房地產(chǎn)中介基礎(chǔ)培訓(xùn)教程

房地產(chǎn)中介基礎(chǔ)培訓(xùn)教程--東泰一部黃偉東目錄概念篇交易篇技巧篇法律篇概念篇按房屋用途分類(lèi)按樓宇狀態(tài)分類(lèi)按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分類(lèi)按房屋外形分類(lèi)按房屋間隔分類(lèi)按房屋結(jié)構(gòu)分類(lèi)按樓宇構(gòu)成分類(lèi)面積的分類(lèi)及計(jì)算按房屋用途分類(lèi)住宅寫(xiě)字樓廠房商場(chǎng)臨街鋪商場(chǎng)鋪?zhàn)≌≌饕鳛榫幼∮猛镜奈飿I(yè)，每單位設(shè)有獨(dú)立廳、房、廚、廁等設(shè)施，并設(shè)獨(dú)立水、電、煤氣及電話(huà)、電視線路。使用年限為70年。寫(xiě)字樓主要作辦公用途的物業(yè)，一般設(shè)有中央空調(diào)、智能通訊設(shè)備（光纖網(wǎng)、越洋視像會(huì)議等），每單位可提供多條電話(huà)線路及每層采用公共衛(wèi)生間及茶水間。使用年限為50年。寫(xiě)字樓附帶信息1、市內(nèi)的商務(wù)區(qū)主要集中在：第一國(guó)際，東莞大道，鴻福西路，市政廣場(chǎng)周邊。影響寫(xiě)字樓的租售價(jià)格因素有：區(qū)域位置、周邊配套、入駐率、交通等。2、在寫(xiě)字樓的裝修中，最重要的是機(jī)電裝修，包括消防系統(tǒng)、中央空調(diào)、出風(fēng)口等，而封閉式的裝修需有獨(dú)立的煙感器及噴淋系統(tǒng)。3、在寫(xiě)字樓租賃方面，免租期及室內(nèi)裝修也是客人考慮租價(jià)的因素之一，如毛坯房一般為一個(gè)月的免租期；有裝修的一般在7-15天免租期。廠房主要作為生產(chǎn)用途的物業(yè)，大廈結(jié)構(gòu)與住宅及寫(xiě)字樓存在一定的差別，如負(fù)荷量、電力供應(yīng)量及交通運(yùn)輸?shù)确矫妗Ｉ虉?chǎng)是指規(guī)劃為對(duì)外公開(kāi)經(jīng)營(yíng)的建筑物臨街鋪?zhàn)鳛闋I(yíng)商用途的物業(yè)，并設(shè)有獨(dú)立廚窗及門(mén)戶(hù)直接連接街道，一般同時(shí)有閣樓及獨(dú)立衛(wèi)生間。使用期40年。商場(chǎng)鋪在大型建筑筑物內(nèi)分間間多個(gè)獨(dú)立立營(yíng)商的物物業(yè)，由于于商鋪吸引引人流量，，自身內(nèi)部部有經(jīng)營(yíng)主主題，與自自然街道的的臨街鋪截截然不同。。商鋪附帶的的信息1、與住宅相相比，商鋪鋪的售價(jià)及及租賃價(jià)格格的差距很很大，即使使是同一路路段的商鋪鋪，門(mén)面、、面積、經(jīng)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)業(yè)不同，都都會(huì)影響商商鋪的價(jià)格格。2、在裝修期期間，需向向規(guī)劃局報(bào)報(bào)建及申請(qǐng)請(qǐng)《施工許可證證》并向消防部部門(mén)、環(huán)保保部門(mén)及該該區(qū)域的城城監(jiān)進(jìn)行申申請(qǐng)報(bào)建。。3、如商鋪的的實(shí)用面積積小于55方，則不可可經(jīng)營(yíng)飲食食業(yè)，如營(yíng)營(yíng)業(yè)飲食業(yè)業(yè)的商鋪需需經(jīng)嚴(yán)格的的消防檢收收。4、如商商鋪位位于學(xué)學(xué)校范范圍200米內(nèi)，，則不不可經(jīng)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)網(wǎng)吧（（最新新要求求需以以相關(guān)關(guān)文件件為準(zhǔn)準(zhǔn)）按樓宇宇狀態(tài)態(tài)分類(lèi)類(lèi)樓花（（期樓樓）準(zhǔn)現(xiàn)樓樓現(xiàn)樓二手樓樓樓花（（期樓樓）正處于于施工工階段段，還還未經(jīng)經(jīng)封頂頂?shù)?，，離交交樓期期很遠(yuǎn)遠(yuǎn)的建建筑物物準(zhǔn)現(xiàn)樓樓已經(jīng)封封頂，，正在在裝修修，即即將交交付使使用的的建筑筑物現(xiàn)樓已經(jīng)通通過(guò)綜綜合驗(yàn)驗(yàn)收，，并可可交付付使用用的房房屋稱(chēng)稱(chēng)之為為現(xiàn)樓樓。