淺析住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)課件

住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)

個(gè)人銀行部2011-9-14住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)

1住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)1、法律風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前涉及房地產(chǎn)的法律環(huán)境對(duì)銀行債權(quán)并不構(gòu)成完全保障擔(dān)保法司法解釋第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債?！奔赐ǔＫf(shuō)的“生存免責(zé)”根據(jù)上述規(guī)定可知，即使按揭房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，只要屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必須居住的，也不得被拍賣(mài)、變賣(mài)和抵債。這種做法必然會(huì)導(dǎo)致執(zhí)行程序的延長(zhǎng)和執(zhí)行成本的增加。

引申：當(dāng)前我們辦理的住房按揭貸款不是首套房就是二套房，一旦借款人違約，我行在收回債權(quán)中的執(zhí)行難度極大。是不是可以由銀行提供一處住房，讓借款人遷出，然后法院就可以繼續(xù)執(zhí)行？誰(shuí)來(lái)做？住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)1、法律風(fēng)險(xiǎn)2案例：

2005年3月，在金盛家具城附近從事低檔手機(jī)銷(xiāo)售的借款人夏寧玲因購(gòu)買(mǎi)南湖一處二手房，向銀行辦理二手住房按揭貸款。2007年，其租賃的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所被拆遷建設(shè)高科技園，其生活來(lái)源中斷，無(wú)力繼續(xù)償還貸款月供。貸款銀行向法院訴訟，要求拍賣(mài)抵押房產(chǎn)償還銀行貸款，銀行勝訴，但在執(zhí)行過(guò)程中，因抵押房產(chǎn)中不僅居住著夏寧玲本人，還居住其母親，由于房產(chǎn)屬夏寧玲生活必須住房，且住有老人，法院中止執(zhí)行。貸款至今處于不良狀態(tài)。案例：32、源于開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商延期交付樓房甚至爛尾開(kāi)發(fā)商所建樓房與購(gòu)房合同明顯不符

按揭樓盤(pán)無(wú)法取得房產(chǎn)證開(kāi)發(fā)商挪用貸款或者攜款潛逃2、源于開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)4案例：位于河西新城市廣場(chǎng)、面對(duì)江東路的“陽(yáng)光金峰”是由南京蟠龍金陵建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司（小型開(kāi)發(fā)商）開(kāi)發(fā)，由于該公司法定代表人平理于2008年8月患胰腺癌死亡，公司經(jīng)營(yíng)遂陷于停頓，無(wú)法落實(shí)“陽(yáng)光金峰”樓盤(pán)建設(shè)的后續(xù)資金，使該樓盤(pán)至今未能辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、無(wú)法辦理房屋2證。由于長(zhǎng)期無(wú)法辦理2證，且房屋質(zhì)量出現(xiàn)多處問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量極差，憤怒的業(yè)主將怒火發(fā)至銀行，集體斷供，涉及銀行8家。案例：5

由于“陽(yáng)光金峰”住宅土地出讓金未交清，無(wú)法辦理房屋2證，購(gòu)買(mǎi)房屋的群眾多次集體前往區(qū)政府要求解決問(wèn)題。區(qū)政府為此專(zhuān)門(mén)召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，將“陽(yáng)光金峰”住宅樓事項(xiàng)定位為“涉及民眾利益的群體性事件”，要求有關(guān)部門(mén)在確保社會(huì)穩(wěn)定的前提下妥善處理，并要求在政府處理意見(jiàn)出臺(tái)前，鼓樓區(qū)法院暫不受理銀行涉及“陽(yáng)光金峰”住宅購(gòu)房貸款逾期的訴訟申請(qǐng)。

