廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件

香港城購物廣場

項(xiàng)目策劃方案香港城購物廣場

項(xiàng)目策劃方案一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：香港城購物廣場用地性質(zhì)：商業(yè)用地用地位置：南沙進(jìn)港大道（祈福大酒店對面）總建筑面積：25928m2層數(shù)：4層（每層6482m2）項(xiàng)目預(yù)計總投資：億投資商：廣東逸濤萬國房地產(chǎn)有限公司周邊環(huán)境特點(diǎn)：地處南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)港大道與金沙路交叉位置，對面為祈福大酒店，緊臨金洲派出所、交通銀行。廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件二、南沙區(qū)概況及南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)環(huán)境分析二、南沙區(qū)概況及南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)環(huán)境分析地理政治環(huán)境

南沙地處廣州市域最南端－珠江出?？诨㈤T水道西岸，東與東莞虎門隔海相望，西連中山市。南沙處于珠江三角洲的幾何中心，陸上距廣州市區(qū)以及深圳、珠海、澳門、東莞、中山等14個大中城市的距離都在60公里以內(nèi)。海上以南沙港為中心，距離香港38海里，距離澳門41海里；航空方面，周圍有廣州、深圳、珠海、香港、澳門五大國際機(jī)場。近年來，隨著廣州市大力實(shí)施“南拓”戰(zhàn)略，廣東省、廣州市在南沙投入巨資，建設(shè)京珠高速公路廣珠北段、南沙港快速路、地鐵4號線站等大型城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施。地理政治環(huán)境

南沙地處廣州市域最南端－珠江出?？诨㈤T水道西岸南沙區(qū)面積有544平方公里，人口接近15萬，包括常住人口共20萬。南沙區(qū)管轄南沙街道和萬頃沙鎮(zhèn)、橫瀝鎮(zhèn)、黃閣鎮(zhèn)，靈山鎮(zhèn)的廟南村、七一村和廟青村的部分區(qū)域，東涌鎮(zhèn)的慶盛村、沙公堡村、石牌村的各一部分區(qū)域。南沙區(qū)人民政府駐黃閣鎮(zhèn)鳳凰大道。按照規(guī)劃，南沙地區(qū)將發(fā)展為集物流產(chǎn)業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地。南沙區(qū)面積有544平方公里，人口接近15萬，包括常住人口共2經(jīng)濟(jì)環(huán)境根據(jù)官方數(shù)據(jù)，06年前三個季度，南沙區(qū)生產(chǎn)總值和中等規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增幅均位居全市各區(qū)、縣級市首位，地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長39.5％。據(jù)預(yù)測，到2007年，南沙規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值可達(dá)到800億元，2010年可達(dá)到1200億元以上。農(nóng)業(yè)方面：南沙區(qū)農(nóng)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是荔枝生產(chǎn)，豐產(chǎn)年份總產(chǎn)量接近3000噸。在2000年，南沙農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值已達(dá)4120萬元，農(nóng)民年人均純收入5590元。南沙另一農(nóng)業(yè)（漁業(yè)）特色，就是南沙現(xiàn)有大、小漁船400多艘，海產(chǎn)資源豐富。南沙正大力發(fā)展“都市型農(nóng)業(yè)”，利用田園景觀、自然生態(tài)及環(huán)境資源，結(jié)合農(nóng)林牧漁生產(chǎn)和農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動，為人們休閑旅游、體驗(yàn)農(nóng)業(yè)、了解農(nóng)業(yè)提供服務(wù)，走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路。經(jīng)濟(jì)環(huán)境根據(jù)官方數(shù)據(jù)，06年前三個季度，南沙區(qū)生產(chǎn)總值和中等工業(yè)方面：目前南沙地區(qū)的工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)有一定基礎(chǔ)，城市建設(shè)也初具規(guī)模，具備了吸引各類投資的軟硬環(huán)境，目前已有249個外資項(xiàng)目落戶南沙，其中包括世界著名的跨國公司美國通用、德國巴斯夫和日本名幸電子等企業(yè)。形成了塑料、化工、電子、食品加工、船舶制造等工業(yè)門類。南沙現(xiàn)正致力于打造三大組團(tuán)和三大工業(yè)基地，三大組團(tuán)包括黃閣組團(tuán)（規(guī)劃發(fā)展成為綜合性工業(yè)區(qū)及石化儲運(yùn)基地）、南沙組團(tuán)（規(guī)劃發(fā)展成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地）、雞抱沙和龍穴島組團(tuán)（規(guī)劃建設(shè)廣州港南沙作業(yè)區(qū)）；而三大工業(yè)基地包括造船工業(yè)基地、石化工業(yè)基地、鋼鐵工業(yè)基地。工業(yè)方面：目前南沙地區(qū)的工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)有一定基礎(chǔ)，城市第三產(chǎn)業(yè)方面：目前，南沙區(qū)采取七大措施加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展：推進(jìn)物流保稅園區(qū)、江海聯(lián)運(yùn)園區(qū)、油品倉儲交易中心、糧食加工倉儲交易中心和外貿(mào)進(jìn)出口交易中心建設(shè)，加快形成以南沙港為依托的港口物流中心；規(guī)劃和發(fā)展蕉門河兩岸城市啟動區(qū)、地鐵沿線的商務(wù)、商貿(mào)和商住業(yè)，掛牌出讓商業(yè)用地，推進(jìn)現(xiàn)代化大型購物中心、商場、商業(yè)街和商務(wù)中心的招商和建設(shè)；整合利用金沙路、進(jìn)港大道、環(huán)島西一帶現(xiàn)有服務(wù)業(yè)資源，提高規(guī)模檔次和服務(wù)水平，營造第三產(chǎn)業(yè)氛圍；規(guī)劃建設(shè)大山乸生態(tài)公園、大角山海濱公園等一批旅游度假景點(diǎn)，推進(jìn)大型飲食城、游艇俱樂部等項(xiàng)目；以蕉門河兩岸城市商務(wù)中心、居住區(qū)建設(shè)為起步，建設(shè)現(xiàn)代化的居住社區(qū)、商務(wù)寫字樓和農(nóng)民新村，推動房地產(chǎn)發(fā)展；規(guī)劃建設(shè)一批中高級專業(yè)批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、專賣店、品牌店等，初步形成多業(yè)態(tài)共同發(fā)展的商業(yè)格局；大力發(fā)展公共交通、社區(qū)服務(wù)、醫(yī)療保健等生活服務(wù)業(yè)，不斷滿足居民群眾的生活需求。第三產(chǎn)業(yè)方面：目前，南沙區(qū)采取七大措施加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展：推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)方面：經(jīng)過廣州市政府、番禺區(qū)政府以及霍英東１０多年的不斷開發(fā)建設(shè)，南沙高爾夫球場、天后宮、會展中心、蒲洲花園、啤酒屋、水鄉(xiāng)一條街等旅游度假資源已建成開放，南沙成為不少珠三角及港澳人士的旅游度假勝地。南沙是廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新“引擎”，在豐田進(jìn)駐之后，很多其他配套的產(chǎn)業(yè)也跟著進(jìn)來了，產(chǎn)業(yè)鏈將會帶動房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。在未來的5年內(nèi)南沙人口規(guī)劃要到100萬左右，大量的企業(yè)進(jìn)駐增加了對住宅的需求，特別是世界一流企業(yè)進(jìn)駐之后，這些企業(yè)中高層主管對生活要求比較高，也增加了對精品住宅的需要。因此，近年來南沙的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而且推出的樓房多以別墅為主，購買的人也很多，推出多少就能賣出多少，呈現(xiàn)一種供小于求的局面。目前正在銷售的樓盤有番禺富門花園房地產(chǎn)有限公司的“南沙·境界”、廣州城建開發(fā)的“濱?！ぐ雿u”、南沙碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司的南沙碧桂園二期“漾月軒”、逸濤集團(tuán)的“美?；▓@”等等。

房地產(chǎn)業(yè)方面：經(jīng)過廣州市政府、番禺區(qū)政府以及霍英東１０多年的文化、體育環(huán)境在文化旅游方面，南沙區(qū)將抓緊以大角山炮臺、鴉片戰(zhàn)爭古戰(zhàn)場遺跡、天后宮、麥?zhǔn)洗笞陟?、水鄉(xiāng)一條街等為重點(diǎn)的珠江文化旅游帶的建設(shè)，加強(qiáng)麒麟舞、咸水歌等民俗文化的整理和發(fā)掘工作。另外，將在蕉門和河城市中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的南沙圖書館、影劇院、購書中心、青少年活動中心和文化中心。為配合2010年廣州亞運(yùn)會的舉辦，將在蕉門河北岸興建規(guī)劃占地面積30萬平方米、可容納8000人的南沙體育館。在今年完成大角山濱海公園建設(shè)后，在大角山濱水區(qū)興建規(guī)劃占地面積1萬平方米的沙灘排球場。據(jù)了解，南沙體育館和沙灘排球場作為“廣州南沙亞運(yùn)會比賽場館”項(xiàng)目已經(jīng)列入南沙區(qū)“十一五”規(guī)劃重大建設(shè)項(xiàng)目，兩個場館估算總投資8億元，計劃2007年開建，2009年完成。除了亞運(yùn)會場館的建設(shè)，南沙區(qū)還計劃推進(jìn)各鎮(zhèn)區(qū)中型多功能體育館建設(shè)，積極改造和升級現(xiàn)有群眾性體育活動場所，建設(shè)和完善社區(qū)體育設(shè)施。文化、體育環(huán)境在文化旅游方面，南沙區(qū)將抓緊以大角山炮臺、鴉片投資優(yōu)勢南沙憑借其自身優(yōu)越的地理位置、資源，得到政府的大力支持，已吸引世界、國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的紛紛進(jìn)駐。這些足可證明，南沙具備其它地方不可比擬的投資優(yōu)勢。隨著各大產(chǎn)業(yè)在南沙的建設(shè)發(fā)展，逐漸突顯出南沙生活配套設(shè)施的不足及商業(yè)氛圍的欠缺。而這一問題正給予南沙商業(yè)領(lǐng)域巨大的升級空間及創(chuàng)造空間。投資優(yōu)勢南沙憑借其自身優(yōu)越的地理位置、資源，得到政府的大力支（二）南沙區(qū)部分區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析黃閣鎮(zhèn)黃閣鎮(zhèn)商業(yè)中心主要圍繞兩條街展開，街道兩旁分布有中小型電器店、手機(jī)通訊店、藥店、茶葉店、雜貨店等等。比較大型的商場有匯佳百貨、天匯百貨。匯佳百貨（產(chǎn)品以中低檔為主）面積有2400m2，共三層：一層分為超市區(qū)、家電區(qū)、化妝品區(qū)、珠寶首飾區(qū)、手機(jī)專營區(qū)；二層為生活用品區(qū)；三層為服裝、皮具、鞋類區(qū)。商場人流量一般。而位于麒龍東路的百匯百貨（產(chǎn)品以中檔為主）面積有1600m2，共兩層：一層為超市，二層分為男裝區(qū)、女裝區(qū)、化妝品區(qū)、童裝區(qū)、鞋類區(qū)、家電區(qū)，服飾類多為二、三線品牌。該百貨人流量大，對附近的消費(fèi)群體較有吸引力。（二）南沙區(qū)部分區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析黃閣鎮(zhèn)南沙街南沙街主要商業(yè)中心集中在珠江中路一帶，附近有小型的服飾店、美容店、電器店、手機(jī)通訊店數(shù)間，而幾間服裝店的衣服均為中檔為主（產(chǎn)品價格由50～400元不等），更有新開張的中檔服裝店。而騰隆購物廣場是當(dāng)?shù)剌^大型的的商場，面積有12000m2，一層以超市為主，設(shè)有珠寶首飾、化妝品專柜；二層主要經(jīng)營生活日用品、男、女裝，產(chǎn)品以中低檔為主。南沙街進(jìn)港大道及金洲花園一帶進(jìn)港大道一帶分布有中興超市、數(shù)間中型餐館、手機(jī)通訊店、珠寶首飾店、煙酒店等等。比較大型的有中興超級商場、中興服裝商場、嘉美百貨，中興超級商場面積共有4000m2，一層為百貨，二層為家私城；中興服裝商場面積有1800m2，主要經(jīng)營中低檔服裝（男、女裝、童裝）、皮具、床上用品等；嘉美百貨共有5000m2，一層設(shè)有手機(jī)專賣、珠寶區(qū)、眼鏡區(qū)、化妝品區(qū)；二層設(shè)有生活用品區(qū)、皮具區(qū)、服裝區(qū)、床上用品區(qū)、童裝區(qū)、皮鞋區(qū)等。而金洲花園及其它鄰近幾個花園一起構(gòu)成商業(yè)地帶商業(yè)氛圍濃郁，已被稱為金洲成熟商圈。據(jù)初步統(tǒng)計，該商圈的商鋪分布及比例見下表1：進(jìn)港大道及金洲花園一帶店鋪類型數(shù)量（間）所占比例（%）店鋪類型數(shù)量（間）所占比例（%）手機(jī)通訊店1110.19服裝店3330.56網(wǎng)吧21.85煙酒行54.63公話超市54.63攝影店32.78電腦店21.85咖啡館21.85美容美發(fā)109.26棋牌10.93床上用品10.93電器21.85藥店98.33小型餐館87.41茶葉店65.56綜合類超市（中型）43.70飾品店32.78服裝商場10.93店鋪類型數(shù)量（間）所占比例店鋪類型數(shù)量（間）所占比進(jìn)港大道（金洲花園）商業(yè)情況進(jìn)港大道（金洲花園）商業(yè)情況附近樓盤商業(yè)狀況逸濤城靠近本項(xiàng)目的商鋪已全部賣出去，但還沒有商家進(jìn)駐；南沙碧桂園的商鋪也一樣，已全部售完，但還沒有商家進(jìn)駐。黃閣鎮(zhèn)、南沙街、進(jìn)港大道、金沙商圈、附近樓盤商鋪?zhàn)饨鸱治觯ㄒ娤卤恚?/p>

