濟(jì)南高新區(qū)地塊前期策劃報(bào)告76P課件

11Sino-Ocean–SomerleyPropertyFundLimitedRoadshowPresentationOctober2008濟(jì)南高新區(qū)地塊前期策劃報(bào)告遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司2011年4月11Sino-Ocean–SomerleyProper報(bào)告目錄報(bào)告目錄3第一部分

濟(jì)南概況及發(fā)展格局3第一部分

濟(jì)南概況及發(fā)展格局4濟(jì)南城市概況

濟(jì)南，山東省省會城市，是我國環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市。是山東省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育、旅游中心，區(qū)域性金融中心。濟(jì)南全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里，至2010年，戶籍總?cè)丝?04萬人。

濟(jì)南現(xiàn)轄：7個(gè)市區(qū)：市中區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)、高新區(qū)3個(gè)縣：平陰縣、濟(jì)陽縣、商河縣1個(gè)縣級市：章丘市4濟(jì)南城市概況濟(jì)南，山東省省會城市，是我國環(huán)5濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

2010年濟(jì)南市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)3910億元，同比增長12.7%，高于10.3%的全國平均水平。2010年人均GDP達(dá)8869美元，全省排名第6，城市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上一個(gè)新臺階。2010年濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資達(dá)到1987.4億元，其中房地產(chǎn)投資所占比重逐年提高，2010年已達(dá)到約1/4。濟(jì)南市GDP走勢示意圖（單位：億元）濟(jì)南固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資走勢示意圖（單位：億元）2010年，濟(jì)南市GDP總量為3910億元，全國排名第23位，省內(nèi)排名第三，僅次于青島、煙臺。5濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2010年濟(jì)南市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)3910億6濟(jì)南市城市發(fā)展格局濟(jì)南市南靠山脈，北臨黃河，受此影響，制定的城市發(fā)展格局為：東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏；

向東、西發(fā)展為濟(jì)南未來城市擴(kuò)張的主要方向，其中東部新城建設(shè)是未來發(fā)展的主戰(zhàn)場。6濟(jì)南市城市發(fā)展格局濟(jì)南市南靠山脈，北臨黃河，受此影響，制定7濟(jì)南市城市發(fā)展格局舊城王舍人會展片區(qū)奧體片區(qū)臘山黨家唐冶新區(qū)西客站片區(qū)東部（發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域）：1、王舍人片區(qū)：以傳統(tǒng)冶金工業(yè)為主導(dǎo)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，加大治污力度，控制生產(chǎn)用地規(guī)模。2、會展片區(qū)：依托高新技術(shù)開發(fā)區(qū)新區(qū)大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化金融商務(wù)、科研教育功能3、唐冶片區(qū)：依托公共服務(wù)中心，建設(shè)標(biāo)志性現(xiàn)代公共服務(wù)建筑群。4、奧體片區(qū)：以行政辦公、公共服務(wù)、體育休閑為主的現(xiàn)代化新區(qū)。舊城片區(qū)：保留商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心功能，發(fā)展商業(yè)、金融、旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。西部1、臘山片區(qū)：形成以新濟(jì)南站為依托，以商務(wù)和會展產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化新區(qū)。2、黨家片區(qū)：調(diào)整產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，加快高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，完善居住配套。7濟(jì)南市城市發(fā)展格局舊城王舍人會展片區(qū)奧體片區(qū)臘山黨家唐冶新8第二部分

濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析8第二部分

濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析9濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析1、住宅市場情況分析2、公寓市場情況分析3、寫字樓市場情況分析4、商業(yè)市場情況分析9濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析1、住宅市場情況分析2、公寓市場情況10住宅市場情況分析1、區(qū)域劃分根據(jù)濟(jì)南城市規(guī)劃及發(fā)展特征，將城區(qū)分為“東、西、南、北、中”五大區(qū)域。10住宅市場情況分析1、區(qū)域劃分根據(jù)濟(jì)南城市規(guī)劃及發(fā)展特征，11住宅市場情況分析2、住宅供應(yīng)量及區(qū)域分布由上圖可見：

濟(jì)南住宅供應(yīng)量經(jīng)2009年高點(diǎn)后，在2010年呈下降趨勢，全年供應(yīng)量23631套，約269萬㎡。

從供應(yīng)量分布區(qū)域看，近50%供應(yīng)量集中在東部地區(qū)，約25%集中在西部。向東、西兩側(cè)發(fā)展趨勢明顯。11住宅市場情況分析2、住宅供應(yīng)量及區(qū)域分布由上圖可見：12住宅市場情況分析3、住宅去化量及區(qū)域分布由上圖可見：

濟(jì)南住宅成交量經(jīng)2009年高點(diǎn)后，在2010年呈下降趨勢，全年成交20343套，約228萬㎡。12住宅市場情況分析3、住宅去化量及區(qū)域分布由上圖可見：13住宅市場情況分析4、住宅成交面積比例分布由上圖可見：

濟(jì)南市成交住宅產(chǎn)品中，呈現(xiàn)“兩端小，中間大”的格局。兩室、三室戶型占成交量88%，其中三室戶型占51%，兩室戶型占37%。

一室的小戶型、四室以上大戶型，僅占成交量的12%。

由成交戶型分析，購房需求以自主需求為主，投資客相對較小。13住宅市場情況分析4、住宅成交面積比例分布由上圖可見：14住宅市場情況分析5、住宅成交價(jià)格分析由上圖可見：2008年，住宅成交價(jià)格在5000-6000元/㎡為主，2009年開始6000-7000元/㎡的比例逐步增加，2010年則提升在8000-9000元/㎡。價(jià)格漲勢相對平穩(wěn)。2010年底，濟(jì)南住宅成交價(jià)格約9689元/㎡。其中：南部：因自然優(yōu)勢（靠山），一直是濟(jì)南傳統(tǒng)的高端住宅區(qū)，價(jià)格全市最高。中部：區(qū)域成熟，核心地段供應(yīng)量較少，新供應(yīng)項(xiàng)目檔次較高。東部：濟(jì)南市發(fā)展重點(diǎn)方向，區(qū)域日趨成熟，價(jià)格整體穩(wěn)步上升。西部、北部：環(huán)境較差，在濟(jì)南傳統(tǒng)發(fā)展中相對落后，價(jià)格水平較低。14住宅市場情況分析5、住宅成交價(jià)格分析由上圖可見：15住宅市場情況分析6、濟(jì)南版限購政策濟(jì)南市明確：一定時(shí)期內(nèi)從嚴(yán)執(zhí)行國家住房限購政策。禁止購房：（1）濟(jì)南市已擁有2套及以上住房的濟(jì)南市戶籍居民家庭；

