2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

目錄一、研究背景與目的 1二、研究方法體系 1三、主要研究成果 4（一）2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百企業(yè) 4（二）商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)發(fā)展特點(diǎn) 4規(guī)模表現(xiàn) 4經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)規(guī)模同比保持增長(zhǎng)，但增速回落10個(gè)百分點(diǎn)至137% 4低基數(shù)下，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入同比增速回升至20.% 5深耕核心一二并適度下沉城市群優(yōu)質(zhì)三四線城市，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張 6成長(zhǎng)性 61）300城商辦用地供需規(guī)模下降，代表企業(yè)拿地趨謹(jǐn)慎 62）百?gòu)?qiáng)代企業(yè)積極推進(jìn)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，加速優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備 8經(jīng)營(yíng)質(zhì)量 9百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率回升至92.%，運(yùn)營(yíng)況較上年略有好轉(zhuǎn)，但經(jīng)營(yíng)壓力仍較大 9商業(yè)經(jīng)營(yíng)：數(shù)字化向深度運(yùn)營(yíng)思維轉(zhuǎn)變，專(zhuān)屬I(mǎi)P打造與會(huì)員系統(tǒng)提升消費(fèi)者粘性 10性 穩(wěn)健性 14資產(chǎn)負(fù)債率均值為70.%償債能力保持平穩(wěn) 14類(lèi)s和BS/CBN發(fā)行小幅縮量，底層資產(chǎn)中辦公類(lèi)物業(yè)占比提升 15四、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)與展望 17（一）消費(fèi)中心城市建設(shè)加快，核心一二線及城市群強(qiáng)三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍有空間 17（二）頭部企業(yè)繼續(xù)分拆商管業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，運(yùn)營(yíng)能力價(jià)值兌現(xiàn) 20（三）房企探索新模式，轉(zhuǎn)型商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商恰逢其時(shí) 22五、結(jié)語(yǔ) 25研究主持：中指研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)支持：中指數(shù)據(jù)EIS主要研究成員：中指研究院：莫天全黃瑜曹晶晶陳文靜姚卓孟新增杜春盛汪勇張化學(xué)丁曉牛曉娟吳建欽張凱薛建行趙麗一胡佳娜楊紅俠程宇樊朋飛張文靜黃雪一、研究背景與目的201年我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持合理區(qū)間國(guó)內(nèi)消費(fèi)有所復(fù)，但全球疫情仍在持續(xù)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜。年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮供給沖擊期轉(zhuǎn)弱三重壓力當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)尚處于疫情沖擊后的恢復(fù)段，商業(yè)地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)消費(fèi)和服務(wù)升級(jí)的重要載體，在提振消費(fèi)市場(chǎng)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中將發(fā)揮重要作用。202年增長(zhǎng)”成為宏觀經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，而穩(wěn)消費(fèi)對(duì)穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)至關(guān)重要，預(yù)計(jì)擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)政策也將逐步發(fā)力。在新形勢(shì)下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理水平增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)適應(yīng)新的外部環(huán)境與消費(fèi)特，主動(dòng)作為，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。中指研究院、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)持續(xù)深耕于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)分析與研究：已連續(xù)多年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)并分于208和219年開(kāi)始發(fā)布中國(guó)商鋪金指數(shù)和中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)02年中指研究院結(jié)合在業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年研究積累與數(shù)據(jù)基礎(chǔ)啟動(dòng)“222中國(guó)商地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”研究，發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、成長(zhǎng)潛力大、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵(lì)企業(yè)在客觀認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)變化趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，不斷提高企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)水平，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基上，中指研究院繼續(xù)從規(guī)模性、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性、運(yùn)營(yíng)能力和融資能力等五個(gè)方面全面、客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的綜合實(shí)力，引導(dǎo)企業(yè)不斷優(yōu)化發(fā)展模式，推動(dòng)行業(yè)健康、良性運(yùn)行。研究目的通過(guò)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)指標(biāo)進(jìn)行量化研究，發(fā)掘商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)力強(qiáng)、成長(zhǎng)性好以及經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)秀企業(yè)群體；通過(guò)系統(tǒng)研究打“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)品牌提升企業(yè)知名度和影響力，發(fā)揮企業(yè)的行業(yè)示范效應(yīng)，推動(dòng)企業(yè)不斷優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。二、研究方法體系（一）準(zhǔn)和檻值中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究堅(jiān)持以數(shù)據(jù)為依據(jù)堅(jiān)持客觀公正、準(zhǔn)確、全面的研究原則。依照相關(guān)慣例，我們對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)設(shè)立如下篩選標(biāo)準(zhǔn)和門(mén)檻值：

依法設(shè)立并登記注冊(cè)的以商業(yè)地（含商業(yè)零售物經(jīng)營(yíng)、寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)等）為重要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)作為研究對(duì)象。按照慣例對(duì)進(jìn)入研究的企業(yè)給予一個(gè)門(mén)檻指標(biāo)指研究院根據(jù)近3年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，確定為企近3年商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收均值超1億元，或持有、運(yùn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)面積超10萬(wàn)平方米。為了鼓勵(lì)中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)同時(shí)鑒境外背景商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)拆分問(wèn)題，本次研究主要聚焦內(nèi)地背景的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。符合上述1～3條，但有嚴(yán)重拖欠工程款，或有大偷漏稅等違規(guī)行為問(wèn)題的企業(yè)，取消評(píng)審資格。（二）價(jià)指體系評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)立原則2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)究以2019-021年度為研究時(shí)間段涵蓋規(guī)模性成長(zhǎng)性穩(wěn)健性運(yùn)營(yíng)能力融資能等指標(biāo)，全面考量企業(yè)的綜合實(shí)力與業(yè)務(wù)發(fā)展能力。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)主要把握以下幾個(gè)基本原則：企業(yè)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)能力相結(jié)合企業(yè)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)能力企業(yè)向前發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)只有在不斷提高資本良性增值循環(huán)的基礎(chǔ)上，才能穩(wěn)健擴(kuò)張規(guī)模；同時(shí)企業(yè)必須步提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量才能實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營(yíng)。成長(zhǎng)潛力與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健并重商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)運(yùn)行影響較大，也面臨周期性波動(dòng)及外部環(huán)境沖擊，此次研強(qiáng)調(diào)企業(yè)成長(zhǎng)潛力的培育必須建立在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的前提下，鼓企業(yè)更好地平衡穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)與成長(zhǎng)之間的關(guān)系，以維護(hù)整個(gè)行的平穩(wěn)健康發(fā)展。融資能力與綜合實(shí)力相結(jié)合融資能力是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素，尤其是在當(dāng)下融資監(jiān)管?chē)?yán)格的背景下，優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化仍是企業(yè)融資的主要式之一。本次研究中，融資實(shí)力表現(xiàn)突出的企業(yè)其綜合實(shí)力數(shù)會(huì)相應(yīng)提高。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系在2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究中，根據(jù)企業(yè)規(guī)模運(yùn)營(yíng)能力相結(jié)合、成長(zhǎng)潛力與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健并重、融資能力與綜實(shí)力相結(jié)合的原則，全面客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的綜合實(shí)力。運(yùn)營(yíng)中經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入總資產(chǎn)凈資產(chǎn)規(guī)模性指標(biāo)運(yùn)營(yíng)中經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入總資產(chǎn)凈資產(chǎn)規(guī)模性指標(biāo)成長(zhǎng)性指標(biāo)成長(zhǎng)性指標(biāo)穩(wěn)健性指標(biāo)運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)融資能力指標(biāo)新增商辦土地面積或業(yè)合約面積商辦土地儲(chǔ)備面積或約面積總資產(chǎn)年增長(zhǎng)率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~經(jīng)營(yíng)性物業(yè)平均租金及增長(zhǎng)率經(jīng)營(yíng)性物業(yè)平均出租率凈資產(chǎn)收益率籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入新增銀行授信額度綜合資金成本率（三）據(jù)來(lái)和復(fù)核數(shù)據(jù)來(lái)源企業(yè)填報(bào)數(shù)據(jù)；中指數(shù)據(jù)EIS、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)中國(guó)商鋪金指數(shù)及寫(xiě)字樓租金指數(shù)；企業(yè)對(duì)外公布的信（包括公司年報(bào)企業(yè)網(wǎng)站公的信息和對(duì)外派發(fā)的宣傳資料；有關(guān)政府部（包括建房管局和統(tǒng)計(jì)局等的開(kāi)數(shù)據(jù)；（520192020201中商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)研究收集的數(shù)據(jù)資料。數(shù)據(jù)復(fù)核企業(yè)填報(bào)的數(shù)據(jù)須如實(shí)客觀，同時(shí)研究組對(duì)填報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)復(fù)核。企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)通過(guò)會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的報(bào)表進(jìn)行復(fù)核；通過(guò)稅單復(fù)核企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入及利潤(rùn)；對(duì)收集的數(shù)據(jù)堅(jiān)持交叉復(fù)核通過(guò)各地房地產(chǎn)交易中

心公開(kāi)的項(xiàng)目交易情況復(fù)核企業(yè)提供的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)；結(jié)合中國(guó)地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)中國(guó)商鋪/寫(xiě)字樓租金指數(shù)樣本復(fù)核相關(guān)租金數(shù)據(jù)。對(duì)有疑問(wèn)的數(shù)據(jù)研究組可要求進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核。（四）量評(píng)方法在研究方法上，為增加研究的嚴(yán)謹(jǐn)性，采用因子分析（FactorAnlss的方法子分析是一種從變量方差——協(xié)方差結(jié)構(gòu)入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎(chǔ)上，用少數(shù)新變量解釋原始變量方差的多元統(tǒng)計(jì)分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過(guò)因子旋轉(zhuǎn)，得到符合現(xiàn)實(shí)意義的公共因子，然后用這些公共因子去解釋原始變量的方差。計(jì)算中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力時(shí)，主要是計(jì)算各構(gòu)成要素的相關(guān)矩陣，通過(guò)相關(guān)矩陣得到特征值、累計(jì)特征值及因子載荷。根據(jù)最初幾個(gè)特征值在全部特征值的累計(jì)百分率大于或等于某百分比的原則，確定公共因子的具體個(gè)數(shù)。然后再根據(jù)因子載荷矩陣確定各個(gè)因子的現(xiàn)實(shí)意義并進(jìn)行重新命名最后根據(jù)不同企業(yè)各個(gè)因子的得分及載荷矩陣，通過(guò)加權(quán)累加構(gòu)成202中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百企業(yè)綜合實(shí)力指數(shù)。“22國(guó)商產(chǎn)百?gòu)?qiáng)業(yè)（代企業(yè)）珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司首創(chuàng)鉅大有限公司華潤(rùn)萬(wàn)象生活有限公司上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司寶龍商業(yè)管理控股有限公司廣州越秀商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司新城控股集團(tuán)股份有限公司上海旭美商業(yè)投資管理有限公司印力商用置業(yè)有限公司浙江開(kāi)元商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司大悅城控股集團(tuán)股份有限公司深圳市卓越商業(yè)管理有限公司龍湖集團(tuán)控股有限公司遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司世紀(jì)金源商業(yè)管理有限責(zé)任公司上海中建東孚資產(chǎn)管理有限公司中海商業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司中國(guó)國(guó)貿(mào)星盛商業(yè)管理股份有限公司環(huán)球港商業(yè)集團(tuán)中駿商管智慧服務(wù)控股有限公司北京兆泰集團(tuán)股份有限公司弘陽(yáng)商業(yè)集團(tuán)北京金隅集團(tuán)股份有限公司王府井集團(tuán)股份有限公司金地商置集團(tuán)有限公司保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司深圳市京基百納商業(yè)管理有限公司碧桂園文商旅集團(tuán)成都圣瑞商業(yè)管理有限公司金融街控股股份有限公司凱華地產(chǎn)（中國(guó)）集團(tuán)有限公司中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司瑞安房地產(chǎn)北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司蘇州恒泰控股集團(tuán)有限公司合生商業(yè)集團(tuán)茂業(yè)國(guó)際控股有限公司銀泰置地（集團(tuán)）有限公司復(fù)星國(guó)際有限公司招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司深圳市地鐵商業(yè)管理有限公司鴻榮源壹方商用置業(yè)有限公司蘇州圓融發(fā)展集團(tuán)有限公司上億企業(yè)集團(tuán)南國(guó)置業(yè)股份有限公司天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司福州融僑商業(yè)管理有限公司銀座集團(tuán)股份有限公司深圳市海岸商業(yè)管理有限公司三、主要研究成果（一）2國(guó)商產(chǎn)百?gòu)?qiáng)業(yè)在2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)業(yè)研究中，中指研究院根據(jù)近3年企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，據(jù)企業(yè)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)能力相結(jié)合、成長(zhǎng)潛力與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健并重融資能力與綜合實(shí)力相結(jié)合的原則運(yùn)用因子分析法及相關(guān)數(shù)學(xué)模型，對(duì)全國(guó)重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)企（集團(tuán)的規(guī)模性成長(zhǎng)穩(wěn)健性運(yùn)營(yíng)能力融資能等方面的指標(biāo)和數(shù)據(jù)信息進(jìn)行深入分析研究，科學(xué)全面地計(jì)算出商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力指數(shù)。要特別說(shuō)明的是：當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)分化顯著，有少部分專(zhuān)注于商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模突出、經(jīng)營(yíng)水平高，而更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)則依托有住宅開(kāi)發(fā)背景的母公司，服務(wù)于其開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)項(xiàng)目或住宅社區(qū)的商業(yè)配套發(fā)展水平有限經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)亦未完全拆分。因此，考慮到行業(yè)示范效應(yīng)和數(shù)據(jù)研究的嚴(yán)謹(jǐn)性原則，本次“2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”研究?jī)H列示50家重點(diǎn)代表性企業(yè)整分析也以這50家代表企業(yè)為重點(diǎn)樣本，供行業(yè)參考。（二）業(yè)地百?gòu)?qiáng)發(fā)展特點(diǎn)2021年我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步復(fù)態(tài)勢(shì)但面臨新的下行力2021年我實(shí)現(xiàn)DP總額14萬(wàn)億元同比增長(zhǎng)8.1%，兩年平均增長(zhǎng)5.1%但國(guó)內(nèi)分地區(qū)受疫情汛情沖擊四季