附近樓盤商業(yè)狀況地段商鋪類別租金（元/m2/月）面積（m2）日期備注黃閣鎮(zhèn)中心

臨街鋪56100

2007/04/07南沙街珠江中路騰隆購物廣場

內(nèi)鋪

503

2007/04/07南沙街珠江中路

臨街鋪

售35萬402007/04/07進(jìn)港路臨街鋪263層共210m2

2007/04/07南沙開發(fā)區(qū)金洲花園

臨街鋪50402007/04/5南沙開發(fā)區(qū)裕興花園

臨街鋪售30萬602007/04/05地段商鋪?zhàn)饨穑ㄔ?m2/月）面積（m2）日期備注黃地段商鋪類別租金（元/m2/月）面積（m2）日期備注南沙開發(fā)區(qū)江南路臨街鋪66602007/04/07南沙開發(fā)區(qū)江南路臨街鋪30200

2007/04/07皇家花園臨街鋪20～60402007/04/07皇家花園臨街鋪售110萬1602007/04/07碧桂園臨街鋪售14000元/m2

762007/04/07注：數(shù)據(jù)來源于2007/04/05~2007/04/07的市場調(diào)查地段商鋪?zhàn)饨穑ㄔ?m2/月）面積（m2）日期備注南（三）南沙區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場走勢分析