（2）擁有1套及以上住房的非濟(jì)南市戶籍居民家庭；（3）不能提供2年內(nèi)在濟(jì)南累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非濟(jì)南市戶籍居民家庭。限購一套：（1）對已有1套住房的濟(jì)南市戶籍居民家庭（2）能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在濟(jì)南累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非濟(jì)南市戶籍居民家庭。以上群體，在濟(jì)南市市區(qū)范圍內(nèi)限購1套住房。貸款政策：貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例由原來的不低于50%提高到不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。稅收政策：調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策,對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。15住宅市場情況分析6、濟(jì)南版限購政策濟(jì)南市明確：一定時(shí)期內(nèi)16濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析1、住宅市場情況分析2、公寓市場情況分析3、寫字樓市場情況分析4、商業(yè)市場情況分析16濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析1、住宅市場情況分析2、公寓市場情171、公寓市場供需情況供應(yīng)總量：09年供應(yīng)總量放大，10年相對平穩(wěn)，濟(jì)南公寓市場在平穩(wěn)健康的態(tài)勢中運(yùn)行。2010年公寓供應(yīng)4377套，共29.76萬平米作為商業(yè)立項(xiàng)的住宅產(chǎn)品，嚴(yán)重的通貨膨脹預(yù)期及物價(jià)的迅速上漲，給投資型公寓帶來廣闊的市場空間。濟(jì)南市場上精裝修、高品質(zhì)的投資型公寓大量涌現(xiàn)，品質(zhì)的提升也推動了公寓價(jià)格的大幅上漲。供求關(guān)系：濟(jì)南公寓市場供求關(guān)系變化不明顯，09年公寓成交率為94%，10年成交率為87%，供應(yīng)面積與成交面積基本保持平衡，公寓市場表現(xiàn)平穩(wěn)。公寓市場情況分析171、公寓市場供需情況供應(yīng)總量：09年供應(yīng)總量放大，10年182、公寓市場各區(qū)域表現(xiàn)區(qū)域分布：(1)成交量：濟(jì)南目前公寓主要集中在發(fā)展速度最快的東部地區(qū)。主要由于區(qū)域內(nèi)綜合用地及商業(yè)用地較多，且區(qū)域的商務(wù)氛圍正在快速形成，市場需求量大。西部和北部以住宅用地為主，中部土地資源稀缺供給量少，南部以高端別墅為主。(2)區(qū)域供求：濟(jì)南公寓市場基本呈現(xiàn)供不應(yīng)求的格局，公寓的區(qū)域供求極不平衡，東部是公寓市場熱點(diǎn)區(qū)域，西部是公寓供應(yīng)新興區(qū)域。公寓市場情況分析182、公寓市場各區(qū)域表現(xiàn)區(qū)域分布：公寓市場情況分析193、公寓價(jià)格情況分析(1)價(jià)格趨勢：濟(jì)南市公寓市場整體均價(jià)一直保持上揚(yáng)趨勢，2010年初均價(jià)為7360元/平方米，到2010年底為9866元/平方米，增幅高達(dá)34%。隨著大量高品質(zhì)、高形象、精裝修的公寓項(xiàng)目入市，整體提升了濟(jì)南的公寓產(chǎn)品形象和心理預(yù)期。(2)區(qū)域價(jià)格：2010年底，濟(jì)南公寓成交價(jià)格約9886元/平方米。其中：中部：中部公寓價(jià)格引領(lǐng)濟(jì)南公寓市場，均價(jià)高達(dá)16000元/平米，代表項(xiàng)目為萬豪國際（loft）。西部：西部公寓均價(jià)超越東部，位居第二，供應(yīng)量主要來自銀座中心，銀座中心憑借優(yōu)越的地理位置及周邊配套贏得了市場的關(guān)注。東部：東部市場公寓價(jià)格有大幅度的提升，主要是因?yàn)榇罅扛叨斯⑼葡蚴袌?，提升了東部區(qū)域的價(jià)格。北部：北部公寓價(jià)格受濟(jì)南市民置業(yè)習(xí)慣的影響，價(jià)格尚處低位。南部：南部主要以別墅為主，公寓幾乎沒有供給。公寓均價(jià)（元/m2)公寓售價(jià)（元/m2)公寓市場情況分析193、公寓價(jià)格情況分析公寓均價(jià)（元/m2)公寓售價(jià)（元/m20濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析1、住宅市場情況分析2、公寓市場情況分析3、寫字樓市場情況分析4、商業(yè)市場情況分析20濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析1、住宅市場情況分析2、公寓市場情211、寫字樓市場區(qū)域分布濟(jì)南寫字樓市場尚處于初步發(fā)展階段，本地開發(fā)商資金實(shí)力都不雄厚，寫字樓開發(fā)后主要以分割散售為主，近幾年供應(yīng)量、成交量均大幅上升，價(jià)格穩(wěn)步上升，寫字樓檔次逐步提高。區(qū)域劃分：根據(jù)濟(jì)南寫字樓市場特點(diǎn)，將市場細(xì)分為如下板塊：濼源大街板塊、緯二路板塊、山大路板塊、二環(huán)東路板塊、高新區(qū)板塊、經(jīng)十路板塊、奧體板塊及其他零星分布。寫字樓市場情況分析211、寫字樓市場區(qū)域分布濟(jì)南寫字樓市場尚處于初步發(fā)展階222、寫字樓市場供需狀況供應(yīng)總量：2005-2010年，寫字樓市場整體供應(yīng)量呈現(xiàn)先升后降再升的起伏狀，受2008年金融危機(jī)影響，2009年寫字樓市場不景氣，供應(yīng)量處歷年最低谷，進(jìn)入2010年，經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，寫字樓市場回暖，整體供應(yīng)量呈上升趨勢。2010年寫字樓供應(yīng)量40.75萬平米。供求關(guān)系：2005-2010年寫字樓市場供應(yīng)量與成交量的變化軌跡基本相同，成交量隨供應(yīng)量的升降而升降。2010年成交率為68%。寫字樓市場情況分析222、寫字樓市場供需狀況供應(yīng)總量：2005-2010年，233、寫字樓市場各區(qū)域表現(xiàn)區(qū)域分布：(1)成交量：2010年數(shù)據(jù)分析，緯二路板塊，成為寫字樓市場成交的主力；其次是高新區(qū)板塊，吸引了大批總部辦公型企業(yè)入?。唤?jīng)十路板塊，憑借優(yōu)越的地理位置，深受客戶認(rèn)可，但體量不大；奧體板塊，是濟(jì)南新的政治、經(jīng)濟(jì)及文體休閑中心，新入市項(xiàng)目多集中在該區(qū)域，未來潛力大；二環(huán)東路板塊，濼源大街板塊，山大路板塊土地資源稀缺，供應(yīng)量不足導(dǎo)致板塊成交受限(2)區(qū)域供求：2010年數(shù)據(jù)分析，寫字樓市場各區(qū)域供應(yīng)成交變化較大，其中緯二路板塊和二環(huán)東路板塊因成交率達(dá)100%；奧體板塊，多為新入市項(xiàng)目，成交率僅為31.36%；其余板塊成交率集中在65.6%-80.8%之間。寫字樓市場情況分析233、寫字樓市場各區(qū)域表現(xiàn)區(qū)域分布：寫字樓市場情況分析244、寫字樓市場價(jià)格情況分析

(1)價(jià)格趨勢：濟(jì)南市寫字樓市場整體價(jià)格走勢保持平穩(wěn)，2010全年最低均價(jià)為11836元/平方米，最高均價(jià)為12138元/平方米，增幅僅為2.6%。

(2)區(qū)域價(jià)格：2010年底，濟(jì)南寫字樓成交價(jià)格約12138元/平方米。其中：其他：零星分布的寫字樓均價(jià)最高。奧體板塊：下半年由于新項(xiàng)目的入市，整體均價(jià)有所下降。經(jīng)十路板塊：因均價(jià)相對較低的新項(xiàng)目的加入及均價(jià)相對較高的魯商廣場的清盤，板塊均價(jià)大致呈現(xiàn)兩處下滑。濼源大街板塊：濼源大街板塊，全年保持緩慢上漲。二環(huán)東路板塊：二環(huán)東路板塊因低價(jià)位項(xiàng)目的清盤，出現(xiàn)較大幅度的上漲。緯二路板塊：二路板塊因品質(zhì)較高的萬達(dá)廣場的加入及尾盤財(cái)富自由港的售罄，整體均價(jià)呈上升趨勢。高新區(qū)板塊：是市場均價(jià)最低的板塊，基本維持在9000元/平米，且走勢平穩(wěn)。寫字樓市場情況分析244、寫字樓市場價(jià)格情況分析寫字樓市場情況分析25濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析1、住宅市場情況分析2、公寓市場情況分析3、寫字樓市場情況分析4、商業(yè)市場情況分析25濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析1、住宅市場情況分析2、公寓市場情26底商市場情況分析1、底商供應(yīng)量及區(qū)域分布由上圖可見：2010年底商總供應(yīng)9.8萬㎡，較09年下降35%，分布在約19個(gè)項(xiàng)目。

區(qū)域分布中，仍然東部、西部占據(jù)前兩位，分別占比31%，28%

中部在老商圈帶動下，結(jié)合舊城改造，份額也在20%以上。南部以高檔居住區(qū)為主，商業(yè)供應(yīng)量相對較小。26底商市場情況分析1、底商供應(yīng)量及區(qū)域分布由上圖可見：27底商市場情況分析2、底商需求量及區(qū)域分布由上圖可見：2010年底商成交面積為7.9萬㎡，低于09年總體水平。

區(qū)域分布上，仍然東部最多，中部由于成熟商圈成交量位居第二。

南部以高檔社區(qū)為主，底商成交量很少。27底商市場情況分析2、底商需求量及區(qū)域分布由上圖可見：28底商市場情況分析3、底商成交價(jià)格走勢底商售價(jià)水平在2010年平穩(wěn)提升，至2010年底成交均價(jià)為23180元/㎡。28底商市場情況分析3、底商成交價(jià)格走勢底商售價(jià)水平在20129第三部分

項(xiàng)目基本情況29第三部分

項(xiàng)目基本情況30項(xiàng)目區(qū)位目標(biāo)地塊位于濟(jì)南市東部，屬于高新區(qū)的中心區(qū)。

地塊靠近濟(jì)南會展中心，相距僅800米。

地塊距濟(jì)南市政府（龍奧大廈）僅3.5公里。

地塊緊鄰工業(yè)南路，方便抵達(dá)東二環(huán)路及繞城高速。到達(dá)遙墻機(jī)場約32公里，到山東火車站17公里。目標(biāo)地塊濟(jì)南市政府遙墻機(jī)場繞城高速路二環(huán)東路濟(jì)南火車站濟(jì)南會展中心30項(xiàng)目區(qū)位目標(biāo)地塊位于濟(jì)南市東部，屬于高新區(qū)的中心區(qū)。目31地塊周邊情況交通：地塊南側(cè)緊鄰工業(yè)南路，西臨奧體中路，可達(dá)性很好。教育：周邊有高新區(qū)第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校（9年制）、盛福實(shí)驗(yàn)小學(xué)、伊頓國際幼兒園等教育配套資源。消費(fèi)：中鐵匯展中心配有銀座百貨（預(yù)計(jì)年底開業(yè)），丁豪廣場集中商業(yè)包括華潤萬家大賣場、橫店影院等。醫(yī)療：沿奧體中路向南約2公里，為山東省立醫(yī)院。

