張家港溫州商貿(mào)城招商定位報(bào)告3

張家港溫州商貿(mào)城

招商定位報(bào)告上海華燕置業(yè)策劃有限公司二零零五年四月第一部分引言篇調(diào)研依據(jù)定位結(jié)論調(diào)研對象調(diào)研范圍調(diào)研對象政府部門相關(guān)人員各專業(yè)市場管理部門專業(yè)市場經(jīng)營戶各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主張家港各階層市民調(diào)研范圍城市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況城市規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r

各專業(yè)市場的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理模式

經(jīng)營戶對現(xiàn)有專業(yè)市場的滿意度、對擬進(jìn)駐專業(yè)市場的各項(xiàng)需求狀況

各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對本產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場的看法及建議

各階層市民對本定位方案的建議和看法調(diào)研依據(jù)《張家港市統(tǒng)計(jì)年鑒》（2002-2004）

專業(yè)市場管理部訪談記錄專業(yè)市場經(jīng)營戶調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

與政府有關(guān)部門的相關(guān)人員訪談記錄

與各產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)主訪談記錄各階層市民調(diào)研數(shù)據(jù)第二部分發(fā)展規(guī)劃篇張家港的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃

溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃

張家港的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃有產(chǎn)業(yè)，無市場九州家具城九州裝飾城新世紀(jì)汽車城現(xiàn)有市場狀況就目前張家港的整體城市規(guī)劃而言，暫時(shí)沒有新的專業(yè)市場項(xiàng)目上馬；專業(yè)市場規(guī)劃狀況張家港的專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃三區(qū)六園保稅區(qū)省級開發(fā)區(qū)沿江開發(fā)區(qū)揚(yáng)子江國際化學(xué)工業(yè)園歐洲工業(yè)園冶金工業(yè)園糧油食品工業(yè)園汽車工業(yè)園木業(yè)工業(yè)園產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造狀況就溫州商貿(mào)城周邊的整體規(guī)劃而言，鋼鐵和汽車會是周邊專業(yè)市場的主要方向。溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃短期規(guī)劃：溫州商貿(mào)城在短期之內(nèi)應(yīng)該是以完成整個商貿(mào)城的招商工作為主，讓更多的在定位范圍內(nèi)的商家和經(jīng)營戶進(jìn)駐商貿(mào)城，并且為其創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營條件。另一方面，吸引消費(fèi)者前往商貿(mào)城進(jìn)行消費(fèi)。中期規(guī)劃：溫州商貿(mào)城在中期的發(fā)展規(guī)劃是以完成商貿(mào)城內(nèi)經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)調(diào)整為主要工作，根據(jù)溫州商貿(mào)城的整體定位，逐步將整個商貿(mào)城經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)由批零兼營轉(zhuǎn)向以批發(fā)為主。長期規(guī)劃：在大量的調(diào)整結(jié)束之后，溫州商貿(mào)城得經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)仍將有較小規(guī)模的調(diào)整，但是，溫州商貿(mào)城的主要目標(biāo)旨在樹立品牌、統(tǒng)一形象、完善服務(wù)、優(yōu)化管理，為經(jīng)營戶和自身創(chuàng)造出更大的利潤空間。