回顧與展望南沙區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，呈零星分布狀態(tài)；現(xiàn)存的大部分商鋪經(jīng)營的服務(wù)對象是本地居民，而隨著開發(fā)區(qū)核心商圈的形成，進(jìn)駐南沙的企業(yè)越來越多，到南沙就業(yè)的人（其中一大部分為企業(yè)中高層人員）也越來越多，必定產(chǎn)生對寫字樓及住宅的巨大需求。寫字樓及住宅已有眾多的房地產(chǎn)企業(yè)可為他們提供，然而，符合他們檔次、可以讓他們消費(fèi)、娛樂的購物場所還有待建成。這為南沙開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場的開發(fā)提供了良好的發(fā)展契機(jī)。（三）南沙區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場走勢分析回顧與展望市場特點(diǎn)沿街商鋪?zhàn)鈨r一般，均價為40元/m2；商鋪經(jīng)營狀況一般，沿街有少量轉(zhuǎn)租現(xiàn)象；大型購物中心缺少；住宅樓（別墅）價格為12000元/m2，價格較高；住宅樓（別墅）供不應(yīng)求，拆遷安置房價格便宜。南沙開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢調(diào)查顯示，進(jìn)港大道兩邊的幾個房地產(chǎn)項(xiàng)目皆為住宅（以別墅為主），而且空置率很低。住宅房已經(jīng)明顯供不應(yīng)求，南沙奧園、萬科等也還在附近興建新樓盤。同時，本地的二手商鋪價格已經(jīng)漲到5000～8000元/m2，而南沙碧桂園的沿街鋪也漲到14000~16000元/m2,而且已經(jīng)全部銷售完畢。很明顯，商鋪的開發(fā)在當(dāng)?shù)剡€有很大的潛力。市場特點(diǎn)結(jié)論市場的總體特征是發(fā)展不均衡，社區(qū)發(fā)展不成熟，對商鋪的需求量較大。據(jù)調(diào)查反映，業(yè)主最需要的是一個既成熟又有發(fā)展?jié)摿Φ馁徫飶V場，對于價格方面的要求卻并不是太保守。結(jié)論三、南沙大型購物廣場現(xiàn)狀及同類項(xiàng)目競爭分析三、南沙大型購物廣場現(xiàn)狀及同類項(xiàng)目競爭分析（一）南沙大型購物廣場現(xiàn)狀在目前階段，南沙還沒有建成一個大型的購物廣場，這一市場空白有待填補(bǔ)。香港城購物中心正可填補(bǔ)這一空白。（一）南沙大型購物廣場現(xiàn)狀在目前階段，南沙還沒有建成一個大型（二）同類項(xiàng)目競爭分析南沙商業(yè)中心坐落于該區(qū)蕉門河城市中心區(qū)黃金地段，緊鄰環(huán)島西線全長近約300米，沿著進(jìn)港大道全長近約220米而建，中心商業(yè)城內(nèi)有大、中型超市、單體百貨商場、商務(wù)酒店。中心商業(yè)城通過南北貫通的兩條商業(yè)步行街，構(gòu)成良好的商業(yè)氛圍，商業(yè)街內(nèi)分布的不同特色的文化廣場，成為交通樞紐。而中心廣場內(nèi)將建音樂噴泉和進(jìn)行園林式綠化，使整個商業(yè)中心更加休閑和人性化。商業(yè)中心將以中檔商品為主，并計劃引入一批專業(yè)品牌零售店和超市。（二）同類項(xiàng)目競爭分析南沙商業(yè)中心坐落于該區(qū)蕉門河城市中心區(qū)南沙商業(yè)中心總建筑面積為78000平方米，將為市民提供全方位的休閑娛樂、購物餐飲等服務(wù)，首期建筑面積為33250平方米的三層商業(yè)樓計劃在今年9月30日以前建成開業(yè)。第二期的商務(wù)酒店和兩棟商業(yè)樓計劃在2009年底前完工。南沙商業(yè)中心離本案位置較近，如果以整個逸濤廣場來比較，南沙商業(yè)中心與逸濤廣場的規(guī)模相當(dāng)。而且南沙商業(yè)中心還在建設(shè)當(dāng)中，而逸濤廣場基本已建好（還差裝修），從開業(yè)的時間來說，逸濤廣場可能最先開業(yè)。另外，從定位上，南沙商業(yè)中心偏向于服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求，規(guī)劃經(jīng)營產(chǎn)品以中檔為主；而香港城購物廣場則不僅以當(dāng)?shù)鼐用駷槟繕?biāo)消費(fèi)群，更以未來更多進(jìn)駐南沙工作的企業(yè)中高層人士、在南沙置業(yè)度假的港澳人士為重要的目標(biāo)消費(fèi)群。因此，香港城的規(guī)劃經(jīng)營產(chǎn)品以中檔、高檔為主。南沙商業(yè)中心總建筑面積為78000平方米，將為市民提供全方位（三）本項(xiàng)目競爭力分析顯性競爭因素：本案地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯，且有相鄰的逸濤城、金洲花園作為依托。隱性競爭因素：發(fā)展商實(shí)力優(yōu)勢明顯?！?”開發(fā)：南沙房地產(chǎn)住宅檔次相對較高，中高檔次項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑各有特色；老鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)發(fā)展還停留在一個初級階段；整個南沙區(qū)缺乏一個有檔次的休閑、娛樂商區(qū)。（三）本項(xiàng)目競爭力分析顯性競爭因素：本案地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)（四）結(jié)論我們認(rèn)為只有加強(qiáng)有利競爭因素的發(fā)揮和塑造，特別是挖掘“0”開發(fā)優(yōu)勢，“先行一步”才可以形成最佳的綜合競爭優(yōu)勢，把握住契機(jī)。（四）結(jié)論我們認(rèn)為只有加強(qiáng)有利競爭因素的發(fā)揮和塑造，特別是挖四、香港城購物廣場SWOT分析四、香港城購物廣場SWOT分析（一）優(yōu)勢（strength）位于進(jìn)港大道中間地段，交通四通八達(dá)，毗鄰地鐵4號線沖尾站，緊臨以后的新南沙區(qū)政府及金洲成熟商圈。距離黃閣鎮(zhèn)、豐田生活區(qū)、南沙街等地很近，只需十幾分鐘的車程，輻射范圍廣。建筑規(guī)模大，能容納商戶較多，易產(chǎn)生集聚效應(yīng)。配套設(shè)施齊備，有寬廣地下停車場、室內(nèi)扶手梯等。本項(xiàng)目合理獨(dú)特的定位恰好填補(bǔ)了該區(qū)域缺乏休閑娛樂購物場所的空白，比將引領(lǐng)南沙第三產(chǎn)業(yè)走向一個新趨勢。南沙區(qū)人口接近15萬，包括常住人口共20萬；按規(guī)劃，南沙的區(qū)域人口規(guī)劃規(guī)?？刂圃?00萬人左右，而開發(fā)區(qū)核心商務(wù)區(qū)的人口目標(biāo)是60萬人左右。很明顯，隨著南沙的開發(fā)進(jìn)程加快，將有龐大的人口補(bǔ)充進(jìn)區(qū)內(nèi)。（一）優(yōu)勢（strength）位于進(jìn)港大道中間地段，交通四通（二）劣勢（weak）途經(jīng)金沙路的南沙環(huán)線公車不多，有361B路，還有到廣州市區(qū)的16路、31路、813路。人口綜合素質(zhì)待提高。區(qū)域內(nèi)人口少，對本項(xiàng)目的順利開展有一定影響，需要不斷吸引附近區(qū)域的人流進(jìn)入該區(qū)。（二）劣勢（weak）途經(jīng)金沙路的南沙環(huán)線公車不多，有361（三）威脅（threat）鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心（如黃閣鎮(zhèn)等）已經(jīng)占據(jù)了相當(dāng)一部分市場份額，給消費(fèi)人流造成一定的分流。隨著南沙商業(yè)中心的動工建設(shè)，本案在消費(fèi)人流、招商等方面都將受到巨大的挑戰(zhàn)和沖擊。（三）威脅（threat）鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心（如黃閣鎮(zhèn)等）已經(jīng)占據(jù)了相（四）機(jī)會（opportunity）本項(xiàng)目旁邊的逸濤城、金洲花園、皇家花園、南沙碧桂園等現(xiàn)成樓盤對本案提供了有力的消費(fèi)依托，對本案的開展將會起到促進(jìn)用。位于進(jìn)港大道，開發(fā)已有一定規(guī)模，但附近缺少一個統(tǒng)一、集中的消費(fèi)環(huán)境。本項(xiàng)目（香港城購物廣場）合理獨(dú)特的定位直接導(dǎo)致同類競爭項(xiàng)目的稀少，避免了與眾多商業(yè)項(xiàng)目的直接交鋒，從而領(lǐng)軍當(dāng)?shù)赝惖禺a(chǎn)項(xiàng)目。在近年的市政規(guī)劃中，第三產(chǎn)業(yè)已列入重點(diǎn)的發(fā)展對象，這無疑為本項(xiàng)目的成功招商帶來契機(jī)。今年本項(xiàng)目與南沙商業(yè)中心建成開業(yè)后，將最終奠定了這一區(qū)域南沙商業(yè)龍頭的地位，成為南沙最有人氣的商業(yè)旺地，共享繁榮。正如天河商圈一樣，除了天河城，還有宏城廣場、正佳廣場、維多利亞廣場。（四）機(jī)會（opportunity）本項(xiàng)目旁邊的逸濤城、金洲（五）應(yīng)對策略針對產(chǎn)品層面對項(xiàng)目布局與部分景觀進(jìn)行構(gòu)思、設(shè)計，使其更加凸顯項(xiàng)目特色與主題特征，在與市場同類項(xiàng)目形成鮮明區(qū)隔的同時，也盡量吸引周邊市場。明確本項(xiàng)目對產(chǎn)品的定位，塑造自己產(chǎn)品的品牌。針對經(jīng)營層面按照對本項(xiàng)目產(chǎn)品的定位標(biāo)準(zhǔn)將商鋪嚴(yán)格分區(qū)，以確保項(xiàng)目的分區(qū)主題與檔次、格調(diào)統(tǒng)一。視情況而定，有必要的時候可以推出適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，搶占同類項(xiàng)目的客源。針對定位與推廣層面挖掘關(guān)于項(xiàng)目主題與生活（不僅僅是購物休閑生活）的深層次內(nèi)涵，表現(xiàn)出本項(xiàng)目獨(dú)特的現(xiàn)代生活特征和商業(yè)色彩。以保證在當(dāng)?shù)厣踔猎谀仙硡^(qū)、廣州市區(qū)都能引起行業(yè)關(guān)注，吸引更多的投資與消費(fèi)。（五）應(yīng)對策略針對產(chǎn)品層面關(guān)鍵詞：主題、特色在推廣手法上力求突破常規(guī)，予耳目一新的感覺。吸引所有人的注意，以實(shí)現(xiàn)“注意力營銷”的目的。在推廣手法及載體、內(nèi)容、形式上等均力求突破，讓當(dāng)?shù)厝擞醒矍耙涣恋母惺?，加深對本?xiàng)目的印象；同時，由此也間接加強(qiáng)對本項(xiàng)目的產(chǎn)品創(chuàng)新、發(fā)展商實(shí)力、后期旺場經(jīng)營的手法創(chuàng)新等的信心。關(guān)鍵詞：主題、特色五、為什么能在進(jìn)港大道建香港城購物廣場五、為什么能在進(jìn)港大道建香港城購物廣場為什么能在進(jìn)港大道建香港城購物廣場？支持點(diǎn)1：南沙區(qū)人口接近15萬，包括常住人口共20萬；按規(guī)劃，南沙的區(qū)域人口規(guī)劃規(guī)?？刂圃?00萬人左右，而開發(fā)區(qū)核心商務(wù)區(qū)的人口目標(biāo)是60萬人左右。很明顯，隨著南沙的開發(fā)進(jìn)程加快，將有龐大的人口補(bǔ)充進(jìn)區(qū)內(nèi)。而人口是商業(yè)發(fā)展的基本支撐。注：（1）根據(jù)05年的數(shù)據(jù)得知：南沙“三鎮(zhèn)兩區(qū)”（黃閣鎮(zhèn)、萬頃沙鎮(zhèn)、橫瀝鎮(zhèn)和南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、珠江管理區(qū)）總?cè)丝跒?41210人，其中農(nóng)村戶口為102192人，被征地的農(nóng)民為51358人。加上開發(fā)區(qū)近年開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（南沙境界，1300戶，南沙濱?；▓@，約1500戶，南沙碧桂園約600戶）及生活區(qū)（豐田生活區(qū)，現(xiàn)居住1000多人）的人口，南沙“三鎮(zhèn)兩區(qū)”的人口已超過20萬人。為什么能在進(jìn)港大道建香港城購物廣場？支持點(diǎn)1：南沙區(qū)人口接近（2）根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，開發(fā)區(qū)核心商圈的日常居住人口為10萬人左右，開發(fā)區(qū)核心商務(wù)區(qū)流動人口為5萬左右，豐田汽車、美國通用電器塑料、名幸電子、中船集團(tuán)、中國石化、南沙資訊科技園、各大金融機(jī)構(gòu)、行政機(jī)構(gòu)等高端人員有2萬人左右。5萬＋2萬=7萬，這7萬左右的高端人口的長期居住需求已有各大進(jìn)駐南沙的房地產(chǎn)商正在幫忙解決，而這7萬人的日常休閑、購物的商業(yè)市場急需填補(bǔ)。支持點(diǎn)2：位于進(jìn)港大道中間地段，交通四通八達(dá)，毗鄰地鐵4號線沖尾站，緊臨以后的新南沙區(qū)政府及金洲成熟商圈，離南沙新客運(yùn)港13分鐘車程。距離黃閣鎮(zhèn)、豐田生活區(qū)、南沙街等地很近，只需十幾分鐘的車程，輻射范圍廣。（2）根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，開發(fā)區(qū)核心商圈的日常居住人口為10萬人左支持點(diǎn)3：建筑規(guī)模大，能容納商戶較多，易產(chǎn)生集聚效應(yīng)。加上項(xiàng)目左右兩邊的商業(yè)樓，香港城購物廣場并不是單獨(dú)的一個商業(yè)城，只要稍加規(guī)劃和統(tǒng)一管理，香港城購物中心便搖身變成進(jìn)港大道最繁華熱鬧的商圈。支持點(diǎn)4：南沙區(qū)的消費(fèi)水平日漸提高，農(nóng)民、政府、企業(yè)的中高層人士都是本項(xiàng)目的鎖定消費(fèi)群體。注：（1）南沙區(qū)的很多農(nóng)民的土地都已被政府征收，農(nóng)民也獲得了政府的豐厚補(bǔ)貼。很多農(nóng)民已逐漸住進(jìn)政府興建的安置小區(qū)當(dāng)中,例如麒麟新村、廣隆安置區(qū)等。（2）從幾天的市場調(diào)查中，在南沙街發(fā)現(xiàn)幾間服裝店，所賣的服裝均在50～400元之間，價格相對南沙其它地方較高，但這樣的服裝店，在南沙街有越開越多的趨勢，這足以證明南沙當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力水平。支持點(diǎn)3：建筑規(guī)模大，能容納商戶較多，易產(chǎn)生集聚效應(yīng)。加上項(xiàng)（3）今明兩年，南沙區(qū)將不斷引進(jìn)高科技人才，南沙科技資訊園首批計劃招收500名內(nèi)地碩士研究生入學(xué)，未來兩年，南沙科技園將著力人才培養(yǎng)、科學(xué)研究、技術(shù)孵化3大領(lǐng)域。支持點(diǎn)5：南沙板塊并不缺商業(yè)，中小型商業(yè)并不泛其數(shù)，唯獨(dú)缺少一個領(lǐng)袖性、標(biāo)桿性的商業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目合理獨(dú)特的定位恰好填補(bǔ)了該區(qū)域缺乏休閑娛樂購物場所的空白，將引領(lǐng)南沙第三產(chǎn)業(yè)走向一個新趨勢。支持點(diǎn)6：本項(xiàng)目旁邊的逸濤城、金洲花園、皇家花園、南沙碧桂園等現(xiàn)成樓盤對本案提供了有力的消費(fèi)依托，對本案的開展將會起到促進(jìn)用。支持點(diǎn)7：本項(xiàng)目（香港城購物廣場）合理獨(dú)特的定位直接導(dǎo)致同類競爭項(xiàng)目的稀少，避免了與眾多商業(yè)項(xiàng)目的直接交鋒，從而領(lǐng)軍當(dāng)?shù)赝惖禺a(chǎn)項(xiàng)目。

（3）今明兩年，南沙區(qū)將不斷引進(jìn)高科技人才，南沙科技資訊園首支持點(diǎn)8：在近年的市政規(guī)劃中，第三產(chǎn)業(yè)已列入重點(diǎn)的發(fā)展對象，這無疑為本項(xiàng)目的成功招商帶來契機(jī)。支持點(diǎn)9：今年本項(xiàng)目與南沙商業(yè)中心建成開業(yè)后，將最終奠定了這一區(qū)域南沙商業(yè)龍頭的地位，成為南沙最有人氣的商業(yè)旺地，共享繁榮。正如天河商圈一樣，除了天河城，還有宏城廣場、正佳廣場、維多利亞廣場。我們從天河城、南海黃岐嘉洲廣場以及順德陳村嘉洲廣場的成功可以看到現(xiàn)在的商業(yè)，尤其是珠三角地區(qū)富裕起來的農(nóng)民將是主要的消費(fèi)群。香港城位處南沙人口欠缺的情況下，吸引新生代農(nóng)民來消費(fèi)將是徹底彌補(bǔ)所在地人氣不足的不二選擇。如何解決南沙高端消費(fèi)群欠缺的解決之道：A、一網(wǎng)打盡香港業(yè)主；B、一網(wǎng)打盡南沙板塊工業(yè)園區(qū)白領(lǐng)、金領(lǐng)群；C、新生代沒有田地、每年有分紅的農(nóng)民。支持點(diǎn)8：在近年的市政規(guī)劃中，第三產(chǎn)業(yè)已列入重點(diǎn)的發(fā)展對象，六、項(xiàng)目的營銷診斷與思考六、項(xiàng)目的營銷診斷與思考本項(xiàng)目在規(guī)劃上，主要站在未來以廣州新城市中心為引擎的角度上，以及未來這里將聚集的居住人群的分析、對比上進(jìn)行定位。事實(shí)上，按目前項(xiàng)目周邊地段的商業(yè)經(jīng)營狀況，以及相關(guān)配套的消費(fèi)力，本項(xiàng)目經(jīng)營定位在2年后真的能如此樂觀嗎？這種定位長遠(yuǎn)嗎？有優(yōu)勢嗎？從商業(yè)投資的角度來說，如何使香港城購物廣場項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展與永續(xù)經(jīng)營是值得我們思考的問題。下面，結(jié)合上述市調(diào)分析，我們重點(diǎn)對本項(xiàng)目原有的經(jīng)營定位思路、規(guī)劃進(jìn)行診斷，力求尋找一個科學(xué)、長遠(yuǎn)的定位和發(fā)展思路。

