黃色修改-企業(yè)開發(fā)收益改造案例分析報(bào)告

委托方：廣州市“三舊”改造工作受托方：廣州市衡信土地房地產(chǎn)評(píng)估房估資格：粵房估證字叁0100007土地：C201244穗05 審：黃超毅(房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師) 核：容志剛（土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師） 定：陳山（資產(chǎn)評(píng)估師、土地估價(jià)師）項(xiàng)目：（房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師）項(xiàng)目參與：（土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師）涂銘（資產(chǎn)評(píng)估師、土地估價(jià)師）梁明妹（助理估價(jià)師第一部 咨詢結(jié)論.................................................第二部 咨詢報(bào)告書正 項(xiàng)目背 取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及測(cè)算方 取價(jià)依 開發(fā)成本的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及測(cè)算方 開發(fā)收益的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及測(cè)算方 項(xiàng)目總體概 分析結(jié) 開發(fā)企業(yè)成本測(cè) 建設(shè)成 財(cái)務(wù)費(fèi) 銷售費(fèi)用及銷售稅 銷售收 企業(yè)開發(fā)毛利潤(rùn)和毛利率測(cè) 附件1：建設(shè)成本明細(xì) 附件2：房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利潤(rùn)水 附件:3各條村情 第一部分咨詢結(jié)一、咨詢目二、研究范圍10。三、研究?jī)?nèi)依據(jù)10條村當(dāng)年和現(xiàn)今（2013年中）兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，分析開發(fā)四、分析結(jié)左右，平均毛利率（成本利潤(rùn)率）17.05%，屬于合理偏低范圍50.95%，出現(xiàn)毛利率翻番的情況。1-1企業(yè)開發(fā)收益對(duì)比村時(shí)當(dāng)年開發(fā)收2013年中開發(fā)收毛利（億元成本利潤(rùn)毛利（億元成本利潤(rùn)獵德琶洲文沖楊箕橫沙冼新塘新筆崗棠下平第二部分咨詢報(bào)告書正項(xiàng)目背根據(jù)在威海、調(diào)研“城中村”改造工作的指示精神，為更進(jìn)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見（穗府〔2009〕56號(hào)，下稱56號(hào)文《關(guān)于加快推進(jìn)三舊改造工作的意見（穗府〔2012〕20號(hào)，下稱20號(hào)文）的工作進(jìn)在這樣的背景下，我公司接受廣州市“三舊”改造工作的委托，進(jìn)行對(duì)選取的10條城中村當(dāng)年和現(xiàn)今（2013年中）兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)10條取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及測(cè)算取價(jià)依《關(guān)于發(fā)布廣州市建設(shè)工程2012年參考造價(jià)《省建筑工程開發(fā)成本的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及測(cè)算方根據(jù)相關(guān)造價(jià)信息，依據(jù)廣州市內(nèi)各開發(fā)企業(yè)的開發(fā)各種類型物業(yè)所需成本情況，并結(jié)合項(xiàng)目的具體開況，得出較為客觀合理的開發(fā)企業(yè)開發(fā)開發(fā)收益的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及