望維持高位，但新房銷(xiāo)售面積已逐漸見(jiàn)頂，行業(yè)發(fā)展由增量主轉(zhuǎn)向增量存量并重階段。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)原有的高負(fù)債高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式已不再適應(yīng)當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境，企業(yè)由“發(fā)商“服務(wù)商轉(zhuǎn)變成為必然趨勢(shì)“共同富?！把h(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)仍有較大空間，以運(yùn)為核心、能夠提供持續(xù)現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀椴糠制蟀l(fā)展的“第二增長(zhǎng)曲線。商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)在過(guò)去一年穩(wěn)健發(fā)展、提質(zhì)增效主動(dòng)作為，整體表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)大勢(shì)。一方面，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入量時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)審慎拿地、合理布局，并通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收并購(gòu)等方式多渠道拓規(guī)模穩(wěn)增長(zhǎng)另一方面代表企業(yè)加大數(shù)字化轉(zhuǎn)型力度，著力提升運(yùn)營(yíng)管理能力，打“智慧商業(yè)為核心的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力并進(jìn)行產(chǎn)品與服務(wù)升級(jí)提升客戶(hù)體驗(yàn)，進(jìn)一步優(yōu)化租戶(hù)結(jié)構(gòu)，保障穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。未來(lái)，隨著行業(yè)由增量開(kāi)發(fā)逐漸向存量服務(wù)與運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變預(yù)計(jì)將會(huì)有更多企業(yè)加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投入與關(guān)注，激商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)活力，推動(dòng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。規(guī)模表現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)規(guī)模同比保持增長(zhǎng)但增速落0個(gè)百分點(diǎn)至.7%圖商地產(chǎn)強(qiáng)代企業(yè)營(yíng)物業(yè)持及運(yùn)面積值及速21.8%464.6408.616.1%35621.8%464.6408.616.1%356.3306.8266.515.1%14.7%13.7%度經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步凸顯。消費(fèi)市場(chǎng)整體穩(wěn)步恢復(fù)，全年現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額44.1億元同比增長(zhǎng)12.5%兩均增長(zhǎng)3.9%但部分接觸式聚集性服務(wù)消費(fèi)受沖擊較大。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資開(kāi)工偏弱2021年全國(guó)辦樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額分別為594和245億元同比分別下降8.0%和4.8%；開(kāi)工面積分別為5224萬(wàn)平米

5040萬(wàn)30平方米20100

217 218 219 220 221

2%2%1%1%5%0%和1416萬(wàn)平方米，同比分下降20.%和2.7%。2021年下半受調(diào)控政策緊房地產(chǎn)金融審慎管理度深入推進(jìn)以及“兩集中”供地模式等多重因素影響，房地行業(yè)步入深度調(diào)整階段。從中長(zhǎng)期來(lái)看，盡管市場(chǎng)總量依然

受局部疫情沖擊等多重因素影響，商辦市場(chǎng)供需兩端均偏弱但百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)規(guī)模保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)2021年線下接觸式聚集服務(wù)消費(fèi)受局部疫情汛情等因素影響恢復(fù)相對(duì)緩慢，疊加企業(yè)資金壓力加大，防風(fēng)險(xiǎn)意愿增強(qiáng)，一定程度上拖累經(jīng)營(yíng)性物業(yè)拓展力度，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整供需兩端均偏弱。而商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)憑借較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)力及資金優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)規(guī)模保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增速小幅放緩2021年商地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)有及運(yùn)營(yíng)面積均值為4646平方米，同比增長(zhǎng)13.%，幅較200年收窄10個(gè)百分點(diǎn)。從規(guī)模上看截至2021年6月30日珠海萬(wàn)達(dá)商管共管理已開(kāi)業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)380個(gè)，建筑面積約540萬(wàn)平方米寶龍商業(yè)新城控股等企持有及運(yùn)營(yíng)面積亦超1000萬(wàn)平方米頭部企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)以多元品牌體系適應(yīng)不同消費(fèi)市場(chǎng)與消費(fèi)場(chǎng)景，為業(yè)務(wù)拓展奠定基礎(chǔ)在規(guī)模拓展過(guò)程中，為適應(yīng)不同區(qū)域及不同消費(fèi)場(chǎng)景，商

2021年華潤(rùn)萬(wàn)象生活的品理“非凡萬(wàn)象發(fā)布管板塊的三個(gè)核心產(chǎn)品線“萬(wàn)象城“萬(wàn)象匯“萬(wàn)象天地升級(jí)LO和品牌識(shí)別系統(tǒng)，并推出全新品牌口號(hào)。圖華萬(wàn)象活“象系品牌LOGO品牌號(hào)開(kāi)元商管集團(tuán)在大型城市綜合體購(gòu)物中心主題商業(yè)街文旅小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域積累了較為豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)源形成“開(kāi)元廣場(chǎng)“開(kāi)元all“開(kāi)元里三條產(chǎn)品線低基數(shù)下百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金及運(yùn)營(yíng)服收入同比增速回升至22%圖商地產(chǎn)強(qiáng)代企業(yè)營(yíng)物業(yè)租及運(yùn)服務(wù)均值及比增速值) )業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷完善產(chǎn)品線體系。代表企業(yè)通過(guò)升級(jí)原有產(chǎn)品系列開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品強(qiáng)化IP設(shè)等方式打造多層次差的產(chǎn)品體系，以覆蓋更多消費(fèi)群體、適應(yīng)更廣泛的市場(chǎng)、提產(chǎn)品力和品牌價(jià)值，推動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張。表商地產(chǎn)強(qiáng)代企業(yè)業(yè)品系列

302520億15元1050

217 218 219 220 221

2%22.8%2822.8%28.722.923.922.3%16.4%18.615.24.5%20.2%1%1%5%0%企業(yè)名稱(chēng)產(chǎn)品系列定位珠海萬(wàn)商管AX萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位全旗艦位于二線市軸位，品落位旗艦和概店主ITY萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位區(qū)型，于城區(qū)域心企業(yè)名稱(chēng)產(chǎn)品系列定位珠海萬(wàn)商管AX萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位全旗艦位于二線市軸位，品落位旗艦和概店主ITY萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位區(qū)型，于城區(qū)域心規(guī)適中，牌落標(biāo)準(zhǔn)、普店IE萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位社型，蓋三五線市品落位區(qū)店、活店社區(qū)店P(guān)O萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位城標(biāo)桿位于市繁區(qū)，牌落位新店高標(biāo)店華潤(rùn)萬(wàn)生活萬(wàn)象城定位高品牌地標(biāo)物中，于線及二城市市中或核區(qū)域萬(wàn)象匯定位為質(zhì)生方式供服的業(yè)中心萬(wàn)象天地定位面城市輕及流人的街區(qū)+A”商業(yè)間開(kāi)元商集團(tuán)開(kāi)元廣場(chǎng)6萬(wàn)平以上商業(yè)心開(kāi)元6萬(wàn)平方社區(qū)物中、商街開(kāi)元里3萬(wàn)平以下鄰里區(qū)、旅鎮(zhèn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)逐步恢復(fù)常態(tài)，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入同比增速有所回升。隨著疫情進(jìn)入常態(tài)化防控階段，2020年廣泛采取的租金免政策逐步退出，2021年，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入均值為28.7元在上年低基數(shù)下，同比增長(zhǎng)202%，兩年平均增長(zhǎng)2.1。其中，珠海萬(wàn)達(dá)商管等行業(yè)龍頭企業(yè)租金及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入在百億以上，新城控股、龍湖集團(tuán)等在50億-100億之間，其他數(shù)代表企業(yè)小于50億元。從增長(zhǎng)情況來(lái)看頭部企業(yè)運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng)相對(duì)更快2021年新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為86.9億元同比增長(zhǎng)510；201年上半年，寶龍商業(yè)運(yùn)管理業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)34.%深耕核心一二線并適度下沉城市群優(yōu)質(zhì)三四線城市，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)2021年全國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心建筑面積約430萬(wàn)平方（19個(gè)同比增長(zhǎng)13.%但新開(kāi)業(yè)面積仍低于209年水。分城市等級(jí)來(lái)看，一線城市新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目總建筑面積約萬(wàn)平方（75個(gè)二及三四線城市新開(kāi)業(yè)面積均在190萬(wàn)平方米左（新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目個(gè)數(shù)分別為215個(gè)29個(gè)從各線城市新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心面積看，二線城市同比增長(zhǎng)最快，增幅25%，一線城市同比增長(zhǎng)約%，增幅高于三四線城市。從商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)布局策略來(lái)看，企業(yè)更青睞于局經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)消費(fèi)需求強(qiáng)勁的一二線城市截至201年底龍湖集團(tuán)累計(jì)開(kāi)業(yè)61座商場(chǎng)超95%分布于重慶成都北京、杭州等一二線城市截至201年底中糧大悅城已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心共19（含輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目其中近90%位于一二線城。值得注意的是，在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，隨著核心城市群規(guī)劃落地實(shí)施城市群內(nèi)部大中小城更加互聯(lián)互通協(xié)調(diào)發(fā)，部分較為發(fā)達(dá)的三四線城市在居民收入、消費(fèi)能力、消費(fèi)意愿等方面與一二線城市的差距不斷縮小消費(fèi)下沉趨勢(shì)更加明顯這部分城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在發(fā)展機(jī)會(huì)。部分代表企業(yè)適度加大在強(qiáng)三四線城市的布局力度實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖贁U(kuò)張截至201年末，新城控股持有及管理輸出的已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)共125座超六成位于三四線城市2021年新增持有及管理輸出已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)30座，約七成位于三線城市。從區(qū)域分來(lái)看，代表企業(yè)充分把握長(zhǎng)三角、珠三角等心城市群的市場(chǎng)機(jī)遇，采取區(qū)域深耕策略，持續(xù)鞏固在重點(diǎn)域領(lǐng)先地位的同時(shí)，向其他優(yōu)勢(shì)區(qū)域拓展。2021年寶龍商業(yè)繼續(xù)踐1+1+N戰(zhàn)略重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)三角及大灣區(qū)，同時(shí)兼顧其他機(jī)會(huì)型優(yōu)質(zhì)地區(qū)，截至2021年

