物業(yè)管理合同法律制度（zzp）課件

第六章物業(yè)管理合同法律制度第六章物業(yè)管理合同法律制度1第六章物業(yè)管理合同法律制度第一節(jié)合同概述第二節(jié)物業(yè)管理合同第三節(jié)物業(yè)管理合同示范文本第六章物業(yè)管理合同法律制度第一節(jié)合同概述2第一節(jié)合同概述合同的概念和特征合同的分類合同的訂立合同的效力合同的履行合同的終止合同的違約責任第一節(jié)合同概述合同的概念和特征3一、合同的概念和特征合同也稱契約，是反映交易的法律形式?！逗贤ā返?條規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務的協(xié)議。一、合同的概念和特征合同也稱契約，是反映交易的法律形式?！逗?一、合同的概念和特征合同具有以下法律特征：(1)合同是平等主體的自然人、法人和其他組織所實施的一種民事法律行為。(2)合同是由平等主體的自然人、法人或其他組織所訂立的。(3)合同以設立、變更或終止民事權利義務關系為目的和宗旨。(4)合同關系具有相對性。一、合同的概念和特征合同具有以下法律特征：5二、合同的分類(1)雙務合同和單務合同。(2)有償合同與無償合同。(3)有名合同與無名合同。(4)諾成合同與實踐合同。(5)要式合同與不要式合同。(6)主合同與從合同。二、合同的分類(1)雙務合同和單務合同。6三、合同的訂立(一)合同訂立的基本原則《合同法》的基本原則是合同當事人在合同活動中應當遵守的基本準則，也是人民法院、仲裁機構(gòu)在審理、仲裁合同糾紛時應當遵循的原則，也是合同的訂立必須遵循的基本原則。三、合同的訂立(一)合同訂立的基本原則7三、合同的訂立1平等、自愿的原則2公平、誠實信用的原則3守法，不得損害社會公共利益的原則4依法成立的合同對當事人具有法律約束力的原則三、合同的訂立1平等、自愿的原則8三、合同的訂立(二)訂立合同的當事人合同的當事人，也就是訂立合同的主體。訂立合同的當事人應當具備相應的主體資格。三、合同的訂立(二)訂立合同的當事人9三、合同的訂立(三)合同的內(nèi)容合同是各種各樣的，有買賣、承攬、委托、建設工程、租賃等各種合同。概括起來，合同一般包括以下條款：三、合同的訂立(三)合同的內(nèi)容10三、合同的訂立(1)當事人的名稱或者姓名和住所。(2)標的。也就是合同權利義務指向的對象。(3)數(shù)量。(4)質(zhì)量。質(zhì)量包括規(guī)格、性質(zhì)、款式、標準等等。(5)價款或者報酬。(6)履行期限、地點和方式。(7)違約責任?？梢约s定違約金，也可以約定損失賠償額的計算方法等。(8)解決爭議的方法。一個完整的合同，應當同時具備以上主要條款和內(nèi)容。三、合同的訂立(1)當事人的名稱或者姓名和住所。11三、合同的訂立(四)合同的形式合同的形式，又稱合同的方式，是當事人合意的表現(xiàn)形式，是合同內(nèi)容的外部表現(xiàn)，是合同內(nèi)容的載體。1口頭形式2書面形式3推定形式三、合同的訂立(四)合同的形式12三、合同的訂立(五)訂立合同的方式———要約、承諾《合同法》第13條規(guī)定，“當事人訂立合同，采取要約、承諾方式”。訂立合同的具體方式雖然各不相同，但都必然經(jīng)過兩個步驟：要約和承諾，這是合同成立必須經(jīng)過的兩個階段。三、合同的訂立(五)訂立合同的方式———要約、承諾131要約要約又稱發(fā)盤、出盤、發(fā)價、出價或報價等。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，其成立必須具備以下要件：①內(nèi)容具體明確；②表明經(jīng)受要約人承諾。1要約要約又稱發(fā)盤、出盤、發(fā)價、出價或報價等。141要約要約的生效與有效期間。我國對要約的生效，采取到達主義，即要約到達受要約人時生效。要約生效后，在有效期內(nèi)要約人不得隨便反悔。1要約要約的生效與有效期間。151要約要約的撤回與撤銷。要約的撤回是指要約人在發(fā)出要約以后，未到達受要約人之前，有權宣告取消要約。但撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人。1要約要約的撤回與撤銷。161要約要約的失效。所謂要約失效，是指要約喪失了法律拘束力，即不再對要約人和受要約人產(chǎn)生拘束。1要約要約的失效。