測(cè)算方首先，對(duì)選取的10條城中村進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘、并調(diào)研當(dāng)年和現(xiàn)今（2013年中）10其次，依據(jù)10條村當(dāng)年和現(xiàn)今（2013年中）兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，分析得出時(shí)預(yù)計(jì)的開發(fā)企業(yè)可獲得的收入和現(xiàn)今（2013年中）實(shí)際市場(chǎng)狀況下毛利率（成本利潤(rùn)率）=毛利潤(rùn)/（拿地成本+開發(fā)成本拿地成本(未實(shí)施的村)=方案改造成本+設(shè)定自主改造模式下村企需補(bǔ)交拿地成本（已實(shí)施的村）=開發(fā)成本=建設(shè)成本+用+財(cái)務(wù)費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)年中）項(xiàng)目地段房?jī)r(jià)實(shí)際市場(chǎng)水平進(jìn)算；由于獵德、琶洲、林和、文沖四條主要包括的改造成本和需補(bǔ)交的土地出讓金，未考慮開發(fā)企業(yè)給村超過改造開發(fā)成本根據(jù)項(xiàng)目相關(guān)造價(jià)信息，并結(jié)合廣州市內(nèi)各開發(fā)企業(yè)2%項(xiàng)目總體概 村（新塘新合1010（5、越秀（1、海珠（1、黃埔（2、蘿崗區(qū)（1條）四個(gè)區(qū)內(nèi)，其中：楊箕村、屬于舊城改造的區(qū)；冼村、獵德村琶洲村棠下村位于廣州市商（CBD）區(qū)小塘屬于奧體板塊；橫沙村、文沖村位于黃埔臨港商務(wù)文化區(qū)；筆崗村位于蘿崗區(qū)。按時(shí)從2007年的第一條村（獵德村）到2012年的筆村均有所涉及用土地公開融資模式，橫沙村采用自主改造模式，棠下采用土地收儲(chǔ)模式。故，10根據(jù)各條村的相關(guān)及公開資料，各條村基本情況整理如下：3.110村基本情況匯總項(xiàng)目?jī)?nèi)單獵琶林文楊橫冼新筆棠年分析結(jié)左右，平均毛利率（成本利潤(rùn)率）17.05%，屬于合理偏低范圍50.95%，出現(xiàn)毛利率翻番的情況。4-1企業(yè)開發(fā)收益對(duì)比村時(shí)當(dāng)年開發(fā)收2013年中開發(fā)收毛利（億元成本利潤(rùn)毛利（億元成本利潤(rùn)獵德琶洲文沖楊箕橫沙冼新塘新筆崗棠下平開發(fā)企業(yè)成本測(cè)建設(shè)成建設(shè)成本單價(jià)標(biāo)34204850以上單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是設(shè)定建設(shè)為地上30層、2-3層左右，精裝修的住、以上單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不包含整個(gè)項(xiàng)目 、體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、銷售費(fèi)用及各種與之相關(guān)的稅費(fèi)5.1.2（當(dāng)年）的建設(shè)成由于當(dāng)年，融資地塊尚未開建，未知開發(fā)商市場(chǎng)定位及裝修標(biāo)準(zhǔn)，故統(tǒng)34204850表5.1-1（當(dāng)年）建設(shè)成本測(cè)算結(jié)論村融資地塊規(guī)劃建筑面（萬㎡建設(shè)成住（含公配商合單（元/㎡總住商（億元獵德--琶洲--文沖--楊箕橫沙--冼--新塘新筆崗棠下--5.1.3現(xiàn)今（2013年中）的建設(shè)成5.1-2現(xiàn)今（2013中）建設(shè)成本測(cè)算結(jié)論村融資地塊規(guī)劃建筑面（萬㎡建設(shè)成?。ê渖毯蠁危ㄔ?㎡總住商（億元獵德（豪華裝修--琶洲（豪華裝修（豪華裝修--文沖（精裝修--楊箕橫沙--冼--新塘新筆崗棠下--用根據(jù)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的用一般為開發(fā)建設(shè)成本的3%財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用標(biāo)20%～50%8%。