《物業(yè)管理危機(jī)(風(fēng)險)應(yīng)對》培訓(xùn)課件

物業(yè)管理危機(jī)(風(fēng)險)管理應(yīng)對物業(yè)管理危機(jī)(風(fēng)險)管理應(yīng)對禍兮福之所倚，福兮禍之所伏

風(fēng)險=危·機(jī)禍兮福之所倚，福兮禍之所伏風(fēng)險=?！C(jī)危機(jī)·風(fēng)險危機(jī)管理：是指應(yīng)對危機(jī)的有關(guān)機(jī)制。具體是指企業(yè)為避免或者減輕危機(jī)所帶來的嚴(yán)重?fù)p害和威脅，從而有組織、有計劃地學(xué)習(xí)、制定和實施一系列管理措施和因應(yīng)策略，

包括危機(jī)的規(guī)避、危機(jī)的控制、危機(jī)的解決與危機(jī)解決后的復(fù)興等不斷學(xué)習(xí)和適應(yīng)的動態(tài)過程。

風(fēng)險：是指未來不確定性帶來的可能損失，是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值的可能性。物業(yè)管理風(fēng)險=危機(jī)：是指物業(yè)企業(yè)在服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。危機(jī)·風(fēng)險危機(jī)管理：是指應(yīng)對危機(jī)的有關(guān)機(jī)制。具體是指企業(yè)為避

物業(yè)管理企業(yè)、職能部門、業(yè)主

風(fēng)險·危機(jī)有哪些危害？只有掌握風(fēng)險管理的理論和方法。毫不夸張地說：風(fēng)險控制能力是企業(yè)和個人深層次能力的體現(xiàn)。

物業(yè)管理企業(yè)、職能部門、業(yè)主

風(fēng)風(fēng)險=?！C(jī)職能部門業(yè)主委員會物業(yè)企業(yè)風(fēng)險=危·機(jī)職能部門業(yè)主委員會物業(yè)企業(yè)案例一

公司綠化工XXX年僅28歲，在工作中突然發(fā)病暈倒，送醫(yī)院后搶救無效身亡。經(jīng)檢查系心臟疾病，因該員工事先并未作入職前體檢（另有原因），造成公司在處理該事件上的經(jīng)濟(jì)損失數(shù)萬元。案例一公司綠化工XXX年僅28歲，在工作中突然案例二XX小區(qū)是公務(wù)員居住的小區(qū)，甲方為了讓公務(wù)員能提前入住，要求管理公司在周圍環(huán)境仍在施工的情況下，允許住戶入伙裝修。結(jié)果一業(yè)主在晚間去現(xiàn)場時，失足跌落在未完工的地下車道上，造成骨折。為此管理公司被告上法庭，經(jīng)裁決管理公司因未采取防護(hù)措施和明顯告示，存在過錯，需賠償對方，造成公司數(shù)萬元的經(jīng)濟(jì)損失。案例二XX小區(qū)是公務(wù)員居住的小區(qū)，甲方物業(yè)無錢交電費住戶停水近3天風(fēng)險=?！C(jī)物業(yè)無錢交電費住戶停水近3天風(fēng)險=?！C(jī)劃分主觀風(fēng)險客觀風(fēng)險按形成風(fēng)險內(nèi)在原因物業(yè)管理風(fēng)險危機(jī)類別按形成不同風(fēng)險內(nèi)在因素按造成風(fēng)險損失類型項目客觀風(fēng)險經(jīng)營管理風(fēng)險人為責(zé)任風(fēng)險劃分財產(chǎn)風(fēng)險損失人身風(fēng)險損失責(zé)任風(fēng)險損失劃分劃分主觀風(fēng)險按形成風(fēng)險物業(yè)管理風(fēng)險危機(jī)類別按形成不同風(fēng)險按造導(dǎo)讀風(fēng)險來源過度依附房地產(chǎn)開發(fā)商。 業(yè)主、住戶、業(yè)委會對物業(yè)服務(wù)消費觀念不成熟和不規(guī)范運(yùn)作。外部風(fēng)險內(nèi)部風(fēng)險企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)追求短期利益。物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低。內(nèi)部管理不科學(xué)、不規(guī)范。風(fēng)險來源導(dǎo)讀風(fēng)險來源外內(nèi)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)追求短期利益。風(fēng)風(fēng)險集中形成物業(yè)管理項目承接風(fēng)險一治安風(fēng)險二消防事故和隱患風(fēng)險三裝修管理風(fēng)險防范四高空墜物風(fēng)險防范五物業(yè)服務(wù)收費風(fēng)險防范六公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范七公共環(huán)境風(fēng)險防范八車輛管理風(fēng)險防范九人力資源風(fēng)險防范十風(fēng)險集中形成物業(yè)管理項目承接風(fēng)險一治安風(fēng)險二消防事故和隱患風(fēng)物業(yè)管理項目承接類風(fēng)險危機(jī)《物業(yè)管理危機(jī)(風(fēng)險)應(yīng)對》培訓(xùn)課件老(舊)項目的接管

業(yè)主委員會；要考察其成立的程序是否合法規(guī)范，呈否辦理了相關(guān)的手續(xù)。否則在日后的管理服務(wù)中，將出現(xiàn)諸多的問題。

歷史遺留問題；許多老的項目換物業(yè)公司，要么是原來的物業(yè)公司經(jīng)營服務(wù)不到位，要么是歷史上積累的問題解決不了，所以我們必須看這些歷史遺留的問題是否可以化解？老(舊)項目的接管業(yè)主委員會；鵬基物業(yè)管理公司接管深圳市木材公司住宅小區(qū)老(舊)項目的接管