172承諾承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾必須具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力：①承諾必須由受要約人向要約人作出。②承諾必須在規(guī)定的期限內(nèi)到達要約人。③承諾的內(nèi)容必須與要約的內(nèi)容一致。④承諾的方式符合要約的要求。2承諾承諾是受要約人同意要約的意思表示。182承諾(2)承諾的生效?！逗贤ā返?5條規(guī)定：“承諾生效時合同成立?！币虼耍兄Z的效果在于使合同成立，即一旦承諾生效，合同便宣告成立。我國現(xiàn)行立法采納了到達主義，即承諾通知到達要約人時生效。2承諾(2)承諾的生效。192承諾(3)承諾撤回。承諾撤回，是指受要約人在發(fā)出承諾通知以后，在承諾正式生效之前撤回其承諾。根據(jù)《合同法》第27條的規(guī)定，承諾可以撤回。2承諾(3)承諾撤回。202承諾(4)逾期承諾與承諾逾期。逾期承諾是指受要約人未在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，而是超過了承諾期限才發(fā)出承諾。根據(jù)《合同法》第28條的規(guī)定，受要約人超過承諾期限發(fā)出承諾的，除要約人及時通知受要約人該承諾有效的以外，為新要約。承諾逾期是指承諾逾期到達，也就是受要約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，按照通常情形能夠及時到達要約人，但因其他原因如郵局或電報局的原因，承諾到達要約人時超過了承諾期限。2承諾(4)逾期承諾與承諾逾期。21三、合同的訂立(六)締約過失責任所謂締約過失責任，是指在合同締結(jié)過程中，一方因違背其依據(jù)誠實信用原則所應盡的義務，而致另一方的信賴利益的損失，并應承擔民事責任。三、合同的訂立(六)締約過失責任22(六)締約過失責任根據(jù)《合同法》第42、43條的規(guī)定，締約過失責任主要有以下幾種類型：(1)假借訂立合同，惡意進行磋商。(2)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況。(3)泄露或不正當?shù)厥褂蒙虡I(yè)秘密。(4)其他違背誠實信用原則的行為。(六)締約過失責任根據(jù)《合同法》第42、43條的規(guī)定，締約過23四、合同的效力合同的效力問題是指合同是否有效。合同成立后并非一定都有效，根據(jù)不同情況可能有幾種結(jié)果：一是有效合同；二是無效合同；三是可撤銷合同；四是效力待定合同。四、合同的效力合同的效力問題是指合同是否有效。合同成立后并非24(一)有效合同有效合同，是指已經(jīng)成立的合同在當事人之間產(chǎn)生了一定的法律拘束力，也就是通常所說的法律效力?！睹穹ㄍ▌t》對有效合同需要具備的條件作出了規(guī)定，概括其規(guī)定，合法的民事行為稱為民事法律行為，應當具備三個條件：(1)行為人具有相應的民事行為能力。(2)意思表示真實。(3)不違反法律或者社會公共利益。(一)有效合同有效合同，是指已經(jīng)成立的合同在當事人之間產(chǎn)生了25(二)無效合同無效合同，是指已經(jīng)成立，但嚴重欠缺合同的有效要件，不按照行為人設立、變更和終止民事法律關系的意思表示發(fā)生法律效力的合同?！逗贤ā芬?guī)定，有下列情形之一的，合同無效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。(3)以合法形式掩蓋非法目的的。(4)損害社會公共利益。(5)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。(二)無效合同無效合同，是指已經(jīng)成立，但嚴重欠缺合同的有效要26(三)效力待定的合同效力待定的合同，是指合同雖已成立，但是否生效尚不確定，只有經(jīng)過特定當事人的行為，才能確定生效或不生效的合同。以下合同屬于效力待定合同：(1)限制民事行為能力人所實施的依法不能獨立實施的合同。(2)無權處分行為所訂的合同。(3)無權代理行為所訂的合同。(三)效力待定的合同效力待定的合同，是指合同雖已成立，但是否27(四)可撤銷的合同可撤銷的合同，又稱相對無效的合同，是指合同雖已成立，但因欠缺合同的生效要件，可以因行為人撤銷權的行使，使合同自始歸于無效的合同。可撤銷的合同，只是相對無效，不同于無效合同的絕對無效。有效與否，取決于當事人的意志。