第三部分市場篇溫州商貿(mào)城SWOT分析張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r周邊專業(yè)市場狀況溫州商貿(mào)城狀況避免同質(zhì)競爭、抓住空白機(jī)會完善市場配套、組合營銷策略上海專業(yè)市場、蘇州專業(yè)市場常州專業(yè)市場、無錫專業(yè)市場南通專業(yè)市場、張家港專業(yè)市場銷售狀況出租狀況經(jīng)營狀況客戶關(guān)注問題狀況各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)張家港整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃固定資產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)市場狀況引論專業(yè)市場存在的前提和依據(jù)專業(yè)市場存存在的前提提和依據(jù)政府強(qiáng)力打打造專業(yè)市場的的形成與政政府對產(chǎn)業(yè)業(yè)的導(dǎo)向和和支持有著著密不可分分的關(guān)系；；交通便捷市場的成功功必須依賴賴于人氣的的聚集，而而人氣的聚聚集離不開開四通八達(dá)達(dá)的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)需求拉動聚集效應(yīng)慧眼識天機(jī)機(jī)，發(fā)現(xiàn)市市場潛力，，順勢而動動，擴(kuò)大知知名度和品品牌而形成成專業(yè)市場場；產(chǎn)業(yè)鏈完整整半成品加工工及成品制制造廠家、、流通代理理等中間商商、市場終終端商家能能夠形成完完成的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈，是專專業(yè)市場存存在的基本本前提；張家港經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)張家港的經(jīng)濟(jì)近年年來持續(xù)快快速發(fā)展，，國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值呈現(xiàn)現(xiàn)出良性增增長的態(tài)勢勢，2004年人均均GDP達(dá)達(dá)到6.67萬元張家港整體體經(jīng)濟(jì)發(fā)展展規(guī)劃圍繞加速轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型提升水水平，努力力實(shí)現(xiàn)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)更快快更好發(fā)展展；圍繞打造現(xiàn)現(xiàn)代制造業(yè)業(yè)基地，推推動二、三三產(chǎn)業(yè)互動動并進(jìn)圍繞擴(kuò)大開開放，進(jìn)一一步促進(jìn)外外資民資集集聚圍繞統(tǒng)籌城城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展，切實(shí)實(shí)改善人民民群眾生活活圍繞城市未來來發(fā)展定位，，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)進(jìn)城市建設(shè)按照“一城四四片區(qū)”的總總體構(gòu)架，堅(jiān)堅(jiān)持以規(guī)劃為為先導(dǎo)，進(jìn)一一步完善功能能、優(yōu)化環(huán)境境，全面提升升城市建設(shè)整整體水平，切切實(shí)增強(qiáng)城市市的集聚力、、競爭力和可可持續(xù)發(fā)展能能力。加加快完善規(guī)劃劃體系。按照規(guī)劃全覆覆蓋的目標(biāo)，，加快推進(jìn)各各類規(guī)劃編制制進(jìn)程，形成成包括市區(qū)和和片區(qū)總體規(guī)規(guī)劃、控制性性詳規(guī)、專業(yè)業(yè)規(guī)劃、城市市設(shè)計(jì)在內(nèi)的的完整的城市市規(guī)劃體系。。年內(nèi)，完成成市區(qū)5項(xiàng)分分區(qū)規(guī)劃、城城西新區(qū)控制制性詳規(guī)和楊楊舍城區(qū)整體體城市設(shè)計(jì)，，抓好塘橋片片區(qū)、常陰沙沙總體規(guī)劃，，以及金港、、錦豐、塘橋橋、樂余新城城的控制性詳詳規(guī)，將各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)全面納納入規(guī)劃指導(dǎo)導(dǎo)的軌道。圍繞構(gòu)建和諧諧社會，大力力發(fā)展各項(xiàng)社社會事業(yè)圍繞建設(shè)生態(tài)態(tài)良好的新港港城，積極實(shí)實(shí)施可持續(xù)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略圍繞提高執(zhí)政政能力的要求求，不斷加強(qiáng)強(qiáng)政府自身建建設(shè)張家港整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃劃居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融居住、辦公城市核心居住、商業(yè)區(qū)物流、生產(chǎn)、加工物流、生產(chǎn)、加工工業(yè)園區(qū)、加工未知七大功能區(qū)打打造新港城：：溫州商貿(mào)城位位于東北角的的居住、商業(yè)業(yè)、貿(mào)易、金金融區(qū)內(nèi)，屬屬于東部物流流、生產(chǎn)、加加工功能區(qū)北北延。注：本規(guī)劃方方案目前尚未未報(bào)批固定資產(chǎn)投資資情況張家港固定資資產(chǎn)投資額在在2003年年有一個較大大幅度的上升升，而在2004年，這這個漲幅有所所回落，從某某種意義上來來說，估計(jì)與與宏觀調(diào)控的的影響有一定定的關(guān)系。