63、假按揭風(fēng)險(xiǎn)一手房假按揭形成的原因：（1）開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)定位失誤、銷(xiāo)售停滯，項(xiàng)目面臨崩盤(pán)危機(jī)，銀行貸款和工程款項(xiàng)難以?xún)敻?。為避免倒閉開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭達(dá)到回籠資金的目的。（2）中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金有限，有些在樓盤(pán)初建時(shí)就出現(xiàn)資金吃緊，期房銷(xiāo)售速度緩慢，各方資金需求告急，只有將期房重復(fù)“銷(xiāo)售”才能足夠支付。（3）當(dāng)一些樓盤(pán)接近清倉(cāng)時(shí)，由于尾樓銷(xiāo)售困難，即使賣(mài)出價(jià)錢(qián)也不理想。一些新盤(pán)資金缺緊的開(kāi)發(fā)商就會(huì)將舊盤(pán)尾樓通過(guò)假按揭打包給銀行。為了套取更多資金，這些樓盤(pán)往往將定價(jià)標(biāo)高。3、假按揭風(fēng)險(xiǎn)7（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款要求比較嚴(yán)格，而房產(chǎn)按揭手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單、利率較低。使得包括一些大開(kāi)發(fā)商在內(nèi)都很希望通過(guò)這種變通的辦法來(lái)獲得貸款。（5）商業(yè)銀行特別是中小型商業(yè)銀行過(guò)多強(qiáng)調(diào)發(fā)展業(yè)務(wù)，降低按揭貸款門(mén)檻，放松對(duì)借款人的信用等級(jí)評(píng)估、貸款調(diào)查；還有些銀行工作人員錯(cuò)誤的認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商即使做假按揭也是為了解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，為了增加業(yè)務(wù)量、照顧大客戶(hù)而予以配合。（6）少數(shù)銀行工作人員存在職業(yè)道德問(wèn)題，與包工頭、開(kāi)發(fā)商惡意竄通甚至私下交易，縱容了假按揭的發(fā)生。（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款要求比較嚴(yán)格，而房產(chǎn)按揭手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單、利8假按揭的種類(lèi)：（1）一房假售：開(kāi)發(fā)商為了傾銷(xiāo)尾樓或銷(xiāo)售困難的樓房，以本單位職工、其他關(guān)系人或者虛擬購(gòu)房人及相關(guān)資料，以“購(gòu)房人”名義與其簽定購(gòu)房合同并申請(qǐng)銀行按揭貸款。待找到真正的購(gòu)房人取得資金后通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式償還銀行貸款，如果無(wú)法售出則干脆攜款潛逃。（2）一房多售：開(kāi)發(fā)商為了回籠更多資金，偽造相關(guān)資料，將同一樓房賣(mài)給多個(gè)購(gòu)房人，并分別與不同銀行辦理按揭貸款。一般說(shuō)來(lái)，其中有一個(gè)“購(gòu)房人”為真正的購(gòu)房人。待資金周轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)開(kāi)發(fā)商再提前將虛假按揭款償還。3.假按揭的特征：開(kāi)發(fā)商替購(gòu)房人每期償還銀行貸款。假按揭的種類(lèi)：9發(fā)生在我們身邊的：2005年，由聯(lián)立集團(tuán)下屬東南西北建設(shè)公司開(kāi)發(fā)的龍鳳花園二期，因集團(tuán)資金緊張，采用由集團(tuán)公司員工辦理住房按揭貸款形式從銀行融資，房屋繼續(xù)銷(xiāo)售（一房二賣(mài)），由于房產(chǎn)已抵押給銀行，購(gòu)房人無(wú)法辦理權(quán)屬登記。2009年，部分業(yè)主因長(zhǎng)期無(wú)法辦理2證，集體到江蘇銀監(jiān)上訪(fǎng)。2010年在江蘇銀監(jiān)督辦下，集團(tuán)償付了銀行貸款，事情妥善解決。發(fā)生在我們身邊的：10二手房假按揭風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

