小高層住宅樓項(xiàng)目價(jià)格方案

小高層住宅樓項(xiàng)目價(jià)格方案2018年10月小高層住宅樓項(xiàng)目價(jià)格方案2018年10月1Part2－銷售價(jià)格策略Part3－整體均價(jià)測算Part4－綜合系數(shù)計(jì)算Part5－折后價(jià)格計(jì)算

報(bào)告大綱Part1－營銷目標(biāo)溝通Part2－銷售價(jià)格策略報(bào)告大綱2關(guān)鍵問題目標(biāo)是什么？奠定熱銷大盤形象？還是獲取高昂利潤？關(guān)鍵問題目標(biāo)是什么？奠定熱銷大盤形象？3Codeofthisreport|

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2011營銷目標(biāo)溝通Part 1Codeofthisreport|4?Copyr4Codeofthisreport|

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2010n使命2：項(xiàng)目層面：n引爆市場，打開局面，奠定項(xiàng)目熱銷。n使命1：企業(yè)層面：n回籠資金，增加現(xiàn)金流，達(dá)到的效果；首期使命：建立熱銷形象+快速回籠資金Codeofthisreport|5?Copyr5Codeofthisreport|

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2010品牌目標(biāo)：奠定富匯名城項(xiàng)目的熱銷形象和品牌地位。銷售目標(biāo)：確保項(xiàng)目開盤引爆市場，開盤銷售7成以上，約64套。品牌目標(biāo)1—“樹立富匯名城品牌，奠定熱銷形象”品牌目標(biāo)2—“提高富匯名城項(xiàng)目知名度，形成市場口碑”銷售目標(biāo)1—“富匯名城1#銷售83套”銷售目標(biāo)2—“富匯名城回籠資金5000萬元以上”目標(biāo)分解Codeofthisreport|6?Copyr6Codeofthisreport|

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2010目標(biāo)既定在2018年旺市之際什么價(jià)格可以搶占市場？Codeofthisreport|7?Copyr7確定銷售目標(biāo)第一步：相關(guān)準(zhǔn)備第二步：確定試算均價(jià)第三步：實(shí)收價(jià)目表制作第四步：對外價(jià)目表制作1.確定定價(jià)方法2、分析競爭對手確定可比較樓盤收集資料3.對本項(xiàng)目資料收集4.認(rèn)購客戶產(chǎn)品需求資料收集5.相關(guān)市場價(jià)格資料收集1.設(shè)定可比樓盤可比因素、權(quán)重，并打分2.形成初步核心均價(jià)3.圍繞核心均價(jià)，確定均價(jià)范圍，確定實(shí)收均價(jià)4.價(jià)格分解，價(jià)格確定1.構(gòu)建價(jià)格表框架，房號面積表、送面積表2.價(jià)格調(diào)差水平差、垂直差、送面積調(diào)差、特別調(diào)差確定3.合成實(shí)收價(jià)目表4.價(jià)格分析討論1.確定付款方式與優(yōu)惠促銷額度2.計(jì)算平均折扣率3.在實(shí)收價(jià)目表和平均折扣率確定后，反推對外表價(jià)。4.對外表價(jià)比較形成對外價(jià)格表價(jià)格制定思路確定銷售目標(biāo)第一步：相關(guān)準(zhǔn)備第二步：確定試算均價(jià)第三步：實(shí)收89銷售價(jià)格策略Part 29銷售價(jià)格策略Part 291本項(xiàng)目所屬區(qū)域在目前市場相對陌生，導(dǎo)致客戶認(rèn)知度低，且周邊生活配套較不成熟，市場對區(qū)域接受度較弱；1在競品區(qū)域內(nèi)的“大規(guī)模+高品質(zhì)+配套成熟”小區(qū)競爭激烈，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，項(xiàng)目突破區(qū)域競爭難度大；2作為富匯名城首批入市單位，勢必打響項(xiàng)目品牌知名度、營銷熱銷搶購氛圍、為后續(xù)大批量產(chǎn)品蓄勢，因此銷售價(jià)格策略采用“小步快跑、價(jià)格逐步溢價(jià)”形式；3競品區(qū)域的產(chǎn)品均價(jià)價(jià)格區(qū)間為5900-7800元/㎡，但在本項(xiàng)目整體展示面尚未能達(dá)到展示條件下，建議本項(xiàng)目首批單位在基準(zhǔn)價(jià)格上作調(diào)整以完成首批熱銷的目的。4價(jià)格實(shí)現(xiàn)難度分析：1本項(xiàng)目所屬區(qū)域在目前市場相對陌生，導(dǎo)致客戶認(rèn)知度低，且周邊10首批價(jià)格實(shí)現(xiàn)：根據(jù)區(qū)域競品項(xiàng)目分析、結(jié)合市場成交趨勢和項(xiàng)目自身情況：7月份入市首批單位保守實(shí)收均價(jià)為：首批單位建議為5838元/㎡同時(shí)為保障開發(fā)利潤，后續(xù)每批次推售一般按2%-4%幅度上漲，逐步實(shí)現(xiàn)溢價(jià)和利潤最大化。備注：在本項(xiàng)目的營銷中心、樣板房、首推熱銷等整體展示面完美呈現(xiàn)的條件下，項(xiàng)目首批單位的溢價(jià)在原基準(zhǔn)價(jià)格上調(diào)100-300元/㎡。1首批價(jià)格實(shí)現(xiàn)：根據(jù)區(qū)域競品項(xiàng)目分析、結(jié)合市場成交趨勢和項(xiàng)目自111推售原則以小步快跑、少量多推、價(jià)值分類推售的方式，實(shí)現(xiàn)每批開盤即搶購大賣，逐步拉高形象，拔升價(jià)格；。2018年7月21日首推：1#，共92套2018年8月18日二推：2/3#，共216套2018年9月22日三推：4#，共108套1推售原則以小步快跑、少量多推、價(jià)值分類推售的方式，實(shí)現(xiàn)每批12Codeofthisreport|