而這個宏觀調(diào)調(diào)控也將影響響后期的專業(yè)業(yè)市場的投資資建設(shè)，從這這個意義上來來講，對溫州州商貿(mào)城是比比較有利的,在一定時(shí)期期內(nèi)，在張家家港的專業(yè)市市場領(lǐng)域不會會遇到太大的的競爭。房地產(chǎn)市場狀狀況目前張家港房房地產(chǎn)市場供供需兩旺，房房地產(chǎn)業(yè)成為為了張家港市市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展支柱產(chǎn)業(yè)。。2004年張張家港房地產(chǎn)產(chǎn)投資完成情情況良好，各各項(xiàng)指標(biāo)均有有較大幅度的的增長，2004年累計(jì)計(jì)完成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資33.38億億元，同比增增長44.69%；商品房批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積116.71萬萬平方米，同同期下降25.3%，商商業(yè)用房11.88萬平平方米，同期期下降了30.36%周邊專業(yè)市場場分析租售模式只租不售or只售不租or租售并舉經(jīng)營模式無經(jīng)營管理公公司or外聘經(jīng)營管理理公司or自己組建經(jīng)營營管理公司市場定位定位業(yè)態(tài)；對周邊專業(yè)市市場的分析主主要從以下幾幾個方面著手手：產(chǎn)品形態(tài)層數(shù)、開放式式or獨(dú)立式上海九星批發(fā)發(fā)市場租售模式只租不售經(jīng)營模式整合大品牌經(jīng)經(jīng)營商，負(fù)責(zé)責(zé)部分鋪面的的招商，自己己也負(fù)責(zé)其他他鋪面的招商商工作；市場定位剛開始定位為為建材和裝飾飾類產(chǎn)品，隨隨著市場不斷斷擴(kuò)張，目前前已經(jīng)形成九九個區(qū)，包含含五金、建材材、化工等產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài)單層、獨(dú)立式式鋪面為主，，少量開放式式的鋪面上海國際五金金城租售模式租售并舉，以以租帶售經(jīng)營模式以“機(jī)電五金金城”為基礎(chǔ)礎(chǔ)，通過機(jī)電電五金項(xiàng)目開開發(fā)，向國際際貿(mào)易發(fā)展，，整合大品牌牌經(jīng)營商，負(fù)負(fù)責(zé)部分鋪面面的招商，自自己也負(fù)責(zé)部部分鋪面的招招商；市場定位以"機(jī)電五金金城"為基礎(chǔ)礎(chǔ)，通過機(jī)電電五金項(xiàng)目開開發(fā)，向國際際貿(mào)易發(fā)展；總投資11億余元人民幣幣，規(guī)劃用地地1100余畝，總建筑筑面積50萬平方米，可可容納商戶3000余家。產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)立式鋪面為為主，少量開開放式的鋪面面蘇州國際服裝裝城租售模式前期租售并舉舉，現(xiàn)已將銷銷售停止，只只租不售；市場定位占地面積600畝，建筑筑總面積60萬平方米，，將建成集國內(nèi)外名牌牌名品演示展展銷、名模大大賽、原輔材材料展銷、機(jī)機(jī)械設(shè)備及配配件展銷、信信息會展、電電子商務(wù)、科科研設(shè)計(jì)、教教育培訓(xùn)、管管理服務(wù)、娛娛樂休閑等功功能為一體的的平臺產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)豐富富，街鋪,開開放式店鋪和和獨(dú)立式的店店中店均有。。經(jīng)營目標(biāo)整合社會資源源,打造世界界時(shí)尚之都常熟招商城租售模式自發(fā)形成的市市場，租售模模式不固定，，以只租不售售的形式為主主；經(jīng)營模式招商城管委會會進(jìn)行管理；；市場定位招商場、紡交交市場、西片片市場、布匹匹市場、五金金市場5個管管理片區(qū)，下下轄服裝、針針織品、布匹匹、裝飾面料料、床上用品品、小商品、、鞋業(yè)、五金金、電器等28個專業(yè)批批發(fā)市場。市市場營業(yè)面積積2.5平方方公里，商業(yè)業(yè)用房112萬平方米，，店鋪、攤位位2萬多只，，旺季日均人人流量15萬萬人次，日均均貨運(yùn)量2000多噸，，招商城的發(fā)發(fā)展帶動了周周邊交通、旅旅游、服務(wù)業(yè)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的興旺，提提供了20多多萬人口就業(yè)業(yè)，市場年社社會綜合效益益達(dá)30多億億元。產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)立式的鋪面面。無錫招商城租售模式一期只租不售售，租賃期限限為五年，二二期將出售產(chǎn)產(chǎn)權(quán)經(jīng)營模式自己組建經(jīng)營營管理公司進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營營管理；市場定位占地500畝，總建筑面面積60萬平米，投資資20億元，一期業(yè)業(yè)態(tài)有家電、、機(jī)電、五金金、衛(wèi)浴、燈燈飾、服裝、、床上用品、、針織、鞋帽帽、化妝品、、工藝品、旅旅游用品、紀(jì)紀(jì)念品、文化化用品、小百百貨產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為兩層，，店中店的形形式。