開封通許城市綜合體項目方案課件

開封通許項目商業(yè)規(guī)劃方案2014-1-12開封通許項目商業(yè)規(guī)劃方案2014-1-12PART1

本案開發(fā)目的及責(zé)任PART2本案定位思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃PART3招商運營思路PART4

本案配套住宅

PART5項目開發(fā)節(jié)奏及社會價值目錄

ContentsPART1本案開發(fā)目的及責(zé)任目錄ContenPART1本案開發(fā)目的及責(zé)任PART1本案開發(fā)目的及責(zé)任目的一：通過銷售創(chuàng)造經(jīng)濟價值！目的二：通過招商創(chuàng)造租金價值！目的三：通過運營創(chuàng)造社會價值！目的四：通過發(fā)展創(chuàng)造品牌價值！開發(fā)本案目的就是創(chuàng)造價值目的一：通過銷售創(chuàng)造經(jīng)濟價值！目的二：通過招商創(chuàng)造租金價值！我們開發(fā)項目的目的不單是創(chuàng)造以上價值，更是一種社會責(zé)任！我們開發(fā)項目的目的不單是創(chuàng)造以上責(zé)任一：刷新通許商業(yè)新模式，打造社會人文交流新平臺！責(zé)任二：拔高通許商業(yè)新形象，吸引商家企業(yè)來通許投資經(jīng)營！責(zé)任三：促進通許商業(yè)快速發(fā)展，拉動了本地經(jīng)濟快速增長！責(zé)任四：帶動通許商業(yè)蓬勃發(fā)展，搭建地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)對外推廣平臺！責(zé)任一：刷新通許商業(yè)新模式，責(zé)任二：拔高通許商業(yè)新形象，責(zé)任小結(jié)

為了企業(yè)的發(fā)展，為了社會責(zé)任，為了我們地產(chǎn)人和商業(yè)人的榮耀，本項目必須在通許一舉成功。因此，須以大手筆、大智慧、大投入打造大商業(yè)、大市場、大經(jīng)濟。小結(jié)為了企業(yè)的發(fā)展，為了社會責(zé)任，為了PART2本案定位思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃PART2本案定位思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃戰(zhàn)略高度城市運營者整體定位城市綜合體價值定位商業(yè)價值體形象定位未來城市繁華中心戰(zhàn)略總綱戰(zhàn)略高度城市運營者整體定位城市綜合體價值定位商業(yè)價值體形象定商業(yè)規(guī)劃總體思路商業(yè)主題定位業(yè)態(tài)的合理選擇打造城市形象名片滿足客戶一站式購物需求業(yè)態(tài)規(guī)模確定業(yè)態(tài)的合理布局平衡點商業(yè)規(guī)劃總體思路商業(yè)主題定位業(yè)態(tài)的合理選擇打造城市形象名片滿本項目商業(yè)主題定位以購物、餐飲、休閑、娛樂為主題特征的綜合城市MALL，與區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)業(yè)態(tài)形成配套關(guān)系，共同構(gòu)建通許新商業(yè)核心。通許首席主題CITYMALL本項目商業(yè)主題定位以購物、餐飲、休閑、娛樂為主題特征的綜合城八大主力業(yè)態(tài)通許高尚生活新地標(biāo)民族特色高檔餐飲時尚休閑餐飲高檔精品專賣休閑娛樂天地中高檔精品超市高端商務(wù)會所游泳館、健身會所高檔影院八大主力業(yè)態(tài)通許高尚生活新地標(biāo)民族特色高檔餐飲時尚休閑餐飲高后馬堂路水利路富民路民生路平安路①②③④⑤⑥⑦⑧⑨商業(yè)業(yè)態(tài)布局圖后馬時尚多元概念店高級服裝專賣店中式服飾定制店高級化妝品店奢侈品、珠寶、名表店高檔皮具店（鞋、包）高檔精品名店街①時尚多元概念店高檔精品名店街①民族特色餐飲街②百年老店特色小吃風(fēng)味小吃餐飲連鎖大店品牌加盟店等民族特色餐飲街②百年老店文化藝術(shù)交流中心③名人字畫古董古玩茗茶店圖書音像影劇院文化交流廳文化藝術(shù)交流中心③名人字畫高端精品酒店④高端精品酒店④高級商務(wù)名流會所商務(wù)休閑健身SPA游泳池商務(wù)談判及簽約服務(wù)日光浴休憩區(qū)⑤高級商務(wù)名流會所商務(wù)休閑健身⑤大型購物中心⑥沃爾瑪或丹尼斯百貨家樂福超市黃金珠寶化妝品、皮具、名表品牌男女裝等大型購物中心⑥沃爾瑪或丹尼斯百貨家居生活會館⑦家居用品廚衛(wèi)用品燈飾廣場窗簾布藝花藝裝飾等家居生活會館⑦家居用品金融商務(wù)⑧銀行證券通訊咖啡廳西餐廳等金融商務(wù)⑧銀行⑨娛樂城酒吧KTV游戲廳臺球廳保齡球館等⑨娛樂城酒吧商業(yè)街景營造(主題雕塑小品）商業(yè)街景營造(主題雕塑小品）PART3招商運營思路PART3招商運營思路1、保證項目的整體規(guī)劃，確保商業(yè)檔次及經(jīng)營品牌。2、保證商業(yè)業(yè)主長期、穩(wěn)定的投資收益。3、保證商業(yè)租戶利益最大化、經(jīng)營特色化。一、招商及經(jīng)營管理的前提條件1、保證項目的整體規(guī)劃，確保商業(yè)檔次及經(jīng)營品牌。一、招商及經(jīng)二、招商思路及策略1、商業(yè)地產(chǎn)的核心就是統(tǒng)一管理商業(yè)地產(chǎn)的四個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一招商規(guī)劃統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一招商實施二、招商思路及策略1、商業(yè)地產(chǎn)的核心就是統(tǒng)一管理商業(yè)地產(chǎn)的四2、招商的核心屬性招商的核心屬性我們應(yīng)當(dāng)引入一些什么商戶？這些商戶的引入是否有利于實現(xiàn)整體戰(zhàn)略目標(biāo)？我們應(yīng)當(dāng)通過什么手段來實現(xiàn)招商？2、招商的核心屬性招商的核心我們應(yīng)當(dāng)引入一些什么商戶？這些商1、業(yè)態(tài)比例分配原則指項目應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的經(jīng)營規(guī)劃確定每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在商場中的位置分布和面積分配比例。如餐飲、娛樂、購物等經(jīng)營業(yè)態(tài)，應(yīng)當(dāng)在各個板塊、各個主題館及各個樓層進行合理分區(qū)及合理的面積分配。三、招商原則1、業(yè)態(tài)比例分配原則指項目應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的經(jīng)營規(guī)劃確定每一種商2、統(tǒng)一形象原則商業(yè)綜合體是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終圍繞已確定的經(jīng)營主題和品牌形象，并通過鮮明的主題形象創(chuàng)造最佳的招商吸引力。所招入的商家經(jīng)營的商品和提供的服務(wù)是對商場整體形象的豐滿和創(chuàng)新。2、統(tǒng)一形象原則商業(yè)綜合體是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，3、同業(yè)差異異業(yè)互補原則在一個商業(yè)綜合體內(nèi)，主題百貨、大賣場、各類專業(yè)店、專賣店及各種餐飲業(yè)態(tài)、休閑業(yè)態(tài)、娛樂業(yè)態(tài)應(yīng)本著多元互補的業(yè)態(tài)組合形式，以提高商業(yè)體的吸引力。3、同業(yè)差異異業(yè)互補原則在一個商業(yè)綜合體內(nèi)，主題百貨、大賣場4、多元經(jīng)營方式原則商用物業(yè)的經(jīng)營方式基本有三種：自營、聯(lián)營和租賃。對于一個商業(yè)綜合體而言，為實現(xiàn)利潤最大化，在可能的情況下應(yīng)采用自營、聯(lián)營和租賃等多種經(jīng)營方式，這不但是零售精細化管理的要求，也符合商業(yè)體長期經(jīng)營性的特點，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出良好的商業(yè)品牌。4、多元經(jīng)營方式原則商用物業(yè)的經(jīng)營方式基本有三種：自營、聯(lián)營5、主力店招商先行原則由于主力店是商場的核心，是制造人流和形成吸引力的核心原點，所以先進行主力店招商，再進行一般經(jīng)營戶的招商，能使招商工作更富成效。5、主力店招商先行原則由于主力店是商場的核心，是制造人流6、招商期間租金優(yōu)惠原則為貫徹商場經(jīng)營的蓄水養(yǎng)魚策略，適應(yīng)商業(yè)體長期經(jīng)營的特點，商用物業(yè)在招商期間應(yīng)采用優(yōu)惠租金的辦法，用相對優(yōu)惠的租金政策將商場做旺，然后根據(jù)運營狀態(tài)穩(wěn)步地調(diào)整租金。如果前期就向租戶收取過高的租金，制定了期望值過高的租金回收計劃，其結(jié)果無異于殺雞取卵。6、招商期間租金優(yōu)惠原則為貫徹商場經(jīng)營的蓄水養(yǎng)魚策略，適應(yīng)商7、統(tǒng)一服務(wù)原則統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動中。7、統(tǒng)一服務(wù)原則統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、四、經(jīng)營管理服務(wù)體系由各商戶自行進行經(jīng)營管理管理公司不得干預(yù)商戶的正常經(jīng)營進行統(tǒng)一規(guī)劃進行統(tǒng)一招商引進自身經(jīng)營管理能力強、品牌度強的商戶對商戶的管理包括：基本物業(yè)服務(wù)、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理公共部位、協(xié)調(diào)商戶關(guān)系等管理經(jīng)營管理服務(wù)體系分戶經(jīng)營統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理四、經(jīng)營管理服務(wù)體系由各商戶自行進行經(jīng)營管理進行統(tǒng)一規(guī)劃對商五、計劃引進重點品牌情況說明1、綜合性大賣場