(四)可撤銷的合同可撤銷的合同，又稱相對無效的合同，是指合同28(五)合同被確認無效或被撤銷的后果無效或被撤銷的合同發(fā)生如下法律后果。1返還財產(chǎn)2賠償損失3其他法律后果(五)合同被確認無效或被撤銷的后果無效或被撤銷的合同發(fā)生如下29五、合同的履行合同的履行，是指債務人全面地、適當?shù)赝瓿善浜贤x務，債權人的合同債權得到完全實現(xiàn)。(一)合同履行的原則(二)保障合同履行的特別措施五、合同的履行合同的履行，是指債務人全面地、適當?shù)赝瓿善浜贤?0(一)合同履行的原則履行合同應當遵守以下原則：1全面、適當履行2遵循誠實信用的原則3公平合理，促使合同履行4不得擅自變更(一)合同履行的原則履行合同應當遵守以下原則：31(二)保障合同履行的特別措施1抗辯權包括：(1)同時履行抗辯權。(2)后履行抗辯權。(3)不安抗辯權。2代位權3撤銷權4合同擔保合同的擔保方式一般都包括人的擔保和物的擔保兩類。(二)保障合同履行的特別措施1抗辯權32六、合同的終止合同終止是指合同當事人雙方終止合同關系，合同確立的權利、義務關系消滅?！逗贤ā芬?guī)定，有下列情形之一的，合同終止。(一)債務已經(jīng)按照約定履行合同生效后，當事人應當按照約定履行自己的義務。六、合同的終止合同終止是指合同當事人雙方終止合同關系，合同確33六、合同的終止(二)合同解除1協(xié)議解除2法定解除六、合同的終止(二)合同解除34六、合同的終止(三)債務相互抵消當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消。但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外。六、合同的終止(三)債務相互抵消35六、合同的終止(四)債務人依法將標的物提存當債權人沒有正當理由拒絕受領標的物或者查找不到債權人而無法履行時，債務人可以依法將標的物提存。六、合同的終止(四)債務人依法將標的物提存36六、合同的終止《合同法》規(guī)定，有下列情形之一，難以履行債務的，債務人可以將標的物提存。(1)債務人無正當理由拒絕受領。(2)債權人下落不明。(3)債權人死亡未確定繼承人或者喪失行為能力未確定監(jiān)護人。(4)法律規(guī)定的其他情形。(5)債權人免除債務。(6)債權債務同歸于一人。六、合同的終止《合同法》規(guī)定，有下列情形之一，難以履行債務的37七、合同的違約責任違約責任的規(guī)則原則《合同法》規(guī)定，當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔違約責任。違約承擔民事責任的方式實際履行；采取補救措施；賠償損失；約定違約金、定金。七、合同的違約責任違約責任的規(guī)則原則38第二節(jié)物業(yè)管理合同一、物業(yè)管理合同的概念和特征二、物業(yè)管理合同的種類三、物業(yè)管理合同的內(nèi)容四、物業(yè)管理合同在操作中應注意的幾個問題第二節(jié)物業(yè)管理合同一、物業(yè)管理合同的概念和特征39一、物業(yè)管理合同的概念和特征物業(yè)管理合同：是指物業(yè)的業(yè)主或其自治團體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，由業(yè)主支付物業(yè)管理費用，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行經(jīng)營活動的合同。特征：物業(yè)管理合同法律關系的客體是物業(yè)的經(jīng)營管理服務活動；物業(yè)管理合同是諾成合同；物業(yè)管理合同是有償合同；物業(yè)管理合同是要式合同。一、物業(yè)管理合同的概念和特征物業(yè)管理合同：是指物業(yè)的業(yè)主或其40二、物業(yè)管理合同的種類開發(fā)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同；前期物業(yè)管理合同與物業(yè)管理服務合同；業(yè)主所訂立的與物業(yè)管理活動有關的合同；物業(yè)管理企業(yè)與專營公司所訂立的有關物業(yè)管理活動的專營合同。二、物業(yè)管理合同的種類開發(fā)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同；41三、物業(yè)管理合同的內(nèi)容物業(yè)管理合同的內(nèi)容即物業(yè)管理合同一般包括的主要條款。