續(xù)辦理理商業(yè)項目至至少涉及到到如下專業(yè)業(yè)和項目基礎礎：基坑支護及及降水、樁樁基、土方方工程主體工程：：結構（含地地下室及人人防結構））、土建、、建筑初裝裝修、門窗窗、初裝修修裝修修：公共區(qū)域精精裝修、后后場區(qū)域及及機房裝修修等外立面：幕墻、入口口門斗、外外墻廣告位位、外立面面燈光系統(tǒng)統(tǒng)暖通通：采暖、空氣氣調(diào)節(jié)、排排油煙、送送排風強電電：高低壓變變配電、動動力配電、、照明、租租戶配電、、室外景觀觀照明給排水：給排水、中中水、太陽陽能熱水、、虹吸排水水消防防：防排煙、消消防水、聯(lián)聯(lián)動報警、、防火卷簾簾、大空間間滅火系統(tǒng)統(tǒng)、氣體滅滅火等弱電電：樓控和安安防系統(tǒng)統(tǒng)、綜合合布線、、客流統(tǒng)統(tǒng)計、信信號放大大、無線線網(wǎng)絡、、有線電電視標識及指指引系統(tǒng)統(tǒng)：室內(nèi)外標標牌、指指示、導導引系統(tǒng)統(tǒng)廣告告：室內(nèi)外廣廣告位、、廣告懸懸掛系統(tǒng)統(tǒng)、LED顯示屏及及廣告燃氣氣：室內(nèi)燃氣氣、外網(wǎng)網(wǎng)燃氣市政政：供電、供供水、供供暖、通通訊、市市政排水水、室外外消防、、有線電電視、道道路景觀觀：鋪裝、綠綠化、小小品等商業(yè)配套套：休閑區(qū)、、座椅、、花車、、垃圾桶桶、衛(wèi)生生間附件件項目涉及及的專業(yè)業(yè)管理要點點-業(yè)態(tài)規(guī)劃劃及商場場風格控控制管理要點點-設計管理理管理要點點-機電管理理管理重點點-施工管理理管理重點點-成本控制制管理重點點-開業(yè)支持持管理重點點–文檔管理理ProjectFilingStructure