最常見(jiàn)的，以按揭手段獲取抵押貸款

2006年3月，曉娟（賣(mài)方）與許林（買(mǎi)方－借款人）為取得貸款資金用于個(gè)人周轉(zhuǎn)，在大都市擔(dān)保公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，相互將本人名下房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給對(duì)方，其后，許林在銀行辦理二手住房按揭貸款，貸款資金劃入曉娟帳戶(hù)。貸款后，貸款由曉娟提供資金償還，曉娟目前仍然居住在已于2005年就過(guò)戶(hù)給許林的房屋內(nèi)。二手房假按揭風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)11曉娟是從事個(gè)體面食餐飲的自雇人士，后因經(jīng)營(yíng)問(wèn)題無(wú)力還貸，導(dǎo)致貸款逾期，銀行將許林訴至法庭。由于在辦理貸款時(shí)，大都市擔(dān)保公司已做好全套房屋處置委托公證手續(xù)，擔(dān)保公司代償貸款后將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)。曉娟是從事個(gè)體面食餐飲的自雇人士，后因經(jīng)營(yíng)問(wèn)題無(wú)力還貸，導(dǎo)致12

為什么會(huì)有二手房假按揭：一般說(shuō)來(lái)，個(gè)人抵押貸款的審批比較嚴(yán)格，而二手房的按揭貸款手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單，加上貸款成數(shù)和還款方式的優(yōu)勢(shì)驅(qū)使一些借款人通過(guò)“左手賣(mài)右手”的不真實(shí)交易來(lái)獲取按揭貸款。

13現(xiàn)階段，我們遇到最多的、最大的風(fēng)險(xiǎn)就是此類(lèi)。二手房假按揭貸款的特征：

1、貸款后，買(mǎi)房人仍然住在已出售房屋內(nèi)2、貸款時(shí)，貸款資金劃入第三方或第三人賬戶(hù)（有公證手續(xù)）3、在催收過(guò)程中，往往貸款人讓銀行人員去找誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)。4、貸款催收后，當(dāng)初的中介現(xiàn)身，并表示中介處有房產(chǎn)所有人（買(mǎi)房）委托售房的全套手續(xù)（有公證手續(xù)）現(xiàn)階段，我們遇到最多的、最大的風(fēng)險(xiǎn)就是此類(lèi)。14辦理住房按揭貸款中，我們客戶(hù)經(jīng)理遇到的基本是二手住房假按揭貸款。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)行，一手房假按揭會(huì)增多。淺析住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)課件15其他假按揭案例：張華經(jīng)營(yíng)摩托修配缺乏資金，于是動(dòng)員其叔叔將房子賣(mài)給其父親（借款人），其父親是貨車(chē)司機(jī)。貸款時(shí)，張華向其叔叔交付了貸款使用承諾書(shū)，并支付5萬(wàn)元給其叔叔作為報(bào)酬。貸款后，其叔叔仍然居住在已出售的房屋中。貸款后2年，借款人在一起交通事故中身亡，張華也因好吃懶做欠下高利貸東躲西藏，銀行貸款逾期。銀行將借款人（已死亡）訴至法院，法院判拍賣(mài)房產(chǎn)還銀行貸款。

其他假按揭案例：16其叔叔為了有地方居住，決定將房屋出售，出售款還銀行貸款后在六合等偏遠(yuǎn)地區(qū)買(mǎi)套小房終老。其叔叔用買(mǎi)家首付款還了銀行貸款，銀行解除房產(chǎn)抵押，解除房產(chǎn)抵押當(dāng)天，高利貸人申請(qǐng)將房產(chǎn)凍結(jié)（房產(chǎn)屬于張華）。其叔叔收了買(mǎi)房人資金還銀行貸款，但無(wú)法將房產(chǎn)交付，其叔叔和買(mǎi)房人先至鼓樓法院訴求未得到支持后，轉(zhuǎn)至銀行要求經(jīng)辦客戶(hù)經(jīng)理解決。