物業(yè)管理合同是合同的一種，一般情況下它包括《合同法》第12條所規(guī)定的合同條款。但是物業(yè)管理合同所包括的內(nèi)容由于別的種類的合同不同。三、物業(yè)管理合同的內(nèi)容物業(yè)管理合同的內(nèi)容即物業(yè)管理合同一般包42四、物業(yè)管理合同在操作中應注意的幾個問題物業(yè)管理合同不是行政合同物業(yè)管理合同不是雇用合同物業(yè)管理合同不是承攬合同物業(yè)管理活動不同民法中的委托代理四、物業(yè)管理合同在操作中應注意的幾個問題物業(yè)管理合同不是行政43物業(yè)管理活動不同民法中的委托代理合同形式不同訂立合同的期限不同是否可以轉(zhuǎn)委托不同獲取報酬與支付報酬的方式不同解除合同的權利不同合同的內(nèi)容不同忠實義務的執(zhí)行度不同在法律后果的承受方面不同物業(yè)管理活動不同民法中的委托代理合同形式不同44第三節(jié)物業(yè)管理合同示范文本示范文本有關物業(yè)管理的示范文本第三節(jié)物業(yè)管理合同示范文本示范文本45一、示范文本示范文本是具有示范作用的合同文本，它是針對當事人缺乏訂立合同的經(jīng)驗和必要的法律常識，由有關部門或行業(yè)協(xié)會制定的，目的在于指導合同當事人訂立合同的一種形式。一、示范文本示范文本是具有示范作用的合同文本，它是針對當事人46一、示范文本一是這里講的“示范文本”不是某單位自己定的格式條款，而是指由一定的綜合部門主持，廣泛聽取各方面意見、特別是消費者意見之后，按一定程序形成的示范文本。二是這里講的“參照”是指僅供當事人簽訂合同時參考，即它不是一種格式合同，不具有法律約束力。即當事人可以修改其條款形式、格式或增加條款。一、示范文本一是這里講的“示范文本”不是某單位自己定的格式條47二、有關物業(yè)管理的示范文本(一)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議示范文本》(二)《物業(yè)管理委托合同示范文本》二、有關物業(yè)管理的示范文本(一)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議示范文48(一)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議示范文本》《前期物業(yè)管理服務協(xié)議示范文本》的內(nèi)容主要包括：1協(xié)議雙方當事人的基本情況2物業(yè)的基本情況3雙方的權利義務4物業(yè)管理服務內(nèi)容5物業(yè)管理服務質(zhì)量的要求6物業(yè)管理服務費用7其他有償服務費用的收費8代收代繳收費服務(一)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議示范文本》《前期物業(yè)管理服務協(xié)議49(一)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議示范文本》9物業(yè)維修基金的管理與使用10物業(yè)的保險11在物業(yè)上的廣告牌設置及權益取得的約定12其他認為應當約定的事項13違約責任14意外事件和不可抗力的處理15示范條款與約定條款的效力16爭議的解決17其他條款(一)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議示范文本》9物業(yè)維修基金的管理50(二)《物業(yè)管理委托合同示范文本》物業(yè)管理合同示范文本的內(nèi)容主要包括：1合同雙方當事人的基本情況2物業(yè)基本情況3委托管理的事項4委托管理期限：委托管理的開始日期和終止日期(二)《物業(yè)管理委托合同示范文本》物業(yè)管理合同示范文本的內(nèi)容51(二)《物業(yè)管理委托合同示范文本》5雙方的權利義務6物業(yè)管理服務質(zhì)量7物業(yè)管理服務費用8違約責任9爭議的解決10其他約定事項(二)《物業(yè)管理委托合同示范文本》5雙方的權利義務52演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！53第六章物業(yè)管理合同法律制度第六章物業(yè)管理合同法律制度54第六章物業(yè)管理合同法律制度第一節(jié)合同概述第二節(jié)物業(yè)管理合同第三節(jié)物業(yè)管理合同示范文本第六章物業(yè)管理合同法律制度第一節(jié)合同概述55第一節(jié)合同概述合同的概念和特征合同的分類合同的訂立合同的效力合同的履行合同的終止合同的違約責任第一節(jié)合同概述合同的概念和特征56一、合同的概念和特征合同也稱契約，是反映交易的法律形式。