政府機(jī)關(guān)：地塊東南部約1公里為高新區(qū)政府、管委會。沿奧體中路向南約2.5公里為濟(jì)南市政府新址（龍奧大廈）

其他：距濟(jì)南國際會展中心約800米，距濟(jì)南奧體中心約2.3公里。

不利因素：地塊南側(cè)為鈴木摩托車廠（無噪音影響），北側(cè)為回遷安置小區(qū)（部分已入住，外觀較好）。31地塊周邊情況交通：地塊南側(cè)緊鄰工業(yè)南路，西臨奧體中路，可地塊及周邊現(xiàn)狀BRT公交車站待拆遷酒店中鐵匯展中心（含銀座百貨）安置房小區(qū)（在建）鈴木摩托車廠工業(yè)南路濟(jì)南國際會展中心奧體中路地塊及周邊現(xiàn)狀BRT公交車站待拆遷酒店中鐵匯展中心安置房小區(qū)33規(guī)劃指標(biāo)兩地塊總占地面積68594㎡，約103畝。地上總建筑面積22.3萬㎡。地塊編號3-1地塊3-2地塊用地性質(zhì)商業(yè)金融居住土地面積

38,221㎡

30,373㎡容積率地上4.0

地下1.6地上2.3

地下1.0地上建面15.29萬㎡6.99萬㎡地下建面6.12萬㎡3.04萬㎡總建面21.4萬㎡10萬㎡建筑密度30%20%綠化率25%35%配套無1200㎡室內(nèi)菜市場限高無要求無要求33規(guī)劃指標(biāo)兩地塊總占地面積68594㎡，約103畝。地上總34項(xiàng)目背景及出讓條件地塊現(xiàn)狀：3-1仍有酒店未拆除，3-2基本拆遷完成。市政條件：水、電、氣可與宗地外主管線相接。出讓計(jì)劃：掛牌時(shí)間可控獲取成本：3-2出讓價(jià)475萬/畝已鎖定（樓面價(jià)3150元/㎡）3-1出讓價(jià)初定1200萬/畝（樓面價(jià)4494元/㎡），可協(xié)商。競買保證金：無需支付保證金合作方的作用：合作方控制當(dāng)前土地所有方，按上述成本獲得土地，與我方成立項(xiàng)目公司共同開發(fā)，占股比例待定（初定各50%）34項(xiàng)目背景及出讓條件地塊現(xiàn)狀：3-1仍有酒店未拆除，3-235第四部分

項(xiàng)目周邊市場情況分析35第四部分

項(xiàng)目周邊市場情況分析36項(xiàng)目周邊市場情況分析1、周邊住宅市場情況2、周邊公寓、寫字樓市場情況3、周邊商業(yè)市場情況4、周邊土地市場情況36項(xiàng)目周邊市場情況分析1、周邊住宅市場情況2、周邊公寓、寫37周邊住宅項(xiàng)目分布區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分布：

地塊屬于濟(jì)南高新區(qū)中心區(qū)板塊。周邊住宅項(xiàng)目以高層為主。

住宅項(xiàng)目大多已售罄，在售項(xiàng)目很少。售罄項(xiàng)目：中海紫御東郡、萊茵小鎮(zhèn)、新東方花園、天業(yè)盛世花園、中齊未來成、鑫苑國際城市花園、康橋頤東在售項(xiàng)目：海信慧園、茗筑美嘉。目標(biāo)地塊高新區(qū)中心區(qū)板塊37周邊住宅項(xiàng)目分布區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分布：目標(biāo)地塊高新區(qū)中心區(qū)板塊38區(qū)域在售項(xiàng)目——海信慧園總規(guī)模：30萬㎡容積率：2.8，小高層、高層主力戶型：95㎡兩房、115㎡三房，無小戶型。首次開盤：2008年11月當(dāng)前售價(jià)：住宅報(bào)價(jià)8100元/㎡（毛坯），成交價(jià)7800元/㎡

商業(yè)1.7-1.9萬元/㎡，車位8萬/個(gè)銷售狀況：08年開盤價(jià)僅5000元/㎡，已售70%，1、2號樓在建。項(xiàng)目賣點(diǎn)：位于高新區(qū)中心區(qū)、交通便利、周邊有高新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校作為配套。購房人群：以本地自住需求為主，投資需求較少。父母為子女置業(yè)比重較大。備注：濟(jì)南購房超過90㎡可以落戶，項(xiàng)目戶型均為90㎡以上戶型，戶型種類較少，戶型設(shè)計(jì)一般，贈送面積僅限于飄窗，園林景觀一般。38區(qū)域在售項(xiàng)目——海信慧園總規(guī)模：30萬㎡39區(qū)域在售項(xiàng)目——茗筑美嘉總規(guī)模：26萬㎡容積率：2.25高層、小高層、多層主力戶型：92-98㎡二房，115㎡三房為主。首次開盤：2008年當(dāng)前售價(jià)：住宅報(bào)價(jià)8000元/㎡（毛坯），成交價(jià)7300元/㎡

商業(yè)1.4-1.5萬元/㎡，車位6-8萬/個(gè)銷售狀況：08年開盤價(jià)僅4300元/㎡，目前僅剩兩棟未售，預(yù)計(jì)7月開盤。購房人群：大部分為被浪莎集團(tuán)團(tuán)購，剩余部分對外銷售，以本地自住需求為主，投資需求較少。備注：銷售部分大部分已經(jīng)入住，社區(qū)環(huán)境及戶型設(shè)計(jì)均一般，僅飄窗陽臺等贈送面積。其他特色不多。39區(qū)域在售項(xiàng)目——茗筑美嘉總規(guī)模：26萬㎡40區(qū)域在售項(xiàng)目——海爾綠城全運(yùn)村總規(guī)模：180萬㎡容積率：1.23多層、小高層、高層主力戶型：在售以140-160㎡三房、160-210㎡四房為主當(dāng)前售價(jià)：小高層15000-17000元/㎡（精裝修3000元/㎡）

洋房16000元/㎡（精裝修4000元/㎡）最早開盤：2008年12月銷售狀況：一期售罄并已部分入住，二期預(yù)計(jì)5月底開盤，三期未建項(xiàng)目賣點(diǎn)：超級大盤、靠山有良好的景觀、位于南城傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，臨近濟(jì)南市政府、精裝修標(biāo)準(zhǔn)交房、項(xiàng)目配套酒店、高檔會所。注：本項(xiàng)目位于濟(jì)南南部，屬于奧體板塊高檔項(xiàng)目，在此僅做價(jià)格比較。40區(qū)域在售項(xiàng)目——海爾綠城全運(yùn)村總規(guī)模：180萬㎡41區(qū)域二手房售價(jià)——中海紫御東郡總規(guī)模：34萬㎡容積率：2產(chǎn)品類型：高層、小高層、聯(lián)排主力戶型：80-90㎡兩房、100-150㎡四房、五房，240-250㎡聯(lián)排、疊拼首次開盤：2009年3月二手房售價(jià)：高層7500-8300元/㎡、聯(lián)排1.3萬元/㎡備注：區(qū)域周邊目前非常荒蕪，2011年3月以6200元/㎡傾銷一批房源。41區(qū)域二手房售價(jià)——中海紫御東郡總規(guī)模：34萬㎡42區(qū)域二手房售價(jià)——新東方花園總規(guī)模：16萬㎡容積率：2.1產(chǎn)品類型：小高層主力戶型：90㎡二房、120-140㎡三房中大戶型為主首次開盤：2006年當(dāng)前售價(jià)：7900-8200元/㎡備注：項(xiàng)目均為成熟社區(qū)，臨近會展中心，價(jià)格高于在售項(xiàng)目水平。42區(qū)域二手房售價(jià)——新東方花園總規(guī)模：16萬㎡43區(qū)域二手房售價(jià)——鑫苑國際城市花園總規(guī)模：29萬㎡容積率：2.4產(chǎn)品類型：高層為主主力戶型：50㎡以下一室、90㎡以下二房為主，少部分110㎡三房首次開盤：2007年當(dāng)前售價(jià)：住宅7900-8600元/㎡、商業(yè)2.4萬/㎡（層高5.5米，可做夾層）、車位12萬/個(gè)備注：項(xiàng)目均為成熟社區(qū)，緊鄰工業(yè)南路，小戶型居多，價(jià)格高于在售項(xiàng)目水平。43區(qū)域二手房售價(jià)——鑫苑國際城市花園總規(guī)模：29萬㎡44區(qū)域住宅市場小結(jié)區(qū)域內(nèi)大多住宅項(xiàng)目已售罄并入住，在售的新項(xiàng)目很少。