項目文檔構架000

個人文件100ClientCoorepondence

業(yè)主文件200ProjectExecution&Programming

項目執(zhí)行和計劃300CostPlan&RiskManagement

成本計劃及風險管理400Consultants

顧問500ProjectMonitoring&Reporting

項目監(jiān)督及報告600Developer

發(fā)展商700Construction

施工800ContractManagement

合約管理900DesignManagement

設計管理項目運營營階段需需要注意意的幾個個事項商業(yè)項目目-運營階段段的要點點商業(yè)項目目的選址址和定位位商業(yè)項目目的定位位的三部部曲：選址：項目定位位：業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目-飽和指數(shù)數(shù)人均飽和和商業(yè)面面積（國國際慣例例）：一個城市市的人均均GDP超過3000，人均飽飽和商業(yè)業(yè)面積是是1.0平方米/人；低于3000，人均飽飽和商業(yè)業(yè)面積是是0.8平方米/人。人均商商業(yè)面積積=城鎮(zhèn)人口口/為城鎮(zhèn)本本地人口口服務的的商業(yè)面面積?。┥倘Φ牧懔闶埏柡秃椭笖?shù)：：一個飽和和的商圈圈商店數(shù)數(shù)目恰好好滿足商商圈內(nèi)對對特定產(chǎn)產(chǎn)品與服服務的需需要，飽飽和指數(shù)數(shù)表面一一個商圈圈鎖能支支持的商商店不可可能超過過一個固固定數(shù)量量飽和指數(shù)數(shù)可有公公式求的的IRS=C*RE/RF式中：IRS——飽和指數(shù)數(shù)C-商圈內(nèi)的的潛在顧顧客數(shù)目目RE––商圈內(nèi)消消費者人人均零售售支出RF----商圈內(nèi)商商店的營營業(yè)面積積假設在商商圈內(nèi)有有10萬個家庭庭，每周周在食品品中支出出25元人民幣幣，共有有15個店鋪在在商圈內(nèi)內(nèi)，共有有144000平方米銷銷售面積積，則該該商圈的的飽和指指數(shù)為。。。。TRS=100000*25/144000=17.36IRS越大，則意味味著該商商圈內(nèi)的的飽和度越越低，該數(shù)字字越小則則意味著著該商圈圈內(nèi)的飽飽和度越越高，在在不同的的商圈內(nèi)內(nèi)，應選擇零售飽和指指數(shù)較低的商圈開店店。商業(yè)項目規(guī)規(guī)劃設計商業(yè)規(guī)劃設設計商業(yè)項目功功能規(guī)劃商業(yè)功能規(guī)規(guī)劃投資回收評評估開發(fā)計劃市場推廣綜合比較開發(fā)策略確認初步方方案商業(yè)項目方方案確認商業(yè)項目功功能設計的的幾個關鍵鍵控制項目目業(yè)態(tài)確定：：主次力業(yè)業(yè)態(tài)、餐飲飲等的配比比、位置、、面積等停車場：車車位數(shù)量、、限高、卸卸貨區(qū)及通通道的寬度度、高度、、回轉半徑徑等動線設計：：車流、人人流、物流流動線、中庭位置、、大小、數(shù)數(shù)量及與項項目的符合合性、特色色性消防合規(guī)性性：電梯：滿足足動線需求求及升級條條件機電及預留留：（包括括井道、設設備間預留留，容量預預留）裝修：標識：必須須準確、清清晰、人性性化景觀：項目升級的的階段：1、開業(yè)前的的升級2、營業(yè)后的的升級（根根據(jù)投資商商的投資策策略）：商業(yè)項目-改造升級1、停業(yè)升級級2、營業(yè)升級級關于商業(yè)項項目，在前前期必需升升級改造方方面的考慮慮：未來追求更更大的回報報率，商業(yè)業(yè)項目必須須在運營中中進行逐步步升級，以以應對市場場的變化，，故在項目目建設初期期務必考慮慮后期升級級的基礎條條件，做到到有級可升升、靈活應應對。這也也是商業(yè)項項目與住宅宅項目最大大的區(qū)別之之一。所以：商業(yè)業(yè)項目的設設計、施工工應該是有有前瞻型的的，設計時時做到該留留的務必留留，該省的的也必須得得省，應該該做到前期期花小錢后后期省大錢錢。施工時根據(jù)據(jù)招商進展展情況，結結合施工進進度，做到到靈活應對對，合理判判斷后續(xù)施施工風險，，避免浪費費和延誤。。項目管理-流程與分工工項目規(guī)劃-業(yè)態(tài)概念架架構（參考考）停車場主力業(yè)態(tài)（（超市）停車場B2B1零售業(yè)態(tài)次主力業(yè)態(tài)態(tài)（快時尚尚餐飲）特色餐飲，，一拖二兒童類次主力業(yè)態(tài)態(tài)及特色餐餐飲主力業(yè)態(tài)-影院或主題題KTVF1F4F3F2F5主力業(yè)態(tài)-影院或主題題KTV設備機房零售業(yè)態(tài)次主力業(yè)態(tài)態(tài)（零售類類）次主力業(yè)態(tài)態(tài)（零售類類）、一拖拖二教育育、、娛娛樂樂、、電電玩玩等等零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)特色色餐餐飲飲項目目規(guī)規(guī)劃劃-建議議針對對本本項項目目的的初初步步方方案案，，提提出出如如下下建建議議：：1、在在規(guī)規(guī)劃劃許許可可的的前前提提下下，，擴擴大大樓樓體體的的占占地地面面積積，，2、將酒酒店和和辦公公樓的的的塔塔樓盡盡量擺擺放在在項目目的后后側，，以增增加臨臨街面面商鋪鋪的面面積3、酒店店、公公寓、、辦公公樓的的出入入口和和大門門設置置在項項目兩兩側，，可以以在臨臨街面面設置置酒店店和辦辦公室室的LOGO；4、需要要考慮慮后期期的物物業(yè)管管理形形式，，酒店店、公公寓、、辦公公的機機電系系統(tǒng)與與商業(yè)業(yè)分開開設置置；5、首層層商鋪鋪盡量量采用用臨街街形式式，可可以增增加回回報率率。6、酒店店、公公寓、、辦公公除大大廳設設在首首層外外，其其他使使用空空間建建議從從6層開始始。項目目目標-租金收收益預預估以上租租金為為在參參考現(xiàn)現(xiàn)階段段建筑筑面積積及功功能規(guī)規(guī)劃上上給予予的初初步預預估，，僅為為參考考。大連類似項目租金預估表清水狀態(tài)業(yè)態(tài)建筑面積（㎡）凈面積（㎡）面積占比年總租金（元）平均租金

