房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖

港中旅香蜜湖項目策劃思路同致地產(chǎn)顧問集團(tuán)房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!

品·

質(zhì)

——時間見證永恒

房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!建筑·

品質(zhì)：

建筑的永恒之道在于與居者精神世界的和諧統(tǒng)一，港中旅的建筑不僅具有高尚的品質(zhì)，更多的是掠去浮華以后的沉穩(wěn)和內(nèi)涵——源自國際尊貴人居的品質(zhì)！

房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!部分高端物業(yè)市場分析

房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!二、項目所在片區(qū)市場分析

香蜜湖——農(nóng)科中心片區(qū)

香梅路、農(nóng)林路、僑香路、深南路圍合地帶，以香蜜湖路為界，東面為香蜜湖片區(qū)，西面為農(nóng)科中心片區(qū)。中心區(qū)一級輻射地帶是聯(lián)系中心區(qū)與華僑城的紐帶。房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!香蜜湖片區(qū)

在未來的規(guī)劃中，將呈現(xiàn)一個國際生態(tài)的居住大社區(qū)，隨著CBD的日益成熟和WTO后的新經(jīng)濟(jì)時代，其國際化的人居氛圍是深圳市CLD首席領(lǐng)地。房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!三、深圳市內(nèi)高端物業(yè)可比性片區(qū)

1、華僑城片區(qū)東起僑城東路，西抵沙河西路，北至北環(huán)大道，南到深圳灣海岸線，總面積約15平方公里。房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!

濱海大道以北，沙河?xùn)|路以東，僑城東以西，白石洲路以南，占地面積約2.9平方公里將規(guī)劃為低密度的高尚住宅區(qū)。（我公司正在策劃代理的東部紅樹灣項目）

2、深圳紅樹灣片區(qū)房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!

中心區(qū)位于深圳市特區(qū)內(nèi)的福田區(qū)，用地由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成，市中心區(qū)總占地面積607公頃，規(guī)劃居住人口7.7萬人。

3、深圳中心區(qū)房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!典型樓盤戶型（比例）面積（平方米)

波托菲諾四房二廳二陽臺50%240.65四房二廳四陽臺10%220四房三廳四衛(wèi)三陽臺20%249.65別墅復(fù)式20%670純水岸86套TOMNHOUSE250—29012棟多層、345套180--335四、深圳高端物業(yè)個案分析

房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!典型樓盤戶型（比例）面積（M2）

星河國際二房二廳11.7％85—87三房二廳68.5％120-178四房二廳19.1％219-325五房三廳0.7％232—263房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!

香榭里花園三房二廳91-121四房二廳130-180五房二廳140—217

策劃思路

美地置業(yè)在深圳的開山之作展現(xiàn)尊貴的建筑文化宣傳主題：來自世界的認(rèn)同宣傳賣點：亞洲唯一金塊獎

房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!五、深圳高端物業(yè)樓盤分析結(jié)論

小區(qū)規(guī)劃彰顯身份，個性鮮明。容積率低、覆蓋率低，建筑風(fēng)格獨具特色環(huán)境的附加值高周邊有良好的自然環(huán)境或人文環(huán)境為依托，小區(qū)自身有極好的園林，表現(xiàn)為規(guī)模大，工藝精致，苗木品質(zhì)高。房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!物業(yè)價格、戶型方面環(huán)香密湖片區(qū)，高端物業(yè)價格均在7000元以上。

“性能合理、空間舒適”的大戶型，面積集中在

110～170㎡的三房、四房等大格局戶型，在市場反應(yīng)良好，銷售順暢。

房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!一、項目基本資料（一期）總建筑面積：122087.98㎡其中：住宅：92143.06㎡

商業(yè)：1570.80㎡

會所：1543.00㎡架空面積：3644.07㎡容積率：1.77總戶數(shù)：550戶車位：628個(1:1.14)房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!項目地塊現(xiàn)狀房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!待建的景昱花園房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!項目東側(cè)的翠海花園房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!5、休閑空間優(yōu)勢：片區(qū)內(nèi)休閑旅游渡假配套齊全6、園林景觀優(yōu)勢：園林規(guī)劃具有前瞻性7、項目規(guī)模優(yōu)勢：項目規(guī)模大8、企業(yè)品牌優(yōu)勢：發(fā)展商實力雄厚，資源豐富房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!（三）兩大機(jī)會1、隨著CBD的成熟，CLD將日益發(fā)展2、香蜜湖農(nóng)科片區(qū)未來良好的規(guī)劃房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!第三部分項目定位

追求居住文明的進(jìn)步

房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!