一、是取得各級政府領(lǐng)導(dǎo)重視，形成整治合力。二、是著重改造小區(qū)硬件，完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。三、是努力解決業(yè)主難題，營造業(yè)主安居環(huán)境。鵬基物業(yè)管理公司接管深圳市木材公司住宅小區(qū)老(舊)項目的接管

物業(yè)公司不想續(xù)簽要退出，業(yè)主委員會推卸責(zé)任，不選聘新的物業(yè)公司來交接。或者業(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)公司，老的物業(yè)公司不愿意退出。怎么辦？物業(yè)公司不想續(xù)簽要退出，業(yè)主委員會推卸責(zé)任，不選

存在的風(fēng)險防范措施了解開發(fā)商的資信情況、歷史產(chǎn)品質(zhì)量等。了解新項目所在地物業(yè)項目中的層次和地位、同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費的收繳率情況。了解新項目所在地的地方性物業(yè)管理政策法規(guī)、地方性財稅政策、地方性勞動用工政策等。了解新項目所在地的公共事業(yè)費結(jié)算處理方法等其他物業(yè)服務(wù)相關(guān)的環(huán)境因素。

經(jīng)營風(fēng)險

自然條件

其它風(fēng)險物業(yè)管理項目承接風(fēng)險一存在的風(fēng)險防范措施了解開發(fā)商的資信情況、歷史產(chǎn)品質(zhì)量

存在的風(fēng)險防范措施

合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項維修資金的使用和管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任以外，一定要注重免責(zé)條款的約定。

缺乏對另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平高于與收費標(biāo)準(zhǔn)對等的服務(wù)內(nèi)容和水平

合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏

物業(yè)管理合同中存在不平等條款

物業(yè)管理收費問題不明確

物業(yè)管理責(zé)任范圍不明確物業(yè)管理項目承接風(fēng)險存在的風(fēng)險防范措施合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)容、風(fēng)險=?！C(jī)中國第一個業(yè)主委員會的誕生風(fēng)險=繳電費風(fēng)險=危·機(jī)中國第一個業(yè)主委員會的誕生風(fēng)險=繳電費

存在的風(fēng)險防范措施交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收。驗收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時間復(fù)檢，直至驗收合格。注意保存驗收資料的完整性及真實性。對驗收資料，要有交接雙方的簽字認(rèn)可，以明確相關(guān)責(zé)任。對遺留問題或發(fā)生的爭議不能解決的，由當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。

物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題

開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決物業(yè)管理項目承接風(fēng)險存在的風(fēng)險防范措施交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收。風(fēng)險四：業(yè)主欠費

有些業(yè)主總是找一些理由來不交費，把所有的問題都讓物業(yè)公司來扛，比如上下樓之間裝修的糾紛、業(yè)主戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備存在問題、工程質(zhì)量問題等都可以作為業(yè)主不交費的借口，特別是一些不良租戶更是一走了之。有何良策催繳費用？風(fēng)險四：業(yè)主欠費有些業(yè)主總是找一些理由來不交

四、新舊物業(yè)交接中的難點與對策1、新舊物業(yè)管理交接難的表現(xiàn)2、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策處理好三方面關(guān)系；處理好與業(yè)委會的關(guān)系；二家物業(yè)管理公司之間的主動溝通；處理好與政府的關(guān)系；老物業(yè)公司要確立市場心態(tài)；新物業(yè)公司要加強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險的意識。A、小區(qū)相關(guān)設(shè)施物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。B、物業(yè)資料移交難。C、物業(yè)管理費支出、欠費問題處理難（物業(yè)管理費賬目管理雜亂；代收費用的差額問題；物業(yè)管理費欠交。其它費用）四、新舊物業(yè)交接中的難點與對策1、新舊物業(yè)管理交接難治安類

