《物業(yè)管理基本制度與政策》第三章講義課件

一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則四、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)五、五、違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則第三節(jié)前期《條例》二十四條明確規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度《條例》二十四條明確規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則

招標(biāo)投標(biāo)是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，交易雙方所采取的一種交易形式，這種交易形式主要在大宗貨物買賣、工程建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)包與承包，以及服務(wù)項(xiàng)目的采購與提供時(shí)所采用。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)屬于服務(wù)項(xiàng)目的采購與提供。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則第三節(jié)一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則（一）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)：是指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過投標(biāo)方式競聘物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的活動。其中，由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則第三節(jié)前期物一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則（二）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義（熟悉）采用招標(biāo)投標(biāo)方式進(jìn)行交易活動最顯著的特征就是將有序的競爭機(jī)制引入交易過程。優(yōu)越性：（1）建設(shè)單位可以對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭報(bào)價(jià)和其他條件進(jìn)行綜合比較，從中選擇報(bào)價(jià)低、技術(shù)力量強(qiáng)、管理行為規(guī)范、信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量有保障的物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)。這對于節(jié)省業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以及減少物業(yè)管理爭議，都有重大作用。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則第三節(jié)前期物一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則（二）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義優(yōu)越性：（2）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，要求依照法定程序進(jìn)行，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)各種不正當(dāng)競爭行為。（3）前期物業(yè)管理實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理服務(wù)公平的市場競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能滿足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會均等的市場原則。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則第三節(jié)前期物一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則（三）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則（熟悉）招標(biāo)投標(biāo)活動必須遵守“公開、公平、公正和誠實(shí)信用”的原則。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則第三節(jié)前期物第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年單選題第31題）前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)遵循的原則是公開、公平、公正和（

）。A．質(zhì)價(jià)相符 B．資信相符C．誠實(shí)信用 D．協(xié)商一致【正確答案】C第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年單一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則（四）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定（掌握）

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！稐l例》第二十四條

！僅限前期物業(yè)管理第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則第三節(jié)前期物第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·多選題】關(guān)于前期物業(yè)管理招投標(biāo)，下列表述正確的是：()。A、住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)B、非住宅物業(yè)不強(qiáng)調(diào)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)C、對于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，建設(shè)單位有權(quán)采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D、投標(biāo)人少于5個(gè)的，可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)【正確答案】AB第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·多選題】

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則（一）招標(biāo)原則與招標(biāo)形式招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施，前期物業(yè)管理招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。1．招標(biāo)原則(1)

不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人。(2)

不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇。(3)

不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則（一）招標(biāo)原則與招標(biāo)形式2．招標(biāo)形式（1）公開招標(biāo)（2）邀請招標(biāo)

#各自優(yōu)劣第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則（一）招標(biāo)原則與招標(biāo)形式3．招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織。條件：（1）有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所和相應(yīng)資金；（2）有能夠編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量；（3）有房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)專家名冊。

第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·多選題】下列哪些屬于前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的規(guī)則？（）A、不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人B、不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇C、不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求D、對潛在投標(biāo)人必須實(shí)行內(nèi)外有別的原則【正確答案】ABC第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·多選題】

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則（二）招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案1．招標(biāo)文件的編制招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。前期物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容：(1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介：包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；(2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求：包括物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)等；第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則（二）招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案1．招標(biāo)文件的編制前期物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容（續(xù)）：(3)

對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求：包括投標(biāo)人資格、投標(biāo)書形式、主要內(nèi)容等；(4)

評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；(5)

招標(biāo)活動方案：包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)情況，開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)等；(6)

物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；(7)

其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則

(二)招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案2．招標(biāo)項(xiàng)目備案招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料：(1)

與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；(2)

招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；(3)

招標(biāo)文件；(4)

法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則

(三)招標(biāo)程序規(guī)則！注意數(shù)據(jù)

《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定：(1)

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截至之日止，最短不得少于2日。！不是自招標(biāo)公告之日(2)

招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則

(三)招標(biāo)程序規(guī)則(3)招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。但不能透露潛在投票人的數(shù)量、名稱，如有標(biāo)底，不能透露標(biāo)底。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則

(三)招標(biāo)程序規(guī)則(4)通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：①新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；②預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；③非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年單選題第32題）新建現(xiàn)售商品住房項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作應(yīng)在現(xiàn)售前（