海門疊石橋家家紡市場租售模式租售并舉，以以租帶售；經(jīng)營模式自己組建經(jīng)營營管理公司進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營營管理；市場定位占地77150平方米，擁有有8000多個營業(yè)門面面及攤位，生生產(chǎn)經(jīng)營床罩罩、枕套、被被套、棉被等等床上用品及及各類家用電電器套、窗簾簾、靠墊、玩玩具等300多個繡品系列列品種產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為兩層，，獨(dú)立鋪面形形式；張家港九州家家具城張家港九州家家具城租售模式只租不售經(jīng)營模式自己組建經(jīng)營營管理公司進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營營管理；市場定位一、二期工程程總投資2.5億元人民幣，，占地600畝；三期工程程總建筑面積積26萬平方米，招招商3000戶。業(yè)種有家家具及布藝、、工藝品、床床上用品、窗窗簾等家居用用品產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為一層，，有店中店和和獨(dú)立鋪面兩兩種形式；各地市場租金金情況圖單位：元/日日·平方米各地市場租金金情況圖單位：元/日日·平方米各地市場租金金情況從業(yè)態(tài)來看，，床上用品的的租金水平最最高，其次是是婦女用品，，然后才是兒兒童用品；從面積段來看看，面積為60平方米左左右的戶型最最受市場歡迎迎；溫州商貿(mào)城狀狀況工程狀況一期已經(jīng)交付付使用；二期接近結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂；出租狀況已經(jīng)出租了60多套銷售狀況華燕公司于2004年九月接手溫溫州商貿(mào)城銷銷售工作；華燕公司接手手前，共銷售售148套，接手后共共銷售62套；業(yè)態(tài)定位成衣棉紡、五五金機(jī)電、日日用百貨、餐餐飲休閑和步步行街綜合，，五位一體的的綜合性市場場溫州商貿(mào)城SWOT分析析優(yōu)勢張家港有五大大支柱產(chǎn)業(yè)，，而目前就專專業(yè)市場而言言，只有九州州家具城和世世紀(jì)星汽車城城兩個項(xiàng)目，，就張家港市市而言，專業(yè)業(yè)市場仍屬于于空白；劣勢地理位置較為為偏遠(yuǎn)；倉儲物流用地地缺乏，配套套不齊備；沒有產(chǎn)權(quán)；不能辦理按揭揭貸款，只能能采取分期付付款的方法；；部分店鋪無法法打通，對于于經(jīng)營大面積積商鋪的客戶戶無法滿足要要求；機(jī)會張家港后期的的專業(yè)市場基基本上沒有，，因此，溫州州商貿(mào)城從這這個意義上來來說還是比較較稀缺的；威脅業(yè)態(tài)定位過于于分散，不能能形成集約效效應(yīng)；產(chǎn)品形態(tài)有很很多硬傷，如如層數(shù)、道路路等問題，對對于招商業(yè)態(tài)態(tài)定位有很多多限制；周邊有各主要要產(chǎn)業(yè)都有較較大的專業(yè)市市場，對本案案形成了相當(dāng)當(dāng)大的競爭威威脅；沒有較為強(qiáng)有有力的政策保保證和相關(guān)措措施建立經(jīng)營營戶的信心；；溫州商貿(mào)城SWOT分析析SWOT分析得出的啟示本案在銷售和和招商上遇到到的阻滯，主主要來源于劣劣勢未能盡可可能的規(guī)避，，而不在于優(yōu)優(yōu)勢是否完全全發(fā)揮；因此此，本案的操操作應(yīng)該從盡盡量規(guī)避本案案的劣勢，避避免威脅為主主，而以發(fā)揮揮優(yōu)勢，抓住住機(jī)會為輔。。相應(yīng)的策略規(guī)避劣勢解決產(chǎn)權(quán)問題解決工商稅務(wù)優(yōu)惠問題解決產(chǎn)權(quán),經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)分離的問題重新調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，使其更能符合招商要求主動完善相關(guān)配套，引入人氣解決統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的問題發(fā)揮優(yōu)勢抓住市場空白點(diǎn)，切入市場整合周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，明確市場定位因?yàn)閺埣腋蹖I(yè)市場不多，把握機(jī)會向政府要優(yōu)惠第四部分定定位及及細(xì)化篇溫州商貿(mào)城做做專業(yè)市場的的理由溫州商貿(mào)城招招商定位原則則溫州商貿(mào)城招商方向及最終定位溫州商貿(mào)城最終定位的依據(jù)1234溫州商貿(mào)城做做專業(yè)市場的的理由交通便捷位于楊錦公路路和張揚(yáng)公路路旁，沿江高高速直接接入入長三角交通通網(wǎng)絡(luò)，便于于向整個長三三角輻射，能能夠降低銷售售產(chǎn)品的物流流成本；支持溫州商貿(mào)貿(mào)城做專業(yè)市市場的理由地段偏遠(yuǎn)溫州商貿(mào)城地地段較為偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，短時(shí)間內(nèi)內(nèi)難以吸引客客戶前往零售售消費(fèi)，而專專業(yè)市場針對對性較強(qiáng)，能能