小知識(shí)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)預(yù)售售商品品房應(yīng)應(yīng)當(dāng)：：取得《商品房房預(yù)售售許可可證明明》二手樓樓指非直直接由由地產(chǎn)產(chǎn)商出出售的的樓宇宇按產(chǎn)權(quán)權(quán)性質(zhì)質(zhì)分類(lèi)類(lèi)商品房房房改房房回遷房房解困房房?jī)S房集資房房宅基地地自留地地商品房房有合法法產(chǎn)權(quán)權(quán)，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)后后，能能領(lǐng)取取《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證》的住宅宅，業(yè)業(yè)主有有自由由依法法買(mǎi)賣(mài)賣(mài)轉(zhuǎn)讓讓、租租賃的的權(quán)利利。房改房房指職工工已按按照國(guó)國(guó)家住住房制制度改改革政政策購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的的僅有有住房房?；剡w房房、解解困房房、僑僑房等等均是是按照照國(guó)家家相關(guān)關(guān)政策策，在在特殊殊的前前提下下分配配或發(fā)發(fā)售的的房屋屋。宅基地地、自自留地地指農(nóng)村村集體體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織織拔給給村民民建造造住宅宅的用用地（（愿意意是村村民自自用））。自自留地地是農(nóng)農(nóng)村集集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組組織分分配給給村民民長(zhǎng)期期使用用的土土地，，主要要用農(nóng)農(nóng)、林林、牧牧、漁漁業(yè)等等生產(chǎn)產(chǎn)。小知識(shí)識(shí)在房改改房等等等非非商品品房上上市或或進(jìn)行行買(mǎi)賣(mài)賣(mài)后，，其性性質(zhì)將將由原原來(lái)的的房改改房等等，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)闉樯唐菲贩?。。按樓宇宇外形形分?lèi)類(lèi)高層一般高高層小高層層多層高層安裝有有電梯梯，配配套完完善，，帶有有會(huì)所所、保保安嚴(yán)嚴(yán)密的的樓宇宇，樓樓高超超過(guò)18層。一般高高層安裝有有電梯梯，裙裙樓做做商鋪鋪，塔塔樓為為住宅宅的樓樓，樓樓高在在15-18層。小高層層一般指指樓高高為9-14層的住住宅，，該樓樓宇附附有一一部電電梯供供使用用，通通常為為一梯梯三戶(hù)戶(hù)或一一梯四四戶(hù)間間格，，首層層架空空為多多。多層指7-9以上的的住宅宅，該該類(lèi)樓樓宇大大部分分不帶帶電梯梯。小知識(shí)識(shí)在設(shè)計(jì)計(jì)師對(duì)對(duì)樓宇宇的結(jié)結(jié)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)，都都會(huì)因因應(yīng)地地質(zhì)去去決定定樓宇宇結(jié)構(gòu)構(gòu)，而而高層層、一一般高高層、、小高高層及及多層層，在在設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)都都會(huì)有有一定定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。?，F(xiàn)時(shí)，，凡7層以上上的樓樓宇都都將帶帶有電電梯。。所以以并非非以是是否帶帶有電電梯來(lái)來(lái)對(duì)樓樓宇結(jié)結(jié)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行劃劃分。。按樓宇宇的間間隔分分類(lèi)別墅復(fù)式單身公公寓幾房幾幾廳躍式錯(cuò)層別墅指在郊郊區(qū)或或風(fēng)景景區(qū)建建造的的供住住宿休休養(yǎng)用用的花花園住住宅。。