本項(xiàng)目在規(guī)劃上，主要站在未來以廣州新城市中心為引擎的角度上，首先，此項(xiàng)目地段生活配套設(shè)施不齊全，從補(bǔ)全的角度考慮，首先是增加便利的購物場所，然后還有吃飯的地方和住宿的地方，再之還有娛樂休閑的地方。在此種情況下，本項(xiàng)目的經(jīng)營定位無疑是綜合類購物廣場更為合適。讓本項(xiàng)目充分利用該區(qū)強(qiáng)大的消費(fèi)人群支持，憑借自身的優(yōu)勢，加之科學(xué)的策劃、到位的執(zhí)行，完全可以吸引該區(qū)消費(fèi)人群的注意，促成他們的消費(fèi)，成為引領(lǐng)南沙新商業(yè)時代的龍頭項(xiàng)目，成為南沙的地標(biāo)性項(xiàng)目。首先，此項(xiàng)目地段生活配套設(shè)施不齊全，從補(bǔ)全的角度考慮，首先是解決之道利用項(xiàng)目地所處的商業(yè)環(huán)境，建議走“綜合性購物廣場”的差異化道路，突出項(xiàng)目主題，力求在進(jìn)港大道引爆；以商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)定位本項(xiàng)目，力爭站在競爭的制高點(diǎn)，參與競技，謀求長遠(yuǎn)發(fā)展；借助“香港城”的號召力，為本項(xiàng)目牢牢地吸引核心消費(fèi)群；要與香港搭上邊，借用其影響力與宣傳力。

解決之道七、項(xiàng)目的主題設(shè)定七、項(xiàng)目的主題設(shè)定（一）項(xiàng)目案名1：主名：香港城購物廣場推薦指數(shù)：★★★★★立名理由：香港作為全球的國際金融中心城市、購物天堂，是潮流產(chǎn)品的象征；香港城購物廣場與之嫁接，給人一種動感、潮流地帶始發(fā)端的感覺。南沙區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)主60％為港澳臺同胞，此類人一般周末回來度假；如果在南沙有一個購物城叫香港城購物廣場，首先會給他們一種熟悉感、歸屬感，同時也使他們感受到南沙對他們的一種尊敬。隨著南沙的進(jìn)一步開發(fā)，南沙當(dāng)?shù)鼐用竦膬r值觀念、消費(fèi)觀念也會發(fā)生一定變化，他們會逐漸接受新的消費(fèi)方式，而且他們對香港也特別熟悉，特別是霍英東先生對南沙作出的巨大貢獻(xiàn)，更令他們對霍英東先生、對香港懷有感激之情。香港城購物廣場能引起他們感情上的共鳴。（一）項(xiàng)目案名1：主名：香港城購物廣場推薦指（二）項(xiàng)目案名2：

主名：南沙“商埠一號”推薦指數(shù)：★★★★立名理由：被定為商埠的城市，其主要共同點(diǎn)是具有優(yōu)良的交通條件，擁有優(yōu)良的港口或?yàn)閮?nèi)陸邊境貿(mào)易重鎮(zhèn)，周邊的商品經(jīng)濟(jì)或商品農(nóng)業(yè)比較發(fā)達(dá)，南沙也具備這些條件。在商埠中，通常劃定一定的區(qū)域，供相關(guān)國家商人定居、開業(yè)、存放貨物，稱為商埠地，南沙是名副其實(shí)的商埠地。命名為南沙“商埠一號”，除了給人一種歷史悠久的感覺，還使人認(rèn)為本項(xiàng)目地是南沙最繁華的商業(yè)中心。（二）項(xiàng)目案名2：主名：南沙“商埠一號”推薦（三）項(xiàng)目案名3：主名：第一站購物廣場

推薦指數(shù)：★★★★立名理由：第一站是意思就是一切從這里開始，第一站購物廣場也就給人一種在南沙購物，首選這里的感覺。（三）項(xiàng)目案名3：主名：第一站購物廣場（四）項(xiàng)目案名補(bǔ)充案名1：曼哈頓國際購物廣場理由：曼哈頓是紐約市的中心區(qū)，總面積57.91平方公里，占紐約市總面積的70％，人口150萬人。紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治村、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會藝術(shù)博物館、大都會歌劇院等名勝都集中在曼哈頓島，使該島中的部分地區(qū)成為紐約的CBD。這里銀行、保險公司、交易所及大公司總部云集，是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)。曼哈頓也是美國最繁榮的商業(yè)中心，借曼哈頓塑造知名度、建立至高點(diǎn)位置；而隨著南沙的發(fā)展，南沙有可能成為中國的曼哈頓。

案名2：泛亞國際購物廣場理由：泛亞有亞洲范圍的意思，泛亞是近年政治、經(jīng)濟(jì)上的熱門詞，取名泛亞顯得比較大氣，可擴(kuò)大購物廣場的影響力。

（四）項(xiàng)目案名補(bǔ)充案名1：案名3：海港城購物廣場理由：隨著南沙深水港開發(fā)建設(shè)的加快，南沙港區(qū)將成為一個規(guī)模龐大、功能齊全、面向世界的現(xiàn)代化深水港區(qū)，而廣州也將進(jìn)一步形成以南沙港區(qū)為龍頭，新沙、黃埔港為輔助的廣州港區(qū)新格局。隨著南沙港的知名度日漸提高，南沙也會以海港城市著稱，海港城給人容易記憶、聯(lián)想的感覺。案名4：新都會國際購物廣場理由：作為廣州新城市中心的南沙，隨著進(jìn)一步的開發(fā)會突顯其城市氛圍、大都會氣質(zhì)。

案名3：八、項(xiàng)目的概念定位八、項(xiàng)目的概念定位（一）十大定位區(qū)域城市化進(jìn)程主推器——香港城購物廣場南沙“商業(yè)新傳奇”——香港城購物廣場南沙新經(jīng)濟(jì)座標(biāo)——香港城購物廣場商業(yè)新時代開啟者——香港城購物廣場城郊商業(yè)領(lǐng)跑者——香港城購物廣場南沙商業(yè)新發(fā)端——香港城購物廣場南沙唯一一個大型的主題性休閑娛樂消費(fèi)特區(qū)——香港城購物廣場打造成為南沙著名的商業(yè)旅游景點(diǎn)之一——香港城購物廣場打造廣州新城市中心核心商業(yè)圈——香港城購物廣場打造兼具南沙歷史文化與香港風(fēng)情的商業(yè)中心——香港城購物廣場（一）十大定位區(qū)域城市化進(jìn)程主推器——香港城購物廣場（二）打造五大世界、三大優(yōu)勢五大世界紳士世界，主要規(guī)劃建立男士購物區(qū)，包括男士服飾、皮具、鞋類、個人用品店等；淑女世界，主要規(guī)劃建立女士購物區(qū)，包括女士服飾、皮具、鞋類、化妝品、珠寶首飾、個人用品店等；家紡、精品世界，主要規(guī)劃建立家居用品店、家紡店、攝影店、家居精品店等；兒童世界，主要規(guī)劃建立兒童購物區(qū)，包括兒童服飾、鞋類、玩具、文具店等；游樂世界，主要規(guī)劃建立電玩區(qū)、迷你電影院、美食街等。（二）打造五大世界、三大優(yōu)勢五大世界三大優(yōu)勢項(xiàng)目處于南沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的井噴期優(yōu)勢：項(xiàng)目隸屬于南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，三年內(nèi)南沙將興建四幢商廈、五大項(xiàng)目：位于規(guī)劃的商業(yè)中心區(qū)東端的香港中華總商會大廈、霍英東基金會大廈、南沙中心大廈、珠江三角洲世界貿(mào)易中心大廈，為服務(wù)性公寓、辦公室、市政服務(wù)機(jī)構(gòu)、商場等；南沙新客運(yùn)港：位于虎門大橋以南的二級國際客運(yùn)港；粵港（南沙）物流中心：位于虎門大橋以北的單層自動化立體式倉庫；蒲洲大酒店：位于虎門大橋以南的２２層五星級酒店；南沙資訊科技園一期：以軟件為主體的國際化高新技術(shù)園，計劃吸納１００間大學(xué)的研發(fā)或創(chuàng)新中心入國內(nèi)外高新科技公司入園，于２００８年底全部建成。

三大優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢本項(xiàng)目加上兩旁的商業(yè)樓，總建筑面積有5萬平方米。只要稍加規(guī)劃和統(tǒng)一管理，必定可以打造成為進(jìn)港大道的新商業(yè)中心。定位優(yōu)勢打造兼具南沙歷史文化與香港風(fēng)情的商業(yè)中心，為什么能將南沙歷史文化與香港風(fēng)情聯(lián)系起來呢？首先，南沙有一批著名的景點(diǎn)，包括大角山炮臺、鴉片戰(zhàn)爭古戰(zhàn)場遺跡、天后宮、麥?zhǔn)洗笞陟?、水鄉(xiāng)一條街等，而民俗文化則有麒麟舞、咸水歌等。當(dāng)然，這些都是南沙的歷史，那么南沙的現(xiàn)代史是怎樣的呢？那就是隨著南沙的開發(fā)而來的現(xiàn)代文化，特別是港澳臺胞對南沙的文化影響。于是，香港城購物中心的主題定位是連接南沙歷史與現(xiàn)代史的文化橋梁，既體現(xiàn)南沙歷史文化的特點(diǎn)，又體現(xiàn)南沙現(xiàn)代開發(fā)的新文化氣息。規(guī)模優(yōu)勢九、項(xiàng)目的市場定位九、項(xiàng)目的市場定位通過具體對南沙區(qū)人們的生活方式、價值觀念、心理需求以及市場供求、大勢所趨等方面的研究，我們認(rèn)為：商鋪?zhàn)饨o誰？包括南沙的本地居民、港澳同胞、各大企業(yè)、機(jī)構(gòu)中高層人士及廣州市區(qū)、番禺區(qū)、虎門等珠三角地區(qū)的連鎖餐飲店、連鎖服飾、化妝品、珠寶店等的投資商家。產(chǎn)品賣給誰？南沙區(qū)各鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)等的居民，包括南沙的本地居民、港澳同胞、各大企業(yè)、機(jī)構(gòu)中高層人士等等。通過具體對南沙區(qū)人們的生活方式、價值觀念、心理需求以及市場供十、項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃設(shè)計十、項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃設(shè)計項(xiàng)目構(gòu)思定位與初步分析