夠較快的形形成聚集效應(yīng)應(yīng)；溫州商貿(mào)城不不得不做專業(yè)業(yè)市場的理由由體量及建筑形形態(tài)支持溫州商貿(mào)城建建筑面積約11萬方，建建筑形態(tài)主體體兩層，部分分三層，適合合做專業(yè)市場場；配套欠缺溫州商貿(mào)城周周邊配套較差差，普通消費(fèi)費(fèi)者難以在溫溫州商貿(mào)城周周邊滿足購物物所產(chǎn)生的相相關(guān)需求，而而對于專業(yè)市市場的客戶，，這方面的因因素的影響就就要小得多；；溫州商貿(mào)城招招商定位方向向的選擇原則則市場空白原則則不僅要立足在在張家港，而而且要立足于于長三角區(qū)域域，至少要在在蘇南地區(qū)尋尋找到市場的的空白點(diǎn)，規(guī)規(guī)避與成熟的的大規(guī)模專業(yè)業(yè)市場形成同同質(zhì)競爭可行性原則招商定位方向向必須具有可可行性，可操操作性要強(qiáng)可操作性原則則產(chǎn)品的定位必必須滿足易招招商、易成市市、易產(chǎn)生人人流、物流、、現(xiàn)金流的條條件成本導(dǎo)向原則則必須在保證在在溫州商貿(mào)城城拿到的貨物物價(jià)格到周邊邊類似市場便便宜，解決購購買客戶的成成本問題，這這樣才能讓溫溫州商貿(mào)城真真正興旺起來來1234溫州商貿(mào)城招招商的方向兒童用品類女性用品類成衣棉紡類日用百貨類小商品類溫州商貿(mào)城可可選擇的招商定位方向向綜合考慮上述述招商原則，，溫州商貿(mào)城城的招商定位位方向主要有有以下幾類：：定位婦女兒童童用品交易市市場的依據(jù)產(chǎn)業(yè)有支持能夠在長三角角范圍內(nèi)尋找找到比較有力力的產(chǎn)業(yè)支持持女性用品、兒兒童用品和床床上用品的商商業(yè)定位，既既可以滿足單單個消費(fèi)者對對其的零散需需求，同樣可可以滿足團(tuán)購購和向下層經(jīng)經(jīng)銷商批發(fā)的的特征商業(yè)有特色特色商業(yè)定位位吸引兩大消消費(fèi)主體——女性與兒童零批易共存招商易易成功功此商業(yè)業(yè)定位位在長長三角角能夠夠找到到大量量生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)和流流通商商入駐駐本案案定位婦婦女兒兒童用用品交交易市市場的的理由由市場有有空白白蘇南地地區(qū)目目前還還沒有有較大大規(guī)模模的專專業(yè)化化的婦婦女和和兒童童的專專業(yè)市市場，，以專專取勝勝，是是本項(xiàng)項(xiàng)目的的重要要法寶寶溫州商商貿(mào)城城目前前的一一層門門店，，二三三層倉倉庫的的倉儲儲條件件能夠夠滿足足經(jīng)營營戶的的倉儲儲要求求倉儲要要求低低調(diào)研顯顯示，，以中中青年年為主主的工工人階階層，，對于于女性性用品品、兒兒童用用品具具有較較大數(shù)數(shù)量的的需求求，且且其消消費(fèi)具具有較較強(qiáng)的的沖動動性和和隨機(jī)機(jī)性。。而高高收入入階層層亦經(jīng)經(jīng)常驅(qū)驅(qū)車前前往杭杭州、、常熟熟、上上海等等地購購買女女性用用品、、兒童童用品品和床床上用用品，，三種種產(chǎn)品品在張張家港港具有有較強(qiáng)強(qiáng)的市市場需需求。。產(chǎn)品有有市場場定位婦婦女兒兒童用用品交交易市市場的的理由由人流易易聚集集此商業(yè)業(yè)定位位符合合各年年齡層層次，，而且且具有有群購購、沖沖動性性、隨隨機(jī)性性消費(fèi)費(fèi)傾向向，人人流易易聚集集，并并形成成滯留留整改要要求少少溫州商商貿(mào)城城目前前的產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)等等各方方面均均比較較適合合做此此定位位市場場，定定位變變動后后發(fā)生生的相相應(yīng)整整改較較少，，也能能節(jié)約約部分分成本本易生現(xiàn)現(xiàn)金流流現(xiàn)有的的商業(yè)業(yè)定位位屬于于日用用消費(fèi)費(fèi)品，，季節(jié)節(jié)性消消費(fèi)不不明顯顯，且且多數(shù)數(shù)不屬屬于耐耐用品品，易易產(chǎn)生生現(xiàn)金金流對對于本本新興興市場場至關(guān)關(guān)重要要政府必必支持持現(xiàn)有的的商業(yè)業(yè)定位位一旦旦成形形，不不但解解決大大量社社會就就業(yè)問問題，，而且且能為為政府府提供供大量量財(cái)稅稅收入入，并并且有有可能能成為為張家家港商商業(yè)歷歷史上上的一一座豐豐碑第五部部分招招商篇篇招商原原則招商前前提招商目目標(biāo)招商實(shí)實(shí)施招商原原則招商朋朋友化化長三角角品牌牌化特色街街區(qū)化化時(shí)尚潮潮流化化批零兼兼營化化效益最最大化化作為招商商工作作的指指導(dǎo)方方法和和今后后張家家港婦婦女兒兒童用用品交交易廣廣場工工作開開展方方向，，始終終圍繞繞、貫貫穿本本‘案案的經(jīng)經(jīng)營理理念和和戰(zhàn)略略定位位并組組織實(shí)實(shí)施招招商朋朋友化化、特特色街街區(qū)化化、長長三角角品牌牌化、、時(shí)尚尚潮流流化、、批零零兼營營化、、效益益最大大化的的招商商原則則，符符合了了本案案的經(jīng)經(jīng)營理理念、、戰(zhàn)略略發(fā)展展規(guī)劃劃和定定位要要求招商前前提政府支持開發(fā)商搭臺整合社會資源政府支支持支持五五政府批批準(zhǔn)的的各項(xiàng)項(xiàng)地方方性收收費(fèi)（（不含含有償償服務(wù)務(wù)性收收費(fèi)））2年內(nèi)免免收；；支持四四在“廣廣場內(nèi)內(nèi)”成成立的的從事事餐飲飲、浴浴場、、娛樂樂等配配套性性的行行業(yè)和和商家家，經(jīng)經(jīng)營部部門認(rèn)認(rèn)定3年內(nèi)免免征營營業(yè)稅稅留成成部分分及個個人所所得稅稅；支持三三進(jìn)入““廣場場”的的合法法經(jīng)營營戶，，凡符符合規(guī)規(guī)定條條件的的，按按規(guī)定定程序序可以以認(rèn)定定為增增值稅稅一般般納稅稅人并并按規(guī)規(guī)定使使用增增值稅稅專用用發(fā)票票。