末，寶龍商業(yè)已布局超140項(xiàng)目，其中96個(gè)位于長(zhǎng)三城市群，占比近7成。截至2021年上半年星盛商業(yè)向69個(gè)商業(yè)項(xiàng)目提供服務(wù)，分布于中國(guó)24個(gè)城市其中灣區(qū)數(shù)量占比超6成上半新增的16個(gè)項(xiàng)目中有12個(gè)于大灣區(qū)優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步鞏固在組織架構(gòu)上2021年星商業(yè)正式實(shí)“總部-區(qū)域-項(xiàng)目”三級(jí)管控體系，由原來(lái)的總部拓展變?yōu)椤翱偛?五個(gè)區(qū)域，路并舉擴(kuò)規(guī)模。截至2021年上半年，中駿管在管購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓項(xiàng)目12個(gè)，其中8個(gè)位于粵閩浙沿海1城市群、3個(gè)位于長(zhǎng)三角城市群，合計(jì)占比超90%在26個(gè)已簽約但尚未交付或僅供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的購(gòu)物中心中9個(gè)位于長(zhǎng)三角城市群4于粵閩浙沿海城市群合計(jì)占比50在鞏固深耕區(qū)域優(yōu)勢(shì)同時(shí)，開(kāi)始向其他城市群拓展。成長(zhǎng)性商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)離不開(kāi)優(yōu)質(zhì)商辦用地和商業(yè)項(xiàng)目的備從201年代表企業(yè)拿地征來(lái)看由于住宅市場(chǎng)面臨深調(diào)整，項(xiàng)目資金回籠受限，部分房企債務(wù)違約導(dǎo)致行業(yè)信用損，企業(yè)資金壓力增加，疊加經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等影響，業(yè)拿地更趨謹(jǐn)慎，純商辦用地成交規(guī)?？s量。同時(shí)，越來(lái)越的企業(yè)認(rèn)識(shí)到輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在降低資本開(kāi)支、優(yōu)化資源配方面的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而加速發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)。外，由于部分房企為緩解資金壓力選擇出售優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，并購(gòu)市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)標(biāo)的有所增加，收并購(gòu)也成為部分企業(yè)拓展重要方式之一。1）300城商辦用地供需規(guī)模下降，代表企業(yè)拿地趨謹(jǐn)慎2021年受多重因素疊加影房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整通道企業(yè)資金回籠明顯受阻，疊加部分企業(yè)債務(wù)違約導(dǎo)致行業(yè)信用受損，企業(yè)融資不暢，資金壓力明顯增加下，房企拿地趨于謹(jǐn)慎；同時(shí)，商辦市場(chǎng)整體存量較大，進(jìn)一步制約商辦用地市場(chǎng)1粵閩沿海市群蓋城未布，暫海峽岸城群覆城進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的活躍度。圖1年0商辦推出及交規(guī)建筑積推出成交推出成交推出年度月均成交年度月均2017201820192020202160005000

圖商地產(chǎn)強(qiáng)代企業(yè)增辦用地全口）分2市 市 0%0%%50%%%470%2.3%864000 4平方3000 22000100013135791113579111357911135791113579112021年00城商辦用地推及成交規(guī)模同比均下降成交降幅小于住宅用地市場(chǎng)2021年全國(guó)30城商辦用地出規(guī)劃建筑面積為2.61億平米同比下降15.9%成交積為2.5億平方米同比下降1.2%盡管商辦用地供需規(guī)模下降但成交降幅小于同期住宅用地市（2021年30城宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降23.%在市場(chǎng)下行階段辦用地市場(chǎng)表現(xiàn)略好于住宅用地市場(chǎng)。

218 219 220 221在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資布局更趨謹(jǐn)慎2021商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)平均新增純商辦用地規(guī)模較2020明顯收縮。從拿地規(guī)模來(lái)看，新城、碧桂園新增商辦用地規(guī)模居百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)前列。從增長(zhǎng)情況來(lái)看，萬(wàn)達(dá)、越秀地產(chǎn)等房企商辦用地成交規(guī)模同比增長(zhǎng)，商辦用地儲(chǔ)備力度不減但多數(shù)企業(yè)商辦用地獲取量大幅下降從新增商辦用地分布看，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)新增商辦用地在線城市的占比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至2.3%，二線城市占比0.8個(gè)百分點(diǎn)至474%，三線城市占比增加2.6個(gè)百分至50.3其中越秀地產(chǎn)一線市商辦用地拿地面積增加萬(wàn)達(dá)、圖1年0商辦各線城成交劃建面積

金地華潤(rùn)置地保利發(fā)展等業(yè)二線城市新增土儲(chǔ)占比提升；))萬(wàn)

招商蛇口、金茂、寶龍等企業(yè)三四線城市拿地面積占比有所加。圖商地產(chǎn)強(qiáng)代企業(yè)1年新增辦用城市布平方米0

% 貴陽(yáng).%.%% 東莞濟(jì)武從各線城市來(lái)看2021年線城市商辦用地成交規(guī)劃建鹽城面同比下降31.7%；二線城成交規(guī)劃建面同比下降21.7；河源三四線城市商辦用地成交面積同比下降15.%。大連阜陽(yáng)其他2拿企業(yè)地產(chǎn)公司主，據(jù)按母司統(tǒng)。企業(yè)名稱(chēng)輕資產(chǎn)營(yíng)發(fā)戰(zhàn)略觀點(diǎn)述寶龍商業(yè)將繼續(xù)極推輕資業(yè)務(wù)式獲取更零售商業(yè)物業(yè)。新城控股堅(jiān)持“有資運(yùn)營(yíng)輕資運(yùn)、社區(qū)業(yè)運(yùn)營(yíng)、商內(nèi)容化與資”4大務(wù)發(fā)展向。中糧大城將持續(xù)輕資項(xiàng)目展為要略方堅(jiān)重資產(chǎn)與輕產(chǎn)結(jié)的“重并”展模式。在未來(lái)業(yè)版中至4年，輕資管理模（已開(kāi)項(xiàng)目將不于0。從具體城市來(lái)看2021年業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)商辦地拿企業(yè)名稱(chēng)輕資產(chǎn)營(yíng)發(fā)戰(zhàn)略觀點(diǎn)述寶龍商業(yè)將繼續(xù)極推輕資業(yè)務(wù)式獲取更零售商業(yè)物業(yè)。新城控股堅(jiān)持“有資運(yùn)營(yíng)輕資運(yùn)、社區(qū)業(yè)運(yùn)營(yíng)、商內(nèi)容化與資”4大務(wù)發(fā)展向。中糧大城將持續(xù)輕資項(xiàng)目展為要略方堅(jiān)重資產(chǎn)與輕產(chǎn)結(jié)的“重并”展模式。在未來(lái)業(yè)版中至4年，輕資管理模（已開(kāi)項(xiàng)目將不于0。一線城市中，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)僅在廣州有商辦用獲取，拿地房企為越秀地產(chǎn)，成交地塊位于花都區(qū)。三四線城市中，東莞成交一宗南城街道地塊，臨近東莞軌道交通大廈和東莞廣播電視臺(tái)，規(guī)劃建筑面積為46.2萬(wàn)平方米，地塊商蛇口競(jìng)得。2百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)積極推進(jìn)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式加速優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備與住宅開(kāi)不同，商業(yè)地產(chǎn)需要通過(guò)持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)獲租金收益并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的保值增值，因此運(yùn)營(yíng)水平對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。然而目前市場(chǎng)上仍有眾多缺乏商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，對(duì)于自身開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，他們更傾向于委托經(jīng)驗(yàn)豐富或具有品牌影響力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商為其提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。同時(shí)，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，市場(chǎng)上有眾多同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、核心競(jìng)爭(zhēng)力不突出的存量項(xiàng)目亟待改造。從外部需求看，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)廣闊，為頭部企業(yè)拓第三方項(xiàng)目提供了機(jī)遇。從內(nèi)部發(fā)展看，由于不需要投入大的資金獲取土地并持有項(xiàng)目，越來(lái)越多的企業(yè)認(rèn)識(shí)到輕資產(chǎn)營(yíng)模式在降低資本開(kāi)支、優(yōu)化資源配置方面的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展輕產(chǎn)業(yè)務(wù)基本成為行業(yè)共識(shí)。企業(yè)名稱(chēng)輕資產(chǎn)營(yíng)發(fā)戰(zhàn)觀點(diǎn)述華潤(rùn)萬(wàn)生活房地產(chǎn)業(yè)價(jià)鏈重逐步移綜合型企業(yè)名稱(chēng)輕資產(chǎn)營(yíng)發(fā)戰(zhàn)觀點(diǎn)述華潤(rùn)萬(wàn)生活房地產(chǎn)業(yè)價(jià)鏈重逐步移綜合型地產(chǎn)業(yè)紛紛通過(guò)"輕重分離"模式謀求運(yùn)營(yíng)端長(zhǎng)期發(fā)展和價(jià)釋放管及管業(yè)獨(dú)立營(yíng)積極融資本逐漸成新趨。本集團(tuán)堅(jiān)持域深策略，商業(yè)營(yíng)服焦中高賽道積極展優(yōu)第方項(xiàng)目擴(kuò)大市場(chǎng)份額實(shí)現(xiàn)模經(jīng)效應(yīng)。

從輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，代表企業(yè)多從運(yùn)營(yíng)自身發(fā)持有的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始通過(guò)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的打造積累運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)提升運(yùn)營(yíng)能力，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的人才隊(duì)伍，并形成品牌效應(yīng)。在此基礎(chǔ)上，部分代表企業(yè)憑借良好的聲譽(yù)和品牌影響力進(jìn)行第三方項(xiàng)目拓展，進(jìn)入“輕重并舉”的發(fā)展階段，將輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)作為重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的補(bǔ)充，并逐漸擴(kuò)大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重。自2016年第一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目諸暨永利吾悅廣場(chǎng)成功簽約，新城控股5年時(shí)間里積極探索輕資產(chǎn)模式，并于2020年出將輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)作為四個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展方向之一，通過(guò)輕重并舉的發(fā)展模式擴(kuò)大商業(yè)在管規(guī)模。221年5月，孝感吾悅廣場(chǎng)開(kāi)標(biāo)志著新城控股從商業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)定位規(guī)劃到品牌招商落、商業(yè)運(yùn)營(yíng)推廣實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)閉環(huán)截至201年末新控股管理輸出的已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)共10個(gè)，另有5個(gè)已簽約廣場(chǎng)處于交接過(guò)渡期。中糧大悅城憑借商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，穩(wěn)步推進(jìn)管理輸出（輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)截至2021年末已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)天津和平大悅城昆明大悅城、鞍山大悅城、長(zhǎng)沙北辰三角洲大悅城、北京雙子座大廈中糖大廈等輕資產(chǎn)項(xiàng)目2021年新簽約紹興國(guó)金大悅天津西青大悅春風(fēng)里、無(wú)錫新澤悅街等5個(gè)商業(yè)輕資產(chǎn)管輸出合作項(xiàng)目。表同輕產(chǎn)運(yùn)模式比

經(jīng)營(yíng)質(zhì)量模式特點(diǎn)委托管理運(yùn)營(yíng)方委托權(quán)管商業(yè)目提供所重要段的全面務(wù)，營(yíng)方主性高。品牌及管理輸出運(yùn)營(yíng)方為專(zhuān)管理模式特點(diǎn)委托管理運(yùn)營(yíng)方委托權(quán)管商業(yè)目提供所重要段的全面務(wù)，營(yíng)方主性高。品牌及管理輸出運(yùn)營(yíng)方為專(zhuān)管理為業(yè)管商業(yè)地項(xiàng)目?jī)H委聘項(xiàng)核心理團(tuán)無(wú)注大量資及人源，毛率較，有于快發(fā)。整租運(yùn)營(yíng)業(yè)主賃商項(xiàng)目全管理商項(xiàng)目將商業(yè)目?jī)?nèi)商業(yè)間出給戶(hù)該式較合高增潛力商業(yè)目以來(lái)自項(xiàng)的收大化。圖商地產(chǎn)強(qiáng)代企業(yè)點(diǎn)目平均租率..%代表企業(yè)通常會(huì)靈活運(yùn)用委托管理、品牌及管理輸出、租等一種或多種模式開(kāi)展輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供從選址到開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)的綜合服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容主要包括市場(chǎng)