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2011整體均價(jià)測算Part 3Codeofthisreport|13?Copy13由于目前項(xiàng)目處于認(rèn)籌階段，定價(jià)策略主要以市場作為依據(jù)，定價(jià)較為理性的項(xiàng)目才能在市場調(diào)整期得到較好銷量，因此在定價(jià)以及價(jià)格拉升幅度考慮上應(yīng)在保持長期發(fā)展主線不變的條件下，根據(jù)客戶的變化情況，理性調(diào)整價(jià)格水平，以保持項(xiàng)目銷售熱度以及品牌追捧度。根據(jù)市場情況合理定價(jià)，短期依據(jù)客戶情況適時(shí)調(diào)整價(jià)格策略由于目前項(xiàng)目處于認(rèn)籌階段，定價(jià)策略主要以市場作為依據(jù)，定價(jià)較14本項(xiàng)目定價(jià)采用市場比較加權(quán)定價(jià)法可比樓盤加權(quán)定價(jià)法的定價(jià)原理：采用條件相似的樓盤市場均價(jià)作為基數(shù)，對影響因素以權(quán)重系數(shù)的形式進(jìn)行調(diào)整，建立線性回歸方程，求出該類產(chǎn)品的行業(yè)線性回歸系數(shù)，驗(yàn)證其線性相關(guān)性，最后針對于本項(xiàng)目進(jìn)行各項(xiàng)因素的分值判定，將所得的本項(xiàng)目的最終的分值代入求得的項(xiàng)目價(jià)格分布的線性回歸方程中，求出本項(xiàng)目在整體房地產(chǎn)市場上的客觀合理價(jià)格。市場比較法本項(xiàng)目定價(jià)采用市場比較加權(quán)定價(jià)法可比樓盤加權(quán)定價(jià)法的定價(jià)原理15為了科學(xué)地計(jì)算出本項(xiàng)目的市場客觀合理價(jià)格，我們將選取系列與本案具有一定相似性的樓盤作為比較標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)可比樓盤定價(jià)法求取本項(xiàng)目的市場客觀合理價(jià)格。為此我們進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)查和分析。影響 制定因素 權(quán)重系數(shù)園林教育配套商服配套位置交通戶型結(jié)構(gòu)小區(qū)規(guī)劃片區(qū)居住氛圍物業(yè)管理區(qū)位前景片區(qū)環(huán)境市場比較法原理項(xiàng)目可發(fā)展性發(fā)展商品牌為了科學(xué)地計(jì)算出本項(xiàng)目的市場客觀合理價(jià)格，我們將選取系列與本16本項(xiàng)目在對參考樓盤進(jìn)行比較確定均價(jià)的過程中，主要考慮以下因素的影響定價(jià)影響因素因素比例區(qū)域類評分（35分）