對對實(shí)行行定期期定額額稅的的經(jīng)營營戶，，經(jīng)稅稅務(wù)部部門批批準(zhǔn)，，可采采取按按年核核定稅稅額；；支持二二進(jìn)入““廣場場”的的合法法經(jīng)營營戶，，所得得稅實(shí)實(shí)行地地方留留成部部分第第一年年免征征，后后兩年年減半半征收收，安安置失失業(yè)、、下崗崗職工工按國國家規(guī)規(guī)定比比例的的另外外享受受勞動動就業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)有關(guān)關(guān)稅收收優(yōu)惠惠政策策；支持一一凡進(jìn)入入“廣廣場””的經(jīng)經(jīng)營單單位和和個人人，開開業(yè)前前工商商、稅稅務(wù)直直接幫幫助辦辦理注注冊登登記，，自廣廣場開開業(yè)之之日起起第一一年免免征營營業(yè)稅稅地方方留成成部分分，免免征工工商管管理費(fèi)費(fèi)，第第二三三年減減半征征收；；核心支支持對市區(qū)區(qū)內(nèi)老老市場場如跳跳蚤小小商品品市場場、步步行街街小商商品市市場等等進(jìn)行行關(guān)、、停、、并、、轉(zhuǎn)，，并歸歸口到到本案案乃上上上之之策；；政府支支持支持十十政府不不能隨隨時(shí)、、隨地地、隨隨意來來打假假，要要極力力維護(hù)護(hù)溫州州商貿(mào)貿(mào)城的的聲譽(yù)譽(yù)，而而不能能隨時(shí)時(shí)打假假或者者檢查查；支持九九必須盡盡量把把物流流、倉倉儲、、郵政政、電電信、、銀行行等城城市配配套和和生活活配套套向本本案傾傾斜并并給出出相應(yīng)應(yīng)的政政策支支持；；支持八八對市內(nèi)內(nèi)各小小商品品市場場和不不符合合消防防要求求的場場所進(jìn)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)制性性關(guān)停停并由由主要要領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)帶頭頭和本本案進(jìn)進(jìn)行對對接，，實(shí)際際操作作人員員和主主要掛掛帥領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)一一定要要把他他們套套住，，尤其其是市市里一一二把把手及及其手手下重重要愛愛將；；支持七七對進(jìn)入入“廣廣場””的所所有管管理費(fèi)費(fèi)用可可實(shí)行行統(tǒng)一一扎口口收取取的方方法，，工商商、稅稅務(wù)部部門應(yīng)應(yīng)征收收的稅稅費(fèi)可可分別別委托托市場場管理理委員員會按按時(shí)代代收代代繳。。有關(guān)關(guān)部門門必須須主動動為經(jīng)經(jīng)營戶戶提供供優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)務(wù)；支持六六“廣場場內(nèi)””有關(guān)關(guān)服務(wù)務(wù)性收收費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目和和收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)由市市場管管理委委員會會申報(bào)報(bào)物價(jià)價(jià)部門門批準(zhǔn)準(zhǔn)后實(shí)實(shí)施，，禁止止各種種攤派派和強(qiáng)強(qiáng)制性性征收收費(fèi)用用；開發(fā)商商搭臺臺搭臺六六開發(fā)商商鄭重重承諾諾，租租賃一一年后后有權(quán)權(quán)無理理由退退房并并返還還開業(yè)業(yè)保證證金；；搭臺五五進(jìn)入市市場的的合法法經(jīng)營營戶，，在試試營業(yè)業(yè)期間間除各各商鋪鋪的水水電費(fèi)費(fèi)自理理外，，其余余費(fèi)用用一律律免除除，并并免費(fèi)費(fèi)享受受半年年倉儲儲服務(wù)務(wù)；搭臺四四租賃廣廣場商商鋪的的合法法經(jīng)營營戶，，承租租為三三年，，在經(jīng)經(jīng)營過過程中中享受受“第第一年年免半半年租租金，，第二二年返返還三三個月月租金金，第第三年年返還還一個個月租租金””的優(yōu)優(yōu)惠政政策；；搭臺三三對前50名進(jìn)駐駐的家家紡、、婦女女兒童童用品品商家家，可可享受受一定定的租租金優(yōu)優(yōu)惠；；搭臺二二進(jìn)入廣廣場內(nèi)內(nèi)的婦婦女兒兒童用用品行行業(yè)，，由開開發(fā)商商免費(fèi)費(fèi)安裝裝統(tǒng)一一規(guī)格格的店店面招招牌；；搭臺一一重組經(jīng)經(jīng)營管管理公公司進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