90%85%80%75%70%

2017

2018

2019

2020

2021位和業(yè)務(wù)規(guī)劃咨詢(xún)服務(wù)設(shè)計(jì)和建筑咨詢(xún)服務(wù)租戶(hù)招攬服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)增值服務(wù)等。珠海萬(wàn)達(dá)商管自2015年起輕資產(chǎn)模式管理獨(dú)立第三商業(yè)廣場(chǎng)，其創(chuàng)新的租賃運(yùn)營(yíng)模式以及輕資產(chǎn)委托管理模式有助于高效拓展珠海萬(wàn)達(dá)商管380個(gè)在管商場(chǎng)有16獨(dú)立第三方項(xiàng)目，占在管商場(chǎng)總數(shù)的27.%，12個(gè)儲(chǔ)備中，獨(dú)立第三方項(xiàng)目數(shù)量為13個(gè)，占比821%。此外，通過(guò)收并購(gòu)進(jìn)行資本整合是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)拓展管理規(guī)模的另一種常見(jiàn)方式2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期部分房企為緩解資金壓力選擇出售優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，收并購(gòu)市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)標(biāo)的增加，部分企業(yè)抓住此窗口期，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。同時(shí)國(guó)內(nèi)大宗交易市場(chǎng)活躍度有所提升部分企業(yè)選擇引資本入局與資管機(jī)構(gòu)共同設(shè)立并購(gòu)基金進(jìn)行項(xiàng)目收購(gòu)。例如201年3中國(guó)金首開(kāi)股份聯(lián)合高和資本共同設(shè)立火炬基金，認(rèn)繳出資1.02億元，收購(gòu)北京市海淀中關(guān)村東路1號(hào)院8號(hào)樓啟迪技大廈D座收購(gòu)?fù)瓿珊蠡鹁婊饘?duì)啟迪科技大廈D座進(jìn)行改造升級(jí)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值目的

百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)著力提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，重點(diǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)況整體保持穩(wěn)定平均出租率小幅提升2021年商業(yè)地百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)定，平均出租率為92.1%2020年升08個(gè)百分點(diǎn)中吾悅廣場(chǎng)龍湖集團(tuán)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目整體出租率保持在95%上?！?02中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)典型項(xiàng)目”項(xiàng)目名稱(chēng)城市企業(yè)名稱(chēng)萬(wàn)象城深圳華潤(rùn)萬(wàn)象生活有限公司龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)深圳珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司寶龍一城廈門(mén)寶龍商業(yè)管理控股有限公司朝陽(yáng)大悅城北京大悅城控股集團(tuán)股份有限公司中建企業(yè)天地上海上海中建東孚資產(chǎn)管理有限公司在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增加，消費(fèi)市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期的情況下，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)通過(guò)調(diào)整業(yè)態(tài)、引進(jìn)優(yōu)質(zhì)租戶(hù)、項(xiàng)目分類(lèi)管理等方式保障項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)展示出優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)能力商業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)字化向深度運(yùn)營(yíng)思維轉(zhuǎn)變專(zhuān)屬P打與大會(huì)員系統(tǒng)提升消費(fèi)者粘性在十四“共同富?！半p循環(huán)戰(zhàn)略發(fā)展格局下擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)成為國(guó)家戰(zhàn)略201年從中央到地方針對(duì)消市場(chǎng)供需兩端的發(fā)展規(guī)劃、扶持政策和措施等持續(xù)發(fā)力，促消費(fèi)市場(chǎng)恢復(fù)，提升商業(yè)市場(chǎng)活力。新形勢(shì)帶來(lái)新挑戰(zhàn)和新遇，行業(yè)和市場(chǎng)變化推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以創(chuàng)新促發(fā)展，不斷升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力和企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力?！?02中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)十強(qiáng)企業(yè)”企業(yè)名稱(chēng)珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司大悅城控股集團(tuán)股份有限公司新城控股集團(tuán)股份有限公司寶龍商業(yè)管理控股有限公司華潤(rùn)萬(wàn)象生活有限公司星盛商業(yè)管理股份有限公司中駿商管智慧服務(wù)控股有限公司龍湖集團(tuán)控股有限公司世紀(jì)金源商業(yè)管理有限責(zé)任公司眾安商業(yè)集團(tuán)有限公司面對(duì)新時(shí)期和新變化，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)以“用戶(hù)驗(yàn)為核心通過(guò)專(zhuān)屬I(mǎi)P打等方式提升消費(fèi)者粘性并以技賦能智慧運(yùn)營(yíng)，推進(jìn)數(shù)字化平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)從消費(fèi)者、租戶(hù)到運(yùn)營(yíng)商的數(shù)據(jù)打通，形成多方聯(lián)結(jié)的運(yùn)營(yíng)閉環(huán)，提升運(yùn)營(yíng)能力。

科技賦能智慧運(yùn)營(yíng)成為行業(yè)共識(shí)代表企業(yè)加大數(shù)字化投入以深度運(yùn)營(yíng)思維增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力“互聯(lián)網(wǎng)+”浪潮的來(lái)襲給實(shí)體商業(yè)帶來(lái)沖擊，同時(shí)也讓業(yè)地產(chǎn)企業(yè)看到數(shù)字化轉(zhuǎn)型的必要性。目前，科技賦能智慧營(yíng)已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)進(jìn)一步加大數(shù)化投入、加快推動(dòng)數(shù)字化進(jìn)程，在打通線上線下消費(fèi)渠道、建會(huì)員系統(tǒng)、利用大數(shù)據(jù)技術(shù)進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上，通數(shù)字化平臺(tái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)數(shù)字化治理，提高運(yùn)營(yíng)能力，增強(qiáng)企業(yè)心競(jìng)爭(zhēng)力，構(gòu)建行業(yè)新生態(tài)。表部百?gòu)?qiáng)表業(yè)1年數(shù)字化臺(tái)建方面策略述企業(yè)名稱(chēng)數(shù)字化臺(tái)建策略華潤(rùn)萬(wàn)生活計(jì)劃推“運(yùn)信息、經(jīng)數(shù)化、空智慧、數(shù)據(jù)資化數(shù)字舉措通科技賦提營(yíng)效率用戶(hù)驗(yàn)。計(jì)劃戰(zhàn)投資業(yè)運(yùn)業(yè)管及城市理相科技公。持續(xù)升“一萬(wàn)象、“家、“Ofcs”應(yīng)用程等數(shù)化服平臺(tái)功。新城發(fā)展年內(nèi)全上綠洲劃體平臺(tái)該系平臺(tái)基礎(chǔ)構(gòu)以互網(wǎng)思為心的大統(tǒng)臺(tái)。依托科力量建智商業(yè)打“智慧悅”。寶龍商業(yè)增資“海悅”，碼布智商業(yè)。繼續(xù)圍商業(yè)人貨”的心營(yíng)邏輯重點(diǎn)推出“+”產(chǎn)研發(fā)劃即員產(chǎn)品、播品、新租系及智能件備的產(chǎn)研發(fā)及應(yīng)用。構(gòu)建人貨”的程實(shí)現(xiàn)業(yè)流、資金流及據(jù)流統(tǒng)一。星盛商業(yè)全面推進(jìn)數(shù)字化平臺(tái)建設(shè)，以數(shù)字化驅(qū)動(dòng)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)持提升營(yíng)效開(kāi)商業(yè)AI智能研究力決策率提。積極打數(shù)字運(yùn)營(yíng)臺(tái)，商運(yùn)營(yíng)的層邏通過(guò)一系列算法融入數(shù)字化平臺(tái)，為后續(xù)的精準(zhǔn)招商品落細(xì)領(lǐng)域量的細(xì)化運(yùn)等奠基礎(chǔ)。自208年與騰訊合作啟“扣計(jì)劃以來(lái)寶龍商業(yè)續(xù)推進(jìn)智慧化轉(zhuǎn)型，在搭建起PS綜合線上生態(tài)系統(tǒng)的基上2021年寶龍商業(yè)與騰合作升級(jí)雙方共同增“悅科技打造融合存量資產(chǎn)管理投資消費(fèi)者和商戶(hù)服務(wù)能化場(chǎng)景，創(chuàng)造新的價(jià)值空間。同時(shí)寶龍商業(yè)在上海寶楊寶龍廣場(chǎng)試“智慧商業(yè)重點(diǎn)落地了智慧安防服務(wù)、智能清潔機(jī)器人，實(shí)現(xiàn)降本增效，并落地一系列針對(duì)提升消費(fèi)者體驗(yàn)的創(chuàng)新性產(chǎn)品提升會(huì)員體驗(yàn)圖上寶楊龍廣智慧業(yè)點(diǎn)內(nèi)容智慧安智慧安防服務(wù)由4臺(tái)機(jī)器人代替8個(gè)保潔崗位，進(jìn)行人機(jī)協(xié)作 智能清潔的智能化保潔，優(yōu)化成本效益，提升商場(chǎng)的科技感、智能感及品質(zhì)感機(jī)器人消費(fèi)者產(chǎn)創(chuàng)新智能衛(wèi)生間：過(guò)龍悠小序時(shí)地距離最近且空的生。V停預(yù)：過(guò)龍悠程設(shè)到時(shí)預(yù)約VP停車(chē)，受通。智慧貴賓室：過(guò)悠員小序分換自助掃碼進(jìn)入V貴室享獨(dú)私休空基人定術(shù)室地導(dǎo)航、視頻分析術(shù)一的智能安防平臺(tái)，包視識(shí)、自動(dòng)派單、室內(nèi)導(dǎo)、單理四項(xiàng)功能，減少在常營(yíng)動(dòng)中對(duì)保崗人的賴(lài)低本“數(shù)字經(jīng)濟(jì)”時(shí)代，項(xiàng)目數(shù)字化運(yùn)營(yíng)、企業(yè)數(shù)字化管理已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)“必修課部分頭部企業(yè)基本實(shí)現(xiàn)“人貨、場(chǎng)”之間的數(shù)據(jù)打通和數(shù)據(jù)整合，構(gòu)建了相對(duì)完善的數(shù)字化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化治理。但從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，仍有眾多企業(yè)的數(shù)字化僅停留在線上銷(xiāo)售平臺(tái)微信公眾號(hào)自有P等相對(duì)較淺的會(huì)員系統(tǒng)搭建上，實(shí)現(xiàn)全面數(shù)字化轉(zhuǎn)型尚需時(shí)日。未來(lái)隨著云計(jì)算大數(shù)據(jù)物聯(lián)網(wǎng)區(qū)塊鏈人工智能/AR等數(shù)字產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，數(shù)字經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)將持續(xù)顯現(xiàn)，在頭部企業(yè)的示范帶動(dòng)下，將有更多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將科技力量注入運(yùn)營(yíng)管理，構(gòu)建出適合自身發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化解決方案。專(zhuān)屬I(mǎi)“造節(jié)活增強(qiáng)與費(fèi)者情感共鳴提升商業(yè)項(xiàng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)隨著消費(fèi)代際變化，Z世代引領(lǐng)消費(fèi)風(fēng)潮的時(shí)代來(lái)臨，在“悅己”消費(fèi)理念消費(fèi)者更加注重在消費(fèi)過(guò)程中獲“情緒價(jià)值。購(gòu)物中心注重與消費(fèi)者建立情感鏈接，通過(guò)場(chǎng)景與IP打造、舉辦特色營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)等方式，讓消費(fèi)者體驗(yàn)有情懷、有溫度的消費(fèi)空間，進(jìn)而對(duì)購(gòu)物中心產(chǎn)生情感依賴(lài)，專(zhuān)屬P“造節(jié)