其叔叔為了有地方居住，決定將房屋出售，出17如何防范假按揭貸款：（一）嚴(yán)格對(duì)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入1.確定開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的信用記錄良好，無(wú)假按揭歷史；2.確定開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)良好，具備承擔(dān)違約責(zé)任的能力；3.其主要領(lǐng)導(dǎo)人信用良好，無(wú)犯罪等歷史。（二）加強(qiáng)對(duì)交易真實(shí)性的審查經(jīng)辦客戶(hù)經(jīng)理應(yīng)做到實(shí)地調(diào)查等各種方式確保交易真實(shí)性，警覺(jué)交易價(jià)格過(guò)高等違反常規(guī)現(xiàn)象。如何防范假按揭貸款：18（三）加強(qiáng)與市政規(guī)劃部門(mén)的聯(lián)系，了解房產(chǎn)使用年限和地區(qū)規(guī)劃。（四）完善我行內(nèi)部管理體制，加強(qiáng)員工法律和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)1.對(duì)違規(guī)工作人員嚴(yán)厲處罰，以儆效尤。為了防范銀行內(nèi)部工作人員的瀆職和違規(guī)行為，應(yīng)對(duì)“假按揭”等責(zé)任人員進(jìn)行嚴(yán)肅處理。對(duì)于觸犯我國(guó)有關(guān)法律的行為，應(yīng)堅(jiān)決移送有關(guān)部門(mén)進(jìn)行追究。2.加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，擴(kuò)大法律審查范圍。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的防范，一方面要熟知業(yè)務(wù)，不斷積累和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取他行先進(jìn)有效的防范措施；另一方面要普及銀行相關(guān)法律知識(shí)，提高專(zhuān)業(yè)審查能力。（三）加強(qiáng)與市政規(guī)劃部門(mén)的聯(lián)系，了解房產(chǎn)使用年限和地區(qū)規(guī)劃。19發(fā)生假按揭貸款后客戶(hù)經(jīng)理的責(zé)任：免責(zé)：（一）自然災(zāi)害；（二）特殊情形下的政策性因素；（三）國(guó)家政策、行業(yè)政策等的重大變化；（四）無(wú)法掌控或預(yù)測(cè)的突發(fā)重大事件；（五）其他可以免責(zé)的客觀原因。發(fā)生假按揭貸款后客戶(hù)經(jīng)理的責(zé)任：20有責(zé)任——主觀原因：主觀原因是指相關(guān)責(zé)任人發(fā)生的違規(guī)、失職、道德風(fēng)險(xiǎn)、誠(chéng)信缺失行為，包括但不限于以下行為：（一）不誠(chéng)信行為；（二）違反有關(guān)制度規(guī)定操作而導(dǎo)致不良資產(chǎn)發(fā)生或形成，或造成不良影響或后果的行為；（三）對(duì)應(yīng)發(fā)現(xiàn)和應(yīng)報(bào)告的風(fēng)險(xiǎn)或重大事項(xiàng)未及時(shí)發(fā)現(xiàn)和報(bào)告或隱瞞不報(bào)；（四）對(duì)已發(fā)現(xiàn)或已產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)未采取有效化解措施或采取措施不當(dāng)導(dǎo)致更大風(fēng)險(xiǎn)和損失；有責(zé)任——主觀原因：21做到三個(gè)真實(shí)，防范假按揭貸款借款人的真實(shí)性——身份真實(shí)、職業(yè)、收入真實(shí)用途的真實(shí)性——貸款用途決定我們的調(diào)查方向，調(diào)查方向錯(cuò)了，風(fēng)險(xiǎn)判斷也就錯(cuò)了抵押的真實(shí)性——抵押是貸款救濟(jì)，補(bǔ)償做到三個(gè)真實(shí)，防范假按揭貸款22希望大家做業(yè)務(wù)記住五個(gè)“jing”凈：干干凈凈做事，不存私心雜念靜：靜下心、沉下心、踏踏實(shí)實(shí)做工作境：境界，做事至少要對(duì)父母、妻兒負(fù)責(zé)鏡：一定要定期總結(jié)、翻新，對(duì)著鏡子，檢討自己的得失。敬：當(dāng)然是敬業(yè)，要干好工作，當(dāng)然是要愛(ài)他。希望大家做業(yè)務(wù)記住五個(gè)“jing”23

謝謝?。?！淺析住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)課件24演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！25住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)

個(gè)人銀行部2011-9-14住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)