當(dāng)年計(jì)算期間現(xiàn)今（2013年中）計(jì)算期2013年中根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的具體情況：已建成的村，按實(shí)際拿地到開售的時(shí)間銷售費(fèi)用及銷售稅根據(jù)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)（銷售費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)稅5%、城建費(fèi)0.35%、教育附加費(fèi)0.15%、堤圍防護(hù)費(fèi)0.1%、印花稅0.03%、1%及預(yù)征土地2%等）3%8.63%。的 2%計(jì)算預(yù)征稅額銷售收當(dāng)年銷售收入測(cè)表5.5-1當(dāng)年銷售收入測(cè)算結(jié)論村可出售建筑面（㎡時(shí)當(dāng)年銷售單（元/㎡銷售收住商住商（億元獵德--琶洲--文沖--楊箕橫沙--冼--新塘新筆崗棠下--現(xiàn)今（2013年中）銷售收入測(cè)依據(jù)10條村現(xiàn)今（2013年中）項(xiàng)目地段房?jī)r(jià)實(shí)際市場(chǎng)水平進(jìn)算由于獵德、琶洲、林和、文沖四條村已有在售項(xiàng)目的，故現(xiàn)今（2013）售房收入采用實(shí)際樓盤售價(jià)(具體市場(chǎng)水平詳見附件各村周邊樓盤資料)進(jìn)表5.5-2現(xiàn)今（2013年中）銷售收入測(cè)算結(jié)論村可出售建筑面（㎡2013年中銷售單（元/㎡2013年銷售收住商住商（億元獵德--琶洲--文沖--楊箕橫沙--冼--新塘合筆崗棠下--企業(yè)開發(fā)毛利潤(rùn)和毛利率測(cè)5.6.1.當(dāng)年銷售毛利潤(rùn)和毛利率測(cè)依據(jù)10條村當(dāng)年時(shí)間點(diǎn)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，分析得出時(shí)預(yù)計(jì)的開發(fā)企業(yè)可獲得的毛利潤(rùn)和毛利率如下表5.6-1當(dāng)年毛利潤(rùn)和毛利率測(cè)算結(jié)論村2.改造成（億元3.開發(fā)成本（億元4.毛利5.毛利（成本利潤(rùn)率建設(shè)成用財(cái)務(wù)費(fèi)銷售費(fèi)銷售稅合（拿地成本建設(shè)成本本的資額的8%）3%）獵德琶洲文沖楊箕橫沙冼新塘新筆崗棠下在項(xiàng) 當(dāng)年的土地市場(chǎng)行情下，開發(fā)企業(yè)的毛利率基本在20%左右，屬于合理偏低范圍5.6.2.現(xiàn)今（2013年中）毛利潤(rùn)和毛利率測(cè)102013（2013）5.6-22013年毛利潤(rùn)和毛利率測(cè)算結(jié)論村2.改造成（億元3.開發(fā)成本（億元4.毛利5.毛利（成本利潤(rùn)率建設(shè)成用財(cái)務(wù)費(fèi)銷售費(fèi)銷售稅合（拿地成本建設(shè)成本本的額的8%）入的8.63%）獵德琶洲文沖楊箕橫沙冼新塘新筆崗棠下 附件1：建設(shè)成本明細(xì)表1-1商業(yè)辦公建設(shè)成本構(gòu)成序大小單價(jià)（元/㎡1前期費(fèi)設(shè)計(jì)勘測(cè)報(bào)建七通一平其他相關(guān)費(fèi)2建筑工程土建工裝修工樁基礎(chǔ)工其3機(jī)電安裝工程費(fèi)水電安裝工空調(diào)系統(tǒng)安電梯安消防設(shè)施安4用地紅線內(nèi)市政工程水電設(shè)燃?xì)夤?用地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施安全防防洪排人防設(shè)通訊照6園林綠用地內(nèi)樹木、綠地、景觀建7其他費(fèi)紅線外市政配套設(shè)施費(fèi)（交政項(xiàng)目其他雜合*備注：以上單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是設(shè)定地上30層、2-3層左右，帶空調(diào)，普通等級(jí)的商業(yè)辦公寫字樓建設(shè)成本，不包含整個(gè)項(xiàng)目的成本（即財(cái)務(wù)費(fèi)用）、用（整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)）、銷售費(fèi)用及各種與之相關(guān)的稅費(fèi)1-2住宅建設(shè)成本構(gòu)成序大小單價(jià)（元/㎡1前期費(fèi)設(shè)計(jì)勘測(cè)報(bào)建七通一平其他相關(guān)費(fèi)2建筑工程土建工裝修工樁基礎(chǔ)工其3機(jī)電安裝工程費(fèi)水電安裝工程（到戶內(nèi)電梯安消防設(shè)施安4用地紅線內(nèi)市政工程水電設(shè)施（到建筑物燃?xì)夤?