活動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)賦予特定日期的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)以特定的名和意義運(yùn)用線上傳播主營(yíng)銷(xiāo)直播互動(dòng)塑造專(zhuān)屬I(mǎi)P虛擬形象等方式，聯(lián)動(dòng)購(gòu)物中心和品牌商家，打造與消費(fèi)者深度共鳴的品“紀(jì)念日并將全年多個(gè)時(shí)點(diǎn)的標(biāo)志“品牌節(jié)日串聯(lián)構(gòu)成原創(chuàng)IP矩陣提升品牌辨識(shí)度和品牌影響力實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)的突破201年0月23日寶龍商業(yè)秉“讓空有愛(ài)”的理念打造的“寶龍印記·寶龍IN”活動(dòng)在全國(guó)70多商業(yè)項(xiàng)目啟幕9大區(qū)域同啟直播+線下促銷(xiāo)并邀請(qǐng)眾多特樂(lè)隊(duì)共同見(jiàn)證。圖“龍印記寶龍IG”國(guó)動(dòng)活動(dòng)2021年1月20日，寶龍屬I(mǎi)“LOFRIENDS龍寶全國(guó)聯(lián)展在全國(guó)70余個(gè)目中同步舉行“龍寶”“商體驗(yàn)官”身份正式啟動(dòng)，陪伴消費(fèi)者探索寶龍各大商場(chǎng)，挖空間寶藏、玩轉(zhuǎn)跨界融合、打卡黑科技體驗(yàn)。圖寶專(zhuān)屬I(mǎi)“龍”2020年底中糧大悅城的商產(chǎn)品線全線落地2021年中糧大悅城積極推進(jìn)多線聯(lián)動(dòng)的全國(guó)性I“造節(jié)活動(dòng)形了由“大悅嗨新節(jié)”“大悅瘋搶節(jié)”“大悅超級(jí)紅運(yùn)周”“大國(guó)開(kāi)門(mén)紅”構(gòu)成的年度四大原創(chuàng)IP矩陣實(shí)“節(jié)銷(xiāo)售額客流量的突破。圖中大城1年四大創(chuàng)P全0大城市、個(gè)商業(yè)項(xiàng)目同期啟動(dòng)活動(dòng)期間，全國(guó)銷(xiāo)售突.億元，同比

體系著重解決消費(fèi)者滿(mǎn)意度問(wèn)題，以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，全位串聯(lián)服務(wù)體系，致力“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”下的服務(wù)品質(zhì)升級(jí)。例蘇州大悅春風(fēng)里全方位打“春風(fēng)服務(wù)定制36項(xiàng)貼心服務(wù)5大客戶(hù)特色關(guān)懷功能區(qū)，并成為蘇州首家5G全覆蓋的智年月日第三屆“大悅嗨新節(jié)年日第二屆“大悅超級(jí)運(yùn)周”年月日第九屆“大悅瘋搶節(jié)21年12月10日-年月日“大悅中國(guó)開(kāi)門(mén)紅”

提.；客流突破.萬(wàn)人次，同升.；提袋率超%，單日會(huì)員消費(fèi)比突破%，會(huì)員客單價(jià)元。全0大城市、個(gè)商業(yè)項(xiàng)目同期啟動(dòng)活動(dòng)期間，全國(guó)銷(xiāo)售突.億元，同比提.；客流突破萬(wàn)人次，同提.。全1大城市、個(gè)在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目同啟動(dòng)活動(dòng)期間，全國(guó)銷(xiāo)售超.億元同比提；客流達(dá)萬(wàn)人次，同比提升；全國(guó)商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)冠店鋪總數(shù)達(dá)個(gè)，銷(xiāo)售創(chuàng)新高商戶(hù)達(dá)個(gè)；月日單日，會(huì)員消費(fèi)占比達(dá)%，員客0元。全6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)活動(dòng)期間，總銷(xiāo)售突破億元；客流萬(wàn)人次，同比提升；會(huì)員新萬(wàn)人，同比

ALL為顧客帶來(lái)輕松自如的游逛體驗(yàn)而大會(huì)員體系則著重解決精準(zhǔn)服務(wù)問(wèn)題“多元產(chǎn)業(yè)+智慧化運(yùn)營(yíng)為核心接商業(yè)內(nèi)部積分，并以積分聯(lián)盟嫁接中糧大悅城、中糧集團(tuán)、部戰(zhàn)略平臺(tái)等多平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)積分權(quán)益互通，構(gòu)筑以線下多空和線上平臺(tái)為主體的大會(huì)員生態(tài)鏈。華潤(rùn)萬(wàn)象生活圍繞“致力成為客戶(hù)信賴(lài)和喜愛(ài)的城市品生活服務(wù)商”愿景，順應(yīng)科技迭代和數(shù)字化轉(zhuǎn)型趨勢(shì)，持續(xù)善跨業(yè)態(tài)、跨平臺(tái)的一體化大會(huì)員體系。一方面通過(guò)增強(qiáng)會(huì)體系的功能提升會(huì)員對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的興趣，并通過(guò)會(huì)員體系廣公司品牌，提升客戶(hù)忠誠(chéng)度；另一方面通過(guò)整合在管住宅區(qū)、購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓，增強(qiáng)不同物業(yè)類(lèi)型的互動(dòng)，提升客跨平臺(tái)體驗(yàn)截至2021年6月30日華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)員數(shù)量突破190萬(wàn)增長(zhǎng)20一點(diǎn)萬(wàn)象會(huì)員占比84%寫(xiě)字“fcesP用戶(hù)已達(dá)6萬(wàn)同時(shí)跨平跨業(yè)態(tài)會(huì)員體系打造了更高效智能的會(huì)員體驗(yàn)環(huán)境截至201年6月30一點(diǎn)萬(wàn)象APP“悅家P重疊人數(shù)同比增長(zhǎng)17%，重疊會(huì)員人均年消費(fèi)金額同比增長(zhǎng)10%?！耙钥蛻?hù)為中心理念下大會(huì)員體系建設(shè)成為運(yùn)營(yíng)升級(jí)要方向消費(fèi)升級(jí)背景下，居民消費(fèi)需求從物質(zhì)消費(fèi)轉(zhuǎn)向服務(wù)消費(fèi)成為趨勢(shì)，在以客戶(hù)為導(dǎo)向的時(shí)代，購(gòu)物中心需要通過(guò)提升服務(wù)質(zhì)量吸引和留消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)從引流到變現(xiàn)的轉(zhuǎn)化，進(jìn)而提升經(jīng)營(yíng)績(jī)效，而會(huì)員營(yíng)銷(xiāo)作為提高消費(fèi)者黏性和忠誠(chéng)度的有效方式成為購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)升級(jí)的重要方向2021年中糧悅城華潤(rùn)萬(wàn)象生活等企業(yè)均將會(huì)員體系建設(shè)作為核心經(jīng)營(yíng)策略2021年中糧大悅城提“運(yùn)營(yíng)大服務(wù)大會(huì)員大數(shù)據(jù)”四大經(jīng)營(yíng)管理體系，多方面提升經(jīng)營(yíng)績(jī)效。其中大服

寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)租賃需求有所恢復(fù)但部分城市空置仍高，企業(yè)通過(guò)完善服務(wù)體系提升租戶(hù)穩(wěn)定性過(guò)去幾年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)步入整期，部分城市寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量持續(xù)增加，但需求增長(zhǎng)相乏力導(dǎo)致市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供大于求的狀態(tài)特別是200年新冠肺炎疫情集中爆發(fā)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行遭受明顯沖擊2020年上年寫(xiě)字樓租金水平加速下跌進(jìn)入201年隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的步恢復(fù)，重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍度提升，租賃需求有序釋放。圖1年全國(guó)點(diǎn)城要商圈字樓均租及環(huán)變化均金() 幅()

州甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率在13%內(nèi)，空置壓力相對(duì)較小，武漢、5.04.9/元4.8/平米方4.7米/天/

0.5% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2020 2021-0.5%-1.0%

天津重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率則在25%以上空置壓力相較大。圖1年0個(gè)代城市賃TMT4.6

-1.5%

租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè).5

-.0%

金融業(yè)根據(jù)中指研究院發(fā)布的中國(guó)寫(xiě)字樓租金指數(shù)2021年國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)樓平均租金整體企穩(wěn)三季度租金連續(xù)兩個(gè)季度小幅上漲。圖1年線城甲級(jí)字空置率

建筑和房地產(chǎn)業(yè)從租戶(hù)所在行業(yè)來(lái)看，2021年，根據(jù)北京、上海、武漢、25%25%20%15%10%深圳

40%.%.%2%24%16%.%40%.%.%2%24%16%.%202Q1202Q2202Q3202Q4202Q1202Q2202Q3202Q40Q1202Q2202Q3202Q4202Q1202Q2202Q3202Q4

成都等代表城市寫(xiě)字樓租賃成交案例的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)TT行業(yè)賃成交案例占樣本比重為30遠(yuǎn)高于其他行業(yè)“加快數(shù)字發(fā)展建設(shè)數(shù)字中國(guó)是我“十四五時(shí)期重大戰(zhàn)略人工能大數(shù)據(jù)等新興數(shù)字產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展數(shù)據(jù)顯示2021年息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)17.2%，化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)的寫(xiě)字樓租賃需求增長(zhǎng)。此外，賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、金融業(yè)租賃成交案例占比超10%需求相對(duì)穩(wěn)從賃面積來(lái)看大體量租賃案例TT行業(yè)居多，在60筆5000平及以上租賃案例中，TT業(yè)總租賃面積約56萬(wàn)平方米，占比約58%。此外，律所計(jì)師事務(wù)所等商務(wù)服務(wù)業(yè)企業(yè)，以及銀行、券商等金融機(jī)構(gòu)有多筆較大面積的租賃案例。202Q1202Q2202Q3202Q4202Q1202Q2202Q3202Q4202Q1202Q2202Q3202Q4202Q1202Q2202Q3202Q40Q1202Q2202Q3202Q42021202Q1202Q2202Q3202Q4202Q1202Q2202Q3202Q4202Q1202Q2202Q3202Q4202Q1202Q2202Q3202Q40Q1202Q2202Q3202Q4

2021年宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)為務(wù)業(yè)企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的境，進(jìn)而對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)形成支撐，但同時(shí)，受新增供應(yīng)增加疫情期間被抑制的租賃需求已逐步釋放完成等多重因素影響部分城市寫(xiě)字樓依舊面臨空置壓力。在這種情況下，寫(xiě)字樓營(yíng)企業(yè)著力建設(shè)多元服務(wù)體系通“內(nèi)容+服務(wù)激活寫(xiě)字需求潛力，針對(duì)不同類(lèi)型和不同發(fā)展階段的租戶(hù)企業(yè)提供包基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)等多元服務(wù)內(nèi)容，并著豐富商務(wù)空間業(yè)態(tài)，提升辦公人群的舒適感、幸福感，促進(jìn)租戶(hù)穩(wěn)定續(xù)租，并吸引具有升級(jí)辦公條件或拓展辦公空間需的新租戶(hù)，實(shí)現(xiàn)在管寫(xiě)字樓的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。圖中云商企業(yè)務(wù)管”“白領(lǐng)活助”主服務(wù)容

. 穩(wěn)健性）資產(chǎn)負(fù)債率均值為6，償債能力保持平穩(wěn)圖商地產(chǎn)強(qiáng)代企業(yè)1年資產(chǎn)債率值71.1%72.271.1%72.2%71.6%71.3%70.6%8%6%4%2%0%217 218 219 220 221C中海商務(wù)旗下的綜合商辦服務(wù)品牌“中海云商”，借強(qiáng)大的資源聚合能力，銜接周邊商務(wù)磁場(chǎng)形成商業(yè)閉環(huán)，上下游企業(yè)提供交互平臺(tái)，為閉環(huán)內(nèi)的商業(yè)伙伴創(chuàng)造良好的展環(huán)境，并向租戶(hù)提供包括企業(yè)管理、企業(yè)發(fā)展和白領(lǐng)生活手三大領(lǐng)域服務(wù)。