風(fēng)險危機(jī)治安類入室盜竊搶奪、搶劫故意殺人等由于外界第三人的過錯和違法行業(yè)，給物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主造成人身損害和財產(chǎn)損失導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險。治安風(fēng)險故意傷害入室盜竊搶奪、搶劫故意殺人等由于外界第三人的過錯和違法行業(yè)，小區(qū)接連發(fā)生盜竊案物業(yè)是否承擔(dān)賠償責(zé)任？小區(qū)接連發(fā)生盜竊案物業(yè)是否承擔(dān)賠償責(zé)任？治安風(fēng)險防范措施明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責(zé)。支持業(yè)主自防，提高業(yè)主安防意識。完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施。完善執(zhí)行管理制度。安排護(hù)衛(wèi)巡邏，堅持對巡邏工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。充分挖掘護(hù)衛(wèi)人員的防范能效。委托給專業(yè)護(hù)衛(wèi)公司。做好群防群治工作。突發(fā)事件應(yīng)有應(yīng)急預(yù)案。治安風(fēng)險防范措施消防事故和隱患風(fēng)險危機(jī)消防事故和隱患由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全，消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)直接關(guān)系到火災(zāi)發(fā)生時，消防部門處理事故效果。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風(fēng)險不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全，消風(fēng)險防范措施接管時確認(rèn)是否有消防驗收合格證業(yè)主裝修時要做好防火工作監(jiān)督消防隱患的整改物業(yè)公司消防組織建立。確定區(qū)域防火責(zé)任人。簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書。積極開展消防宣傳和培訓(xùn)做好消防檔案的管理加強(qiáng)消防檢查巡查建立消防組織，全員參與消防工作定期開展消防演習(xí)物業(yè)公司消防組織建立。確定區(qū)域防火責(zé)任人。簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書。明確消防設(shè)備巡查的內(nèi)容及頻次；巡查內(nèi)容一般包括煙溫感、風(fēng)機(jī)、排煙、消防栓、防火卷簾門、應(yīng)急廣播、花灑噴淋。確定消防設(shè)施安全檢查的責(zé)任人及要求。要求做好消防檢查記錄。風(fēng)險防范措施接管時確認(rèn)是否有消防驗收合格證業(yè)主裝修時要做好防三、消防事故和隱患風(fēng)險組織消防演習(xí)的相關(guān)步驟2.Descriptionofthecompany’ssubcontents制定消防演習(xí)方案申請批準(zhǔn)消防演習(xí)實施通知消防演習(xí)前的培訓(xùn)和宣傳做好消防設(shè)備設(shè)施器材等的準(zhǔn)備準(zhǔn)備工作落實情況的檢查消防演習(xí)實施消防演習(xí)相關(guān)記錄生成與存檔保管三、消防事故和隱患風(fēng)險組織消防演習(xí)的相關(guān)步驟2.制定申請消防裝修管理風(fēng)險危機(jī)裝修管理裝修引起的風(fēng)險問題相鄰關(guān)系處理安全隱患建筑外觀形象侵占他人利益違規(guī)裝修環(huán)境衛(wèi)生施工噪聲施工人員管理裝修引起相鄰關(guān)安全建筑外侵占他違規(guī)環(huán)境施工施工人重視有關(guān)裝修管理文本的擬訂進(jìn)行多方溝通、尋求深度合作與相關(guān)行業(yè)進(jìn)行合作制定完善的裝修管理方案四一二三風(fēng)險防范措施集中裝修期組建小區(qū)大廈裝修辦公室五重視有關(guān)裝修管理文本的擬訂進(jìn)行多方溝通、尋求深度合作在裝修的各階段都加以精細(xì)化管理裝修前的準(zhǔn)備工作。材料、工人進(jìn)場進(jìn)的管理。水、電線路施工管理。結(jié)構(gòu)改造管理。地板、地磚鋪設(shè)。下水管道、煙道的施工管理。木工施工管理。油漆施工。裝修工程的收尾及驗收。違規(guī)裝修的工程管理。裝修三個階段裝修巡檢要點裝修手續(xù)辦理（裝修手續(xù)圖）裝修施工過程裝修驗收在裝修的各階段都加以精細(xì)化管理裝修前的準(zhǔn)備工作。裝修三違規(guī)裝修的工程管理線路改動以及房屋外觀改變結(jié)構(gòu)改動改變房屋用途在承重墻上開門、開孔、做壁櫥。改變室內(nèi)樓梯位置。在室內(nèi)砌磚墻。在天花板上安裝很重的物品。在室內(nèi)安裝閣樓。拆除臥室窗下墻體。在外墻上隨意打孔開門開窗等。注：堅決制定這一類違規(guī)裝修，和要時采取一些非常手段，同時上報相關(guān)管理部門共同處理。破壞環(huán)境衛(wèi)生違規(guī)裝修的工程管理線路改動結(jié)構(gòu)改變房在承重墻上開門、開高空墜物風(fēng)險危機(jī)高空墜物好來居砸童案２０10年５月３１日，南山區(qū)向南小學(xué)四年級學(xué)生鐘小雨（化名）在放學(xué)途中，被好來居大廈墜落的一塊玻璃砸中頭部，后經(jīng)搶救無效身亡，年僅１０周歲。如何規(guī)避？

好來居砸童案高空墜物兩種情況一是建筑物上的建筑物或其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落，尤其是玻璃幕墻。一是高空拋物?！睹穹ㄍ▌t》第126條規(guī)定：“建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落的，它的有所人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。

高空拋物由拋物者或拋物樓層群體負(fù)責(zé)民事賠償。高空拋物的危害：A）衛(wèi)生保潔難維護(hù)；B）小區(qū)居民挑起矛盾；C）事故賠償風(fēng)險難免。建筑物上的墜物高空拋物高空墜物兩種情況《民法通則》第126條規(guī)定：“建筑物或其它設(shè)風(fēng)險防范措施建筑物及附著物風(fēng)險防范承接項目時考慮建筑新舊及外墻面材質(zhì)。就幕墻的養(yǎng)護(hù)、維修與開發(fā)做出相關(guān)約定交接時要謹(jǐn)慎。加強(qiáng)外墻面維護(hù)和保養(yǎng)的監(jiān)督力度。按照《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)定》，在竣工驗收后一年時，書面通知書玻璃幕墻的施工單位對其進(jìn)行一次全面檢查，此后每五年要求檢查一次，并做好相關(guān)記錄。定期排查隱患。購買適當(dāng)?shù)谋ｋU。高空拋物風(fēng)險防范高空拋物發(fā)生后，物業(yè)公司積極處理隨意亂拋垃圾。盡量不給業(yè)主亂扔垃圾的機(jī)會。裝修階段明確責(zé)任。學(xué)校、居委會、街道辦共同合作，加強(qiáng)社會宣傳。無事故損失的處理。發(fā)生損失的事故處理。認(rèn)真對待居民投訴。風(fēng)險防范措施建筑物及附著物風(fēng)險防范承接項目時考慮建筑新舊及外物業(yè)服務(wù)收費風(fēng)險危機(jī)物業(yè)服務(wù)收費物業(yè)服務(wù)收費是物業(yè)公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的報酬，是物業(yè)公司收入的主要來源，也是物業(yè)公司開展正常業(yè)務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)的保障，目前我國物業(yè)管理市場不規(guī)范，亂收費現(xiàn)象嚴(yán)重，也成為投訴的熱點，并影響了業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系。一、物業(yè)服務(wù)收費糾紛的表現(xiàn)：