）日完成。A．15 B．30C．60 D．90【正確答案】B第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年單第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·單選題】在物業(yè)管理招投標(biāo)程序中，招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提高投標(biāo)文件截止時(shí)間至少()日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。A、15B、20C、30D、60【正確答案】A第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·單選題】三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則(一)投標(biāo)要求與投標(biāo)文件投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)不符合條件的，投標(biāo)文件可能被視為廢標(biāo)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件要求的內(nèi)容編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(1)投標(biāo)函；(2)投標(biāo)報(bào)價(jià)；(3)物業(yè)管理方案；(4)招標(biāo)文件要求提供的其他材料。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年多選題第71題）物業(yè)管理投標(biāo)文件包括（）等。A．投標(biāo)函 B．投標(biāo)報(bào)價(jià)表C．招標(biāo)邀請函 D．物業(yè)管理方案E．招標(biāo)文件要求提供的其他材料【正確答案】ABD第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年多三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則(二)投標(biāo)程序1．投標(biāo)文件的送達(dá)投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止日期前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在投標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，為無效的投標(biāo)文件，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則(二)投標(biāo)程序2．投標(biāo)文件的補(bǔ)充修改或撤回投標(biāo)文件送達(dá)后，投標(biāo)人可以補(bǔ)充、修改或撤回投標(biāo)文件，但必須在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前進(jìn)行。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則(二)投標(biāo)程序3．投標(biāo)禁止行為(1)投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)；(2)投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益；第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則(二)投標(biāo)程序3．投標(biāo)禁止行為(3)投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益；(4)禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)（一）開標(biāo)(1)

開標(biāo)時(shí)間應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間進(jìn)行。！(2)

開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中預(yù)先確定，如變更開標(biāo)地點(diǎn)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)事先通知。(3)

開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人、監(jiān)標(biāo)人、投標(biāo)人和評標(biāo)人到齊后公開進(jìn)行。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)（一）開標(biāo)(4)

開標(biāo)由招標(biāo)人主持，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。其中，招標(biāo)人招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，包括投標(biāo)人對投標(biāo)書的補(bǔ)充、修改文件，開標(biāo)時(shí)都必須當(dāng)眾拆封。(5)

開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)作好記錄，由招標(biāo)人存檔備查。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)(二)評標(biāo)1．評標(biāo)專家名冊房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立評標(biāo)的專家名冊，由具有經(jīng)驗(yàn)的人員組成物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)?。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以將專家數(shù)量少的城市的專家名冊予以合并，或者實(shí)行專家名冊計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)，以被聘請。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·單選題】()應(yīng)當(dāng)建立評標(biāo)的專家名冊，由具有經(jīng)驗(yàn)的人員組成物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)臁、物業(yè)管理部門B、房地產(chǎn)行政主管部門C、建設(shè)部D、評標(biāo)委員會【正確答案】B第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·單選題】四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)(二)評標(biāo)2．評標(biāo)委員會評標(biāo)活動由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和評標(biāo)專家共同組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)(二)評標(biāo)2．評標(biāo)委員會評標(biāo)委員會的專家成員，由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機(jī)抽取的方式確定。招標(biāo)人的代表和評標(biāo)專家與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得進(jìn)入評標(biāo)項(xiàng)目的評標(biāo)委員會。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年單選題第32題）某小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，評標(biāo)委員會的組成人員中，招標(biāo)人的代表是2人，則物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于（）人。A．2 B．3C．4 D．5【正確答案】D第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年單第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·單選題】在物業(yè)管理招投標(biāo)程序中，招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提高投標(biāo)文件截止時(shí)間至少()日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。A、15B、20C、30D、60【正確答案】A第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·單選題】第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·單選題】招標(biāo)人的代表和評標(biāo)專家與()有利害關(guān)系的，不得進(jìn)入評標(biāo)項(xiàng)目的評標(biāo)委員會。A、招標(biāo)人B、投標(biāo)人C、業(yè)主委員會D、招標(biāo)項(xiàng)目【正確答案】B第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·單選題】四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)(二)評標(biāo)3．評標(biāo)規(guī)則在評標(biāo)過程中，評標(biāo)委員會可以要求投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場答辯。除現(xiàn)場答辯部分外，評標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行，評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較，然后對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)(二)評標(biāo)3．評標(biāo)規(guī)則評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報(bào)告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文件的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)(三)中標(biāo)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序先后確定中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)(三)中標(biāo)招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年單選題第34題）在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，評標(biāo)委員會根據(jù)評分結(jié)果按規(guī)定向招標(biāo)人推薦了合格的中標(biāo)人。招標(biāo)人確定中標(biāo)人的辦法是（）。A．任選其中一個(gè)為中標(biāo)人B．按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人C．報(bào)請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人D．將其中報(bào)價(jià)最低的確定為中標(biāo)人【正確答案】B第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年單第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·單選題】招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起()日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。A、5B、7C、10D、15【正確答案】D第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·單選題】第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·單選題】招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起()日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。A、15B、20C、30D、60【正確答案】C第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·單選題】五、違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任