、、統(tǒng)一一經(jīng)營營、統(tǒng)統(tǒng)一管管理；；整合社會資源源公司放權(quán)制定定招商租金炒炒作方案，使使參與招商的的各方面人員員都能從中獲獲益招商目標(biāo)近期目標(biāo)工作重點(diǎn)一年半內(nèi)，附附近一小時(shí)能能達(dá)到縣級市市的中低檔婦婦女兒童用品品、床上用品品的生產(chǎn)企業(yè)業(yè)、經(jīng)銷商和和個體工商戶戶，尤其是張張家港市區(qū)及及所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的批發(fā)商、零零售商、經(jīng)銷銷商和個體工工商戶為招商商重點(diǎn)，而且且高層的工作作重點(diǎn)應(yīng)該集集中精力在中中低檔婦女兒兒童用品中經(jīng)經(jīng)營較好的生生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)經(jīng)銷商和個體體工商戶搞好好關(guān)系，使他他們能盡早的的入住本案，，并在每年每每季每周舉辦辦婦女兒童用用品的展覽、、拍賣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)組織貿(mào)易活活動，為提升升本案的人氣氣和商家的營營業(yè)額提供基基礎(chǔ)；經(jīng)營公司的發(fā)發(fā)展規(guī)劃及工工作思路：更高層次上重重建和重塑經(jīng)經(jīng)營公司的形形象和管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)，建立精精致高效的企企業(yè)組織，為為本案將來打打下基礎(chǔ)推廣和招商：：制定招商文件件、物業(yè)管理理，建立一整整套完善的招招商業(yè)務(wù)流程程、招商管理理文件、工作作績效評估體體系招商目標(biāo)中期目標(biāo)工作重點(diǎn)利用一年半到到三年的時(shí)間間，通過零售售批發(fā)互為帶帶動，逐步調(diào)調(diào)整零售和批批發(fā)之比重，，淘汰部分商商家，引入更更好更多的婦婦女兒童用品品、床上用品品批發(fā)商，達(dá)達(dá)到批發(fā)和零零售的均衡比比例，從而形形成較有特色色的婦女兒童童用品、床上上用品交易市市場；策劃并制定本本案的經(jīng)營策策略，提供更更多的增值服服務(wù)，同時(shí)建建立完善的客客戶服務(wù)管理理體系，穩(wěn)定定進(jìn)場的企業(yè)業(yè)和商家，幫幫助他們提高高經(jīng)濟(jì)效益；；對經(jīng)營管理公公司的業(yè)務(wù)、、服務(wù)和管理理進(jìn)行細(xì)分、、整合和重組組，組建各類類相關(guān)商業(yè)中中心機(jī)構(gòu)，對對各種業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)籌和管管理，為各種種商業(yè)類型的的經(jīng)營奠定基基礎(chǔ)。招商目標(biāo)遠(yuǎn)期目標(biāo)工作重點(diǎn)通過三到五年年時(shí)間，逐步步調(diào)整、不斷斷提高入住品品牌和商家的的檔次，把中中低檔品牌過過渡到長三角角地區(qū)乃至全全國的品牌，，雄踞蘇南，，面向長三角角，影響全國國，從而形成成長三角較有有特色的婦女女兒童用品市市場的定位要要求提高經(jīng)營管理理公司的經(jīng)營營戰(zhàn)略，重視視公司的組織織架構(gòu)和人才才團(tuán)隊(duì)；對公司的業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)行重組，，進(jìn)行有條件件的管理輸出出、業(yè)務(wù)輸出出和技術(shù)輸出出。招商對象國內(nèi)中低檔家家紡、婦女兒兒童用品生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)中低檔家家紡、婦女兒兒童用品經(jīng)銷銷商國內(nèi)中低檔家家紡、婦女兒兒童用品個體體工商戶其他入住企業(yè)業(yè)如大中小型型餐飲、超市市、休閑娛樂樂業(yè)物流運(yùn)輸?shù)绕淦渌涮灼髽I(yè)業(yè)招商品類兒童用品●嬰兒用品（（奶瓶、奶嘴嘴、濕紙巾、、紙尿褲、理理發(fā)器等）●玩具(奇智奇思、兒兒樂寶等)●服裝、鞋帽帽嬰幼童帽/嬰兒/童襪/嬰兒鞋、童鞋鞋/美國卡拉尤娜娜Croyola嬰、童鞋●★好孩子★★童車童床木木餐椅、★寶寶貝第一★汽汽車安全座椅椅●★奶粉★美美國雅培,美贊臣,德國美素,雀巢,惠氏，羊奶粉粉等美贊臣/美國雅培/德國美素/雀巢/惠氏/多美滋/美可高特羊奶奶粉●食品（嬰兒兒輔食）亨氏一段輔食食(4-24個月)/亨氏二段輔食食(6-24個月)/亨氏三段輔食食(8-24個月)圖書、音像、、嬰兒卡片、、嬰幼兒圖書書、育兒圖書書嬰兒卡片/嬰幼兒圖圖書/育育兒圖書●浴盆、浴床床、坐便器日康牌●兒童飾品●嬰兒游泳設(shè)設(shè)備（游泳池池、游泳圈））童帽童裝童鞋嬰兒用品童車童襪招商品類婦女用品美發(fā)護(hù)發(fā)化妝盒/箱/包化妝工具綠色美顏保健健品保健器械保健滋補(bǔ)美顏?zhàn)o(hù)膚其他化妝品其他保健品香水\香熏\精油彩妝美體個人洗護(hù)用品品防曬系列護(hù)手系列卸妝系列女包女士配件其他女鞋/襪女帽手套女上裝\套裝裝女裙/女褲情侶裝唐裝/中式服服裝婚紗/禮服泳裝女用內(nèi)衣品牌內(nèi)衣銀制飾品/玻玻璃飾品藏飾、其他民民族飾品珍珠/琥珀/水晶/珊瑚瑚類飾品首飾盒仿真飾品