商業(yè)業(yè)態(tài)選擇商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營布局根據(jù)市場調(diào)查與分析的結(jié)果，可以比較準(zhǔn)確地分析出，商業(yè)總體劃分根據(jù)主題定位，統(tǒng)一規(guī)劃：首先從整個購物廣場體現(xiàn)的主題及裝修的要求講起，整個購物廣場的每個樓層均要體現(xiàn)南沙的歷史元素和時代元素，這方面可從它的裝修細(xì)節(jié)中去體現(xiàn)出來。從整個購物廣場的細(xì)節(jié)中充分表現(xiàn)出南沙的過去與現(xiàn)在。（這一點(diǎn)可拉近與當(dāng)?shù)鼐用竦母星?，而不單單是一個商業(yè)項(xiàng)目，更是一個充滿回憶的地方）歷史元素可從南沙的文化習(xí)俗中提煉，而時代元素則是我們的香港風(fēng)情，比如空中酒吧街、潮流時尚的風(fēng)格店等。項(xiàng)目構(gòu)思定位與初步分析商業(yè)業(yè)態(tài)選擇各樓層規(guī)劃見下圖：各樓層規(guī)劃見下圖：廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件十一、主要招商目標(biāo)十一、主要招商目標(biāo)商鋪1：實(shí)行不間隔平方光地方式定向招商；

主要招商對象：本地及外地的自營商（包括化妝品、首飾、書店、家紡、精品迷你影院等經(jīng)營商）；商鋪2：實(shí)行預(yù)先間隔三種規(guī)格（25、50、100m2）店鋪的方式進(jìn)行招商，規(guī)定經(jīng)營業(yè)態(tài)；

主要招商對象：本地及外地的自營商（服飾專營商、皮具專營商、鞋類專營商等）。商鋪1：十二、項(xiàng)目定價策略十二、項(xiàng)目定價策略A方案：只租不售方案區(qū)域樓層租金（元/m2/月）備注1層58均價42元/m2，第一年免租半年，由下半年開始收取租金；第二年租金在第一年的基礎(chǔ)上遞增25％，第三年在第一年的基礎(chǔ)上遞增50%，由第四年開始以后租金每年按5%~10%的幅度漸進(jìn)遞增（暫定未來十年）。2層453層404層30A方案：只租不售方案區(qū)域租金（元/m2/月）備B方案：聯(lián)營方案不租不售，按日銷售額，按不同經(jīng)營類別收取5％～20％的提成。在每個經(jīng)營設(shè)立收銀臺，由經(jīng)營中心財務(wù)結(jié)算部統(tǒng)一派出收銀員，每月與各經(jīng)營商結(jié)算一次。以上方案均要支付每個月12元/m2的物業(yè)管理費(fèi)，已包含共用水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、設(shè)施維護(hù)費(fèi)等。B方案：聯(lián)營方案不租不售，按日銷售額，按不同經(jīng)營類別收取5％十三、項(xiàng)目付款方式及優(yōu)惠折扣辦法十三、項(xiàng)目付款方式及優(yōu)惠折扣辦法付款方式一次性付3個月租金一次性付6個月租金優(yōu)惠辦法簽定一年租賃合同后即免前6個月租金，從第七個月開始支付下半年租金。

付款方式十四、項(xiàng)目上市計劃十四、項(xiàng)目上市計劃（一）項(xiàng)目上市時須及時解決的幾個問題：

對本案所在區(qū)域的認(rèn)同感，客戶所認(rèn)知的價值是什么；肩負(fù)塑造所在區(qū)域大型特色消費(fèi)圈形象的使命；如何更好的挖掘潛在市場客戶。

（一）項(xiàng)目上市時須及時解決的幾個問題：對本案所在區(qū)域的認(rèn)同（二）上市策略、階段劃分

針對整體市場的現(xiàn)狀及本案特征，在充分考慮項(xiàng)目難點(diǎn)與市場機(jī)遇的情況下，我們建議采取以下策略：第一階段項(xiàng)目裝修期

（2007年6月1日——2007年10月1日）第二階段招商期（2007年5月1日——2007年10月1日）第三階段內(nèi)部裝修及進(jìn)貨期（2007年10月1日——2007年12月30日）第四階段試營業(yè)期（2007年10月1日——2007年12月30日）第五階段延銷期（2007年12月30日——2008年3月1日）第六階段開業(yè)期（2008年1月1日）（二）上市策略、階段劃分針對整體市場的現(xiàn)狀及本案特當(dāng)中廣告計劃配合有營銷手段：宣傳活動、廣告、SP公關(guān)活動、促銷活動推廣內(nèi)容、主題、媒體、執(zhí)行策略：戶外牌、條幅、梯牌、主流媒體宣傳、媒體軟文推廣、報紙廣告、路牌廣告、招商書、招商推介會等。

當(dāng)中廣告計劃配合有營銷手段：宣傳活動、廣告、SP公關(guān)活動、促十五、營銷計劃十五、營銷計劃（一）如何招商？

通過樹立品牌店樣板、傾斜價格，以大帶小進(jìn)行招商；特別是紳士世界、淑女世界、兒童世界三大區(qū)域引入主力店，餐飲類、家電類、圖書類引入品牌店，形成主題商業(yè)格局。通過召開多場招商推介會，邀請經(jīng)營商家前來參會；開盤前舉行首屆“近現(xiàn)代南沙風(fēng)貌攝影展”，一來邀請眾多攝影愛好者參與活動，二來邀請潛在經(jīng)營商到場參觀，既對本案進(jìn)行了大型宣傳又可達(dá)到招商目的；派出招商人員全面走訪廣州市區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、虎門所有中大型百貨及商業(yè)街店鋪，進(jìn)行訪問招商；通過報紙、電視、戶外牌廣告等進(jìn)行招商。

（一）如何招商？通過樹立品牌店樣板、傾斜價格，以大帶小進(jìn)行（二）具體營銷計劃

剪彩開盤推介會優(yōu)惠促銷人員拜訪電話邀請舉行攝影展廣告招商香港城購物廣場（二）具體營銷計劃剪彩開盤推介會優(yōu)惠促銷人員拜訪電話邀請舉（三）工作計劃

4月16日前撰寫、修改、確定項(xiàng)目方案；4月17日召開項(xiàng)目方案聯(lián)席聽證會，通過方案；5月1日～8月1日完成項(xiàng)目整體裝修、包裝；5月20日前啟動人員派駐；5月中旬進(jìn)行前期廣告工作；5月20日銷售中心開始運(yùn)作及推進(jìn)項(xiàng)目；5月15日之前做好商城單張設(shè)計；5月10日前做好項(xiàng)目形象廣告牌。（三）工作計劃4月16日前撰寫、修改、確定項(xiàng)目方案；十六、營銷定位十六、營銷定位（一）片區(qū)鎖定主力片區(qū)：整個珠三角地區(qū)，包括廣州、番禺、深圳、東莞及港澳臺地區(qū)。（二）招商目標(biāo)群定位南沙本地及廣州市區(qū)、番禺區(qū)、虎門的自營商（包括化妝品、首飾、書店、家紡、精品、迷你影院、餐飲、娛樂場所等經(jīng)營商）。

（一）片區(qū)鎖定（三）賣點(diǎn)定位區(qū)域城市化進(jìn)程主推器——香港城購物廣場南沙“商業(yè)新傳奇”——香港城購物廣場南沙新經(jīng)濟(jì)座標(biāo)——香港城購物廣場商業(yè)新時代開啟者——香港城購物廣場城郊商業(yè)領(lǐng)跑者——香港城購物廣場南沙商業(yè)新發(fā)端——香港城購物廣場南沙唯一一個大型的主題性休閑娛樂消費(fèi)特區(qū)——香港城購物廣場打造成為南沙著名的商業(yè)旅游景點(diǎn)之一——香港城購物廣場打造廣州新城市中心核心商業(yè)圈——香港城購物廣場打造兼具南沙歷史文化與香港風(fēng)情的商業(yè)中心——香港城購物廣場（三）賣點(diǎn)定位（四）策劃招商機(jī)構(gòu)由廣州智谷房地產(chǎn)策劃有限公司與開發(fā)商共同組建成立香港城購物廣場項(xiàng)目策劃/招商中心，具體負(fù)責(zé)策劃招商工作，通過以上營銷計劃及廣告計劃全面推進(jìn)本項(xiàng)目的銷售及招商工作。（五）策劃執(zhí)行組織機(jī)構(gòu)成立本項(xiàng)目指揮部，負(fù)責(zé)本計劃的全程工作，總指揮：陳鋒（總經(jīng)理）指揮部門設(shè)策劃招商中心策劃中心總負(fù)責(zé)：陳鋒策劃部：2人（負(fù)責(zé)營銷策劃方案的制定與執(zhí)行）銷售/招商部：10人（負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售及招商工作）廣告設(shè)計部：1人（負(fù)責(zé)項(xiàng)目的廣告

計劃實(shí)施、設(shè)計及發(fā)布）

（四）策劃招商機(jī)構(gòu)十七、經(jīng)濟(jì)分析十七、經(jīng)濟(jì)分析（一）裝修成本按照1000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，25928平方米需約2600萬元的裝修費(fèi)用。（二）營銷成本營銷推廣費(fèi)約200～300萬元。（三）融資方式按照投資額的多少，銀行可提供5成按揭，假如本項(xiàng)目的投資總額為1億元，即可向銀行貸款5000萬元，除了裝修費(fèi)用及營銷費(fèi)用外，還有2000萬元可作流動資金。（一）裝修成本（四）商鋪?zhàn)饨鹗找鍭方案：第一年租金收入：均價42元/

m2×6個月×25928平方米＝653.4萬元第二年租金收入：均價53元/

m2×12個月×25928平方米＝1649.0萬元第三年租金收入：均價79元/

m2×12個月×25928平方米＝2458.0萬元所以，前三年租金收入為4760.4萬元。

B方案：按每日50萬元的營業(yè)額，一年大概產(chǎn)生1.8個億的銷售額（50萬元×30日×12個月＝18000萬元），那么按照平均10％的提成收取，一年的收益有1800萬元。（注：此兩個方案還未算地下停車場的租金收入。）