區(qū)域內(nèi)住宅容積率均在2以上，以高層、小高層為主，低密度項(xiàng)目很少。

在售項(xiàng)目價(jià)格一般在7500-8300元/㎡（毛坯）尚無精裝的住宅產(chǎn)品。

產(chǎn)品大多數(shù)為90㎡以上，其中又以110㎡左右三房為主力戶型。

購房人大多為自主需求，投資客群很少。周邊項(xiàng)目大多為20萬㎡以上的大規(guī)模社區(qū)，檔次均為中檔。

周邊項(xiàng)目賣點(diǎn)較匱乏，僅有一定的外部區(qū)域優(yōu)勢，項(xiàng)目自身園林、外立面、戶型設(shè)計(jì)等均很平庸。且贈送面積僅為飄窗或陽臺，附加值不高。

區(qū)域內(nèi)，除中海外，大多為本地企業(yè)，競爭相對較小。44區(qū)域住宅市場小結(jié)區(qū)域內(nèi)大多住宅項(xiàng)目已售罄并入住，在售的45項(xiàng)目周邊市場情況分析1、周邊住宅市場情況2、周邊公寓、寫字樓市場情況3、周邊商業(yè)市場情況4、周邊土地市場情況45項(xiàng)目周邊市場情況分析1、周邊住宅市場情況2、周邊公寓、寫46區(qū)域內(nèi)公寓、寫字樓主要分布在高新區(qū)板塊和奧體板塊，且大部分項(xiàng)目為新建項(xiàng)目，目前正處于銷售或者預(yù)售階段。（1）中齊·未來城和魯商國奧城項(xiàng)目為公寓和寫字樓均有的項(xiàng)目。（2）公寓項(xiàng)目：高新區(qū)板塊內(nèi)匯展·香格里拉、丁豪廣場與奧體板塊內(nèi)海爾綠城全運(yùn)村。（3）寫字樓項(xiàng)目：高新區(qū)板塊內(nèi)中鐵·匯展國際與奧體板塊內(nèi)黃金·時(shí)代廣場。高新區(qū)板塊奧體板塊目標(biāo)地塊周邊公建項(xiàng)目分布46區(qū)域內(nèi)公寓、寫字樓主要分布在高新區(qū)板塊和奧體板塊，且大部47公寓、寫字樓項(xiàng)目——魯商國奧城總規(guī)模：35萬㎡容積率：4.2項(xiàng)目規(guī)劃:4棟寫字樓、1棟酒店、1棟公寓首次開盤：2010年6月公寓：戶型面積在40-120m2之間，主力戶型70-80m2。寫字樓：標(biāo)準(zhǔn)層面積1500m2，公共部分精裝修，整層銷售。當(dāng)前售價(jià)：公寓均價(jià)13800元/m2（精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/m2），寫字樓均價(jià)15000元/m2。銷售狀況：公寓剩余20多套，1#寫字樓整售給山東電力，2#寫字樓整層散售目前已經(jīng)售罄，3#、4#寫字樓下半年銷售。項(xiàng)目賣點(diǎn)：奧體板塊第一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，開發(fā)商影響力大。備注：項(xiàng)目公寓總面積較小，以寫字樓及酒店為主，未來酒店可能以酒店式公寓出售，目前暫未定位。國電大廈公寓酒店寫字樓樓寫字樓樓寫字樓樓47公寓、寫字樓項(xiàng)目——魯商國奧城總規(guī)模：35萬㎡國電大廈公48公寓、寫字樓項(xiàng)目——中齊未來城總規(guī)模：40萬m2容積率：2.39項(xiàng)目規(guī)劃:住宅、公寓、寫字樓首次開盤：2008年10月公寓：戶型面積在40-50m2之間，主力戶型41-53m2。寫字樓：標(biāo)準(zhǔn)層面積1000m2，分割整售，戶型73-115m2，公共部分精裝修。當(dāng)前售價(jià)：公寓均價(jià)8400元/m2（簡裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)800元/m2），寫字樓均價(jià)9300元/m2銷售狀況：公寓剩余30多套，寫字樓1棟目前剩余20多套。項(xiàng)目賣點(diǎn)：高新區(qū)域內(nèi)的大規(guī)模高品質(zhì)居住商業(yè)社區(qū)，公寓面積小總價(jià)低。備注：目前一期在開發(fā)建設(shè)中，總建筑面積15萬多m2，二期預(yù)計(jì)下半年開始動工。國電大廈公寓酒店寫字樓樓寫字樓樓寫字樓樓48公寓、寫字樓項(xiàng)目——中齊未來城總規(guī)模：40萬m2國電大廈49公寓項(xiàng)目——海爾綠城全運(yùn)城總規(guī)模：180萬m2容積率：1.23項(xiàng)目規(guī)劃:住宅、別墅、公寓、酒店首次開盤：2008年8月（公寓開盤：2010年5月）公寓：戶型面積在73-208m2之間，主力戶型73-88m2。當(dāng)前售價(jià)：公寓均價(jià)15000元/m2（精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/m2，送家電）銷售狀況：公寓剩余幾套，幾乎快售罄。項(xiàng)目賣點(diǎn)：依托整體大盤影響力，配置完善的品牌家具、家電，并提供細(xì)致周到的酒店式管理服務(wù)。備注：公寓為兩棟，其中一棟整售給濟(jì)南高速公司。公寓酒店寫字樓樓寫字樓樓寫字樓樓49公寓項(xiàng)目——海爾綠城全運(yùn)城總規(guī)模：180萬m2公寓酒店50公寓項(xiàng)目——匯展香格里拉總規(guī)模：22萬m2容積率：3.3項(xiàng)目規(guī)劃:住宅、公寓首次開盤：2007年6月公寓：戶型面積在55-90m2之間，主力戶型55-78m2。當(dāng)前售價(jià)：公寓均價(jià)7500元/m2（毛坯）。銷售狀況：公寓剩余幾十套，由于毛坯銷售不佳。項(xiàng)目賣點(diǎn)：濟(jì)南會展中心附近最早的公寓項(xiàng)目，小戶型為主。備注：項(xiàng)目住宅已經(jīng)售罄，公寓由于沒有精裝修銷售狀況較不佳。酒店寫字樓樓寫字樓樓寫字樓樓50公寓項(xiàng)目——匯展香格里拉總規(guī)模：22萬m2酒店寫字樓樓51公寓項(xiàng)目——丁豪廣場總規(guī)模：32萬m2容積率：2.8項(xiàng)目規(guī)劃:住宅、公寓、公寓式辦公、商業(yè)、酒店首次開盤：2011年6月（預(yù)計(jì)）公寓：戶型面積在40-120m2之間，主力戶型40-60m2。預(yù)售價(jià)：公寓均價(jià)10000元/m2（簡裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)800元/m2）。銷售狀況：暫未銷售，目前處于銷售宣傳期。項(xiàng)目賣點(diǎn)：丁豪廣場集購物、休閑、娛樂、居住、辦公為一體的城市綜合體項(xiàng)目，高新區(qū)五大城市綜合體之一，處于高新區(qū)核心商務(wù)區(qū)。備注：項(xiàng)目商業(yè)為高新區(qū)第一個(gè)大型持有商業(yè)，目前華潤萬家和橫店影城主力店已經(jīng)簽約。酒店寫字樓樓寫字樓樓寫字樓樓51公寓項(xiàng)目——丁豪廣場總規(guī)模：32萬m2酒店寫字樓樓寫字52寫字樓項(xiàng)目——中鐵匯展國際總規(guī)模：19萬m2容積率：3.3項(xiàng)目規(guī)劃:寫字樓、商業(yè)、酒店首次開盤：2010年5月寫字樓：標(biāo)準(zhǔn)層面積1000m2，公共部分裝修，分割銷售。當(dāng)前售價(jià)：寫字樓均價(jià)9500元/m2銷售狀況：目前3#樓、8#樓在售，8#樓幾乎售罄，3#樓剛開始銷售，房源充足。項(xiàng)目賣點(diǎn)：高新區(qū)唯一的大型商務(wù)辦公項(xiàng)目，聚集相應(yīng)明顯。備注：項(xiàng)目7#樓為中鐵自用辦公樓，另一棟樓正在商談?wù)?。公寓酒店寫字樓樓寫字樓樓寫字樓?2寫字樓項(xiàng)目——中鐵匯展國際總規(guī)模：19萬m2公寓酒店寫53寫字樓項(xiàng)目——黃金