黃金/鉑金/鉆石類飾品品首飾保養(yǎng)品眼鏡/護(hù)理產(chǎn)產(chǎn)品世界名表其他時(shí)尚飾品品類招商品類床上用品被子枕芯四件套兒童床婚慶被芯、羊毛被被、絲被、纖纖維被、空調(diào)調(diào)被、羽絨被被、羊絨被、、睡袋、枕套套、被套、床床單、床笠、、床罩、太空空枕、纖維枕枕、蕎麥枕、、木棉枕、乳乳膠枕、香薰薰枕、其它枕枕芯、羊毛褥褥、羊剪絨毯毯、拉舍兒毯毯、棉毯、真真絲毯、羊毛毛毯、其它毯毯子、電熱毯毯，墊子、保保潔墊、靠墊墊、夏涼產(chǎn)品品，各類紡織面料料招商關(guān)鍵通過各級政府府和協(xié)會，把把經(jīng)營床上用用品、婦女兒兒童用品較為為成功且有影影響力的生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷銷商和個體工工商戶聚集起起來，進(jìn)行探探討，達(dá)成一一致意見，使使其入駐本案案通過我們團(tuán)隊(duì)隊(duì)的努力，和和經(jīng)營床上用用品、婦女兒兒童用品的生生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)經(jīng)銷商和個體體工商戶搞好好關(guān)系，使他他們?nèi)腭v本案案12招商實(shí)施實(shí)施三制定游戲規(guī)則，并用此規(guī)則在最短時(shí)間內(nèi)搞定行業(yè)協(xié)會及行業(yè)帶頭大哥；實(shí)施二更高層次上重建和重塑經(jīng)營公司的形象和管理團(tuán)隊(duì)，建立精致高效的企業(yè)組織，制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績效評估體系；實(shí)施一整合政府、協(xié)會、專家學(xué)者等各方社會資源，通過各種媒體、渠道來讓江浙滬乃至全國知道張家港將崛起一座新興的婦女兒童用品專業(yè)市場；實(shí)施五在引進(jìn)零售商方面，以附近一小時(shí)可到達(dá)的縣、市、省的浙江、福建人為突破口，完成這一塊的招商任務(wù)；實(shí)施四在引進(jìn)批發(fā)商方面，以浙江、福建為突破口，完成批發(fā)這一塊的招商任務(wù)；第六篇經(jīng)經(jīng)營管理理篇經(jīng)營管理經(jīng)營營造氣氛，聚集人氣包裝宣傳，整體推廣制定游戲規(guī)則制定促銷方案計(jì)劃管理統(tǒng)一店面裝修統(tǒng)一經(jīng)營布局統(tǒng)一物業(yè)管理經(jīng)營管理原理理確定經(jīng)營管理理公司的主要要功能解析各職能部部門之間的工工作流程及其其相互之間的的協(xié)作配合設(shè)置經(jīng)營管理理公司的職能部部門功能確定內(nèi)部功能外部功能行政人事財(cái)務(wù)核算吸引人流，營營造人氣招商租賃營銷推廣公共關(guān)系維護(hù)護(hù)信息支持物流配送物業(yè)管理部門設(shè)置策劃推廣部

經(jīng)營部

招商部公關(guān)部

物流配送部物業(yè)管理部行政人事部財(cái)務(wù)部部門組織框架架及其協(xié)作經(jīng)營管理公司司營銷推廣物業(yè)管理租務(wù)招商后勤服務(wù)公共關(guān)系物流公司經(jīng)營管理旅業(yè)協(xié)會組織財(cái)務(wù)、行政人人事策劃部廣告公司信息物流長期招商商鋪?zhàn)赓U第七篇總總結(jié)篇本案成功的關(guān)關(guān)鍵在于招商商，而招商的的關(guān)鍵在于準(zhǔn)準(zhǔn)確的定位和和有一批能力力極強(qiáng)的招商商團(tuán)隊(duì)以及政政府和社會各各階層的支持持！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Thursday,December8,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。15:02:0715:02:0715:0212/8/20223:02:08PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2215:02:0815:02Dec-2208-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。15:02:0815:02:0815:02Thursday,December8,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2215:02:0815:02:08December8,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。08十二二月20223:02:08下下午15:02:0812月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月223:02下下午午12月月-2215:02December8,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/815:02:0815:02:0808December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。3:02:08下下午午3:02下下午午15:02:0812月月-229、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。12月-2212月-22Thur