商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率小幅下降，位于合理區(qū)間2021年商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為較200年小幅下降07個(gè)百點(diǎn)總體來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)積極降負(fù)債的同時(shí)，通過(guò)穩(wěn)步的規(guī)模擴(kuò)張和高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的收入提升擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。圖商地產(chǎn)強(qiáng)代企業(yè)1年流動(dòng)率與動(dòng)比均值 流動(dòng)比率均值 速動(dòng)比率均值1.491.491.501.471.431.470.600.620.580.590.651.5中糧大悅城打造的寫(xiě)字樓“3C運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系”包含“FCOFantas（悅創(chuàng)CFCOLif（悅享FFICE（悅智滿(mǎn)足B端租戶(hù)企業(yè)辦公服務(wù)需求及C端客群生活務(wù)需求，通過(guò)智慧賦能，提租戶(hù)企業(yè)滿(mǎn)意度和粘性。

1.00.50.0

217 218 219 220 221百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)短期償債能力保持穩(wěn)定。從短期償債能力看2021年商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)表企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率分別為1.7和0.5較上年分別上升0.4和0.6基本保持穩(wěn)定“管理紅利時(shí)代代表業(yè)為實(shí)現(xiàn)降負(fù)債和促發(fā)展的雙重目標(biāo)，通過(guò)做優(yōu)做強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，增強(qiáng)短期抗風(fēng)險(xiǎn)能力。類(lèi)RIs和M/MN發(fā)行小幅縮量底層資產(chǎn)中辦公類(lèi)物業(yè)占比提升2021年房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)較嚴(yán)從政策走向來(lái)看房地產(chǎn)金融審慎管理主線不變，下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力明顯增加，中央及各部委釋放融資邊際改善的積極信號(hào)，對(duì)以往部分執(zhí)行過(guò)嚴(yán)的政策進(jìn)行糾偏。盡管融資難度有所上升，但穩(wěn)健型企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)企業(yè)信用債融資成本小幅下降同時(shí)，資產(chǎn)證券化是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資的主要方式之一，類(lèi)

2017年-020年，類(lèi)s和CBS/CBN產(chǎn)品發(fā)行量呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，2021年，受融資監(jiān)管?chē)?yán)格等因素影響，類(lèi)s產(chǎn)品和BS/CBN產(chǎn)品發(fā)行金額共計(jì)157億元同比下降9.4%。其中，類(lèi)s產(chǎn)品金額為331億元，同小幅增長(zhǎng)5.6BS/CBN類(lèi)產(chǎn)品金額為196億元同下降12.%。圖1類(lèi)Is和M/MN按底資產(chǎn)分發(fā)量占比零售物業(yè) 辦公物業(yè) 商業(yè)綜合體酒店 他 s和BS/CBN發(fā)行量仍處近年高位。圖商地強(qiáng)代企業(yè)1年發(fā)債率均值信用債平均利率 海外債平均利率 債券平均利率5.45.4%5.4%4.6%3.9%4.1%3.6%5%4%3%

545單位：億420418300252190零售物業(yè)單位：億420418300252190220 2212%1%0%220

221

注：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包含所有企業(yè)口徑，其他類(lèi)包含產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、基礎(chǔ)設(shè)施等類(lèi)型從201年發(fā)行的類(lèi)s、BS/CBN產(chǎn)品的底層資產(chǎn)來(lái)看，零售物業(yè)、辦公物業(yè)、商業(yè)綜合體依舊是發(fā)行數(shù)量債券融資成整體有所降低2021年商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代企業(yè)債券平均利為4.1%較2020年下降.5個(gè)百分點(diǎn)中信用債平均利率為3.6%上年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)海債平均利率為5.4%，與上年持。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目依托于企業(yè)的良好運(yùn)營(yíng)可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)流，因此近年來(lái)，發(fā)行以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證化產(chǎn)品成為企融資的重要途徑之一。圖1年類(lèi)EIs和MBS/MN產(chǎn)品行量產(chǎn)品名稱(chēng)發(fā)行規(guī)模億元)底層資產(chǎn)底層資型中金合生京朝產(chǎn)品名稱(chēng)發(fā)行規(guī)模億元)底層資產(chǎn)底層資型中金合生京朝合生匯資支持項(xiàng)計(jì).0北京朝陽(yáng)合生購(gòu)物中心零售物業(yè)海通陸家股份嘴世紀(jì)融場(chǎng)1產(chǎn)支持項(xiàng)計(jì)劃.1上海陸家嘴世金融廣場(chǎng)辦公物業(yè)中信證券君上萬(wàn)象城資支持項(xiàng)計(jì)劃.1上海萬(wàn)城商業(yè)綜體

多的資產(chǎn)類(lèi)型。其中，以零售物業(yè)為底層資產(chǎn)的類(lèi)Is、CBS/CBN產(chǎn)品發(fā)行量為420億占總發(fā)行量的7.5%占比較2020年下降.8個(gè)百點(diǎn)；以辦公物業(yè)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行量為418億，占總發(fā)行量的27.4%，占比較2020升超10個(gè)百分點(diǎn)底層資產(chǎn)蓋零售辦公等多業(yè)態(tài)的綜合體的產(chǎn)品發(fā)行量為190億，占發(fā)行量的12.4%，占較200年下降5.4個(gè)百分點(diǎn)；三者計(jì)占比超65%。表1年行的分商地資產(chǎn)證化產(chǎn)品137395758751213739575875124482913133311196113410080400217

218

219

220

221201年7月，以北京朝陽(yáng)合生匯購(gòu)物中心為底層資產(chǎn)的“中金-合生-北京朝陽(yáng)合生匯資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”成功設(shè)立，該產(chǎn)品是歷史最大規(guī)模單體購(gòu)物中心CS產(chǎn)品435的行利率在21民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)行的CS產(chǎn)品中也相對(duì)較低，在房地產(chǎn)行業(yè)整體信用風(fēng)險(xiǎn)有所提升的環(huán)境下，一線城市核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)資產(chǎn)依舊受到資本市場(chǎng)青睞。此外自220年4月證監(jiān)會(huì)發(fā)改委聯(lián)合發(fā)《關(guān)于推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基（EITs試點(diǎn)相關(guān)工作知以來(lái)國(guó)家和部分城市相繼落地監(jiān)管和支持政策例如年9月北京發(fā)布《關(guān)于支持京市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REIT)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干措、201年7月蘇州發(fā)的《關(guān)于蘇州市推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基（EIT發(fā)展的工作意見(jiàn)等在政策推動(dòng)下基建領(lǐng)域公募EITs已式落地，201年，首批和第批共11只公募EITs已正式發(fā)行，資產(chǎn)類(lèi)型涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、橋梁公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)型但酒店商場(chǎng)寫(xiě)字樓公寓住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目尚未入試點(diǎn)范圍。因此，短期類(lèi)EITs和CSCBN仍將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的主要方式。四、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)與展望“十四五時(shí)期“共同富“雙循環(huán)戰(zhàn)略發(fā)展局下，中央及各部委多次強(qiáng)調(diào)要實(shí)施好擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，充分釋放消費(fèi)潛力，預(yù)計(jì)未來(lái)各項(xiàng)促消費(fèi)政策或?qū)⒊掷m(xù)發(fā)力，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)需求有望擴(kuò)大、消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將持續(xù)升級(jí)，疊加企業(yè)營(yíng)商環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，多個(gè)積極因素為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)，也為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐漸由增量發(fā)展進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代，行業(yè)需要探索新的發(fā)展模式，企業(yè)發(fā)展方向也逐漸由追求規(guī)模高增長(zhǎng)向追求高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。中指研究院持續(xù)深化商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究，總結(jié)市場(chǎng)發(fā)展律，以期幫助市場(chǎng)各類(lèi)參與者更好地把握市場(chǎng)趨勢(shì)，緊抓市機(jī)遇。面對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展階段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要及洞悉行業(yè)變化，精準(zhǔn)把握布局方向，探索運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新，實(shí)穩(wěn)健發(fā)展。（一）消費(fèi)中心城市建設(shè)加快，核心一二線及城群強(qiáng)三城市業(yè)地場(chǎng)仍有2021年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)率達(dá)64.%在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略持續(xù)推進(jìn)的背景下城市群和都市圈人口與資源不斷聚集城市空間布局也不斷變化“十四五時(shí)期國(guó)家提出優(yōu)化升五大城市群發(fā)展壯大山東半島粵閩浙沿海等城市群的戰(zhàn)略。未來(lái)，五大城市群中長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀城市群有望發(fā)展成為具有全球影響力的世界級(jí)城市群，成渝城市群和長(zhǎng)江中游城市群相關(guān)規(guī)劃不斷落地，區(qū)域定位升級(jí)，未來(lái)發(fā)展亦將步入加速通道與此同時(shí)福州南京鄭州等都市圈規(guī)劃已落地，都市圈的發(fā)展亦是未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要空間形態(tài)。整體來(lái)看，核心一二線城市人口和資源聚集能力強(qiáng)，未來(lái)城市發(fā)展活力和潛力較大為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要支撐同時(shí)，長(zhǎng)三角和珠三角等重點(diǎn)城市群內(nèi)部的強(qiáng)三線城市承接了一二線城市的外溢人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟(jì)活力日漸增強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)亦存在發(fā)展空間。未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可重點(diǎn)關(guān)注核

心一二線及城市群強(qiáng)三線城市的政策、規(guī)劃和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)展情況，尋找合適的拓展機(jī)會(huì)，把握城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。.零售商業(yè)：熱點(diǎn)一二線及城市群強(qiáng)三線城市居民收入平高購(gòu)買(mǎi)，商業(yè)展?jié)撏怀鰢?guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)進(jìn)程加快推動(dòng)核心一二線城市費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展近年來(lái)，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)穩(wěn)步提升，我國(guó)建設(shè)國(guó)消費(fèi)中心城市的步伐也逐漸加快，在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，建國(guó)際消費(fèi)中心城市有助于城市聚集新的消費(fèi)資源，發(fā)揮區(qū)域領(lǐng)帶動(dòng)作用，推動(dòng)區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供的動(dòng)能。自“十三五”規(guī)劃綱要》提出“培育發(fā)展國(guó)際消費(fèi)中心以來(lái)，中央陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策推動(dòng)培育國(guó)際消費(fèi)中心城市。2019年0月，商務(wù)部等4部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的指導(dǎo)意見(jiàn)正式明確提“利用5年左間，指導(dǎo)基礎(chǔ)條件好、消費(fèi)潛力大、國(guó)際化水平較高、地方愿強(qiáng)的城市開(kāi)展培育建設(shè)北京上海西安等多個(gè)核心線城市也圍《指導(dǎo)意見(jiàn)開(kāi)展國(guó)際消費(fèi)中心城市培育建設(shè)相關(guān)工作。“十四五時(shí)期國(guó)家對(duì)國(guó)際消費(fèi)中心城市的相關(guān)提法“育發(fā)展國(guó)際消費(fèi)中心”升級(jí)為“培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市2021年7月首批國(guó)際消費(fèi)心城市試點(diǎn)名單公布北京海、天津、重慶、廣州入圍，各城市也根據(jù)發(fā)展路徑和資源特色的不同，制定了各有特色的建設(shè)實(shí)施方案，例如北京通過(guò)打造優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)特色凸顯“消費(fèi)新地標(biāo)提“北京消費(fèi)全球吸引力，而上海則更加強(qiáng)調(diào)中心城市的節(jié)點(diǎn)作用和帶動(dòng)作用，著重打造“全球消費(fèi)品集散中心”和“全球新品首發(fā)地。2022年部分未納入首批試的核心一二線城市也將創(chuàng)建國(guó)際消費(fèi)中心城市作為工作重點(diǎn)加以推進(jìn)，例如2月深圳布《深圳市關(guān)于加快建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的若干措施提出設(shè)國(guó)際一流商業(yè)載體集聚全球優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源等8個(gè)部分27措施推動(dòng)深圳商業(yè)和消費(fèi)高質(zhì)量發(fā)展此外長(zhǎng)沙鄭州門(mén)等城市也在2022年推出建國(guó)際消費(fèi)中心城市相關(guān)政策安徽提出支持合肥創(chuàng)建國(guó)際消費(fèi)中心城市。未來(lái)，隨著核心一二線城市建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的進(jìn)加快，其消費(fèi)市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步發(fā)展壯大，進(jìn)而推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)質(zhì)量發(fā)展，城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也將具備更大的發(fā)展空間。