時(shí)代廣場總規(guī)模：40萬m2容積率：4.33項(xiàng)目規(guī)劃:寫字樓、公寓、商業(yè)首次開盤：2010年5月(預(yù)計(jì))寫字樓：5A級寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積1000m2，公共部分裝修，分割銷售。預(yù)售價(jià)：寫字樓均價(jià)15000元/m2銷售狀況：暫未銷售，目前處于銷售宣傳期。項(xiàng)目賣點(diǎn)：奧體板塊大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，寫字樓裝修檔次較高。備注：項(xiàng)目1#樓整售給濟(jì)南國資委，2#樓正在商談?wù)郏?#樓即將散售。公寓酒店寫字樓樓寫字樓樓寫字樓樓53寫字樓項(xiàng)目——黃金時(shí)代廣場總規(guī)模：40萬m2公寓酒店54區(qū)域公寓、寫字樓市場小結(jié)公寓區(qū)域內(nèi)在售的公寓項(xiàng)目較多，但都是尾盤銷售階段。市場中精裝修、高品質(zhì)的公寓比較受歡迎。裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，價(jià)格差異明顯，一般都為硬裝，家電贈送的項(xiàng)目較少，但增送家電售價(jià)是最高的。公寓以小戶型為主，一般50-70m2為主。購房人一般為濟(jì)南當(dāng)?shù)厝思安糠滞顿Y客，在目前調(diào)控限購政策下，公寓比較受歡迎。因?yàn)槭褂梅奖?，公寓類產(chǎn)品購買后改為辦公使用的現(xiàn)象在濟(jì)南比較多。目前區(qū)域內(nèi)公寓銷售均價(jià)為8000-13000m2/平方米。寫字樓區(qū)域內(nèi)在售的寫字樓項(xiàng)目大部分為新建項(xiàng)目，正處于銷售或預(yù)售階段。寫字樓一般不持有經(jīng)營，高檔的寫字樓一般整售或者整層銷售，檔次略低的分割散售。寫字樓以中大戶型為主，一般100-300m2為主。購買者一般為企業(yè)或者投資客，且寫字樓更受投資客歡迎。目前區(qū)域內(nèi)寫字樓銷售均價(jià)為9000-15000m2/平方米。54區(qū)域公寓、寫字樓市場小結(jié)公寓55項(xiàng)目周邊市場情況分析1、周邊住宅市場情況2、周邊公寓、寫字樓市場情況3、周邊商業(yè)市場情況4、周邊土地市場情況55項(xiàng)目周邊市場情況分析1、周邊住宅市場情況2、周邊公寓、寫56

周邊大型商業(yè)項(xiàng)目分布區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)項(xiàng)目不多，尚處于建設(shè)和商業(yè)氛圍逐步形成階段，重點(diǎn)項(xiàng)目主要是中鐵?匯展國際和丁豪廣場。（1）中鐵?匯展國際商業(yè)體量2萬m2，簽約銀座商城，經(jīng)營百貨和超市。（2）丁豪廣場商業(yè)體量8萬m2，全部持有經(jīng)營，目前華潤萬家和橫店影城主力店已經(jīng)簽約。高新區(qū)板塊目標(biāo)地塊56周邊大型商業(yè)項(xiàng)目分布區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)項(xiàng)目不多，尚處于建設(shè)57大型商業(yè)項(xiàng)目——中鐵?匯展國際商業(yè)規(guī)模：２萬m2

（B1-3F）經(jīng)營方式：持有經(jīng)營（租賃）經(jīng)營業(yè)態(tài)：超市、百貨主力商家：銀座商城開業(yè)時(shí)間：2012年（預(yù)計(jì)）酒店銀座商城（B1-3F)寫字樓寫字樓寫字樓57大型商業(yè)項(xiàng)目——中鐵?匯展國際商業(yè)規(guī)模：２萬m2（B158大型商業(yè)項(xiàng)目——丁豪廣場商業(yè)規(guī)模：８萬m2

（B1-４F）經(jīng)營方式：持有經(jīng)營（租賃）經(jīng)營業(yè)態(tài)：購物中心，大型生活、購物、休閑中心主力商家：華潤萬家、橫店影城等開業(yè)時(shí)間：201２年（預(yù)計(jì)）酒店銀座商城（B1-3F)寫字樓寫字樓寫字樓酒店公寓公寓式辦公商業(yè)58大型商業(yè)項(xiàng)目——丁豪廣場商業(yè)規(guī)模：８萬m2（B1-４F59區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)區(qū)域內(nèi)僅有兩個(gè)大型商業(yè)，且均未營業(yè)，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未形成。丁豪廣場整體商業(yè)體量達(dá)到8萬平方米，未來將成為區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心，其他商業(yè)項(xiàng)目較難與之抗衡形成競爭。中鐵?匯展國際項(xiàng)目依托銀座商城，經(jīng)營百貨和超市，與丁豪廣場差異化競爭，且銀座商城在濟(jì)南具有較高的人氣和知名度，能夠吸引部分消費(fèi)者。根據(jù)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目分布現(xiàn)狀，未來再經(jīng)營大型商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高。59區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)區(qū)域內(nèi)僅有兩個(gè)大型商業(yè)，且均未營業(yè)，60項(xiàng)目周邊市場情況分析1、周邊住宅市場情況2、周邊公寓、寫字樓市場情況3、周邊商業(yè)市場情況4、周邊土地市場情況60項(xiàng)目周邊市場情況分析1、周邊住宅市場情況2、周邊公寓、寫61區(qū)域內(nèi)土地市場編號土地名稱出讓時(shí)間區(qū)域板塊土地屬性用地面積

(㎡)總價(jià)

(萬元)樓板價(jià)

(元/㎡)每畝地價(jià)

(萬元/畝)總建面

(萬㎡)容積率1牛旺村民安置、生活保障用地以東，沁園路以南，3號地塊（2010-G033）2011-3-2高新高新區(qū)會展中心住宅;

99,803

44,911

1,23330036.43.72歷下區(qū)旅游路以南地塊（2010-G130）2010-12-20歷下奧體中心住宅;

1,545

602

4,1102600.10.93歷下區(qū)旅游路以北地塊（2010-G131）2010-12-20歷下奧體中心住宅;

317

114

1,6702400.12.24歷下區(qū)旅游路以南地塊（2010-G129）2010-12-20歷下奧體中心住宅;

10,528

3,316

2,8002101.21.15歷下區(qū)涵源大街北側(cè)、體育西路東側(cè)地塊（2010-G090）2010-9-15歷下高新區(qū)會展中心住宅;

34,569

11,407

86822013.13.86歷下區(qū)旅游路北側(cè)、洪山東南側(cè)地塊（2010-G040）2010-4-12歷下奧體中心住宅;

9,246

4,438

2,2863201.92.17燕山新區(qū)C地塊內(nèi)，奧體西路延長線以東，石河嶺安置房以西地塊（2010-G002）2010-2-4歷下奧體中心住宅;

65,331

015.02.38高新區(qū)舜華南路西側(cè)、玉頂山南側(cè)地塊（2010-G049）2010-4-23歷下奧體中心住宅;

74,730

020.92.89高新區(qū)舜華南路西側(cè)、玉頂山南側(cè)地塊（2010-G048）2010-4-23歷下奧體中心住宅;

72,836

181,600

4,72982017.52.42010年至今居住用地出讓情況61區(qū)域內(nèi)土地市場編號土地名稱出讓時(shí)間區(qū)域板塊土地屬性用地面62區(qū)域內(nèi)土地市場編號土地名稱出讓時(shí)間區(qū)域板塊土地屬性總價(jià)

(萬元)樓板價(jià)

(元/㎡)每畝地價(jià)

(萬元/畝)用地面積

(㎡)總建面

(萬㎡)容積率1歷下區(qū)龍奧北路以南地塊（2010-G133）2010-12-23歷下奧體中心商業(yè)（商服）;

16,600

3,660

976

11,3404.54.02高新區(qū)新宇路以西、崇華路以東、工業(yè)南路以南地塊（2010-G132）2010-12-23高新高新區(qū)會展中心商業(yè)（商服）;

51,000

2,454

883

38,48820.85.43歷下區(qū)涵源大街北側(cè)、體育西路東側(cè)地塊（2010-G089）2010-9-15歷下高新區(qū)會展中心商業(yè)（商服）;

8,964

817

305

19,59311.05.64歷下區(qū)奧體北路北側(cè)、奧體東路以東地塊（2010-G064）2010-6-11歷下奧體中心商業(yè)（商服）;

18,621

1,300

520

23,87514.36.05體育西路以東，龍奧大廈西側(cè)地塊（2010-G063）2010-6-11歷下奧體中心商業(yè)（商服）;

52,824

2,268

620

56,80223.34.16體育西路以東，龍奧大廈西側(cè)地塊（2010-G062）2010-6-11歷下奧體中心商業(yè)（商服）;

15,540

2,344

500

20,7226.63.27經(jīng)十東路以南,奧體場館以東地塊（2010-G039）2010-4-12歷下奧體中心商業(yè)（商服）;

52,000

3,248

1,083

32,02216.05.08燕山新區(qū)C地塊內(nèi)，奧體西路延長線以東，石河嶺安置房以西地塊（2010-G001）2010-2-4歷下奧體中心商業(yè)（商服）;

-

30,81412.34.02010年至今商業(yè)金融用地出讓情況62區(qū)域內(nèi)土地市場編號土地名稱出讓時(shí)間區(qū)域板塊土地屬性總價(jià)