二、市場形象定位

國際人居品質(zhì)名門首府領(lǐng)地

房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!

（2）國際人居建筑品質(zhì)

1、規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)：低密度、超前人性化設(shè)計

2、空間標(biāo)準(zhǔn)：寬敞舒適、高實用率、與自然結(jié)合緊密

3、建材標(biāo)準(zhǔn)：健康環(huán)保材料 大規(guī)模、低密度、兼容多層及小高層洋房、TOWNHOUSE，又以大三房、大四房為主，一梯兩戶，這種建筑的素質(zhì)本身就代表了一種姿態(tài),洋溢著一種高尚的貴族氣息。房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!（4）國際人居文化品質(zhì)

1、海洋文化：海納百川，有容乃大

2、品質(zhì)生活：高品味生活環(huán)境對生活質(zhì)量的提升

3、社區(qū)文化：人以群分，在同一層面進(jìn)行高水準(zhǔn)

交流與溝通

本項目在后WTO—CBD時代，具有高素質(zhì)的片區(qū)

形象文化和國際性的人居生活文化。房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!項目開發(fā)理念模型

項目開發(fā)理念模型本項目的理想模式：功能價值與文化價值并重的“雙高”模式。房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!

在上述九個組群中，本項目的主流消費群由以下4個組群構(gòu)成：

1、高文化中收入的“知識英才階層”

2、中文化高收入的“社會精英階層”

3、中文化中收入的“高級白領(lǐng)階層”

4、高文化高收入的“頂級貴族階層”

房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!

參照項目物業(yè)類型均價(元/M2)綜合調(diào)整系數(shù)本項目修正價格水榭花都TOWNHOUSE15000~18000100/9013500~16200多層10000100/959500小高層8500100/988330熙園TOWNHOUSE15000100/9211040~13800多層*約9000100/978720小高層*約8000100/997920香榭里花園小高層8800100/988630翠?；▓@高層7200100/1107920本項目TOWNHOUSE

11000~14000多層

9000~9300小高層

8200~8500五、價格定位房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!一、整體營銷推廣思路

1、以國際人居品質(zhì)為項目整體形象啟動；

2、以四大海灣園林文化為市場攻擊點；

3、首推“TOWNHOUSE”

，樹立樓盤高檔形象；房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!1、教育

——

業(yè)主子女可獲得國際教育游學(xué)基金；2、健康——

業(yè)主每年可享受二次免費全身健康檢查；

3、裝修——

聘請知名家裝設(shè)計公司提供多種不同風(fēng)格的裝修方案，并選用優(yōu)質(zhì)環(huán)保建材，為業(yè)主提供全屋豪華精裝修；推廣建議房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!三、入市時機(jī)評估2003年3月底、4月初，本項目開始正式銷售。理由：

1、搶在熙園項目之前發(fā)售，從而達(dá)到先聲奪人的目的。

2、預(yù)留2-3個月時間進(jìn)行項目前期市場預(yù)熱工作。

3、具備良好的項目形象展示。房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!五、整合營銷推廣戰(zhàn)略