（四）商鋪?zhàn)饨鹗找妫ㄎ澹┫愀鄢琴徫飶V場商業(yè)規(guī)劃建議

見下圖：（五）香港城購物廣場商業(yè)規(guī)劃建議十八、智谷與逸濤合作方式十八、智谷與逸濤合作方式A方案：招商代理：由智谷公司全權(quán)負(fù)責(zé)客戶招商，按年總租金收入的10%一次性收取招商代理費(fèi)。B方案：由智谷公司承包逸濤集團(tuán)的商業(yè)公司；負(fù)責(zé)以下工作：（1）招商工作；（2）以后的物業(yè)管理及物業(yè)經(jīng)營。第一年補(bǔ)貼商業(yè)公司每月5萬元的工資費(fèi)用及行政費(fèi)用；開業(yè)后按每年租金收益、物業(yè)管理費(fèi)收益、廣告載體經(jīng)營收益所產(chǎn)生的年收入額，扣除所有經(jīng)營成本費(fèi)用后進(jìn)行三、七分成。（智谷三成，逸濤七成）由智谷公司派駐三個團(tuán)隊(duì)長期負(fù)責(zé)項(xiàng)目的經(jīng)營規(guī)劃、招商工作。包括（1）招商團(tuán)隊(duì)；（2）策劃團(tuán)隊(duì)；（3）物業(yè)管理經(jīng)營團(tuán)隊(duì)。

A方案：補(bǔ)充：十九、具體經(jīng)營規(guī)劃補(bǔ)充：十九、具體經(jīng)營規(guī)劃（一）、總體經(jīng)營類別規(guī)劃控制

各經(jīng)營類別在總經(jīng)營面積中所占比例（總經(jīng)營面積以總建筑面積來算：25928m2）

（一）、總體經(jīng)營類別規(guī)劃控制各經(jīng)營類別在總經(jīng)營面積中所占比（二）商鋪總體規(guī)劃

注：一樓按面積使用率60％進(jìn)行規(guī)劃，使用面積約為3890m2，二樓按面積使用率65％來進(jìn)行規(guī)劃，使用面積約為4213

m2；三樓按面積使用率70％進(jìn)行規(guī)劃，使用面積約為4537m2；四樓按面積使用率75％進(jìn)行規(guī)劃，使用面積約為5131

m2?？偸褂妹娣e為：17771

m2。

（二）商鋪總體規(guī)劃注：一樓按面積使用率60％進(jìn)行規(guī)劃，使用廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件（三）商品類別細(xì)分比例

各商品類別細(xì)分在該類別經(jīng)營使用面積中所占比例：

（三）商品類別細(xì)分比例各商品類別細(xì)分在該類別經(jīng)營使用面積中廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件（四）、經(jīng)營類別實(shí)際所占總使用面積比例注：總使用面積以17780m2來計算

（四）、經(jīng)營類別實(shí)際所占總使用面積比例注：總使用面積以177（五）、規(guī)劃具體說明

店鋪規(guī)劃時主干道寬定為2米，而次干道寬定為1.5米。店鋪需要間隔的地方用玻璃或甲板進(jìn)行間隔。每間店鋪各自收費(fèi)結(jié)算。（五）、規(guī)劃具體說明店鋪規(guī)劃時主干道寬定為2米，而次干道寬（六）、擬邀進(jìn)駐的商家名單

（六）、擬邀進(jìn)駐的商家名單廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件注：此為初步構(gòu)思，具體引入的品牌需根據(jù)南沙的人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層次、品牌商的意愿再作調(diào)整、控制，特別是國外、國內(nèi)品牌的所占比例。

注：此為初步構(gòu)思，具體引入的品牌需根據(jù)南沙的人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)層（七）、商場裝修規(guī)劃參考（七）、商場裝修規(guī)劃參考續(xù)上：續(xù)上：廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件（八）、假如引入吉之島

假如引入吉之島，將建議安排其在3樓經(jīng)營。原因：1樓鋪位是租價最高的位置，是以后獲得利潤的最主要樓層，若吉之島在1樓，租金會被對方壓得很低；在中華廣場、天河城的吉之島要不在樓上就是在負(fù)一層；吉之島若在二樓，整個購物廣場的規(guī)劃給人一種斷層的感覺，缺乏連續(xù)性。

（八）、假如引入吉之島假如引入吉之島，將建議安排其在3樓經(jīng)引入吉之島后，購物廣場的整體規(guī)劃有較大改動，且經(jīng)營規(guī)劃面積大幅減少。因吉之島內(nèi)的經(jīng)營規(guī)劃較為完善，為避免重復(fù)，刪除以下經(jīng)營內(nèi)容：童裝區(qū)320平方米床上用品300平方米家居精品150平方米運(yùn)動器材90平方米文具、玩具150平方米皮具、箱包150平方米小型游樂場1000平方米咖啡館200平方米家電連鎖2000平方米……2樓變成既有書店、網(wǎng)吧、中餐廳、數(shù)碼產(chǎn)品的店鋪，液態(tài)規(guī)劃上有些混亂。引入吉之島后，購物廣場的整體規(guī)劃有較大改動，且經(jīng)營規(guī)劃面積大補(bǔ)充：二十、廣告計劃補(bǔ)充：二十、廣告計劃（一）媒體計劃

（一）媒體計劃（二）各類媒體廣告的初步預(yù)算費(fèi)用

（二）各類媒體廣告的初步預(yù)算費(fèi)用廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件（三）廣告發(fā)布、工作計劃

（三）廣告發(fā)布、工作計劃注：最終的具體廣告費(fèi)用及投放排期需與廣告公司洽談后確定。

注：最終的具體廣告費(fèi)用及投放排期需與廣告公司洽談后確定。

謝謝你的細(xì)閱

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THANKYOU演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！香港城購物廣場

項(xiàng)目策劃方案香港城購物廣場

項(xiàng)目策劃方案一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：香港城購物廣場用地性質(zhì)：商業(yè)用地用地位置：南沙進(jìn)港大道（祈福大酒店對面）總建筑面積：25928m2層數(shù)：4層（每層6482m2）項(xiàng)目預(yù)計總投資：億投資商：廣東逸濤萬國房地產(chǎn)有限公司周邊環(huán)境特點(diǎn)：地處南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)港大道與金沙路交叉位置，對面為祈福大酒店，緊臨金洲派出所、交通銀行。廣州南海香港城購物廣場項(xiàng)目策劃方案課件二、南沙區(qū)概況及南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)環(huán)境分析二、南沙區(qū)概況及南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)環(huán)境分析地理政治環(huán)境

南沙地處廣州市域最南端－珠江出?？诨㈤T水道西岸，東與東莞虎門隔海相望，西連中山市。南沙處于珠江三角洲的幾何中心，陸上距廣州市區(qū)以及深圳、珠海、澳門、東莞、中山等14個大中城市的距離都在60公里以內(nèi)。海上以南沙港為中心，距離香港38海里，距離澳門41海里；航空方面，周圍有廣州、深圳、珠海、香港、澳門五大國際機(jī)場。近年來，隨著廣州市大力實(shí)施“南拓”戰(zhàn)略，廣東省、廣州市在南沙投入巨資，建設(shè)京珠高速公路廣珠北段、南沙港快速路、地鐵4號線站等大型城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施。地理政治環(huán)境

南沙地處廣州市域最南端－珠江出?？诨㈤T水道西岸南沙區(qū)面積有544平方公里，人口接近15萬，包括常住人口共20萬。南沙區(qū)管轄南沙街道和萬頃沙鎮(zhèn)、橫瀝鎮(zhèn)、黃閣鎮(zhèn)，靈山鎮(zhèn)的廟南村、七一村和廟青村的部分區(qū)域，東涌鎮(zhèn)的慶盛村、沙公堡村、石牌村的各一部分區(qū)域。南沙區(qū)人民政府駐黃閣鎮(zhèn)鳳凰大道。按照規(guī)劃，南沙地區(qū)將發(fā)展為集物流產(chǎn)業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地。南沙區(qū)面積有544平方公里，人口接近15萬，包括常住人口共2經(jīng)濟(jì)環(huán)境根據(jù)官方數(shù)據(jù)，06年前三個季度，南沙區(qū)生產(chǎn)總值和中等規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增幅均位居全市各區(qū)、縣級市首位，地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長39.5％。據(jù)預(yù)測，到2007年，南沙規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值可達(dá)到800億元，2010年可達(dá)到1200億元以上。農(nóng)業(yè)方面：南沙區(qū)農(nóng)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是荔枝生產(chǎn)，豐產(chǎn)年份總產(chǎn)量接近3000噸。在2000年，南沙農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值已達(dá)4120萬元，農(nóng)民年人均純收入5590元。南沙另一農(nóng)業(yè)（漁業(yè)）特色，就是南沙現(xiàn)有大、小漁船400多艘，海產(chǎn)資源豐富。南沙正大力發(fā)展“都市型農(nóng)業(yè)”，利用田園景觀、自然生態(tài)及環(huán)境資源，結(jié)合農(nóng)林牧漁生產(chǎn)和農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動，為人們休閑旅游、體驗(yàn)農(nóng)業(yè)、了解農(nóng)業(yè)提供服務(wù)，走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展之路。經(jīng)濟(jì)環(huán)境根據(jù)官方數(shù)據(jù)，06年前三個季度，南沙區(qū)生產(chǎn)總值和中等工業(yè)方面：目前南沙地區(qū)的工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)有一定基礎(chǔ)，城市建設(shè)也初具規(guī)模，具備了吸引各類投資的軟硬環(huán)境，目前已有249個外資項(xiàng)目落戶南沙，其中包括世界著名的跨國公司美國通用、德國巴斯夫和日本名幸電子等企業(yè)。形成了塑料、化工、電子、食品加工、船舶制造等工業(yè)門類。南沙現(xiàn)正致力于打造三大組團(tuán)和三大工業(yè)基地，三大組團(tuán)包括黃閣組團(tuán)（規(guī)劃發(fā)展成為綜合性工業(yè)區(qū)及石化儲運(yùn)基地）、南沙組團(tuán)（規(guī)劃發(fā)展成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地）、雞抱沙和龍穴島組團(tuán)（規(guī)劃建設(shè)廣州港南沙作業(yè)區(qū)）；而三大工業(yè)基地包括造船工業(yè)基地、石化工業(yè)基地、鋼鐵工業(yè)基地。工業(yè)方面：目前南沙地區(qū)的工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)有一定基礎(chǔ)，城市第三產(chǎn)業(yè)方面：目前，南沙區(qū)采取七大措施加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展：推進(jìn)物流保稅園區(qū)、江海聯(lián)運(yùn)園區(qū)、油品倉儲交易中心、糧食加工倉儲交易中心和外貿(mào)進(jìn)出口交易中心建設(shè)，加快形成以南沙港為依托的港口物流中心；規(guī)劃和發(fā)展蕉門河兩岸城市啟動區(qū)、地鐵沿線的商務(wù)、商貿(mào)和商住業(yè)，掛牌出讓商業(yè)用地，推進(jìn)現(xiàn)代化大型購物中心、商場、商業(yè)街和商務(wù)中心的招商和建設(shè)；整合利用金沙路、進(jìn)港大道、環(huán)島西一帶現(xiàn)有服務(wù)業(yè)資源，提高規(guī)模檔次和服務(wù)水平，營造第三產(chǎn)業(yè)氛圍；規(guī)劃建設(shè)大山乸生態(tài)公園、大角山海濱公園等一批旅游度假景點(diǎn)，推進(jìn)大型飲食城、游艇俱樂部等項(xiàng)目；以蕉門河兩岸城市商務(wù)中心、居住區(qū)建設(shè)為起步，建設(shè)現(xiàn)代化的居住社區(qū)、商務(wù)寫字樓和農(nóng)民新村，推動房地產(chǎn)發(fā)展；規(guī)劃建設(shè)一批中高級專業(yè)批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、專賣店、品牌店等，初步形成多業(yè)態(tài)共同發(fā)展的商業(yè)格局；大力發(fā)展公共交通、社區(qū)服務(wù)、醫(yī)療保健等生活服務(wù)業(yè)，不斷滿足居民群眾的生活需求。第三產(chǎn)業(yè)方面：目前，南沙區(qū)采取七大措施加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展：推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)方面：經(jīng)過廣州市政府、番禺區(qū)政府以及霍英東１０多年的不斷開發(fā)建設(shè)，南沙高爾夫球場、天后宮、會展中心、蒲洲花園、啤酒屋、水鄉(xiāng)一條街等旅游度假資源已建成開放，南沙成為不少珠三角及港澳人士的旅游度假勝地。南沙是廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新“引擎”，在豐田進(jìn)駐之后，很多其他配套的產(chǎn)業(yè)也跟著進(jìn)來了，產(chǎn)業(yè)鏈將會帶動房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展。在未來的5年內(nèi)南沙人口規(guī)劃要到100萬左右，大量的企業(yè)進(jìn)駐增加了對住宅的需求，特別是世界一流企業(yè)進(jìn)駐之后，這些企業(yè)中高層主管對生活要求比較高，也增加了對精品住宅的需要。因此，近年來南沙的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而且推出的樓房多以別墅為主，購買的人也很多，推出多少就能賣出多少，呈現(xiàn)一種供小于求的局面。目前正在銷售的樓盤有番禺富門花園房地產(chǎn)有限公司的“南沙·境界”、廣州城建開發(fā)的“濱?！ぐ雿u”、南沙碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司的南沙碧桂園二期“漾月軒”、逸濤集團(tuán)的“美?；▓@”等等。