圖0年國(guó)部城市均戶(hù)存款額與均可配收關(guān)圖北京蘇州寧波南北京蘇州寧波南廣州杭州廈門(mén)臺(tái)州無(wú)錫紹興常州東中青島珠佛山濟(jì)南鎮(zhèn)江成大州東營(yíng)南通鄂爾多斯廊坊州沈陽(yáng)均值：7000年城7000居鎮(zhèn)6000居民6000人均5000可支5000配收4000入（4000）元3000）收入水平高消費(fèi)能力強(qiáng)核心一二線及城市群強(qiáng)三線城

3000 7.1均均

9 12 15 18 21市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)具備發(fā)展?jié)摿陙?lái)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，但針對(duì)不同市、不同區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特征也存在較大差異，存量較大的市場(chǎng)未來(lái)將更加依賴(lài)運(yùn)營(yíng)。城市等級(jí)1年末人均購(gòu)中心面㎡)80城市等級(jí)1年末人均購(gòu)中心面㎡)80年人均累計(jì)商營(yíng)業(yè)用新開(kāi)面積㎡)一線城市.3.8二線城市.3.9三四線市.1.6

人均住戶(hù)存款余額（萬(wàn)元）上海、北京等一線城市收入水平最高，蘇州、杭州等長(zhǎng)角核心城市緊跟其后。2020，P前100的城市人均存款均值為7.1萬(wàn)元，城鎮(zhèn)民人均可支配收入均值為4.6元上海北京廣州深圳蘇州杭州寧波南京等核心一二線城市以及紹興、嘉興、臺(tái)州等城市群強(qiáng)三線城市人均入及儲(chǔ)蓄均較高，此類(lèi)城市具備較強(qiáng)的消費(fèi)基礎(chǔ)與發(fā)展空間，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ν怀?。圖0年0個(gè)大城市鎮(zhèn)均可支收入與城鎮(zhèn)人消費(fèi)出對(duì)比注：人水平按各市0常住人規(guī)模算。就存量而言一線城市購(gòu)物中心規(guī)模已較大2021年末人均購(gòu)物中心面積達(dá)0.83平未來(lái)存量項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈二線城市人均購(gòu)物中心面積為0.63平已接近一線城市平，同時(shí)2018200年人均商業(yè)業(yè)用房新開(kāi)工面積較高展現(xiàn)存量與增量并行快速發(fā)展的格局，其中長(zhǎng)沙、昆明等城市人

4000全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支收入廣州 上海全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支收入廣州 上海深圳杭州北京長(zhǎng)沙溫州廈門(mén)無(wú)錫寧波蘇州烏魯木齊昆明青島南京濟(jì)南沈陽(yáng)福州武漢長(zhǎng)春濱三天津大連成都全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)出南昌 呼和浩合肥城鎮(zhèn)居3000民人均3000消費(fèi)支2000出（元2000）購(gòu)物中心面積與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積較高，未來(lái)幾年或面臨供過(guò)于求壓力。三四線城市當(dāng)前人均購(gòu)物中心面積仍較小，

10003000 4000

5000 6000 7000 8000城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）未來(lái)具備一定增長(zhǎng)空間。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)對(duì)于三四線城商業(yè)地產(chǎn)的布局應(yīng)關(guān)注人口規(guī)模大、消費(fèi)能力強(qiáng)的重點(diǎn)城市避免盲目擴(kuò)張。居民收入和存款余額反映了居民的購(gòu)買(mǎi)力，居民消費(fèi)支出與收入的比值則反映了居民的消費(fèi)意愿。核心一二線城市，三角、珠三角等城市群內(nèi)部的強(qiáng)三線城市，城鎮(zhèn)居民收入水

萬(wàn)元城鎮(zhèn)人均可支配收入萬(wàn)元城鎮(zhèn)人均可支配收入城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出 支出收入比全國(guó)平均：.26420上北蘇杭廣寧南深無(wú)溫廈長(zhǎng)青濟(jì)武呼福成合昆天沈大南西鄭烏三貴石蘭海重長(zhǎng)哈銀南太北西海京州州州波京圳錫州門(mén)沙島南漢和州都肥明津陽(yáng)連昌安州魯亞陽(yáng)家州口慶春爾川寧原海寧

.0.8.6.4.2.0浩 木 莊 濱特 齊高、消費(fèi)意愿強(qiáng)，零售商業(yè)未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。

注：烏木齊昆明石家城人均消支為9年據(jù)。一線城市和長(zhǎng)三角地區(qū)二線城市居民消費(fèi)意愿較高。城人均消費(fèi)支出與城鎮(zhèn)人均可支配收入的比值反映了當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民的消費(fèi)意愿。一線城市人均消費(fèi)支出在4萬(wàn)元以上，人可支配收入在6-8萬(wàn)元之間中廣州深圳比值分別為0.650.63消費(fèi)意愿較北京上海高二線城市中蘇州杭州寧波、南京等城市收入超6元，具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力；從費(fèi)意愿來(lái)看溫州廈門(mén)比值分別為0.63和0.2高于全均水平長(zhǎng)沙青島濟(jì)南武漢福州昆明天津沈陽(yáng)、大連等城市消費(fèi)支出與可支配收入的比值在0.6-08之間意愿相對(duì)較強(qiáng)。.寫(xiě)字樓一線市三業(yè)發(fā)達(dá)“四時(shí)數(shù)字濟(jì)展速或動(dòng)寫(xiě)樓求長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展是城市辦公樓需求增長(zhǎng)主要推動(dòng)因素，第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、發(fā)展水平高的一二線城市公樓市場(chǎng)具備發(fā)展空間。圖0年0個(gè)大城市三業(yè)增加及占比為為.%上海北京深圳廣州武漢成杭州蘇州長(zhǎng)鄭州南天津福州合肥濟(jì)南西安

“數(shù)字經(jīng)濟(jì)第一城服務(wù)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁三產(chǎn)占比達(dá)68.1。從產(chǎn)業(yè)來(lái)看“十四五時(shí)期國(guó)著重提升自主創(chuàng)新能力強(qiáng)化各產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈發(fā)展力度，提高全產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，并動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域發(fā)展，聚力實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)數(shù)字化”和“數(shù)字產(chǎn)化。近年來(lái)TT行業(yè)持續(xù)引領(lǐng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求，金融業(yè)、業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求亦相對(duì)較大未來(lái)金融科技生物醫(yī)藥、信息技術(shù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求將持續(xù)釋放。但同時(shí)也要注意到，近年來(lái)我國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)新一輪整期，部分城市過(guò)去幾年寫(xiě)字樓供應(yīng)量持續(xù)增加，但需求增長(zhǎng)乏力，市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面。因此，企業(yè)應(yīng)側(cè)重核心城市的核心資產(chǎn)，重點(diǎn)關(guān)注北京、上海、廣州等人口和經(jīng)濟(jì)具備較強(qiáng)支撐未來(lái)辦公樓市場(chǎng)需求旺盛的城市或潛在供應(yīng)量較小且第三產(chǎn)業(yè)尤其是高技術(shù)服務(wù)業(yè)發(fā)展相對(duì)較好的城市。圖0年0個(gè)大城市產(chǎn)加值與公樓四年計(jì)新工面積對(duì)比3000第

1007-三2000產(chǎn)業(yè)增2000加值1000（元億1000元）5000

100年辦100公樓100新工開(kāi)80工面積60（萬(wàn)40平方20米4% 5% 6% 7% 8% 9%第三產(chǎn)業(yè)增加值占比2020年40個(gè)大中城市第三產(chǎn)業(yè)增加值總計(jì)27.9萬(wàn)億元占全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)54.5%。其中，四個(gè)一線城，以及重慶成都杭州蘇州三產(chǎn)增加值均超萬(wàn)億規(guī)模領(lǐng)先。青島鄭州長(zhǎng)沙等12個(gè)城三產(chǎn)增加值在50001000間，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展亦相對(duì)較好。三產(chǎn)占比較高的城市以一二線城市居多。2020年，0大中城市中有31個(gè)三產(chǎn)占P比重超全國(guó)平均水平一線市中，北京、上海服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，三產(chǎn)占比分別為83.873.1%廣州深圳近年來(lái)產(chǎn)持續(xù)升級(jí)創(chuàng)新能力增強(qiáng)三產(chǎn)占比分別為72.%和6.1%二線城市中，杭州致力打造中

）00 500 1000 1000 2000 2000 3000 3000第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）從各城市2017200年辦公累計(jì)新開(kāi)工面積與200年第三產(chǎn)業(yè)增加值的關(guān)系來(lái)看，一線城市中，北京近四年新開(kāi)工面積最小，且三產(chǎn)總量最大，需求旺盛，供過(guò)于求風(fēng)險(xiǎn)小于他三個(gè)城市。二線城市中，鄭州、成都、濟(jì)南等城市相對(duì)于市場(chǎng)吸納能力，近四年辦公樓的新開(kāi)工面積較大，市場(chǎng)普遍面臨供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)大連沈陽(yáng)天津蘇州重慶等城市辦公開(kāi)發(fā)節(jié)奏有所放緩，有利于消化現(xiàn)有庫(kù)存。（二）頭部企業(yè)繼續(xù)分拆商管業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，運(yùn)能力價(jià)兌現(xiàn)近年來(lái)，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)總量穩(wěn)定增長(zhǎng)，需求持續(xù)升級(jí)，費(fèi)者對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的需求增加，運(yùn)營(yíng)管理在商業(yè)項(xiàng)目生命期中的作用凸顯，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)具備較好的發(fā)展空間。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，不持有土地和項(xiàng)目的輕資產(chǎn)運(yùn)模式可以為企業(yè)減輕資金壓力，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，輕重分離的營(yíng)模式也有助于企業(yè)優(yōu)化資源配置2021年新城控股大悅城等頭部企業(yè)均加大了輕資產(chǎn)拓展的力度，通過(guò)運(yùn)營(yíng)管和品牌輸出，實(shí)現(xiàn)高效擴(kuò)張。在發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的過(guò)程中頭部企業(yè)逐漸形成規(guī)模效應(yīng)同時(shí)，由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)行業(yè)從技術(shù)經(jīng)驗(yàn)、品牌影響力、人才儲(chǔ)備等方面都具有較高的進(jìn)入壁壘，頭部企業(yè)價(jià)值凸顯，受到資本市場(chǎng)青睞，走上將輕資產(chǎn)商管業(yè)務(wù)分拆上市的道路。繼寶龍商業(yè)華潤(rùn)萬(wàn)象生活等企業(yè)成功上市后2021年盛商業(yè)、中駿商管等企業(yè)也陸續(xù)登陸資本市場(chǎng)。表至1年部分務(wù)內(nèi)包含商運(yùn)營(yíng)務(wù)的上市業(yè)

截至201年6月30中商管的商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)共有簽約項(xiàng)目38個(gè)總約面積4887萬(wàn)平方米其在管項(xiàng)目12個(gè)，在管面積1035萬(wàn)平方米。圖至1年半年駿商各布局域商物業(yè)理及營(yíng)服務(wù)簽約在管積簽約建筑面積 在管建筑面積62.4200平萬(wàn)150平方米1000 注根中駿管財(cái)報(bào)長(zhǎng)三濟(jì)圈包安徽江蘇海西岸經(jīng)濟(jì)包括建西環(huán)經(jīng)濟(jì)圈括北河北山東港澳大灣指廣省，西部區(qū)括重慶河南湖南陜西。依“全國(guó)連鎖區(qū)域深耕核心輻射重點(diǎn)布局的戰(zhàn)略布局方向，中駿世界城以長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、粵澳大灣區(qū)、中西部核心城市以及海西經(jīng)濟(jì)區(qū)為發(fā)展重點(diǎn)，目標(biāo)形“4+1”區(qū)域戰(zhàn)略布局截至201年上半年中駿商管的管業(yè)務(wù)合約面積中，有2269萬(wàn)平方米位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，比超四成，核心城市群布局力度加大為中駿商管的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)定了良好基礎(chǔ)。圖8年1年半年駿管各業(yè)板塊業(yè)收及毛率商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入(左) 住宅物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)業(yè)收入(左商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)毛利率(右) 住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率(右)企業(yè)名稱(chēng)敲鐘時(shí)間企業(yè)名稱(chēng)敲鐘時(shí)間股票代碼中駿商管1年7月6.K越秀服務(wù)1年6月6.K星盛商業(yè)1年1月8.K華潤(rùn)萬(wàn)生活0年2月9.K寶龍商業(yè)9年2月9.K4案例中駿商管重點(diǎn)發(fā)力商管賽道以高運(yùn)營(yíng)能力和品牌3影響力實(shí)現(xiàn)較高盈利水平 億