如沃爾瑪、家樂福、華潤萬家、丹尼斯、永輝超市、大潤發(fā)等。五、計劃引進重點品牌情況說明1、綜合性大賣場規(guī)劃面積約8000-10000m2左右選擇依據(jù)1、知名大賣場進入，作為以購物為主的城市MALL的有效配套，對周圍社區(qū)居民強大客流形成有效的拉動，增加項目品牌推廣的炒作點。2、大賣場作為項目的核心主力店。能夠使得綜合商業(yè)的整體人氣和客流合理流動，延長顧客在項目停滯的時間。3、大賣場作為一個商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在1萬m2左右。大賣場均在8000m2--18000m2之間。本項目規(guī)劃8000m2的大賣場，比較利于知名大賣場外埠店的規(guī)模選擇，有助于招商談判中的主動權(quán)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)為自行持有，整體租賃給國內(nèi)外知名品牌大賣場；若遇有合適的商家，亦可以考慮按照相對合理的價位出售，以利于整個項目的資金回籠。

收益方式1、收取固定租金。目前河南省內(nèi)大賣場月租一般為縣級市20元/㎡左右。租期為10-20年。2、通過賣場經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)其他物業(yè)升值。

目標(biāo)客層全客層，對于有車一族形成有力的拉動（利用我項目處的眾多停車位、方便的交通環(huán)境、寬敞舒適的購物空間）。同時對項目周邊3-5公里范圍內(nèi)的居民形成有效輻射，滿足周邊居民的日常生活需求。規(guī)劃面積約8000-10000m2左右選擇依據(jù)1、知名大賣場2、主題百貨