《條例》第五十七條規(guī)定：違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門①責(zé)令限期改正，②給予警告，③可以并處10萬元以下的罰款。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度五、違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任第三節(jié)前期物本講高清視頻地址：/cpm/4.html本講高清視頻地址：/c演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則四、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)五、五、違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則第三節(jié)前期《條例》二十四條明確規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度《條例》二十四條明確規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則

招標(biāo)投標(biāo)是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，交易雙方所采取的一種交易形式，這種交易形式主要在大宗貨物買賣、工程建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)包與承包，以及服務(wù)項(xiàng)目的采購與提供時(shí)所采用。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)屬于服務(wù)項(xiàng)目的采購與提供。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則第三節(jié)一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則（一）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)：是指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過投標(biāo)方式競聘物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的活動。其中，由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則第三節(jié)前期物一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則（二）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義（熟悉）采用招標(biāo)投標(biāo)方式進(jìn)行交易活動最顯著的特征就是將有序的競爭機(jī)制引入交易過程。優(yōu)越性：（1）建設(shè)單位可以對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭報(bào)價(jià)和其他條件進(jìn)行綜合比較，從中選擇報(bào)價(jià)低、技術(shù)力量強(qiáng)、管理行為規(guī)范、信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量有保障的物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)。這對于節(jié)省業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以及減少物業(yè)管理爭議，都有重大作用。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則第三節(jié)前期物一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則（二）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義優(yōu)越性：（2）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，要求依照法定程序進(jìn)行，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)各種不正當(dāng)競爭行為。（3）前期物業(yè)管理實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理服務(wù)公平的市場競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能滿足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會均等的市場原則。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則第三節(jié)前期物一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則（三）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則（熟悉）招標(biāo)投標(biāo)活動必須遵守“公開、公平、公正和誠實(shí)信用”的原則。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則第三節(jié)前期物第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年單選題第31題）前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)遵循的原則是公開、公平、公正和（

）。A．質(zhì)價(jià)相符 B．資信相符C．誠實(shí)信用 D．協(xié)商一致【正確答案】C第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年單一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則（四）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定（掌握）

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。《條例》第二十四條

！僅限前期物業(yè)管理第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則第三節(jié)前期物第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·多選題】關(guān)于前期物業(yè)管理招投標(biāo)，下列表述正確的是：()。A、住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)B、非住宅物業(yè)不強(qiáng)調(diào)以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)C、對于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，建設(shè)單位有權(quán)采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D、投標(biāo)人少于5個(gè)的，可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)【正確答案】AB第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·多選題】

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則（一）招標(biāo)原則與招標(biāo)形式招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施，前期物業(yè)管理招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。1．招標(biāo)原則(1)

不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人。(2)

不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇。(3)

不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則（一）招標(biāo)原則與招標(biāo)形式2．招標(biāo)形式（1）公開招標(biāo)（2）邀請招標(biāo)

#各自優(yōu)劣第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則（一）招標(biāo)原則與招標(biāo)形式3．招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織。條件：（1）有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所和相應(yīng)資金；（2）有能夠編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量；（3）有房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)專家名冊。

第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·多選題】下列哪些屬于前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的規(guī)則？（）A、不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人B、不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇C、不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求D、對潛在投標(biāo)人必須實(shí)行內(nèi)外有別的原則【正確答案】ABC第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·多選題】

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則（二）招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案1．招標(biāo)文件的編制招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。前期物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容：(1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介：包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；(2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求：包括物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)等；第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則（二）招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案1．招標(biāo)文件的編制前期物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容（續(xù)）：(3)

對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求：包括投標(biāo)人資格、投標(biāo)書形式、主要內(nèi)容等；(4)

評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；(5)

招標(biāo)活動方案：包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)情況，開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)等；(6)

物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；(7)