區(qū)位前景10片區(qū)環(huán)境15片區(qū)居住氛圍10產(chǎn)品類因素（30分）

戶型結(jié)構(gòu)13小區(qū)規(guī)劃10項(xiàng)目可發(fā)展性7配套類因素（25分）

位置交通8商服配套8教育配套5園林4品牌因素（10分）

物業(yè)管理5發(fā)展商品牌5合計(jì)100本項(xiàng)目在對參考樓盤進(jìn)行比較確定均價(jià)的過程中，主要考慮以下因素17參考樓盤對象住宅樓盤選取因素分類項(xiàng)目因素權(quán)重同區(qū)域樓盤

百潤花園同區(qū)域樓盤，共享配套，具有較高的參考價(jià)值38%盛安時(shí)尚家同區(qū)域樓盤，配套共享，具有較高的參考價(jià)值8%新外灘鄰近區(qū)域樓盤，周邊配套較為相近，具有一定參考價(jià)值10%景柏灣鄰近區(qū)域樓盤，周邊配套較為相近，具有一定參考價(jià)值13%中禧豪庭較遠(yuǎn)區(qū)域樓盤，配套存在共性，具有參考價(jià)值10%鄰近區(qū)域樓盤雅庭灣鄰近區(qū)域樓盤，周邊配套較為相近，具有一定參考價(jià)值8%駿景灣鄰近區(qū)域樓盤，周邊配套較為相近，具有一定參考價(jià)值7%較遠(yuǎn)區(qū)域樓盤譽(yù)景豪庭較遠(yuǎn)區(qū)域樓盤，配套存在共性，同樣具有參考價(jià)值6%合計(jì)100%參考樓盤對象住宅樓盤選取因素分類項(xiàng)目因素權(quán)重百潤花園同區(qū)域18?根據(jù)市場比較法算得項(xiàng)目產(chǎn)品的毛坯均價(jià)約為6130元/㎡?1棟的住宅建筑面積為8219.54㎡試算均價(jià)試算均價(jià)約為：6400元/㎡樓盤選擇本項(xiàng)目百潤花園景柏灣雅庭灣駿景灣譽(yù)景豪庭中禧豪庭參考權(quán)重38%13%8%7%6%10%代表符號PxPaPfPgPhPiPj產(chǎn)品均價(jià)610067006400700080007100區(qū)域類評分（35分）區(qū)位前景106666698片區(qū)環(huán)境15981310101413片區(qū)人文因素107576698產(chǎn)品類因素（30分）戶型結(jié)區(qū)規(guī)劃105568898項(xiàng)目可發(fā)展性74345666配套類因素（25分）位置交通85567766商服配套85356576教育配套53444444商務(wù)配套42112233品牌因素（10分）物業(yè)管理532住宅基準(zhǔn)均價(jià)制定盛安時(shí)尚家 新外灘8% 10%Pb Pd6900 68006 69 126 610 77 84 56 64 54 42 23 232433發(fā)展商品牌533433各盤合計(jì)得分100

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合計(jì)Pg'Ph'Pi'Pj'2 3 2 3合計(jì)得分=區(qū)域類評分+產(chǎn)品類評分+配套類評分+品牌類評分52 64 65 69

pa'=px/pa*樓盤價(jià)格*參考權(quán)重Pa' Pb' Pd' Pf'2585 500 607 732424400340542市場比準(zhǔn)均價(jià)6130?根據(jù)市場比較法算得項(xiàng)目產(chǎn)品的毛坯均價(jià)約為6130元/㎡試算19Codeofthisreport|