如丹尼斯、大商新瑪特、王府井、銀座百貨等。

2、主題百貨規(guī)劃面積約24000m2左右選擇依據(jù)1、知名品牌百貨店的進場，可以促進本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正?；貓蟀▽φ€(wěn)定稅收資源以及提升項目形象都有積極的作用。2、主題百貨店作為本項目的核心主力店。主題百貨店強大的聚客功能能極大的帶動項目整體人氣和客流的合理流動，延長顧客在項目停滯的時間。

3、百貨店作為一個商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在2.5萬m2左右。國內(nèi)大部分知名百貨店均在2萬m2--5萬m2之間。本項目規(guī)劃2.4萬m2的主題百貨，有利于成功招商。物業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)自行持有，整體租賃給國內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營。

收益方式1、收取固定租金。

目前河南省內(nèi)百貨店月租一般為25元/m2左右。2、通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。目標(biāo)客層高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費的中青年消費群體。注：為提升項目的整體競爭實力與實現(xiàn)良好的后續(xù)經(jīng)營效益，建議大賣場與百貨店最好為同一家公司租賃經(jīng)營。規(guī)劃面積約24000m2左右選擇依據(jù)1、知名品牌百貨店的進場3、次主力店(1)、家電通訊數(shù)碼廣場

如國美電器、蘇寧電器、五星電器、迪信通、中州通訊等。

3、次主力店規(guī)劃面積約1500-3000m2選擇依據(jù)1、項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要各種專業(yè)店的入駐。此類專業(yè)店的進駐是為滿足對家電、手機以及數(shù)碼產(chǎn)品有購物需求的消費者，是對百貨店、大賣場與品牌服飾店的有效補充。2、項目整體運營的要求。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。3、是本項目主要的購物功能之一。

收益方式租賃，收取固定租金并實現(xiàn)物業(yè)升值，進行資本運作。此類專業(yè)店月租金一般為25-35元/m2。規(guī)劃面積約1500-3000m2選擇依據(jù)1、項目業(yè)態(tài)定位要(2)、運動城如百麗集團的滔搏運動休閑賣場、龍光集團的YYSPORTS運動賣場等。

(2)、運動城規(guī)劃面積1500-3000m2選擇依據(jù)1、項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要各種專業(yè)店的入駐。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。2、運動用品店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，運動用品店在選址上比較注重項目的易達性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨特個性。二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當(dāng)。3、項目整體運營的要求。由于運動用品的時尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學(xué)生、中青年、休閑人士喜歡光顧，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。4、是本項目主要的購物功能之一。收益方式收取固定租金。

運動城一般租金在40元/m2左右。目標(biāo)客層目標(biāo)客層為學(xué)生、中青年、休閑人士

。運動服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時也較符合青年人活潑的特性；運動器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運動、健身的需求。規(guī)劃面積1500-3000m2選擇依據(jù)1、項目業(yè)態(tài)定位要求4、其它大店

(1)、娛樂休閑類業(yè)種品牌面積位置租金量販?zhǔn)終TV爆米花、麥霸、麥克瘋、錢柜等2500m2左右可設(shè)置于項目2-3層月租金20-30元/m2夜總會臉譜、新民仕、銀莊等2500m2左右可設(shè)置于項目2-3層月租金30元/㎡左右影院奧斯卡、大地院線、星美院線、橫店影城等2500m2左右可設(shè)置于項目3層合作方式一般為票房分賬或全租賃租金15元/㎡左右票房分賬6%-10%動漫城夢幻銀河、湯姆熊、歡樂天地1000m2左右可設(shè)置于項目2-3層月租金20-30元/m2或采用聯(lián)營合作方式網(wǎng)絡(luò)會所漢宮網(wǎng)絡(luò)、天宇網(wǎng)吧1000m2左右可設(shè)置于項目2-3層月租金20-30元/m24、其它大店業(yè)種品牌面積位置租金量販?zhǔn)終TV爆米花、麥霸、開封通許城市綜合體項目方案課件開封通許城市綜合體項目方案課件(2)、健身休閑類業(yè)種品牌面積位置租金健身中心維體健身、澳瑞特健身中心、中體倍力健身會所等500-2000m2左右可設(shè)置于項目3層月租金15-25元/m2SPA館美麗宣言、涵沛、涵美、正婷等500m2左右可設(shè)置于項目2-3層月租金25-35元/m2業(yè)種品牌面積位置租金健身中心維體健身、澳瑞特健身中心、中體倍開封通許城市綜合體項目方案課件(3)、餐飲類業(yè)種品牌面積位置租金西式快餐肯德基、麥當(dāng)勞、德克士等300-500m2左右可設(shè)置于項目1F或1-2F合作方式一般為扣率7%左右或純租金中式餐飲大店如一坊、海底撈、華豫川、阿五美食、京福華肥牛等面積1500-2000m2可設(shè)置在項目1F-3F月租金35-60元/m2品牌餐廳豪享來、豪客來、味千拉面、真功夫、上島咖啡、迪歐咖啡、土大力等面積500-1500m2可設(shè)置在項目1F-2F月租金35-60元/m2(3)、餐飲類業(yè)種品牌面積位置租金西式快餐肯德基、麥當(dāng)勞、開封通許城市綜合體項目方案課件開封通許城市綜合體項目方案課件5、品牌服飾旗艦店

如JACK&JONES、ONLY、VEROMODA、ESPRIT、歐時力、美特斯.邦威、以純、森馬、茵佳妮、布意坊、歌莉婭、勁霸、七匹狼、利郎、柒牌等

5、品牌服飾旗艦店開封通許城市綜合體項目方案課件規(guī)劃面積約300-1000

m2選擇依據(jù)1、項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要各種品牌服飾專賣店的入駐。2、項目整體運營的要求。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。3、是本項目主要的購物功能之一。4、諸多品牌市場發(fā)展的趨勢。