房地產(chǎn)業(yè)方面：經(jīng)過廣州市政府、番禺區(qū)政府以及霍英東１０多年的文化、體育環(huán)境在文化旅游方面，南沙區(qū)將抓緊以大角山炮臺、鴉片戰(zhàn)爭古戰(zhàn)場遺跡、天后宮、麥?zhǔn)洗笞陟?、水鄉(xiāng)一條街等為重點(diǎn)的珠江文化旅游帶的建設(shè)，加強(qiáng)麒麟舞、咸水歌等民俗文化的整理和發(fā)掘工作。另外，將在蕉門和河城市中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的南沙圖書館、影劇院、購書中心、青少年活動中心和文化中心。為配合2010年廣州亞運(yùn)會的舉辦，將在蕉門河北岸興建規(guī)劃占地面積30萬平方米、可容納8000人的南沙體育館。在今年完成大角山濱海公園建設(shè)后，在大角山濱水區(qū)興建規(guī)劃占地面積1萬平方米的沙灘排球場。據(jù)了解，南沙體育館和沙灘排球場作為“廣州南沙亞運(yùn)會比賽場館”項(xiàng)目已經(jīng)列入南沙區(qū)“十一五”規(guī)劃重大建設(shè)項(xiàng)目，兩個場館估算總投資8億元，計劃2007年開建，2009年完成。除了亞運(yùn)會場館的建設(shè)，南沙區(qū)還計劃推進(jìn)各鎮(zhèn)區(qū)中型多功能體育館建設(shè)，積極改造和升級現(xiàn)有群眾性體育活動場所，建設(shè)和完善社區(qū)體育設(shè)施。文化、體育環(huán)境在文化旅游方面，南沙區(qū)將抓緊以大角山炮臺、鴉片投資優(yōu)勢南沙憑借其自身優(yōu)越的地理位置、資源，得到政府的大力支持，已吸引世界、國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的紛紛進(jìn)駐。這些足可證明，南沙具備其它地方不可比擬的投資優(yōu)勢。隨著各大產(chǎn)業(yè)在南沙的建設(shè)發(fā)展，逐漸突顯出南沙生活配套設(shè)施的不足及商業(yè)氛圍的欠缺。而這一問題正給予南沙商業(yè)領(lǐng)域巨大的升級空間及創(chuàng)造空間。投資優(yōu)勢南沙憑借其自身優(yōu)越的地理位置、資源，得到政府的大力支（二）南沙區(qū)部分區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析黃閣鎮(zhèn)黃閣鎮(zhèn)商業(yè)中心主要圍繞兩條街展開，街道兩旁分布有中小型電器店、手機(jī)通訊店、藥店、茶葉店、雜貨店等等。比較大型的商場有匯佳百貨、天匯百貨。匯佳百貨（產(chǎn)品以中低檔為主）面積有2400m2，共三層：一層分為超市區(qū)、家電區(qū)、化妝品區(qū)、珠寶首飾區(qū)、手機(jī)專營區(qū)；二層為生活用品區(qū)；三層為服裝、皮具、鞋類區(qū)。商場人流量一般。而位于麒龍東路的百匯百貨（產(chǎn)品以中檔為主）面積有1600m2，共兩層：一層為超市，二層分為男裝區(qū)、女裝區(qū)、化妝品區(qū)、童裝區(qū)、鞋類區(qū)、家電區(qū)，服飾類多為二、三線品牌。該百貨人流量大，對附近的消費(fèi)群體較有吸引力。（二）南沙區(qū)部分區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析黃閣鎮(zhèn)南沙街南沙街主要商業(yè)中心集中在珠江中路一帶，附近有小型的服飾店、美容店、電器店、手機(jī)通訊店數(shù)間，而幾間服裝店的衣服均為中檔為主（產(chǎn)品價格由50～400元不等），更有新開張的中檔服裝店。而騰隆購物廣場是當(dāng)?shù)剌^大型的的商場，面積有12000m2，一層以超市為主，設(shè)有珠寶首飾、化妝品專柜；二層主要經(jīng)營生活日用品、男、女裝，產(chǎn)品以中低檔為主。南沙街進(jìn)港大道及金洲花園一帶進(jìn)港大道一帶分布有中興超市、數(shù)間中型餐館、手機(jī)通訊店、珠寶首飾店、煙酒店等等。比較大型的有中興超級商場、中興服裝商場、嘉美百貨，中興超級商場面積共有4000m2，一層為百貨，二層為家私城；中興服裝商場面積有1800m2，主要經(jīng)營中低檔服裝（男、女裝、童裝）、皮具、床上用品等；嘉美百貨共有5000m2，一層設(shè)有手機(jī)專賣、珠寶區(qū)、眼鏡區(qū)、化妝品區(qū)；二層設(shè)有生活用品區(qū)、皮具區(qū)、服裝區(qū)、床上用品區(qū)、童裝區(qū)、皮鞋區(qū)等。而金洲花園及其它鄰近幾個花園一起構(gòu)成商業(yè)地帶商業(yè)氛圍濃郁，已被稱為金洲成熟商圈。據(jù)初步統(tǒng)計，該商圈的商鋪分布及比例見下表1：進(jìn)港大道及金洲花園一帶店鋪類型數(shù)量（間）所占比例（%）店鋪類型數(shù)量（間）所占比例（%）手機(jī)通訊店1110.19服裝店3330.56網(wǎng)吧21.85煙酒行54.63公話超市54.63攝影店32.78電腦店21.85咖啡館21.85美容美發(fā)109.26棋牌10.93床上用品10.93電器21.85藥店98.33小型餐館87.41茶葉店65.56綜合類超市（中型）43.70飾品店32.78服裝商場10.93店鋪類型數(shù)量（間）所占比例店鋪類型數(shù)量（間）所占比進(jìn)港大道（金洲花園）商業(yè)情況進(jìn)港大道（金洲花園）商業(yè)情況附近樓盤商業(yè)狀況逸濤城靠近本項(xiàng)目的商鋪已全部賣出去，但還沒有商家進(jìn)駐；南沙碧桂園的商鋪也一樣，已全部售完，但還沒有商家進(jìn)駐。黃閣鎮(zhèn)、南沙街、進(jìn)港大道、金沙商圈、附近樓盤商鋪?zhàn)饨鸱治觯ㄒ娤卤恚?/p>

附近樓盤商業(yè)狀況地段商鋪類別租金（元/m2/月）面積（m2）日期備注黃閣鎮(zhèn)中心

臨街鋪56100

2007/04/07南沙街珠江中路騰隆購物廣場

內(nèi)鋪

503

2007/04/07南沙街珠江中路

臨街鋪

售35萬402007/04/07進(jìn)港路臨街鋪263層共210m2

2007/04/07南沙開發(fā)區(qū)金洲花園

臨街鋪50402007/04/5南沙開發(fā)區(qū)裕興花園

臨街鋪售30萬602007/04/05地段商鋪?zhàn)饨穑ㄔ?m2/月）面積（m2）日期備注黃地段商鋪類別租金（元/m2/月）面積（m2）日期備注南沙開發(fā)區(qū)江南路臨街鋪66602007/04/07南沙開發(fā)區(qū)江南路臨街鋪30200

2007/04/07皇家花園臨街鋪20～60402007/04/07皇家花園臨街鋪售110萬1602007/04/07碧桂園臨街鋪售14000元/m2

762007/04/07注：數(shù)據(jù)來源于2007/04/05~2007/04/07的市場調(diào)查地段商鋪?zhàn)饨穑ㄔ?m2/月）面積（m2）日期備注南（三）南沙區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場走勢分析