《合同法》第2條規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務的協(xié)議。一、合同的概念和特征合同也稱契約，是反映交易的法律形式?！逗?7一、合同的概念和特征合同具有以下法律特征：(1)合同是平等主體的自然人、法人和其他組織所實施的一種民事法律行為。(2)合同是由平等主體的自然人、法人或其他組織所訂立的。(3)合同以設立、變更或終止民事權利義務關系為目的和宗旨。(4)合同關系具有相對性。一、合同的概念和特征合同具有以下法律特征：58二、合同的分類(1)雙務合同和單務合同。(2)有償合同與無償合同。(3)有名合同與無名合同。(4)諾成合同與實踐合同。(5)要式合同與不要式合同。(6)主合同與從合同。二、合同的分類(1)雙務合同和單務合同。59三、合同的訂立(一)合同訂立的基本原則《合同法》的基本原則是合同當事人在合同活動中應當遵守的基本準則，也是人民法院、仲裁機構(gòu)在審理、仲裁合同糾紛時應當遵循的原則，也是合同的訂立必須遵循的基本原則。三、合同的訂立(一)合同訂立的基本原則60三、合同的訂立1平等、自愿的原則2公平、誠實信用的原則3守法，不得損害社會公共利益的原則4依法成立的合同對當事人具有法律約束力的原則三、合同的訂立1平等、自愿的原則61三、合同的訂立(二)訂立合同的當事人合同的當事人，也就是訂立合同的主體。訂立合同的當事人應當具備相應的主體資格。三、合同的訂立(二)訂立合同的當事人62三、合同的訂立(三)合同的內(nèi)容合同是各種各樣的，有買賣、承攬、委托、建設工程、租賃等各種合同。概括起來，合同一般包括以下條款：三、合同的訂立(三)合同的內(nèi)容63三、合同的訂立(1)當事人的名稱或者姓名和住所。(2)標的。也就是合同權利義務指向的對象。(3)數(shù)量。(4)質(zhì)量。質(zhì)量包括規(guī)格、性質(zhì)、款式、標準等等。(5)價款或者報酬。(6)履行期限、地點和方式。(7)違約責任?？梢约s定違約金，也可以約定損失賠償額的計算方法等。(8)解決爭議的方法。一個完整的合同，應當同時具備以上主要條款和內(nèi)容。三、合同的訂立(1)當事人的名稱或者姓名和住所。64三、合同的訂立(四)合同的形式合同的形式，又稱合同的方式，是當事人合意的表現(xiàn)形式，是合同內(nèi)容的外部表現(xiàn)，是合同內(nèi)容的載體。1口頭形式2書面形式3推定形式三、合同的訂立(四)合同的形式65三、合同的訂立(五)訂立合同的方式———要約、承諾《合同法》第13條規(guī)定，“當事人訂立合同，采取要約、承諾方式”。訂立合同的具體方式雖然各不相同，但都必然經(jīng)過兩個步驟：要約和承諾，這是合同成立必須經(jīng)過的兩個階段。三、合同的訂立(五)訂立合同的方式———要約、承諾661要約要約又稱發(fā)盤、出盤、發(fā)價、出價或報價等。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，其成立必須具備以下要件：①內(nèi)容具體明確；②表明經(jīng)受要約人承諾。1要約要約又稱發(fā)盤、出盤、發(fā)價、出價或報價等。671要約要約的生效與有效期間。我國對要約的生效，采取到達主義，即要約到達受要約人時生效。要約生效后，在有效期內(nèi)要約人不得隨便反悔。1要約要約的生效與有效期間。681要約要約的撤回與撤銷。要約的撤回是指要約人在發(fā)出要約以后，未到達受要約人之前，有權宣告取消要約。但撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人。1要約要約的撤回與撤銷。691要約要約的失效。所謂要約失效，是指要約喪失了法律拘束力，即不再對要約人和受要約人產(chǎn)生拘束。1要約要約的失效。702承諾承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾必須具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力：①承諾必須由受要約人向要約人作出。②承諾必須在規(guī)定的期限內(nèi)到達要約人。③承諾的內(nèi)容必須與要約的內(nèi)容一致。④承諾的方式符合要約的要求。