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2011綜合系數(shù)計(jì)算Part 4Codeofthisreport|20?Copy20總體說明對同層單位進(jìn)行評定，根據(jù)其戶型、朝向等差別進(jìn)行綜合加權(quán)匯總第一步水平系數(shù)評定對各棟單元進(jìn)行縱向考慮（景觀、噪音心理等），區(qū)別層差大小第二步垂直系數(shù)評定考慮各戶型的奇偶層，帶特殊數(shù)字的樓層等因素綜合評定，進(jìn)行修正。第四步特殊系數(shù)調(diào)整××對內(nèi)外因素進(jìn)行綜合評定由于3棟為21層，采取低樓層2層作為評分基準(zhǔn)，各系數(shù)之間采用相加關(guān)系考慮供需、客戶喜好等影響，對以上評定結(jié)果進(jìn)行修正第三步增值系數(shù)調(diào)整×總體說明對同層單位進(jìn)行評定，根據(jù)其戶型、朝向等差別進(jìn)行21折前價(jià)格表銷售統(tǒng)計(jì)表水平系數(shù)垂直系數(shù)特殊系數(shù)增值系數(shù)折后單價(jià)表折后價(jià)格表折后單價(jià)分析折后總價(jià)分析價(jià)格統(tǒng)計(jì)表折后實(shí)收總價(jià)=折后單價(jià)×建筑面積折前總價(jià)=折后總價(jià)÷綜合折扣系數(shù)綜合系數(shù) 客戶系數(shù)折后實(shí)收單價(jià)=基準(zhǔn)價(jià)×綜合系數(shù)定價(jià)原理折前價(jià)格表銷售統(tǒng)計(jì)表水平系數(shù)垂直系數(shù)特殊系數(shù)增值系數(shù)折后單價(jià)22第一步：水平系數(shù)評定第一步：水平系數(shù)評定23u水平系數(shù)評定是按同一平面各單位的差別劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分打分，分為：戶型平面設(shè)計(jì)、景觀視野、朝向、噪聲灰塵及其它共5大因素。u通過對5大因素設(shè)定平分權(quán)重，各個(gè)因素的權(quán)重分配如下：評定因素評定因素戶型平面設(shè)計(jì)景觀視野朝向噪聲灰塵其他因素u水平系數(shù)評定是按同一平面各單位的差別劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分打分24景觀分析4、南向望小區(qū)內(nèi)部園林，視程較近。1、北向視野開闊，可望小區(qū)外部景觀。景觀評定排序010810111202050609070403景觀分析4、南向望小區(qū)內(nèi)部園林，視程較近。1、北向視野開闊25朝向分析2、北向戶型，陽臺(tái)無阻隔，采光度較好，受西向營銷，存在西曬不良因素；1、南向戶型，受西南風(fēng)影響，通風(fēng)較好，但南向樓棟遮擋，采光略差朝向評定排序具體評定分?jǐn)?shù)詳見附件010810111202050609070403風(fēng)向風(fēng)向朝向分析2、北向戶型，陽臺(tái)無阻隔，采光度較好，受西向營銷，存26戶型分析1幢A/B/C座戶型并無明顯差異，單邊位臥室飄窗較大，中間戶型窗口較小，一定程度影響該戶型的采光度1幢樓戶型評定戶型分析1幢A/B/C座戶型并無明顯差異，單邊位臥室飄窗較272戶型優(yōu)劣排序分析0-100300200-150-100-150100150200150400戶型優(yōu)劣排序09 05 06 02 01 10 07 11 08 04 03 12A座 B座 C座定價(jià)原則南北戶型差為300元/㎡；單邊位受通風(fēng)采光影響，價(jià)格提高；東西戶型差價(jià)為50元/㎡；2戶型優(yōu)劣排序分析0-100300200-150-100-128第二步：垂直系數(shù)評定第二步：垂直系數(shù)評定29垂直系數(shù)評定是按同一單位因?yàn)闃菍痈叩偷淖兓鸩町愡M(jìn)行評定。主要通過以下因素進(jìn)行修正：視野景觀差異居住心理差異空間感受差異評定因素垂直系數(shù)評定是按同一單位因?yàn)闃菍痈叩偷淖兓鸩町愡M(jìn)行評定30第三步：特殊系數(shù)評定第三步：特殊系數(shù)評定31u特殊系數(shù)評定標(biāo)準(zhǔn)特殊系數(shù)修正主要考慮影響水平方向局部價(jià)值突變的因素，結(jié)合本項(xiàng)目情況，具體如下：評定標(biāo)準(zhǔn)u特殊系數(shù)評定標(biāo)準(zhǔn)評定標(biāo)準(zhǔn)32垂直差垂直差33折后價(jià)格計(jì)算Part 5折后價(jià)格計(jì)算Part 5343對外折扣特殊折扣分類權(quán)證登記折扣認(rèn)籌折扣開盤折扣3萬元不計(jì)入網(wǎng)簽折扣折扣0.990.980.980.98綜合折扣0.93折折扣分析30.990.980.980.98綜合折扣0.93折折扣分析35折后單價(jià)折后單價(jià)36單價(jià)敏感性分析單價(jià)敏感性匯總分析價(jià)格區(qū)間套數(shù)比例4800-510066.52%5101-540022.17%5401-57001819.57%5701-60003841.30%6101-63002426.09%6301-660044.35%6601-690000.00%合計(jì)92100%單價(jià)敏感性分析價(jià)格區(qū)間套數(shù)比例合計(jì)92100%371幢各戶型均價(jià)類別梯腿價(jià)格驗(yàn)算房號座向單梯套數(shù)01西北802東北8721.303西南8738.0富匯名城1幢價(jià)格表04 05 06東南 西北 東北8 8 8757.6 694.1 687.307西南8732.408東南8737.209西北7551.210東北7571.711西南7678.512東南7652.492單梯面積 697.3687073257188219.54