26住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)1、法律風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前涉及房地產(chǎn)的法律環(huán)境對(duì)銀行債權(quán)并不構(gòu)成完全保障擔(dān)保法司法解釋第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債?！奔赐ǔＫf(shuō)的“生存免責(zé)”根據(jù)上述規(guī)定可知，即使按揭房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，只要屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必須居住的，也不得被拍賣(mài)、變賣(mài)和抵債。這種做法必然會(huì)導(dǎo)致執(zhí)行程序的延長(zhǎng)和執(zhí)行成本的增加。

引申：當(dāng)前我們辦理的住房按揭貸款不是首套房就是二套房，一旦借款人違約，我行在收回債權(quán)中的執(zhí)行難度極大。是不是可以由銀行提供一處住房，讓借款人遷出，然后法院就可以繼續(xù)執(zhí)行？誰(shuí)來(lái)做？住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)1、法律風(fēng)險(xiǎn)27案例：

2005年3月，在金盛家具城附近從事低檔手機(jī)銷(xiāo)售的借款人夏寧玲因購(gòu)買(mǎi)南湖一處二手房，向銀行辦理二手住房按揭貸款。2007年，其租賃的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所被拆遷建設(shè)高科技園，其生活來(lái)源中斷，無(wú)力繼續(xù)償還貸款月供。貸款銀行向法院訴訟，要求拍賣(mài)抵押房產(chǎn)償還銀行貸款，銀行勝訴，但在執(zhí)行過(guò)程中，因抵押房產(chǎn)中不僅居住著夏寧玲本人，還居住其母親，由于房產(chǎn)屬夏寧玲生活必須住房，且住有老人，法院中止執(zhí)行。貸款至今處于不良狀態(tài)。案例：282、源于開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商延期交付樓房甚至爛尾開(kāi)發(fā)商所建樓房與購(gòu)房合同明顯不符

按揭樓盤(pán)無(wú)法取得房產(chǎn)證開(kāi)發(fā)商挪用貸款或者攜款潛逃2、源于開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)29案例：位于河西新城市廣場(chǎng)、面對(duì)江東路的“陽(yáng)光金峰”是由南京蟠龍金陵建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司（小型開(kāi)發(fā)商）開(kāi)發(fā)，由于該公司法定代表人平理于2008年8月患胰腺癌死亡，公司經(jīng)營(yíng)遂陷于停頓，無(wú)法落實(shí)“陽(yáng)光金峰”樓盤(pán)建設(shè)的后續(xù)資金，使該樓盤(pán)至今未能辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、無(wú)法辦理房屋2證。由于長(zhǎng)期無(wú)法辦理2證，且房屋質(zhì)量出現(xiàn)多處問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量極差，憤怒的業(yè)主將怒火發(fā)至銀行，集體斷供，涉及銀行8家。案例：30

由于“陽(yáng)光金峰”住宅土地出讓金未交清，無(wú)法辦理房屋2證，購(gòu)買(mǎi)房屋的群眾多次集體前往區(qū)政府要求解決問(wèn)題。區(qū)政府為此專(zhuān)門(mén)召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，將“陽(yáng)光金峰”住宅樓事項(xiàng)定位為“涉及民眾利益的群體性事件”，要求有關(guān)部門(mén)在確保社會(huì)穩(wěn)定的前提下妥善處理，并要求在政府處理意見(jiàn)出臺(tái)前，鼓樓區(qū)法院暫不受理銀行涉及“陽(yáng)光金峰”住宅購(gòu)房貸款逾期的訴訟申請(qǐng)。