63區(qū)域內(nèi)土地市場2010年以來周邊出讓地塊分布及基本指標(biāo)住宅用地商業(yè)金融用地會展中心板塊奧體中心板塊63區(qū)域內(nèi)土地市場2010年以來周邊出讓地塊分布及基本指標(biāo)住64區(qū)域土地市場小結(jié)由上圖可見住宅用地：1、近一年來，出讓的住宅用地主要大多集中在南部奧體中心板塊，靠近市政府，且有一定景觀資源。樓面價(jià)在2200-4700元/㎡之間。容積率較低，在2.4以下，以高檔住宅為主。2、會展中心板塊成交土地，容積率較高，均在3.5以上，樓面地價(jià)較低，在860-1200元/㎡商業(yè)金融用地：1、近一年來，出讓的商業(yè)金融用地，大多集中在南部奧體中心板塊，沿經(jīng)十路分布。容積率大多在4以上，樓面價(jià)在1300-3600元/㎡不等。2、會展中心板塊成交地塊，容積率均在5.4以上，樓面地價(jià)較低，800-2400元/㎡之間。分析：從地塊分布區(qū)域來看，奧體中心板塊，以奧體中心、濟(jì)南市政府為中心，沿經(jīng)十路分布，且有較好的山景資源。因而，住宅用地、商業(yè)金融用地價(jià)格水平普遍高于會展中心板塊。本項(xiàng)目屬于會展中心板塊，當(dāng)前土地成本（住宅樓面價(jià)3150元/㎡，商業(yè)金融樓面價(jià)4494元/㎡）高于區(qū)域內(nèi)市場水平。64區(qū)域土地市場小結(jié)由上圖可見65第五部分

初步定位及價(jià)格預(yù)估65第五部分

初步定位及價(jià)格預(yù)估66地塊SWOT分析優(yōu)勢：（1）本項(xiàng)目屬于濟(jì)南高新區(qū)中心區(qū)域，靠近國際會展中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯。（2）緊鄰工業(yè)南路、奧體中路，可達(dá)性強(qiáng)，樓盤展示效果好。（3）周邊醫(yī)院、學(xué)校、購物等配套設(shè)施齊全，且均有較好知名度。（4）地塊形狀規(guī)整，有利于開發(fā)利用。劣勢：（1）住宅規(guī)模較小，7萬㎡，僅占項(xiàng)目總規(guī)模的30%。（2）本項(xiàng)目土地成本較高。（3）本地塊缺少景觀資源。機(jī)會（1）項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)闈?jì)南未來發(fā)展的重中之重，區(qū)域正趨于成熟。（2）在住宅限購的背景下，公寓、寫字樓產(chǎn)品的銷售可望貢獻(xiàn)更大現(xiàn)金流。（3）區(qū)域內(nèi)大開發(fā)商較少，產(chǎn)品品質(zhì)有進(jìn)一步提升的空間。（4）周邊在售的住宅項(xiàng)目較少，住宅產(chǎn)品競爭并不激烈。挑戰(zhàn)（1）周邊大量公寓、寫字樓產(chǎn)品在售，未來仍有大量供應(yīng)，公建類產(chǎn)品面臨較大競爭。（2）項(xiàng)目北側(cè)回遷房已經(jīng)建成，距本地塊較近，有一定遮擋風(fēng)險(xiǎn)。（3）一級開發(fā)商控制的5、6#地塊與本項(xiàng)目一街之隔，成本更低，產(chǎn)品組合更合理，對本項(xiàng)目構(gòu)成直接的威脅。66地塊SWOT分析優(yōu)勢：67住宅產(chǎn)品初步定位項(xiàng)目定位：具有便捷交通及區(qū)位優(yōu)勢，將項(xiàng)目定位為：區(qū)域內(nèi)滿足城市精英、新貴階層居住需求，區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿產(chǎn)品?？腿憾ㄎ唬海?）高新區(qū)企業(yè)中高級管理者（2）高新區(qū)、歷下區(qū)政府中高級官員（3）城市中高級白領(lǐng)及高校教職工產(chǎn)品建議：（1）產(chǎn)品類型：以高層住宅，中大戶型，精裝修產(chǎn)品，贈送面積，提高項(xiàng)目附加值。（2）戶型配比：70-90㎡二房占20%，90-120㎡三房占50%，120-150㎡四房占30%價(jià)格預(yù)估：一年后開盤，住宅均價(jià)11000元/㎡（精裝2000元/㎡），車位12萬/個(gè)67住宅產(chǎn)品初步定位項(xiàng)目定位：68客群定位：(1)吸引市區(qū)內(nèi)追求居住品質(zhì)的中高收入人群。(2)濟(jì)南市受調(diào)控影響已擁有多套房，追求更高生活品質(zhì)的當(dāng)?shù)鼐用瘛?3)看好高新區(qū)發(fā)展，追求增值的投資者。產(chǎn)品建議：(1)產(chǎn)品類型：以高層為主，精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)按照2000元/m2(2)戶型配比：中小戶型為主，40-120m2為主，40-60m2占30%,70-80m2占50%,100-120m2占20%。價(jià)格預(yù)估：一年后開盤，公寓均價(jià)11000元/m2。

底商部分售價(jià)23000元/㎡公寓產(chǎn)品初步定位68客群定位：公寓產(chǎn)品初步定位69客群定位：

(1)濟(jì)南市主要大中型國有、外資企業(yè)，整層銷售對象。(2)濟(jì)南市中小企業(yè)和私營企業(yè)。(3)看好高新區(qū)商務(wù)發(fā)展，追求增值的投資者。產(chǎn)品建議：

(1)產(chǎn)品類型：國內(nèi)甲級寫字樓，公共裝修，標(biāo)準(zhǔn)層面積2500m2左右

(2)戶型配比：70-200m2為主，70-100m2占40%，100-200m2占60%。價(jià)格預(yù)估：一年后開盤，寫字樓均價(jià)12000元/m2。

底商銷售均價(jià)23000元/㎡寫字樓產(chǎn)品初步定位69客群定位：寫字樓產(chǎn)品初步定位70第六部分

經(jīng)濟(jì)測算及綜合建議70第六部分

經(jīng)濟(jì)測算及綜合建議71項(xiàng)目可售資源及售價(jià)估算地塊3-1地塊3-2地塊占地面積38,221m230,373㎡地上建筑面積商業(yè)20,000m2153,000m2住宅68,658㎡69,858㎡寫字樓73,000m2副食品市場1,200㎡公寓60,000m2地下建筑面積車庫面積41,500m261,100m2車庫面積16,000㎡30,373㎡人防面積12,000m2人防面積9,373㎡設(shè)備配套面積7,600m2設(shè)備配套面積5,000㎡車位產(chǎn)權(quán)車位1,185個(gè)

產(chǎn)權(quán)車位458個(gè)

非產(chǎn)權(quán)車位343個(gè)

非產(chǎn)權(quán)車位80個(gè)

總計(jì)214,100m2100,231㎡住宅均價(jià)：11000元/㎡（精裝修2000元/㎡）商業(yè)均價(jià)：23000元/㎡（毛坯）公寓均價(jià)：11000元/㎡（精裝修2000元/㎡）寫字樓均價(jià)：12000元/㎡（毛坯）產(chǎn)權(quán)車位均價(jià)：12萬元/個(gè)71項(xiàng)目可售資源及售價(jià)估算地塊3-1地塊3-2地塊占地面積372項(xiàng)目成本假設(shè)3-1商業(yè)金融用地475萬元/畝（折合樓面價(jià)3150元/㎡）3-2住宅用地1200萬元/畝（折合樓面價(jià)4494元/㎡）土地成本建安工程費(fèi)住宅3000元/㎡（含精裝）公寓3300元/㎡（含精裝）寫字樓3500元/㎡商業(yè)3500元/㎡地下車位4000元/㎡其他費(fèi)用假設(shè)契稅土地成交價(jià)格3%前期工程費(fèi)建安費(fèi)用的3%基礎(chǔ)設(shè)施配套400元/㎡間接費(fèi)用建安成本4%不可預(yù)見費(fèi)開發(fā)成本3%72項(xiàng)目成本假設(shè)3-1商業(yè)金融用地475萬元/畝（折合樓面價(jià)73靜態(tài)效益測算

產(chǎn)品類型合計(jì)高層住宅公寓寫字樓配套商業(yè)地上建面

222,858

68,658

60,000

73,000

20,000地下建面

91,473

30,373

30,000

31,100

-總建面

313,958

68,658

90,000

104,100

20,000成本收益項(xiàng)目項(xiàng)目總計(jì)單方

單價(jià)合計(jì)單價(jià)合計(jì)單價(jià)合計(jì)單價(jià)合計(jì)土地取得成本

87,102

3,930

3,245

22,279

4,178

25,067

4,178

30,498

4,629

9,258前期工程費(fèi)

3,282

148

90

618

159

954

156

1,140

105

210基礎(chǔ)設(shè)施配套

8,914

402

400

2,746

400

2,400

400

2,920

400

800建安工程費(fèi)

111,268

5,020

3,045

20,906

5,380

32,277

5,282

38,560

3,553

7,105開發(fā)間接費(fèi)

4,451

201

122

836

215

1,291

211

1,542

142

284資本化利息

17,201

776

552

3,791

827

4,959

818

5,973

706

1,413不可預(yù)見費(fèi)