（一）

戰(zhàn)略整合

1、品牌互動營銷戰(zhàn)略

2、全球化營銷戰(zhàn)略

3、公關(guān)營銷推廣戰(zhàn)略

4、別出心裁的價格制定策略房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!（三）整體推廣計劃推售時間推售階段預(yù)計銷售目標(biāo)2003.3.1-4.5內(nèi)部認(rèn)購認(rèn)購Towhouse70％以上2003.4.6-5.31公開發(fā)售推出單位的80％以上2003.6.1-2003.12強(qiáng)銷期Towehouse和多層單位基本售完，小高層60％以上2004.1-3.31持續(xù)銷售總體85%2004.4.1-4.30尾盤銷售95%以上，二期認(rèn)購20％房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!（二）公開發(fā)售期（活動營銷）推出TOWHOUSE單位及部分多層單位，小高層單位開始認(rèn)籌；開盤活動（升旗、國際形象代言人簽名活動）鳳凰衛(wèi)視銷售現(xiàn)場拍攝贊助欄目節(jié)目，通過媒體向世界展示項目形象；四國風(fēng)情展示月（每周結(jié)合園林主題舉辦一活動）參加春季展銷會利用中旅集團(tuán)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，開始全球同步公開發(fā)售計劃房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!（四）持續(xù)銷售期（品牌營銷）

中旅集團(tuán)形象展示，同時在銷售中心進(jìn)行世界旅游資源展示，達(dá)到向客戶傳遞公司實力及優(yōu)勢的信息

豪宅熱銷密碼新聞發(fā)布會，利用項目品牌決勝市場業(yè)主大型歡聚酒會，同時啟動新老業(yè)主推介計劃開展園林開放日活動，TOWNHOUSE及多層入伙；房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!七、項目推廣費用估算

總銷售額以7.8億計，推廣費用以2%計。項目主要內(nèi)容費用（萬元）比例售樓物料樓書、折頁、模型等805.2%現(xiàn)場包裝條幅、彩旗、路牌等1006.5%媒體宣傳報紙廣告40025.8%電視廣告1509.7%戶外廣告35022.5%網(wǎng)絡(luò)、雜志、其他1006.5%各類活動各類展銷會1207.7%公關(guān)促銷活動1006.5%其他相關(guān)費用（形象代言人等）1509.6%合計——1550100%房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!人文·

品質(zhì)：

“八百買屋，千金買鄰”，在深圳擁有一套大房子并不值得炫耀。關(guān)鍵在于，生活本身具備怎樣的品位和文化？本項目所擁有的社區(qū)特有文化符號界定了生活的品質(zhì)和韻味，是一所值得一生珍藏的心靈住宅！

房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!一、市場現(xiàn)狀

2002年，深圳批準(zhǔn)預(yù)售面積890萬平方米，超過2001年同期預(yù)售量的39%。南山、福田及寶安成為深圳樓市的三大熱點區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，2002年深圳高端物業(yè)市場的供應(yīng)量將近400萬平方米，地產(chǎn)界因此稱2002年為“豪宅年”。房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!片區(qū)住宅市場特點

A、豐富的自然人文景觀，功能分區(qū)明顯，已初步形成高尚住宅組團(tuán)；

B、地處CLD環(huán)形區(qū)的高端區(qū)域，開發(fā)潛力巨大；

C、具有良好的教育資源和休閑設(shè)施

D、人氣不濃，商業(yè)氣氛較差；

E、區(qū)內(nèi)公交系統(tǒng)和生活配套尚不完備；房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!深圳CLD片區(qū)構(gòu)成：1、以環(huán)香蜜湖片區(qū)形成的高尚物業(yè)區(qū)域，吸引著CBD層峰人士及高級經(jīng)理人2、以皇崗公園、中心公園周邊形成中高檔物業(yè)居住區(qū)域，吸引著中高等收入家庭，并吸引部分港人3、由新洲、石廈、下沙形成中等物業(yè)居住區(qū)域，吸引中高級白領(lǐng)人士房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!特點：

華僑城片區(qū)是深圳知名度較高的高端物業(yè)區(qū)，自然景觀和人文景觀是“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)理念的核心，在全國范圍內(nèi)大力推廣！房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!

地理位置、規(guī)模、景觀、前景都是獨一無二，未來深圳頂級住宅社區(qū)，肩負(fù)著構(gòu)筑深圳濱海城市特色的重?fù)?dān),深港兩地大地產(chǎn)商十分關(guān)注，發(fā)展前景看好。

特點：房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!

作為深圳市“二次創(chuàng)業(yè)”的主要功能區(qū)，中心區(qū)的建成，將使深圳的城市整體功能更為協(xié)調(diào)，未來建成的中心區(qū)建筑群，將成為深圳二十一世紀(jì)的標(biāo)志性建筑。

特點：房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!策劃思路

華僑城“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)理念獨特的人文資源和氛圍獨一無二意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)宣傳主題：自在的優(yōu)雅，質(zhì)樸的浪漫宣傳賣點：區(qū)內(nèi)7500m2燕棲湖，4300m2天鵝湖房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!