收益方式月租金160-200元/m2，1托2商鋪租金60-120元/㎡品牌服飾專賣店是步行街商業(yè)組合內(nèi)容的重要組成部分，此類服飾專賣店租金的承受能力較高，是本項目重要的租金收益來源之一。并且隨著市場發(fā)展的需要，部分品牌為提升形象，近期在省內(nèi)各地市開設(shè)500-1000m2左右的形象旗艦店。我項目如能引進此類旗艦店對項目的收益與形象都是較大的提升。規(guī)劃面積約300-1000

m2選擇依據(jù)1、項目業(yè)態(tài)定位要求6、摩杰客時尚基地（MAGIC）

摩杰客（MAGIC）英文魔幻、魔法的意思，魔杰客代表著摩登時尚、杰出的80后、90后的新一代年輕人。他們接受新事物能力強，思維迅捷，敢于消費，引領(lǐng)時尚，逛街、購物、淘寶是他們的樂趣所在。魔杰客時尚基地將成為通許最前衛(wèi)、最潮流的時尚發(fā)布基地。6、摩杰客時尚基地（MAGIC）規(guī)劃面積5000

m2經(jīng)營方式以大量經(jīng)營流行服飾的時尚小鋪為主，結(jié)合美食小吃、電玩、網(wǎng)吧組合成吸引年輕時尚一族的消費場所。選擇依據(jù)1、項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要滿足各類消費人群的需求，而年輕的消費群體購買力較低，但是喜歡追求時尚潮流，摩杰客時尚基地中經(jīng)營的商品正好可以滿足年輕消費者喜歡逛街淘寶的興趣。2、項目整體運營的要求。摩杰客全部為10-20m2左右的小鋪位，商戶經(jīng)營投入小，風(fēng)險低，單位租金較高，并且可以為商業(yè)街聚集人氣。3、升值空間大，也可作為小型投資客的理想選擇。4、是本項目主要的購物功能之一。

收益方式租賃，收取固定租金并實現(xiàn)物業(yè)升值，進行資本運作。月租金100-150元/m2。規(guī)劃面積5000

m2經(jīng)營方式以大量經(jīng)營流行服飾的時尚小鋪為PART4本案配套住宅PART4本案配套住宅形象定位從建筑風(fēng)格、景觀綠化、水系營造、人文配套、智能安防、星級服務(wù)等多方面精心打造，全力構(gòu)筑通許高品質(zhì)人文生態(tài)新城。通許高品質(zhì)人文生態(tài)新城形象定位從建筑風(fēng)格、景觀綠化、水系營造、人文配套、智能安防、圍繞屬性定位與周邊環(huán)境的融合，但調(diào)性突出體現(xiàn)檔次品質(zhì)感，提升項目品牌形象外立面采用咖啡色、灰色為主色調(diào)，成熟穩(wěn)重。以咖啡色為側(cè)邊豎條的造型，配合白色橫向線條，增加外立面的層次感。1、現(xiàn)代時尚外立面全方位精細化打造圍繞屬性定位1、現(xiàn)代時尚外立面全方位精細化打造景觀軸線內(nèi)部主題園林序列感統(tǒng)一性層次過渡2、景觀營造景觀軸線2、景觀營造3、人性化設(shè)施3、人性化設(shè)施人性化設(shè)施人性化設(shè)施人性化設(shè)施人性化設(shè)施5、水元素的運用文字符號形象符號材質(zhì)符號5、水元素的運用文字符號形象符號材質(zhì)符號開封通許城市綜合體項目方案課件6、停車方式——地下停車和地面停車相結(jié)合地下停車場入口地下停車場地下停車場采光地上停車6、停車方式——地下停車和地面停車相結(jié)合地下停車場入口地下停7、智能配套——注重科技生態(tài)節(jié)能元素運用能給客戶帶來切實生活價值的常見、成熟科技配置：閉路監(jiān)控及可視對講門禁安防太陽能公共照明系統(tǒng)地板采暖外墻保溫及斷橋鋁合金窗玻7、智能配套——注重科技生態(tài)節(jié)能元素運用能給客戶帶來切實生活安全以安防為核心的智能化管理系統(tǒng)，強調(diào)從社區(qū)到樓棟到入戶的三重保障品牌與知名物業(yè)管理品牌強強聯(lián)合，提升項目品牌形象品質(zhì)有效的職能化物業(yè)管理系統(tǒng)8、星級服務(wù)——以安全、品牌、品質(zhì)為核心的物業(yè)服務(wù)安全以安防為核心的智能化管理系統(tǒng)，強調(diào)從社區(qū)到樓棟到入戶的三PART5項目開發(fā)節(jié)奏及社會價值PART5項目開發(fā)節(jié)奏及社會價值后馬堂路水利路富民路民生路平安路項目總平圖后馬經(jīng)濟指標(biāo)名稱數(shù)值備注總用地面積（公頃）22.14除去道路面積18.29公頃總建筑面積（㎡）630000功能性質(zhì)劃分占地面積（㎡）建筑面積（㎡）1住宅187512194782商業(yè)55142400074其中星級酒店108926136酒店式公寓352759800寫字樓113927336集中商業(yè)36518249554臨街商套教育設(shè)施246410448其中小學(xué)1715857518班小學(xué)幼兒園74918739班幼兒園4地下車庫（個）6500容積率3.4建筑密度38.4%綠地率30.0%居住戶數(shù)（戶）3668居住人數(shù)（人）11738每戶3.2人經(jīng)濟指標(biāo)名稱數(shù)值備注總用地面積（公頃）22.14一期開發(fā)范圍二期開發(fā)范圍三期開發(fā)范圍三期開發(fā)范圍開發(fā)節(jié)奏一期開發(fā)范圍二期開發(fā)范圍三期開發(fā)范圍三期開發(fā)范圍開發(fā)節(jié)項目一期產(chǎn)品價值產(chǎn)品名稱建筑面積（約）開發(fā)周期（預(yù)計）投資造價（預(yù)計）引進商家企業(yè)（預(yù)計）安排就業(yè)人數(shù)（約）創(chuàng)造經(jīng)濟效益集中商業(yè)124777㎡18個月43672萬元6000多家20000人星級酒店26136㎡24個月7840萬元知名酒店商家1000余人寫字樓9112㎡24個月2734萬元300多家2000余人酒店式公寓29900㎡24個月8970萬元//合計189925㎡2年63216萬元6300多家23000余人項目一期產(chǎn)品價值產(chǎn)品名稱建筑面積開發(fā)周期投資造價引進商家企業(yè)項目二期產(chǎn)品價值產(chǎn)品名稱建筑面積（約）開發(fā)周期（預(yù)計）投資造價（預(yù)計）引進商家企業(yè)（預(yù)計）安排就業(yè)人數(shù)（約）創(chuàng)造經(jīng)濟效益集中商業(yè)124777㎡18個月43672萬元6000多家20000人寫字樓18224㎡24個月5467萬元600多家4000余人酒店式公寓29900㎡24個月8970萬元//合計172901㎡2年58109萬元6600多家24000余人累計362826㎡4年121325萬元12900多家47000余人項目二期產(chǎn)品價值產(chǎn)品名稱建筑面積開發(fā)周期投資造價引進商家企業(yè)項目三期產(chǎn)品價值產(chǎn)品名稱建筑面積（約）開發(fā)周期（預(yù)計）投資造價（預(yù)計）引進商家企業(yè)（預(yù)計）安排就業(yè)人數(shù)（約）創(chuàng)造經(jīng)濟效益臨街商業(yè)37248㎡12個月13036萬元200多家1000余人住宅219478㎡24個月39506萬元滿足3668戶居住11738人口居住配套教育設(shè)施10448㎡12個月3656萬元18班小學(xué)9班幼兒園容納近千名學(xué)生上學(xué)合計267174㎡2年56198萬元200多家1000余人累計630000㎡6年177523萬元13100多家48000余人項目三期產(chǎn)品價值產(chǎn)品名稱建筑面積開發(fā)周期投資造價引進商家企業(yè)本項目土地成本預(yù)計3億元+本項目投資造價預(yù)計17.7億元本項目總投資預(yù)計20.7億元本項目土地成本預(yù)計3億元+本項目投資造價預(yù)計17.7億元本項本項目共引進商家企業(yè)13100家解決就業(yè)人數(shù)48000余人可創(chuàng)造經(jīng)濟效益？億元本項目共引進商家企業(yè)13100家解決就業(yè)人數(shù)48000余人可謝謝謝謝開封通許項目商業(yè)規(guī)劃方案2014-1-12開封通許項目商業(yè)規(guī)劃方案2014-1-12PART1