03997414051444626449243868038642429634369731145337324045640526單梯貨值4單梯均價(jià) 5,732255,616306,04655593008557217562282586655592783565041590000596247,988,327

176212 5,838

單梯均總 5064255782561554835048302537045462144494481895779457894價(jià) 499677 8971789023521,612

51幢各戶型均價(jià)類別梯腿價(jià)格驗(yàn)算富匯名城1幢價(jià)格表單梯面積 38Thanksforyour

attentionWishyouagood

day!Thanksforyourattention39小高層住宅樓項(xiàng)目價(jià)格方案2018年10月小高層住宅樓項(xiàng)目價(jià)格方案2018年10月40Part2－銷售價(jià)格策略Part3－整體均價(jià)測算Part4－綜合系數(shù)計(jì)算Part5－折后價(jià)格計(jì)算

報(bào)告大綱Part1－營銷目標(biāo)溝通Part2－銷售價(jià)格策略報(bào)告大綱41關(guān)鍵問題目標(biāo)是什么？奠定熱銷大盤形象？還是獲取高昂利潤？關(guān)鍵問題目標(biāo)是什么？奠定熱銷大盤形象？42Codeofthisreport|

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2011營銷目標(biāo)溝通Part 1Codeofthisreport|4?Copyr43Codeofthisreport|

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2010n使命2：項(xiàng)目層面：n引爆市場，打開局面，奠定項(xiàng)目熱銷。n使命1：企業(yè)層面：n回籠資金，增加現(xiàn)金流，達(dá)到的效果；首期使命：建立熱銷形象+快速回籠資金Codeofthisreport|5?Copyr44Codeofthisreport|

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2010品牌目標(biāo)：奠定富匯名城項(xiàng)目的熱銷形象和品牌地位。銷售目標(biāo)：確保項(xiàng)目開盤引爆市場，開盤銷售7成以上，約64套。品牌目標(biāo)1—“樹立富匯名城品牌，奠定熱銷形象”品牌目標(biāo)2—“提高富匯名城項(xiàng)目知名度，形成市場口碑”銷售目標(biāo)1—“富匯名城1#銷售83套”銷售目標(biāo)2—“富匯名城回籠資金5000萬元以上”目標(biāo)分解Codeofthisreport|6?Copyr45Codeofthisreport|