策劃思路

‘‘中心區(qū)+地產(chǎn)”的開發(fā)理念國際化的中心區(qū)規(guī)劃為國際人量身定做的居家方式宣傳主題：CBD國際生活領(lǐng)域宣傳賣點：CBD、十四米架空層園林，國際衛(wèi)星接收系統(tǒng)。房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!

水榭花都17萬平方米，容積率1.4，3層TOWNHOUSE，多層、小高層

策劃思路

實力雄厚的發(fā)展商背景香蜜湖“景觀+地產(chǎn)”的開發(fā)理念優(yōu)越的湖景資源宣傳主題：地產(chǎn)價值定律。

宣傳賣點：地段+景觀

.3722.cn

中國最大的資料庫下載房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!物業(yè)硬件配套方面小區(qū)的停車位比較充足，至少為1：1.2以上電梯、發(fā)電機(jī)等設(shè)備采用國際知名品牌小區(qū)的智能化程度高；物業(yè)軟性配套方面小區(qū)有高檔的會所設(shè)施，如室內(nèi)恒溫泳池；物業(yè)管理檔次高，服務(wù)好。.3722.cn

中國最大的資料庫下載房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!第二部分項目分析房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!二、地塊解析房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!項目南側(cè)的深圳高級中學(xué)房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!項目南側(cè)的香榭里花園.3722.cn

中國最大的資料庫下載房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!農(nóng)科中心房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!

三、項目SWOT分析

（一）八大優(yōu)勢

1、區(qū)域形象.3722.cn

中國最大的資料庫下載房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!（二）兩點劣勢1、片區(qū)商業(yè)配套缺乏2、公交配套不完善房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!（四）兩大威脅1、市場高端物業(yè)供應(yīng)量過大，同質(zhì)樓盤競爭激烈同片區(qū)的直接競爭項目熙園即將啟動華僑城、紅樹灣片區(qū)大量豪宅項目的啟動2、香港經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，外銷樓盤再創(chuàng)歷史新低房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!

一、

項目屬性

香蜜湖大型國際高尚親水社區(qū)房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!（1）國際人居地段品質(zhì)

1、國際休閑配套：德式堡、永鷹高爾夫、水上樂園、香蜜

湖渡假村、國際網(wǎng)球中心

2、國際教育配套：深圳高級中學(xué)、深圳外國語學(xué)校附屬小

學(xué)、福景外國語學(xué)院、國際幼兒園

3、國際生活配套：SAM會員店、名人俱樂部

香蜜湖區(qū),緊鄰城市最繁華的CBD,以自己優(yōu)雅的姿態(tài),

詮釋CLD的元素,為城市人提供一個完美的棲居地;房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁!

（3）國際人居環(huán)境品質(zhì)

1、健康生態(tài)：區(qū)域植被覆蓋率高，空氣質(zhì)量好

2、自然景觀：親近大自然，緊臨山、湖、海等天然景觀

3、園林景觀：高觀賞價值和高參與價值的園林藝術(shù)

項目緊臨農(nóng)科中心天然大氧吧，遠(yuǎn)眺安托山山景，內(nèi)設(shè)大規(guī)模世界四大海灣為主題的親水園林，觀山觀水觀天下。房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!（5）國際人居服務(wù)品質(zhì)

1、提供全方位、多元化、人性化細(xì)膩的服務(wù)

2、物業(yè)管理國際化、智能化、科技化、品牌化。

充分利用港中旅豐富的旅游資源，進(jìn)行更多國際化服務(wù)，演繹國際CLD的品質(zhì)生活房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁!三、目標(biāo)客戶定位房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁!

四、命名建議

港中旅·

海灣傾城

輔助推廣名：

海灣世紀(jì)水岸傾城

四海陽光鼎級大觀

房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第61頁!第四部分營銷思路房地產(chǎn)策劃案例：香蜜湖共70頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第62頁!二、推廣步驟1、以TOW