本案開發(fā)目的及責(zé)任PART2本案定位思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃PART3招商運營思路PART4

本案配套住宅

PART5項目開發(fā)節(jié)奏及社會價值目錄

ContentsPART1本案開發(fā)目的及責(zé)任目錄ContenPART1本案開發(fā)目的及責(zé)任PART1本案開發(fā)目的及責(zé)任目的一：通過銷售創(chuàng)造經(jīng)濟價值！目的二：通過招商創(chuàng)造租金價值！目的三：通過運營創(chuàng)造社會價值！目的四：通過發(fā)展創(chuàng)造品牌價值！開發(fā)本案目的就是創(chuàng)造價值目的一：通過銷售創(chuàng)造經(jīng)濟價值！目的二：通過招商創(chuàng)造租金價值！我們開發(fā)項目的目的不單是創(chuàng)造以上價值，更是一種社會責(zé)任！我們開發(fā)項目的目的不單是創(chuàng)造以上責(zé)任一：刷新通許商業(yè)新模式，打造社會人文交流新平臺！責(zé)任二：拔高通許商業(yè)新形象，吸引商家企業(yè)來通許投資經(jīng)營！責(zé)任三：促進通許商業(yè)快速發(fā)展，拉動了本地經(jīng)濟快速增長！責(zé)任四：帶動通許商業(yè)蓬勃發(fā)展，搭建地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)對外推廣平臺！責(zé)任一：刷新通許商業(yè)新模式，責(zé)任二：拔高通許商業(yè)新形象，責(zé)任小結(jié)