6,967

314

224

1,535

335

2,008

331

2,419

286

572直接開發(fā)成本

239,184

10,791

7,677

52,712

11,493

68,956

11,377

83,051

9,821

19,642銷售收入

294,840

13,302

11,000

81,020

11,948

71,688

13,169

96,132

23,000

46,000銷售稅費(fèi)

24,594

1,110

935

6,420

1,016

6,093

1,119

8,171

1,955

3,910綜合開發(fā)成本

263,779

11,900

8,612

59,131

12,508

75,050

12,496

91,223

11,776

23,552土地增值稅

3,880

175

521

3,577

-

-

2,891

5,781所得稅

6,795

307

667

4,578

-140

-840

168

1,227

2,083

4,167毛利

35,862

1,618

2,997

20,577

-202

-1,211

1,068

7,793

9,023

18,047毛利率12.16%25.40%-1.69%8.11%39.23%稅前利潤

31,061

1,401

3,188

21,888

-560

-3,362

673

4,909

11,224

22,448收入利潤率10.53%27.02%-0.055.11%48.80%凈利潤

20,386

920

2,000

13,733

-420

-2,521

504

3,682

6,250

12,500銷售凈利率

6.91%16.95%-3.52%3.83%27.17%經(jīng)測算：項(xiàng)目整體毛利率為12.16%，凈利率僅為6.91%本項(xiàng)目靜態(tài)收益指標(biāo)并不理想，主要原因是土地成本過高，占到銷售均價(jià)30%，建安工程費(fèi)占均價(jià)的37%。73靜態(tài)效益測算產(chǎn)品類型合計(jì)高層住宅公寓寫字樓配套商業(yè)地上74敏感性分析由以上敏感性分析：3-1商業(yè)金融地塊，若土地成本降至500-600萬/畝，本項(xiàng)目凈利率水平可達(dá)到15%的水平，基本符合公司投資回報(bào)要求。3-1地價(jià)

（萬元/畝）

1,200

1,000

800

600

500整體毛利（萬元）

35,862

44,780

53,699

62,618

67,077毛利率12.16%15.19%18.21%21.24%22.75%整體凈利潤（萬元）

20,386

27,075

33,764

40,453

43,798凈利率6.91%9.18%11.45%13.72%14.85%本項(xiàng)目3-2住宅地塊成本已經(jīng)鎖定為475萬元/畝，3-1商業(yè)金融地塊報(bào)價(jià)為1200萬元/畝，仍可協(xié)商。，對項(xiàng)目整體收益水平做關(guān)于3-1土地成本的敏感性分析，結(jié)果如下：74敏感性分析由以上敏感性分析：3-1地價(jià)

（萬元/畝）175綜合建議本項(xiàng)目具有較好的區(qū)位條件，周邊配套完備，規(guī)模適中，未來有一定升值潛力。本項(xiàng)目未來面臨較大的市場競爭，且市場上漲趨勢不明顯，結(jié)合項(xiàng)目獲取成本測算，收益水平不理想。因而，在當(dāng)前土地成本下不建議獲取該項(xiàng)目。75綜合建議本項(xiàng)目具有較好的區(qū)位條件，周邊配套完備，規(guī)模適中76謝謝！76謝謝！7777Sino-Ocean–SomerleyPropertyFundLimitedRoadshowPresentationOctober2008濟(jì)南高新區(qū)地塊前期策劃報(bào)告遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司2011年4月11Sino-Ocean–SomerleyProper報(bào)告目錄報(bào)告目錄79第一部分

濟(jì)南概況及發(fā)展格局3第一部分

濟(jì)南概況及發(fā)展格局80濟(jì)南城市概況

濟(jì)南，山東省省會城市，是我國環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市。是山東省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育、旅游中心，區(qū)域性金融中心。濟(jì)南全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里，至2010年，戶籍總?cè)丝?04萬人。

濟(jì)南現(xiàn)轄：7個(gè)市區(qū)：市中區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)、高新區(qū)3個(gè)縣：平陰縣、濟(jì)陽縣、商河縣1個(gè)縣級市：章丘市4濟(jì)南城市概況濟(jì)南，山東省省會城市，是我國環(huán)81濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

2010年濟(jì)南市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)3910億元，同比增長12.7%，高于10.3%的全國平均水平。2010年人均GDP達(dá)8869美元，全省排名第6，城市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上一個(gè)新臺階。2010年濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資達(dá)到1987.4億元，其中房地產(chǎn)投資所占比重逐年提高，2010年已達(dá)到約1/4。濟(jì)南市GDP走勢示意圖（單位：億元）濟(jì)南固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資走勢示意圖（單位：億元）2010年，濟(jì)南市GDP總量為3910億元，全國排名第23位，省內(nèi)排名第三，僅次于青島、煙臺。5濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2010年濟(jì)南市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)3910億82濟(jì)南市城市發(fā)展格局濟(jì)南市南靠山脈，北臨黃河，受此影響，制定的城市發(fā)展格局為：東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏；

向東、西發(fā)展為濟(jì)南未來城市擴(kuò)張的主要方向，其中東部新城建設(shè)是未來發(fā)展的主戰(zhàn)場。6濟(jì)南市城市發(fā)展格局濟(jì)南市南靠山脈，北臨黃河，受此影響，制定83濟(jì)南市城市發(fā)展格局舊城王舍人會展片區(qū)奧體片區(qū)臘山黨家唐冶新區(qū)西客站片區(qū)東部（發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域）：1、王舍人片區(qū)：以傳統(tǒng)冶金工業(yè)為主導(dǎo)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，加大治污力度，控制生產(chǎn)用地規(guī)模。2、會展片區(qū)：依托高新技術(shù)開發(fā)區(qū)新區(qū)大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化金融商務(wù)、科研教育功能3、唐冶片區(qū)：依托公共服務(wù)中心，建設(shè)標(biāo)志性現(xiàn)代公共服務(wù)建筑群。4、奧體片區(qū)：以行政辦公、公共服務(wù)、體育休閑為主的現(xiàn)代化新區(qū)。舊城片區(qū)：保留商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心功能，發(fā)展商業(yè)、金融、旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。西部1、臘山片區(qū)：形成以新濟(jì)南站為依托，以商務(wù)和會展產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化新區(qū)。2、黨家片區(qū)：調(diào)整產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，加快高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，完善居住配套。7濟(jì)南市城市發(fā)展格局舊城王舍人會展片區(qū)奧體片區(qū)臘山黨家唐冶新84第二部分

濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析8第二部分

濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析85濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析1、住宅市場情況分析2、公寓市場情況分析3、寫字樓市場情況分析4、商業(yè)市場情況分析9濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析1、住宅市場情況分析2、公寓市場情況86住宅市場情況分析1、區(qū)域劃分根據(jù)濟(jì)南城市規(guī)劃及發(fā)展特征，將城區(qū)分為“東、西、南、北、中”五大區(qū)域。10住宅市場情況分析1、區(qū)域劃分根據(jù)濟(jì)南城市規(guī)劃及發(fā)展特征，87住宅市場情況分析2、住宅供應(yīng)量及區(qū)域分布由上圖可見：

濟(jì)南住宅供應(yīng)量經(jīng)2009年高點(diǎn)后，在2010年呈下降趨勢，全年供應(yīng)量23631套，約269萬㎡。

從供應(yīng)量分布區(qū)域看，近50%供應(yīng)量集中在東部地區(qū)，約25%集中在西部。向東、西兩側(cè)發(fā)展趨勢明顯。11住宅市場情況分析2、住宅供應(yīng)量及區(qū)域分布由上圖可見：88住宅市場情況分析3、住宅去化量及區(qū)域分布由上圖可見：

濟(jì)南住宅成交量經(jīng)2009年高點(diǎn)后，在2010年呈下降趨勢，全年成交20343套，約228萬㎡。12住宅市場情況分析3、住宅去化量及區(qū)域分布由上圖可見：89住宅市場情況分析4、住宅成交面積比例分布由上圖可見：

濟(jì)南市成交住宅產(chǎn)品中，呈現(xiàn)“兩端小，中間大”的格局。兩室、三室戶型占成交量88%，其中三室戶型占51%，兩室戶型占37%。

一室的小戶型、四室以上大戶型，僅占成交量的12%。

由成交戶型分析，購房需求以自主需求為主，投資客相對較小。13住宅市場情況分析4、住宅成交面積比例分布由上圖可見：90住宅市場情況分析5、住宅成交價(jià)格分析由上圖可見：2008年，住宅成交價(jià)格在5000-6000元/㎡為主，2009年開始6000-7000元/㎡的比例逐步增加，2010年則提升在8000-9000元/㎡。價(jià)格漲勢相對平穩(wěn)。2010年底，濟(jì)南住宅成交價(jià)格約9689元/㎡。其中：南部：因自然優(yōu)勢（靠山），一直是濟(jì)南傳統(tǒng)的高端住宅區(qū)，價(jià)格全市最高。中部：區(qū)域成熟，核心地段供應(yīng)量較少，新供應(yīng)項(xiàng)目檔次較高。東部：濟(jì)南市發(fā)展重點(diǎn)方向，區(qū)域日趨成熟，價(jià)格整體穩(wěn)步上升。西部、北部：環(huán)境較差，在濟(jì)南傳統(tǒng)發(fā)展中相對落后，價(jià)格水平較低。14住宅市場情況分析5、住宅成交價(jià)格分析由上圖可見：91住宅市場情況分析6、濟(jì)南版限購政策濟(jì)南市明確：一定時(shí)期內(nèi)從嚴(yán)執(zhí)行國家住房限購政策。禁止購房：（1）濟(jì)南市已擁有2套及以上住房的濟(jì)南市戶籍居民家庭；