部分業(yè)主拒交或拖欠物業(yè)服務(wù)費。二、物業(yè)服務(wù)收費糾紛產(chǎn)生的原因：對服務(wù)不滿，對受約束不滿。對收費標(biāo)準(zhǔn)、項目、方式等不滿。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費太高。業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際含意。建設(shè)單位遺留問題所致。企業(yè)內(nèi)部管理問題。鄰里關(guān)系等問題引起的。對外部大環(huán)境不滿。無支付能力。物業(yè)服務(wù)收費是物業(yè)公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人三、物業(yè)服務(wù)費糾紛風(fēng)險防范措施：多走訪業(yè)主、多做溝通工作。借助業(yè)主公約和業(yè)委支的力量。自覺增加物業(yè)管理費用的透明度。改進(jìn)服務(wù)、計費方式和收費方法。完善物業(yè)管理服務(wù)合同，嚴(yán)格依約行事。分析業(yè)主拖欠的原因。選擇恰當(dāng)?shù)氖召~策略。A）收款方法。B)催款要注意預(yù)防超過訴訟時效。對欠費業(yè)主保持足夠的壓力。建立應(yīng)收賬款壞賬制度。在必要的催繳程序后通過法律途經(jīng)解決。三、物業(yè)服務(wù)費糾紛風(fēng)險防范措施：公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險危機(jī)公共設(shè)施設(shè)備物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都有可能導(dǎo)致業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)安全，同于物業(yè)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施的多樣性和分布分散性特別，隨之而來的風(fēng)險頻頻發(fā)生。物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都有可能導(dǎo)致業(yè)主或一、無過錯責(zé)任原則的概念

也稱無過失責(zé)任原則，是指沒有過錯造成他人損害的，依法律規(guī)定由與造成損害原因有關(guān)的人承擔(dān)民事責(zé)任的歸責(zé)原則。適用這一原則，主要不是根據(jù)行為人的過錯，而是基于損害事實的客觀存在，根據(jù)行為人的活動及所管理的人或物的危險性質(zhì)與所造成損害后果的因果關(guān)系，由法律規(guī)定的特別加重責(zé)任。

民法通則第106條第3款規(guī)定：“沒有過錯，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！边@是我國民法對無過錯責(zé)任原則的承認(rèn)。無過錯責(zé)任原則適用于法律有特別規(guī)定的情況。一、無過錯責(zé)任原則的概念

民法通則第106條第3二、無過錯責(zé)任的構(gòu)成要件

1、損害事實的客觀存在。2、特殊侵權(quán)行為的法定性。包括侵權(quán)行為的法定性和免責(zé)事由的法定性。沒有法律條款的明文規(guī)定，不能構(gòu)成無過錯責(zé)任；同時，沒有法定的免責(zé)事由不能免責(zé)。3、特殊侵權(quán)行為與損害事實之間存在因果關(guān)系。4、行為人不必過錯。是指責(zé)任的承擔(dān)不考慮行為人是否具有過錯，在認(rèn)定責(zé)任時無需受害人對行為人具有過錯提供證據(jù)，行為人也無需對自己沒有過錯提供證據(jù)，即使提供出自己沒有過錯的證據(jù)也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。二、無過錯責(zé)任的構(gòu)成要件

七、公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范三、無過錯責(zé)任的法律特征(一)法定的適用范圍：無過錯責(zé)任原則必須在法律規(guī)定的范圍內(nèi)適用，不能隨意擴(kuò)大或者縮小其適用范圍。民法通則規(guī)定的典型的適用無過錯責(zé)任的案件有：缺陷產(chǎn)品的侵權(quán)行為、高度危險作業(yè)的侵權(quán)行為、環(huán)境污染的侵權(quán)行為、地面施工引起的侵權(quán)行為、飼養(yǎng)的動物引起的侵權(quán)行為、國家機(jī)關(guān)工作人員執(zhí)行職務(wù)中的侵權(quán)行為、無民事行為能力或限制民事行為能力人的侵權(quán)行為、法人工作人員的侵權(quán)行為、因建筑物等物件引起的侵權(quán)行為致人損害的賠償案件。(二)法定的免責(zé)事由：適用無過錯責(zé)任的特殊侵權(quán)行為的免責(zé)條件由法律規(guī)定，但各特殊侵僅行為的法定免責(zé)事由并不是完全相同的。

七、公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范三、無過錯責(zé)任的法律特征民法通則規(guī)定專項管理委托給專業(yè)公司加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理購買保險事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對雙擊添加標(biāo)題文字交接過程中要進(jìn)行查驗應(yīng)明確自己的管理責(zé)任范圍風(fēng)險防范措施重點部位設(shè)置警示標(biāo)識、定期檢查消除隱患應(yīng)明確自己《民法通則》第126條規(guī)定，建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理者人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。這種損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)公司在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中沒有過錯或者損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯責(zé)任。的管理責(zé)任范圍建立完善標(biāo)準(zhǔn)體系預(yù)防性措施；技改組織措施（加強(qiáng)員工培訓(xùn)，開班會，加強(qiáng)協(xié)調(diào)）專項管理委托給專業(yè)公司加強(qiáng)設(shè)備運(yùn)行管理購買保險事件和損害發(fā)生公共環(huán)境風(fēng)險危機(jī)公共環(huán)境公共環(huán)境風(fēng)險衛(wèi)生保潔風(fēng)險綠化管理占道管理共它（顯性和隱性）公共環(huán)衛(wèi)生保綠化占道共它（顯性風(fēng)險防范措施二、建立完善管理機(jī)制四、做好保潔綠化計劃安排一、保潔管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)劃分三、建立完善的質(zhì)量管理系統(tǒng)七、交給專業(yè)公司去做六、開展質(zhì)量檢查四級制五、制定科學(xué)的操作程序風(fēng)險防范措施二、建立完善管理機(jī)制四、做好保潔綠化計劃安排一、車輛管理危機(jī)隱患車輛管理危機(jī)隱患