為了企業(yè)的發(fā)展，為了社會責(zé)任，為了我們地產(chǎn)人和商業(yè)人的榮耀，本項目必須在通許一舉成功。因此，須以大手筆、大智慧、大投入打造大商業(yè)、大市場、大經(jīng)濟。小結(jié)為了企業(yè)的發(fā)展，為了社會責(zé)任，為了PART2本案定位思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃PART2本案定位思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃戰(zhàn)略高度城市運營者整體定位城市綜合體價值定位商業(yè)價值體形象定位未來城市繁華中心戰(zhàn)略總綱戰(zhàn)略高度城市運營者整體定位城市綜合體價值定位商業(yè)價值體形象定商業(yè)規(guī)劃總體思路商業(yè)主題定位業(yè)態(tài)的合理選擇打造城市形象名片滿足客戶一站式購物需求業(yè)態(tài)規(guī)模確定業(yè)態(tài)的合理布局平衡點商業(yè)規(guī)劃總體思路商業(yè)主題定位業(yè)態(tài)的合理選擇打造城市形象名片滿本項目商業(yè)主題定位以購物、餐飲、休閑、娛樂為主題特征的綜合城市MALL，與區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)業(yè)態(tài)形成配套關(guān)系，共同構(gòu)建通許新商業(yè)核心。通許首席主題CITYMALL本項目商業(yè)主題定位以購物、餐飲、休閑、娛樂為主題特征的綜合城八大主力業(yè)態(tài)通許高尚生活新地標(biāo)民族特色高檔餐飲時尚休閑餐飲高檔精品專賣休閑娛樂天地中高檔精品超市高端商務(wù)會所游泳館、健身會所高檔影院八大主力業(yè)態(tài)通許高尚生活新地標(biāo)民族特色高檔餐飲時尚休閑餐飲高后馬堂路水利路富民路民生路平安路①②③④⑤⑥⑦⑧⑨商業(yè)業(yè)態(tài)布局圖后馬時尚多元概念店高級服裝專賣店中式服飾定制店高級化妝品店奢侈品、珠寶、名表店高檔皮具店（鞋、包）高檔精品名店街①時尚多元概念店高檔精品名店街①民族特色餐飲街②百年老店特色小吃風(fēng)味小吃餐飲連鎖大店品牌加盟店等民族特色餐飲街②百年老店文化藝術(shù)交流中心③名人字畫古董古玩茗茶店圖書音像影劇院文化交流廳文化藝術(shù)交流中心③名人字畫高端精品酒店④高端精品酒店④高級商務(wù)名流會所商務(wù)休閑健身SPA游泳池商務(wù)談判及簽約服務(wù)日光浴休憩區(qū)⑤高級商務(wù)名流會所商務(wù)休閑健身⑤大型購物中心⑥沃爾瑪或丹尼斯百貨家樂福超市黃金珠寶化妝品、皮具、名表品牌男女裝等大型購物中心⑥沃爾瑪或丹尼斯百貨家居生活會館⑦家居用品廚衛(wèi)用品燈飾廣場窗簾布藝花藝裝飾等家居生活會館⑦家居用品金融商務(wù)⑧銀行證券通訊咖啡廳西餐廳等金融商務(wù)⑧銀行⑨娛樂城酒吧KTV游戲廳臺球廳保齡球館等⑨娛樂城酒吧商業(yè)街景營造(主題雕塑小品）商業(yè)街景營造(主題雕塑小品）PART3招商運營思路PART3招商運營思路1、保證項目的整體規(guī)劃，確保商業(yè)檔次及經(jīng)營品牌。2、保證商業(yè)業(yè)主長期、穩(wěn)定的投資收益。3、保證商業(yè)租戶利益最大化、經(jīng)營特色化。一、招商及經(jīng)營管理的前提條件1、保證項目的整體規(guī)劃，確保商業(yè)檔次及經(jīng)營品牌。一、招商及經(jīng)二、招商思路及策略1、商業(yè)地產(chǎn)的核心就是統(tǒng)一管理商業(yè)地產(chǎn)的四個統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一招商規(guī)劃統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一招商實施二、招商思路及策略1、商業(yè)地產(chǎn)的核心就是統(tǒng)一管理商業(yè)地產(chǎn)的四2、招商的核心屬性招商的核心屬性我們應(yīng)當(dāng)引入一些什么商戶？這些商戶的引入是否有利于實現(xiàn)整體戰(zhàn)略目標(biāo)？我們應(yīng)當(dāng)通過什么手段來實現(xiàn)招商？2、招商的核心屬性招商的核心我們應(yīng)當(dāng)引入一些什么商戶？這些商1、業(yè)態(tài)比例分配原則指項目應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的經(jīng)營規(guī)劃確定每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在商場中的位置分布和面積分配比例。如餐飲、娛樂、購物等經(jīng)營業(yè)態(tài)，應(yīng)當(dāng)在各個板塊、各個主題館及各個樓層進行合理分區(qū)及合理的面積分配。三、招商原則1、業(yè)態(tài)比例分配原則指項目應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的經(jīng)營規(guī)劃確定每一種商2、統(tǒng)一形象原則商業(yè)綜合體是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終圍繞已確定的經(jīng)營主題和品牌形象，并通過鮮明的主題形象創(chuàng)造最佳的招商吸引力。所招入的商家經(jīng)營的商品和提供的服務(wù)是對商場整體形象的豐滿和創(chuàng)新。2、統(tǒng)一形象原則商業(yè)綜合體是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，3、同業(yè)差異異業(yè)互補原則在一個商業(yè)綜合體內(nèi)，主題百貨、大賣場、各類專業(yè)店、專賣店及各種餐飲業(yè)態(tài)、休閑業(yè)態(tài)、娛樂業(yè)態(tài)應(yīng)本著多元互補的業(yè)態(tài)組合形式，以提高商業(yè)體的吸引力。3、同業(yè)差異異業(yè)互補原則在一個商業(yè)綜合體內(nèi)，主題百貨、大賣場4、多元經(jīng)營方式原則商用物業(yè)的經(jīng)營方式基本有三種：自營、聯(lián)營和租賃。對于一個商業(yè)綜合體而言，為實現(xiàn)利潤最大化，在可能的情況下應(yīng)采用自營、聯(lián)營和租賃等多種經(jīng)營方式，這不但是零售精細化管理的要求，也符合商業(yè)體長期經(jīng)營性的特點，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出良好的商業(yè)品牌。4、多元經(jīng)營方式原則商用物業(yè)的經(jīng)營方式基本有三種：自營、聯(lián)營5、主力店招商先行原則由于主力店是商場的核心，是制造人流和形成吸引力的核心原點，所以先進行主力店招商，再進行一般經(jīng)營戶的招商，能使招商工作更富成效。5、主力店招商先行原則由于主力店是商場的核心，是制造人流6、招商期間租金優(yōu)惠原則為貫徹商場經(jīng)營的蓄水養(yǎng)魚策略，適應(yīng)商業(yè)體長期經(jīng)營的特點，商用物業(yè)在招商期間應(yīng)采用優(yōu)惠租金的辦法，用相對優(yōu)惠的租金政策將商場做旺，然后根據(jù)運營狀態(tài)穩(wěn)步地調(diào)整租金。如果前期就向租戶收取過高的租金，制定了期望值過高的租金回收計劃，其結(jié)果無異于殺雞取卵。6、招商期間租金優(yōu)惠原則為貫徹商場經(jīng)營的蓄水養(yǎng)魚策略，適應(yīng)商7、統(tǒng)一服務(wù)原則統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動中。7、統(tǒng)一服務(wù)原則統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、四、經(jīng)營管理服務(wù)體系由各商戶自行進行經(jīng)營管理管理公司不得干預(yù)商戶的正常經(jīng)營進行統(tǒng)一規(guī)劃進行統(tǒng)一招商引進自身經(jīng)營管理能力強、品牌度強的商戶對商戶的管理包括：基本物業(yè)服務(wù)、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理公共部位、協(xié)調(diào)商戶關(guān)系等管理經(jīng)營管理服務(wù)體系分戶經(jīng)營統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理四、經(jīng)營管理服務(wù)體系由各商戶自行進行經(jīng)營管理進行統(tǒng)一規(guī)劃對商五、計劃引進重點品牌情況說明1、綜合性大賣場