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2010目標(biāo)既定在2018年旺市之際什么價(jià)格可以搶占市場？Codeofthisreport|7?Copyr46確定銷售目標(biāo)第一步：相關(guān)準(zhǔn)備第二步：確定試算均價(jià)第三步：實(shí)收價(jià)目表制作第四步：對外價(jià)目表制作1.確定定價(jià)方法2、分析競爭對手確定可比較樓盤收集資料3.對本項(xiàng)目資料收集4.認(rèn)購客戶產(chǎn)品需求資料收集5.相關(guān)市場價(jià)格資料收集1.設(shè)定可比樓盤可比因素、權(quán)重，并打分2.形成初步核心均價(jià)3.圍繞核心均價(jià)，確定均價(jià)范圍，確定實(shí)收均價(jià)4.價(jià)格分解，價(jià)格確定1.構(gòu)建價(jià)格表框架，房號面積表、送面積表2.價(jià)格調(diào)差水平差、垂直差、送面積調(diào)差、特別調(diào)差確定3.合成實(shí)收價(jià)目表4.價(jià)格分析討論1.確定付款方式與優(yōu)惠促銷額度2.計(jì)算平均折扣率3.在實(shí)收價(jià)目表和平均折扣率確定后，反推對外表價(jià)。4.對外表價(jià)比較形成對外價(jià)格表價(jià)格制定思路確定銷售目標(biāo)第一步：相關(guān)準(zhǔn)備第二步：確定試算均價(jià)第三步：實(shí)收479銷售價(jià)格策略Part 29銷售價(jià)格策略Part 2481本項(xiàng)目所屬區(qū)域在目前市場相對陌生，導(dǎo)致客戶認(rèn)知度低，且周邊生活配套較不成熟，市場對區(qū)域接受度較弱；1在競品區(qū)域內(nèi)的“大規(guī)模+高品質(zhì)+配套成熟”小區(qū)競爭激烈，且產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，項(xiàng)目突破區(qū)域競爭難度大；2作為富匯名城首批入市單位，勢必打響項(xiàng)目品牌知名度、營銷熱銷搶購氛圍、為后續(xù)大批量產(chǎn)品蓄勢，因此銷售價(jià)格策略采用“小步快跑、價(jià)格逐步溢價(jià)”形式；3競品區(qū)域的產(chǎn)品均價(jià)價(jià)格區(qū)間為5900-7800元/㎡，但在本項(xiàng)目整體展示面尚未能達(dá)到展示條件下，建議本項(xiàng)目首批單位在基準(zhǔn)價(jià)格上作調(diào)整以完成首批熱銷的目的。4價(jià)格實(shí)現(xiàn)難度分析：1本項(xiàng)目所屬區(qū)域在目前市場相對陌生，導(dǎo)致客戶認(rèn)知度低，且周邊49首批價(jià)格實(shí)現(xiàn)：根據(jù)區(qū)域競品項(xiàng)目分析、結(jié)合市場成交趨勢和項(xiàng)目自身情況：7月份入市首批單位保守實(shí)收均價(jià)為：首批單位建議為5838元/㎡同時(shí)為保障開發(fā)利潤，后續(xù)每批次推售一般按2%-4%幅度上漲，逐步實(shí)現(xiàn)溢價(jià)和利潤最大化。備注：在本項(xiàng)目的營銷中心、樣板房、首推熱銷等整體展示面完美呈現(xiàn)的條件下，項(xiàng)目首批單位的溢價(jià)在原基準(zhǔn)價(jià)格上調(diào)100-300元/㎡。1首批價(jià)格實(shí)現(xiàn)：根據(jù)區(qū)域競品項(xiàng)目分析、結(jié)合市場成交趨勢和項(xiàng)目自501推售原則以小步快跑、少量多推、價(jià)值分類推售的方式，實(shí)現(xiàn)每批開盤即搶購大賣，逐步拉高形象，拔升價(jià)格；。2018年7月21日首推：1#，共92套2018年8月18日二推：2/3#，共216套2018年9月22日三推：4#，共108套1推售原則以小步快跑、少量多推、價(jià)值分類推售的方式，實(shí)現(xiàn)每批51Codeofthisreport|