業(yè)主的車停在車場，如果發(fā)生被盜或被損壞，物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。目前物業(yè)管理企業(yè)收取的停車費一般是10元/次，這個費用到底是車場使用費，還是車輛保管費，至今還是法律界爭論的問題。如何規(guī)避這一風(fēng)險呢？業(yè)主的車停在車場，如果發(fā)生被盜或被損壞，物業(yè)公司車輛外表被兒童包括其他第三人用器具劃傷。車輛停放風(fēng)險車輛亂停亂放，造成交通堵塞。被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞。在停放期間被盜竊或搶劫··車輛外表被兒童包括其車輛停放風(fēng)險車輛亂停亂放，造成交通堵塞。四、制定車場意外應(yīng)變預(yù)案一、加強(qiáng)交通的管理劃出停車位。建立安全措施。制定、健全停車場管理制度。制定車場各崗位工程程序。進(jìn)出車輛嚴(yán)格控制。進(jìn)行車輛檢查、巡視。停車卡的辦理。制定收費制度。風(fēng)險防范措施三、嚴(yán)格停車卡的辦理和收費管理二、完善停車管理措施四、制定車場意外應(yīng)變預(yù)案一、加強(qiáng)交通的管理劃出停車位。停車卡回避危機(jī)轉(zhuǎn)移危機(jī)預(yù)防危機(jī)抑制危機(jī)危機(jī)防范回避危機(jī)轉(zhuǎn)移危機(jī)預(yù)防危機(jī)抑制危機(jī)危機(jī)防范危機(jī)認(rèn)識與控制不是單靠講的，而是要靠預(yù)防措施與執(zhí)行力去錘煉的。成功還有一條經(jīng)驗：有章可循、有法可依、有理可辯！危機(jī)認(rèn)識與控制不是單靠講的，而是要靠預(yù)防措施謝謝大家謝謝大家演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！

物業(yè)管理危機(jī)(風(fēng)險)管理應(yīng)對物業(yè)管理危機(jī)(風(fēng)險)管理應(yīng)對禍兮福之所倚，福兮禍之所伏

風(fēng)險=?！C(jī)禍兮福之所倚，福兮禍之所伏風(fēng)險=?！C(jī)危機(jī)·風(fēng)險危機(jī)管理：是指應(yīng)對危機(jī)的有關(guān)機(jī)制。具體是指企業(yè)為避免或者減輕危機(jī)所帶來的嚴(yán)重?fù)p害和威脅，從而有組織、有計劃地學(xué)習(xí)、制定和實施一系列管理措施和因應(yīng)策略，

包括危機(jī)的規(guī)避、危機(jī)的控制、危機(jī)的解決與危機(jī)解決后的復(fù)興等不斷學(xué)習(xí)和適應(yīng)的動態(tài)過程。

風(fēng)險：是指未來不確定性帶來的可能損失，是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值的可能性。物業(yè)管理風(fēng)險=危機(jī)：是指物業(yè)企業(yè)在服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。危機(jī)·風(fēng)險危機(jī)管理：是指應(yīng)對危機(jī)的有關(guān)機(jī)制。具體是指企業(yè)為避

物業(yè)管理企業(yè)、職能部門、業(yè)主

風(fēng)險·危機(jī)有哪些危害？只有掌握風(fēng)險管理的理論和方法。毫不夸張地說：風(fēng)險控制能力是企業(yè)和個人深層次能力的體現(xiàn)。

物業(yè)管理企業(yè)、職能部門、業(yè)主

風(fēng)風(fēng)險=危·機(jī)職能部門業(yè)主委員會物業(yè)企業(yè)風(fēng)險=?！C(jī)職能部門業(yè)主委員會物業(yè)企業(yè)案例一