其中中3戶(hù)或3戶(hù)以上上連體體的別別墅為為聯(lián)排排別墅墅，2戶(hù)連體體的別別墅為為雙排排別墅墅。復(fù)式上下兩兩層相相連的的單位位，其其中包包括中中空復(fù)復(fù)式及及密封封復(fù)式式。單身公公寓是指二二層以以上供供多戶(hù)戶(hù)人家家居住住的樓樓房建建筑，，也稱(chēng)稱(chēng)酒店店式公公寓，，廳房房合一一，但但有獨(dú)獨(dú)立廚廚房及及洗手手間的的單位位，面面積一一般在在30平方米米以下下。錯(cuò)層和和躍式式是指同同一房房子的的功能能區(qū)不不在同同一水水平面面小知識(shí)識(shí)中空式式即在在別墅墅或復(fù)復(fù)式里里，上上下層層打通通，一一般在在客廳廳居多多，而而且只只是局局部形形式，，所以以稱(chēng)為為“中中空””。而復(fù)式式一般般分為為頂層層復(fù)式式、首首層復(fù)復(fù)式、、及疊疊加復(fù)復(fù)式三三類(lèi)。。按樓宇宇結(jié)構(gòu)構(gòu)分類(lèi)類(lèi)框架結(jié)結(jié)構(gòu)混合結(jié)結(jié)構(gòu)磚混結(jié)結(jié)構(gòu)框架剪剪力墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)框架結(jié)結(jié)構(gòu)由鋼筋筋混凝凝土柱柱子、、梁、、及樓樓板構(gòu)構(gòu)成的的房子子。因因未砌砌墻壁壁時(shí)像像個(gè)框框架，，所以以叫框框架結(jié)結(jié)構(gòu)。。這種種房屋屋的墻墻壁只只起圍圍護(hù)或或間隔隔作用用，可可以拆拆改，，但不不能在在樓板板上隨隨意加加磚砌砌墻，，會(huì)減減弱抗抗震能能力。?；旌辖Y(jié)結(jié)構(gòu)指磚墻墻壁及及鋼筋筋混凝凝土樓樓板構(gòu)構(gòu)成的的房屋屋，墻墻壁是是承重重構(gòu)件件，故故不可可隨便便拆移移，否否則有有垮下下來(lái)的的危險(xiǎn)險(xiǎn)。小知識(shí)識(shí)一般情情況下下，我我們可可以通通過(guò)看看樓宇宇是否否有梁梁或柱柱。亦有小小部分分樓宇宇是在在混合合結(jié)構(gòu)構(gòu)的基基礎(chǔ)上上加建建的，，從外外表可可以看看到，，混合合結(jié)構(gòu)構(gòu)部分分在外外墻可可看到到新增增加的的樁柱柱，而而六、、七層層以上上加建建部分分則看看不到到樁，，而加加建部部分其其結(jié)構(gòu)構(gòu)為框框架結(jié)結(jié)構(gòu)。。除鋼筋筋混凝凝土結(jié)結(jié)構(gòu)外外，按按使用用的材材料，，還分分為磚磚混結(jié)結(jié)構(gòu)、、框架架剪力力墻結(jié)結(jié)構(gòu)、、鋼結(jié)結(jié)構(gòu)等等。按樓宇宇功能能分類(lèi)類(lèi)裙樓標(biāo)準(zhǔn)層層架空層層剪力墻墻樓板樓高智能化化設(shè)備備裙樓從地面面一直直到標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層或平平臺(tái)花花園的的建筑筑層，，一般般由首首層到到四層層或以以上不不等，，多用用作商商場(chǎng)、、會(huì)所所或其其他配配套設(shè)設(shè)施。。標(biāo)準(zhǔn)層層指在整整座建建筑物物當(dāng)中中，間間隔一一致的的上層層建筑筑稱(chēng)為為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層，，一般般指大大廈的的住宅宅部分分或?qū)憣?xiě)字樓樓的辦辦公部部分。。架空層層指由在在面至至標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層或或裙樓樓至標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層間，，以柱柱梁承承托標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層建筑筑物的的空間間，一一般用用作綠綠化或或會(huì)所所用途途。其其中由由地面面至標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層的情情況稱(chēng)稱(chēng)為首首層架架空，，其優(yōu)優(yōu)點(diǎn)有有：防防潮、、增加加住客客活動(dòng)動(dòng)空間間、增增加綠綠化面面積。。