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2011整體均價(jià)測算Part 3Codeofthisreport|13?Copy52由于目前項(xiàng)目處于認(rèn)籌階段，定價(jià)策略主要以市場作為依據(jù)，定價(jià)較為理性的項(xiàng)目才能在市場調(diào)整期得到較好銷量，因此在定價(jià)以及價(jià)格拉升幅度考慮上應(yīng)在保持長期發(fā)展主線不變的條件下，根據(jù)客戶的變化情況，理性調(diào)整價(jià)格水平，以保持項(xiàng)目銷售熱度以及品牌追捧度。根據(jù)市場情況合理定價(jià)，短期依據(jù)客戶情況適時(shí)調(diào)整價(jià)格策略由于目前項(xiàng)目處于認(rèn)籌階段，定價(jià)策略主要以市場作為依據(jù)，定價(jià)較53本項(xiàng)目定價(jià)采用市場比較加權(quán)定價(jià)法可比樓盤加權(quán)定價(jià)法的定價(jià)原理：采用條件相似的樓盤市場均價(jià)作為基數(shù)，對影響因素以權(quán)重系數(shù)的形式進(jìn)行調(diào)整，建立線性回歸方程，求出該類產(chǎn)品的行業(yè)線性回歸系數(shù)，驗(yàn)證其線性相關(guān)性，最后針對于本項(xiàng)目進(jìn)行各項(xiàng)因素的分值判定，將所得的本項(xiàng)目的最終的分值代入求得的項(xiàng)目價(jià)格分布的線性回歸方程中，求出本項(xiàng)目在整體房地產(chǎn)市場上的客觀合理價(jià)格。市場比較法本項(xiàng)目定價(jià)采用市場比較加權(quán)定價(jià)法可比樓盤加權(quán)定價(jià)法的定價(jià)原理54為了科學(xué)地計(jì)算出本項(xiàng)目的市場客觀合理價(jià)格，我們將選取系列與本案具有一定相似性的樓盤作為比較標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)可比樓盤定價(jià)法求取本項(xiàng)目的市場客觀合理價(jià)格。為此我們進(jìn)行了詳細(xì)的市場調(diào)查和分析。影響 制定因素 權(quán)重系數(shù)園林教育配套商服配套位置交通戶型結(jié)構(gòu)小區(qū)規(guī)劃片區(qū)居住氛圍物業(yè)管理區(qū)位前景片區(qū)環(huán)境市場比較法原理項(xiàng)目可發(fā)展性發(fā)展商品牌為了科學(xué)地計(jì)算出本項(xiàng)目的市場客觀合理價(jià)格，我們將選取系列與本55本項(xiàng)目在對參考樓盤進(jìn)行比較確定均價(jià)的過程中，主要考慮以下因素的影響定價(jià)影響因素因素比例區(qū)域類評分（35分）

區(qū)位前景10片區(qū)環(huán)境15片區(qū)居住氛圍10產(chǎn)品類因素（30分）

戶型結(jié)構(gòu)13小區(qū)規(guī)劃10項(xiàng)目可發(fā)展性7配套類因素（25分）

位置交通8商服配套8教育配套5園林4品牌因素（10分）

物業(yè)管理5發(fā)展商品牌5合計(jì)100本項(xiàng)目在對參考樓盤進(jìn)行比較確定均價(jià)的過程中，主要考慮以下因素56參考樓盤對象住宅樓盤選取因素分類項(xiàng)目因素權(quán)重同區(qū)域樓盤

百潤花園同區(qū)域樓盤，共享配套，具有較高的參考價(jià)值38%盛安時(shí)尚家同區(qū)域樓盤，配套共享，具有較高的參考價(jià)值8%新外灘鄰近區(qū)域樓盤，周邊配套較為相近，具有一定參考價(jià)值10%景柏灣鄰近區(qū)域樓盤，周邊配套較為相近，具有一定參考價(jià)值13%中禧豪庭較遠(yuǎn)區(qū)域樓盤，配套存在共性，具有參考價(jià)值10%鄰近區(qū)域樓盤雅庭灣鄰近區(qū)域樓盤，周邊配套較為相近，具有一定參考價(jià)值8%駿景灣鄰近區(qū)域樓盤，周邊配套較為相近，具有一定參考價(jià)值7%較遠(yuǎn)區(qū)域樓盤譽(yù)景豪庭較遠(yuǎn)區(qū)域樓盤，配套存在共性，同樣具有參考價(jià)值6%合計(jì)100%參考樓盤對象住宅樓盤選取因素分類項(xiàng)目因素權(quán)重百潤花園同區(qū)域57?根據(jù)市場比較法算得項(xiàng)目產(chǎn)品的毛坯均價(jià)約為6130元/㎡?1棟的住宅建筑面積為8219.54㎡試算均價(jià)試算均價(jià)約為：6400元/㎡樓盤選擇本項(xiàng)目百潤花園景柏灣雅庭灣駿景灣譽(yù)景豪庭中禧豪庭參考權(quán)重38%13%8%7%6%10%代表符號PxPaPfPgPhPiPj產(chǎn)品均價(jià)610067006400700080007100區(qū)域類評分（35分）區(qū)位前景106666698片區(qū)環(huán)境15981310101413片區(qū)人文因素107576698產(chǎn)品類因素（30分）戶型結(jié)區(qū)規(guī)劃105568898項(xiàng)目可發(fā)展性74345666配套類因素（25分）位置交通85567766商服配套85356576教育配套53444444商務(wù)配套42112233品牌因素（10分）物業(yè)管理532住宅基準(zhǔn)均價(jià)制定盛安時(shí)尚家 新外灘8% 10%Pb Pd6900 68006 69 126 610 77 84 56 64 54 42 23 232433發(fā)展商品牌533433各盤合計(jì)得分100