回顧與展望南沙區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，呈零星分布狀態(tài)；現(xiàn)存的大部分商鋪經(jīng)營的服務(wù)對象是本地居民，而隨著開發(fā)區(qū)核心商圈的形成，進(jìn)駐南沙的企業(yè)越來越多，到南沙就業(yè)的人（其中一大部分為企業(yè)中高層人員）也越來越多，必定產(chǎn)生對寫字樓及住宅的巨大需求。寫字樓及住宅已有眾多的房地產(chǎn)企業(yè)可為他們提供，然而，符合他們檔次、可以讓他們消費(fèi)、娛樂的購物場所還有待建成。這為南沙開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場的開發(fā)提供了良好的發(fā)展契機(jī)。（三）南沙區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場走勢分析回顧與展望市場特點(diǎn)沿街商鋪?zhàn)鈨r一般，均價為40元/m2；商鋪經(jīng)營狀況一般，沿街有少量轉(zhuǎn)租現(xiàn)象；大型購物中心缺少；住宅樓（別墅）價格為12000元/m2，價格較高；住宅樓（別墅）供不應(yīng)求，拆遷安置房價格便宜。南沙開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢調(diào)查顯示，進(jìn)港大道兩邊的幾個房地產(chǎn)項(xiàng)目皆為住宅（以別墅為主），而且空置率很低。住宅房已經(jīng)明顯供不應(yīng)求，南沙奧園、萬科等也還在附近興建新樓盤。同時，本地的二手商鋪價格已經(jīng)漲到5000～8000元/m2，而南沙碧桂園的沿街鋪也漲到14000~16000元/m2,而且已經(jīng)全部銷售完畢。很明顯，商鋪的開發(fā)在當(dāng)?shù)剡€有很大的潛力。市場特點(diǎn)結(jié)論市場的總體特征是發(fā)展不均衡，社區(qū)發(fā)展不成熟，對商鋪的需求量較大。據(jù)調(diào)查反映，業(yè)主最需要的是一個既成熟又有發(fā)展?jié)摿Φ馁徫飶V場，對于價格方面的要求卻并不是太保守。結(jié)論三、南沙大型購物廣場現(xiàn)狀及同類項(xiàng)目競爭分析三、南沙大型購物廣場現(xiàn)狀及同類項(xiàng)目競爭分析（一）南沙大型購物廣場現(xiàn)狀在目前階段，南沙還沒有建成一個大型的購物廣場，這一市場空白有待填補(bǔ)。香港城購物中心正可填補(bǔ)這一空白。（一）南沙大型購物廣場現(xiàn)狀在目前階段，南沙還沒有建成一個大型（二）同類項(xiàng)目競爭分析南沙商業(yè)中心坐落于該區(qū)蕉門河城市中心區(qū)黃金地段，緊鄰環(huán)島西線全長近約300米，沿著進(jìn)港大道全長近約220米而建，中心商業(yè)城內(nèi)有大、中型超市、單體百貨商場、商務(wù)酒店。中心商業(yè)城通過南北貫通的兩條商業(yè)步行街，構(gòu)成良好的商業(yè)氛圍，商業(yè)街內(nèi)分布的不同特色的文化廣場，成為交通樞紐。而中心廣場內(nèi)將建音樂噴泉和進(jìn)行園林式綠化，使整個商業(yè)中心更加休閑和人性化。商業(yè)中心將以中檔商品為主，并計劃引入一批專業(yè)品牌零售店和超市。（二）同類項(xiàng)目競爭分析南沙商業(yè)中心坐落于該區(qū)蕉門河城市中心區(qū)南沙商業(yè)中心總建筑面積為78000平方米，將為市民提供全方位的休閑娛樂、購物餐飲等服務(wù)，首期建筑面積為33250平方米的三層商業(yè)樓計劃在今年9月30日以前建成開業(yè)。第二期的商務(wù)酒店和兩棟商業(yè)樓計劃在2009年底前完工。南沙商業(yè)中心離本案位置較近，如果以整個逸濤廣場來比較，南沙商業(yè)中心與逸濤廣場的規(guī)模相當(dāng)。而且南沙商業(yè)中心還在建設(shè)當(dāng)中，而逸濤廣場基本已建好（還差裝修），從開業(yè)的時間來說，逸濤廣場可能最先開業(yè)。另外，從定位上，南沙商業(yè)中心偏向于服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求，規(guī)劃經(jīng)營產(chǎn)品以中檔為主；而香港城購物廣場則不僅以當(dāng)?shù)鼐用駷槟繕?biāo)消費(fèi)群，更以未來更多進(jìn)駐南沙工作的企業(yè)中高層人士、在南沙置業(yè)度假的港澳人士為重要的目標(biāo)消費(fèi)群。因此，香港城的規(guī)劃經(jīng)營產(chǎn)品以中檔、高檔為主。南沙商業(yè)中心總建筑面積為78000平方米，將為市民提供全方位（三）本項(xiàng)目競爭力分析顯性競爭因素：本案地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯，且有相鄰的逸濤城、金洲花園作為依托。隱性競爭因素：發(fā)展商實(shí)力優(yōu)勢明顯?！?”開發(fā)：南沙房地產(chǎn)住宅檔次相對較高，中高檔次項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑各有特色；老鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)發(fā)展還停留在一個初級階段；整個南沙區(qū)缺乏一個有檔次的休閑、娛樂商區(qū)。（三）本項(xiàng)目競爭力分析顯性競爭因素：本案地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)（四）結(jié)論我們認(rèn)為只有加強(qiáng)有利競爭因素的發(fā)揮和塑造，特別是挖掘“0”開發(fā)優(yōu)勢，“先行一步”才可以形成最佳的綜合競爭優(yōu)勢，把握住契機(jī)。（四）結(jié)論我們認(rèn)為只有加強(qiáng)有利競爭因素的發(fā)揮和塑造，特別是挖四、香港城購物廣場SWOT分析四、香港城購物廣場SWOT分析（一）優(yōu)勢（strength）位于進(jìn)港大道中間地段，交通四通八達(dá)，毗鄰地鐵4號線沖尾站，緊臨以后的新南沙區(qū)政府及金洲成熟商圈。距離黃閣鎮(zhèn)、豐田生活區(qū)、南沙街等地很近，只需十幾分鐘的車程，輻射范圍廣。建筑規(guī)模大，能容納商戶較多，易產(chǎn)生集聚效應(yīng)。配套設(shè)施齊備，有寬廣地下停車場、室內(nèi)扶手梯等。本項(xiàng)目合理獨(dú)特的定位恰好填補(bǔ)了該區(qū)域缺乏休閑娛樂購物場所的空白，比將引領(lǐng)南沙第三產(chǎn)業(yè)走向一個新趨勢。南沙區(qū)人口接近15萬，包括常住人口共20萬；按規(guī)劃，南沙的區(qū)域人口規(guī)劃規(guī)?？刂圃?00萬人左右，而開發(fā)區(qū)核心商務(wù)區(qū)的人口目標(biāo)是60萬人左右。很明顯，隨著南沙的開發(fā)進(jìn)程加快，將有龐大的人口補(bǔ)充進(jìn)區(qū)內(nèi)。（一）優(yōu)勢（strength）位于進(jìn)港大道中間地段，交通四通（二）劣勢（weak）途經(jīng)金沙路的南沙環(huán)線公車不多，有361B路，還有到廣州市區(qū)的16路、31路、813路。人口綜合素質(zhì)待提高。區(qū)域內(nèi)人口少，對本項(xiàng)目的順利開展有一定影響，需要不斷吸引附近區(qū)域的人流進(jìn)入該區(qū)。（二）劣勢（weak）途經(jīng)金沙路的南沙環(huán)線公車不多，有361（三）威脅（threat）鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心（如黃閣鎮(zhèn)等）已經(jīng)占據(jù)了相當(dāng)一部分市場份額，給消費(fèi)人流造成一定的分流。隨著南沙商業(yè)中心的動工建設(shè)，本案在消費(fèi)人流、招商等方面都將受到巨大的挑戰(zhàn)和沖擊。（三）威脅（threat）鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心（如黃閣鎮(zhèn)等）已經(jīng)占據(jù)了相（四）機(jī)會（opportunity）本項(xiàng)目旁邊的逸濤城、金洲花園、皇家花園、南沙碧桂園等現(xiàn)成樓盤對本案提供了有力的消費(fèi)依托，對本案的開展將會起到促進(jìn)用。位于進(jìn)港大道，開發(fā)已有一定規(guī)模，但附近缺少一個統(tǒng)一、集中的消費(fèi)環(huán)境。本項(xiàng)目（香港城購物廣場）合理獨(dú)特的定位直接導(dǎo)致同類競爭項(xiàng)目的稀少，避免了與眾多商業(yè)項(xiàng)目的直接交鋒，從而領(lǐng)軍當(dāng)?shù)赝惖禺a(chǎn)項(xiàng)目。在近年的市政規(guī)劃中，第三產(chǎn)業(yè)已列入重點(diǎn)的發(fā)展對象，這無疑為本項(xiàng)目的成功招商帶來契機(jī)。今年本項(xiàng)目與南沙商業(yè)中心建成開業(yè)后，將最終奠定了這一區(qū)域南沙商業(yè)龍頭的地位，成為南沙最有人氣的商業(yè)旺地，共享繁榮。正如天河商圈一樣，除了天河城，還有宏城廣場、正佳廣場、維多利亞廣場。（四）機(jī)會（opportunity）本項(xiàng)目旁邊的逸濤城、金洲（五）應(yīng)對策略針對產(chǎn)品層面對項(xiàng)目布局與部分景觀進(jìn)行構(gòu)思、設(shè)計，使其更加凸顯項(xiàng)目特色與主題特征，在與市場同類項(xiàng)目形成鮮明區(qū)隔的同時，也盡量吸引周邊市場。明確本項(xiàng)目對產(chǎn)品的定位，塑造自己產(chǎn)品的品牌。針對經(jīng)營層面按照對本項(xiàng)目產(chǎn)品的定位標(biāo)準(zhǔn)將商鋪嚴(yán)格分區(qū)，以確保項(xiàng)目的分區(qū)主題與檔次、格調(diào)統(tǒng)一。視情況而定，有必要的時候可以推出適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，搶占同類項(xiàng)目的客源。針對定位與推廣層面挖掘關(guān)于項(xiàng)目主題與生活（不僅僅是購物休閑生活）的深層次內(nèi)涵，表現(xiàn)出本項(xiàng)目獨(dú)特的現(xiàn)代生活特征和商業(yè)色彩。以保證在當(dāng)?shù)厣踔猎谀仙硡^(qū)、廣州市區(qū)都能引起行業(yè)關(guān)注，吸引更多的投資與消費(fèi)。（五）應(yīng)對策略針對產(chǎn)品層面關(guān)鍵詞：主題、特色在推廣手法上力求突破常規(guī)，予耳目一新的感覺。吸引所有人的注意，以實(shí)現(xiàn)“注意力營銷”的目的。在推廣手法及載體、內(nèi)容、形式上等均力求突破，讓當(dāng)?shù)厝擞醒矍耙涣恋母惺?，加深對本?xiàng)目的印象；同時，由此也間接加強(qiáng)對本項(xiàng)目的產(chǎn)品創(chuàng)新、發(fā)展商實(shí)力、后期旺場經(jīng)營的手法創(chuàng)新等的信心。關(guān)鍵詞：主題、特色五、為什么能在進(jìn)港大道建香港城購物廣場五、為什么能在進(jìn)港大道建香港城購物廣場為什么能在進(jìn)港大道建香港城購物廣場？支持點(diǎn)1：南沙區(qū)人口接近15萬，包括常住人口共20萬；按規(guī)劃，南沙的區(qū)域人口規(guī)劃規(guī)?？刂圃?00萬人左右，而開發(fā)區(qū)核心商務(wù)區(qū)的人口目標(biāo)是60萬人左右。很明顯，隨著南沙的開發(fā)進(jìn)程加快，將有龐大的人口補(bǔ)充進(jìn)區(qū)內(nèi)。而人口是商業(yè)發(fā)展的基本支撐。注：（1）根據(jù)05年的數(shù)據(jù)得知：南沙“三鎮(zhèn)兩區(qū)”（黃閣鎮(zhèn)、萬頃沙鎮(zhèn)、橫瀝鎮(zhèn)和南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、珠江管理區(qū)）總?cè)丝跒?41210人，其中農(nóng)村戶口為102192人，被征地的農(nóng)民為51358人。加上開發(fā)區(qū)近年開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（南沙境界，1300戶，南沙濱?；▓@，約1500戶，南沙碧桂園約600戶）及生活區(qū)（豐田生活區(qū)，現(xiàn)居住1000多人）的人口，南沙“三鎮(zhèn)兩區(qū)”的人口已超過20萬人。為什么能在進(jìn)港大道建香港城購物廣場？支持點(diǎn)1：南沙區(qū)人口接近（2）根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，開發(fā)區(qū)核心商圈的日常居住人口為10萬人左右，開發(fā)區(qū)核心商務(wù)區(qū)流動人口