用地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施安全防防洪排人防設(shè)通訊照6園林綠用地內(nèi)樹木、綠地、景觀建7其他費(fèi)紅線外市政配套設(shè)施費(fèi)（交政項(xiàng)目其他雜合*備注：以上單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是設(shè)定建設(shè)為地上30層、2-3層左右，精裝修的住宅樓建設(shè)附件2：房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利潤(rùn)水10月22日發(fā)展發(fā)“發(fā)展研究其中住房方面，研究針對(duì)住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與政策進(jìn)行研究，談及房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)和稅等話題介紹2003年前后地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤(rùn)率大致在20%2007年之后年均達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告還，國分知名開發(fā)商的毛利潤(rùn)率接近甚至超過了50%們從國內(nèi)上市企業(yè)隨機(jī)抽12表2-國內(nèi)上市企業(yè)近年毛利率情況序年企業(yè)名平1保利地2萬科地3富力地-4招商地5信達(dá)地6格力地7萬通地8天房發(fā)9珠江實(shí)濱華遠(yuǎn)地格力地平附件:3各條村具體情獵德基本情，年獲得改造的改造成本為38.60億元最終開發(fā)商拿地成本為46億元。，圖1.1-1獵德村改造前及區(qū)域規(guī)劃情根據(jù)廣州市城市規(guī)劃局【穗規(guī)批[2007]248出讓公告融資地塊占地面積11.42公頃劃為商業(yè)辦公用地筑面積為56.82獵德村周邊樓盤售價(jià)（表、圖圖1.1-2獵德村周邊在建及在售樓盤分布，，表1.1-1獵德村周邊樓盤售價(jià)（表、圖20092013159-地塊4.5CBD7棟樓呈點(diǎn)式布局，皆面江而建157售35000309.57.6電梯數(shù)量：客梯8部，貨梯3部空調(diào)：集中式空調(diào)裝修狀況：精裝修停車位：地上車位120個(gè)，485個(gè)2售3100020㎡～2200825006493號(hào)35000㎡（毛坯92170，000CPU300，000寓生活公寓建筑面積110，000平方米酒店酒店建筑面積36，00084空調(diào)；停車位：地上車位150個(gè)，535個(gè)438000㎡占地面積：12335.00160000平方米電梯數(shù)量：客梯20部，貨梯4部空調(diào)：空調(diào)停車位：879個(gè)琶洲基本情琶洲村位于琶洲島中部、珠江南岸，緊鄰國際會(huì)展中心，地鐵4號(hào)線與地鐵8號(hào)線在村東南側(cè)交匯，區(qū)位十分優(yōu)越。2009年，琶洲村獲得改造，改造2.2-1洲村區(qū)位2.1-22.1-2洲村拆遷前圖規(guī)劃情2.2-1琶洲村融資用地規(guī)劃情地塊地塊地塊地塊總用地面（㎡道路面（㎡可建設(shè)地（㎡總建筑面（㎡住宅（㎡商業(yè)（商業(yè)（㎡公建配設(shè)施（㎡綜合容積凈容積琶洲周邊在售樓盤售價(jià)（表、圖2.3-1琶洲周邊在建在售樓盤分表2.3-1琶洲村周邊在售 新樓盤情況1（住宅保利房地（）有限公司5.5高級(jí)公寓、大型購物中心及國際商業(yè)街為一體的廣州首個(gè)百萬平米城市綜30152東路106824000寓。