公司綠化工XXX年僅28歲，在工作中突然發(fā)病暈倒，送醫(yī)院后搶救無效身亡。經(jīng)檢查系心臟疾病，因該員工事先并未作入職前體檢（另有原因），造成公司在處理該事件上的經(jīng)濟(jì)損失數(shù)萬元。案例一公司綠化工XXX年僅28歲，在工作中突然案例二XX小區(qū)是公務(wù)員居住的小區(qū)，甲方為了讓公務(wù)員能提前入住，要求管理公司在周圍環(huán)境仍在施工的情況下，允許住戶入伙裝修。結(jié)果一業(yè)主在晚間去現(xiàn)場時，失足跌落在未完工的地下車道上，造成骨折。為此管理公司被告上法庭，經(jīng)裁決管理公司因未采取防護(hù)措施和明顯告示，存在過錯，需賠償對方，造成公司數(shù)萬元的經(jīng)濟(jì)損失。案例二XX小區(qū)是公務(wù)員居住的小區(qū)，甲方物業(yè)無錢交電費住戶停水近3天風(fēng)險=?！C(jī)物業(yè)無錢交電費住戶停水近3天風(fēng)險=?！C(jī)劃分主觀風(fēng)險客觀風(fēng)險按形成風(fēng)險內(nèi)在原因物業(yè)管理風(fēng)險危機(jī)類別按形成不同風(fēng)險內(nèi)在因素按造成風(fēng)險損失類型項目客觀風(fēng)險經(jīng)營管理風(fēng)險人為責(zé)任風(fēng)險劃分財產(chǎn)風(fēng)險損失人身風(fēng)險損失責(zé)任風(fēng)險損失劃分劃分主觀風(fēng)險按形成風(fēng)險物業(yè)管理風(fēng)險危機(jī)類別按形成不同風(fēng)險按造導(dǎo)讀風(fēng)險來源過度依附房地產(chǎn)開發(fā)商。 業(yè)主、住戶、業(yè)委會對物業(yè)服務(wù)消費觀念不成熟和不規(guī)范運(yùn)作。外部風(fēng)險內(nèi)部風(fēng)險企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)追求短期利益。物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低。內(nèi)部管理不科學(xué)、不規(guī)范。風(fēng)險來源導(dǎo)讀風(fēng)險來源外內(nèi)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)追求短期利益。風(fēng)風(fēng)險集中形成物業(yè)管理項目承接風(fēng)險一治安風(fēng)險二消防事故和隱患風(fēng)險三裝修管理風(fēng)險防范四高空墜物風(fēng)險防范五物業(yè)服務(wù)收費風(fēng)險防范六公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險防范七公共環(huán)境風(fēng)險防范八車輛管理風(fēng)險防范九人力資源風(fēng)險防范十風(fēng)險集中形成物業(yè)管理項目承接風(fēng)險一治安風(fēng)險二消防事故和隱患風(fēng)物業(yè)管理項目承接類風(fēng)險危機(jī)《物業(yè)管理危機(jī)(風(fēng)險)應(yīng)對》培訓(xùn)課件老(舊)項目的接管

業(yè)主委員會；要考察其成立的程序是否合法規(guī)范，呈否辦理了相關(guān)的手續(xù)。否則在日后的管理服務(wù)中，將出現(xiàn)諸多的問題。

歷史遺留問題；許多老的項目換物業(yè)公司，要么是原來的物業(yè)公司經(jīng)營服務(wù)不到位，要么是歷史上積累的問題解決不了，所以我們必須看這些歷史遺留的問題是否可以化解？老(舊)項目的接管業(yè)主委員會；鵬基物業(yè)管理公司接管深圳市木材公司住宅小區(qū)老(舊)項目的接管

一、是取得各級政府領(lǐng)導(dǎo)重視，形成整治合力。二、是著重改造小區(qū)硬件，完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。三、是努力解決業(yè)主難題，營造業(yè)主安居環(huán)境。鵬基物業(yè)管理公司接管深圳市木材公司住宅小區(qū)老(舊)項目的接管

物業(yè)公司不想續(xù)簽要退出，業(yè)主委員會推卸責(zé)任，不選聘新的物業(yè)公司來交接?；蛘邩I(yè)主委員會選聘了新的物業(yè)公司，老的物業(yè)公司不愿意退出。怎么辦？物業(yè)公司不想續(xù)簽要退出，業(yè)主委員會推卸責(zé)任，不選

存在的風(fēng)險防范措施了解開發(fā)商的資信情況、歷史產(chǎn)品質(zhì)量等。了解新項目所在地物業(yè)項目中的層次和地位、同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費的收繳率情況。了解新項目所在地的地方性物業(yè)管理政策法規(guī)、地方性財稅政策、地方性勞動用工政策等。了解新項目所在地的公共事業(yè)費結(jié)算處理方法等其他物業(yè)服務(wù)相關(guān)的環(huán)境因素。

經(jīng)營風(fēng)險

自然條件

其它風(fēng)險物業(yè)管理項目承接風(fēng)險一存在的風(fēng)險防范措施了解開發(fā)商的資信情況、歷史產(chǎn)品質(zhì)量

存在的風(fēng)險防范措施

合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項維修資金的使用和管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任以外，一定要注重免責(zé)條款的約定。

缺乏對另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平高于與收費標(biāo)準(zhǔn)對等的服務(wù)內(nèi)容和水平

合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏

物業(yè)管理合同中存在不平等條款

物業(yè)管理收費問題不明確

物業(yè)管理責(zé)任范圍不明確物業(yè)管理項目承接風(fēng)險存在的風(fēng)險防范措施合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)容、風(fēng)險=?！C(jī)中國第一個業(yè)主委員會的誕生風(fēng)險=繳電費風(fēng)險=?！C(jī)中國第一個業(yè)主委員會的誕生風(fēng)險=繳電費

存在的風(fēng)險防范措施交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收。驗收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時間復(fù)檢，直至驗收合格。注意保存驗收資料的完整性及真實性。對驗收資料，要有交接雙方的簽字認(rèn)可，以明確相關(guān)責(zé)任。對遺留問題或發(fā)生的爭議不能解決的，由當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。

物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題

開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決物業(yè)管理項目承接風(fēng)險存在的風(fēng)險防范措施交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收。風(fēng)險四：業(yè)主欠費

有些業(yè)主總是找一些理由來不交費，把所有的問題都讓物業(yè)公司來扛，比如上下樓之間裝修的糾紛、業(yè)主戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備存在問題、工程質(zhì)量問題等都可以作為業(yè)主不交費的借口，特別是一些不良租戶更是一走了之。有何良策催繳費用？風(fēng)險四：業(yè)主欠費有些業(yè)主總是找一些理由來不交