313、假按揭風(fēng)險(xiǎn)一手房假按揭形成的原因：（1）開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)定位失誤、銷(xiāo)售停滯，項(xiàng)目面臨崩盤(pán)危機(jī)，銀行貸款和工程款項(xiàng)難以?xún)敻?。為避免倒閉開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭達(dá)到回籠資金的目的。（2）中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金有限，有些在樓盤(pán)初建時(shí)就出現(xiàn)資金吃緊，期房銷(xiāo)售速度緩慢，各方資金需求告急，只有將期房重復(fù)“銷(xiāo)售”才能足夠支付。（3）當(dāng)一些樓盤(pán)接近清倉(cāng)時(shí)，由于尾樓銷(xiāo)售困難，即使賣(mài)出價(jià)錢(qián)也不理想。一些新盤(pán)資金缺緊的開(kāi)發(fā)商就會(huì)將舊盤(pán)尾樓通過(guò)假按揭打包給銀行。為了套取更多資金，這些樓盤(pán)往往將定價(jià)標(biāo)高。3、假按揭風(fēng)險(xiǎn)32（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款要求比較嚴(yán)格，而房產(chǎn)按揭手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單、利率較低。使得包括一些大開(kāi)發(fā)商在內(nèi)都很希望通過(guò)這種變通的辦法來(lái)獲得貸款。（5）商業(yè)銀行特別是中小型商業(yè)銀行過(guò)多強(qiáng)調(diào)發(fā)展業(yè)務(wù)，降低按揭貸款門(mén)檻，放松對(duì)借款人的信用等級(jí)評(píng)估、貸款調(diào)查；還有些銀行工作人員錯(cuò)誤的認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商即使做假按揭也是為了解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，為了增加業(yè)務(wù)量、照顧大客戶(hù)而予以配合。（6）少數(shù)銀行工作人員存在職業(yè)道德問(wèn)題，與包工頭、開(kāi)發(fā)商惡意竄通甚至私下交易，縱容了假按揭的發(fā)生。（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款要求比較嚴(yán)格，而房產(chǎn)按揭手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單、利33假按揭的種類(lèi)：（1）一房假售：開(kāi)發(fā)商為了傾銷(xiāo)尾樓或銷(xiāo)售困難的樓房，以本單位職工、其他關(guān)系人或者虛擬購(gòu)房人及相關(guān)資料，以“購(gòu)房人”名義與其簽定購(gòu)房合同并申請(qǐng)銀行按揭貸款。待找到真正的購(gòu)房人取得資金后通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式償還銀行貸款，如果無(wú)法售出則干脆攜款潛逃。（2）一房多售：開(kāi)發(fā)商為了回籠更多資金，偽造相關(guān)資料，將同一樓房賣(mài)給多個(gè)購(gòu)房人，并分別與不同銀行辦理按揭貸款。一般說(shuō)來(lái)，其中有一個(gè)“購(gòu)房人”為真正的購(gòu)房人。待資金周轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)開(kāi)發(fā)商再提前將虛假按揭款償還。3.假按揭的特征：開(kāi)發(fā)商替購(gòu)房人每期償還銀行貸款。假按揭的種類(lèi)：34發(fā)生在我們身邊的：2005年，由聯(lián)立集團(tuán)下屬東南西北建設(shè)公司開(kāi)發(fā)的龍鳳花園二期，因集團(tuán)資金緊張，采用由集團(tuán)公司員工辦理住房按揭貸款形式從銀行融資，房屋繼續(xù)銷(xiāo)售（一房二賣(mài)），由于房產(chǎn)已抵押給銀行，購(gòu)房人無(wú)法辦理權(quán)屬登記。2009年，部分業(yè)主因長(zhǎng)期無(wú)法辦理2證，集體到江蘇銀監(jiān)上訪(fǎng)。2010年在江蘇銀監(jiān)督辦下，集團(tuán)償付了銀行貸款，事情妥善解決。發(fā)生在我們身邊的：35二手房假按揭風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

最常見(jiàn)的，以按揭手段獲取抵押貸款

2006年3月，曉娟（賣(mài)方）與許林（買(mǎi)方－借款人）為取得貸款資金用于個(gè)人周轉(zhuǎn)，在大都市擔(dān)保公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，相互將本人名下房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給對(duì)方，其后，許林在銀行辦理二手住房按揭貸款，貸款資金劃入曉娟帳戶(hù)。貸款后，貸款由曉娟提供資金償還，曉娟目前仍然居住在已于2005年就過(guò)戶(hù)給許林的房屋內(nèi)。二手房假按揭風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)36曉娟是從事個(gè)體面食餐飲的自雇人士，后因經(jīng)營(yíng)問(wèn)題無(wú)力還貸，導(dǎo)致貸款逾期，銀行將許林訴至法庭。由于在辦理貸款時(shí)，大都市擔(dān)保公司已做好全套房屋處置委托公證手續(xù)，擔(dān)保公司代償貸款后將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)。曉娟是從事個(gè)體面食餐飲的自雇人士，后因經(jīng)營(yíng)問(wèn)題無(wú)力還貸，導(dǎo)致37