58

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76

合計(jì)Pg'Ph'Pi'Pj'2 3 2 3合計(jì)得分=區(qū)域類評分+產(chǎn)品類評分+配套類評分+品牌類評分52 64 65 69

pa'=px/pa*樓盤價(jià)格*參考權(quán)重Pa' Pb' Pd' Pf'2585 500 607 732424400340542市場比準(zhǔn)均價(jià)6130?根據(jù)市場比較法算得項(xiàng)目產(chǎn)品的毛坯均價(jià)約為6130元/㎡試算58Codeofthisreport|

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2011綜合系數(shù)計(jì)算Part 4Codeofthisreport|20?Copy59總體說明對同層單位進(jìn)行評定，根據(jù)其戶型、朝向等差別進(jìn)行綜合加權(quán)匯總第一步水平系數(shù)評定對各棟單元進(jìn)行縱向考慮（景觀、噪音心理等），區(qū)別層差大小第二步垂直系數(shù)評定考慮各戶型的奇偶層，帶特殊數(shù)字的樓層等因素綜合評定，進(jìn)行修正。第四步特殊系數(shù)調(diào)整××對內(nèi)外因素進(jìn)行綜合評定由于3棟為21層，采取低樓層2層作為評分基準(zhǔn)，各系數(shù)之間采用相加關(guān)系考慮供需、客戶喜好等影響，對以上評定結(jié)果進(jìn)行修正第三步增值系數(shù)調(diào)整×總體說明對同層單位進(jìn)行評定，根據(jù)其戶型、朝向等差別進(jìn)行60折前價(jià)格表銷售統(tǒng)計(jì)表水平系數(shù)垂直系數(shù)特殊系數(shù)增值系數(shù)折后單價(jià)表折后價(jià)格表折后單價(jià)分析折后總價(jià)分析價(jià)格統(tǒng)計(jì)表折后實(shí)收總價(jià)=折后單價(jià)×建筑面積折前總價(jià)=折后總價(jià)÷綜合折扣系數(shù)綜合系數(shù) 客戶系數(shù)折后實(shí)收單價(jià)=基準(zhǔn)價(jià)×綜合系數(shù)定價(jià)原理折前價(jià)格表銷售統(tǒng)計(jì)表水平系數(shù)垂直系數(shù)特殊系數(shù)增值系數(shù)折后單價(jià)61第一步：水平系數(shù)評定第一步：水平系數(shù)評定62u水平系數(shù)評定是按同一平面各單位的差別劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分打分，分為：戶型平面設(shè)計(jì)、景觀視野、朝向、噪聲灰塵及其它共5大因素。u通過對5大因素設(shè)定平分權(quán)重，各個(gè)因素的權(quán)重分配如下：評定因素評定因素戶型平面設(shè)計(jì)景觀視野朝向噪聲灰塵其他因素u水平系數(shù)評定是按同一平面各單位的差別劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分打分63景觀分析4、南向望小區(qū)內(nèi)部園林，視程較近。1、北向視野開闊，可望小區(qū)外部景觀。景觀評定排序010810111202050609070403景觀分析4、南向望小區(qū)內(nèi)部園林，視程較近。1、北向視野開闊64朝向分析2、北向戶型，陽臺(tái)無阻隔，采光度較好，受西向營銷，存在西曬不良因素；1、南向戶型，受西南風(fēng)影響，通風(fēng)較好，但南向樓棟遮擋，采光略差朝向評定排序具體評定分?jǐn)?shù)詳見附件010810111202050609070403風(fēng)向風(fēng)向朝向分析2、北向戶型，陽臺(tái)無阻隔，采光度較好，受西向營銷，存65戶型分析1幢A/B/C座戶型并無明顯差異，單邊位臥室飄窗較大，中間戶型窗口較小，一定程度影響該戶型的采光度1幢樓戶型評定戶型分析1幢A/B/C座戶型并無明顯差異，單邊位臥室飄窗較662戶型優(yōu)劣排序分析0-100300200-150-100-150100150200150400戶型優(yōu)劣排序09 05 06 02 01 10 07 11 08 04 03 12A座 B座 C座定價(jià)原則南北戶型差為300