四、新舊物業(yè)交接中的難點與對策1、新舊物業(yè)管理交接難的表現(xiàn)2、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對策處理好三方面關(guān)系；處理好與業(yè)委會的關(guān)系；二家物業(yè)管理公司之間的主動溝通；處理好與政府的關(guān)系；老物業(yè)公司要確立市場心態(tài)；新物業(yè)公司要加強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險的意識。A、小區(qū)相關(guān)設(shè)施物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。B、物業(yè)資料移交難。C、物業(yè)管理費支出、欠費問題處理難（物業(yè)管理費賬目管理雜亂；代收費用的差額問題；物業(yè)管理費欠交。其它費用）四、新舊物業(yè)交接中的難點與對策1、新舊物業(yè)管理交接難治安類

風(fēng)險危機(jī)治安類入室盜竊搶奪、搶劫故意殺人等由于外界第三人的過錯和違法行業(yè)，給物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主造成人身損害和財產(chǎn)損失導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險。治安風(fēng)險故意傷害入室盜竊搶奪、搶劫故意殺人等由于外界第三人的過錯和違法行業(yè)，小區(qū)接連發(fā)生盜竊案物業(yè)是否承擔(dān)賠償責(zé)任？小區(qū)接連發(fā)生盜竊案物業(yè)是否承擔(dān)賠償責(zé)任？治安風(fēng)險防范措施明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責(zé)。支持業(yè)主自防，提高業(yè)主安防意識。完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施。完善執(zhí)行管理制度。安排護(hù)衛(wèi)巡邏，堅持對巡邏工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。充分挖掘護(hù)衛(wèi)人員的防范能效。委托給專業(yè)護(hù)衛(wèi)公司。做好群防群治工作。突發(fā)事件應(yīng)有應(yīng)急預(yù)案。治安風(fēng)險防范措施消防事故和隱患風(fēng)險危機(jī)消防事故和隱患由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全，消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)直接關(guān)系到火災(zāi)發(fā)生時，消防部門處理事故效果。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風(fēng)險不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全，消風(fēng)險防范措施接管時確認(rèn)是否有消防驗收合格證業(yè)主裝修時要做好防火工作監(jiān)督消防隱患的整改物業(yè)公司消防組織建立。確定區(qū)域防火責(zé)任人。簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書。積極開展消防宣傳和培訓(xùn)做好消防檔案的管理加強(qiáng)消防檢查巡查建立消防組織，全員參與消防工作定期開展消防演習(xí)物業(yè)公司消防組織建立。確定區(qū)域防火責(zé)任人。簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書。明確消防設(shè)備巡查的內(nèi)容及頻次；巡查內(nèi)容一般包括煙溫感、風(fēng)機(jī)、排煙、消防栓、防火卷簾門、應(yīng)急廣播、花灑噴淋。確定消防設(shè)施安全檢查的責(zé)任人及要求。要求做好消防檢查記錄。風(fēng)險防范措施接管時確認(rèn)是否有消防驗收合格證業(yè)主裝修時要做好防三、消防事故和隱患風(fēng)險組織消防演習(xí)的相關(guān)步驟2.Descriptionofthecompany’ssubcontents制定消防演習(xí)方案申請批準(zhǔn)消防演習(xí)實施通知消防演習(xí)前的培訓(xùn)和宣傳做好消防設(shè)備設(shè)施器材等的準(zhǔn)備準(zhǔn)備工作落實情況的檢查消防演習(xí)實施消防演習(xí)相關(guān)記錄生成與存檔保管三、消防事故和隱患風(fēng)險組織消防演習(xí)的相關(guān)步驟2.制定申請消防裝修管理風(fēng)險危機(jī)裝修管理裝修引起的風(fēng)險問題相鄰關(guān)系處理安全隱患建筑外觀形象侵占他人利益違規(guī)裝修環(huán)境衛(wèi)生施工噪聲施工人員管理裝修引起相鄰關(guān)安全建筑外侵占他違規(guī)環(huán)境施工施工人重視有關(guān)裝修管理文本的擬訂進(jìn)行多方溝通、尋求深度合作與相關(guān)行業(yè)進(jìn)行合作制定完善的裝修管理方案四一二三風(fēng)險防范措施集中裝修期組建小區(qū)大廈裝修辦公室五重視有關(guān)裝修管理文本的擬訂進(jìn)行多方溝通、尋求深度合作在裝修的各階段都加以精細(xì)化管理裝修前的準(zhǔn)備工作。材料、工人進(jìn)場進(jìn)的管理。水、電線路施工管理。結(jié)構(gòu)改造管理。地板、地磚鋪設(shè)。下水管道、煙道的施工管理。木工施工管理。油漆施工。裝修工程的收尾及驗收。違規(guī)裝修的工程管理。裝修三個階段裝修巡檢要點裝修手續(xù)辦理（裝修手續(xù)圖）裝修施工過程裝修驗收在裝修的各階段都加以精細(xì)化管理裝修前的準(zhǔn)備工作。裝修三違規(guī)裝修的工程管理線路改動以及房屋外觀改變結(jié)構(gòu)改動改變房屋用途在承重墻上開門、開孔、做壁櫥。改變室內(nèi)樓梯位置。在室內(nèi)砌磚墻。在天花板上安裝很重的物品。在室內(nèi)安裝閣樓。拆除臥室窗下墻體。在外墻上隨意打孔開門開窗等。注：堅決制定這一類違規(guī)裝修，和要時采取一些非常手段，同時上報相關(guān)管理部門共同處理。破壞環(huán)境衛(wèi)生違規(guī)裝修的工程管理線路改動結(jié)構(gòu)改變房在承重墻上開門、開高空墜物風(fēng)險危機(jī)高空墜物好來居砸童案２０10年５月３１日，南山區(qū)向南小學(xué)四年級學(xué)生鐘小雨（化名）在放學(xué)途中，被好來居大廈墜落的一塊玻璃砸中頭部，后經(jīng)搶救無效身亡，年僅１０周歲。如何規(guī)避？