為什么會(huì)有二手房假按揭：一般說(shuō)來(lái)，個(gè)人抵押貸款的審批比較嚴(yán)格，而二手房的按揭貸款手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單，加上貸款成數(shù)和還款方式的優(yōu)勢(shì)驅(qū)使一些借款人通過(guò)“左手賣(mài)右手”的不真實(shí)交易來(lái)獲取按揭貸款。

38現(xiàn)階段，我們遇到最多的、最大的風(fēng)險(xiǎn)就是此類(lèi)。二手房假按揭貸款的特征：

1、貸款后，買(mǎi)房人仍然住在已出售房屋內(nèi)2、貸款時(shí)，貸款資金劃入第三方或第三人賬戶(hù)（有公證手續(xù)）3、在催收過(guò)程中，往往貸款人讓銀行人員去找誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)。4、貸款催收后，當(dāng)初的中介現(xiàn)身，并表示中介處有房產(chǎn)所有人（買(mǎi)房）委托售房的全套手續(xù)（有公證手續(xù)）現(xiàn)階段，我們遇到最多的、最大的風(fēng)險(xiǎn)就是此類(lèi)。39辦理住房按揭貸款中，我們客戶(hù)經(jīng)理遇到的基本是二手住房假按揭貸款。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)行，一手房假按揭會(huì)增多。淺析住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)課件40其他假按揭案例：張華經(jīng)營(yíng)摩托修配缺乏資金，于是動(dòng)員其叔叔將房子賣(mài)給其父親（借款人），其父親是貨車(chē)司機(jī)。貸款時(shí)，張華向其叔叔交付了貸款使用承諾書(shū)，并支付5萬(wàn)元給其叔叔作為報(bào)酬。貸款后，其叔叔仍然居住在已出售的房屋中。貸款后2年，借款人在一起交通事故中身亡，張華也因好吃懶做欠下高利貸東躲西藏，銀行貸款逾期。銀行將借款人（已死亡）訴至法院，法院判拍賣(mài)房產(chǎn)還銀行貸款。

其他假按揭案例：41其叔叔為了有地方居住，決定將房屋出售，出售款還銀行貸款后在六合等偏遠(yuǎn)地區(qū)買(mǎi)套小房終老。其叔叔用買(mǎi)家首付款還了銀行貸款，銀行解除房產(chǎn)抵押，解除房產(chǎn)抵押當(dāng)天，高利貸人申請(qǐng)將房產(chǎn)凍結(jié)（房產(chǎn)屬于張華）。其叔叔收了買(mǎi)房人資金還銀行貸款，但無(wú)法將房產(chǎn)交付，其叔叔和買(mǎi)房人先至鼓樓法院訴求未得到支持后，轉(zhuǎn)至銀行要求經(jīng)辦客戶(hù)經(jīng)理解決。

其叔叔為了有地方居住，決定將房屋出售，出42如何防范假按揭貸款：（一）嚴(yán)格對(duì)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入1.確定開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的信用記錄良好，無(wú)假按揭歷史；2.確定開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)良好，具備承擔(dān)違約責(zé)任的能力；3.其主要領(lǐng)導(dǎo)人信用良好，無(wú)犯罪等歷史。（二）加強(qiáng)對(duì)交易真實(shí)性的審查經(jīng)辦客戶(hù)經(jīng)理應(yīng)做到實(shí)地調(diào)查等各種方式確保交易真實(shí)性，警覺(jué)交易價(jià)格過(guò)高等違反常規(guī)現(xiàn)象。如何防范假按揭貸款：43（三）加強(qiáng)與市政規(guī)劃部門(mén)的聯(lián)系，了解房產(chǎn)使用年限