剪力墻墻因高層層建筑筑物高高，故故鄭重重設(shè)防防的是是強(qiáng)風(fēng)風(fēng)或地地震產(chǎn)產(chǎn)生的的橫向向推力力。橫橫向推推力會(huì)會(huì)產(chǎn)生生剪力力，抵抵抗剪剪力的的墻叫叫剪力力墻。。剪力力墻是是鋼筋筋混凝凝土制制成，，內(nèi)含含雙層層鋼筋筋網(wǎng)，，而剪剪力墻墻上的的門(mén)窗窗洞是是設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)按按力學(xué)學(xué)要求求定好好的，，洞口口四周周均設(shè)設(shè)鋼筋筋加固固，故故剪力力墻建建成后后不得得拆除除。樓板多層一一般在在8-10厘米，，高層層在10厘米以以上。。樓高地面到到樓頂頂?shù)母吒叨?，，一般般室?nèi)內(nèi)凈高高2.8米智能化化設(shè)備備指建筑筑物或或小區(qū)區(qū)內(nèi)是是以計(jì)計(jì)算機(jī)機(jī)操作作及管管理。。其動(dòng)動(dòng)作模模式是是在大大廈施施工時(shí)時(shí)預(yù)先先鋪砌砌綜合合布線線系統(tǒng)統(tǒng)全面面操作作。包包括安安全防防盜系系統(tǒng)、、節(jié)能能系統(tǒng)統(tǒng)、調(diào)調(diào)備自自控系系統(tǒng)及及物業(yè)業(yè)管理理系統(tǒng)統(tǒng)等。。如采采用電電子水水表、、電子子電表表、電電子煤煤氣表表，有有小區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)管理理中心心智能能物業(yè)業(yè)管理理系統(tǒng)統(tǒng)定期期對(duì)住住戶(hù)進(jìn)進(jìn)行自自動(dòng)抄抄表、、打印印、癬癬三表表數(shù)據(jù)據(jù)通過(guò)過(guò)綜合合布線線系統(tǒng)統(tǒng)收集集，傳傳送到到自來(lái)來(lái)水公公司、、供電電局、、煤氣氣公司司等，，并通通過(guò)智智能物物業(yè)管管理系系統(tǒng)內(nèi)內(nèi)的銀銀行結(jié)結(jié)算系系統(tǒng)完完成收收費(fèi)繳繳納，，免卻卻住戶(hù)戶(hù)交付付各種種繁雜雜費(fèi)用用的麻麻煩。。小知識(shí)識(shí)框架結(jié)結(jié)構(gòu)中中的墻墻雖然然起圍圍護(hù)或或間隔隔作用用，但但不能能在樓樓板上上隨意意加磚磚間墻墻，因因會(huì)減減弱抗抗震能能力，，樓板板亦會(huì)會(huì)因長(zhǎng)長(zhǎng)期承承重而而有破破裂的的可能能。對(duì)于高高層和和別墅墅，外外墻均均需加加剪力力墻，，因高高層底底部的的樓板板間是是整棟棟大樓樓的最最薄弱弱環(huán)節(jié)節(jié)（折折點(diǎn)））當(dāng)高高層在在空中中搖曳曳，剪剪力墻墻則有有效阻阻止強(qiáng)強(qiáng)風(fēng)所所產(chǎn)生生的橫橫向推推力。。而大大廈的的電梯梯間亦亦會(huì)使使用剪剪力墻墻，因因電梯梯運(yùn)行行軌道道是不不能有有任何何偏差差，故故需用用剪力力墻。。面積分分類(lèi)及及計(jì)算算建筑面面積實(shí)用面面積使用面面積分?jǐn)偯婷娣e建筑面面積對(duì)一棟棟樓來(lái)來(lái)說(shuō)，，建筑筑面積積是指指房屋屋各層層面積積的總總和，，對(duì)一一套單單元來(lái)來(lái)說(shuō)，，每套套單元元的建建筑面面積等等于內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積與分分?jǐn)偯婷娣e之之和。。實(shí)用面面積指單元元內(nèi)的的建筑筑面積積，包包括套套內(nèi)墻墻體等等等結(jié)結(jié)構(gòu)占占用的的面積積和陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)建建筑面面積。。使用面面積是指住住宅中中分門(mén)門(mén)戶(hù)內(nèi)內(nèi)全部部可供供使用用的凈凈面積積的總總和。。分?jǐn)偯婷娣e公共場(chǎng)場(chǎng)