好來居砸童案高空墜物兩種情況一是建筑物上的建筑物或其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落，尤其是玻璃幕墻。一是高空拋物?！睹穹ㄍ▌t》第126條規(guī)定：“建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落的，它的有所人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。

高空拋物由拋物者或拋物樓層群體負(fù)責(zé)民事賠償。高空拋物的危害：A）衛(wèi)生保潔難維護(hù)；B）小區(qū)居民挑起矛盾；C）事故賠償風(fēng)險難免。建筑物上的墜物高空拋物高空墜物兩種情況《民法通則》第126條規(guī)定：“建筑物或其它設(shè)風(fēng)險防范措施建筑物及附著物風(fēng)險防范承接項目時考慮建筑新舊及外墻面材質(zhì)。就幕墻的養(yǎng)護(hù)、維修與開發(fā)做出相關(guān)約定交接時要謹(jǐn)慎。加強(qiáng)外墻面維護(hù)和保養(yǎng)的監(jiān)督力度。按照《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)定》，在竣工驗收后一年時，書面通知書玻璃幕墻的施工單位對其進(jìn)行一次全面檢查，此后每五年要求檢查一次，并做好相關(guān)記錄。定期排查隱患。購買適當(dāng)?shù)谋ｋU。高空拋物風(fēng)險防范高空拋物發(fā)生后，物業(yè)公司積極處理隨意亂拋垃圾。盡量不給業(yè)主亂扔垃圾的機(jī)會。裝修階段明確責(zé)任。學(xué)校、居委會、街道辦共同合作，加強(qiáng)社會宣傳。無事故損失的處理。發(fā)生損失的事故處理。認(rèn)真對待居民投訴。風(fēng)險防范措施建筑物及附著物風(fēng)險防范承接項目時考慮建筑新舊及外物業(yè)服務(wù)收費風(fēng)險危機(jī)物業(yè)服務(wù)收費物業(yè)服務(wù)收費是物業(yè)公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的報酬，是物業(yè)公司收入的主要來源，也是物業(yè)公司開展正常業(yè)務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)的保障，目前我國物業(yè)管理市場不規(guī)范，亂收費現(xiàn)象嚴(yán)重，也成為投訴的熱點，并影響了業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系。一、物業(yè)服務(wù)收費糾紛的表現(xiàn)：

部分業(yè)主拒交或拖欠物業(yè)服務(wù)費。二、物業(yè)服務(wù)收費糾紛產(chǎn)生的原因：對服務(wù)不滿，對受約束不滿。對收費標(biāo)準(zhǔn)、項目、方式等不滿。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費太高。業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際含意。建設(shè)單位遺留問題所致。企業(yè)內(nèi)部管理問題。鄰里關(guān)系等問題引起的。對外部大環(huán)境不滿。無支付能力。物業(yè)服務(wù)收費是物業(yè)公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人三、物業(yè)服務(wù)費糾紛風(fēng)險防范措施：多走訪業(yè)主、多做溝通工作。借助業(yè)主公約和業(yè)委支的力量。自覺增加物業(yè)管理費用的透明度。改進(jìn)服務(wù)、計費方式和收費方法。完善物業(yè)管理服務(wù)合同，嚴(yán)格依約行事。分析業(yè)主拖欠的原因。選擇恰當(dāng)?shù)氖召~策略。A）收款方法。B)催款要注意預(yù)防超過訴訟時效。對欠費業(yè)主保持足夠的壓力。建立應(yīng)收賬款壞賬制度。在必要的催繳程序后通過法律途經(jīng)解決。三、物業(yè)服務(wù)費糾紛風(fēng)險防范措施：公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險危機(jī)公共設(shè)施設(shè)備物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都有可能導(dǎo)致業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)安全，同于物業(yè)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施的多樣性和分布分散性特別，隨之而來的風(fēng)險頻頻發(fā)生。物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都有可能導(dǎo)致業(yè)主或一、無過錯責(zé)任原則的概念

也稱無過失責(zé)任原則，是指沒有過錯造成他人損害的，依法律規(guī)定由與造成損害原因有關(guān)的人承擔(dān)民事責(zé)任的歸責(zé)原則。適用這一原則，主要不是根據(jù)行為人的過錯，而是基于損害事實的客觀存在，根據(jù)行為人的活動及所管理的人或物的危險性質(zhì)與所造成損害后果的因果關(guān)系，由法律規(guī)定的特別加重責(zé)任。

民法通則第106條第3款規(guī)定：“沒有過錯，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！边@是我國民法對無過錯責(zé)任原則的承認(rèn)。無過錯責(zé)任原則適用于法律有特別規(guī)定的情況。一、無過錯責(zé)任原則的概念

民法通則第106條第3二、無過錯責(zé)任的構(gòu)成要件

1、損害事實的客觀存在。2、特殊侵權(quán)行為的法定性。包括侵權(quán)行為的法定性和免責(zé)事由的法定性。沒有法律條款的明文規(guī)定，不能構(gòu)成無過錯責(zé)任；同時，沒有法定的免責(zé)事由不能免責(zé)。3、特殊侵權(quán)行為與損害事實之間存在因果關(guān)系。4、行為人不必過錯。是指責(zé)任的承擔(dān)不考慮行為人是否具有過錯，在認(rèn)定責(zé)任