其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則

(二)招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案2．招標(biāo)項(xiàng)目備案招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料：(1)

與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；(2)

招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；(3)

招標(biāo)文件；(4)

法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則

(三)招標(biāo)程序規(guī)則！注意數(shù)據(jù)

《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定：(1)

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截至之日止，最短不得少于2日。！不是自招標(biāo)公告之日(2)

招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則

(三)招標(biāo)程序規(guī)則(3)招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。但不能透露潛在投票人的數(shù)量、名稱，如有標(biāo)底，不能透露標(biāo)底。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則

(三)招標(biāo)程序規(guī)則(4)通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：①新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；②預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；③非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年單選題第32題）新建現(xiàn)售商品住房項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作應(yīng)在現(xiàn)售前（

）日完成。A．15 B．30C．60 D．90【正確答案】B第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年單第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·單選題】在物業(yè)管理招投標(biāo)程序中，招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提高投標(biāo)文件截止時(shí)間至少()日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。A、15B、20C、30D、60【正確答案】A第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·單選題】三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則(一)投標(biāo)要求與投標(biāo)文件投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)不符合條件的，投標(biāo)文件可能被視為廢標(biāo)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件要求的內(nèi)容編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(1)投標(biāo)函；(2)投標(biāo)報(bào)價(jià)；(3)物業(yè)管理方案；(4)招標(biāo)文件要求提供的其他材料。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年多選題第71題）物業(yè)管理投標(biāo)文件包括（）等。A．投標(biāo)函 B．投標(biāo)報(bào)價(jià)表C．招標(biāo)邀請函 D．物業(yè)管理方案E．招標(biāo)文件要求提供的其他材料【正確答案】ABD第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年多三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則(二)投標(biāo)程序1．投標(biāo)文件的送達(dá)投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止日期前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在投標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，為無效的投標(biāo)文件，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則(二)投標(biāo)程序2．投標(biāo)文件的補(bǔ)充修改或撤回投標(biāo)文件送達(dá)后，投標(biāo)人可以補(bǔ)充、修改或撤回投標(biāo)文件，但必須在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前進(jìn)行。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則(二)投標(biāo)程序3．投標(biāo)禁止行為(1)投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)；(2)投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益；第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則(二)投標(biāo)程序3．投標(biāo)禁止行為(3)投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益；(4)禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)（一）開標(biāo)(1)

開標(biāo)時(shí)間應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間進(jìn)行。！(2)

開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中預(yù)先確定，如變更開標(biāo)地點(diǎn)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)事先通知。(3)

開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人、監(jiān)標(biāo)人、投標(biāo)人和評標(biāo)人到齊后公開進(jìn)行。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)（一）開標(biāo)(4)

開標(biāo)由招標(biāo)人主持，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。其中，招標(biāo)人招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，包括投標(biāo)人對投標(biāo)書的補(bǔ)充、修改文件，開標(biāo)時(shí)都必須當(dāng)眾拆封。(5)

開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)作好記錄，由招標(biāo)人存檔備查。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)(二)評標(biāo)1．評標(biāo)專家名冊房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立評標(biāo)的專家名冊，由具有經(jīng)驗(yàn)的人員組成物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)臁Ｊ?、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以將專家數(shù)量少的城市的專家名冊予以合并，或者實(shí)行專家名冊計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)，以被聘請。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·單選題】()應(yīng)當(dāng)建立評標(biāo)的專家名冊，由具有經(jīng)驗(yàn)的人員組成物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)?。A、物業(yè)管理部門B、房地產(chǎn)行政主管部門C、建設(shè)部D、評標(biāo)委員會【正確答案】B第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·單選題】四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)(二)評標(biāo)2．評標(biāo)委員會評標(biāo)活動由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和評標(biāo)專家共同組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)(二)評標(biāo)2．評標(biāo)委員會評標(biāo)委員會的專家成員，由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機(jī)抽取的方式確定。招標(biāo)人的代表和評標(biāo)專家與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得進(jìn)入評標(biāo)項(xiàng)目的評標(biāo)委員會。第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年單選題第32題）某小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，評標(biāo)委員會的組成人員中，招標(biāo)人的代表是2人，則物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于（）人。A．2 B．3C．4 D．5【正確答案】D第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【歷年真題】（2010年單第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度【例題·單選題】在物業(yè)管理招投標(biāo)程序中，招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提高投標(biāo)文件截止時(shí)間至少()日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。A、15