如沃爾瑪、家樂福、華潤萬家、丹尼斯、永輝超市、大潤發(fā)等。五、計劃引進重點品牌情況說明1、綜合性大賣場規(guī)劃面積約8000-10000m2左右選擇依據(jù)1、知名大賣場進入，作為以購物為主的城市MALL的有效配套，對周圍社區(qū)居民強大客流形成有效的拉動，增加項目品牌推廣的炒作點。2、大賣場作為項目的核心主力店。能夠使得綜合商業(yè)的整體人氣和客流合理流動，延長顧客在項目停滯的時間。3、大賣場作為一個商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在1萬m2左右。大賣場均在8000m2--18000m2之間。本項目規(guī)劃8000m2的大賣場，比較利于知名大賣場外埠店的規(guī)模選擇，有助于招商談判中的主動權(quán)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)為自行持有，整體租賃給國內(nèi)外知名品牌大賣場；若遇有合適的商家，亦可以考慮按照相對合理的價位出售，以利于整個項目的資金回籠。

收益方式1、收取固定租金。目前河南省內(nèi)大賣場月租一般為縣級市20元/㎡左右。租期為10-20年。2、通過賣場經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)其他物業(yè)升值。

目標(biāo)客層全客層，對于有車一族形成有力的拉動（利用我項目處的眾多停車位、方便的交通環(huán)境、寬敞舒適的購物空間）。同時對項目周邊3-5公里范圍內(nèi)的居民形成有效輻射，滿足周邊居民的日常生活需求。規(guī)劃面積約8000-10000m2左右選擇依據(jù)1、知名大賣場2、主題百貨

如丹尼斯、大商新瑪特、王府井、銀座百貨等。

2、主題百貨規(guī)劃面積約24000m2左右選擇依據(jù)1、知名品牌百貨店的進場，可以促進本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正?；貓蟀▽φ€(wěn)定稅收資源以及提升項目形象都有積極的作用。2、主題百貨店作為本項目的核心主力店。主題百貨店強大的聚客功能能極大的帶動項目整體人氣和客流的合理流動，延長顧客在項目停滯的時間。

3、百貨店作為一個商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在2.5萬m2左右。國內(nèi)大部分知名百貨店均在2萬m2--5萬m2之間。本項目規(guī)劃2.4萬m2的主題百貨，有利于成功招商。物業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)自行持有，整體租賃給國內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營。

收益方式1、收取固定租金。

目前河南省內(nèi)百貨店月租一般為25元/m2左右。2、通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。目標(biāo)客層高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費的中青年消費群體。注：為提升項目的整體競爭實力與實現(xiàn)良好的后續(xù)經(jīng)營效益，建議大賣場與百貨店最好為同一家公司租賃經(jīng)營。規(guī)劃面積約24000m2左右選擇依據(jù)1、知名品牌百貨店的進場3、次主力店(1)、家電通訊數(shù)碼廣場

如國美電器、蘇寧電器、五星電器、迪信通、中州通訊等。

3、次主力店規(guī)劃面積約1500-3000m2選擇依據(jù)1、項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要各種專業(yè)店的入駐。此類專業(yè)店的進駐是為滿足對家電、手機以及數(shù)碼產(chǎn)品有購物需求的消費者，是對百貨店、大賣場與品牌服飾店的有效補充。2、項目整體運營的要求。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。3、是本項目主要的購物功能之一。

收益方式租賃，收取固定租金并實現(xiàn)物業(yè)升值，進行資本運作。此類專業(yè)店月租金一般為25-35元/m2。規(guī)劃面積約1500-3000m2選擇依據(jù)1、項目業(yè)態(tài)定位要(2)、運動城如百麗集團的滔搏運動休閑賣場、龍光集團的YYSPORTS運動賣場等。

(2)、運動城規(guī)劃面積1500-3000m2選擇依據(jù)1、項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要各種專業(yè)店的入駐。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。2、運動用品店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，運動用品店在選址上比較注重項目的易達性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨特個性。二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當(dāng)。3、項目整體運營的要求。由于運動用品的時尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學(xué)生、中青年、休閑人士喜歡光顧，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。4、是本項目主要的購物功能之一。收益方式收取固定租金。

運動城一般租金在40元/m2左右。目標(biāo)客層目標(biāo)客層為學(xué)生、中青年、休閑人士

。運動服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時也較符合青年人活潑的特性；運動器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運動、健身的需求。規(guī)劃面積1500-3000m2選擇依據(jù)1、項目業(yè)態(tài)定位要求4、其它大店