（元/㎡/天）商鋪6560393616%10,056,4807餐飲9167550022%11,041,2505.5臨街商鋪4167250010%10,037,50011地下一層5007300412%5,482,3005KTV5000300012%2,737,5002.5冰場5000300012%4,161,0003.8兒童體驗中心7000420017%2,810,5001.1地下車場0.00

2,000,000/廣告0.00

2,000,000/

共計41900.0025140

50,326,5305.48項目目目標-租金收收益預預估以上租租金為為在參參考現(xiàn)現(xiàn)階段段建筑筑面積積及功功能規(guī)規(guī)劃上上給予予的初初步預預估，，僅為為參考考。xx項目租金預估表

清水狀態(tài)業(yè)態(tài)建筑面積（㎡）凈面積（㎡）面積占比年總租金（元）平均租金大連參考租金（元/㎡/天）（元/㎡/天）建筑總面積37000

零售商鋪11100721530%11,850,6384.57餐飲11100721530%7,373,7302.85.5臨街商鋪240015606%5,694,0001011KTV/影院5000325014%2,135,2501.82.5服務類18501202.55%1,097,2812.53.8兒童體驗中心55503607.515%1,316,73811.1超市（地下）50003250-2,965,6252.55地下車場0

1,000,000//廣告0

1,000,000//

共計4190025140

34,433,2612.335.48目標控控制–目標單單價組組成xx商業(yè)項目建造成本估算明細日期：2014年2月22日注：按地下3層的方案進行估算

序號項

目本項目建筑面積

（m2）本項目單方

（元/m2）本項目造價

（RMB/萬元）備注2建造成本合計518004605.9223858.66

2.1設計、咨詢調(diào)研費用51800

85.00440.30

2.2臨時工程、土建、裝修、外立面等工程51800

2,466.1612774.7

2.3機電工程51800

862.004465.16強弱電、暖通、防排煙、給排水、消防水電等2.4其他工程（電梯、標識、廣告、特殊設備等）51800225.051165.742.5監(jiān)理費及其他費51800

15.0077.7其中監(jiān)理費按10元/m22.6規(guī)費、墻改基金、勞保費等51800

370.001916.6此費用按甲方信息預估2.7不可預見費5180000

2.8紅線內(nèi)市政、景觀道路工程51800

417.71

2163.76

2.9市政配套51800130.00673.4此費用按甲方信息預估2.10人防5180035181.30暫按多層的方式計算備注：1、上述估算僅為建安成本估算，不包含地價、財務費用、管理費等。

2、上述建安費用采用大連類似商業(yè)項目的人才機及費率標準，暫未考慮浮動調(diào)整。項目目目標-總控進進度計計劃xx項目進度計劃項目內(nèi)容工作時間自然（月）持續(xù)時間(月）自然月123456789101112131415161718192021222324

土地手續(xù)1~22

規(guī)劃用地手續(xù)2~32

規(guī)劃工程手續(xù)4~52

施工圖設計及審查51

招投標及合同談判5~128

開工手續(xù)5~73

2、設計類規(guī)劃方案設計1~22

建筑及機電設計3~54

室內(nèi)裝修及景觀設計5~84

配套專業(yè)設計4~107

市政工程設計2~109

標識系統(tǒng)設計4~107

3、施工基礎施工及支護6~104

主體施工9~145

外立面13~174

土建初裝修、機電施工13~174

精裝修施工16~205

市政工程15~184

室外景觀18~192

4、驗收各項驗收18~214

5、開業(yè)支持招商

24

租戶條件跟進

22

租戶裝修及開業(yè)

3

注：1、上述進度以項目正式啟動后的自然月開始計算

2、上述進度按照各項手續(xù)沒有任何延誤進行考慮，

3、上述工期地下室部分按正常地質(zhì)情況考慮，且按2層地下室

4、上述工期為考慮因業(yè)態(tài)反復調(diào)整及設計延誤而導致的影響單個店鋪面面積過大，不利于于后期期的改改造和和招租租，且且會影影響租租金回回報率率。商業(yè)項項目被被忽視視的服服務