2承諾承諾是受要約人同意要約的意思表示。712承諾(2)承諾的生效?！逗贤ā返?5條規(guī)定：“承諾生效時合同成立?！币虼?，承諾的效果在于使合同成立，即一旦承諾生效，合同便宣告成立。我國現(xiàn)行立法采納了到達主義，即承諾通知到達要約人時生效。2承諾(2)承諾的生效。722承諾(3)承諾撤回。承諾撤回，是指受要約人在發(fā)出承諾通知以后，在承諾正式生效之前撤回其承諾。根據(jù)《合同法》第27條的規(guī)定，承諾可以撤回。2承諾(3)承諾撤回。732承諾(4)逾期承諾與承諾逾期。逾期承諾是指受要約人未在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，而是超過了承諾期限才發(fā)出承諾。根據(jù)《合同法》第28條的規(guī)定，受要約人超過承諾期限發(fā)出承諾的，除要約人及時通知受要約人該承諾有效的以外，為新要約。承諾逾期是指承諾逾期到達，也就是受要約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，按照通常情形能夠及時到達要約人，但因其他原因如郵局或電報局的原因，承諾到達要約人時超過了承諾期限。2承諾(4)逾期承諾與承諾逾期。74三、合同的訂立(六)締約過失責任所謂締約過失責任，是指在合同締結(jié)過程中，一方因違背其依據(jù)誠實信用原則所應盡的義務，而致另一方的信賴利益的損失，并應承擔民事責任。三、合同的訂立(六)締約過失責任75(六)締約過失責任根據(jù)《合同法》第42、43條的規(guī)定，締約過失責任主要有以下幾種類型：(1)假借訂立合同，惡意進行磋商。(2)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況。(3)泄露或不正當?shù)厥褂蒙虡I(yè)秘密。(4)其他違背誠實信用原則的行為。(六)締約過失責任根據(jù)《合同法》第42、43條的規(guī)定，締約過76四、合同的效力合同的效力問題是指合同是否有效。合同成立后并非一定都有效，根據(jù)不同情況可能有幾種結(jié)果：一是有效合同；二是無效合同；三是可撤銷合同；四是效力待定合同。四、合同的效力合同的效力問題是指合同是否有效。合同成立后并非77(一)有效合同有效合同，是指已經(jīng)成立的合同在當事人之間產(chǎn)生了一定的法律拘束力，也就是通常所說的法律效力?！睹穹ㄍ▌t》對有效合同需要具備的條件作出了規(guī)定，概括其規(guī)定，合法的民事行為稱為民事法律行為，應當具備三個條件：(1)行為人具有相應的民事行為能力。(2)意思表示真實。(3)不違反法律或者社會公共利益。(一)有效合同有效合同，是指已經(jīng)成立的合同在當事人之間產(chǎn)生了78(二)無效合同無效合同，是指已經(jīng)成立，但嚴重欠缺合同的有效要件，不按照行為人設立、變更和終止民事法律關系的意思表示發(fā)生法律效力的合同?！逗贤ā芬?guī)定，有下列情形之一的，合同無效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。(3)以合法形式掩蓋非法目的的。(4)損害社會公共利益。(5)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。(二)無效合同無效合同，是指已經(jīng)成立，但嚴重欠缺合同的有效要79(三)效力待定的合同效力待定的合同，是指合同雖已成立，但是否生效尚不確定，只有經(jīng)過特定當事人的行為，才能確定生效或不生效的合同。以下合同屬于效力待定合同：(1)限制民事行為能力人所實施的依法不能獨立實施的合同。(2)無權處分行為所訂的合同。(3)無權代理行為所訂的合同。(三)效力待定的合同效力待定的合同，是指合同雖已成立，但是否80(四)可撤銷的合同可撤銷的合同，又稱相對無效的合同，是指合同雖已成立，但因欠缺合同的生效要件，可以因行為人撤銷權的行使，使合同自始歸于無效的合同?？沙蜂N的合同，只是相對無效，不同于無效合同的絕對無效。有效與否，取決于當事人的意志。(四)可撤銷的合同可撤銷的合同，又稱相對無效的合同，是指合同81(五)合同被確認無效或被撤銷的后果無效或被撤銷的合同發(fā)生如下法律后果。1返還財產(chǎn)2賠償損失3其他法律后果(五)合同被確認無效或被撤銷的后果無效或被撤銷的合同發(fā)生如下82五、合同的履行合同的履行，是指債務人全面地、適當?shù)赝瓿善浜贤x務，債權人的合同債權得到完全實現(xiàn)。