中洲交易中心占地面約5萬㎡，建筑面積約17萬㎡，其中用來銷售的寫字樓（7-22層）面積約5.6萬㎡，7萬多㎡的商業(yè)面積（1-6層）則將持有經(jīng)3688（廣 57565.0196000.001654保利房地（）有限公司2008月年10220002600011861356基本情中路，北至站東路，總用地面積為69470㎡（包括道路、、學(xué)校等其中規(guī)劃凈用地面積為64414.6㎡。2009年獲得，改造成本為15.73億元，實(shí)際開17.53圖3.1-1區(qū)位規(guī)劃情根 的方 融資地塊規(guī)劃全部為住宅，建筑面積為18.73萬㎡周邊樓盤售價(jià)（表、圖3.3-周邊在售二手樓盤分布，表3.3- 周邊在售樓盤售價(jià)，序樓盤名地開發(fā)開盤時(shí)售樓盤詳1中，由企業(yè)與舊村直接進(jìn)行合作開發(fā)的項(xiàng)目，項(xiàng)目面積約6.4萬平方米，涉及建筑571棟、到18.5萬平方米。在總面積37萬平方米的復(fù)建共有19萬平方米返還給村里，其中大約17萬平方米用于村民回遷。項(xiàng)目規(guī)劃14住宅中，A1A6棟樓為村民回遷房，每棟均將建150498B1B815048層住宅，其中1棟為服務(wù)公寓。而作為商業(yè)項(xiàng)目的一部分，改造已規(guī)劃要建一棟25100米高的辦公塔樓。在小區(qū)配套方面，在建成后將有大片花園及，花園附近建有一棟2層高托兒所及一棟3層高，并有大型地2河路208開盤均價(jià)50000，2010942000，10月又恢復(fù)至均價(jià)50000，場(chǎng)，1-7層為商業(yè)和休閑設(shè)施，8層和24層是中空消防層，9層-23層為萬豪酒店，25層-41（公寓部分2757-1793120003200052429118的三房到五房單位不等，主力戶型是 平方米的五房單 廣州20091.91.623500面積近6000方米總建筑面積8.6萬平方米,地上部分共三十一層,二層是商業(yè)功能,三層層，四至三十一層為寫字樓和酒店式公寓。項(xiàng)目總套數(shù)1218套。文沖基本情廣州市拆遷量最大的城中村改造工程。2009年獲得改造，改造成本26.18億元，加上需補(bǔ)交的土地出讓金，實(shí)際改造成本為28.68億元。改造范圍主要為文沖路以西的城中村，南至黃埔東路，東到路，西靠烏涌河，北臨萬科城市花園（樓盤資料5012.94.1-1沖村區(qū)位規(guī)劃情81.76文沖村周邊樓盤售價(jià)（表、圖4.3-1沖村周邊樓表4.3-1文沖村周邊樓盤售楊箕基本情區(qū)域位置優(yōu)越地鐵1號(hào)線，5號(hào)線楊箕站位于規(guī)劃區(qū)西北側(cè)交通條件便利2005年楊箕村獲得，改造成本為18.15億元，實(shí)際成交成本為22.85億元。5.2-1箕村區(qū)位楊箕楊箕大天河州廣圖5.2-2楊箕村拆遷前建筑規(guī)劃情根據(jù)廣州市規(guī)劃局《關(guān)于申請(qǐng)楊箕村改造規(guī)劃方案的復(fù)函》穗規(guī)周邊樓盤售價(jià)（表、圖5.3-3楊箕村周邊樓表5.3-1楊箕村周邊樓盤銷售橫沙基本情橫沙村位于黃埔區(qū)中心位置，改造范圍是大沙東路以北、護(hù)林路以南、港灣64.46211000多戶、拆遷人數(shù)6000多人。橫沙村2010年獲得改造，改造成本50.69規(guī)劃情容積率≤3.41，計(jì)算容積率建筑面積≤127.134.17周邊樓盤售價(jià)（表、圖冼基本情總用地面積18.49萬㎡。改造成本為41.13億元，實(shí)際成交成本為47.83億規(guī)劃情7.4，計(jì)算容積率建筑面積≤45.7周邊樓盤售價(jià)（表、圖小新基本情小新塘城中村由廣州市國新合經(jīng)濟(jì)發(fā)展、新塘村產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志性工程——廣州科201046.5553.25圖8.1-1區(qū)位及規(guī)劃情根據(jù)市三舊辦【穗舊改復(fù)[2011]6合公司、廣州市新合經(jīng)濟(jì)發(fā)展（倂民）改造方案調(diào)整的，小新8.2-1小新塘融資地塊規(guī)劃情況1㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡小新塘村周邊樓盤售4.5洋房單位則要看預(yù)計(jì)20137月開盤的天健上城（吹風(fēng)價(jià)2.4萬/㎡。2010新塘獲批時(shí)曾有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)樓盤未來兩