0%..%.242%2021年7月2日中駿商管慧服務(wù)控股有限公（股票代碼0006.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)中駿商管”)在港交所正式掛牌市。中駿商管是一家綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，定位輕資產(chǎn)

元21008

09

00

0:-6

28%14%理公司，主要業(yè)務(wù)包括商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)和住宅物業(yè)理服務(wù)兩大板塊。

2018年201年上半年中商管的商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入分別為1.52元2.41億元373億元和2.1億元，占公司總營(yíng)業(yè)收入的比重由208年的384%提升至2021年上半的485%。09年-201年上半年，中駿管的商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入分別同比增長(zhǎng)58.454.7和747%，預(yù)計(jì)未來(lái)商管業(yè)務(wù)的收入占比有望繼續(xù)升從毛利率來(lái)看2018年021年上半年中駿商管的業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利率由47.%提升至6.8%。表中商三種業(yè)物管及運(yùn)營(yíng)務(wù)模式服務(wù)模式主要提的服內(nèi)容收費(fèi)方式基本商物業(yè)管服務(wù)安保服清潔服維修保養(yǎng)服務(wù)租戶(hù)協(xié)助服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)及推廣每月/季度按每平方米計(jì)固定費(fèi)用，由相關(guān)物業(yè)的戶(hù)（包括物業(yè)開(kāi)發(fā)商及占相關(guān)物并使其空的業(yè)主）支付開(kāi)業(yè)前理服務(wù))市場(chǎng)研究及定位前期咨詢(xún)及規(guī)劃以建筑設(shè)咨詢(xún)務(wù))租戶(hù)獲取及開(kāi)業(yè)備服務(wù)服務(wù)收取固服務(wù)費(fèi)服務(wù)按竣工階段算固費(fèi)用其他增服務(wù)租戶(hù)管理及租金款服務(wù)其他服務(wù)（主要停車(chē)場(chǎng)管理、廣告及其他公共區(qū)域管服務(wù)以及物業(yè)租賃務(wù)）服務(wù)按租金款計(jì)酬服務(wù)按酬金制或金收計(jì)算費(fèi)用從服務(wù)類(lèi)型來(lái)看，中駿商管的商管業(yè)務(wù)擁有基本商業(yè)物管理服務(wù)、開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)、其他增值服務(wù)三種不同的服務(wù)式。產(chǎn)品線定位特點(diǎn)、址、群等都市流行時(shí)產(chǎn)品線定位特點(diǎn)、址、群等都市流行時(shí)尚潮社交中心特點(diǎn)：輕、尚、流、選址及焦客選一線強(qiáng)線城市交樞紐或心地聚年輕都中產(chǎn)和庭群，集潮流網(wǎng)紅首進(jìn)旗品牌。品質(zhì)生活家庭生體驗(yàn)中心特點(diǎn)：馨、意、質(zhì)、選址及焦客選三四城核心焦城市全客家庭打造地唯或選購(gòu)物心。都市奧萊高性?xún)r(jià)購(gòu)物中心特點(diǎn)：價(jià)、品、享、趣選址及焦客選一二城中心或城心的地上蓋聚焦市白和求生活質(zhì)目的性群。

在產(chǎn)品線打造方面，中駿商管以“中駿世界城”品牌為主、租戶(hù)及消費(fèi)者提供專(zhuān)業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)，在模化發(fā)展中建立差異化特色，形成“都市流行、品質(zhì)生活、市奧萊”三條產(chǎn)品線，提高商場(chǎng)對(duì)不同目標(biāo)客戶(hù)的吸引力。圖中商管字化運(yùn)營(yíng)動(dòng)系統(tǒng)DDP大數(shù)據(jù)臺(tái) 會(huì)員營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)商業(yè)交易數(shù)據(jù)訪客 會(huì)員推廣、注冊(cè)、會(huì) 會(huì)益等計(jì)數(shù)據(jù)等理智能停車(chē)場(chǎng)、能W、能航等數(shù)字化與運(yùn)營(yíng)自動(dòng)智能PS、R系等在運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量提升方面，近年來(lái)，中駿商管致力于借助數(shù)字化工具打造智慧商業(yè)平臺(tái)探索基于數(shù)字化的營(yíng)銷(xiāo)利用數(shù)字化給資產(chǎn)、品牌、顧客賦能。除已上市企業(yè)外，珠海萬(wàn)達(dá)商管、龍湖智創(chuàng)生活也已向交所正式遞交招股書(shū)，頭部企業(yè)開(kāi)啟上市之路或?qū)⑼苿?dòng)資本場(chǎng)加深對(duì)商管板塊的認(rèn)知，提振行業(yè)發(fā)展的信心。表目部分遞交股書(shū)包商業(yè)運(yùn)服務(wù)務(wù)的業(yè)企業(yè)名稱(chēng)母公司申請(qǐng)上進(jìn)度龍湖智生活龍湖集團(tuán)2年1月7日交招書(shū)珠海萬(wàn)商管萬(wàn)達(dá)集團(tuán)1年0月1日交招書(shū)瑞安新地瑞安房產(chǎn)1年9月3日交招書(shū)注：招書(shū)已效但未再遞的企業(yè)納入計(jì)。長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間，益?zhèn)€性化的消費(fèi)需求也推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更加注重向縱深方打磨產(chǎn)品，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)上或?qū)?huì)涌現(xiàn)更多優(yōu)秀的商管公司商管業(yè)務(wù)分拆上市潮或?qū)⒊掷m(xù)，推動(dòng)企業(yè)拓寬融資渠道的同提升市場(chǎng)化能力，獲得更好地成長(zhǎng)。（三）房企探索新模式，轉(zhuǎn)型商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商恰其時(shí)2021年中央堅(jiān)持“房住不炒總基調(diào)不變，堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)”目標(biāo)下半房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端的管控政策持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整通道。在調(diào)控政策收緊的環(huán)境下房企“增收不增”的現(xiàn)象頻現(xiàn)在“穩(wěn)為主基調(diào)的行業(yè)大勢(shì)下房企過(guò)去依“高桿高負(fù)債高周轉(zhuǎn)“規(guī)紅利”時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。未來(lái)，房企需要對(duì)開(kāi)發(fā)主業(yè)強(qiáng)化降本增效的同時(shí)，逐步“服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，而商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理則是過(guò)去房企業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)積累較多的領(lǐng)域之一。在“共同富?！迸c“雙循環(huán)”戰(zhàn)略發(fā)展格局下，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)需求有望持續(xù)擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀椴糠址科髽I(yè)務(wù)發(fā)展的“第二增長(zhǎng)曲線。表頭房企元化務(wù)板塊

從頭部企業(yè)的業(yè)務(wù)板塊可以看出，除開(kāi)發(fā)主業(yè)外，多數(shù)企圍繞開(kāi)發(fā)主業(yè)進(jìn)行多元化發(fā)展，而在多元化業(yè)務(wù)模塊中，商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成“標(biāo)配從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看部分頭部房企的業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼已成為“第二增長(zhǎng)曲線”例如021龍湖集團(tuán)已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)租金收入同比增長(zhǎng)40.1%，顯著高于業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額19.6%的同增速。同時(shí)，也有部分企業(yè)的非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)表現(xiàn)出較高的毛利率例如201年上半年新城股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的毛利率為17.1%，而物業(yè)出租及管業(yè)務(wù)的毛利率則為70.%。從企業(yè)發(fā)展策略上，部分頭部房企也表現(xiàn)出對(duì)商業(yè)地產(chǎn)務(wù)的重視，并強(qiáng)調(diào)住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間相互依托的關(guān)系。例如新城控股管理層在2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的互動(dòng)環(huán)節(jié)表示“公‘住宅+商業(yè)’雙輪驅(qū)動(dòng)優(yōu)勢(shì)明顯未來(lái)將繼續(xù)秉持”并在2021年中期報(bào)告提“作為消費(fèi)重要載體的大型商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)具有更廣闊的發(fā)展空間?！比A潤(rùn)置地則在2021年中期報(bào)告中提到“集團(tuán)將繼續(xù)做強(qiáng)、做優(yōu)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，筑牢綜合實(shí)力第一的護(hù)城河”從海外成熟市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期后，投資物業(yè)等可以帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)通常表現(xiàn)出比地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)更出色的穩(wěn)定性以美國(guó)為例2008年次貸機(jī)發(fā)生后，知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如霍頓、萊納和帕爾迪的營(yíng)業(yè)收入均顯著下降，與之對(duì)比，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)西蒙地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入則并未受到次貸危機(jī)的顯著影響，十幾年間呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從盈利能力來(lái)看三家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的毛利率也顯著低于西蒙地產(chǎn)圖美代表企營(yíng)收入勢(shì) 霍頓 萊納 帕爾迪 西蒙企業(yè)名稱(chēng)業(yè)務(wù)板塊萬(wàn)科集團(tuán)企業(yè)名稱(chēng)業(yè)務(wù)板塊萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)、物租賃宅海外業(yè)、酒店度假、育、品、流倉(cāng)、業(yè)開(kāi)發(fā)營(yíng)保利發(fā)展在“不產(chǎn)生平臺(tái)戰(zhàn)略位，公司伸不產(chǎn)投資發(fā)、好生綜合務(wù)包含建、物業(yè)、經(jīng)商、酒、公、展、康、教育、文等產(chǎn)業(yè)融服三產(chǎn)業(yè)鏈碧桂園團(tuán)地產(chǎn)、業(yè)、業(yè)（桂園務(wù)、酒店鳳悅店及度村）智慧飲（璽器人集）、業(yè)資產(chǎn)營(yíng)（桂園商旅、他（騰建筑中海地產(chǎn)物業(yè)發(fā)商物業(yè)其他產(chǎn)關(guān)業(yè)務(wù)華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷(xiāo)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不動(dòng)業(yè)、輕資管理務(wù)（華萬(wàn)象活）生態(tài)要型業(yè)務(wù)城市與運(yùn)、城更新長(zhǎng)租產(chǎn)、康養(yǎng)影業(yè)教等）龍湖集團(tuán)六大航（地開(kāi)發(fā)商業(yè)資租賃住、空服務(wù)、屋租、房裝修）療養(yǎng)老新城控股住宅開(kāi)商開(kāi)發(fā)商業(yè)營(yíng)多元業(yè)務(wù)中國(guó)金茂城市運(yùn)、物開(kāi)發(fā)酒店?duì)I零售商、商租、值業(yè)（含茂綠、茂資本金茂務(wù)、金裝飾金茂育、茂服等）16040120億100美元0050607080900010203同時(shí)，企業(yè)開(kāi)展地產(chǎn)相關(guān)多元化業(yè)務(wù)，發(fā)展抗周期的業(yè)線條，可以有效分散風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。從日本房企發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)行業(yè)進(jìn)入下行周期時(shí)，頭部企業(yè)選擇發(fā)展持有租賃等抗周期性較強(qiáng)的業(yè)務(wù)線條以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)例如20世紀(jì)年代，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，給日本經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重沖擊的同時(shí)，也使得眾多房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)危機(jī)甚至破產(chǎn)三家房地產(chǎn)頭部企業(yè)三井不動(dòng)產(chǎn)三菱地所和住友不動(dòng)產(chǎn)