（2）擁有1套及以上住房的非濟(jì)南市戶籍居民家庭；（3）不能提供2年內(nèi)在濟(jì)南累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非濟(jì)南市戶籍居民家庭。限購一套：（1）對已有1套住房的濟(jì)南市戶籍居民家庭（2）能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在濟(jì)南累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非濟(jì)南市戶籍居民家庭。以上群體，在濟(jì)南市市區(qū)范圍內(nèi)限購1套住房。貸款政策：貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例由原來的不低于50%提高到不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。稅收政策：調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策,對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。15住宅市場情況分析6、濟(jì)南版限購政策濟(jì)南市明確：一定時(shí)期內(nèi)92濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析1、住宅市場情況分析2、公寓市場情況分析3、寫字樓市場情況分析4、商業(yè)市場情況分析16濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析1、住宅市場情況分析2、公寓市場情931、公寓市場供需情況供應(yīng)總量：09年供應(yīng)總量放大，10年相對平穩(wěn)，濟(jì)南公寓市場在平穩(wěn)健康的態(tài)勢中運(yùn)行。2010年公寓供應(yīng)4377套，共29.76萬平米作為商業(yè)立項(xiàng)的住宅產(chǎn)品，嚴(yán)重的通貨膨脹預(yù)期及物價(jià)的迅速上漲，給投資型公寓帶來廣闊的市場空間。濟(jì)南市場上精裝修、高品質(zhì)的投資型公寓大量涌現(xiàn)，品質(zhì)的提升也推動了公寓價(jià)格的大幅上漲。供求關(guān)系：濟(jì)南公寓市場供求關(guān)系變化不明顯，09年公寓成交率為94%，10年成交率為87%，供應(yīng)面積與成交面積基本保持平衡，公寓市場表現(xiàn)平穩(wěn)。公寓市場情況分析171、公寓市場供需情況供應(yīng)總量：09年供應(yīng)總量放大，10年942、公寓市場各區(qū)域表現(xiàn)區(qū)域分布：(1)成交量：濟(jì)南目前公寓主要集中在發(fā)展速度最快的東部地區(qū)。主要由于區(qū)域內(nèi)綜合用地及商業(yè)用地較多，且區(qū)域的商務(wù)氛圍正在快速形成，市場需求量大。西部和北部以住宅用地為主，中部土地資源稀缺供給量少，南部以高端別墅為主。(2)區(qū)域供求：濟(jì)南公寓市場基本呈現(xiàn)供不應(yīng)求的格局，公寓的區(qū)域供求極不平衡，東部是公寓市場熱點(diǎn)區(qū)域，西部是公寓供應(yīng)新興區(qū)域。公寓市場情況分析182、公寓市場各區(qū)域表現(xiàn)區(qū)域分布：公寓市場情況分析953、公寓價(jià)格情況分析(1)價(jià)格趨勢：濟(jì)南市公寓市場整體均價(jià)一直保持上揚(yáng)趨勢，2010年初均價(jià)為7360元/平方米，到2010年底為9866元/平方米，增幅高達(dá)34%。隨著大量高品質(zhì)、高形象、精裝修的公寓項(xiàng)目入市，整體提升了濟(jì)南的公寓產(chǎn)品形象和心理預(yù)期。(2)區(qū)域價(jià)格：2010年底，濟(jì)南公寓成交價(jià)格約9886元/平方米。其中：中部：中部公寓價(jià)格引領(lǐng)濟(jì)南公寓市場，均價(jià)高達(dá)16000元/平米，代表項(xiàng)目為萬豪國際（loft）。西部：西部公寓均價(jià)超越東部，位居第二，供應(yīng)量主要來自銀座中心，銀座中心憑借優(yōu)越的地理位置及周邊配套贏得了市場的關(guān)注。東部：東部市場公寓價(jià)格有大幅度的提升，主要是因?yàn)榇罅扛叨斯⑼葡蚴袌觯嵘藮|部區(qū)域的價(jià)格。北部：北部公寓價(jià)格受濟(jì)南市民置業(yè)習(xí)慣的影響，價(jià)格尚處低位。南部：南部主要以別墅為主，公寓幾乎沒有供給。公寓均價(jià)（元/m2)公寓售價(jià)（元/m2)公寓市場情況分析193、公寓價(jià)格情況分析公寓均價(jià)（元/m2)公寓售價(jià)（元/m96濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析1、住宅市場情況分析2、公寓市場情況分析3、寫字樓市場情況分析4、商業(yè)市場情況分析20濟(jì)南房地產(chǎn)市場情況分析1、住宅市場情況分析2、公寓市場情971、寫字樓市場區(qū)域分布濟(jì)南寫字樓市場尚處于初步發(fā)展階段，本地開發(fā)商資金實(shí)力都不雄厚，寫字樓開發(fā)后主要以分割散售為主，近幾年供應(yīng)量、成交量均大幅上升，價(jià)格穩(wěn)步上升，寫字樓檔次逐步提高。區(qū)域劃分：根據(jù)濟(jì)南寫字樓市場特點(diǎn)，將市場細(xì)分為如下板塊：濼源大街板塊、緯二路板塊、山大路板塊、二環(huán)東路板塊、高新區(qū)板塊、經(jīng)十路板塊、奧體板塊及其他零星分布。寫字樓市場情況分析211、寫字樓市場區(qū)域分布濟(jì)南寫字樓市場尚處于初步發(fā)展階982、寫字樓市場供需狀況供應(yīng)總量：2005-2010年，寫字樓市場整體供應(yīng)量呈現(xiàn)先升后降再升的起伏狀，受2008年金融危機(jī)影響，2009年寫字樓市場不景氣，供應(yīng)量處歷年最低谷，進(jìn)入2010年，經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，寫字樓市場回暖，整體供應(yīng)量呈上升趨勢。2010年寫字樓供應(yīng)量40.75萬平米。供求關(guān)系：2005-2010年寫字樓市場供應(yīng)量與成交量的變化軌跡基本相同，成交量隨供應(yīng)量的升降而升降。2010年成交率為68%。寫字樓市場情況分析222、寫字樓市場供需狀況供應(yīng)總量：2005-2010年，993、寫字樓市場各區(qū)域表現(xiàn)區(qū)域分布：(1)成交量：2010年數(shù)據(jù)分析，緯二路板塊，成為寫字樓市場成交的主力；其次是高新區(qū)板塊，吸引了大批總部辦公型企業(yè)入?。唤?jīng)十路板塊，憑借優(yōu)越的地理位置，深受客戶認(rèn)可，但體量不大；奧體板塊，是濟(jì)南新的政治、經(jīng)濟(jì)及文體休閑中心，新入市項(xiàng)目多集中在該區(qū)域，未來潛力大；二環(huán)東路板塊，濼源大街板塊，山大路板塊土地資源稀缺，供應(yīng)量不足導(dǎo)致板塊成交受限(2)區(qū)域供求：2010年數(shù)據(jù)分析，寫字樓市場各區(qū)域供應(yīng)成交變化較大，其中緯二路板塊和二環(huán)東路板塊因成交率達(dá)100%；奧體板塊，多為新入市項(xiàng)目，成交率僅為31.36%；其余板塊成交率集中在65.6%-80.8%之間。寫字樓市場情況分析233、寫字樓市場各區(qū)域表現(xiàn)區(qū)域分布：寫字樓市場情況分析1004、寫字樓市場價(jià)格情況分析

(1)價(jià)格趨勢：濟(jì)南市寫字樓市場整體價(jià)格走勢保持平穩(wěn)，2010全年最低均價(jià)為11836元/平方米，最高均價(jià)為12138元/平方米，增幅僅為2.6%。

(2)區(qū)域價(jià)格：2010年底，濟(jì)南寫字樓成交價(jià)格約12138元/平方米。其中：其他：零星分布的寫字樓均價(jià)最高。奧體板塊：下半年由于新項(xiàng)目的入市，整體均價(jià)有所下降。經(jīng)十路板塊：因均價(jià)相對較低的新項(xiàng)目的加入及均價(jià)相對較高的魯商廣場的清盤，板塊均價(jià)大致呈現(xiàn)兩處下滑。濼源大街板塊：濼源大街板塊，全年保持緩慢上漲。二環(huán)東路板塊：二環(huán)東路板塊因低價(jià)位項(xiàng)目的清盤，出現(xiàn)較大幅度的上漲。緯二路板塊：二路板塊因品質(zhì)較高的萬達(dá)廣場的加入