(一)合同履行的原則(二)保障合同履行的特別措施五、合同的履行合同的履行，是指債務人全面地、適當?shù)赝瓿善浜贤?3(一)合同履行的原則履行合同應當遵守以下原則：1全面、適當履行2遵循誠實信用的原則3公平合理，促使合同履行4不得擅自變更(一)合同履行的原則履行合同應當遵守以下原則：84(二)保障合同履行的特別措施1抗辯權包括：(1)同時履行抗辯權。(2)后履行抗辯權。(3)不安抗辯權。2代位權3撤銷權4合同擔保合同的擔保方式一般都包括人的擔保和物的擔保兩類。(二)保障合同履行的特別措施1抗辯權85六、合同的終止合同終止是指合同當事人雙方終止合同關系，合同確立的權利、義務關系消滅。《合同法》規(guī)定，有下列情形之一的，合同終止。(一)債務已經(jīng)按照約定履行合同生效后，當事人應當按照約定履行自己的義務。六、合同的終止合同終止是指合同當事人雙方終止合同關系，合同確86六、合同的終止(二)合同解除1協(xié)議解除2法定解除六、合同的終止(二)合同解除87六、合同的終止(三)債務相互抵消當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消。但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外。六、合同的終止(三)債務相互抵消88六、合同的終止(四)債務人依法將標的物提存當債權人沒有正當理由拒絕受領標的物或者查找不到債權人而無法履行時，債務人可以依法將標的物提存。六、合同的終止(四)債務人依法將標的物提存89六、合同的終止《合同法》規(guī)定，有下列情形之一，難以履行債務的，債務人可以將標的物提存。(1)債務人無正當理由拒絕受領。(2)債權人下落不明。(3)債權人死亡未確定繼承人或者喪失行為能力未確定監(jiān)護人。(4)法律規(guī)定的其他情形。(5)債權人免除債務。(6)債權債務同歸于一人。六、合同的終止《合同法》規(guī)定，有下列情形之一，難以履行債務的90七、合同的違約責任違約責任的規(guī)則原則《合同法》規(guī)定，當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔違約責任。違約承擔民事責任的方式實際履行；采取補救措施；賠償損失；約定違約金、定金。七、合同的違約責任違約責任的規(guī)則原則91第二節(jié)物業(yè)管理合同一、物業(yè)管理合同的概念和特征二、物業(yè)管理合同的種類三、物業(yè)管理合同的內(nèi)容四、物業(yè)管理合同在操作中應注意的幾個問題第二節(jié)物業(yè)管理合同一、物業(yè)管理合同的概念和特征92一、物業(yè)管理合同的概念和特征物業(yè)管理合同：是指物業(yè)的業(yè)主或其自治團體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，由業(yè)主支付物業(yè)管理費用，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行經(jīng)營活動的合同。特征：物業(yè)管理合同法律關系的客體是物業(yè)的經(jīng)營管理服務活動；物業(yè)管理合同是諾成合同；物業(yè)管理合同是有償合同；物業(yè)管理合同是要式合同。一、物業(yè)管理合同的概念和特征物業(yè)管理合同：是指物業(yè)的業(yè)主或其93二、物業(yè)管理合同的種類開發(fā)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同；前期物業(yè)管理合同與物業(yè)管理服務合同；業(yè)主所訂立的與物業(yè)管理活動有關的合同；物業(yè)管理企業(yè)與專營公司所訂立的有關物業(yè)管理活動的專營合同。二、物業(yè)管理合同的種類開發(fā)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同；94三、物業(yè)管理合同的內(nèi)容物業(yè)管理合同的內(nèi)容即物業(yè)管理合同一般包括的主要條款。物業(yè)管理合同是合同的一種，一般情況下它包括《合同法》第12條所規(guī)定的合同條款。但是物業(yè)管理合同所包括的內(nèi)容由于別的種類的合同不同。三、物業(yè)管理合同的內(nèi)容物業(yè)管理合同的內(nèi)容即物業(yè)管理合同一般包95四、物業(yè)管理合同在