(1)、娛樂休閑類業(yè)種品牌面積位置租金量販?zhǔn)終TV爆米花、麥霸、麥克瘋、錢柜等2500m2左右可設(shè)置于項目2-3層月租金20-30元/m2夜總會臉譜、新民仕、銀莊等2500m2左右可設(shè)置于項目2-3層月租金30元/㎡左右影院奧斯卡、大地院線、星美院線、橫店影城等2500m2左右可設(shè)置于項目3層合作方式一般為票房分賬或全租賃租金15元/㎡左右票房分賬6%-10%動漫城夢幻銀河、湯姆熊、歡樂天地1000m2左右可設(shè)置于項目2-3層月租金20-30元/m2或采用聯(lián)營合作方式網(wǎng)絡(luò)會所漢宮網(wǎng)絡(luò)、天宇網(wǎng)吧1000m2左右可設(shè)置于項目2-3層月租金20-30元/m24、其它大店業(yè)種品牌面積位置租金量販?zhǔn)終TV爆米花、麥霸、開封通許城市綜合體項目方案課件開封通許城市綜合體項目方案課件(2)、健身休閑類業(yè)種品牌面積位置租金健身中心維體健身、澳瑞特健身中心、中體倍力健身會所等500-2000m2左右可設(shè)置于項目3層月租金15-25元/m2SPA館美麗宣言、涵沛、涵美、正婷等500m2左右可設(shè)置于項目2-3層月租金25-35元/m2業(yè)種品牌面積位置租金健身中心維體健身、澳瑞特健身中心、中體倍開封通許城市綜合體項目方案課件(3)、餐飲類業(yè)種品牌面積位置租金西式快餐肯德基、麥當(dāng)勞、德克士等300-500m2左右可設(shè)置于項目1F或1-2F合作方式一般為扣率7%左右或純租金中式餐飲大店如一坊、海底撈、華豫川、阿五美食、京福華肥牛等面積1500-2000m2可設(shè)置在項目1F-3F月租金35-60元/m2品牌餐廳豪享來、豪客來、味千拉面、真功夫、上島咖啡、迪歐咖啡、土大力等面積500-1500m2可設(shè)置在項目1F-2F月租金35-60元/m2(3)、餐飲類業(yè)種品牌面積位置租金西式快餐肯德基、麥當(dāng)勞、開封通許城市綜合體項目方案課件開封通許城市綜合體項目方案課件5、品牌服飾旗艦店

如JACK&JONES、ONLY、VEROMODA、ESPRIT、歐時力、美特斯.邦威、以純、森馬、茵佳妮、布意坊、歌莉婭、勁霸、七匹狼、利郎、柒牌等

5、品牌服飾旗艦店開封通許城市綜合體項目方案課件規(guī)劃面積約300-1000

m2選擇依據(jù)1、項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要各種品牌服飾專賣店的入駐。2、項目整體運營的要求。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。3、是本項目主要的購物功能之一。4、諸多品牌市場發(fā)展的趨勢。

收益方式月租金160-200元/m2，1托2商鋪租金60-120元/㎡品牌服飾專賣店是步行街商業(yè)組合內(nèi)容的重要組成部分，此類服飾專賣店租金的承受能力較高，是本項目重要的租金收益來源之一。并且隨著市場發(fā)展的需要，部分品牌為提升形象，近期在省內(nèi)各地市開設(shè)500-1000m2左右的形象旗艦店。我項目如能引進此類旗艦店對項目的收益與形象都是較大的提升。規(guī)劃面積約300-1000

m2選擇依據(jù)1、項目業(yè)態(tài)定位要求6、摩杰客時尚基地（MAGIC）

摩杰客（MAGIC）英文魔幻、魔法的意思，魔杰客代表著摩登時尚、杰出的80后、90后的新一代年輕人。他們接受新事物能力強，思維迅捷，敢于消費，引領(lǐng)時尚，逛街、購物、淘寶是他們的樂趣所在。魔杰客時尚基地將成為通許最前衛(wèi)、最潮流的時尚發(fā)布基地。6、摩杰客時尚基地（MAGIC）規(guī)劃面積5000

m2經(jīng)營方式以大量經(jīng)營流行服飾的時尚小鋪為主，結(jié)合美食小吃、電玩、網(wǎng)吧組合成吸引年輕時尚一族的消費場所。選擇依據(jù)1、項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要滿足各類消費人群的需求，而年輕的消費群體購買力較低，但是喜歡追求時尚潮流，摩杰客時尚基地中經(jīng)營的商品正好可以滿足年輕消費者喜歡逛街淘寶的興趣。2、項目整體運營的要求。摩杰客全部為10-20m2左右的小鋪位，商戶經(jīng)營投入小，風(fēng)險低，單位租金較高，并且可以為商業(yè)街聚集人氣。3、升值空間大，也可作為小型投資客的理想選擇。4、是本項目主要的購物功能之一。

收益方式租賃，收取固定租金并實現(xiàn)物業(yè)升值，進行資本運作。月租金100-150元/m2。規(guī)劃面積5000

m2經(jīng)營方式以大量經(jīng)營流行服飾的時尚小鋪為PART4本案配套住宅PART4本案配套住宅形象定位從建筑風(fēng)格、景觀綠化、水系營造、人文配套、智能安防、星級服務(wù)等多方面精心打造，全力構(gòu)筑通許高品質(zhì)人文生態(tài)新城。通許高品質(zhì)人文生態(tài)新城形象定位從建筑風(fēng)格、景觀綠化、水系營造、人文配套、智能安防、圍繞屬性定位與周邊環(huán)境的融合，但調(diào)性突出體現(xiàn)檔次品質(zhì)感，提升項目品牌形象外立面采用咖啡色、灰色為主色調(diào)，成熟穩(wěn)重。以咖啡色為側(cè)邊豎條的造型，配合白色橫向線條，增加外立面的層次感。1、現(xiàn)代時尚外立面全方位精細化打造圍繞屬性定位1、現(xiàn)代時尚外立面全方位精細化打造景觀軸線內(nèi)部主題園林序列感統(tǒng)一性層次過渡2、景觀營造景觀軸線2、景觀營造3、人性化設(shè)施3、人性化設(shè)施人性化設(shè)施人性化設(shè)施人性化設(shè)施人性化設(shè)施5、水元素的運用文字符號形象符號材質(zhì)符號5、水元素的運用文字符號形象符號材質(zhì)符號開封通許城市綜合體項目方案課件6、停車方式——地下停車和地面停車相結(jié)合地下停車場入口地下停車場地下停車場采光地上停車6、停車方式——地下停車和地面停車相結(jié)合地下停車場入口地下停7、智能配套——注重科技生態(tài)節(jié)能元素運用能給客戶帶來切實生活價值的常見、成熟科技配置：閉路監(jiān)控及可視對講門禁安防太陽能公共照明系統(tǒng)地板采暖外墻保溫及斷橋鋁合金窗玻7、智能配